Отчуждение права собственности может происходить как в результате сделки, так и принудительно. Разбираемся вместе с юристом, что представляет собой эта процедура

Schluesseldienst/Pixabay

Кто и в каких ситуациях рискует потерять право собственности на недвижимость против своей воли? Подлежит ли отчуждению право собственности, если владелец недвижимости несовершеннолетний? Какие обстоятельства накладывают запрет на отчуждение права собственности? Отвечаем на эти и другие вопросы вместе с экспертом.

Эксперт в этом материале: Игорь Лут, юрист, «ТСН Недвижимость»

Что такое отчуждение имущества

Gerd Altmann/Pixabay

Отчуждение имущества — законное прекращение прав собственности, после которого бывший владелец больше не может претендовать на вещи либо недвижимость. По умолчанию предполагается, что права переходят к другому человеку по воле бывшего собственника — в результате сделки.

Чаще всего это договоры мены, купли-продажи или дарения — все они заключаются в письменном виде. Договоры регулируются, соответственно, 550-й, 567-й и 574-й статьями Гражданского кодекса РФ [1] [2] [3]. Сделки подлежат обязательной регистрации в соответствии с п. 6 ст.

1 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ [4].

Что не является отчуждением имущества

К отчуждению имущества не относятся:

• предоставление его во временное пользование;
• прекращение права собственности по решению суда;
• отказ от прав (например, наследования);
• утрата имущества, в том числе недвижимости, по объективным причинам (например, вследствие пожара или разрушения здания).

Отчуждение имущества физическим лицом

Физические лица имеют право отчуждать имущество по собственной воле — но с рядом ограничений. Например, гражданин может передать недвижимость юридическому лицу в уставный капитал компаний — но не через дарение. Договор дарения коммерческому объединению со стороны физлица невозможен в силу п. 1 ст. 575 ГК РФ [6].

Есть и другие нюансы. Общее имущество, нажитое в браке, отчуждать можно только по нотариально заверенному соглашению супругов.

Если владелец хочет продать свою долю в квартире, которая находится в совместном имуществе с другими членами семьи, он обязан предложить им выкупить свою долю, прежде чем искать других покупателей.

И только если в течение месяца никто из родственников — совладельцев жилья не согласится на сделку, можно подключать третьих лиц.

Договоры для коммерческих организаций регулируются Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 N 159-ФЗ [7].

Отчуждение имущества несовершеннолетнего

RODNAE Productions/Pexels

Любая сделка с имуществом, принадлежащим лицу младше 18 лет, должна быть согласована с органами опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ [8]).

Это делается для защиты прав несовершеннолетних и касается как недвижимости, так и любых других объектов, будь то полученные по наследству машина, деньги или ценные бумаги.

Органы опеки дадут предварительное согласие на отчуждение прав собственности на недвижимость, только если на имя ребенка приобретается равноценная либо большая жилплощадь. Несовершеннолетний, достигший 14 лет, может обращаться в органы опеки самостоятельно, но с согласия родителей [9].

Для регистрации отчуждения имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, в органы опеки и попечительства необходимо предоставить:

• заявление законного представителя ребенка, если последнему еще нет 14 лет;
• если владельцу недвижимости от 14 до 18 лет, понадобятся два заявления: от него самого и от законного представителя (родителя или опекуна).

В документах должны быть указаны подробности планируемой сделки, доля несовершеннолетнего, обязательства сторон и причины отчуждения имущества (приобретение новой квартиры, переезд и прочее).

Если в результате сделки жилищные условия не улучшаются, высока вероятность получить отказ.

«В некоторых случаях, если доля недвижимого имущества, которое покупают взамен продаваемого, мала, органы опеки могут ограничиться внесением определенной суммы на блокированный счет до достижения ребенком совершеннолетия», — добавляет юрист Игорь Лут.

Принудительное отчуждение имущества

Ekaterina Bolovtsova/Pexels

Закон защищает право частной собственности и не позволяет отчуждать имущество без соответствующего решения суда (ст. 35 Конституции РФ [10]). Совершить отчуждение на принудительной основе можно только при условии равноценного возмещения.

«Примером принудительного отчуждения может стать ситуация, когда при оформлении физическим лицом статуса «банкрот» осуществляется продажа его недвижимости (в случае, если она не является единственным объектом для проживания), — говорит Игорь Лут.

 — Тогда она переходит в конкурсную массу — весь объем имущества, который будет реализован, чтобы расплатиться с кредиторами: квартира, машины, украшения и т. д. Недвижимость продается с торгов, а права собственности переходят покупателю. Если дом или квартира находятся в залоге, то денежные средства от их продажи в первую очередь направляют банку-кредитору».

Если же продать недвижимость с торгов не получилось, она переходит в собственность банка-залогодержателя в счет оплаты долга, добавляет юрист.

«Еще один пример принудительного отчуждения имущества: согласно законодательству РФ, иностранным гражданам запрещено приобретать земельные участки на территории страны, которые находятся в непосредственной близости к пограничным территориям, — приводит еще один пример юрист. — Если такой участок был в собственности до того, как закон был принят, или каким-то образом стал собственностью уже после его вступления в силу (например, через наследство), он будет продан принудительно».

Как проходит сделка по отчуждению недвижимого имущества

При заключении сделки нотариус должен:

• проверить личность и дееспособность физического лица;
• разъяснить участникам смысл сделки, их права и обязанности;
• убедиться, что договор не противоречит закону.

Необходимые документы для регистрации сделки:

• паспорта участников договора;
• правоустанавливающие документы, то есть подтверждающие право собственности (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве);
• праворегистрирующие документы (договор, свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРН);
• справка из Департамента городского имущества;
• единый жилищный документ;
• согласие супруга, если собственник состоит в браке;
• отказы остальных участников долевой собственности от преимущественного права покупки, когда отчуждается право собственности на долю в квартире.

Причины запрета на отчуждение имущества

Andrea Piacquadio/Pexels

В некоторых случаях может быть наложен запрет на совершение сделок с имуществом, в том числе с недвижимостью. Это происходит по разным причинам, в том числе из-за:

• задолженности по коммунальным платежам;
• просрочки по кредитам в банках;
• незаконченных судебных процессов по разделу имущества в результате расторжения брака;
• штрафов от ГИБДД;
• долгов по возмещению ущерба, который нанес собственник недвижимости.

Регистрация ограничения — обременение — делает невозможным процесс заключения сделок. Для разъяснения ситуации собственнику стоит обратиться к судебным приставам. Их данные указаны в уведомлении об установлении запрета.

Проверка квартиры на наличие обременений — стандартная практика перед сделкой, это можно сделать на сайте Росреестра. Когда причины обременения устранены, уполномоченный орган, наложивший арест, должен направить соответствующую копию акта в ЕГРН.

После этого квартирой вновь можно распоряжаться — продавать, менять и т. д.

Как оформить и снять запрет на регистрационные действия с недвижимостью

• Запрет на регистрационные действия — это мера, при которой собственник объекта недвижимости добровольно или принудительно лишается возможности вносить изменения в правоустанавливающие документы на этот объект.  
• Проще говоря, при наличии такого запрета невозможно завершить сделку купли-продажи, зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю в органах Росреестра. 
• Это касается любой недвижимости: 

• квартир; 
• домов; 
• земельных участков; 
• машино-мест; 
• офисных помещений и т. д.  

При этом стороны могут подписать договор, произвести взаимозачет и фактическую передачу имущества, но его собственником по документам все равно останется продавец. По закону полноправно владеть объектом покупатель сможет только после того, как запись о сделке будет зафиксирована в ЕГРН. 

Кому и зачем это нужно 

Запрет на регистрационные действия с недвижимостью может исходить как от собственника, так и от органов власти. Рассмотрим оба случая подробнее. 

Запрет — инициатива собственника

Собственник может по своей воле подать заявление в Росреестр с просьбой запретить госрегистрацию перехода, прекращения, ограничения прав на объект или наложение на него обременения без его личного участия.  

Обычно владельцы таким образом пытаются защитить свою недвижимость от мошеннических действий. После наложения запрета никто без ведома и согласия собственника не сможет продать или подарить такой объект, сдать его в длительную аренду или отдать в залог. 

1. Запрет можно оформить, даже если во владении человека находится лишь часть объекта, но надо помнить, что это не помешает другим собственникам распоряжаться своими долями так, как они посчитают нужным.  
2. Как наложить запрет
3. Чтобы запретить регистрационные действия со своей недвижимостью, собственник или его законный представитель должны подать в Росреестр соответствующее заявление.  
4. В нем должны быть указаны: 

• ФИО и паспортные данные владельца; 
• адрес и кадастровый номер объекта, на действия с которым налагается запрет;  
• рамки запрета — любые действия с объектом без личного участия собственника или только часть возможных операций. 

В заявлении нужно обязательно расписаться и поставить дату. С собой при его подаче следует иметь документы о праве собственности на соответствующий объект и документы, удостоверяющие личность и полномочия заявителя. 

Подать заявление можно через отделения МФЦ или Кадастровой палаты.  

Собираетесь продавать квартиру? Циан поможет сделать это быстрее! 

Но есть и способы, не требующие личного присутствия: 

• удаленно через личный кабинет на сайте Росреестра или портал госуслуг (потребуются подтвержденная учетная запись и усиленная электронная подпись);
• направить почтой — в этом случае ходатайство должно быть заверено нотариально.

Запись о запрете внесут в ЕГРН в течение пяти рабочих дней со дня приема заявления. При использовании сайта госуслуг уведомление об этом придет в личный кабинет пользователя. 

После наложения запрета Росреестр не будет рассматривать заявления о действиях с объектом от других людей даже при наличии нотариальной доверенности. Без личного участия собственника ничего с такой недвижимостью сделать будет нельзя.  

• Когда запрет от собственника не действует
• В некоторых случаях Росреестр обязан рассмотреть обращение на операции с недвижимостью даже при наличии запрета собственника. 
• Это возможно, если: 

• есть вступившее в силу судебное решение (например, об установлении сервитута или отчуждении объекта);
• заявлено требование судебного пристава; 
• происходит банкротство собственника. 

важно

Для жителей Москвы есть особая оговорка: если дом включен в программу реновации жилого фонда, то заявление о регистрации перехода права собственности на жилье от столичного органа исполнительной власти будет рассмотрено несмотря на запрет владельца.

1. Запрет со стороны органов власти 
2. Иногда собственник объекта недвижимости может быть ограничен во владении, пользовании и распоряжении им в силу закона, из-за судебного решения или исполнительного производства. 
3. Типичным примером тому является ипотека — до погашения кредитной задолженности собственник не может в полной мере распоряжаться своим имуществом.  

В случае судебного разбирательства ходатайство о запрете регистрационных действий с недвижимостью может подать истец. Если он выиграет суд, то получит ксерокопию определения и исполнительный лист, а сотрудник Федеральной службы судебных приставов (ФССП) — исполнительную документацию, позволяющую наложить обременение на имущество и ограничить права владельца. 

Если в отношении собственника заведено исполнительное производство из-за наличия долгов по ЖКХ, просроченных кредитов, штрафов ГИБДД, то запрет накладывает сам пристав-исполнитель.   

важно

Если инициированный собственником запрет на осуществление регистрационных действий просто не дает оформить переход права в Росреестре, то арест недвижимости приставами или судом — более широкое понятие. Например, у пристава есть право запретить должнику не только распоряжаться имуществом, но и пользоваться им.  

Как снять запрет на регистрационные действия

Снятие запрета, который наложил сам собственник, происходит аналогично, через соответствующее заявление в Росреестр. Удобнее всего подать его через сайт госуслуг. Запись об отмене запрета должны внести в ЕГРН также в течение пяти дней. 

Если же сделка (например, по продаже квартиры) происходит в присутствии собственника, то существующий запрет аннулируется автоматически. 

В случае смерти собственника с заявлением о снятии запрета в регистрационный орган обращается новый владелец, вступивший в наследственные права.  

Когда запрет или арест наложен властями, его прекращение возможно только на основании документов от органов, установивших это ограничение.

Например, у собственника квартиры была задолженность по кредиту, банк обратился с иском в суд и выиграл дело.

После погашения долга сотрудник ФССП вынесет постановление о снятии запрета на регистрационную деятельность и направит его в Росреестр, который внесет правки в базу ЕГРН.

Отметим, что ограничение с объекта можно снять или удовлетворив требования взыскателя (как в примере выше), или заменив по ходатайству объект ограничения на другой, принадлежащий тому же собственнику (однако такой запрос могут отклонить). Также запрет или арест можно снять, доказав, что стоимость объекта не соразмерна цене исковых требований.

Перед сделкой — проверить 

Вся информация об объекте недвижимости, в том числе о наложении запрета на регистрационные действия или об аресте, отражается в выписке из ЕГРН. Удобнее всего заказать ее онлайн через сайт госуслуг. Стоимость выписки для граждан составляет 350 рублей. 

С 1 марта в выписках из ЕГРН больше нет персональных данных собственников. Как теперь проверять недвижимость? 

При наличии ограничений из выписки можно узнать, кто и на каком основании их наложил. Если это сделал пристав-исполнитель, то выяснить размер задолженности можно на официальном сайте ФССП. 

Свежую выписку из ЕГРН будет нелишним заказать перед любыми операциями с недвижимостью. Это поможет избежать многих неприятных сюрпризов.

 Проверьте недвижимость на юридическую чистоту с помощью Циан 

Наложение и снятие запрещения отчуждения имущества

Наложение и снятие запрещения отчуждения имущества нотариусом – процедура, которая может осуществляться исключительно в порядке, установленном законодательными актами РФ. Именно об этом говорится в Ст. 76 «Основ законодательства РФ о нотариате».

Перед тем, как приступить к разбору отдельных случаев, в которых может налагаться или, наоборот, сниматься запрещение отчуждения имущества, следует разобраться, что включает в себя термин «отчуждение имущества», и кто по закону вправе заниматься подобной процедурой.

Отчуждение имущества – что это такое?

Согласно ГК РФ, процедура отчуждения имущества – это переход права собственности на имущество (движимое или недвижимое) от одного к другому лицу. При этом первое лицо, ранее владевшее правами собственности на данное имущество, утрачивает их.

В тех случаях, когда нужно провести процедуру наложения или снятия запрещения отчуждения имущества, необходимо обратиться в нотариальную контору. По действующему на сегодняшний день российскому законодательству только нотариус вправе выполнять действия такого рода.

В каких случаях нотариус налагает запрещение?

Наиболее частые ситуации, при которых нотариус может наложить запрещение:

• Выдача банком или организацией денежной ссуды или кредита на покупку недвижимости – квартиры или, к примеру, жилого дома. Также кредит может быть выдан на строительство или ремонт квартиры/дома.
• Заключение договора ипотеки недвижимости (квартиры, жилого дома).
• Заключение договора залога автомобиля или иного транспортного средства.
• Обращение в нотариальную контору органов опеки и попечительства с целью защитить имущественные права ребенка (в том случае, если ребенок, находящийся под опекой, является собственником имущества, о котором идет речь в заявлении).
• Удостоверение у нотариуса договора на пожизненное содержание (договора по уходу).
• Смерть одного из супругов при наличии совместного завещания.
• Удостоверение в нотариальной конторе наследственного договора, который был составлен наследодателем.

В чем заключается работа нотариуса?

При наложении и снятии запрещения отчуждения имущества, движимого или недвижимого, нотариус должен:

• Удостоверить личность заявителя на основе предоставленных документов (паспорт РФ).
• Проверить действительность полномочий заявителя.
• Проверить документ, согласно которому устанавливается запрет или, наоборот, снятие запрета на отчуждение имущества.
• Разработать и подготовить уведомление о снятии или наложении запрета.
• Направить письменные уведомления в компетентный орган, который занимается регистрацией конкретного типа имущества. При этом один экземпляр документа остается в нотариальной конторе.

При этом в документе-запрещении должна быть указана следующая информация:

• Дата запрещения.
• ФИО нотариуса и заявителя (собственника).
• Адрес нотариальной конторы, в которую обратился заявитель.
• Адрес (место нахождения) имущества, о котором идет речь в запрещении.
• Указание всех оснований для наложения запрещения.
• Срок исполнения обязательства.

Наша нотариальная контора всегда готова предложить свои услуги по наложению и снятию запрещения отчуждения имущества. О действующих тарифах, а также стоимости правовой и технической работы вы можете узнать на нашем сайте или по телефону +7 495 767-12-77.

Вам может быть интересно:

34.Наложение и снятие запрещения отчуждения имущества нотариусом

«Наложение
и снятие запрещения отчуждения имущества
осуществляется на условиях и в порядке,
установленном законодательными актами
Российской Федерации». В соответствии
с нотариальным законодательством это
действие могут выполнять только
нотариусы.

Нотариусы
вправе налагать запрещение отчуждения
любого имущества — и движимого, и
недвижимого. Однако по сложившейся
практике запрещение отчуждения налагается
обычно на недвижимое имущество: земельные
участки, дома, квартиры.

Но необходимость
обращаться к нотариусу для совершения
им этого нотариального действия в
настоящее время, когда на государственные
органы, осуществляющие государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество
и сделок с ним, возложена и регистрация
обременений, почти не возникает.

В
настоящее время нотариусы налагают
запрещения отчуждения имущества лишь
при удостоверении договоров о его
залоге, а также по извещениям банков и
юридических лиц о выдаче гражданам ссуд
на строительство, ремонт и покупку дома
или квартиры.

Нотариальное действие по
наложению запрещения отчуждения
имущества может быть совершено
одновременно с удостоверением договора
о залоге этого имущества, если в договоре
предусмотрено, что залогодатель не
вправе отчуждать заложенное имущество.

Совершение
нотариального действия по наложению
запрещения отчуждения имущества
регистрируется не в общем реестре, а в
специально только для данного вида
действий предназначенном «реестре для
регистрации запрещений отчуждения
движимого и недвижимого имущества, а
также арестов, наложенных судебными и
следственными органами».

Кроме
того, наложение запрещения отчуждения,
произведенное нотариусом, и сообщения
об арестах, наложенных судебными и
следственными органами, дополнительно
регистрируются в алфавитной книге учета
запрещений и арестов.

При
получении извещения о погашении ссуды
или прекращении договора о залоге
запрещение отчуждения снимается, о чем
делается отметка в реестре запрещений
и алфавитной книге. В таком же порядке
регистрируется и снятие ареста при
получении соответствующих сообщений
судебных и следственных органов.

35.Удостоверение брачного договора и соглашения об уплате алиментов. Выдача свидетельств о праве собственности на долю в общем имуществе супругов

• Брачный
  договор заключается в письменной форме
  и подлежит обязательному нотариальному
  удостоверению.
• В
  содержании брачного договора супруги
  вправе изменить установленный законом
  режим совместной собственности и
  установить режим: совместной, долевой,
  раздельной собственности.
• Режим
  раздельной собственности устанавливается:
  на все имущество, на его отдельные виды,
  на имущество каждого из супругов.

Брачный
договор может быть заключен как в
отношении имеющегося имущества, так и
в отношении будущего имущества супругов.

Также в договоре супруги вправе
определить: обязанности по взаимному
содержанию, способы участия в доходах
друг друга, порядок несения каждым из
них семейных расходов, имущество, которое
будет передано каждому из них в случае
расторжения брака и любые иные положения,
касающиеся имущественных отношений
супругов.

Изменение
и расторжение брачного договора
происходит в любое время по соглашению
супругов, это соглашение составляется
также в письменной форме, что и сам
брачный договор.

О
заключении, изменении или расторжении
брачного договора супруг обязан уведомить
своего кредитора. В противном случае
супруг отвечает по своим обязательствам
независимо от содержания брачного
договора. Действие брачного договора
прекращается с момента прекращения
брака.

Соглашение
об уплате алиментов заключается между
лицом, обязанным уплачивать алименты,
и их получателем, а при недееспособности
лица, обязанного уплачивать алименты,
и (или) получателя алиментов – между
законными представителями этих лиц. Не
полностью дееспособные лица заключают
соглашение с согласия их законных
представителей.

Соглашение
заключается в письменной форме и подлежит
нотариальному удостоверению.

Нотариально
удостоверенное соглашение имеет силу
исполнительного листа.

Соглашение
может быть изменено или расторгнуто в
любое время по взаимному согласию
сторон. Изменение или расторжение
соглашения должно быть произведено в
той же форме, что и само соглашение об
уплате алиментов. Односторонний отказ
от исполнения соглашения или одностороннее
изменение его условий не допускаются.

Нотариус
по совместному
письменному заявлению супругов
выдает одному из них или обоим супругам
свидетельства о праве собственности
на долю в общем имуществе, нажитом за
время брака.

Нотариус обязан проверить
принадлежность имущества, а также время
его приобретения и только после этого
выдать свидетельство.

Если свидетельство
о праве собственности на долю в общем
имуществе супругов выдается на имущество,
облагаемое налогом, нотариус обязан
удостовериться в отсутствии задолженности
по уплате налога.

Свидетельство
о праве собственности на
жилой дом, квартиру, дачу, садовый дом,
гараж, а также на земельный участок
выдается нотариусом по месту нахождения
этого имущества.

Если на жилой дом,
квартиру, дачу, садовый дом, гараж, а
также на земельный участок наложено
запрещение отчуждения, то нотариус
обязан запросить разрешение соответствующего
учреждения на выдачу свидетельства на
право собственности.

Свидетельство
о праве собственности на долю в общем
имуществе супругов выдается нотариусом
только на то имущество, которое имеется
на день выдачи такого свидетельства.

В
случае смерти одного
из супругов свидетельство о праве
собственности на долю в общем имуществе
супругов выдается нотариусом по месту
открытия наследства по письменному
заявлению пережившего супруга с
извещением наследников, принявших
наследство.

Законодательство РФ обязывает
нотариуса известить наследников,
принявших наследство, о поступившем от
пережившего супруга заявлении. В
извещении нотариус должен указать
состав общего имущества супругов, на
долю которого переживший супруг просит
выдать свидетельство о праве собственности.

Наследникам, принявшим наследство,
нотариус должен сообщить о наличии у
них права обращения в суд в случае
оспаривания ими имущественных требований
пережившего супруга.

Свидетельство
о праве собственности на долю в общем
имуществе супругов может быть выдано
пережившему супругу на половину общего
имущества, нажитого во время брака.

Запрет на совершение регистрационных действий с недвижимостью

• Правовые основания наложения запрета на сделки с недвижимостью
• Постановление о запрете регистрационных действий с недвижимостью, определение суда об обеспечении иска
• Заявление на запрет регистрационных действий
• Правовые последствия запрета регистрационных действий на недвижимое имущество
• Снятие запрета на регистрационные действия с недвижимостью

Правовые основания наложения запрета на сделки с недвижимостью

Порядок совершения сделок с недвижимым имуществом регламентирован ГК РФ, а также нормами закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Регистрация государственными органами прав на объекты недвижимости осуществляется, в соответствии с п. 3 ст.

 1 закона № 218-ФЗ, посредством оформления юридического акта, который не только фиксирует возникновение или прекращение прав собственников, но и подтверждает факт ограничения или обременения их прав.

Запрет на регистрационные действия на недвижимость осуществляется в силу:

• прямого указания закона (при сервитуте, ипотеке и т. д.);
• подачи соответствующего заявления собственником;
• судебного решения;
• вынесения постановления приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства.

В рамках настоящей статьи рассмотрим порядок наложения запрета на объекты недвижимого имущества, к которым, в соответствии со ст. 130 ГК РФ, относятся:

• помещения, в том числе жилые и нежилые, а также иные сооружения, которые состоят на государственном кадастровом учете;
• земельные участки, в том числе участки недр и иные объекты, неразрывно связанные с землей (здания), даже если их строительство не завершено;
• воздушные суда, подлежащие регистрации;
• суда морские и внутреннего плавания, в отношении которых законом введена обязательная регистрация;
• иные объекты, прямо отнесенные законом к недвижимым.

Отметим, что основной особенностью перехода права собственности на такое имущество является необходимость государственной регистрации сделок с ним. Наложение запрета препятствует свободному распоряжению недвижимыми объектами, в том числе регистрации прав новых собственников.

Постановление о запрете регистрационных действий с недвижимостью, определение суда об обеспечении иска

Запрет на совершение сделок с недвижимым имуществом, в том числе в части регистрации, может быть наложен приставом-исполнителем посредством принятия соответствующего постановления о запрете регистрационных действий с недвижимостью.

В этом случае судебный пристав действует в интересах взыскателя (кредитора) и, в соответствии со ст. 80 закона «Об исполнительном производстве…» от 02.10.

2007 № 229-ФЗ, имеет право наложить арест с целью обеспечения исполнения заявленных требований.

Запрет может быть наложен в силу определения суда об обеспечении иска, предусмотренного гл. 13 ГК РФ. В этом случае определение вступает в силу непосредственно с момента его вынесения.

Истцу выдается копия данного документа и исполнительный лист. Обременение и ограничение прав должника в части распоряжения имуществом осуществляется, в соответствии с ч. 6 ст.

 36 закона № 229, в день поступления исполнительных документов к судебному приставу.

Таким образом, законодательно закреплены только следующие основания для наложения ареста судебным приставом или судом:

Как мера принудительного исполнения.

Как мера обеспечения. Данный вариант не предполагает принудительного исполнения, а только обеспечивает возможность исполнения судебного решения (например, о взыскании задолженности).

В случае принудительного исполнения приставом может быть наложен арест на имущество с целью продажи его в будущем или передачи взыскателю. Арест и запрет на совершение регистрационных действий в таком случае является гарантией сохранности недвижимости и отсутствия прав третьих лиц на нее в будущем.

Заявление на запрет регистрационных действий

Собственник в силу п. 5 ст. 15 закона «О государственной регистрации…» от 13.07.2015 № 218-ФЗ вправе самостоятельно оформить запрет на регистрационные действия. Основанием для этого может послужить опасность совершения регистрационных действий мошенниками и иными третьими лицами в случае введения владельца в заблуждение или обмана.

Для подачи заявления на запрет регистрационных действий с недвижимостью собственник вправе обратиться в следующие организации:

• многофункциональный центр (МФЦ);
• территориальный офис Росреестра.

Для наложения обременения необходимо представить:

• документы, подтверждающие право собственности на объекты недвижимости, в отношении которых запланировано оформление запрета;
• документы, удостоверяющие личность заявителя;
• заявление, составленное в свободной форме, содержащее сведения о заявителе, объекте недвижимости, а также требование о наложении запрета совершения государственными органами регистрационных действий, направленных на переход, ограничение или прекращение права собственности по иным обстоятельствам.

После внесения указанной записи в единый реестр в силу п. 4 ст. 25 закона № 218-ФЗ все заявления о государственной регистрации перехода прав собственности лицом, не являющимся собственником, будут возвращены заявителю.

Отметим, что в случае наличия обременения в ЕГРН никто не сможет зарегистрировать сделку с указанным объектом даже при наличии доверенности.

Однако данный запрет не распространяется на случаи регистрации перехода или прекращения прав собственности в ином порядке (например, на основании решения суда).

С образцом заявления можно ознакомиться в соответствующей статье.

Правовые последствия нарушения запрета регистрационных действий на недвижимое имущество

В случае совершения регистрационных действий в нарушение установленного запрета к ответственности может быть привлечен регистрирующий орган, с него же в дальнейшем подлежат взысканию причиненные убытки.

Сделка с имуществом, в отношении которой в силу закона введен запрет на совершение регистрационных действий, по правилам п. 1 ст. 174.1 ГК РФ является ничтожной и влечет соответствующие последствия для сторон.

Вместе с тем законодатель в п. 2 ст. 174.1 ГК закрепляет законное право неисполнения требований о запрете совершения регистрационных действий, установленных судебным решением, судебным приставом.

Данное исключение предусмотрено, если сделки совершаются с целью погашения задолженности перед взыскателем, в том числе при реализации имущества или его передаче должнику. В этом случае предполагается, что приобретатель знал или должен был знать о наличии соответствующего обременения.

Если подобная информация приобретателю была неизвестна, он вправе заявить о ничтожности сделки по правилам ст. 168 ГК РФ.

Снятие запрета на регистрационные действия с недвижимостью

Порядок и условия снятия запрета зависят от оснований его наложения. В частности, в случае наложения обременения по инициативе собственника имущества снять его имеет право именно он. В этих целях следует подготовить заявление о снятии запрета на совершение регистрационных действий с недвижимостью.

В результате после снятия ограничений регистрация перехода права собственности и иные сделки по распоряжению недвижимостью будут правомочными.

Заявление следует направлять посредством обращения в МФЦ или территориальное подразделение Росреестра. Порядок снятия запрета в таком случае в целом аналогичен порядку его наложения.

Снятие ареста, предусматривающего наложение обременения в части государственной регистрации сделки и основанного на постановлении судебного пристава, осуществляется непосредственно лицом, вынесшим постановление.

Арест, предполагающий наложение обременения, может быть снят в случае удовлетворения требований взыскателя, несоответствия стоимости арестованной недвижимости сумме задолженности или направления должником заявления о замене имущества, на которое наложен арест, иным объектом недвижимости.

В случае наложения ареста на основании определения суда о применении обеспечительных мер снятие запрета осуществляется посредством обращения в суд, вынесший подобное определение. Основанием для отмены обеспечительных мер может являться в том числе отказ в удовлетворении требований истца.

***

Итак, установление запрета на совершение регистрационных действий с недвижимостью препятствует совершению сделок, направленных на отчуждение имущества в любой форме, в том числе путем продажи, дарения, мены и т. д.

Обременение может быть наложено как по заявлению собственника имущества для пресечения действий мошенников, так и на основании соответствующего постановления судебного пристава-исполнителя или органов государственной и муниципальной власти в случае, если такое правомочие прямо предусмотрено законом.

Кроме того, запрет на регистрацию сделок с имуществом может быть основан на судебном постановлении — в этом случае снятие осуществляется, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для установления обременения.

Источники:

• Гражданский кодекс РФ
• Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ
• Федеральный закон «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Наложение запрета отчуждения недвижимого имущества

В некоторых случаях законом налагается запрет на отчуждение имущества, он ограничивает права собственника по распоряжению недвижимостью. Поэтому при проведении нотариусом процесса отчуждения недвижимости или удостоверения залога, ему требуется убедиться в отсутствии такого запрета, и указать информацию об этом в проекте сделки.

В каких случаях нотариус имеет право наложить запрет?

По закону запрет отчуждения имущества происходит при заключении договора ренты, соглашения о залоге, или при аресте недвижимости следственными, судебными органами. Предусмотрен законом и автоматический запрет при выдаче банком или иным учреждением ссуды на ремонт, начало строительства или приобретение жилья.

Когда наложение запрета можно отменить?

Иногда, при нотариальном заверении договора залога, подобный запрет может быть отменен. Такое возможно при специальном указании этого условия в тексте документа. В остальных случаях данное действие является обязательной процедурой.

Ее осуществление проводится посредством специальной подписи на документе, свидетельствующем о существовании сделки.

В случае ссуды, это сообщение из банка, а при подписании договора ренты или залога – надпись прямо на существующем экземпляре договора.

Кто имеет право запрещать отчуждение имущества?

Наложить запрет имеет право любой нотариус, независимо от того, занимается ли он частной практикой или работает в государственной конторе.

Как происходят процедуры в государственных структурах?

После осуществления процедуры запись о ней делается в специальном государственном реестре, который содержит все сведения об установлении, снятии и даже выдаче сведений по запросу об отсутствии подобных действий с недвижимостью.

Снятие запрета также осуществляется нотариусом после получения сведений из банка о полном покрытии кредита, или истечении указанного срока действия сделки залога, или расторжении соглашения ренты.

После снятия запрета, нотариус также делает запись об этом в специальном реестре, содержащем информацию о проведении действий по отмене запретов или аресте. Та же информация вносится в особый алфавитный указатель учета установки запрета отчуждения или ареста недвижимости. Реестр дополняют новыми сведениями, вносят поправки.

На основании каких документов нотариус может осуществить процедуру наложения запрета на отчуждение недвижимости?

Для проведения данной процедуры нотариусу требуются следующие документы:

• Если это предоставление ссуды: оповещение банка, или другой кредитной организации о предоставлении ссуды гражданину для строительства или проведения ремонта, а также покупку жилого здания.
• При заключении гражданином договора ренты — сам договор.
• При совершении сделки залога — соглашение о залоге.
• Если произошел арест недвижимости в результате проведения следственных мероприятий, нотариусу поступает соответствующее постановление из следственных органов или суда.
• Могут быть использованы и другие документы, которые в соответствии с законодательством могут служить достаточным основанием для наложения запрета на отчуждение недвижимости.

Запрет на действия с недвижимостью

Глоссарий

/ 10 января 10:15

В каких случаях может потребоваться запрет на регистрационные действия с недвижимостью и как все правильно оформить, чтобы обезопасить квартиру, дом или земельный участок? Расскажем в этой статье.

Запрет на действия с недвижимостью поможет обезопасить собственность при семейных конфликтах

Один из способов обезопасить квартиру от продажи мошенниками — сообщить в регистрационный орган, что любые операции с ней возможны только в присутствии собственника. Впрочем, такое ограничение может потребоваться и в других ситуациях. Например, если владелец не может похвастаться хорошими и доверительными отношениями с родственниками. 

Закон позволяет ввести ограничения на действия с имуществом, операции с которым регистрируются в Росреестре. Это квартира, дом, земельный участок, а также машино-место.

Запрет можно наложить на операции с долей, если в собственности лишь часть квартиры, дома или участка.

Но нужно иметь в виду, что в этом случае желание одного из собственников не помешает другим владельцам распоряжаться своими долями так, как они считают нужным.

Владение даже долей в недвижимости открывает доступ к выгодным финансовым инструментам, с помощью которых можно улучшить жилищные условия или вложиться в развитие собственного дела. Вы можете сами решать, как распорядиться заемными средствами.

Ищете альтернативу? Кредит под залог недвижимости — удобный способ быстро получить деньги. Сумма от 200 тысяч до 30 млн на срок до 15 лет и возможность снизить переплату по процентам. 

Заявление на запрет определенных действий с недвижимостью содержит следующую информацию:

• данные собственника — фамилию, имя, отчество, адрес, паспортные данные;
• сведения об имуществе, на действия с которым налагается запрет. Кроме адреса необходимо указать кадастровый номер объекта;
• чего именно хочет собственник — в частности, запретить передавать права собственности без личного участия; 
• дату и подпись.

Ввести запрет на действия с недвижимостью можно в приложении «Госуслуги»

Есть несколько способов подачи заявления на внесение в ЕГРН записи об ограничении на регистрационные действия с недвижимостью:

• собственник может обратиться в любой офис МФЦ;
• заявление примут и зарегистрируют в отделении Кадастровой палаты;
• владелец недвижимости может направить ходатайство о запрете регистрационных действий с недвижимостью по почте. В этом случае личность подписанта должна быть заверена у нотариуса;
• заявление можно подать в электронном виде в личном кабинете на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии;
• если есть подтвержденный аккаунт на «Госуслугах», собственник может подать заявление на сайте или в приложении. Чтобы подписать документ онлайн, необходима усиленная квалифицированная электронная подпись через приложение «Госключ».

На основании заявления от собственника вносят запись в ЕГРН. С этого момента никто другой, кроме собственника, не сможет инициировать переход, прекращение и ограничение права собственности, а также наложить обременение на недвижимость.

Итак, с этого момента без ведома собственника никто другой не сможет:

• продать, подарить или обменять недвижимость;
• сдать жилье в аренду;
•  использовать жилье как залог при оформлении кредита.

Такого права не даст даже нотариально заверенная доверенная — подлинная или поддельная.

Правда, такие ограничения не уберегут от интернет-мошенничества. Например, если договор купли-продажи подписывается при помощи электронной подписи. Переход права собственности в таком случае регистрируется на основании цифрового заявления — эту ситуацию закон приравнивает к договору, подписанному лично. Еще один довод в пользу строжайшего следования правилам цифровой гигиены.

Отметка о запрете на регистрационные действия появится в течение пяти рабочих дней после подачи заявления.

Необязательно закладывать жилье, чтобы получить кредит. Впрочем, иногда можно вообще обойтись без кредита – возможно, в вашей ситуации рассрочка окажется более выгодным решением.

Универсальная карта «Халва» — не просто удобное платежное средство. Она словно швейцарский нож содержит десятки полезных финансовых инструментов в одном пластике и мобильном приложении. Кешбэк до 10%, рассрочка в 250 000+ магазинов и доход на остаток до 12% с бесплатным обслуживанием. Сделайте свою жизнь слаще и удобнее!

Когда в Росреестре есть отметка о запрете на действия с недвижимостью в отсутствии собственника, заявление от других лиц не будет даже рассмотрено. Но есть исключения, они описаны в части 3 ст. 36 Закона «О государственной регистрации недвижимости».

Итак, Росреестр обязан рассмотреть обращение, даже если собственник наложил запрет на регистрационные действия с недвижимостью, в следующих ситуациях:

• есть судебное решение, вступившее в силу;
• заявлено требование судебного пристава;
• некоторые другие ситуации, предусмотренные законодательством, в частности, при банкротстве собственника.

Также на особом положении жители Москвы. Если дом включен в программу реновации жилищного фонда, то заявление о регистрации перехода права собственности на жилье от органа исполнительной власти столицы будет рассмотрено, несмотря на желание собственника.

Как снять запрет на регистрацию

Что делать, если обстоятельства изменились и нужно продать или подарить недвижимость, но у собственника нет возможности присутствовать на сделке лично? Например, собственник находится за границей и не намерен возвращаться в Россию в обозримом будущем, но хотел бы продать свою квартиру через родственников.   

Закон предусматривает три основания для отмены такой отметки: 

• государственная регистрация перехода, прекращения права собственности при личном участии собственника. То есть отметка перестает действовать, например, при продаже квартиры, когда на сделке присутствует собственник;
• вступление в силу судебного акта;
• заявление собственника.

Запрет на действия с недвижимостью можно отменить в любой момент

Последний пункт требует особого внимания. С одной стороны, закон не оговаривает, в какой именно форме собственник должен подать заявление. С другой стороны, возможность подать такое заявление, например, через представителя по доверенности, пусть даже нотариально заверенной, сводит на нет всю суть запрета на действия с недвижимостью.

В такой ситуации возможны разночтения. Решение пришло с цифровизацией государственных услуг. Собственник может снять запрет через «Госуслуги». Для этого у него должна быть подтвержденная учетная запись, а также усиленная квалифицированная электронная подпись и приложение «Госключ». Также понадобятся паспортные данные, ИНН и кадастровый номер объекта недвижимости.

Запись о запрете на регистрационные действия без личного присутствия владельца уберут из ЕГРН в течение пяти рабочих дней после подачи заявления.

Для тех, кто ценит свое времяПодпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.Подписывайтесь на наш канал в Telegram