Для многих москвичей перепланировка квартиры — это возможность сделать жилье более комфортным и удобным. Особенно актуален этот вопрос для жителей домов массовых серий.

«Действующий в столице порядок согласования перепланировок помещений позволяет обеспечить соблюдение строительных и санитарных норм при выполнении ремонтных работ, защитить интересы собственника и его соседей. В прошлом году мы перевели госуслугу по согласованию переустройства и перепланировки в электронный вид — теперь жители в любое удобное время могут подать заявление, направить документы и отследить статус рассмотрения заявки в личном кабинете на сайте mos.ru. Процесс получения услуги стал максимально прозрачным и удобным, а сроки получения решения сократились», — рассказал заместитель Мэра Москвы по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Петр Бирюков.

По закону серьезные изменения в плане квартиры необходимо согласовать в Мосжилинспекции. Причем юридически правильно получить разрешение заранее, до начала ремонта. Но на практике собственники чаще пытаются утвердить уже готовые переделки. Как правильно согласовать ремонт в квартире и какую перепланировку невозможно узаконить — в материале mos.ru.

Что такое перепланировка

Перепланировкой называют ремонт или строительство — все, что требует внесения изменений в техническую документацию (архитектурно-планировочное решение).

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, это любые работы, результат которых отражается на техническом плане помещения. Они могут не только повлиять на саму квартиру, но и изменить характеристики целого дома.

Поэтому перепланировка и переустройство требуют согласования.

Строгие требования ввели из-за того, что часто перепланировки выполняют с нарушением строительных норм и правил. Например, снос несущих стен в обычной многоэтажке может привести к частичному или полному обрушению.

Такие истории, увы, случаются. Это нарушение относится к работам, которые проводить запрещено. Есть еще два вида работ: требующие согласований и те, что можно выполнять без согласования с контролирующими органами.

Как не допустить ошибок

Правила перепланировки регулируют Жилищный кодекс Российской Федерации, различные строительные и санитарные нормы и правила, а также ряд постановлений.

Они защищают жильцов от неправильных действий соседей, рассказывает заведующий сектором инженерных изысканий ГБУ «Экспертный центр» Андрей Купцов.

Специалисты центра обследуют жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах для определения технического состояния несущих и ограждающих конструкций после перепланировки, в том числе и для разработки проектной документации.

По словам эксперта, если хозяин одной квартиры сделает все надежно, используя современные материалы и технологии, то другой — необязательно. А обернется это в лучшем случае конфликтом с соседями. Поэтому строительные нормативы едины для всех.

«Самая большая ошибка — это когда люди хотят перепланировкой улучшить условия проживания, но забывают о правилах. Нельзя, например, увеличить санузел и кухню за счет жилых комнат. Людям кажется, что все нормально, но это запрещено. Так они ухудшают условия для других жильцов дома: неверная гидроизоляция — и у соседей снизу случится потоп», — рассказал Андрей Купцов. По его словам, увеличить так называемую мокрую зону можно за счет коридора, но и здесь есть свои нюансы.

Еще одна частая ошибка — объединение лоджии или балкона с жилой частью квартиры.

«Такая перепланировка запрещена, потому что при ней нарушается тепловой контур здания.

Как следствие, возникает дополнительная нагрузка на систему центрального отопления, что может привести к значительным теплопотерям и даже появлению плесени в соседних квартирах.

В столице по согласованию с Мосжилинспекцией допускается демонтаж подоконной части, чтобы установить более широкий дверной блок», — говорит эксперт.

Также закон запрещает выносить в лоджию радиаторы центрального отопления. Андрей Купцов поясняет, что это летнее помещение и система отопления может не выдержать перепада температур. «Мы вынуждены отказывать в технических заключениях и проектах, так как эти работы недопустимы и могут привести к ухудшению условий проживания других людей в многоквартирном доме», — добавляет специалист.

По его словам, запрещено и устройство балконов выше второго этажа. Такая пристройка создает дополнительную нагрузку на несущие конструкции. По правилам, соорудить себе балконы могут только жители первых этажей, и то как некапитальное строение. Такие балконы на первых этажах должны быть без системы отопления, фундамента и подземных помещений. Все остальное придется демонтировать.

Кроме того, на главных фасадах дома, которые выходят на улицу, не разрешают вешать вентиляционные короба. Это требование относится ко всем нежилым помещениям, расположенным на первом этаже многоквартирного дома.

Вентиляция в таком случае должна выходить на внутренний фасад — во дворе дома. Такое предписание позволяет сохранить эстетический вид зданий.

На нарушителей можно пожаловаться в Государственную жилищную инспекцию города Москвы.

Короб вентиляции внутри квартиры (между кухней и санузлом) предприимчивые жильцы сносят, увеличивая количество драгоценных квадратных метров. Это буквально перекрывает поступление воздуха в квартиры выше и ниже по стояку. Закон обяжет вернуть все как было.

Свои нюансы есть и у домов с газовым оборудованием. Например, переставить плиту на другое место можно при наличии согласования с Мосжилинспекцией и при условии выполнения работ Мосгазом. А вот объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату нельзя. В помещениях, где есть газ, по нормам должна оставаться отдельная дверь, чтобы избежать распространения газа при его утечке.

Перед тем как делать проем в несущей стене, необходимо провести расчеты и получить согласование. При этом конструкция должна быть хорошо укреплена. Не получится сделать полы с подогревом за счет центрального отопления. Полы с подогревом можно подключить только к электроснабжению квартиры и при условии, что выделенной электрической мощности достаточно.

А еще москвичи стали увлекаться надстройкой внутри помещений антресолей, рассказывает Андрей Купцов. Площадь антресоли не должна превышать 40 процентов от площади помещения. Иногда собственники забывают об этом и делают «второй этаж» гораздо больше. Однако такое превышение приводит к увеличению нагрузки на несущие стены.

«Со временем что-то разрешается, что-то запрещается. Сегодня список запретов состоит из 26 пунктов», — говорит эксперт. Все их можно найти по ссылке.

Как согласовать перепланировкуПерепланировка: что можно и что нельзя

В упрощенном порядке

Без согласований в квартире можно сделать несложный ремонт, который не приведет к значительным изменениям.

По словам Андрея Купцова, без согласования можно сделать проем в ненесущей стене, если это никак не меняет нагрузку на перекрытия, заменить сантехническое оборудование без изменения его месторасположения. Разрешено также перестилать полы, если не меняются параметры помещения, такие как его высота.

Эскиз проведенных работ необходимо направить для согласования в Мосжилинспекцию. Не надо согласовывать замену отделочных покрытий стен, потолка, пола — например замену линолеума на ламинат или плитку.

В упрощенном порядке можно согласовать устройство встроенных шкафов, заложение или устройство дверных проемов в ненесущих перегородках, перестановку мойки на кухне или замену ванны на душевую кабину в границах санузла.

Частные случаи перепланировки

При перепланировке в жилом доме, который является объектом культурного наследия, возможны два варианта проведения работ.

В случае если при этом затрагивается предмет охраны, то проектную документацию по приспособлению жилого помещения необходимо согласовать в Департаменте культурного наследия города Москвы.

В обратном случае заявитель подает проектную документацию в Мосжилинспекцию, которая перенаправляет документы в столичный Департамент культурного наследия. Его специалисты готовят итоговое решение и направляют его Мосжилинспекцию.

Если дом признан аварийным, то в нем запрещено проводить перепланировку и переустройство.

А популярную в новых домах свободную планировку эксперт называет довольно условной. В любом случае помещения там заранее распланированы. «Зонирование все равно остается: там, где должны быть кухня или санузел, не сделать жилую комнату», — поясняет Андрей Купцов.

Если же вы покупаете квартиру в новостройке, где нет ничего, кроме несущих стен, вам необходимо начать ремонт с разработки проекта и его согласования в Мосжилинспекции. После этого можно приступать к ремонту.

Перепланировка по закону

К сожалению, люди, затеявшие перепланировку, не всегда считают согласования вопросом первой необходимости. «Пока вы пользуетесь квартирой, это может никак на вас не отразиться, если только ваша перепланировка не наносит ущерба другим жильцам.

А если вы решите продать жилье, здравомыслящий покупатель в первую очередь попросит показать свежий технический паспорт, которое предоставляет Московское городское бюро технической инвентаризации (БТИ). И сравнит его с тем, что есть на самом деле.

Если параметры не совпадут, он потребует снизить цену или узаконить перепланировку», — говорит Андрей Купцов.

По закону перепланировку нужно согласовать еще до начала ремонта.

Для этого потребуется разработать проект перепланировки и переустройства: им должна заниматься только проектная организация со статусом действительного члена саморегулируемой организации (СРО).

Проверить это можно на сайте Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ). ГБУ «Экспертный центр» как раз относится к таким организациям, и его сотрудники имеют большой опыт работы с разными ситуациями.

Делать перепланировку можно и по готовой схеме из каталога типовых проектов, уже одобренных Мосжилинспекцией. В этом случае экспертам понадобится на месте убедиться, возможно ли провести работы.

«Они проверят несущие и ограждающие конструкции, перекрытия, стены, инженерные системы — насколько их состояние на сегодня надежно и как повлияют на них работы, которые хочет провести собственник», — отметил Андрей Купцов.

С августа 2020 года узаконить перепланировку квартиры можно только в электронном виде. Для этого необходимо собрать все документы и подать заявление на сайте mos.ru. После всех обследований, обычно в течение 20 дней, собственнику приходит решение о согласовании.

Если собственник квартиры хочет узаконить уже проведенную перепланировку, ему сначала надо заказать в проектной организации техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. Но надо учитывать, что специалистам, например, придется частично вскрыть стены или пол.

«Если вы сделали проем в несущей стене, они проверят, было ли сделано усиление, правильное ли оно, сделают расчет. Если неправильное — придется все переделывать. На уже выполненных перепланировках также обязательно проверяют гидроизоляцию», — рассказывает специалист ГБУ «Экспертный центр».

Получив техническое заключение, можно обратиться в Мосжилинспекцию с заявлением о предоставлении госуслуги. При этом заявитель должен оплатить административный штраф за проведенные незаконные работы.

Штрафы и санкции

Штраф для москвичей за незаконную перепланировку квартиры установлен в размере двух — двух с половиной тысяч рублей. Для должностных лиц в Москве установлены штрафы от четырех до пяти тысяч рублей, для юридических — 40–50 тысяч рублей. При этом собственника обяжут восстановить первоначальный вид помещения. А если не сделать это в определенный срок, материалы передают в суд.

Часто незаконные перепланировки обнаруживают соседи, которых начинает подтапливать. «Если собственник не реагирует, они обращаются в Мосжилинспекцию, ее эксперты обследуют оба помещения, оформляют протокол, штраф и предписание на устранение нарушения.

У собственника тогда два варианта: вернуть все в первоначальное положение либо устранить нарушения и узаконить перепланировку», — говорит Андрей Купцов.

При этом игнорировать требования не получится — собственнику может грозить даже продажа квартиры с торгов.

В прошлом году в Мосжилинспекцию поступило почти 22 тысячи заявлений о согласовании переустройства и перепланировки. Из них около семи тысяч заявлений было связано с ранее выполненными работами. А сколько людей не обращаются за согласованиями, экспертам судить сложно.

«Я не думаю, что это перестанет быть актуально, потому что желание усовершенствовать свое жилье у людей будет всегда. Каждый хочет улучшить то, что он покупает. Сегодня квартиры строят более комфортабельными, чем 20–30 лет назад. Но желающих все равно много», — отмечает эксперт. Поэтому, решаясь на глобальную переделку, стоит доверить расчеты и согласования экспертам.

Оформление перепланировки в частном доме

Многим владельцам частных домов кажется, что на их собственность не распространяются правила перепланировки, которые предусмотрены для собственников квартир и на приватной территории они могут проводить любые работы без риска вступить в конфликт с законом.

Действительно, пространства для перепланировки в частном доме гораздо больше, чем в квартирах, владельцы которых вынуждены учитывать интересы соседей. Однако это не означает, что в случае масштабной перестройки можно обойтись без обращения в контролирующие инстанции, в настоящей статье мы поговорим о том, как оформить перепланировку в частном доме.

Проектная документация: проект или эскиз

Перепланировка частного дома, как и квартиры, независимо от того, выполняется ли она силами владельца или с привлечением специалистов, должна начинаться с тщательной разработки проектной документации, в которой учтены все нюансы предполагаемых изменений.

Важность создания проекта не поддается сомнениям, особенно если планируется хоть какое-то воздействие на плиты перекрытия или несущие конструкции. Стоит помнить, что следствием перестановки стен может стать частичное или полное разрушение конструкции здания.

Проектную документацию надо готовить в случаях:

• • изменений в несущих конструкциях;
• • установки лестниц;
• • монтажа нового оборудования;
• • при обустройстве наружного остекления и капитальных фасадных работ.
• Доверять подготовку проекта стоит только профессиональным проектным организациям, которые обладают свидетельствами СРО, иначе впоследствии могут возникнуть проблемы с согласованием.
• Если при перепланировке несущие конструкции не задеваются, а нагрузка на плиты перекрытия не предполагается, контролирующие органы могут «дать добро» на перепланировку только на основании эскиза.

Что нужно для получения разрешения на перепланировку в частном доме

Процедура согласования перепланировки частного дома идентична процессу, связанному с узакониванием радикальных изменений при обустройстве жилья в многоквартирных домах. Это не удивительно, поскольку многие положения Жилищного Кодекса, регламентирующего правила перепланировки, ориентированы на все виды жилых строений.

Чтобы получить разрешительный документ, который сделает перепланировку легитимной, надо подать в местную администрацию заявление, к которому следует приложить технический план помещений. Кроме того, необходима выписка из домовой книги, а также свидетельство, которое подтверждает законное право пользования недвижимостью. Ну, и, собственно, потребуется сам проект.

Кстати, письменное согласие на перепланировку должен дать каждый из совладельцев недвижимого имущества.

Необходимы также разрешения коммунальщиков и санитарных органов, результаты экспертной оценки, где должно быть указание на соответствие дома имеющимся строительным нормативам.

В некоторых случаях проверяющие могут также потребовать документы, подтверждающие право владения землей, на которой располагается дом, а значит, надо позаботиться об их наличии.

Придется также сделать и приложить к заявлению детальные снимки наружных частей дома, а также фото внутренних помещений.

Контролирующий орган должен дать официальное подтверждение того, что при осуществлении перепланировки соблюдаются все строительные нормы и что в результате изменений жилье будет пригодным к дальнейшей безопасной эксплуатации. Органы местной власти, согласно законодательству имеют в распоряжении тридцать рабочих дней для принятия решения, и примерно на такой срок нужно рассчитывать, готовясь к проведению работ.

В каких случаях можно ждать отказа в разрешении?

1. Вероятность отказа тоже имеется, причины отрицательного решения должны быть подробно изложены в документе, который является официальным ответом на обращение за разрешением.Чаще всего контролирующие организации не дают разрешения на перепланировку если:
2. • в новом варианте обустройства дома появится риск пожарной опасности, ухудшатся технические и санитарные характеристики здания;
3. • следствием перепланировки станет ослабление несущих стен;
4. • предполагается реконструкция отапливаемых лоджий;
5. • велик риск сокращения службы дома или здание вообще станет непригодным для проживания.

Поводами для отказа могут быть неполный пакет документов, отсутствие экспертного заключения или некачественно составленный проект. Есть шанс на получение согласования после корректировки проекта с учетом названных причин для отказа. Собственно, при несогласии с таким решением властей можно подать иск в суд, однако нужно учитывать, что в случае неблагоприятного исхода мероприятия все судебные расходы несет истец.

Внутренние изменения, требующие согласования

• Изменения во внутреннем пространстве частного дома, требующие обязательных согласований, определены как в Жилищном Кодексе, так и в других нормативных актах федерального и местного уровня. Наиболее распространенными являются следующие преобразования:
• • переустройство жилых помещений и, в частности, разделение комнат;
• • создание новых оконных и дверных проемов;
• • перемещение в новое место кухни;
• • установка лестниц;
• • изменение места расположения и конфигурации санузла.
• Пространства для разрешенных внутренних изменений в частном доме больше, чем в жилище многоквартирного здания, где, например, невозможно перенести кухню или расширить санитарный узел по собственному усмотрению. Однако каждое действие должно быть выверенным, запланированным и согласованным, и в качестве примера приведем некоторые нюансы, на которые стоит обратить внимание:

• Очень часто при самостоятельной перепланировке не учитывается, что новые помещения нельзя оставлять неотапливаемыми, чего в домах без центрального отопления достичь не так просто, но если это допустить, могут возникнуть сложности с узакониванием такого переустройства.

• Если нужно создать проходное помещение, понадобится предварительно устранить перегородки и сделать новые оконные проемы. Если перегородка является частью оконной конструкции, необходимо установить стальную балку, на которую будет распределена основная нагрузка. Важно также позаботиться о монтаже специальных перемычек над новой дверью и оконными проемами.

• Если одна комната разделяется на две новой перегородкой с дверным проемом, надо, чтобы в документации было отражено, как именно это будет сделано. Без проблем и лишних вопросов согласовываются документы, где предполагается создание стены из гипсокартона на металлическом или деревянном каркасе, если стена не оказывает серьезной нагрузки на элементы фундамента.

Однако варианты внутренних работ может быть самыми разными, и в ряде случаев согласование не требуется. Без каких-либо разрешений и согласований можно выполнить любой косметический ремонт, сменить двери и окна, выполнить дополнительные работы по обустройству пола и потолка. Сложные работы, выполненные самовольно, в любом случае придется узаконить.

Нужно ли узаконить изменения во внешнем облике частного дома?

Внешние изменения, которые нельзя производить без согласования, касаются всевозможных пристроек и надстроек, установки ролл-ставней и других современных конструкций, сложных фасадных работ и разного рода архитектурных усовершенствований. Даже если речь идет о небольшом дачном домике, к которому решено пристроить крошечную веранду, необходимо оформление перепланировки.

Обязательно ли вообще оформлять перепланировку в частном доме?

Можно, конечно, жить с неузаконенной перепланировкой, но лишь до момента, когда придет время смены собственника или потребуется проведение иных операций с недвижимостью (дарение, передача в залог, оформление наследства, пр.). Например, при продаже или покупке жилья соответствие строений техническому плану проверяется обязательно.

Достаточно часто наблюдаются ситуации, когда люди много лет живут в перестроенном доме, даже не подозревая, что нарушили закон. Но потом приходит время проверки документов, и они сталкиваются с необходимостью платить существенный штраф, а то и вовсе возвращать строение в исходное состояние. Судебных тяжб в таких случаях избежать получается не всегда.

Как узаконить перепланировку частного дома в судебном порядке

Невзирая на многократные предупреждения об обязательном оформлении перепланировки, многие владельцы частных домов все же выполняют работы без разрешений и даже без каких-либо эскизов, а проблема с узакониванием возникает при попытке провести какую-либо сделку с жильем. Надо заметить, с каждым годом оформить перепланировку «задним числом» становится все сложнее.

Жилищным Кодексом (статья 29) предусмотрена возможность легализации проведенных работ в судебном порядке. Эта процедура пройдет относительно безболезненно, если перепланировка выполнена без нарушения нормативов, с согласия всех совладельцев дома  и с соблюдением интересов соседей.

Готовясь узаконить перепланировку в суде, стоит очень внимательно отнестись к подготовке документов, не упуская нюансов, а также приготовить деньги не только на погашение текущих издержек, но и на уплату штрафов, если изменения были проведены с нарушениями. Если все правила соблюдены, и суд принял положительное решение, это решение основанием для того, чтобы перепланировка была узаконена на всех уровнях.

Обращаемся в суд: порядок действий

Первым делом нужно лично обратиться в местную жилищную организацию и подать заявление, где указать, что в доме самовольно сделана перепланировка.

Далее стоит подготовить исковое заявление в суд и отправиться в территориальный орган технической инвентаризации для получения документов, где во всех деталях прописана планировка дома.

Необходим проект, который отражает текущую конфигурацию помещений или состояние строительных конструкций.

Если суд примет положительное решение, следующим этапом будет оформление новой кадастровой документации и регистрация объекта недвижимости. Затем пакет документов, включающий решение суда, подается в отделение Росреестра, и после внесения изменений в официальную базу данных, планировка является узаконенной.

Заключение

Штрафы за незаконную перепланировку частных домов немаленькие, а проходить процедуру согласования рано или поздно все равно придется.

Поэтому при всей нелюбви к волоките и желании сэкономить на составлении проекта, лучше все же оформлять перепланировку своевременно.

Это важно не только в ракурсе приведения документов в порядок для обеспечения возможности проводить различные сделки с недвижимостью, но и с точки зрения безопасности, так как даже незначительные, на первый взгляд, нарушения могут иметь очень неприятные последствия.

Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя

• Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя

Вы решили провести глобальный ремонт в квартире. Но слышали, что не все работы можно делать просто так: что-то нужно согласовывать с жилищной инспекцией, а что-то вообще противозаконно. В этой статье разберем, что можно, а что нельзя делать при перепланировке.

Что говорит закон?

В Жилищном кодексе есть раздел про перепланировку и переустройство. Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, а переустройство — инженерных сетей и оборудования, которые нужно вносить в техпаспорт.

Если после ремонта план помещения или техническую информацию надо будет менять, то согласно кодексу, на это нужно разрешение местных органов власти — жилищной инспекции, например.

Перечень разрешенных и запрещенных переустройств и перепланировок есть в постановлении правительства Москвы N 508-ПП. Общие правила по стране примерно одинаковые.

Что точно можно делать?

Если ремонт ничего по сути не изменит, никак не повредит ни конструкции дома, ни соседям, ни самим жильцам, то можно делать его без согласования. По закону, это не перепланировка или переустройство. Можно:

Делать косметический ремонт: штукатурить и красить стены, клеить обои. Класть новую плитку или ламинат взамен старых таких же покрытий.

Менять двери, окна, стеклить балкон, если стены и проемы останутся нетронутыми.

Устанавливать новое инженерное оборудование, соответствующее по устройству и габаритам прежнему. Например, трубы или ванну.

Разбирать старую встроенную мебель, например, антресоли.

Переставлять электроплиту в пределах кухни.

Есть изменения, которые вроде бы разрешены, но проблемы могут возникнуть. Например, на сайте Мосжилинспекции в списке не требующих согласования есть установка антенн и кондиционеров.

Но юристы и суды разделяются во мнениях. Одни говорят, что разрешение обязательно, потому что это переоборудование. Другие считают, что тут нужно согласие только собственников дома, так как фасад — общий.

• При этом, например, если дом является объектом культурного наследия, то получать разрешение на установку кондиционера надо в любом случае.
• Или та же Мосжилинспекция разрешает переставлять без согласования отопительные и газовые приборы, но только если для этого не нужно прокладывать дополнительные подводящих сети.
• Мы рекомендуем уточнять информацию у местных властей, если что-то вызывает сомнение.

Что можно делать с разрешением?

Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.

Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения вентиляции.

Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов

Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.

Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.

?

Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.

Читайте: Как получить разрешение

Что нельзя делать?

Устанавливать теплые полы с подключением от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления. Если трубы прорвет, заметить и остановить потоп будет трудно.

Переносить батареи на лоджию, балкон или веранды.

Пристраивать лоджии и террасы на вторых и выше этажах.

Делать перепланировки в аварийных домах.

Объединять газифицированные помещения с жилыми комнатами.

Коротко

Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.

Все, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.

Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.

Не пропустите

Инструкция: как узаконить перепланировку квартиры

Как увеличить площадь маленькой квартиры

Как обустроить гардеробную комнату

Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция | СМИ

В законе нет нюансов для перепланировки ипотечных квартир. Запрет на изменение характеристик недвижимости, как правило, содержится в договоре. В соглашении может быть прописано условие как о запрещении любой перепланировки, так и о ее обязательном предварительном согласовании с банком.

Отсутствие технических изменений, особенно несогласованных — гарантия быстрой продажи недвижимости в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. За неисполнение пунктов договора предусмотрен внушительный штраф.

В документ обычно включается условие о возможности визита в ипотечную квартиру с проверкой. Последствия — финансовые санкции.

Существует судебная практика по удовлетворению компенсации нарушенных обязательств в пользу банков, поэтому не стоит особенно увлекаться несогласованными перепланировками в ипотечных квартирах. В любом случае до реализации изменений следует детально изучить договор.

Цена на легализацию перепланировки варьируется в зависимости от региона и сложности задачи. Если государственные пошлины и сборы являются фиксированными по стране, то услуги по изготовлению проекта или эскиза перепланировки могут быть разными.

В упрощенном порядке — без предоставления многостраничного проекта, ограничившись эскизом, можно согласовать оформление арки в дверном проеме, если стена не несущая, расширение дверного проема с установкой раздвижных дверей, замену ламината на паркет или, наоборот, устройство гардеробной и другое. Данные работы не должны затрагивать несущие стены, границы «мокрых» зон, конструкций пола и потолка, не могут быть связаны заменой электрической плиты на газовую и наоборот, а также изменением ее положения. Составление эскиза стоит порядка 5 тыс. руб.

Если нужно согласовать более существенные вопросы, например расширение санузла, остекление балкона на последних этажах и прочие работы, без проекта не обойтись. В случае сложного ремонта экономить на нем не стоит.

Необходимо удостовериться, что у проектной компании есть соответствующий допуск СРО и опыт.

Специалист на этапе технического задания сможет дать пояснения, соответствуют ли ваши ожидания строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам.

При этом проектировщики в зависимости от поставленных задач могут рекомендовать получить техпаспорт на квартиры соседей сверху и снизу, ведь у соседей может быть узаконенная нетипичная перепланировка, что особенно важно в новостройках. С одной стороны, это увеличивает стоимость проекта, с другой — минимизирует риски получения отказа в перепланировке.

Вилка цен по изготовлению проекта по Москве и Московской области — от 15 тыс. до 100 тыс. руб. При узаконивании выполненной перепланировки к цене следует прибавить штраф.

При этом можно получить и отказ, обжалование которого повлечет дополнительные расходы на представительство в суде.

Самостоятельно обратиться в суд без юридических услуг можно, но такие дела не относятся к категории простых.

Исключительной мерой ответственности является продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения. Владельцу выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного акта. На нового собственника возлагается обязанность привести квартиру в первоначальное состояние.

Выселение производится с момента регистрации прав за новым владельцем. Такие прецеденты в судебной практике есть.

При рассмотрении споров учитываются следующие юридические факты: создает ли перепланировка угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли их права, срок неисполнения предписания о приведении помещения в первоначальный вид и неоднократность таких требований, является ли квартира для владельца единственной.

Затягивать с узакониваем не стоит, это не быстрая процедура. Сейчас благодаря цифровизации сроки существенно сократились, но они по-прежнему растягиваются не на пару дней, а на несколько месяцев.

Перепланировка в частном доме: порядок согласования, документы, сроки

Перепланировка частного дома отличается от перепланировки квартиры. Хотя бы потому, что у собственника гораздо больше возможностей для реализации задуманного. Однако перепланировку в жилом доме обязательно нужно согласовать с надзорным органом. Иначе можно нарваться на штрафы и другие неприятности.

Сегодня расскажем, как и где согласовать перепланировку частного дома, какие нужны документы, можно ли не получать разрешение и чем грозит неузаконенное преобразование жилого дома?

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Можно ли сделать перепланировку в частном доме

Да, с технической стороны – это реально.

Частный дом отличается от квартиры. Сверху и снизу нет соседей, здание стоит на земле, обособлено от других домов, помещения внутри свободные. Поэтому в жилом доме можно сделать и согласовать практически любую перепланировку. Главное, чтобы она не снизила несущую способность стен и не привела к обрушению здания (особенно в старых постройках).

Отличие от реконструкции

Понятия перепланировка и реконструкция различаются.

• Реконструкция частного дома – это техническое изменение внешних частей строения (ч. 14 ст. 1 ГрК РФ). Например, обустройство пристройки или надстройка этажа. За счет таких работ изменяется общая площадь дома – чаще в сторону увеличения. Изменения фиксируются в кадастровом учёте.
• Перепланировка – это строительные работы внутри жилого дома. Она не затрагивает внешние стены, не предусматривает создание мансарды и пристроя.

Реконструкция может включать в себя перепланировку, но обычно это два разных мероприятия.

Нужно ли разрешение на перепланировку частного дома

Да, в обязательном порядке. Разрешение выдается на этапе согласования перепланировки частного дома с органом исполнительной власти.

На какие работы требуется получать разрешение:

1. Перенос кухни в жилую комнату.
2. Снос перегородок между комнатами.
3. Создание нового санузла (с прокладкой инженерных коммуникаций).
4. Возведение новых стен.
5. Обустройство проема в несущей стене частного дома.
6. Замена пола, с прокладкой гидро– или шумоизоляции.
7. Прорубание новых окон и дверей.
8. Замена стропильной системы на мансарде и др.

Почему же нужно получать разрешение на перепланировку? Ведь дом частный, а не многоквартирный. Многие думают, что и перепланировка может быть любой, на усмотрение собственника. Однако есть противопожарные, строительные и санитарно-гигиенические нормы.

Например, если вы снесете несущую стену – дом обвалится. Не позаботитесь о противопожарной безопасности на кухне – дом может воспламениться. Вот почему нужно согласовывать будущую перепланировку со специалистами.

И всегда учитывать СНиПы, нормы СанПиНа, ГОСТы и прочее.

Согласование перепланировки жилого дома

Порядок согласования включает несколько этапов. Большая часть совпадает с процедурой получения разрешения на перепланировку квартиры в МКД.

Куда обращаться

Итак, для согласования ремонтных работ в частном доме нужно обращаться:

• В Исполнительный комитет города – обычно там действуют отделы по делам архитектуры, куда нужно подавать заявление;
• В сельскую администрацию – для перепланировки в домах в деревне;
• В МФЦ «Мои документы» – орган-посредник, через него можно передать заявление и документы в местную администрацию, в ЕГРН;
• В БТИ – выдают техпаспорт, фиксируют текущую и новую перепланировку частного дома.

Удобнее обращаться с заявлением через МФЦ. Сделать это можно в любом отделении «Мои документы», независимо от места регистрации. Во многих городах администрация принимает заявки только через МФЦ.

Алгоритм действий

Как согласовать перепланировку частного дома до начала работ:

1. Определиться с дизайн-проектом или эскизом.
2. Заказать техпаспорт или технический план частного дома в БТИ. Для этого нужно обратиться в Бюро и оплатить услугу. Если предыдущему техпаспорту более 5 лет, придется заказывать новый. Иначе в администрации могут отказать в выдаче разрешения.
3. Обратиться в проектную организацию и заказать проект перепланировки частного дома. Важно, чтобы организация имела доступ СРО на выполнение проектных работ. Найти подходящую компанию в своем регионе можно на сайте Нострой.
4. Получить готовый проект. Он состоит из нескольких листов, где указаны характеристики дома, будущих работ, требования безопасности, схемы, чертежи и прочая информация. В ряде случаев нужно техническое заключение. Его можно заказать в той же организации, где и проект.
5. Обратиться в МФЦ или администрацию за получением разрешения на перепланировку.
6. Получить разрешение.
7. Произвести перепланировку частного дома. Отклонений от разработанного проекта быть не должно, иначе ремонт не согласуют.
8. Обратиться в МФЦ с заявлением о выдаче акта о завершенной перепланировке.
9. Сдать работы приемочной комиссии. Они удостоверятся, что ремонт отвечает всем пунктам проекта, нет расхождений и нарушений требований безопасности. Если всё в порядке – подпишут акт о завершенной перепланировке.
10. Заказать новые обмеры в БТИ или Росреестре.
11. Передать техплан и другие документы через МФЦ для кадастрового учета. Им занимается ФКП «Росреестра». Если с документами всё хорошо, изменения внесут в базу, а собственник дома получит выписку из ЕГРН.

Этапы процедуры и согласования с госорганами могут отличаться, в зависимости от вашего региона проживания.

Документы на перепланировку дома

Список документов следующий:

• паспорт – нужен для обращения в МФЦ и БТИ;
• проект перепланировки частного дома или эскиз;
• документы на жилой дом – выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
• техпаспорт здания;
• заявление установленного образца – бланк выдадут в МФЦ.

Также могут потребовать разрешения от государственных органов. Например, Госпожнадзора, СЭС, отдела Архитектуры, БТИ и прочих. Если вы поручили согласование представителю – готовьте доверенность на его имя.

Сроки оформления

Разрешение на перепланировку частного дома выдают в течение 45 дней. И чуть дольше, если вы обращались через МФЦ. Прибавляйте к данному сроку еще 3-4 дня на пересылку документов.

Выдача остальных документов и проекта – всегда индивидуальна. В среднем, на согласование перепланировки в частном доме уходит 3-4 месяца.

Стоимость

За выдачу разрешения от администрации платить не потребуется – это бесплатная услуга.

Остальные документы платные:

1. Проект перепланировки – в регионах около 3 000 – 5 000 тысяч рублей, в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге – от 5 000 до 40 000 рублей, в зависимости от сложности архитектурного решения.
2. Техпаспорт на дом – в пределах 1 000 рублей.
3. Выписки из ЕГРН – от 460 рублей.
4. Нотариальная доверенность – около 1 500 рублей.
5. Разрешения от банка и страховой компании – от 2 000 до 5 000 рублей.

Безусловно, могут быть и другие расходы. Причем это лишь на согласование перепланировки с государственным органом. Затраты на стройматериалы и ремонт индивидуальны.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Чем грозит неузаконенная перепланировка частного дома

Владельцы частных домов рискуют меньше, чем собственники квартир. Они не затопят соседей снизу и не захватят общедомовое имущество в подъезде. Тем не менее, наказания за самовольную перепланировку в частном доме всё же есть:

1. Штраф за неузаконенный ремонт – от 2 000 до 2 500 рублей. Если не оплатить его в течение 60 дней, то штраф удвоится.
2. Предписание вернуть планировку в исходное состояние.

Еще могут возникнуть сложности с продажей дома. Ипотечный кредит на покупку дома с неузаконенной перепланировкой банки не дают. Поэтому придется искать покупателя за наличные. А это всегда непросто!

Как узаконить перепланировку в доме, если она уже сделана

Узаконить уже сделанную перепланировку в частном доме проще, чем в квартире. Главное, чтобы она не нарушала действующие нормы, а именно – СНиПы, СанПин, регламенты органов местного самоуправления, ГОСТы, противопожарные нормы и т.д.

Примерный порядок действий:

1. Заказать проект и техническое заключение.
2. Оплатить штраф.
3. Обратиться в МФЦ с заявлением об узаконивании перепланировки.
4. Получить решение администрации (чаще всего выдают отказ).
5. Обратиться в районный суд с исковым заявлением. Основная просьба к суду – сохранить частный дом в перепланированном состоянии. И ссылаться на заключения независимых экспертов.
6. Посетить предварительные слушания. Не исключено, что суд назначит свою строительно-техническую экспертизу.
7. Участвовать в основных слушаниях.
8. Получить выписку из судебного постановления.
9. Если решение суда в вашу пользу – обратиться в БТИ и заказать обмеры внутри частного дома. На основании техпаспорта готовится технический план помещений.
10. Заявление в Росреестр на внесение изменений в кадастровый учет.

Если решение суда отрицательное, можно подать апелляционную жалобу. Срок на ее подачу – 30 дней со дня принятия решения суда в окончательной форме (ст. 321 ГПК РФ). Суд второй инстанции проверит законность и обоснованность решения, вынесенного районным судом. Иногда это помогает склонить чашу в свою пользу и узаконить перепланировку.

Ответы юриста на частные вопросы

Хочу купить частный жилой дом. Подскажите, как определить, проводилась ли в коттедже перепланировка? Попросите продавца показать вам техпаспорт жилого дома. Документ БТИ должен быть свежим, а не 10-летней давности. Сверьте данные техпаспорта с той планировкой, которая на данный момент внутри частного дома.

Замерьте рулеткой перегородки, простенки, проемы в стенах – они должны совпадать с размерами на схемах в техпаспорте. Если каких-то элементов планировки не хватает или они не соответствуют «бумажным» – скорее всего, перепланировка неузаконенная.

Можно ли продать частный дом, если в нем есть неузаконенная перепланировка? Да, для купли-продажи недвижимости техпаспорт не нужен.

Однако, если покупатель обнаружит неузаконенные переделки в доме, он захочет скидку. Цена на жилье с незарегистрированным изменением конфигурации гораздо ниже.

А в ряде случаев перепланировку нельзя узаконить. Тогда поиски покупателя могут затянуться.

Нужно ли получать согласия всех собственников дома, если я хочу сделать перепланировку? Да, согласие всех правообладателей дома – обязательное условие.

Согласие выражается в виде подписей. Совладельцы дома должны прийти в МФЦ и расписаться в заявлении на выдачу разрешения. Если кто-то не может посетить МФЦ, можно составить доверенность на представителя (с правом подписи за доверителя).

Можно ли сносить стены в каркасно-щитовом доме? Почти все стены в каркасно-щитовом доме являются несущими. Их нельзя полностью демонтировать. Допускаются небольшие проемы с целью создания окон или дверей. Затем нужно дополнительно усилить каждый такой проем. Иначе возникнет угроза деформации или обрушения конструкции дома.

Заключение эксперта

Основные выводы по итогам статьи:

1. Перепланировка в частном доме предусматривает ремонт внутри здания.
2. Чтобы работы были в рамках закона, перед их началом нужно получить разрешение от администрации.
3. Если не согласовать перепланировку, возникает угроза имуществу и жильцам дома. За самовольные переделки в частном доме штрафуют.
4. Для согласования составляется проект или эскиз перепланировки.
5. Разрешение на работы выдают отделы архитектуры и градостроительства.
6. После ввода жилья в эксплуатацию необходимо поставить дом на технический и кадастровый учет – в БТИ и Росреестре соответственно.
7. Если перепланировка уже сделана, то ее можно лишь узаконить – чаще всего в судебном порядке.

Юридические тонкости в согласовании перепланировки частного дома могут застать врасплох. Порой из-за этого не удается получить разрешение от администрации.

Отсюда в лучшем случае – затягивание сроков, а в худшем – отказ в выдаче разрешения. Чтобы оформление не превратилось в мучение, лучше проконсультироваться у юристов. Сделать это можно прямо на нашем сайте.

Звоните по телефону горячей линии, оставляйте вопросы в форме ниже или свяжитесь с дежурным юристом.