Бесплатная консультация юриста по телефону:

Ежемесячно граждане получают квитанции по оплате ЖКХ, но большинство даже не разбирается в том, как производятся начисления и как проверить расчет за потребление газа, воды и света. Разобраться во всем этом не так сложно, как кажется, ведь поставщики высчитывают квартплату по определенным схемам и установленным тарифам. Рассмотрим подробнее.

Порядок начисления оплаты за коммунальные услуги

Жилищно-коммунальные услуги — это проведение коммуникаций для обеспечения комфортных условий для проживания человека. Поставку обеспечивают государственные предприятия. Основное назначение коммунальных услуг — поддержание технического и санитарно-гигиенического состояния жилья, оборудования или сооружения. Государство обеспечивает граждан круглосуточным снабжением ЖКХ, а именно:

• холодной/горячей водой;
• отоплением;
• водоотводом;
• газом;
• электроэнергией;
• вывозом мусора;
• уборкой подъездных помещений;
• использование лифта/мусоропровода и др.

Услуги поступают в жилье в необходимом количестве, а цена определяется по тарифу, утвержденному на федеральном уровне. Начисление жилищно-коммунальных платежей в РФ регламентируется следующими нормативно-правовыми актами:

1. Жилищным кодексом РФ;
2. Постановлением правительства №354 от 6.05.2011.

Согласно законодательству РФ, осуществление расчетов за потребление ЖКХ находится в прямой зависимости от ряда показателей, а именно:

• сколько в помещении квадратных метров;
• тип жилья (квартира, частный дом, комната и т.п.);
• сколько услуг было потреблено;
• количество прописанных человек;
• условия, прописанные в договоре о поставках ЖКХ.

Дальнейший расчет осуществляется на основании тех объемов ресурсов, которые были потреблены. Эти данные определяются по счетчикам, которые установлены в квартире или подъездном помещении. Если подобный механизм учета в доме не предусмотрен, то оплата за ЖКХ начисляется в соответствии с нормативами потребления на 1 человека.

Влияет ли количество прописанных жильцов на сумму платежа?

Плата за потребление коммунальных услуг, таких как газ и отопление, суммируются исходя из размера квадратной площади квартиры.

Консумация за холодную и горячую воду, водный сток и электричество зависит от количества зарегистрированных жильцов, если в квартире установлены счетчики. В других случаях, норматив потребления ЖКХ устанавливается жилищно-коммунальным фондом.

Организация, ответственная за содержание дома, делит общую сумму начислений на количество жильцов и квартир. Однако, подобные расчеты оказываются не всегда выгодными.

Если в квартире никто не зарегистрирован

При начислении оплаты за коммунальные услуги, расчет производится по показаниям счетчиков, однако собственнику квартиры потребуется оплачивать минимальный тариф на 1 человека, даже если в квартире никто не проживает. Для того чтобы приостановить поступление ЖКХ, необходимо обратиться в ЖЭК с письменным заявлением. Возобновляется сервис по тому же принципу.

В новостройке

В новостройке зачастую устанавливается завышенный тариф за потребление коммунальных услуг. Связанно это с тем, что дом не передан в ассоциацию жильцов или не сдан в эксплуатацию.

Соответственно, организации ЖКХ не могут заключить договор о поставке с жильцами до тех пор, пока жилье принадлежит строительной компании.

Застройщики зачастую устанавливают двойной, фиксированный тариф, который рассчитывается исходя из количества жильцов и показателей счетчика.

В случае временной регистрации

Временная регистрация не является основанием для перерасчета квитанций ЖКХ. При аренде помещения, собственник квартиры должен предупредить, что плата за коммунальные услуги будет увеличена из-за количества прописанных жильцов.

Правила начисления оплаты за услуги ЖКХ в коммунальной квартире

Вопрос о том, как рассчитать коммунальные платежи, в наше время особенно актуален, так как цены за потребление ЖКХ ежегодно растут, а зарплата среднестатистического гражданина едва покрывает эти расходы. Согласно статье №454 ЖК РФ, консумация коммунальных платежей осуществляется по следующему принципу:

• по показаниям счетчика — горячая, холодная вода, электричество и газ;
• исходя из объемов потребления других услуг — водоотвод рассчитывается из суммы потребления горячей и холодной воды;
• электроэнергия начисляется по нормативному тарифу;
• по площади помещения рассчитывается оплата отопления и вывоза мусора;
• по количеству прописанных жильцов — работа лифта и газоснабжение;
• для оплаты домофона, видеонаблюдения, телекоммуникации и интернета устанавливается фиксированная ежемесячная ставка.

Как узнать правильность начисления квартплаты?

Правила начисления квартплаты регламентированы Постановлением правительства №354 от 6. 05.2011 года. Согласно законодательному акту, тариф за потребление коммунальных услуг устанавливаются поставщиком.

Для того чтобы избежать необоснованной переплаты за пользование ЖКХ, необходимо ежемесячно проверять расчетные листы. При обнаружении ошибок, требуется обратиться в главный офис компании.

Перед этим, рекомендуется проверить в квитке следующие данные:

• размер кв. площади квартиры;
• количество жильцов (если указанно);
• стоимость услуги за 1 куб.м;
• внесение в расчетный лист нового вида коммунальных услуг;
• если начислена плата за не предоставленные ЖКХ.

Квитанции от поставщика могут отправляться с ошибками из-за технических неполадок.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

С какого момента начисляется квартплата в новостройке

Страницы: 1

• Список форумов
• ::Актуальные вопросы
• :: Коммунальные платежи до права собственности.

#1 24.06.2016 20:51:32

Коммунальные платежи до права собственности

Добрый день! Помогите, пожалуйста, советом.

Я являюсь собственником квартиры в новостройке, которая приобреталась по договору об участии в ЖСК. Дом был введен в эксплуатацию в 2013 году. Поскольку квартира не была передана застройщиком по акту приема-передачи, право собственности было оформлено через суд в ноябре 2015 года.

Договор с управляющей компанией был подписан в мае 2015 года. УК требует оплатить коммунальные платежи, содержание и ремонт, а также взносы на капитальный ремонт за весь период, начиная с 2013 года. В квартире ремонт не производился, соответственно никто не проживает и никто не прописан.

Вопрос: С какого момента возникает обязанность оплачивать коммунальные платежи, содержание и ремонт, а также капитальный ремонт – с момента регистрации права собственности? На какие статьи закона следует ссылаться при разговоре с УК? Заранее спасибо!

#2 27.06.2016 09:02:58

Re: Коммунальные платежи до права собственности

C какого момента у дольщика возникает обязанность нести расходы за коммунальные услуги: с момента получения разрешения на ввод объекта долевого строительства в эксплуатацию или с момента подписания передаточного акта? Можно ли в договор долевого участия в строительстве включить условие, устанавливающее обязанность дольщика внести плату за коммунальные услуги с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, а не с момента подписания передаточного акта?

И. Дубровская,юрист, г. Санкт-Петербург

«эж-ЮРИСТ», N 25, июнь 2013 г.

Спорные вопросы по внесению платы за коммунальные услуги (В. Котов, журнал «Жилищное право», N 8, август 2015 г.)

Начисление квартплаты в новостройке

Порядок оплаты коммунальных услуг в новостройках

В ЖКУ входит:

Платежи за содержание	уход общедомовой территории, издержки на оплату вывоза бытовых отходов;
Оплата оказанных, потребленных коммунальных услуг	а именно: газ, водоотведение, электричество; платежи за услуги, связанные с управлением многоэтажным зданием;
Расходы на капитальный ремонт	коллективного имущества владельцев квартир;
Ежемесячные издержки на эксплуатацию	ремонт здания, содержание основных коммуникаций.

Законодательные нормы

Жилищный кодекс РФ в официальном порядке определяет обязанности, законные права владельцев, а также арендаторов жилых квартир.

Кроме того, данный нормативно-правовой акт разъясняет сроки оплаты, появления обязанности каждый месяц перечислять оплату за оказанные ЖКУ :

Владелец	правовая ответственность за ежемесячные издержки на коммунальные услуги появляется сразу же после оформления свидетельства о праве собственности на квартиру
Наниматель	после заключения соглашения соц найма либо договора найма
Квартиросъемщик	после заключения соответствующего соглашения с наймодателем
Органы, лица, которые принимают жилплощадь на баланс по факту получения разрешения на ввод квартиры в эксплуатацию	после проведения осмотра принимаемой жилплощади, проставления подписи на акте приема-передачи. Такой документ удостоверяет, что будущий собственник со всем согласен, не имеет никаких нареканий, недочетов

Данные аспект указаны в положениях статьи №153 Российского ЖК.

Как происходит начисление квартплаты в новостройке?

Оплата счета за квартиру должна происходить исключительно после того, как будет целиком оформлена сделка купли-продажи.

В соответствии с действующим Жилищным Кодексом РФ, обязанность по внесению оплаты за квартиру, ЖКУ появляется не только после получения права собственности, а и после вселения в квартиру в порядке, регламентируемом на уровне законодательства.

Это происходит таким образом:

Потенциальный владелец жилого помещения посещает ТСЖ	застройщика либо структуру местного самоуправления
Получает ключи	а также разрешительную документацию на осмотр недвижимости
В случае, если по факту визуального осмотра	помещение устраивает собственника по любым параметрам, следующий шаг – оформление акта приема передачи квартиры

Непосредственно в данный момент на неофициального собственника возлагается обязанность систематически, в полном объеме перечислять квартплату за используемую жилплощадь.

Официальное завершение строительных работ

Получив документ, подтверждающий в официальном порядке завершение строительства, девелопер вправе таким образом поступить с недвижимым объектом:

Распродать жилые помещения	гражданам или организациям, оформив на них соответствующую правоустанавливающую документацию
Передать на баланс управляющей компании	все общее имущество новостройки, иначе говоря все издержки, заботы по многоэтажному дому после этого должна нести управляющая организация, местные структуры самоуправления, военное министерство или же товарищество собственников квартир.

Однако официальное завершение строительных работ не может быть определено как момент начала перечисления оплаты за ЖКУ .

Средняя квартплата за однокомнатную квартиру, читайте тут.

Между моментом сдачи многоэтажного недвижимого объекта в эксплуатацию, а также появления у обособленных жилых помещений владельцев может пройти определенное время.

Как правило, на протяжении 6-ти месяцев можно реализовать 30-50% жилых объектов в ново возведенном здании.

На протяжении такого срока все затраты, связанные с уходом, обслуживанием общедомового имущества обязан нести сам девелопер либо прочее предприятие, которое получило на баланс такое здание.

В случае паевого участия в строительстве либо же при продаже объекта недвижимости, как правило, в соглашении указывается, что такого рода затраты будут возложены на будущего владельца либо вкладчика.

Подписание приемопередаточного акта

Важно, чтобы акт приема-передачи был составлен в 3-х экземплярах, при этом должны быть подписаны все 3 из них.

Первый акт отправляется в государственные органы, которые проводят регистрацию. Второй остается у будущего владельца квартиры, а третий – у девелопера либо же у прочей организации, на балансе которой числится многоквартирное здание.

Возникновение права собственности по договору долевого участия

Чтобы реализовать такую процедуру нужно предоставить:

• Соглашение на участие в долевом строительстве, при условии, что будущий владелец принимал участие в поэтапной постройке будущей квартиры
• Акт приема-передачи объекта в эксплуатацию – данный документ требуется, если недвижимость была зарегистрирована в Росреестре .

Читайте так же:  Учет тмц примеры

Образец оформления претензии застройщику

Претензия может быть обоснованной при условии, если:

Реализовывались непрофессиональные строительные работы	людьми со несоответствующей квалификацией, основные коммуникации так и не были подведены в помещения
Удалось доказать	что в процессе строительства, осуществления отделки применялся низкосортный материал
Необходимо устранить недочеты	которые возникли из-за халатности девелопера

Жалоба составляется в 2-х экземплярах на имя девелопера . Недочеты, существующие недоработки нужно детально описать, максимально конкретно, понятно.

Первый экземпляр регистрируется как входящее письмо представителем девелопера . Тогда как другой должен остаться у собственника недвижимости с обязательным указанием регистрации обращения (точная дата, ФИО, должность сотрудника, его подпись).

Практика судопроизводства

Обязанность застройщика – рассмотреть жалобу на протяжении десяти рабочих дней, а также ликвидировать все недочеты в сданной квартире или же предоставить владельцу недвижимости аргументированный отказ.

При условии отсутствия определенной реакции со стороны девелопера необходимо инициировать обращение в судебный орган.

Какие нужны документы для оформления субсидии по квартплате в статье: документы для субсидии на квартплату.

В случае вынесения положительного постановления все затраты, что были понесены в суде, должен возместить ответчик.

Видео: Начало оплаты коммунальных услуг в новостройке:

Начисление коммунальных платежей в новостройке

Оплачивать коммунальные услуги, согласно статье 155 и 156 ЖК РФ, необходимо до 10 числа.

Сумма указывается в платежке, которая рассылается собственникам ежемесячно. Одновременно с получением квитанции вносятся показания счетчиков.

Если платеж не поступил до 10 числа, то оплата должна быть произведена в течение следующего месяца.

Начиная с 31 дня задолженности начисляются пени. После трех месяцев неуплаты управляющая компания может приостановить предоставление услуг, отключив свет или воду.

Законодательство

Для всех видов жилой недвижимости действуют единые правила:

В статье 155 ЖК	указано обязательство оплачивать коммунальные платежи не позднее 10 числа каждого месяца
Статья 153 ЖК	перечисляет виды ЖКУ
В статьях 156 и 157 ЖК	указаны полномочия управляющих компаний и правила корректировки тарифов по услугам ЖКХ

Жильцы платят за:

Когда начинать платить коммунальные платежи в новостройке?

Условия оплаты прописываются в основном договоре, что позволит в дальнейшем отстаивать свои права в суде.

Второй вариант – заключение отдельного договора, в котором уточняются условия и требования к внесению квартплаты.

Однако такой документ практически не имеет юридической силы. И нарушение его условий не будет рассматриваться в судебном порядке.

Оплачивать придется не только коммунальные платежи за расходование ресурсов в квартире, но и за другие услуги:

1. Капитальный ремонт здания.
2. Вывоз мусора.
3. Обслуживание лифта.
4. Содержание дома и придомовой территории.
5. Охрана, видеонаблюдение и т.д.

Видео: начало оплаты ЖКУ в новостройке

Начало оплаты коммунальных услуг связывают с тремя событиями:

Ввод здания в эксплуатацию	или получение разрешения на это
Передача помещения	дольщику после ввода дома в эксплуатацию
Передача квартиры дольщику	независимо от фактического состояния дома

Официальное завершение строительства

Оно подразумевает:

Передачу управляющей компании	общего имущества дома
Оформление документов	на присвоение права собственности

Завершение строительства не всегда является началом оплаты услуг ЖКХ.

Данный момент должен быть указан в договоре. Если застройщиком не предъявлено условие вносить квартплату до ввода дома в эксплуатацию, то с момента оформления документов на право собственности ЖКУ должны оплачиваться дольщиками.

Акт приема-передачи

Согласно статье 153 ЖК РФ, лица, принявшие квартиры по акту приема-передачи, обязаны оплачивать услуги ЖКХ.

Если помещения приняла управляющая компания, то она несет ответственность за квартплату.

Далее она передает жилье участникам долевого строительства на тех же условиях.

Следуя нормативам данной статьи, удается передать ответственность за оплату услуг ЖКХ собственникам помещений в момент подписания акта приема-передачи жилья.

Этот момент может оговариваться в договоре между дольщиком и застройщиком, что является законным действием.

А вот принудить собственников оплачивать коммунальные услуги до передачи квартиры незаконно.

Если застройщик требует погасить задолженность, образовавшуюся за период до составления акта приема-передачи, стоит обратиться к юристу для решения данного вопроса.

Право собственности по договору

Оформляется оно на основании акта приема-передачи или договора долевого участия.

После завершения данной процедуры на руки выдается свидетельство.

С этого момента ответственность за оплату ЖКУ придется нести в полном объеме.

Если образуется задолженность, то коммунальные службы вправе приостановить подачу ресурсов, как и в случае с уже эксплуатируемой квартирой.

Образец претензии застройщику

При обнаружении недочетов после оформления акта застройщик должен указать решение проблемы в договоре долевого участия.

При отсутствии данного пункта вопрос решается только в судебном порядке.

Если были обнаружены недочеты до подписания акта, то собственник имеет право предъявить застройщику претензию. Она оформляется в письменном виде.

В ней указывается, что строительная компания не выполнила условия:

• частично;
• полностью;
• при строительстве использовала материалы низкого качества, не соответствующие требованиям безопасности;
• дом был построен не по проекту.

Документ нужно оформить в двух экземплярах. Один передается застройщику, другой — у собственника.

Также можно отправить претензию заказным письмом. Если строительная компания оставляет ее без внимания и не устраняет недочеты, дольщики вправе обратиться в суд.

Возникновение задолженности

Наступающая ответственность

Отыскать должника коммунальщики попытаются по указанным в договоре данным — место регистрации, телефон, работа.

Если данных оказывается недостаточно, долг продолжает расти, дело передается в суд.

Меры воздействия

Основные:

Начисление пени	за просрочку платежей (за каждый день)
Приостановление	подачи услуг ЖКХ
Продажа долга	в коллекторское агентство
Выселение из квартиры	конфискация имущества

Пени за просрочку платежа начисляются с 31 дня задолженности.

Приостановить подачу электроэнергии или водоснабжения могут с четвертого месяца задолженности.

Предварительно они обязаны оповестить должника. На практике данное действие проводится лишь при большой задолженности, когда нет иных вариантов воздействия на нарушителя.

Решение о выселении может быть принято только в судебном порядке. Квартира изымается для погашения долга только при условии, что у ответчика есть другое жилье.

В ином случае судебные приставы могут конфисковать для дальнейшей реализации дорогостоящее имущество — бытовую технику, электронику, счета в банке и т.д.

С какого момента происходит начисление квартплаты в новостройке

Чем это сопровождается

Сложившаяся практика говорит о том, что до момента подписания акта или регистрации права собственности оплачивать коммуналку должен застройщик.

При этом дом может сразу перейти под юрисдикцию товарищества, которое образуется уже в процессе строительства, или управляющей компании. Заселение происходит постепенно, однако расходы должны поделить все владельцы квартир.

Застройщику предоставлено право использовать временную схему. Для этого вписывает пункт договора, позволяющий произвести предоплату за полгода вперед, чтобы дольщик не испытывал проблем при заселении.

Нельзя подписывать акт, только надеясь на обещания исправить недоделки. Предстоит предпринять некоторые шаги, сообразуясь с нормами законодательства.

До заселения всех жильцов расходы несет застройщик, управляющие компании, ТСЖ или муниципальные власти.

Передача права собственности по сделке

Такое право оформляется в соответствии с соглашением долевого участия либо актом приема-передачи.

По факту окончания данной процедуры владелец на руки получает свидетельство.

С такого момента вся правовая ответственность за перечисление квартплаты в полном объеме возлагается непосредственно на собственника.

При условии формирования долга, коммунальные службы имеют право на время приостановить предоставление коммунальных ресурсов, так само, как и для эксплуатируемого жилья.

При условии выявления неисправностей по факту подписи акта девелопер обязуется определить решение проблемы в договоре долевого участия.

В квитанцию внесен лишний месяц

• Если в счет на оплату коммунальных платежей в новостройке включен лишний период, необходимо изучить условия договора.
• В соответствии со статьей 421 Гражданского Кодекса РФ стороны могут заключить договор на любых условиях, которые они обговорили.
• Моментом начала оплаты ЖКУ является дата подписания акта приема-передачи, если иное не предусмотрено договором о долевом участии.
• Если застройщик или управляющая организация внесла расходы за период, не предусмотренный договором, то владелец имеет право потребовать перерасчет или требовать отмены незаконного платежа в судебном порядке.
• Если застройщик или управляющая организация внесла расходы за период, не предусмотренный договором, то владелец имеет право потребовать перерасчет или требовать отмены незаконного платежа в судебном порядке.

С какого момента жители новостроек обязаны оплачивать коммунальные услуги ?

выставляют деньги за воду, хотя счетчики стоят и ты спокоен, т к вода не льется, но потом в УК заявляют-счетчики надо было ввести в эксплуатацию))-будте внимательными!

Новый дом: кто заплатит ЖКУ?

Возведение нового дома – это забота застройщика. Однако его эксплуатация – это уже сфера жилищно-коммунального хозяйства.

С какого момента дольщики обязаны оплачивать жилищно-коммунальные услуги? Какое ключевое условие должно быть выполнено, чтобы ресурсоснабжающая организация имела право взыскать с ТСЖ задолженность за поданные в дом ресурсы? Кто должен нести расходы на содержание дома, если застройщик позволил дольщикам пользоваться квартирами до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию?

Застройщик и дольщик

Бремя содержания жилого помещения и оплаты коммунальных услуг в только что построенных домах нередко становится камнем преткновения и причиной судебных разбирательств между жильцами, застройщиками и организацией, осуществляющей управление домом (ТСЖ или управляющая компания).

Жилищный кодекс возлагает на собственника жилого помещения обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с момента возникновения права собственности на такое помещение (пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ).

Ссылаясь на данную норму, граждане отказываются платить за жилое помещение, пока не получат свидетельство о регистрации права собственности. При этом закон не устанавливает предельных сроков для обращения в регистрирующий орган, а регистрация носит заявительный характер. Следовательно, момент возникновения права собственности (см.

ст. 8 ГК РФ) зависит только от жильца, которому ничто не мешает «затянуть процесс».

Вместе с тем, право собственности подразумевает так называемую триаду прав – право пользования, право владения и право распоряжения (ст. 209 ГК РФ). Пункт 1 ст.

12 Закона о долевом строительстве[1] гласит, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. По смыслу положений ст.

218 ГК РФ право собственности на многоквартирный дом принадлежит застройщику до передачи дольщику. После передачи дольщик приобретает права пользования и владения вновь созданным объектом.

Именно с этого момента дольщик вправе обратиться за государственной регистрацией права собственности на жилое помещение, чтобы получить еще и право распоряжения им.

Кроме того, из ст. 153 ЖК РФ следует, что обязанность оплачивать жилищно-коммунальные услуги возложена на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма, так и на иных законных основаниях.

Дольщик, получивший помещение по акту приема-передачи от застройщика, пользуется им на законных основаниях и, следовательно, обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (см. также Определение КС РФ от 18.07.

2006 №-373-О).

Подчеркнем, что неиспользование собственниками, нанимателями или иными лицами помещений, принадлежащих им на законном основании, не освобождает их от внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (см. п. 11 ст. 155 ЖК РФ

С какого момента начисляется квартплата в новостройке от застройщика?

Новостройкой считается жилой объект завершенного строительства. С оплатой коммунальных и эксплуатационных услуг не возникает проблем у тех покупателей, которые приобретают жилье уже в эксплуатируемой новостройке, переданной в управление ЖЭК или управляющей компании.

Сложности и спорные ситуации имеют место между застройщиком и дольщиками в период между сдачей дома в эксплуатацию и оформлением права собственности на жилье.

С какого момента начисляется квартплата в новостройке, определяет действующее законодательство.

Коммунальные платежи в новом жилье от застройщика

Под жилищно-коммунальными платежами следует понимать не только оплату предоставленных услуг (водоснабжение, горячая вода, электроэнергия, газ), но и расходы собственника на:

• содержание дома;
• придомовой территории;
• капитальный ремонт;
• вывоз бытовых отходов и прочее.

Начало оплаты ЖКУ (жилищно-коммунальных услуг) регулируется Жилищным Кодексом (ЖК) Российской Федерации, Федеральным Законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» и другими общегосударственными и местными нормативными актами.

Законодательство

В статье 153 ЖК РФ определен момент начала оплаты ЖКУ для различных категорий плательщиков.

Обязанность внесения платы за ЖКУ возникает у:

• нанимателя – с момента заключения договора социального найма, найма жилого помещения или договора на жилье социального использования;
• арендатора – с момента заключения договора аренды;
• члена кооператива – с момента передачи ему помещения в пользование;
• собственника – с момента регистрации права собственности, при этом оплата расходов на капитальный ремонт не может быть начислена ранее, чем через 8 месяцев эксплуатации здания (статья 169 ЖК РФ);
• лица, которому застройщик передал помещения после получения разрешения от специальных органов о вводе здания в эксплуатацию. Дата подписания приемопередаточного акта, является моментом возникновения у принявшей стороны обязательств по оплате ЖКУ.

Государственные и муниципальные объекты, до заселения, обслуживают уполномоченные органы.

С какого момента начисляется квартплата в новостройке?

В соответствии со статьей 15 ЖК РФ жильем называется изолированное недвижимое имущество пригодное для проживания.

Другие нормы ЖК утверждают, что жилье может быть передано долевым участникам по акту приема-передачи, но при этом если «квартира от строителей», то она:

• не пригодна для проживания;
• требует доделок и доработок.

Часто возникают проблемы с установленными окнами, дверьми, элементами сантехнического оборудования и другие.

Определить момент начала оплаты за ЖКУ можно исходя из особенностей договорных отношений и норм действующего законодательства.

Сдача дома в эксплуатацию

Любой объект считается завершенным, если подписан акт сдачи в эксплуатацию, но это не означает, что оплата платежей начинается именно с этого момента.

Официальное завершение строительства означает, что можно:

• общее имущество многоквартирного дома передавать управляющему органу;
• на жилье оформлять документы на право собственности.

Если в договоре с застройщиком не предусмотрено отношений по содержанию дома до момента ввода в эксплуатацию, то согласно законодательству началом оплаты ЖКУ является момент вступления в права собственности.

Но при этом владелец жилых помещений принимает помещения по акту приема-передачи, тем самым подтверждая, что строительная организация выполнила договор в полном объеме.

Если между датой подписания акта и оформлением права собственности проходит значительный промежуток времени и при этом владелец не пользовался ЖКУ, то застройщик или, лицо которое приняло в управление общее имущество, может предъявить требование оплатить текущие расходы.

Акт приема-передачи

• В соответствии с частью 6 пункта 2 статьи 153 ЖК РФ, лицо, принявшее от строительной организации помещение по акту приема-передачи, обязано вносить плату за коммунальные услуги.
• Трактовка этой статьи может указывать, что имущество приняла управляющая компания, но при этом по такой же процедуре передается жилье долевым участникам, следовательно, любое лицо, принявшее помещение, обязано с этого момента оплачивать коммунальные услуги и другие расходы на содержание многоквартирного дома.
• Кроме того такая норма может присутствовать в договоре между застройщиком и долевым участником, что не противоречит законодательству.
• Требования оплачивать ЖКУ до подписания акта являются незаконными, даже в том случае, если они прописаны в договоре на строительство.

Возникновение права собственности по договору

В соответствии с Законом «О регистрации прав на недвижимое имущество» право собственности на жилье возникает с момента его внесения в ЕГРП (единый государственный реестр прав).

Регистрация производится на основании:

• договора на долевое участие в строительстве;
• акта приема-передачи жилья;
• других установленных законодательством документов.

С момента оформления собственности владелец обязан оплачивать все расходы на содержание дома и за предоставление коммунальных услуг.

Расходы на капитальный ремонт возникают не ранее, чем через 8 месяцев от начала эксплуатации дома.

Если есть недоделки

1. Подписание акта о передачи жилья от застройщика будущему владельцу является свидетельством, что все работы выполнены строительной организацией в полном объеме и надлежащего качества.
2. Если после подписания документа выявляются недостатки, то решение об их устранении должно быть прописано в договоре на долевое участие. 
3. Если такой пункт отсутствует, то вопрос можно решить только в судебном порядке.

Претензия (образец)

Если акт приема-передачи не подписан и участник строительства обнаружил недоделки или другие недостатки он имеет право предъявить застройщику претензии, которые оформляются в письменном виде.

В документе указывается перечень обязательств, которые застройщик:

• полностью не выполнил;
• частично;
• применил материалы ненадлежащего качества;
• выполнил не в соответствии с проектом.

Претензия оформляется в двух экземплярах, на одном из которых застройщик ставит отметку о получении документа.

Здесь можно скачать образец претензии о недостатках в новостройке.

Претензия может быть отправлена заказным письмом с описанием вложения.

Документ является основанием для подачи искового заявления в суд в случае, если строительная организация:

• не желает исправить недочеты в разумные сроки;
• отказывается выполнить свои обязательства.

Часто задаваемые вопросы

Законодательная база в сфере регулирования отношений между застройщиком, владельцами жилья, долевыми участниками строительства, эксплуатационными и коммунальными службами многогранна и имеет множество трактовок.

Различные ситуации, возникающие при строительстве и во время передачи жилых объектов, рождают вопросы, которые требуют юридического толкования.

Жилье не достроено

Если застройщик требует внесения квартплаты до момента подписания акта о приемке и это противоречит договору на строительство, будущий владелец имеет право не оплачивать расходы на содержание дома, ссылаясь на статью 153 ЖК РФ.

Акт можно подписать только в том случае, если устранены все недостатки.

Любые дополнительные соглашения предлагаемые застройщиком являются новым договором, по которому долевой участник берет на себя обязательства, например, оплатить коммунальные расходы до приемки объекта.

В квитанцию внесен лишний месяц

• Если в счет на оплату коммунальных платежей в новостройке включен лишний период, необходимо изучить условия договора.
• В соответствии со статьей 421 Гражданского Кодекса РФ стороны могут заключить договор на любых условиях, которые они обговорили.
• Моментом начала оплаты ЖКУ является дата подписания акта приема-передачи, если иное не предусмотрено договором о долевом участии.
• Если застройщик или управляющая организация внесла расходы за период, не предусмотренный договором, то владелец имеет право потребовать перерасчет или требовать отмены незаконного платежа в судебном порядке.

На видео об оплате ЖКХ в новом жилье

Оплата жилья и услуг ЖКХ в новостройке: как облегчить себе жизнь?

С наступлением рыночных отношений возможность получить жилье от государства остается лишь у узкой прослойки москвичей. Остальным приходится решать квартирный вопрос, приобретая жилплощадь в домах-новостройках. И здесь камнем преткновения неизменно становится оплата жилья и услуг ЖКХ.

С наступлением рыночных отношений возможность получить жилье от государства остается лишь у узкой прослойки москвичей. Остальным приходится решать квартирный вопрос, приобретая жилплощадь в домах-новостройках. И здесь камнем преткновения неизменно становится оплата жилья и услуг ЖКХ.

Типичная картина: лифт не работает, горячая вода успевает остыть, пока дойдет до верхнего этажа, электричество то и дело вырубается… Между тем счета от обслуживающей организации приходят с завидной регулярностью.

Или другая ситуация: в квартире еще никто не живет по причине ее неготовности к заселению, будущие новоселы пока не «выписались» с прежнего места жительства, однако с них требуют оплачивать время «простоя» жилья.

К чему нужно быть готовым в подобных ситуациях? Какие права и обязанности возникают у новоселов после получения ключей от квартиры? Когда и за что положено платить? Ответы на эти и другие вопросы – в сегодняшнем выпуске «Справочного бюро». Плати из любого положения…

Обычно спустя месяц после вручения ключей и расчетных книжек начинают приходить квитанции на оплату жилья и коммунальных услуг. Несмотря на то, что в квартире пока идет ремонт или вообще никто не живет. За что же тогда платить? На каком основании? В ст. 153 ЖК РФ сказано, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилья с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Поэтому, казалось бы, новоселы не должны ничего платить до регистрации и получения свидетельства о праве собственности. Но, согласно тому же Жилищному кодексу (п. 3 ст. 153), обязанность вносить плату за жилье и услуги ЖКХ возникает не только с момента получения права собственности, но и «с момента заселения помещения в установленном законом порядке». То есть после того, как вы пришли за ключами к застройщику (в ТСЖ, управляющую компанию, орган местного самоуправления), посмотрели и приняли квартиру, подписав передаточный акт или другой документ о приемке-передаче жилого помещения (ст. 556 ГК РФ). Так что имейте в виду, господа будущие собственники: несмотря на то, что долгожданного свидетельства о праве собственности у вас на руках нет (в силу объективных обстоятельств), квартиру оплачивать, даже если вы в ней не живете, придется.

• Про факт и акт
• Заветный минимум
• Обязанности есть, регистрации нет
• Попытайтесь потребовать перерасчета
• Пять шагов к заветной цели
• Деньги просят, а лифт не работает
• НА ЗАМЕТКУ
• Диалектику учите не по Гегелю!
• Кому это выгодно?

Факт передачи оформляется передаточным актом. Его обязательные составляющие: – дата принятия квартиры; – подписи лиц, передающих квартиру, и лиц, ее принимающих; – подписи лиц, в присутствии которых акт был составлен (таким лицом может быть сотрудник жилищно-эксплуатационной организации, органа местного самоуправления). И если вы поставили подпись под этим документом, то вправе считаться жильцом нового дома. То есть расходуете свет, тепло, пользуетесь прочими благами цивилизации. И уже неважно, что вы делаете в приобретенной квартире: на самом деле живете или только ремонтируете, а может быть, еще и не думали переезжать. По счетчику теперь надлежит оплачивать свет и воду, по квитанции – содержание жилья, техобслуживание. Если вы еще не подписывали указанный акт, обязанность по содержанию жилого помещения и оплате коммунальных услуг лежит на лице – юридическом или физическом, – у которого ваше новое жилье числилось на балансе. Или, говоря проще, того, у кого вы его принимали. Итак, если вас просят оплатить свет и воду до того, как вы приняли квартиру, имейте в виду: закон не обязывает вас это делать. Это касается всех – и тех, кому в перспективе светит быть собственниками, и жильцов, которые живут по договору соцнайма, и ипотечников. Но если коммунальщики все же настаивают, можно обратиться с этим вопросом в суд – там их неправота легко доказывается. Другое дело – договор с инвестором-застройщиком или муниципалитетом: если там есть специальный пункт о том, что новосел оплачивает расходы по содержанию своей площади от момента приемки дома госкомиссией (а не от момента передачи вам квадратных метров), деваться некуда – надо платить.

Допустим, вы приняли квартиру, но так в ней и не живете. В этом случае потрудитесь зарегистрировать сей факт в ТСЖ, и вам придется оплачивать (к сожалению, все равно придется) только минимум в виде расходов на техобслуживание и отопление. Плюс обязательные платежи, которые жильцы дома добровольно решили делать ежемесячно (например, за домофон и работу консьержа). Внимание: если в квиточках вам записали оплату воды, телевидения и т.п., чем вы не пользуетесь по причине отсутствия этих удобств в квартире, – требуйте перерасчета (ст. 50 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением правительства РФ от 23 мая 2006 года № 307). Но имейте в виду: если в квартире ведется ремонт, а вы там не живете, никакого перерасчета не сделают.

У всех без исключения новоселов существует проблема, связанная с легализацией факта собственного проживания на новой жилплощади. Оформление регистрации в квартире может затянуться на долгие месяцы. Связано это с тем, что покупка квадратных метров сама по себе еще не означает приобретения всех прав на них. Регистрация в новой квартире, как правило, открывается с того момента, когда все необходимые документы будут переданы органам местной администрации для присвоения дому адреса, передачи на обслуживание коммунальному предприятию и т.д. Если дом принимает муниципалитет (органы местного самоуправления), то иногда, кроме принятия его госкомиссией, требуется так называемая «комендантская» приемка, знаменующая собой передачу достроенного дома (с учетом уже устраненных недоделок, выявленных госкомиссией) на баланс обслуживающей организации. Однако оплачивать содержание жилья и коммунальные услуги, не имея регистрации («прописки») по месту нового жительства, все равно придется – таков закон. Даже если еще год-два новостройка не будет зарегистрирована, но вы выкупили и приняли ее, обитаете в ней, будьте любезны оплачивать и техобслуживание, и коммунальные услуги, и прочие платежи. К этим услугам могут добавиться так называемые разовые платежи (установка антенны, подключение кабельного телевидения, домофона, строительство будки консьержа), если решение об этом примет ваше ТСЖ. Но если вы не являетесь членом товарищества, то имеете полное право отказаться от перечисленных выше платежей. Вы можете также отказаться от подключения к антенне кабельного ТВ. Или, если не желаете пользоваться домофоном, – не пользуйтесь! Счетчики устанавливайте свои, у другой фирмы, подешевле – это ваше право. Но решению ТСЖ об установке счетчиков обязаны подчиниться!

Что, если после того, как вы приняли жилье, то есть подписали акт приемки-передачи, но не зарегистрировались, все же пойти на принцип и отказаться платить? Ведь это еще связано с получением субсидий и льгот на приобретенную жилплощадь теми, кому они положены. Их нельзя будет перенести по новому месту жительства и воспользоваться ими до тех пор, пока вас там официально не зарегистрируют. Если откажетесь оплачивать ТСЖ содержание жилья и коммунальные услуги, то имейте в виду: по закону ТСЖ может привлечь злостных неплательщиков к суду, требуя полного возмещения причиненных ему убытков. Штрафные санкции за неуплату коммунальных услуг к вам вправе применить на основании ст. 50 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам. Там же сказано, что тепло, электричество, газ и воду на вполне законных основаниях могут перекрыть до тех пор, пока вы не погасите все долги перед обслуживающей организацией. Единственным утешением новоселов, вынужденных нести бремя расходов в виде двойной оплаты коммунальных услуг (по месту регистрации и по месту нового проживания), может стать такой совет. После регистрации в приобретенном (полученном) жилье они могут взять справку об оплате там коммунальных услуг и принести ее по месту прежней регистрации с тем, чтобы потребовать перерасчета.

Процесс госрегистрации проходит примерно таким образом: 1. Застройщик передает регистратору все имеющиеся у него документы (их копии) по строительству, необходимые для госрегистрации права собственности (акт госкомиссии о приемке объекта в эксплуатацию, постановление органа местного самоуправления о приеме объекта в эксплуатацию, постановление правительства Москвы о разрешении строительства, обмеры БТИ и т.д.). 2. Регистратор получает основной инвестиционный договор от генерального инвестора (может оказаться и такой) или все договоры инвестора с «промежуточными» инвесторами (риэлторами, собственными компаниями и т.д.), которым переуступались права на квартиры. Сюда следует добавить также акты об отсутствии претензий по взаиморасчетам (иногда – копии платежных документов, подтверждающих оплату переуступленных прав). 3. Регистратор приглашает к себе конечных соинвесторов, чтобы выяснить, кому же проданы квартиры, и регистрирует их договоры. 4. Когда все квартиры распределены, делается пакет основных документов. С конечными инвесторами (будущими собственниками) оформляются акты об отсутствии взаимных претензий (в том числе – по взаиморасчетам, качеству строительства и т.п.). От конечных инвесторов берутся доверенности на оформление (государственную регистрацию права собственности). После этого документы списком подаются на госрегистрацию права собственности. 6. В течение месяца с момента подачи документов в Мосрегистрацию регистрируется право собственности.

Сложно въезжать в квартиру, особенно расположенную на верхних этажах, если лифт в доме не работает. Сложно начинать ремонт, когда температура горячей воды не сильно отличается от температуры холодной. Мусоропровод не «распечатан». Электричество вырубается каждые три часа… И вообще говоря, ТСЖ только права качает и оплату требует, а надлежащего обслуживания не предоставляет… У жильцов-новоселов есть полное право в таком случае не оплачивать коммунальные услуги до тех пор, пока они не приняли квартиру в установленном законом порядке, то есть не подписали акт приемки-передачи квартиры от строительной организации. Если же вы приняли квартиру и уже начали ее оплачивать, значит, на законном основании идите к вашему домоуправу (в управляющую компанию, ТСЖ) и пишите заявление с требованием сделать перерасчет. Пусть бухгалтеры возьмут в руки калькуляторы и вычтут из оплаты вашей квартиры строку за обслуживание лифта и мусоропровода. Для особо дотошных: орган местного самоуправления каждый год (обычно – по случаю повышения оплаты) выпускает постановление. В нем приводится подробная «разблюдовка» оплаты жилья в зависимости от его категории (с лифтом и мусоропроводом – самая высокая позиция, без них – уже другая категория и другой коэффициент оплаты).

Если дом принят госкомиссией, то в числе прочих должно было быть принято и лифтовое хозяйство. А на руках у ЖЭКа (ТСЖ) должен иметься договор на обслуживание лифтового хозяйства, заключенный между ним и специализированным предприятием по эксплуатации лифтов. Так что прежде чем высказывать претензии, поинтересуйтесь у того же домоуправа (а заодно – у представителей органов местного самоуправления, у которых должен быть экземпляр акта госкомиссии) о наличии этих документов. Потому что именно на их основании вы имеете право получать оказываемую услугу, а в случае ее непредставления – не платить обслуживающей организации за лифт. ДЛЯ СПРАВКИ: порядок регистрации и ввода в эксплуатацию лифтов регламентируется гл. Х постановления Госгортехнадзора РФ от 16.05.2003 г. № 31 «Об утверждении Правил устройства и безопасной эксплуатации лифтов».

Учтите: даже если к моменту переезда у вас накопилось достаточно претензий к коммунальщикам, надо реально смотреть на вещи. Весь праведный гнев новоселов сможет вылиться в какие-то реальные действия (переизбрание правления, смена состава руководства товарищества, участие в выборе управляющей компании и т.д.) лишь после того, как вы получите право собственности на квартиру. Вот тогда и сможете вместе с другими собственниками решать судьбу дома в целом. Поэтому одновременно с переездом, новосельем или началом ремонта в новой квартире полезно хотя бы начать интересоваться тем, когда и кем планируется организовать процесс оформления прав собственности. При всем том, когда вы приходите в те или иные организации с жалобами на отсутствие воды или не работающий лифт, весьма характерные для новостройки, к вам, конечно, относятся с пониманием. Потому что вас и в этом довольно двусмысленном правовом положении защищает закон (ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «О долевом строительстве жилья», ЖК РФ, Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные постановлением правительства РФ № 307). И возможности отстаивать право не платить за неоказываемые услуги у вас при этом никто не отнимает.

По мнению многих экспертов, затягивание процесса оформления гражданами права собственности на купленные квартиры в большинстве случаев выгодно фирме-застройщику. Объяснение простое: по закону об НДС такая фирма уплачивает этот налог не тогда, когда происходит фактическая продажа квартиры и получение денег, а только после регистрации права собственности владельцем данной квартиры и передачи ее другому лицу. Так что период, предшествующий регистрации новосела в новой квартире, может тянуться годами, поскольку чем дольше собственник не получит права на эту квартиру, тем комфортнее застройщик будет себя ощущать в качестве налогоплательщика.

Так что же делать? Как ускорить процесс?

К сожалению, в этом плане у новоселов не много прав и возможностей надавить на застройщика. Можно, конечно, обратиться в суд с заявлением о признании права собственности на квартиру. И Федеральная регистрационная служба на основании решения суда оформит госрегистрацию. Но это весьма длительная процедура, и вряд ли она ускорит процесс. Пожалуй, наиболее верным может оказаться совет самим жильцам проявить инициативу. Нужно объединиться и выбрать ответственного за эту работу и все взаимоотношения с организациями. Руководством к действию в данном случае может стать закон от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Там в статьях 9, 13, 14, 16 и 17 детально расписано, кто, в каком порядке и на основании каких документов должен производить регистрацию.

Один в поле не воин

Стоит обратить особое внимание на процедуру представления документов и порядок их оформления. Согласно ч. 1 ст. 16 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если право собственности возникает на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты. То есть если акт правительства Москвы о разрешении строительства объекта и о принятии его в эксплуатацию был принят в отношении генерального инвестора, то именно он должен подать соответствующее заявление в учреждение юстиции по госрегистрации. В случае, если право собственности у новосела возникает на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и этот шаг не обязателен для такого вида сделки), заявления о госрегистрации прав подают все стороны договора/сделки (ч. 1 ст. 16 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). И только в случае необходимости нотариального удостоверения сделки подать документы на оформление права собственности может и одна сторона. Тем не менее, заниматься в одиночку регистрацией права собственности на квартиру в новостройке вряд ли стоит. Как правило, этот затяжной процесс более или менее налажен у риэлторов и у застройщиков. Ваше дело – поторопить их. Выбрать инициативную группу и назначить ответственного, который будет контролировать или же сам устанавливать отношения с разного рода организациями, задействованными в регистрации прав собственности. При подготовке материала использована информация, предоставленная журналом для потребителей «СПРОС»