Как защитить права добросовестного приобретателя недвижимости?

Запишитесь на бесплатную консультацию:

При покупке различного дорогостоящего имущества и особенно объектов недвижимости, даже если тщательно проверить все нюансы, всегда остается риск попасться на уловки мошенника, что грозит потерей и денег, и приобретаемых материальных ценностей. К счастью, существует т.н. защита прав добросовестного приобретателя – возможность отстоять свои права на недвижимость или другое имущество, даже если покупатель стал жертвой махинации или был стороной сделки, признанной недействительной.

В данной статье мы разберем, кто такие добросовестные приобретатели, как закон защищает их права, и как вести себя, если вы попали в подобную неприятную ситуацию.

Согласно действующему законодательству (Гражданскому кодексу РФ), добросовестным приобретателем считается сторона следки (покупатель), которая не знала и не могла знать о том, что продавец не имеет должных прав для реализации имущества или нарушает законодательство другим путем. В таких случаях, даже если сделка будет признана недействительной, право собственности сохранится за покупателем.

Самое важное здесь – доказать, что покупатель действительно не владел информацией о том, что сделка противоречит закону, и никак не мог получить необходимые сведения.

Если приобретатель был в курсе ситуации, но все равно выявил желание совершить покупку, или не поинтересовался законной стороной дела, он будет признан недобросовестным, и защита прав добросовестного приобретателя имущества на него не распространяется.

В обычных случаях, если сделка проходит с нарушением действующего законодательства, она легко может быть оспорена, признана недействительной. Это влечет за собой двустороннюю реституцию: каждая из сторон сделки возвращает другой полученные материальные ценности или их денежный эквивалент.

В случае с недвижимостью продавец после признания сделки недействительной вправе истребовать с покупателя квартиру, при этом может отказаться возвращать уплаченные за нее средства или выплатить их не в полном размере.

Специально для подобных случаев существуют положения о недобросовестности участников гражданского оборота, которые призваны не допустить ущемления прав покупателя.

В каких же ситуациях может потребоваться защита добросовестных покупателей с помощью законодательства? Наиболее часто обстоятельства бывают следующие:

• квартира является причиной судебного разбирательства или находится под арестом – подобная недвижимость не может быть отчуждена, соответственно, любые сделки с ней незаконны;
• имущество приобретено продавцом незаконно – если квартира была получена с нарушениями законодательства (например, с помощью шантажа, мошенничества и т. д.), все последующие операции с ней могут быть признаны недействительными и отменены;
• продавец не имеет права распоряжаться имуществом – достаточно распространена мошенническая схема, когда недвижимость продает лицо, которое не вправе его продавать (т.е., не является его действительным собственником или его настоящим представителем, или получило его с нарушением закона). В таких случаях сделка может быть признана недействительной со всеми вытекающими из этого последствиями.

Если имущество было куплено в таких или аналогичных обстоятельствах, и при этом покупатель не имел возможности получить сведения о том, что сделка незаконна, он может быть признан добросовестным и сохранить приобретенную материальную ценность. Однако для этого понадобится достаточно времени и усилий, а также помощь адвоката по защите прав собственности.

Согласно законодательству, признать приобретателя добросовестным может исключительно суд. Соответственно, защита прав добросовестного приобретателя недвижимости возможна только в судебном процессе при предъявлении к приобретателю иска об изъятии у него приобретенного имущества. Доказать в суде необходимо следующие моменты:

• покупатель был не в курсе и не мог знать о том, что продавец не мог распоряжаться продаваемым имуществом;
• сделка является возмездной, а цена приобретенного имущества – рыночной.

В судебном заседании необходимо убедить суд в том, что истец не являлся частью незаконной схемы по купле-продаже квартиры и не мог получить соответствующие сведения, несмотря на приложенные усилия.

А поскольку он выплатил за недвижимость ее реальную стоимость, он должен считаться добросовестным и сохранить свои имущественные права.

В случае, если суд первой инстанции откажет в удовлетворении иска, необходимо подавать апелляционную жалобу в вышестоящий суд.

Обычно подобные дела являются достаточно сложными, долгими и с не слишком высокими шансами на успех, особенно если ответчик участвует в судебном разбирательстве без квалифицированной юридической поддержки.

Потому необходимой является помощь адвоката по недвижимости, который не только поможет подготовить все необходимые документы и доказательства для суда, но и будет представлять интересы клиента во время слушаний, что существенно повышает шансы на конечный успех дела.

Заключение

Чтобы защитить интересы тех покупателей, которые стали жертвой незаконной сделки, существуют положения о защите добросовестных приобретателей. Они позволяют сохранить право собственности за теми покупателями, которые не были в курсе того, что сделка незаконна, несмотря на признание сделки недействительной.

Однако доказать, что покупатель действовал добросовестно приобретателем можно исключительно в суде, а для этого без помощи опытного адвоката не обойтись.

Защита прав добросовестного приобретателя — адвокат Кузнецова и Партнеры

Как защитить права добросовестного приобретателя?

Запишитесь на консультацию

Кто такой добросовестный приобретатель

О добросовестном приобретателе вообще ведется речь в нормах ГК РФ. Правда, прямой формулировки этого понятия там нет, но проанализировав указанную норму, можно обозначить понятийный смысл такого термина.

Итак, добросовестный приобретатель – это та сторона сделки, которая на момент приобретения имущества не знала и знать не могла об отсутствии у продавца прав на его отчуждение (т.е. продажу).

Другими словами, в рассматриваемом случае недвижимость приобретается не у собственника, который лишился квартиры помимо своей воли, а у совсем иного, не обладающего правами на нее лица. При этом покупателю об этом ничего не было известно и он добросовестно заблуждался относительно того, кто является истинным владельцем квартиры.

Стоит акцентировать внимание на том, что если имущество приобретено безвозмездно (например, подарено), то настоящий собственник всегда имеет право истребовать его обратно. Даже если новый собственник является добросовестным. Если же переход права собственности носит характер возмездный (к примеру, покупка), то в требовании об аннулировании новых прав собственности может быть отказано.

Как правило, вопрос о защите прав добросовестного приобретателя имущества встает уже после совершения сделки по приобретению недвижимости. Т.е. когда покупатель полностью расплатиться с недобросовестным продавцом. Вот тут-то и начинают всплывать неприятные факты.

Необходимость в защите прав добросовестного приобретателя недвижимости может возникнуть в следующих случаях:

• купленная квартира находится под обременением (к примеру, в залоге или под арестом);
• приватизация квартиры прошла с нарушениями, вследствие чего обнаружились претенденты на жилье, чьи права не были учтены в ходе незаконно проведенной приватизации;
• документы о праве собственности продавца оказались поддельными, а настоящий собственник – совсем другое лицо;
• квартира ранее была приобретена продавцом с нарушениями закона (например, путем множества перепродаж), а потому договор ее купли-продажи был признан недействительным.

Во всех указанных случаях страдает именно покупатель, ведь он может остаться и без квартиры, и без денег. А потому ему необходимо отстаивать свои нарушенные права и доказывать, что приобретатель он  — добросовестный.

Прерогатива признания покупателя добросовестным приобретателем принадлежит суду. Каким параметрам должен соответствовать покупатель, чтобы суд признал его добросовестным, законодатель не установил.

Равно как не существует и отдельного закона о защите прав добросовестных приобретателей недвижимости.

В тоже время, доказывать свою добросовестность обязан непосредственно сам приобретатель спорной недвижимости.

Кроме того, как разъяснил Пленум ВС РФ и Пленум ВАС РФ №10 в своем Постановлении от 29.04.2010, а точнее — в п.

38, приобретателя возможно будет признать добросовестным только если у него получится доказать, что непосредственно в момент заключения сделки он был не осведомлен о неправомерности отчуждения имущества продавцом.

Важный момент: при этом покупатель должен был предпринять все разумные меры, с помощью которых он бы выяснил о правомочиях продавца на отчуждение имущества.

Действия, которые нужно предпринять для защиты прав добросовестного приобретателя:

1. Сначала должно появиться третье лицо, которое обращается в суд с требованием изъятия приобретенной недвижимости из собственности покупателя.
2. Для осуществления защиты прав добросовестного приобретателя подается отдельный, так называемый виндикационный иск.

   Подача покупателем самостоятельного иска о признании его добросовестным приобретателем бессмысленна и неправомерна. Другими словами, только в рамках судебного процесса по такому заявлению покупатель может заявить встречный иск о признании за ним статуса добросовестного приобретателя.

   Причем само по себе только возражение против истребования имущества из его владения самостоятельным заявлением не считается. Нужен именно отдельный самостоятельный иск.

3. Собрать документы, иные сведения и доказательства, подтверждающие добросовестность покупателя.

   К примеру, до покупки квартиры потенциальному покупателю было неплохо бы проверить ее юридическую чистоту. Сделать это он мог путем запроса сведений в ЕГРП.

   Если в реестре отсутствовала отметка об обременении или аресте либо запись о том, что владелец квартиры иное лицо, а не продавец, указанный в договоре купли-продажи, приобретатель вполне может быть признан добросовестным.

   Понять, какие именно документы и сведения нужно предоставить в судебный процесс для того, чтобы выиграть дело, под силу только адвокату по защите прав собственности.

Как видно, процедура защиты прав добросовестного приобретателя весьма непроста. Ей присущи множество нюансов и тонкостей, разобраться в которых без квалифицированной юридической помощи невозможно.

Риски при покупке недвижимости в ипотеку

Первое и основное, что интересует банк при выдаче ипотечного кредита – это только ваша платежеспособность!

Второе, это наличие полного списка документов и отсутствие в них ошибок.

Риски банка застрахованы

Поэтому подробным анализом они заниматься не будут. В банках имеются определенные внутренние стандарты и требования к приобретаемому объекту.

Им достаточно текущей информации об объекте, которую они черпают из стандартного пакета документов, предоставляемому Заемщиком-Покупателем недвижимости.

Покупатель, в свою очередь, запрашивает у Продавца только тот перечень документов, который необходим банку.

В банке проводят анализ документов по последней сделке, в которой приобреталась недвижимость. Историю недвижимости и Продавца банки не проверяют. А это может грозить Покупателю потерей права собственности на недвижимость.

Риски Заемщика

Одним из первых рисков Покупателя — Заемщика является риск потерять сумму задатка, которую он вносит Продавцу недвижимости, чтобы закрепить за собой до сделки Объект и цену на него. На момент передачи задатка Покупатель еще не знает о решении банка по объекту.

Существует вероятность, что банк квартиру не одобрит и ипотечный договор не будет заключен, тогда Сумма задатка остается у Продавца.

Как избежать потери денег и времени знает только профессиональный риэлтор, который знаком со всеми нюансами передачи частичных платежей за приобретаемую недвижимость.

Возможные обстоятельства для оспаривания сделки

Если банк все же одобрил найденный вами объект и выдал кредит, то существуют обстоятельства, когда после отмены сделки покупатель не получит денежные средства в полном объеме или не сможет вернуть их вовсе.

Ведь продавец мог их потратить. Безусловно он несет ответственность по возврату денег, но ввиду неплатежеспособности он сделает это не быстро и не скоро. А бывает и хуже, если Продавец заболел, скрылся или умер.

Существенные риски

• покупка недвижимости, в которой были прописаны несовершеннолетние дети, оставшиеся без опекунов и родителей
• покупка недвижимости, которая приобреталась с участием материнского капитала, но доли на несовершеннолетних детей так и не были оформлены
• покупка недвижимости, которая досталась Продавцу по наследству и были выявлены наследники, которые пропустили и восстановили срок принятия наследства
• покупка недвижимости которая приобреталась в совместном браке и на продажу которой не было получено согласие супруга и т.д.

Риски связанные с личностью Продавца недвижимости

Кроме недействительности паспорта продавца, есть риски, связанные с финансовым состоянием Продавца недвижимости.

Против него может быть возбуждено исполнительное производство и в процессе оформления перехода права на Покупателя может быть наложен арест на совершение регистрационных действий по объекту недвижимости.

Если продавец и не имеет задолженностей, то в отношении него может быть возбуждено другое судебное производство или дело о банкротстве.

Ответственный процесс

Покупка недвижимости в ипотеку ответственный процесс, который связан с огромным количеством рисков. Большое число покупателей относиться к данному вопросу халатно, наивно полагая, что приобретая недвижимость с помощью банка, они полностью обезопасили себя от всевозможных проблем.

В этой статье описаны далеко не все риски, связанные с приобретением недвижимости в ипотеку. Чтобы проверить сделку, получить исчерпывающую информацию о продавце недвижимости и обезопасить себя от негативных последствий необходимо обращаться к профессионалам рынка недвижимости.

Профессиональные риэлторы работают на свою репутацию, которую зарабывают годами и не готовы распрощаться с ней в одночасье, теряя клиента и его рекомендации в дальнейшем.

Только помощь профессионального риэлтора превратит ваш процесс покупки жилья в ипотеку в удовольствие, которое вы получите поселившись в Доме Вашей Мечты!

Вс защитил добросовестных приобретателей квартир — новости право.ру

Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов Два года назад Конституционный суд помог покупателю жилья отстоять свои права на купленную квартиру в споре с имущественным департаментом города. Аналогичный спор снова дошел до Верховного суда. Апелляция заключила, что покупатель должен быть бдительным и проверить всё, вплоть до законности выдачи нотариального свидетельства. В итоге разбираться, кого можно считать добросовестным приобретателем, пришлось коллегии по гражданским спорам ВС.

Наталье Зибровой* принадлежала однокомнатная квартира в Москве. После смерти Зибровой квартиру переписали на Евгению Жарикову*. Она обратилась к нотариусу и указала, что Зиброва – ее мать и они жили вместе. После получения квартиры в собственность Жарикова продала ее Максиму Верцаеву*, а тот зарегистрировал в «однушке» отца. 

Практика Через электронную подпись крадут квартиры и бизнес: способы защититься

Уже после продажи квартиры департамент горимущества Москвы подал в суд: в иске ДГИ настаивал, что Жарикова соврала о совместном проживании, вовремя не доказала принятие наследства, следовательно, квартира – выморочное имущество. ДГИ потребовал признать недействительным свидетельство о праве на наследство, изъять квартиру и выселить последних жильцов без предоставления им другого жилья, поскольку сделка по передаче им квартиры была недействительной.

https://www.youtube.com/watch?v=p6moWZaxiVY\u0026pp=ygWQAdCf0L7QutGD0L_QutCwINC20LjQu9GM0Y86INC-0YHQvdC-0LLQvdGL0LUg0YDQuNGB0LrQuCDQuCDRgdC_0L7RgdC-0LHRiyDQt9Cw0YnQuNGC0Ysg0LTQu9GPINC00L7QsdGA0L7RgdC-0LLQtdGB0YLQvdC-0LPQviDQv9C-0LrRg9C_0LDRgtC10LvRjw%3D%3D

Первая инстанция, Нагатинский районный суд, оставила требования ДГИ без удовлетворения. Районный суд указал, что Жарикова – наследница первой очереди, а ДГИ вовремя не зарегистрировал право на выморочное имущество. Верцаев же – добросовестный приобретатель квартиры, который проверил все по ЕГРН.

Must-read Новые доказательства: скриншот, видео и аффидевит

В апелляции, Мосгорсуде, (определение от 30 июля 2018 года) решение первой инстанции отменили и приняли новое. В нем отменили свидетельство о праве на наследство и признали продажу квартиры недействительной, сославшись на то, что документы, подтверждающие совместное проживание, подложные.

Суд решил, что надо забрать квартиру у Верцаева, признать право собственности за Москвой и выселить жильцов. При этом доводы покупателя жилья о том, что он всё проверил перед совершением сделки, суд отклонил. В определении указали, что ему следовало проверить целый ряд обстоятельств и документов.

Например, нужно было посмотреть на свидетельство о рождении Жариковой и выяснить, почему она долго не оформляла право собственности на «однушку», а через месяц после оформления продала жильё. Также в апелляции сочли, что покупателю надо было проверить копию паспорта Жариковой.

Он бы узнал, что она неоднократно меняла паспорт, в том числе незадолго до совершения сделки, не проживала с наследодателем и находилась не в Москве. Это, заключили в Мосгорсуде, заставило бы Верцаева усомниться в том, что Жарикова владеет квартирой законно.

Но покупатель «не проявил достаточную степень осмотрительности и добросовестности при заключении договора», решил суд. Также суд отметил, что квартира была приобретена по заниженной стоимости.

Мосгорсуд предъявил приобретателю такие требования, которые делают приобретение невозможным.

Так, возложение на него проверки действий нотариуса по выдаче свидетельства о праве на наследство – это, с одной стороны, практически подрывает сам смысл существования нотариата как специального института, предназначенного для проверки этих обстоятельств, более того, такого, чьи акты должны приниматься всеми как юридически достоверные. А с другой – требует от приобретателя практически невозможного: проверки того, о чем у него нет никакой информации.

Александр Латыев, партнер Intellect

Пределы осмотрительности

В том, что такое «должная осмотрительность» при покупке жилья, пришлось разобраться коллегии Верховного суда по гражданским спорам под председательством судьи Александра Кликушина (дело № 5-КГ19-88).

В ВС указали, что ситуацию, по сути, создало бездействие самого истца: когда ДГИ не оформляет выморочное имущество вовремя, создаются предпосылки к его утрате, в том числе в результате противоправных действий третьих лиц, говорится в определении.

ВС высказался и по основному вопросу в деле – по поводу добросовестности приобретателя. ВС напомнил о п. 1 ст. 302 ГК, по которому собственник может истребовать имущество у добросовестного приобретателя, когда оно выбыло из владения собственника помимо его воли. Статья уже обсуждалась в Конституционном суде, напомнил Верховный суд, и КС признал ее частичную неконституционность.

Обсуждение происходило в рамках дела по заявлению Александра Дубцова. Он получил квартиру по цепочке перепродаж, которую организовали «черные риелторы», впоследствии осужденные за мошенничество.

Суды решили, что недвижимость, оформленная на подставных лиц после смерти хозяина, поменяла собственника незаконно, поэтому сделки купли-продажи не имеют силы, а квартира незаконно выбыла из владения города.

Но КС решил иначе (Постановление 22 июня 2017 года № 16-П): суд постановил, что нельзя истребовать выморочное имущество у гражданина, который полагался на данные ЕГРН и зарегистрировал право собственности на имущество, если только в деле не выявлено, что он знал либо должен был знать об отсутствии у продавца права распоряжаться спорным жилым помещением.  

КС указал, что ДГИ не может ссылаться на то, что выморочное имущество выбыло из его владения помимо его воли, если город слишком долго не интересовался судьбой этого имущества, а добросовестный покупатель полагался на данные Единого госреестра.

В нынешнем деле ситуация аналогичная: ДГИ Москвы вовремя не предпринял никаких действий, чтобы оформить жилье, говорится в определении. ВС направил дело на новое рассмотрение в апелляцию (на момент написания материала не рассмотрено). 

По оценке Юлии Бузановой, партнера Федеральный рейтинг.

группа Недвижимость, земля, строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market) группа Природные ресурсы/Энергетика Профайл компании
, отмененный акт суда апелляционной инстанции носит весьма поверхностный характер. Суд не дает оценку действиям и бездействию ДГИ, что приводит к результату в виде акта, не основанного на анализе фактических обстоятельств. Это ставит вторую сторону настоящего процесса в заведомо проигрышное положение. «При рассмотрении аналогичных споров на результат влияет каждая деталь. Если бы судебный акт апелляционной инстанции был оставлен без изменений, то это породило бы множественные злоупотребления со стороны уполномоченных органов власти в части выморочного имущества», – замечает Бузанова.

По мнению Александра Латыева, партнера Федеральный рейтинг.

группа Цифровая экономика группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) 8место По количеству юристов 30место По выручке на юриста 41место По выручке Профайл компании
, московские власти в очередной раз демонстрируют свое стремление во что бы то ни стало заполучить квартиры умерших одиноких москвичей, даже если они уже были приобретены другими добросовестными москвичами.

Их не останавливает то, что покупателей в этом случае придется выселять. «Фабула дела практически такая же, как дела Дубовца. Только теперь, понимая, что с учетом позиции КС ссылаться на выбытие помимо воли бессмысленно, ДГИ зашел с другой стороны и попытался подвергнуть сомнению добросовестность покупателя», – заметил Латыев.

Как быть добросовестным

При этом судебная практика и без того предъявляет довольно высокие требования к приобретателю, чтобы признать его добросовестным, отмечают юристы.

Ссылаться только на данные ЕГРН для подтверждения добросовестности необходимо, но давно недостаточно.

Практика требует от приобретателя осмотреть приобретаемую недвижимость, убедиться не только в её юридической, но и фактической свободе от третьих лиц, замечает Латыев.

Практика ВС разъяснил, когда не накажут за жалобы

Быстрая перепродажа действительно является одним из признаков недобросовестности, равно как и заниженная цена продажи. Но в случае с продажей унаследованного имущества и то и другое вполне может иметь свои объяснения, никак не связанные с недобросовестностью.

Например, малый период времени между регистрацией права и продажей квартиры объясним тем, что продавец зарегистрировал право только для того, чтобы иметь возможность продать, а до этого в регистрации не нуждался.

А заниженная цена может быть обусловлена низкой субъективной ценностью имущества для продавца.

По мнению Александра Латыева, проблема судебных претензий Москвы к приобретателям выморочного имущества во многом основана на том, что ДГИ превратно понимает цель признания имущества выморочным.

«Выморочное имущество – это не способ пополнения городской казны, а всего лишь определение крайнего наследника, чтобы никогда не складывалось такой ситуации, что кто-то умер без наследников», – замечает юрист. Отсутствие наследников создает проблему для кредиторов умершего, поскольку непонятно, к кому предъявлять претензии.

А если наследство выморочное, то претензии предъявляются к городу. Именно поэтому закон запрещает отказываться от выморочного наследства и не требует его принятия, разъясняет юрист. 

Нормы о выморочном имуществе направлены не на обогащение публичного субъекта, а на защиту интересов наследников умершего.

*– имена участников процесса изменены редакцией.

«Право-300» запускает регистрацию для участия в рейтинге Право.ru Connections: вакансии, партнерства, проекты для юрфирм 18:30Уголовные дела против неплательщиков налогов предлагают возбуждать быстрее 17:00ВС указал, что водительские права не удостоверяют личность КОНСАЛТЭКСПЕРТ ищет партнеров 16:15ВС изменил срок поручительства вслед за основным договором 15:11КС защитил строителя, который использовал патентную систему налогообложения 14:35Блогер Митрошина оплатила основной долг перед налоговой 13:49ВС отказался признать зачетом уведомление о сальдировании 13:30Началось рассмотрение дела о хищениях при цифровизации ЕГРН 12:50 Бывшего главреда Nexta приговорили к 8 годам колонии
12:30Обсуждают возвращение «Россельхозбанка» в SWIFT 11:33ВС отменил щедрое вознаграждение для конкурсных управляющих 10:28В 2023 году ФНС разработает четыре электронных документа для бизнеса 9:31США и ЕС запретят транзит товаров через Россию 8:54Утренний обзор за 3 мая 8:38ВС посчитал убытки от расторжения договора лизинга 19:00ВС решал, может ли бизнес без директора проводить платежи 17:50КС разрешил фотографировать материалы таможенной проверки 16:28Предприятия получат госгарантии по кредитам на поддержку производства 15:14ВС подтвердил законность приватизации недвижимости «Ростелекомом» 13:52 Налоговая проверяет блогера Оксану Самойлову
13:31Сотрудникам госкомпаний и ЦБ запретят владеть недвижимостью за границей 12:20ВС объяснил, когда обнуляется срок для предъявления исполлиста 11:24РСПП разработает изменения в УК и УПК, чтобы снизить давление на бизнес 10:57Власти определят порядок выплат дивидендов иностранным акционерам 10:11Для бизнеса подорожает электроэнергия 9:18ВС решит, может ли бизнес возместить свои убытки за счет таможни 8:58Утренний обзор за 2 мая 20:00Путин подписал закон о последствиях недействительности сделок 18:20В ГД внесли законопроект о регулировании онлайн-коучинга 17:20Путин подписал закон о повышении налоговых вычетов 14:50ВС оценит законность отказа в страховании управляющего 14:00Центробанк сохранил ключевую ставку 7,5% 12:40ВС разобрался в деле о злостном неисполнении решения суда 11:50Адвоката подозревают в посредничестве при даче взятки 10:15ВС решил спор об оплате горячей воды в многоквартирном доме 9:04Кабмин определил правовые основы работы технокомпаний 19:40ВС рассмотрел жалобу ИП, которому доначислили 42 млн руб. налогов 19:10 АП Москвы защитила адвоката, который не дождался резолютивки 17:30ВС защитил право клиента банка на пониженный процент по кредиту 16:50Правительству разрешили делать исключения из контрсанкций 15:03ВС уточнил правила признания долга 14:17ВС защитил бизнес в споре с лизинговой компанией 12:50ВС посчитал исковую давность по спору о подряде 12:15Wikimedia Foundation оштрафовали на 2 млн руб. 11:05ВС признал законным односторонний отказ от подряда 10:00 В отношении блогера Елены Блиновской возбудили уголовное дело
8:55В Кабмине стали лучше планировать законотворческую работу 7:44ВС допустил взыскание долга по исполлисту с фактических наследников 21:17КС обязал установить срок для возобновления исполпроизводства 20:30ВС объяснил, когда нельзя снижать расходы на юриста 20:04Обзор ВС: приватизировать землю можно даже под сгоревшим домом 20:01Неосновательное обогащение за сорванный ремонт авто: как взыскать 19:17ВС обязал учитывать корпоративный конфликт при оценке сделок 18:25Суддеп опубликовал статистику по банкротным делам за 2022 год 17:12Совфед одобрил ужесточение правил для иностранных инвесторов 16:02Генпрокуратура уточнила, как снизить нагрузку на бизнес 13:55Возбуждено дело из-за утечки данных о рейсе Навального

Как обезопасить себя при покупке жилья :: Мнения :: РБК Недвижимость

Как показывает практика, самый большой страх современного покупателя недвижимости связан сегодня не только с риском потери приобретаемой недвижимости, но и с потерей собственных финансовых средств, которые покупатель готов потратить на эту покупку.

Надо сказать, страх этот вполне обоснован.

Несмотря на то что в случае признания сделки недействительной в Гражданском кодексе утверждается, что она не влечет для сторон юридических последствий и щедро возвращает каждой из них все полученное по сделке ранее, то есть продавцу — квартиру, а покупателю — деньги, в действительности зачастую возврат бывает односторонним. Квартиру у покупателя отбирают, а деньги никто не торопится возвращать, в основном по причине их отсутствия. Более того, с иском о признании сделки недействительной к покупателю может обратиться не сам продавец, а третьи лица, чьи права были нарушены.

Итак, чего же стоит в реальности опасаться покупателю недвижимости и как обезопасить себя еще до момента выхода на сделку?

Бывший супруг не во всем бывший

В моей практике, например, был случай продажи квартиры, приобретенной в браке, но только на имя супруга. После расторжения брака квартиру делить не стали, потому как она предназначалась впоследствии общему сыну, также бывшими супругами была достигнута устная договоренность по разделу финансовых средств в случае продажи недвижимости.

Тем не менее бывший супруг, сообщив покупателю ложные сведения о том, что в браке на момент покупки не состоял (подтвердив это нотариально заверенным заявлением), продал совместно нажитое имущество и уехал на ПМЖ в другую страну.

Узнав об этом, супруга оспорила сделку, а покупатель оказался в неприятной ситуации, так как истребовать с продавца уплаченные деньги оказалось не так-то просто.

Не стоит говорить и о том, что недействительной будет признана сделка, совершенная неуполномоченным лицом. Именно поэтому продажа квартиры по доверенности должна насторожить покупателя, даже если доверенность выдана на близкого родственника и отсутствие продавца на сделке объясняется занятостью/невозможностью приехать на сделку из другой страны или иными «уважительными» причинами.

Дела врачебные

Продажа квартиры недееспособным лицом (признанным таковым на основании решения суда) также является недействительной с момента ее совершения. Здесь важно понимать, что недееспособность может наступить вследствие психического расстройства. В подобных случаях обычно страхуются справками из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Однако имеется еще одна категория граждан, которые могут в вышеназванных диспансерах на учете не состоять и не быть лишенными дееспособности по суду, но в момент сделки, тем не менее, не способные понимать значение своих действий или руководить ими.

Ярким примером является нашумевшее дело о признании недействительной сделки, совершенной лицом, накануне продажи проходившим лечение в психиатрической клинике. Квартира была продана в промежутке между выпиской продавца из клиники и до передачи его личного дела в психоневрологический диспансер (ПНД) по месту регистрации. Справки оказались идеальными.

В процессе судебного разбирательства продавец умер, и выгодоприобретателем (истцом) стала его супруга. Сейчас она пытается признать расписку, написанную умершим продавцом, безденежной, таким образом доказав, что денежные средства за квартиру ему не передавались. Мы следим за развитием событий, решение пока не вынесено.

Если суд признает, что по указанной расписке деньги не передавались (хотя на сделке присутствовали риелторы — свидетели того, как деньги закладывались в ячейку), покупатель потеряет не только квартиру, но и шанс вернуть уплаченные за нее деньги.

От подобной ситуации могут застраховать справки из тех же районных ПНД (НД) с результатами освидетельствования, где указано, что у продавца не имеется противопоказаний для совершения сделок с недвижимостью.

Незнание закона

Лицо может также не понимать значения своих действий или не руководить ими, если во время сделки находится в состоянии алкогольного/наркотического опьянения либо под действием лекарственных препаратов, влияющих на сознание.

Известна схема мошенничества, которая строилась на том, что вполне адекватный с виду продавец сразу после сделки «случайно» попадал в ДТП, его, конечно же, отправляли на медицинское освидетельствование и в крови обнаруживали алкоголь или наркотические средства/вещества, прием которых несовместим с вождением автомобиля.

Результаты такого освидетельствования уже сами по себе могут являться доказательством в суде при признании совершенной ранее сделки недействительной.

Конечно, в такой ситуации продавцу придется доказать, что алкоголь или наркотические средства были приняты еще до совершения либо на момент совершения сделки.

Но если от продавца на сделке пахнет алкоголем, лучше сразу ее перенести, чем в дальнейшем поставить под угрозу признания ее недействительной.

Отдельно хочется сказать о недействительности сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта.

Многие могут уверять, что в их случае подобное просто невозможно, однако здесь все тоже далеко не так очевидно… Например, каждый, кто имеет право на материнский капитал, не раз задумывался, как лучше распорядиться этими средствами.

И самый логичный путь — улучшить жилищные условия, при этом денежные средства по сертификату можно перечислить напрямую продавцу, если младший ребенок уже достиг возраста трех лет.

И вот тут покупатель часто сталкивается с нежеланием продавца ждать денег по сертификату, ведь до недавнего времени Пенсионный фонд перечислял их в течение шестидесяти дней с момента регистрации права собственности.

Интернет и другие источники предлагают родителям детей несовершеннолетнего возраста такое решение: рассчитаться с продавцом собственными средствами, включив при покупке в состав собственников кого-либо из семьи (например, одну из бабушек) и потом с помощью средств материнского капитала эту долю у бабушки выкупить, оформив ее на несовершеннолетних детей. И хотя такая схема многим кажется идеальной, она не является законной, так как возмездные сделки между несовершеннолетними и их близкими родственниками, а также родственниками второй степени родства напрямую запрещены законом.

Также недействительной будет мнимая сделка, то есть совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. К таким сделкам можно отнести «перекидывание» недвижимости на третьих лиц, когда квартира переоформляется договором купли-продажи на другое лицо, но передача денег и недвижимости по факту не производится.

Существуют еще и притворные сделки, то есть совершенные с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях. Поясню: это, например, безвозмездная передача недвижимости в собственность (дарение), оформленное как купля-продажа и наоборот.

Также притворной может быть признана сделка по продаже квартиры, совершенная по иной, нежели указано в договоре купли-продажи, цене (чаще всего существенно ниже).

Банкротство

Кроме того, банкротство физических лиц на сегодняшний день также создает новые риски для покупателей недвижимости. По закону сделки, совершенные за три года до признания гражданина банкротом, могут быть признаны недействительными.

При этом банкротом стать достаточно легко — нужно иметь денежные обязательства в сумме более 500 тыс. руб. и не платить по ним более трех месяцев. И самое неприятное то, что ответственность в данном случае лежит на покупателе.

Если ему не удастся доказать свою добросовестность, вряд ли он может рассчитывать на возврат уплаченной по сделке денежной суммы.

ГК РФ содержит положение о том, что лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Поясню: покупка квартиры по цене ниже рынка (занижение цены в договоре тоже можно отнести к данной категории) может быть расценена судом как осведомленность покупателя о бедственном положении продавца либо иных пороках объекта, в связи с которыми он продается с существенным дисконтом.

Отсутствие доказательств того, что покупатель предпринял все меры, чтобы эти обстоятельства выяснить, также работает против него.

Поэтому здесь возникает еще один вопрос: как доказать, что вы добросовестный покупатель и не лишиться всего?

• Во-первых, я бы не рекомендовала приобретать объекты с сомнительной историей по цене существенно ниже рынка.
• Во-вторых, требовать личного присутствия продавца на сделке, а еще лучше — со справками из районных ПНД (НД) о том, что сделки с недвижимостью ему не противопоказаны (в крайних случаях просить продавца пройти медицинское освидетельствование непосредственно на сделке).
• В-третьих, отнестись внимательно к семейной ситуации (особенно обратить внимание на возможных бывших супругов, других наследников и пр.), получить от продавца все соответствующие документы и заявления.

Облегчить сбор всей необходимой информации для обеспечения покупателю чистоты сделки и учесть все нюансы возможно, обратившись к специалистам по недвижимости. Тем более что правовой отчет о результатах проверки юридической чистоты квартиры, выданный покупателю агентством недвижимости, является для суда доказательством добросовестности покупателя.

Риски и их решение при покупке недвижимости | Рассказывают юристы по недвижимости

При покупке квартире главный вопрос, который волнует всех покупателей, как исключить или минимизировать возможные риски.

Покупка жилья на первичном рынке сопряжена с рисками изменения сроков строительства, несоответствия построенного объекта рекламным буклетам и банкротством застройщика.

Покупая жилье на вторичном рынке, покупатель уже при заключении договора может оценить состояние квартиры, дома и инфраструктуры, однако покупка такого жилья также сопряжена с рисками – готовое жилье имеет историю, а это значит, что существует риск оспаривания предшествующих и последней сделки с недвижимостью другими собственниками, иными заинтересованными лицам. В настоящей статье мы рассмотрим основные риски покупки квартиры на первичном и вторичном рынке, поговорим о том, на что следует обращать внимание при покупке квартиры и как их минимизировать.

Покупка квартиры в новостройке: риски

Покупка квартиры по договору уступки по ДДУ

По договору уступки права требования по ДДУ передается тот же объем прав, что был у первоначального дольщика.

 Поэтому при приобретении прав по договору уступки по ДДУ дольщику необходимо внимательно изучить не только договор уступки, но и первоначальный договор, так как после совершения сделки он станет его стороной – примет все права и обязанности по нему.

В первую очередь необходимо обратить внимание на цену объекта, указанную в первоначальном ДДУ, так как именно данную сумму дольщик вправе потребовать в случае расторжения ДДУ, а также именно от этой суммы будут начисляться штрафные санкции за просрочку передачи объекта строительства.

Если застройщик реализует всю строящуюся недвижимость через аффилированного посредника по договору уступки прав требования, это должно насторожить будущего дольщика, так как в этом кроется риск неисполнения в будущем застройщиком своих обязательств по выплате неустойки, возврату денег и т.д. (по причине отсутствия денежных средств у застройщика, так как реальные деньги получает юридическое лицо или физическое лицо-посредник, а между собой, застройщик и посредник, как правило, рассчитываются по актам зачета взаимных требований).

Кроме того, до передачи вам прав требований цедент мог заключить дополнительное соглашение к ДДУ с застройщиком (например, о продлении сроков сдачи объекта).

 Поскольку вам переходят права и обязанности первоначального кредитора дольщика, это дополнительное соглашение сохранит силу. Даже если вы о нем не знали.

Это может дать вам повод для оспаривания договора цессии, но не изменит установленных соглашением отношений с застройщиком.

Если вы все-таки приняли решение о покупке объекта по договору уступки, обратите внимание на 2 момента:

• имеются ли у цедента документы, подтверждающие оплату цены ДДУ, так как оплата цедентом по договору является важным условием для признания уступки права требования действительной
• договор уступки может быть заключен после оплаты и до передачи объекта дольщику, поэтому убедитесь в том, что дольщик не подписал с застройщиком передаточный акт до подписания договора с вами

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Перевод долга допускается только с согласия должника (ст. 11 Закона № 214-ФЗ).

Уступка по ДДУ: риски и как заключить?

Покупка квартиры через ЖСК

ЖСК – это некоммерческая организация (потребительский кооператив). Право на получение жилого помещения возникает у члена ЖСК по факту внесения паевого взноса. Высший орган управления ЖСК – собрание его членов. Они выбирают правление ЖСК, они утверждают проектную документацию, они самостоятельно руководят его деятельность.

Если по договору участия в долевом строительстве у застройщика и дольщика возникают двусторонние обязательства (дольщик обязан оплатить цену объекта, а застройщик построить объект и передать его в установленный срок), то при вступлении в ЖСК дольщик становится частью организации и имеет с ней корпоративные, а не договорные отношения.

Регулируются отношения между членами ЖСК уставом кооператива. Поэтому в данном случае, у пайщика нет прав, предоставленных дольщику законодательством об участии в долевом строительстве. Законодательная защита его гораздо меньше. Например, взыскать с кооператива неустойку за нарушение срока передачи объекта или предъявить претензии по качеству объекта не получится.

 Законодательство о защите прав потребителей на членов ЖСК также не распространяется.

Но, если вы все же хотите рискнуть, обратите внимание на следующие документы: