Как пройти к реке через участок соседа, почему придется предоставить свою землю геодезистам и можно ли получить за это деньги? Разбираемся, что такое сервитут.

Unsplash

Эксперт в этой статье

• Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков

Сервитут — это право пользования чужой собственностью. Оно может распространяться на нежилое и жилое помещение либо земельный участок [1]. Термин перешел в юридическую практику из римского права, с латыни servitus (или servitutis) означает «подчиненное положение».

Unsplash

Чаще всего необходимость в сервитуте возникает у жителей дачных поселков и садовых товариществ, если дом огорожен так, что с улицы не могут подъехать спецслужбы и приходится пользоваться дорогой соседнего участка. Другой вариант — перекрытый из-за заборов путь к озеру или лесу. Сервитут может быть земельным, вещным, воздушным, водным и гражданским — когда распространяется на здания, а не только на землю.

Частный и публичный сервитут: в чем разница

Сервитут классифицируется на частный и публичный; второй — для общественных целей. Интересно, что в законодательстве вы не найдете формулировки «частный», такой вид права пользования чужим имуществом называют просто сервитутом [2]. Но в этом материале он упоминается с прилагательным, чтобы вы не запутались.

• Публичный сервитут устанавливается законом РФ в интересах государства, местного административного аппарата или жителей. Например, вас могут обязать обеспечить людям проход, если дорога через ваш участок является единственной. Эти моменты лучше всего выяснять до покупки дачи, чтобы потом не превращать дачный газон в тропинку дачников, спешащих на электричку, или маршрут для выпаса рогатого скота. Участок могут использовать и для государственных целей, если их невозможно реализовать за его пределами: проведения геодезических работ, сенокошения, рыболовства, размещения межевых знаков и гравиметрических пунктов.
• Частный сервитут — установление права пользования для ограниченного числа лиц, как правило, соседей. Например, вам необходимо провести электрокоммуникации к своему дому, но это можно сделать только через смежный участок. В таком случае заключается договор с соседями, в котором указана причина пользования чужой собственностью. При этом важно учесть, что спустя какое-то время после установки может потребоваться реконструкция, ремонт и как минимум обслуживание проложенной линии электропередачи. Если собственник участка отказывается заключать соглашение, добиваться сервитута придется через суд.

Кто платит за сервитут

Право пользования чужим имуществом в большинстве случаев не бесплатно. Иначе каждый второй мог бы потребовать землю соседа в личных целях. Компенсационные отчисления устанавливаются по договоренности между участниками соглашения. Пользователь может перечислить деньги единоразово либо поделить сумму на ежемесячные платежи на весь период вмешательства на чужую территорию [3].

Unsplash

Оплата рассчитывается исходя из площади земли, которая фиксируется в договоре.

Но здесь важно рассмотреть и другие нюансы: насколько сильно пользование участком будет мешать собственнику, какие неудобства и в течение какого времени ему придется терпеть.

Закон формулирует это как «принцип разумности», а определенного алгоритма расчетов не приводит, поэтому вопрос будет решаться на усмотрение судей.

При этом человека могут обязать предоставить имущество в безвозмездное пользование для публичного сервитута, например для инженерных работ. Об отсутствии платы вы также можете договориться самостоятельно — еще один повод дружить с соседями.

Как правильно оформить договор сервитута

Прежде чем обращаться в суд, есть смысл договориться со второй стороной. Как минимум уведомить о необходимости пользования имуществом другого человека. В договоре необходимо указать сферу, на которую распространяется сервитут, а также платно или безвозмездно это происходит.

Обязательно уточните сроки проведения работ или необходимости прохода по чужой территории. Если удалось договориться, то после заключения соглашения нужно зарегистрировать сервитут в Росреестре. После оформления сделки вы получите справку из ЕГРП, в которой указаны нюансы обременения.

С этого момента сервитут вступает в законную силу.

Учитывайте, что обременение касается имущества или земли, поэтому не зависит от собственника. То есть, если участок перешел по наследству, сервитут сохраняется на срок, указанный в договоре [4].

Как устанавливают сервитут

При регистрации в случае обоюдного согласия потребуются паспорта, свидетельство о собственности на землю или выписка из ЕГРН, заявление по установленной форме и межевой план участка, о котором идет речь. К документам нужно приложить чек, подтверждающий оплату госпошлины: для физических лиц — 1,5 тыс. руб., для юридических — 6 тыс. руб.

Unsplash

При установлении публичного права пользования основанием для его законности будет нормативный акт муниципальных или региональных властей; собственнику в таком случае не требуется получать выписки и заключать договор.

Сервитут может быть прекращен по инициативе владельца участка раньше сроков, указанных в документах.

Для этого ему нужно обратиться в суд, если стало невозможно пользоваться участком из-за работ или отпала необходимость в обременении.

Комментарий эксперта

Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

— Соглашение об установлении сервитута заключается в простой письменной форме, обращаться к нотариусу не нужно. Трудности при составлении договора вызывает определение границ и цена сервитута.

Перед подписанием соглашения рекомендую обратиться к экспертам — геодезистам, которые определят наименее обременительный для собственника вариант размещения: дороги, пешеходной части — границы сервитута, это поможет снять споры между соседями.

Они делают схему с указанием границ участков с использованием координат поворотных точек — расчет на местности границ согласно установленным правилам.

Такая услуга у геодезистов относительно недорогая, цена поставлена в зависимость от количества поворотных точек.

Установить рыночную стоимость поможет оценщик, но можно определить и самостоятельно. Для примера рекомендую взять ставку арендной платы за земельный участок. Такие ставки можно найти в открытом доступе. Учтите в договоре, плата за сервитут может иметь форму единовременного или периодических платежей.

Предусмотрите возможность изменения размера периодических платежей раз год, поставьте в зависимость от уровня инфляции. Спрогнозируйте ситуацию, если предполагаете в будущем существенное изменение интенсивности движения, увеличение количества транспортных средств; пропишите в договоре, что цена будет расти.

Основное условие, из которого должны исходить участники соглашения при определении цены — соразмерность платы за сервитут.

Учтите в договоре временной промежуток сервитута — срочный (ограниченный определенным временным промежутком, который надо прописать) или постоянный. Пропишите в соглашении санкции (неустойка и штраф) за нарушение обязательств сторон.

Такие меры дисциплинируют участников соглашения. Укажите актуальный адрес корреспонденции и электронной почты.

К договору приложите схему с границами участков, выполненную геодезистом или самостоятельно, в последнем случае с подписью участников соглашения. В открытом доступе размещены типовые формы соглашения о сервитуте, имеются они и в правовых системах («Консультант», «Гарант»), к которым можно получить временный доступ (демоверсию).

Типовые формы использовать можно, не забывая о специфике своей ситуации, с учетом рекомендаций данных выше. В шаблонах прописаны лишь существенные (обязательные) условия договора. В случае если договориться с соседом не получилось, можно обратиться в суд.

Специфика споров о сервитуте заключается в том, что суд установит ограничение использование земли (объекта недвижимости) лишь в случае отсутствия у вас иной возможности осуществить право пользования.

Например, в случае, если подъезд (проход) к вашему земельному участку идет исключительно через участок соседей.

При этом сервитут не может быть установлен, если собственник земли лишается возможности использовать весь земельный участок в соответствии с разрешенным использованием.

В рамках подготовки к суду направьте письменно предложение соседу и приложите проект соглашения о сервитуте. Закажите выписки из ЕГРН и заключение экспертизы. Суд будет исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон. На практике сервитут, особенно безвозмездный, устанавливается, скорее, в исключительных случаях.

Материалы в тему:

Сервитут: что это такое, его виды и где применяется?

Максим Иванов Автор статьи Практикующий юрист с 1990 года

Право собственности на землю охраняется законом и никто не может лишить вас этого права. Однако можно установить временные ограничения, условия которых предусматриваются сервитутами.

Сервитут — это ограничение прав пользования чужим земельным участком.

Рассмотрим подробнее, как проявляется ограничение и в каких случаях можно требовать его установления.

Виды сервитутов

Особенностью земельных наделов является возможная неравнозначность их характеристик и места расположения, что существенно ограничивает право пользования. Если владелец участка или строения не может пройти или проехать на свою территорию, либо на ней отсутствует источник водоснабжения, законом допускается установление сервитута.

Под сервитутом закон понимает искусственно созданное ограничение права пользования наделом в пользу владельцев соседних участков.

Введение режима земельного сервитута характеризуется следующими особенностями:

• это происходит по обоюдной договоренности между сторонами или в судебном порядке по требованию заинтересованных лиц;
• ограничение может быть введено на возмездной или бесплатной основе, а при споре о цене пользования участков дело рассматривается судом;
• ст. 274 ГК РФ допускает установление указанного ограничение даже при временном пользовании муниципальной или государственной землей, в этом случае срок сервитута будет ограничен периодом действия договора аренды.

Обратите внимание!

При установлении земельного сервитута действуют правила обязательной регистрации в службе Росреестра, если срок ограничения превышает один год.

Законодательство выделяет два вида возможных ограничений прав — частный и публичный сервитут. Частный подразумевает введений ограничений в пользу конкретных лиц — владельцев смежных наделов или строений, собственника линейного объекта (трубопроводы, газопроводы и т.д.). Публичный необходим для защиты прав неопределенного круга лиц, а также государственных или муниципальных интересов.

Указанные виды сервитутов устанавливаются по специальным правилам. Для введения частного ограничения заинтересованные лица оформляют обоюдное соглашение либо обращаются в суд для урегулирования спора. Публичные сервитуты утверждаются распорядительными актами властных органов (как правило, муниципалитетами), а собственник может оспорить их условия в административном или судебном порядке.

Обратите внимание!

Как для частного, так и публичного сервитута порядок регистрации будет одинаков.

К основным условиям сервитута закон относит:

• перечень лиц, в пользу которых установлено ограничение (иные субъекты не смогут воспользоваться беспрепятственным проездом или проходом через участок);
• срок действия — определяется по соглашению сторон или судом, а при необходимости обслуживания линейных объектов период действия зависит от условий документации на ремонт;
• размер вознаграждения собственнику на ограничение его права — определяется сторонами или судом;
• условия пользования — размер территории, через который допускается беспрепятственный доступ, временные ограничения (например, с 10-00 до 22-00) и т.д.

Обратите внимание!

Нужно учитывать, что одним из оснований для досрочного прекращения сервитута будет являться нарушение его условий.

Например, если владелец смежного надела систематически нарушает временной период пользования или захламляет чужой участок, ограничение может быть снято по обоюдному согласию или судебному акту.

Еще одним основанием для досрочного прекращения может являться устранения причин для ограничения права собственности.

Например, если был обеспечен беспрепятственный доступ через иные территории, сервитут утрачивает свое назначение.

Также собственник может потребовать расторгнуть соглашение или отменить судебный акт, если в его пользу не перечисляется оговоренная сумма за временное пользование его наделом.

Государственная регистрация сервитутов

Для регистрации сервитутных ограничений применяются нормы ГК РФ, а также Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Для регистрационных действий нужно представить следующие документы:

• заявление;
• правоустанавливающие бумаги на земельный объект — свидетельство о праве, арендный договор, выписка из госреестра ЕГРН и т.д.;
• для частных сервитутов — соглашение сторон или судебный акт;
• для публичных сервитутов — распорядительный акт местных или государственных властей;
• межевой план на землю;
• паспорта сторон или документы юридического лица;
• нотариальная доверенность на представителя, если стороны подают документы не лично;
• квитанция, подтверждающая перечисление госпошлины.

Чтобы зарегистрировать сервитут, нужно подать заявление в Росреестр или МФЦ.

Срок регистрационной процедуры составляет от 5 до 12 дней, он зависит от способа обращения и необходимости пройти кадастровый учет.

Важное значение будет иметь межевой план, который можно получить через кадастрового инженера. В этом документе будет указана территория участка, через которую возможен доступ к смежным наделам. Кроме того, кадастровый инженер сможет выступить в суде в качестве специалиста, если возникнут разногласия об условиях ограничения.

После регистрации сведения о сервитуте будут внесены в госреестр ЕГРН. Стороны получат выписку, в которой будет подтверждено наличие ограниченного права пользования, а также указан срок его действия.

Публичный сервитут — это что такое? Порядок установления

В процессе землепользования должны соблюдаться не только интересы правообладателя, но и остального населения, а также государственных и муниципальных властей. Добиться защиты прав граждан можно без изъятия надела у собственника, для того вводится публичный сервитут.

Обратите внимание!

Ключевым нюансом публичного сервитута является отсутствие перечня конкретных лиц, которые получают возможность беспрепятственного доступа.

Для введения режима публичного ограничения должны соблюдаться следующие правила:

• необходимо подтвердить цель — ремонт сетей общего пользования; беспрепятственный доступ к линии водоемов, забор воды из единственного источника водоснабжения и т.д.;
• обязательно проводятся публичные слушания с участием местных жителей — результаты слушаний должны быть учтены при вынесении распорядительного акта;
• условия указанного вида ограничения могут фиксироваться нормативным или распорядительным актом;
• публичный сервитут подлежит обязательной регистрации.

Обратите внимание!

Собственник, чьи законные интересы нарушаются или ограничиваются публичным сервитутом, может его оспорить. Для этого он должен направить заявление в суд об отмене нормативного или распорядительного акта.

В каких целях нельзя устанавливать публичный сервитут?

Его суть заключается в защите общественных и государственных интересов. По этой причине не допускается вводить ограничения в пользу конкретных граждан или юридических лиц — это можно сделать только по условиям частного сервитута. При нарушении указанного правила собственник добьется отмены акта в судебном порядке.

Обратите внимание!

Если публичный сервитут был зафиксирован в отношении двух владельцев соседних наделов для прохода к своим домам, это является нарушением норм ГК РФ. Условия такого ограниченного землепользования должны устанавливаться сторонами без участия властных органов — по соглашению или в судебном порядке.

Кем устанавливается публичный сервитут?

Инициаторами могут быть любые заинтересованные лица — граждане или общественная группа, муниципальный или государственный орган. Установление указанного ограничения происходит следующими способами:

• в силу прямого указания закона (например, если требуется доступ для возведения общественного значимых объектов);
• нормативным актом государственных властных органов;
• распорядительным актом местных властей.

Публичный сервитут может быть установлен только после вынесения закона или властного акта местных органов.

Для соблюдения общественно значимых целей установления такого вида сервитута закон или иной властный акт должен быть обязательно опубликован. Для этого используются СМИ или иные официальные источники (например, официальный сайт местной администрации). Также размещается информация о проведении публичных слушаний по указанному вопросу.

Сервитут на земельный участок

Наиболее распространены частные сервитуты, сторонами которых могут выступать граждане и организации. Инициаторами установления ограниченного права пользования в таких случаях выступают владельцы смежных наделов или строений на соседних участках, а также правообладатели линейных объектов (либо лица, уполномоченные на их обслуживание).

Обратите внимание!

Для оформления сервитута направляется требование в адрес собственника земли.

Цели частного обременения

Они могут носить постоянный или временный характер. Например, если необходимо провести текущее обслуживание или ремонт подземного или наземного трубопровода, эксплуатирующая организация руководствуется проектной документацией при определении срока сервитута. Напротив, если возможность пройти к строению доступна только одним способом, он будет носить постоянный характер.

Выделим важные моменты, которые сопровождают отношения между сторонами:

• одностороннее прекращение сервитута возможно только по соглашению сторон или при существенном нарушении его условий (для этого подается иск в суд);
• при переходе права собственности на землю, ограничение продолжает действие даже для нового владельца;
• если участок находился во временном владении, сервитут будет досрочно прекращен при расторжении/окончании арендного соглашения или отмене акта о передачи земли.

Обратите внимание!

К существенным нарушениям, которые дают основания для досрочного прекращения ограничения, относятся: систематическая просрочка по платежам в адрес правообладателя, регулярное нарушение границ зоны, выделенной для доступа через участок, использование земли для других целей и т.д.

Для заключения соглашения заинтересованное лицо направляет в адрес правообладателя письменное предложение. Если сразу предъявить иск в суд, последует отказ, поскольку сторонами не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. При определении условий частного сервитута стороны имеют полную свободу, однако должны соблюдать интересы иных лиц.

Если обоюдное согласие не достигнуто, в судебном процессе будут устанавливаться следующие условия:

• наличие оснований для ограничения права собственности в пользу иных лиц;
• условия ограниченно землепользования, в том числе границы территории для доступа третьих лиц;
• срок, на который необходимо ввести ограничение;
• денежное вознаграждение, которое будет выплачиваться правообладателю (его размер устанавливается с учетом правил разумности и справедливости).

Основанием для регистрации будет являться судебное решение, условия которого будут перенесены в госреестр ЕГРН.

Требование об установлении ограниченного права пользования может быть заявлено только при наличии определенных оснований. ГК РФ содержит их приблизительный перечень:

• необходимость прохода или проезда через соседний земельный надел, если иные способы доступа отсутствуют;
• намечено строительство линейного объекта, не препятствующего разрешенному виду использования участка;
• требуется выполнение реконструкции или ремонта указанных линейных объектов;
• иные потребности, признанные обоснованными по соглашению сторон или судебным актом.

Если есть другая возможность доступа к участку или строению, требовать принудительного установления сервитута нельзя. Но можно договориться с собственником о введении ограничения за вознаграждение.

Необходимость строительства или ремонта линейного объекта определяется следующими критериями:

• планом застройки территории, утвержденным с учетом общественных слушаний (например, при подведении газопровода к новому микрорайону);
• техническими регламентами, устанавливающими периодичность ремонтных работ;
• обстоятельствами непреодолимой силы (например, из-за стихийного бедствия может понадобиться проведение внепланового ремонта).

Обратите внимание!

Размер денежного вознаграждения, которое выплачивается собственнику при строительстве или ремонте линейных объектов, может устанавливаться региональными или местными актами. При несогласии с расчетом выплат правообладатель может обратиться в суд.

Если строительные или ремонтные работы не уложились в регламентированный срок, соглашение о частном сервитуте должно быть продлено. Также допускается продление в судебном порядке, а основанием будет выступать согласованное увеличение срока разрешения на строительство или реконструкцию линейного объекта.

Для составления добровольного соглашения целесообразно обратиться к профессиональному юристу. Это связано со специальными требованиями закона к введению ограничений прав на собственность, учесть которые может только опытный специалист.

Если помощь в оформлении сервитута оказывает юрист нашей компании, он возьмет на себя подготовку всех документов и представит клиентов в регистрационных органах на основании нотариальной доверенности.

Записаться на консультацию вы можете через форму на сайте или по указанному телефону.

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Оценка сервитута и обременений

Сервитут
является одним из распространенных прав на земельные участки. Он признается
вещным правом, действующим как обременение для собственника обслуживающего
участка.

В
соответствии с п. 2 ст. 275 ГК РФ, сервитут не может быть самостоятельным
предметом купли-продажи, залога, равно как не может передаваться лицам, не
являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования
которого он установлен.

В силу этого положения, сервитут не является объектом оценки – в качестве объекта указываются земельный участок, здание, сооружение и другое недвижимое имущество, в отношении которого он установлен. Для целей и задач оценки определяется соразмерная плата за сервитут.

Особенности оценки сервитута земельного участка

В
законодательстве можно найти определения сервитута и публичного сервитута.
Формулировки «частного сервитута» нормативные акты не содержат – такой вид
права называется просто сервитутом. В оценочной практике в методических рекомендациях
принято определять сервитут частный и публичный.  

Публичным
сервитутом называется право лица на
ограниченное пользование чужими земельными участками (а также зданиями,
сооружениями и другим недвижимым имуществом), устанавливаемое в целях обеспечения
интересов государства, местного самоуправления или местного населения.  

Частным
сервитутом признается право лица на
ограниченное пользование чужими земельными участками (а также зданиями,
сооружениями и другим недвижимым имуществом), устанавливаемое в целях обеспечения
интересов конкретных лиц.  

Публичный
сервитут устанавливается на основании решения исполнительного органа
государственной власти или органа местного самоуправления, частный – по
соглашению сторон или на основании решения суда (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

В большинстве
случаев, в отличие от ограничений и обременений, сервитуты увеличивают
стоимость объекта, в пользу которого они установлены. Вместе с тем сложности в
учете всех обременений и сервитутов нередко приводят к ошибкам в оценке
объектов недвижимости.

Общедоступные публичные кадастровые карты Росреестра не
содержат информацию об обременениях объекта – ее нужно искать в ППТ (Проект
планировки территории) и ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка), а
также в кадастровом плане, включенном в выписку из ЕГРН (Единый государственный
реестр недвижимости).

Помимо явных обременений, на практике встречаются
обременения неявные, которые могут появляться и прекращаться при изменении
законодательства (например, зональных регламентов, устанавливающих границы
санитарно-защитных зон).

И, хотя установить плату за право пользования участком
можно самостоятельно, только опытные, владеющие соответствующими методиками
учета обременений и сервитутов оценщики, могут достоверно провести оценку рыночной
стоимости сервитута.

Оценка платы за сервитут и убытков от обременений

Как
правило, за право пользования чужим участком приходится платить.
Устанавливаются такие отчисления по договоренности между участниками
соглашения.

Но плата не является обязательной – при согласии собственника
обременяемой недвижимости на предоставление части участка в безвозмездное
пользование допускается установление безвозмездного сервитута. Хотя на практике
такой сервитут устанавливается скорее в исключительных случаях.

При составлении
соглашения о сервитуте сложности возникают чаще всего при определении цены за право
пользования объектом недвижимости. 

Стоимость
платы за сервитут земельного участка зависит от многих факторов. Оценщик должен
проанализировать все возможные обстоятельства, оказывающие влияние на
стоимость, в том числе:

• Вид сервитута;
• Разрешенное использование земельного
  участка;
• Срок договора аренды и форма арендных
  платежей;
• Степень благоустройства земельного
  участка, развитость инфраструктуры;
• Характеристики расположенных на участке
  зданий и сооружений;
• Характер хозяйственной деятельности
  владельца объекта оценки;
• Ограничения и обременения прав на
  земельный участок;
• Доля площади участка с установленным
  сервитутом в общей площади объекта оценки;
• Другие факторы.
• Интенсивность использования участка, в
  отношении которого устанавливается сервитут собственником участка и
  сервитуарием.

Оценка
соразмерной платы за сервитут проводится с учетом норм действующего
законодательства на дату оценки. Плата за сервитут может устанавливаться как в
форме единовременного платежа, так и в форме периодических платежей.

https://www.youtube.com/watch?v=OAUEY3MviBM\u0026pp=ygVd0J_RgNC-0YbQtdC00YPRgNCwINCYINCe0YHQvtCx0LXQvdC90L7RgdGC0Lgg0J7RhtC10L3QutC4INCh0LXRgNCy0LjRgtGD0YLQsCDQkiAyMDIzINCT0L7QtNGD

Существуют
различные расчетные методики оценки потенциальных убытков владельца объекта
недвижимости от обременений. Прежде всего, оцениваются убытки, возникающие в
связи с уменьшением полезной площади недвижимости, снижением доходности
фактического или предполагаемого использования, ухудшением качества
местоположения и прочие.

Расчет платы за публичный сервитут

Оценка
платы за публичный сервитут заключается в установлении разницы между рыночной
стоимостью объекта оценки (либо прав на объект оценки), до установления
публичного сервитута и после его установления.

До
1 марта 2008 года законодательством была предусмотрена возможность учета нескольких
обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, в
качестве одного объекта недвижимости с присвоением одного кадастрового номера.

И,
хотя в настоящее время такие участки не регистрируются и не создаются, сведения
о ранее образованных участках, представляющих собой единое землепользование,
содержатся в ЕГРН. Общая площадь таких участков в отдельных областях достигает нескольких
сотен гектаров.

Расчет платы за публичный сервитут при оценке составных
участков имеет свои особенности.

Так,
при оценке составного участка, состоящего из нескольких участков (обособленных
и/или условных), права на который зарегистрированы как на единый объект
недвижимого имущества (единое землепользование), определяется рыночная
стоимость всего участка.

Если
же имущественные права на земельный участок с сервитутом зарегистрированы
отдельно от прав на единое землепользование, определяется рыночная стоимость
только данного участка.

Расчет платы за частный сервитут

Поскольку
владелец недвижимости, обремененной сервитутом, претерпевает определенные
ограничения, то размер положенной ему платы за сервитут должен их компенсировать
и в то же время быть соразмерным материальной выгоде собственника, в интересах
которого установлен сервитут.

При
оценке сервитута оценщик применяет классические подходы к оценке –
сравнительный, затратный и доходный.

При
оценке сервитута сравнительным подходом подбираются объекты-аналоги.
Оценщик изучает предложения по продаже земельных участков на открытом рынке и
выбирает два максимально сопоставимых с объектом оценки участка, при этом один
из них должен быть обременен сервитутом, а другой — нет. Разница в стоимости
данных объектов и будет являться рыночной стоимостью сервитута.

При
оценке сервитута затратным подходом учитываются:

• расходы, которые понесет владелец участка
  в будущем в результате наложения сервитута;
• убытки в случае несоблюдение условий договора,
  если есть ответственность собственника перед третьими лицами;
• затраты, связанные с обслуживанием
  сервитута.

Например,
при расчете платы за частный сервитут необходимо учесть затраты, которые
возникли у собственника в связи с установлением сервитута.

Например, при
организации перехода через земельный участок может потребоваться снос построек
или перенос ограждений, оборудование въезда автотранспорта и прочее.

Издержки
собственника должны учитываться при оценке или экспертизе стоимости сервитута (если
плата устанавливается судом на основании заключения эксперта).

В
основе доходного подхода лежит принцип определения ожидаемых доходов от
объекта оценки в будущем. При его применении к оценке сервитута учитываются:

• потери дохода, а именно — снижение
  величины денежных потоков, произошедших в результате установления сервитута на
  земельный участок.
• плата за ограничение использования
  собственником земельного участка.

Как
правило, на практике достаточно использование методов одного из трех подходов,
обоснование выбора которого оценщик указывает в отчете об оценке.

Что получает заказчик в результате оценки?

В
случае, если стороны не смогли самостоятельно определить размер компенсационных
отчислений или договориться, потребуется отчет об оценке платы за сервитут. Оформляется
такой отчет в виде документа на бумажном носителе (с собственноручной подписью
оценщика) или же в виде электронного документа (заверенного усиленной
квалифицированной подписью).

Показать полностью

https://www.youtube.com/watch?v=OAUEY3MviBM\u0026pp=YAHIAQE%3D

При
составлении соглашения об установлении сервитута стоимость, указанная в отчете,
будет являться обоснованием суммы платы за пользование участком. Отчет имеет
юридическую силу при обращении в различные инстанции, и может использоваться в
суде в качестве обоснования соразмерной платы за сервитут.

Отчет
об оценке сервитута действителен в течение шести месяцев с даты оценки. Цена услуг
оценщика зависит от вида сервитута и сложности объекта оценки.

ОК
«Канцлер» оказывает услуги по оценке платы за сервитут, а также проводит
судебные экспертизы по назначению суда. Для оставления заявки можно
воспользоваться любой из представленных на сайте форм обратной связи.

Скрыть текст

Эксперты Кадастровой палаты разъяснили правила установления сервитута

© Управа района Выхино-Жулебино

Сервитут – это право лица (лиц) на ограниченное пользование чужим земельным участком. Существует два вида сервитута: публичный и частный.

Публичный сервитут устанавливается в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков. Например, если попасть к водоему общественного пользования и его береговой полосе, к роднику или иному социально значимому объекту можно только через ваш участок, он может быть обременен правом прохода или проезда к этим объектам.

· для индивидуального доступа к жилищу, когда проход или проезд возможен только через соседний земельный участок;

· для строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов;

· для обеспечения других нужд землевладельца.

Таким образом, ограничение на объект недвижимости устанавливается в интересах конкретных лиц.

Как заключить соглашение о сервитуте?

Как правило, сервитут устанавливается по добровольному соглашению сторон или по судебному решению, если собственник соседнего участка не согласен на заключение соглашения. Предоставление сервитута на земельный участок требует документального оформления. В этом заинтересован, в первую очередь, будущий обладатель сервитута.

Прежде чем заключать такое соглашение, необходимо определить, установлены ли границы земельного участка, в пределах которых регистрируется ограничение (обременение) в виде частного сервитута.

Если сервитут будет установлен на часть земельного участка, и такая часть земельного участка не поставлена на кадастровый учет, необходимо выполнить соответствующие кадастровые работы (межевание).

Если же сервитут будет установлен на весь земельный участок, и он стоит на кадастровом учете, то проведение кадастровых работ не требуется.

Чтобы оформить межевой план, содержащий необходимые для государственного кадастрового учета сведения о части земельного участка, которая образуется в целях установления применительно к ней сервитута, необходимо обратиться к кадастровому инженеру.

Если собственник земельного участка согласен установить сервитут, нужно заключить с ним соглашение о сервитуте с указанием:

· кадастрового номера земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут;

· сведений о сторонах соглашения с паспортными данными;

· цели и основания установления сервитута;

· срока действия сервитута (если сервитут не бессрочный);

· размера платы (если сервитут устанавливается за плату);

· прав и обязанностей сторон соглашения, в том числе вашей обязанности после прекращения сервитута привести участок в состояние, соответствующее разрешенному использованию (например, при прокладке коммуникаций засыпать траншею, восстановить плодородный слой почвы и т. д.).

Стоит отметить, что размер платы за сервитут определяется сторонами соглашения об установлении сервитута. Если соглашение не достигнуто – вопрос об установлении сервитута решается в судебном порядке. Как правило, размер платы зависит от множества факторов, поэтому для его определения целесообразно обратиться к специалисту (оценщику).

Частный сервитут надлежит зарегистрировать в Росреестре.

Для этого участникам заключенного соглашения (или одному из них), необходимо обратиться в офис Центра государственных услуг «Мои документы» (МФЦ) с заявлением о государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка и государственной регистрации прав в виде ограничения (обременения) части земельного участка, приложив к нему необходимый пакет документов.

После завершения регистрационных действий заявитель получит выписку из ЕГРН, содержащую сведения об обременениях, наложенных на земельный участок.

Однако в случае заключения соглашения об установлении сервитута сроком до трех лет, законом допускается установление сервитута в отношении части такого земельного участка без проведения кадастровых работ (межевания), без осуществления государственного кадастрового учета указанной части земельного участка и без государственной регистрации ограничения (обременения), возникающего в связи с установлением данного сервитута. В этом случае граница действия сервитута определяется в соответствии с прилагаемой к соглашению об установлении сервитута схемой границ сервитута на кадастровом плане территории.

«Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи либо залога, не может быть передан лицам, не являющимся собственниками объекта недвижимости, для обеспечения которой он был установлен. При переходе прав на земельный участок обременения в виде сервитута перейдут к новому владельцу», – отметил заместитель директора – главный технолог Кадастровой палаты по Москве Виктор Горелышев.

Добавим, что обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Оценка стоимости сервитута и обременений

Мы можем произвести оценку стоимости сервитута всего по одному из перечисленных ниже документов!

1. Реквизиты юридического лица или паспорт заказчика оценки.

На земельный участок

1. Свидетельство о государственной регистрации права.
2. Документ-основание приобретения права на участок, указанный в свидетельстве о регистрации права.*
3. Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта.

* Это может быть договор купли-продажи, договор о разделе участка земли, договор дарения и т. п.

На здание/помещение

1. Свидетельство о государственной регистрации права.
2. Документ-основание приобретения права на объект, указанный в свидетельстве о регистрации права.**
3. Технический паспорт (или выписка из технического паспорта) БТИ, включая экспликацию и поэтажный план.

** Это может быть договор купли-продажи, договор строительства, акт завершения строительства и ввода в эксплуатацию и т. п.

Для определения стоимости сервитута достаточно предоставить обычные копии документов или выслать сканированные страницы по электронной почте.

Остались вопросы? Свяжитесь с нами!

Какие факторы влияют на стоимость сервитута и его соразмерную плату?

При образовании сервитута собственник земельного участка или помещения, на который он накладывается, несет убытки. Для определения понесенных собственником убытков и оценки обременения оценщиками учитываются факторы, прямым и косвенным образом влияющие на соразмерную плату за пользование сервитутом, а именно:

• доля земельного участка или помещения, обремененная сервитутом;
• степень ограничения пользования объектом, на который накладывается сервитут;
• интенсивность использования объекта с сервитутом;
• степень влияния на распоряжение объекта, на который накладывается обременение;
• расходы на содержание объекта;
• дополнительные расходы, возникшие в результате наложения сервитута;
• рыночная стоимость земельного участка;
• размер упущенной выгоды в связи с наложением сервитута.

Оценка платы за сервитут производится, прежде всего, путем расчета величины ущерба, нанесенного владельцу объекта недвижимости, величины упущенной выгоды и убытков.

Если пользование чужим земельным участком является временным (например, для проведения исследовательских работ), то плата за сервитут определяется с учетом временного фактора, то есть невозможности собственника осуществлять свои права на участок с сервитутом в течение данного периода.

Бывают даже случаи, когда по результатам оценки величина платы за сервитут получена с отрицательным значением. Это означает, что владельцу участка или собственнику помещения не был нанесен ущерб вследствие наложения обременения, и он не может требовать соразмерную плату за сервитут.

Оценщиками консалтинговой группы «Апхилл» разработаны 2 уникальные методики оценки величины соразмерной платы за сервитут, которые успешно апробированы в Арбитражных судах и судах общей юрисдикции. Основой для расчетов является стоимость объекта и величина убытков, сложившиеся на рынке, а не устаревшие данные и индексы, которые зачастую в своей практике используют оценщики.

Для заказа услуг по оценке сервитута или оценке обременения свяжитесь с нами: +7 (495) 22-777-92.

Особенности оценки недвижимости с обременением

Отметим основные особенности ограниченного использования чужой недвижимостью и, одновременно с этим, особенности оценки соразмерной платы.

1. Любой сервитут необходимо зарегистрировать. Таким образом, отношения между собственником и держателем сервитута регулируются ГК РФ, ЗК РФ, ФЗ-№ 218 «О государственной регистрации недвижимости».
2. Соглашение о сервитуте требует государственной регистрации.
3. Сервитут не влияет на возможность собственника продавать участок, сдавать его в аренду, делать объектом залога. Но любая операция с недвижимостью будет проводиться с учетом наличия ограничения в виде обременения.
4. Сервитут является обременением схожим с арендой или залогом. Также как и при обычной оценке недвижимости, оценка сервитута земельного участка и объектов капитального строительства происходит с применением корректировок, аналогичным образом производится оценка объектов с обременения банка (залог) или договором аренды. Стоит отметить, что рыночная стоимость необремененного земельного участка, здания, помещения всегда выше, чем с сервитутом.
5. Собственник имеет право получать вознаграждение за то, что его собственностью пользуется другое лицо. В этой ситуации появляется необходимость оценки стоимости сервитута на земельном участке, или установление соразмерной платы, которую должен получать владелец земельного участка.

Для заказа услуг по оценке сервитута или оценке обременения свяжитесь с нами: +7 (495) 22-777-92.