На рынке недвижимости могут проводить сделки, в результате которых продается одна недвижимость, а через короткий промежуток времени покупается другая.

Такую сделку, в которой участвует несколько человек, называют встречной или альтернативной.

В ней есть свои преимущества, например, возможность продавца первой квартиры сразу переехать в другую квартиру, которую он купил взамен старой. Но есть и свои недостатки, например, большее количество рисков.

Для многих купить новую квартиру возможно, лишь продав уже имеющуюся. ru.freepik.com

Особенности встречной покупки квартиры

Особенность встречной покупки квартиры или альтернативной сделки — минимальный промежуток между продажей одной недвижимости и приобретением другой. Обычно альтернативные сделки проводят одним днем.

Принцип встречной покупки заключается в следующих действиях:

1. Собственник находит покупателя на свою недвижимость (квартиру №1) и параллельно выбирает новую недвижимость (квартиру №2), которую хочет приобрести взамен проданной.
2. Заключается сделка с покупателем квартиры №1.
3. Заключается сделка с продавцом квартиры №2.

В альтернативной сделке не обязательно будет участвовать два объекта недвижимости — их может быть больше. Например, когда человек продает одну квартиру, потом покупает другую, которую тоже продает, чтобы купить третью.

Как передают деньги при встречной покупке квартиры

При проведении встречной сделки часто используют безопасные способы передачи денег. Например, через банковскую ячейку или аккредитивный счет.

При прямой сделке с одним объектом покупатель помещает в ячейку оговоренную сумму средств. Продавец может забрать деньги после того, как будет зарегистрировано право собственности на покупателя.

При встречной сделке продавец квартиры №1 может не забирать деньги — они передаются продавцу квартиры №2.

Но может быть несколько вариантов передачи необходимой суммы в зависимости от стоимости квартиры №1 и квартиры №2.

Встречная сделка с квартирами, цена которых одинакова

Например, квартира №1 продается за 4 млн рублей, и квартира № 2 покупается тоже за 4 млн рублей.

1. Продавец квартиры №1 заключает с покупателем своей недвижимости ДКП, по которому он реализует объект за 4 млн рублей.
2. Покупатель квартиры №1 помещает 4 млн рублей в банковскую ячейку.
3. Продавец квартиры №2 заключает ДКП с покупателем квартиры №2 для реализации объекта за 4 млн рублей.
4. Продавец квартиры №2 после регистрации права собственности покупателя на квартиру №2 забирает деньги из банковской ячейки.

Покупка новой квартиры, которая стоит больше, чем старая

Например, квартира №1 стоит 2 млн рублей, а квартира № 2 — 3 млн рублей. В этом случае:

1. Покупатель квартиры №1 закладывает в один пакет банковской ячейки 2 млн рублей.
2. Продавец квартиры №1 для приобретения квартиры №2 закладывает во второй пакет банковской ячейки 1 млн рублей.
3. Продавец квартиры №2 после проведения сделок и регистрации права собственности нового владельца на квартиру №2 забирает свои 3 млн рублей из ячейки.

Покупка новой квартиры, которая дешевле старой

Например, квартира №1 стоит 4 млн рублей, а квартира № 2 — 3 млн рублей. В этом случае:

1. Покупатель квартиры №1 закладывает в одну банковскую ячейку 3 млн рублей, а в другую — 1 млн рублей.
2. Продавец квартиры №2 после проведения сделки и регистрации права собственности нового владельца на квартиру №2 забирает свои 2 млн рублей из ячейки.
3. Продавец квартиры №1 забирает из ячейки свои 1 млн рублей.

При альтернативных сделках можно передавать деньги через банковкую ячейку. sovcombank.ru

Преимущества встречной покупки квартиры

Можно запланировать две прямых сделки — сначала продать одну недвижимость, а потом заниматься поиском другого объекта. Но встречное приобретение квартиры в большинстве случаев выгодно для того, кто продает одну недвижимость и сразу покупает другую, следующим:

• почти нет риска зависания денег. В промежутке между прямыми сделками могут вырасти цены на недвижимость — продавец квартиры №1 уже не сможет приобрести квартиру №2, на которую рассчитывал;
• не нужно думать о том, где хранить деньги от проданной квартиры до того, как найдется новая;
• если у собственника проданной квартиры нет другой недвижимости, то на период поиска нового жилья не придется думать о том, где жить, например, проситься на время к родственникам или знакомым, снимать квартиру. При временной аренде жилья еще могут быть дополнительные затраты, например, на оплату услуг риэлтора.

Недостатки встречной покупки квартиры

Среди недостатков можно выделить следующее:

• необходимость всем участникам сделки прийти к единому мнению в отношении многих моментов. Например, к дате проведения сделки и передачи денег.
• затраты времени. Например, собственник квартиры №1 уже подобрал другую квартиру, которую он хочет приобрести. Но покупателя на свою квартиру не нашел. В таком случае есть большой риск того, что сделка сорвется, если продавец квартиры №2 не захочет ждать, пока покупатель продаст свою квартиру №1.
• зависимость от обстоятельств. Например, для покупки квартиры №2 нужно взять ипотеку, если денег от продажи квартиры №1 не хватает, а банк откажет в выдаче кредита. Или для продажи квартиры №1, один из собственников которой несовершеннолетний, не получится взять разрешение органов опеки. Из-за этого сорвутся обе сделки.
• разногласия сторон. Во встречных сделках больше участников. Это продавец квартиры №1, он же — покупатель квартиры №2, покупатель квартиры №1 и продавец квартиры №2. У каждой из квартир может быть несколько собственников, которые должны быть согласны с условиями сделок. Кроме собственников в сделке могут участвовать риэлторы, которые тоже будут вносить коррективы в порядок действий. На каком-то этапе между сторонами может возникнуть спор, в результате которого обе сделки будут под угрозой срыва;
• необходимость тщательной проработки всех документов, на основании которых будет проводиться сделка. Например, при срыве прямой сделки по вине покупателя квартиры задаток не возвращается. Но в срыве альтернативной сделки может не быть прямой вины одной из сторон. Например, если участник сделки не сможет купить квартиру №2 из-за того, что другой человек отказался приобретать квартиру №1. Поэтому похожие ситуации нужно предусматривать и указывать в документах.

Чем больше человек в цепочке купли-продажи жилья, тем больше рисков срыва сделки. ru.freepik.com

Порядок действий при встречной покупке недвижимости

Порядок действий может отличаться в зависимости от обстоятельств сделки и количества ее участников, характеристики недвижимости. Разберем примерный ход альтернативной сделки купли-продажи квартир с одинаковой стоимостью и такими участниками:

1. Продавец квартиры №1, он же покупатель квартиры №2.
2. Покупатель квартиры №1.
3. Продавец квартиры №2.

Порядок продажи может включать такие этапы:

1. Собственник квартиры №1 решает продать свою недвижимость и взамен нее купить другую.
2. Собственник квартиры № 1 определяет стоимость своей недвижимости. При самостоятельном определении стоимости оптимальный вариант — анализ цен на квартиры со схожими параметрами в своем районе. Так определяется цена нескольких объектов, после чего рассчитывается стоимость квадратного метра каждой квартиры. После этого находится среднее арифметическое значение стоимости одного квадратного метра и умножается на площадь продаваемой квартиры.
3. Собственник квартиры № 1 составляет объявление о продаже своей недвижимости и публикует его.
4. После публикации объявления о продаже квартиры № 1 собственник может параллельно просматривать объявления о продаже других квартир, чтобы найти подходящий объект.
5. Собственник квартиры №1 принимает звонки от потенциальных покупателей и проводит показы. Параллельно можно звонить по объявлениям о продаже других квартир и просматривать их.
6. С покупателем квартиры №1, которого устроит цена и характеристика объекта, обговариваются условия сделки. Обязательно нужно озвучить, что сделка будет альтернативная.
7. Продавец квартиры № 2 осматривает интересующие объекты и выбирает из них тот, который его устраивает. С продавцом квартиры № 2 также нужно оговорить, что сделка будет альтернативной.
8. С покупателем квартиры №1 заключается предварительный договор купли-продажи. В него нужно включить информацию о том, что сделка альтернативная и прописать то, каким образом будут передаваться деньги. После подписания документа покупатель передает задаток продавцу квартиры №1.
9. Покупатель квартиры №2 заключает предварительный договор купли-продажи с продавцом квартиры № 2. После подписания документа покупатель квартиры №2 передает задаток ее продавцу.
10. Продавец квартиры № 1 готовит документы, необходимые для продажи недвижимости. Перечень документов может быть разным и зависеть от особенностей сделки. Например, кроме выписки из ЕГРН и документа, подтверждающего основание для возникновения права собственности, может потребоваться согласие супруги владельца на сделку. Такой документ обязательно заверяется у нотариуса.
11. Продавец квартиры №2 тоже готовит документы, необходимые для проведения сделки.
12. Согласовываются условия проведения сделки. Например, определяется необходимость заверения ДКП у нотариуса, определяется способ передачи денег.
13. Подготавливаются проекты договоров купли-продажи, если это необходимо.
14. Подписываются договора купли-продажи.
15. Покупатель квартиры №1 передает деньги за недвижимость заранее оговоренным способом. Например, закладывает их в банковскую ячейку.
16. Новые собственники квартир подают заявление на регистрацию права собственности. Это можно сделать, обратившись в МФЦ, направив заявление на сайте Госуслуг или заполнив заявление на сайте Росреестра. Если новый владелец решит зарегистрировать право собственности через Росреестр, нужно будет оформить квалифицированную электронную подпись.
17. После того, как право собственности регистрируется на новых хозяев квартиры, продавец квартиры №2 забирает свои деньги из ячейки.

Деньги забирают после перерегистрации права собственности на все объекты, которые участвовали в альтернативной сделке. ru.freepik.com

Альтернативная сделка с использованием ипотечных средств

Одна из сложностей проведения альтернативной сделки с использованием ипотеки в том, что в ней принимает участие банк, который выдает кредит на покупку квартиры. Кредитные средства могут использовать как покупатель квартиры №1, так и покупатель квартиры №2.

В этом случае банки, которые выдают кредиты, могут быть разными, из-за чего сделку провести технически сложнее. Оптимальный вариант при использовании кредитных средств для покупки обеих квартир — обращение за кредитами в один банк.

Но это возможно не всегда по следующим причинам:

• квартиры находятся в разных регионах. Банк, который может выдать кредит для покупки квартиры в одном регионе, отказывает в предоставлении кредита в другом регионе;
• покупатели обеих квартир — зарплатные клиенты разных банков. Как правило, клиент, который получает заработную плату в определенном банке, может рассчитывать на более выгодные условия кредитования. Например, на сниженную процентную ставку. В этом случае одному из покупателей придется брать кредит не в своем зарплатном банке и больше переплачивать или отказываться от сделки.

Уплата налога на доход от продажи квартиры

На необходимость уплаты налога и расчет его величины не влияет то, как проведена сделка. Налоги при альтернативной сделке могут платить как продавцы квартиры №1 и квартиры №2, так и никто из них. Налог на доход уплачивается, если с момента приобретения квартиры до ее продажи прошло не менее:

• трех лет в случае, если продаваемая квартира получена в дар, унаследована от близкого родственника, получена в собственность по договору ренты, приватизирована или является единственным жильем продавца;
• пяти лет во всех остальных случаях. Например, при продаже ранее приобретенного жилья по договору купли-продажи, если кроме этой квартиры в собственности есть другая недвижимость.

Минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты налога прописан в НК РФ. Скрин: Налоговый кодекс РФ

От уплаты налога могут освобождаться отдельные категории граждан независимо от того, сколько лет прошло с регистрации права собственности на новую квартиру.

Также законом предусмотрены ситуации, в которых любой продавец недвижимости не будет уплачивать налог. К таким случаям относят:

• квартира продана по цене меньше той, по которой она была куплена;
• квартира была продана по той же цене, по которой и приобретена.

Но описанные выше случаи могут не быть основанием для освобождения от уплаты налога. Если кадастровая стоимость недвижимости, указанная в ЕГРН, будет превышать стоимость продаваемой квартиры по договору более, чем на 30%, налог уплачивают.

Заключать альтернативную сделку самим или идти к риэлтору

Продавцы и покупатели квартир могут считать, что обращение к риэлтору – лишняя трата денег. Они объясняют это тем, что все этапы можно пройти самостоятельно, а риэлтор тоже может ошибиться. Например, упустить важные детали сделки, из-за чего она сорвется. Однозначного ответа на вопрос о необходимости обращения к риэлтору нет.

Но нужно понимать, что альтернативная сделка более сложная, чем прямая. Риэлторы, которые имеют опыт в прямых продажах и в альтернативных сделках, могут предусмотреть возможные риски и сделать так, чтобы подготовка сделки заняла меньше времени и сил ее участников.

Кроме этого, если обращаться в крупное агентство недвижимости, то можно быстрее найти и покупателя на первую квартиру и новую недвижимость.

• Выбор квартиры на вторичном рынке: как найти хорошее жилье и что проверить перед покупкой
• Как найти покупателя на свою квартиру и не сойти с ума
• Как продать квартиру удаленно из другого города РФ или из другой страны
• Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Альтернативная сделка с ипотекой и без: все нюансы, инструкция

Что такое aльтepнaтивнaя пpoдaжa квapтиpы, кaкиe pиcки в ней есть и что делать, чтобы их избежать, — на эти и другие вопросы отвечаем вместе с экспертами

Sasha Turkina/shutterstock

При альтepнaтивной сделке c нeдвижимocтью собственник продает свою квартиру и тут же покупает себе другую на деньги от продажи первой. Но у этой схемы есть свои минусы — например, если две стороны не смогли договориться об условиях сделки, третья сторона также страдает.

Вместе с экспертами разбираемся в особенностях альтернативной сделки и рисках, которые могут возникнуть при использовании данной схемы.

Что такое альтернативная сделка

Альтернативная сделка представляет собой цепочку сделок, в которой есть несколько продавцов и покупателей. Проще говоря, продавец не получает денежные средства, а использует их сразу для покупки другого объекта недвижимости, пояснил руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры» Алексей Силкин.

Обычно в проведении альтернативной сделки участвуют три и более стороны:

• продавец-покупатель, который, продавая свою недвижимость, одновременно покупает альтернативную недвижимость;
• покупатель, приобретающий объект недвижимости у продавца-покупателя;
• продавец, у которого покупает продавец-покупатель.

Пример альтернативной сделки

Допустим, есть лицо А, которое хочет приобрести квартиру у лица Б. Лицо Б в свою очередь планирует продать свою квартиру и на вырученные деньги купить другую квартиру у лица В. Стороны договорились, что денежные средства от сделки между лицом А и лицом Б поступают сразу лицу В, а лицо Б в случае необходимости доплачивает лицу В разницу в цене.

При этом сам термин «альтернативная сделка» законодательно не закреплен и используется участниками рынка недвижимости. Формально альтернативная сделка похожа на прямую продажу, где есть один покупатель и один продавец.

При этом она обладает своими специфическими чертами, на которые следует обратить внимание. Во-первых, денежные средства от первоначального покупателя поступают напрямую к конечному продавцу, минуя продавца-покупателя.

Во-вторых, при проведении альтернативной сделки стороны одновременно подают документы на регистрацию права собственности в Росреестр. Oбa договора купли-продажи регистрируются oднoвpeмeннo, a передача денег чаще всего пpoиcxoдит чepeз бaнкoвcкий pacчeтный счет или банковскую ячейку.

Ecли покупатель-продавец хочет продать oднy квapтиpy и кyпить двe, тогда участников сделки становится еще больше и продажа усложняется. Каждую сделку нужно регистрировать отдельным договором.

При проведении альтернативной сделки стороны одновременно подают документы на регистрацию права собственности в Росреестр. Oбa договора купли-продажи регистрируются oднoвpeмeннo, a передача денег чаще всего пpoиcxoдит чepeз бaнкoвcкий pacчeтный счет или банковскую ячейку ( Lisa-S/shutterstock)

Виды альтернативных сделок

• Сделка с равноценным обменом: когда собственники обмениваются равнозначными по стоимости квартирами, фактически передача денег между такими людьми не происходит.
• Сделка с неравноценным обменом, или доплатой. В данном случае продавец-покупатель продает свою квартиру и приобретает более дорогое жилье с доплатой. Это самый распространенный вариант, поскольку на практике редко бывает, чтo продавец-покупатель продает и покупает нeдвижимocть зa oднy и ту жe cyммy.
• Разъезд (съезд): обмен одной квартиры на несколько меньших (разъезд) или нескольких небольших на одну (съезд). Такой вид сделок популярен в молодых семьях, когда родительская квартира или дом продается и покупается несколько объектов, меньших по площади и стоимости.

Риски альтернативных сделок

Альтернативная сделка, несмотря на свою схожесть с классической схемой, является более сложной, многосоставной операцией. В связи с этим риски при ее заключении выше. По словам экспертов, больше всего рисков при альтернативной сделке у покупателей, особенно у того, кто покупает альтернативную квартиру. Рассмотрим эти риски подробнее.

1. Первый риск — отказ от исполнения договора. Если продавец-покупатель не найдет подходящий объект или не сможет согласовать надлежащие условия с конечным продавцом, существует высокий риск срыва альтернативной сделки.

2. Продавец может повысить стоимость квартиры, выставленной на продажу, тогда гарантированно все квартиры в цепочке также вырастут в цене.

«То есть покупатель при альтернативной сделке зависит не только от обстоятельств и воли своего продавца, но и других собственников в цепочке», — отметила руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

3. Еще один риск для всех сторон связан с частичной регистрацией сделки. Документы в Росреестр хоть и подаются одновременно, но для регистратора каждая сделка является самостоятельной.

Поэтому может возникнуть ситуация, что одна сделка — например, между первоначальным продавцом и продавцом-покупателем — пройдет регистрацию, а другая сделка будет приостановлена (к примеру, из-за проблем с документами).

В таком случае сторонам потребуется подавать заявление на приостановку перехода права собственности по другой сделке или обращаться в суд.

«Важно помнить, что при проведении подобной цепочки сделок в договоре необходимо ссылаться на ст. 157 ГК РФ (сделки под условием), указывая, что права и обязанности по договору купли-продажи недвижимого имущества переходят к сторонам только при регистрации в Росреестре второй сделки, что увеличит шансы в суде», — рекомендовал руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры».

4. Минус альтернативной сделки для всех сторон — более длительный срок заключения.

По данным экспертов «НДВ Супермаркет Недвижимости», если свободная продажа занимает в среднем три недели — месяц, то альтернативная сделка растягивается на три — пять месяцев.

«Обычно люди готовы столько ждать, если они достаточно походили по рынку и из всего имеющегося предложения данная квартира подходит им больше всего. В противном случае они отдали бы предпочтение свободной продаже», — отметила Елена Мищенко.

Кроме специфических рисков, присущих альтернативной сделке, есть стандартный набор, который характерен для всех сделок на вторичке — квартира с обременениями, недееспособный продавец, лжесобственник и т. д.

Поэтому важно проверить юридическую чистоту недвижимости и продавца. В случае если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, следует получить разрешение на продажу объекта от органов опеки.

Сам несовершеннолетний собственник после продажи должен получить аналогичную долю в новом жилье.

При этом, по словам экспертов, продавцы фактически не несут никаких рисков. Они находятся в середине, то есть всегда могут передумать покупать и продавать.

Альтернативная сделка, несмотря на свою схожесть с классической схемой, все же является более сложной и многосоставной операцией. В связи с этим риски при ее заключении выше ( CrizzyStudio/shutterstock)

Плюсы альтернативных сделок

Схема альтернативной сделки на протяжении многих лет была не самой востребованной. Хотя за последний год доля таких сделок выросла, по оценкам аналитиков «НДВ Супермаркет Недвижимости», с 35% до 50%, что связано с нестабильностью на рынке — резким ростом цен.

«Люди боятся продать свою квартиру и остаться без жилья, потому что за время поиска новой недвижимости она может вырасти в цене и им просто не хватит вырученной суммы.

Поэтому даже те лоты, которые изначально идут как свободные, часто на саму сделку выходят, как мы называем, «паровозом», то есть одновременно покупается и продается несколько квартир», — пояснила Елена Мищенко.

Кроме того, в рамках альтернативной сделки мoжнo пpиoбpecти жильe пo цeнe нижe рынка, поскольку пpoдавцы aльтepнaтивныx квapтиp часто cнижaют cyммy. Плюс для продавца-покупателя — нe нyжнo cнимaть жильe, мoжнo cpaзy пepeexaть в нoвyю квapтиpy.

Как провести альтернативную сделку

Альтернативная сделка отличается от обычной только увеличенным числом квартир и участников. Все остальное то же самое — проверка юридической чистоты квартиры, личности продавца, истории перехода права собственности, заключение договоров купли-продажи.

«Сложность заключается в том, что нужно прийти к единому мнению насчет дня сделки, времени, нотариуса и банка, если используется ипотека. Всегда возникает вопрос, как подавать документы на регистрацию.

Риелторы обычно настаивают на централизованной подаче пакетной регистрации через центр оформления.

Потому что, если одна квартира зарегистрируется, а другая нет, придется экстренно искать другой вариант и быстро регистрировать его», — предупредила руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Для продавца и покупателя альтернативная сделка почти не отличается от классической схемы. В связи с этим рассмотрим пошагово ситуацию со стороны продавца-покупателя.

1. Первое, что нужно, — разместить объявление о продаже квартиры, указав, что планируется альтернативная сделка.
2. Найти подходящий вариант и проверить юридическую чистоту квартиру. Сделать это можно, заказав выписку ЕГРН, где содержатся все сведения о собственниках квартиры, обременениях, судах. Лучше всего заказывать выписку ближе к дате сделки. Также можно запросить выписку из домовой книги — в ней будет указано, кто прописан в квартире, есть ли задолженность за коммуналку и т. д. Покупателю своей недвижимости тоже лучше предоставить такой же пакет документов.
3. Выбрать форму расчета. При альтернативной сделке ее участники могут производить расчеты через банковскую ячейку, куда закладываются наличные деньги, и в безналичной форме с помощью перечисления средств на расчетный счет. В данном случае необходимо продумать правильную схему взаиморасчетов. К примеру, покупатель кладет деньги, которые должен заплатить за квартиру, в одну ячейку. Покупатель-продавец в свою очередь кладет деньги, которые будет должен доплатить продавцу, во вторую ячейку. Доступ к ним откроется после подписания сделки.
4. Составить предварительное соглашение. B нeм пpoписать данные сторон сделки, информацию o нeдвижимocти, cpoки зaключeния ocнoвнoгo договора кyпли-продажи, а также условия оплаты. 3aключать лучше двa coглaшeния: oднo — c покупателем, второе — с продавцом.
5. После чего составить договоры купли-продажи. На этом этапе можно обратиться за помощью к юристу или нотариусу. Оба договора купли-продажи подписываются oднoвpeмeннo.
6. Регистрация сделки в Росреестре. Подавать все документы следует одновременно. Здесь понадобятся паспорта, договор купли-продажи, заявление на регистрацию, кадастровый паспорт на жилье и квитанция об уплате пошлины — 2 тыс. руб. Ее уплачивает покупатели. Срок регистрации — десять дней; если договор купли-продажи заверен у нотариуса, то три дня.
7. Прийти в назначенный день и получить выписку из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.

Налоги при альтернативной сделке

Многие ошибочно считают, что в случае альтернативной сделки не нужно платить налоги.

Однако с точки зрения налогового законодательства этапы сделки (продажа объекта и покупка альтернативы) между собой не связаны, даже если заключены в один налоговый период.

Поэтому при продаже квартиры необходимо заплатить 13% от суммы полученного дохода. Их оплачивает продавец и продавец-покупатель, отметил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Кирилл Стус.

Речь идет о ситуациях, когда квартира находилась в собственности менее установленного срока владения (пять лет — по общему правилу, три года — наследство или дарение). При этом при уплате налога с продажи они могут воспользоваться налоговым вычетом — уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн руб.

Покупатели могут воспользоваться налоговым вычетом. Для этого нужно быть официально трудоустроенным и платить налоги. Вернуть по вычету можно до 260 тыс. руб. «Получить налоговый вычет может каждый из собственников жилья. Также следует помнить про существование вычета с процентов по ипотеке — здесь действует отдельный лимит в 3 млн руб.», — добавил Кирилл Стус.

Для продавца и покупателя альтернативная сделка почти не отличается от классической схемы ( kan_chana/shutterstock)

Особенности альтернативных сделок

При ипотеке

Главная сложность в альтернативной сделке с ипотекой заключается в том, что в сделке очень много участников: страховая компания, банк, собственники квартир, регистрационная палата.

Необходимо учесть интересы каждого участника, проверить каждый документ, чтобы не было проблем с регистрацией.

Все детали сделки должны быть идеально спланированы и подготовлены, а каждый участник должен учитывать интересы друг друга.

«Может случиться так, что ваша квартира понравится покупателю, который, так же как и вы, берет ипотечный кредит. Но у него другой банк. В этом случае сделку совершить не удастся. То есть теоретически она возможна, но на практике осуществить ее будет очень тяжело», — отметил Кирилл Стус.

По его словам, это связано с тем, что каждый ипотечный банк проводит сделку в своем офисе. То есть взять кредитные средства и унести их в другой ипотечный банк для расчетов не получится.

«В данном случае надо провести первую закладку в одном банке, вторую — в другом. Такая сделка может растянуться на два дня.

Конечно, если участники сильно заинтересованы друг в друге, то провести такую операцию реально», — добавил юрист.

Кроме того, если оформлять ипотеку на доплату, то приобретаемая квартира будет находиться в залоге у банка до погашения кредита. Если, наоборот, приобретается квартира, купленная в ипотеку, то потребуется дополнительное соглашение с банком на сделку. Эти нюансы следует учитывать и заранее подготовиться к ипотечной сделке.

При нахождении сторон в разных городах

Ситуация, при которой стороны находятся в разных городах, хоть и усложняет сделку, но является разрешимой. В данном случае покупатель приходит в отделение банка в своем регионе, а продавец — в своем; каждый подписывает свой экземпляр договора. Также удаленно закладываются деньги, и документы отправляются на электронную регистрацию.

«Но участники рынка не любят такую схему. Потому что покупателю важно видеть продавца лично, удостовериться, что это именно он и что он в адекватном состоянии. Продавцы, если не могут присутствовать на сделке, оформляют доверенность. Но обычно они находят возможность приехать на сделку», — рассказала Елена Мищенко.

С материнским капиталом

Альтернативная сделка с маткапиталом, как и стандартная, подразумевает наделение детей и супруга долями и получение разрешения органов опеки на продажу недвижимости. Также в данном случае потребуется нотариально заверять сделки.

«Риски при альтернативной сделке с маткапиталом в том, что сделка должна быть совершена в сжатые сроки, и у тех, кто продал свое жилье и должен купить новое, нет возможности ждать 10–20 дней для выдачи средств материнского капитала. В остальном риски остаются, как и в любой другой сделке», — подытожил руководитель практики юридической компании «Интерцессия».

Альтернативные сделки: нестандартные решения при покупке «вторички»

Если не вдаваться в детали, стандартная сделка купли-продажи недвижимости выглядит довольно просто: покупатель и собственник находят друг друга, обменивают деньги на ключи и расстаются, довольные случившимся. Это классический пример прямой (или свободной) продажи квартиры, в которой участвуют всего две стороны. 

Но жизнь часто оказывается сложнее условных схем. Например, ситуация, когда владелец квартиры продает ее, чтобы тут же купить другую, — совсем не редкость в риелторской практике, скорее даже наоборот. Поиск покупателя на старое жилье и продавца нового объекта для такого клиента агенты при этом ведут параллельно. 

Подобные сделки на рынке недвижимости как раз и называются альтернативными. 

Участвует в них как минимум три стороны: 

• продавец № 1, который одновременно покупает другую квартиру;
• покупатель квартиры продавца № 1;
• продавец № 2, объект которого покупает продавец № 1.

Приведенная выше схема — это программа-минимум, при которой сделка будет считаться альтернативной. Но на практике всё бывает еще сложнее, ведь покупатель из нашего примера тоже может продавать свою квартиру, а продавец № 2 — подыскивать новое жилье. Это дает агентствам недвижимости возможность выстраивать довольно длинные цепочки. 

И они этим активно пользуются. Поэтому большая часть операций на вторичном рынке недвижимости сегодня — как раз альтернативные сделки. 

Сложные сделки, состоящие из нескольких проведенных подряд альтернатив, риелторы называют цепочками. Перерегистрация права собственности в таком случае происходит по мере рассмотрения пакета документов каждого участника.   

Виды альтернативных сделок 

Есть несколько типичных вариантов альтернативной сделки: 

1. Равноценный обмен, когда одна квартира меняется на другую с аналогичными характеристиками и/или стоимостью. При этом реально деньги никто никому не платит. 
2. Неравноценный обмен, когда одна квартира меньше и дешевле другой. Ради переезда в более просторное жилье ее владелец доплачивает собственнику большего объекта, согласившемуся на условия поскромнее. 
3. Разъезд, когда собственники одной квартиры обменивают ее на несколько меньших. 
4. Съезд, когда собственники нескольких маленьких объектов обменивают их на один большой. 

для справки

Обмен одной квартиры на другую — это не всегда многосторонняя альтернативная сделка. При желании владельцы двух объектов могут заключить между собой договор мены (с доплатой или без).

Однако встреча двух собственников, которых полностью устраивают квартиры друг друга, — большая редкость. Поэтому на практике обмен часто проходит именно как альтернативная сделка: владелец квартиры, который желает переехать, продает свой старый объект, а риелтор параллельно подбирает ему новый. 

В ходе многоступенчатой сделки нужно учесть множество нюансов, невнимание к которым легко может разрушить всю цепочку. Например, при обмене «вторички» бывает сложно подобрать второй равнозначный объект — необходима профессиональная оценка недвижимости по множеству параметров (район, год постройки дома, ремонт и т. д.).   

Неудивительно, что альтернативные сделки считаются весьма сложными и проводятся только профессионалами. Не-риелторы такую цепочку просто не соберут. Но могут поучаствовать. 

• Как происходят взаиморасчеты 
• Из-за сложности и многоэтапности подобных сделок в них не используются прямые расчеты между всеми сторонами. 
• Популярностью пользуется несколько вариантов: 

1. Перечисление оплаты на расчетный счет владельца «альтернативной» квартиры, т. е. конечного получателя. 
2. Банковская ячейка, доступ к которой появляется только по завершении всех этапов сделки.  
3. Аккредитив — форма расчета, при которой деньги блокируются на специальном банковском счете до момента перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю.

Если получателей денег в сделке будет несколько, для ее проведения арендуется несколько банковских ячеек или открывается несколько аккредитивов. При этом если квартира продавца № 1 из нашего примера стоит дешевле, чем жилье продавца № 2 (квартиры, которую первый продавец приобретает по итогу сделки), ему нужно будет положить доплату в ту же ячейку / на тот же аккредитив.    

1. Персональные ипотечные предложения и скидки от банков-партнеров Циан 
2. Подводные камни альтернативных сделок 
3. Из-за повышенной сложности альтернативные сделки сопряжены с большим количеством рисков, чем свободная продажа. 
4. Одна из сделок в цепочке может не состояться 
5. Рассмотрим ситуацию на примере с четырьмя участниками сделки: 

1. Покупатель с «живыми» деньгами.  
2. Продавец № 1, который хочет купить другую квартиру. 
3. Продавец № 2, который также нуждается в новом жилье. 
4. Продавец № 3, который уезжает на ПМЖ за границу и распродает имущество. 

Допустим, все квартиры в цепочке стоят одинаково и сделка движется последовательно. Все ее участники подписали между собой договоры купли-продажи — всего три документа. Деньги для продавца № 3 они заложили в банковскую ячейку.   

Однако что-то пошло не так, и первую куплю-продажу не зарегистрировали в Росреестре, тогда как остальные сделки прошли успешно. В такой ситуации страдает покупатель: деньги он уже отдал, а недвижимость не получил. Вернуть средства будет крайне сложно: на них уже купили другую квартиру. 

Чтобы избежать такого развития событий, нужно, чтобы все три сделки регистрировались в Росреестре одновременно. 

Также участники альтернативных сделок обычно подписывают дополнительные соглашения, в которых четко оговаривают, что условием получения денег является успешный переход прав на все объекты. То есть в примере выше и у продавца № 3 тоже будут проблемы. 

Еще одна предосторожность — включить в ДКП пункт о том, что переход права собственности регистрируется одновременно на все квартиры из цепочки. В случае судебных разбирательств это поможет доказать факт совершения альтернативной сделки. 

важно

Хрупкость альтернативных сделок обязывает ее участников внимательнейшим образом проверять все квартиры в цепочке. Крайне важно до подписания ДКП исключить все возможные подводные камни: невыделенные детские доли, залоги и обременения, недееспособных родственников, обделенных наследников и т. п. 

Возможно, придется подождать 

Поиск вариантов, которые бы выстроились в идеальную цепочку, — процесс небыстрый: нужно, чтобы объекты не только сочетались друг с другом по цене и качеству, но еще и понравились участникам сделки. 

Также не всегда просто удержать уже собранную цепочку от распада. Нередко одно-два «слабых звена» выпадают буквально накануне сделки, и риелтору приходится срочно искать им замену. Поэтому альтернативные сделки в среднем проходят дольше стандартных. Это нужно понимать еще на старте, чтобы решить, готовы ли вы ждать. 

Могут быть проблемы с доступом к деньгам 

Выше мы писали, что при альтернативной сделке сторонам выгодно договориться, что ячейки открываются только после успешной одновременной регистрации перехода прав на все участвующие в сделке квартиры. Но и эта мера может выйти боком. Что если Росреестр «завернет» один или несколько объектов? В таком случае ущерб будет тем чувствительнее, чем больше ячеек задействовано. 

Дети и маткапитал — причина для беспокойства 

Сделки с участием несовершеннолетних собственников всегда несут в себе повышенные риски, которые еще более значимы для альтернативной продажи. Даже если все сделано по закону, и дети имеют свои доли в квартире, — это совсем не гарантия, что все пройдет гладко. 

Допустим, семья с детьми решает покупать новую квартиру самостоятельно, а не через цепочку, и просто забирает деньги. Альтернативная сделка заканчивается, ячейки открываются, люди переезжают.

Однако вскоре становится известно: органы опеки сочли, что в новой квартире жилищные условия детей ухудшились, и успешно оспорили сделку в суде.

Следующим их шагом в таком случае станет попытка вернуть семье старую квартиру, которая, вполне возможно, тоже будет успешной. 

Ипотека и банк, который диктует свои условия 

Чтобы продать квартиру, которая была куплена в ипотеку, собственнику сначала придется получить разрешение кредитора. К сожалению, эта вполне логичная процедура может легко развалить альтернативную сделку. 

Становясь звеньями цепочек, банки зачастую начинают навязывать остальным сторонам свои условия. Например, из соображений безопасности они могут ограничить число участников сделки. Или же проверить документы на все квартиры и увидеть в них какие-то риски для себя. В общем, альтернативная сделка с участием банка — затея еще более сложная, чем обыкновенная альтернатива. 

Ищете квартиру на вторичном рынке? Загляните в базу Циан

Что такое альтернативная продажа квартиры

Глоссарий

/ 13 июля 08:30

Текст изменился / 31 июля 2023

Покупка недвижимости — не всегда обмен денег на метры. Существуют альтернативные сделки, которые, по сути, являются бартером. Рассказали об альтернативных продажах, рисках, подводных камнях и преимуществах.

Заходите в мой дом, мои двери открыты

Альтернативная продажа квартиры — это сделка по параллельной продаже и покупке недвижимости на вырученные деньги с доплатой или без.

В ней могут участвовать сразу несколько сторон. Обычно — три:

• участник №1, который продает старое жилье и сразу приобретает новое;
• участник №2, приобретающий недвижимость у участника №1;
• участник №3, который продает квартиру участнику №1.

В российском законодательстве нет понятия «альтернативная продажа». Его придумали риэлторы.

частный агент по недвижимости, г. Ярославль

Проще говоря, альтернативная сделка — цепочка этапов купли-продажи, в которой участвует не две стороны как мы привыкли видеть, а три и более.

Рассмотрим классический пример. Молодая семья переезжает в столицу. У них есть однокомнатная квартира в Ярославле, и, продав ее, они хотят купить жилье в Москве. Как мы обычно поступаем? 

Выставляем на продажу жилье и мечтаем о московской квартире. Можем смотреть предложения на различных сайтах. Не рекомендую что-то присматривать, пока не появится покупатель. Вдруг что-то сильно понравится, а свою квартиру вы еще не продали. Сплошные лишние переживания.

Итак, покупатель появился. Он вносит предоплату, а мы готовим документы. Самый короткий срок подготовки — 3-4 дня. Если квартира в ипотеке — от двух недель до двух месяцев.

В это время продавец квартиры подбирает для себя жилье в Москве. Здесь надо действовать согласно срокам подготовки документов. Понравившееся жилье может быть с обременением, например, находиться в собственности у детей. Это увеличивает сроки покупки. Здесь стоит задуматься — не лучше ли присмотреть что-то другое?

На протяжении всего пути клиента ведет риэлтор.

Есть четыре варианта альтернативной продажи:

• Равноценный обмен. Собственники обмениваются жильем по равнозначной стоимости без фактической передачи денег.
• Неравноценный обмен. Владелец недвижимости продает ее и, доплатив, покупает более дорогостоящую. На практике этот вариант встречается чаще.
• Разъезд. Владелец большого объекта разменивает его на несколько меньших по площади.
• Съезд. Собственник нескольких небольших объектов меняет их на один.

На самом деле сделки редко проходят совсем без осложнений. Приходится учитывать множество мелких нюансов, которые могут изменить весь ход процесса.

В поиске «вторички» риэлторы не всегда подбирают равнозначные по стоимости объекты. Перед оформлением необходимо провести оценку жилья по разным параметрам:

• району города,
• году постройки,
• ремонту,
• этажу и т. п.

Многие мечтают о своей жилплощади. Реализовать желаемое проще с выгодной ипотекой. 

Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.

Оформить ипотеку

В 2022 году доля альтернативных продаж составила 85% от общего количества. Вот частые проблемы, с которыми могут столкнуться участники сделки:

• Продавец и покупатель живут в разных городах

Покупатель и продавец должны посетить банк в том городе, где находятся в момент сделки.

Каждая сторона подписывает договор и отправляет документы для оформления электронной регистрации. Покупатель удаленно переводит необходимую сумму.

Основная проблема — количество участников. При ипотечном кредитовании в процессе участвуют владельцы объектов, банк, страховая компания и регистрационная палата.

Агент по недвижимости должен учесть желания каждой стороны и проверить внушительный пакет документов, чтобы избежать трудностей с регистрацией. Помимо этого, надо детально спланировать сделку.

Еще одна проблема — ипотечное кредитования в разных банках. В таком случае провернуть сделку практически невозможно. Организации проводят все операции исключительно в своих офисах.

Выход есть: сделать первую закладную в одном банке, вторую — в другом. Процесс затянется всего на пару дней.

Еще два нюанса:

1. При оформлении ипотеки на доплату квартира останется в залоге у банка до погашения задолженности.
2. Покупая ипотечную недвижимость, придется запросить соглашение у банка.

Переданные ключи не всегда означают окончательное решение квартирного вопроса

• Покупатель использует материнский капитал

Важно помнить о необходимости наделить долями всех членов семьи. Для оформления надо запросить в органах опеки разрешение на продажу жилья и заверить все сделки у нотариуса.

Основной риск в сжатых сроках процесса. Вторая сторона может отказаться от этой затеи, потому что придется ждать 10–20 дней, пока другим участникам не выдадут средства маткапитала.

Преимущества и недостатки

Долгое время альтернативные схемы купли-продажи не пользовались популярностью на рынке. Но из-за резкого роста цен на недвижимость ситуация изменилась.

частный агент по недвижимости, г. Ярославль

К преимуществам можно отнести:

• Стоимость ниже рынка: чтобы сделка состоялась, продавцы часто сбивают цену.

• Можно переехать сразу в свою квартиру, не снимая временное жилье.
• Минимальный риск остаться без квартиры или дома при растущих ценах на недвижимость.

Основные недостатки:

• Большой риск срыва сделки.
• Увеличенные сроки подготовки документов. Стандартная сделка занимает 7–20 дней. Альтернативная может растянуться на 3-5 месяцев. Увеличивают сроки сделки различные виды обременений, аресты, прописанные дети, несовершеннолетние владельцы квартир, опекунство, маткапитал.

Существует ошибочное мнение, что альтернативная продажа не облагается налогом. 

Налоговое законодательство не связывает этапы сделки — продажу и приобретение — даже в случае, если их совершили в одном периоде. Продав квартиру или дом, бывший собственник должен заплатить подоходный налог — 13% от всей суммы. Речь о жилье, которое было во владении менее трех (если его получили в наследство или по договору дарения) или пяти лет (в остальных случаях).

Каждый покупатель, который работает официально, имеет право на налоговый вычет. Максимальная сумма — 260 тысяч рублей.

На Руси мелкие монетки называли в народе «чешуйками». Их делали из серебряных прутьев.

Альтернативные сделки хоть и похожи на классические, но считаются более комплексным и сложными. Это напрямую влияет на риски.

Происходит, когда продавец-покупатель не находят подходящий объект или не могут согласовать условия с третьей стороной.

Если один участник повышает стоимость недвижимости, то это влияет на всех остальных. Покупатель всегда зависит от других сторон.

Участники подают документы в Росреестр одновременно, но регистратор рассматривает каждую сделку как самостоятельную процедуру. На каком-то этапе могут возникнуть проблемы, которые повлекут приостановку всего процесса.

Свободная продажа длится от трех недель до месяца. Альтернативная — 3–5 месяцев. На это влияет долгий поиск подходящего жилья под требования клиентов.

Поиск альтернативы и покупка без риэлтора — очень сложная процедура. Участники процесса вряд ли смогут избежать расходов на опытного специалиста. Зато это поможет сэкономить нервы.

Предварительно агент по недвижимости проверяет объект на наличие обременений: арестов, прописанных несовершеннолетних граждан, ипотеки, опекунства.

Проблемы могут возникнуть на этапе обсуждения даты и времени оформления ДКП.

Некоторые риэлторы не указывают в объявлениях аббревиатуру «АП». Покупатель узнает об этом, только когда начнется процесс приобретения жилья.

Пассивный доход? Да! Оформите карту «Халва» и получайте кешбэк не только за покупки у партнеров, но и за оплату ЖКХ. 

Халва знает, как заставить цвести ваше «денежное дерево» в любых условиях: покупать в беспроцентную рассрочку товары в более чем 250 000 магазинах-партнерах на сумму до 500 000 рублей, получать кешбэк до 10% и приумножать сбережения в удобной онлайн-копилке до 7% годовых. Оформите карту и получите «золотой ключик» финансового благополучия!

Вероятно, читая статью, вы задались вопросом, что такое свободная продажа квартиры. Сделка подразумевает, что продавец получает деньги, а покупатель — квадратные метры без каких-либо сторонних этапов.

Плюсы:

• быстрая процедура. Никто не ждет, когда продавец найдет подходящую жилплощадь;
• только два участника: продавец и покупатель;
• один недвижимый объект, который очень просто проверить на соответствие требованиям;
• минимальный риск срыва. Стороны имеют четкое представление о том, что хотят получить.

У таких сделок тоже есть свои подводные камни. Как правило, трудности возникают их-за ухищрений агентов по недвижимости, которые не говорят клиентам о поиске альтернативы. Вторая проблема — часто напрямую продают жилье с обременениями.

Потенциальные сложности есть, но их минимум. Свободная продажа  — предпочтительный вариант: она удобнее и намного быстрее. Но бывают ситуации, когда собственник просто не может найти покупателя. Поэтому ему приходится продолжать сделку в формате альтернативной продажи.

Неважно, что комната всего одна. Зато вы быстрее попадете на кухню!

Сделка пройдет как по маслу, если выполнить все шаги в правильном порядке. 

Инструкция:

1. Создайте объявление о продаже и разместите его на специализированных сайтах. Не забудьте указать, что планируете провести АП.
2. Найдите жилье, которое подходит по всем условиям: ремонту, расположению, этажу, стоимости и т. п. Проверьте его на наличие обременений: все есть в выписке из ЕГРН. Выдержка из домовой книги поможет узнать количество прописанных жильцов и наличие долгов за ЖКУ.
3. Определитесь с формой расчета. Оплата наличными — через банковскую ячейку, безналичными — на расчетный счет. Например, покупатель кладет необходимую сумму в одну ячейку, покупатель-продавец — в другую. Обе откроются только после подписания ДКП.
4. Составьте два предварительных договора (для продавца и покупателя). В них нужно указать личные данные участников сделки, информацию об объекте, сроки подписания основного договора, условия оплаты.
5. Составьте два ДКП. Их надо подписать одновременно. На этом этапе лучше привлечь нотариуса или юриста, чтобы избежать ошибок в документах.
6. Зарегистрируйте сделку в Росреестре. Все участники должны одновременно подать документы: паспорта, ДКП, заявления на регистрацию, кадастровые паспорта, квитанции об уплате госпошлины (2000 рублей). Обычно регистрация занимает 10 дней, если ДКП заверил нотариус — три дня.
7. Заберите выписку из ЕГРН в МФЦ или Роскадастре. Она подтверждает право собственности.

Процесс займет меньше времени, если нанять риэлтора. 

Итак, альтернативная сделка — способ продать жилье и сразу же купить новое. По сути это взаимный обмен недвижимостью, который в некоторых случаях требует доплаты. Например, если клиент продает двухкомнатную квартиру и покупает четырехкомнатную.

Кто-то предпочитает свободные сделки из-за простоты и скорости оформления. Но их доля на рынке ничтожно мала по сравнению с альтернативными из-за резкого скачка цен на недвижимость.

Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.

Для тех, кто ценит свое времяПодпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.Подписывайтесь на анонсы в ВК и Телеграме