Выплаты

Налог С Продажи Квартиры С Разными Сроками Владения По Долям В 2023 Году

В последнее время законодательство в сфере налогов несколько изменилось – появились новые правила и льготы. Разбираемся в том, что конкретно стало по-другому, сколько налогов придется заплатить продавцам квадратных метров и кого от них освободили.

Налог С Продажи Квартиры С Разными Сроками Владения По Долям В 2023 Году

Повышенный налог на доходы от продажи жилья отменен

С 1 января 2021 года в России ввели прогрессивную ставку подоходного налога – так называемый налог для богатых. Раньше платили 13% со всей суммы заработка, а по новому законодательству деньги, полученные сверх 5 млн рублей, должны облагаться НДФЛ по ставке 15%. Такие правила установлены ФЗ от 23.11.2020 № 372-ФЗ.

В начальном проекте закона повышенный налог граждане должны были платить со всех доходов, превышающих 5 млн рублей: зарплаты, выигрышей в лотерею, от продажи автомобилей и жилья. Однако государство все же освободило от обложения им ряд нерегулярных доходов (п. 1.1 ст. 224 НК РФ):

  • от продажи имущества или долей в нем (кроме ценных бумаг);
  • от получения имущества в дар (кроме ценных бумаг);
  • страховые выплаты по договорам страхования и выплаты по пенсионному обеспечению.

Налог С Продажи Квартиры С Разными Сроками Владения По Долям В 2023 Году

Отсюда следует, что если в 2023 году вы решите продать квартиру, комнату, долю в доме, машину и пр., налог нужно будет платить по стандартной ставке 13%. Это касается даже тех случаев, когда сумма дохода от продажи превышает 5 млн рублей.

Минфин посчитал, что установление повышенной ставки для таких разовых доходов противоречит принципу социальной справедливости, так как заставляет платить высокие налоги людей с невысоким уровнем доходов.

Но это касается только резидентов РФ — тех, кто находился на территории России больше 183 календарных дней (90 дней в 2020 году) в течение 12 месяцев. Если вы пребывали в стране меньше указанного срока, то не являетесь резидентом и должны платить увеличенный налог.

Налог С Продажи Квартиры С Разными Сроками Владения По Долям В 2023 Году

Когда продажа недвижимости освобождена от обложения налогом

На самом деле, даже если бы продажу недвижимости все-таки облагали налогом по повышенной ставке, это бы ощутили немногие. Так как налогом не облагается продажа имущества, которое находится в собственности больше 3-5 лет. Вот какие льготы при реализации недвижимости действуют в России:

  1. Освобождена от НДФЛ продажа недвижимости, которая находится в собственности три года и более. Это касается недвижимости унаследованной, приватизированной, полученной в дар, переданной по договору пожизненного содержания. В остальных случаях минимальный срок для необлагаемой налогом продажи — 5 лет.
  2. С 2020 года освобождена от НДФЛ продажа квартир и домов с участками, которые являются единственным жильем и с даты покупки которых прошло 3 года. Раньше срок для них составлял 5 лет.
  3. Не нужно платить НДФЛ, если квартира продана дешевле, чем куплена. Однако продать необходимо за сумму не менее, чем 70% от кадастровой стоимости (цена кадастра должна быть установлена на 1 января того года, когда продается квартира). Бесплатно узнать кадастровую стоимость можно на сайте или в приложении ЕГРН.Реестр. Введите в активное окно адрес или кадастровый номер недвижимости. 
  4. От налога освобождаются граждане, продающие жилье за такую же цену, за которую купили ее. То есть в этом случае доход они не получили. Здесь тоже учитывается кадастровая стоимость – продавать квадратные метры нужно не дешевле 70% от из кадастровой цены. 
  5. При продаже недвижимости сумму полученных доходов можно уменьшить на расходы на его покупку. Тогда налог надо будет платить с разницы между ними. Расходы необходимо подтвердить документами: кредитным договором, договором купли-продажи и пр.
  6. Сумму доходов, полученных от продажи жилья и земельных участков, можно уменьшить на налоговый вычет в сумме 1 млн рублей в год. Это гарантированный вычет, который можно заявить для использования предыдущей льготы, если нет подтверждающих расходы документов или подтвержденные расходы меньше 1 млн рублей.
  7. Доход от продажи недвижимости можно уменьшить на другие вычеты: на детей, за лечение, образование и пр.

Налог С Продажи Квартиры С Разными Сроками Владения По Долям В 2023 Году

Кто может не платить НДФЛ

В 2022 году вступили в силу дополнительные изменения в налоговом законодательстве. В том числе, расширился перечень льготников, которые могут не платить НДФЛ, продавая недвижимость. 

Главная новинка – освобождение от налога семей, в которых растут двое и более детей. Теперь им не нужно ждать 5 лет, чтобы продать квартиру, не уплачивая при этом НДФЛ (Федеральный закон от 29.11.2021 № 382-ФЗ). 

Надежда Семенюк, специалист по недвижимости компании «Этажи» (Тюмень): «Это изменение в законодательстве было призвано облегчить жизнь многодетных семей и в то же время поддержать рынок недвижимости в непростых экономических условиях. До этого многие семьи желали улучшить свои жилищные условия, например, при рождении еще одного ребенка, но сдерживал как раз-таки налог в 13%. 

При продаже старой квартиры приходилось отдавать государству довольно ощутимую сумму. Именно ее часто не хватало для доплаты на новое, более просторное жилье. 

На своей практике я пока не ощутила всплеска спроса на многокомнатное жилье от семей, для которых предусмотрена эта льгота. Закон еще новый, нужно время.

Но такие покупатели уже есть, и они очень рады, что не надо ждать 5 лет после покупки старой квартиры. Можно спокойно расширяться, не думая о взыскании налога на продаваемую недвижимость.

То есть у людей появилась возможность менее болезненно решить квартирный вопрос». 

Впрочем, далеко не все семьи с двумя и более детьми могут рассчитывать на льготу.

Налог С Продажи Квартиры С Разными Сроками Владения По Долям В 2023 Году

Чтобы получить освобождение от уплаты налога, нужно соответствовать 5 пунктам 

  1. В семье есть двое несовершеннолетних детей. Либо дети являются студентами-очниками вузов, которым еще не исполнилось 24 года.
  2. Семья приобрела квартиру или дом взамен проданного жилья в том же году, в каком и продала старое жилье.

    Другой вариант – сделка купли-продажи прошла не позже 30 апреля следующего года. 

  3.  Новое жилье должно быть больше по площади, чем старое. Либо его кадастровая цена должна быть выше. 
  4.  Кадастровая цена продаваемой квартиры не должна превышать 50 млн рублей.

     

  5. Налогоплательщик, его супруга или супруг, а также дети не имеют больше половины доли в праве собственности на жилье от общей площади, которая превышает площадь в купленной квартире. 

Налог С Продажи Квартиры С Разными Сроками Владения По Долям В 2023 Году

Специальные условия для дольщиков 

2022 год также принес налоговые льготы для участников долевого строительства.

Все, кто покупает жилье в строящихся домах, приобретает квартиру по переуступке прав требования по ДДУ или принимает участие в ЖСК, смогут продать это жилье раньше без уплаты налога.

Например, это можно сделать сразу после того, как завершится стройка. Теперь срок владения помещением отсчитывается с момента оплаты договора долевого участия, а не после того, как квартира официально стала собственностью.    

Как посчитать НДФЛ с продажи квартиры в 2023 году

Налоговая база с проданной недвижимости — это наибольшая из следующих величин:

  1. Сумма полученных от продажи доходов;
  2. 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости на 1 января года, в котором осуществлена продажа.

Платить налог нужно будет с той суммы, которая окажется больше. Так государство подстраховалось от налогоплательщиков, занижающих цену продажи для уклонения от налогов.

Пример. Петр Петрович продает квартиру за 2,5 млн рублей, а ее кадастровая стоимость составляет 3,7 млн рублей. Налоговой базой будет 70% от кадастровой стоимости — 2,59 млн рублей, так как эта сумма больше 2,5 млн рублей.

Далее налоговую базу можно будет уменьшить на льготы и вычеты. Петр Петрович не может полностью освободить продажу от НДФЛ, так как квартира находится у него в собственности всего год.

При этом у него остался договор купли-продажи квартиры, в котором указано, что он купил ее за 2,4 млн рублей — это подтвержденные документами расходы, на которые уменьшается налоговая база.

Кроме того, Петр потратил 100 000 на операцию и может уменьшить на эту сумму налогооблагаемый доход.

Рассчитаем итоговую налоговую базу: 2 590 000 – 2 400 000 – 100 000 = 90 000 рублей.

Рассчитаем сумму НДФЛ к уплате: 90 000 × 13% = 11 700 рублей.

Чтобы быстрее продать квартиру, закажите выписку из реестра недвижимости. Она не требуется для оформления сделки, но покупатели часто запрашивают ее, чтобы убедиться в законности купли-продажи.

Выписка из ЕГРН позволяет проверить собственника, технические характеристики недвижимости, наложенные на ее продажу ограничения. Круглосуточно заказать электронную выписку можно в официальном сервисе ЕГРН.Реестр.

Документ с цифровой подписью Росреестра в формате PDF придет вам на почту в течение пары часов.

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

Налог С Продажи Квартиры С Разными Сроками Владения По Долям В 2023 Году

Как продать квартиру быстрее

Чтобы продать недвижимость как можно быстрее, нужно заранее подготовить пакет документов. Важная бумага – выписка из ЕГРН. В принципе, продавец вполне может не предоставлять ее, что некоторые и делают, а потом теряют время на продажу.

Справка из Единого государственного реестра нужна покупателю, чтобы убедиться в юридической чистоте квартиры. В выписке из ЕГРН об объекте недвижимости содержатся доказательства того, что продается именно тот объект, что именно вы продавец и больше нет других собственников, а недвижимость чиста – не в залоге, ренте, ипотеке или под арестом.

Если вы, как продавец, не позаботитесь об этом документе, то покупатель сам пойдет заказывать выписку из ЕГРН. Обычно обращаются напрямую в Росреестр или в МФЦ и получают на руки готовую выписку через неделю-две.

Налог С Продажи Квартиры С Разными Сроками Владения По Долям В 2023 Году

Продавец может сохранить драгоценное время, получив выписку из ЕГРН на квартиру самостоятельно. Например, с помощью сервиса ЕГРН.Реестр.

Это быстрее, чем через официальные структуры — без всяких очередей и вообще походов в отделение Росреестра или МФЦ, с помощью компьютера или смартфона в любое удобное время, хоть ночью.

Справка в формате PDF придет на электронную почту. Ее можно распечатать или в оригинальном формате отправить продавцу.    

Заказать выписку ЕГРН прямо сейчас!

Продажа квартиры с минимальным сроком владения

Налог С Продажи Квартиры С Разными Сроками Владения По Долям В 2023 Году Максим Иванов Автор статьи Практикующий юрист с 1990 года

Продаете квартиру? Не спешите, сначала посчитайте, срок владения ей. Если срок владения квартирой меньше минимального, будьте готовы заплатить налог 13%.

Благо, есть способы сэкономить. Рассказываем, как продать квартиру меньше 5 лет в собственности, и какие налоги придется платить.

Общее правило таково, что доходы от продажи недвижимости подоходным налогом не облагаются (пп. 17.1 п. 1 ст. 217 НК). Но только при условии, что владеешь ей менее минимального срока.

До 2016 года такой срок составлял 3 года. Он и сегодня продолжает действовать для тех, кто приобрел жилье до 01.01.2016. Для квартир, приобретенных в 2016 году и позже, такой срок, согласно п. 4 ст. 217.1 НК, составляет 5 лет.

Представим, что вы купили квартиру в июне 2016 года. Крайний срок для ее продажи без налога – июль 2021 года. Продадите раньше – придется платить НДФЛ. Но есть и исключения, когда можно не платить налог, владея недвижимостью менее 5 лет. Минимальный срок владения для квартир, приобретенных в 2016 году и позже, составляет 3 года, если они приобретены:

  • по наследству или в порядке дарения от близких родственников или членов семьи (супругов, родителей, детей, дедушек, бабушек, внуков);
  • в результате приватизации;
  • по договору пожизненного содержания с иждивением.

С 1 января 2020 года эти три основания для применения 3-летнего срока владения дополняются новым пунктом. Минимальный срок владения составит также 3 года, если на момент продажи недвижимости в собственности продавца отсутствует иное жилое помещение или доли в праве собственности на него. При применении этого правила не учитывается жилое помещение, купленное в течение 90 суток до даты перерегистрации проданного жилья на покупателя. Если это жилой дом, данное правило распространяется также на земельный участок под ним и прилегающие хозпостройки (ст. 1 ФЗ № 210 от 26.07.2019).

Как продать квартире меньше 3 лет в собственности без налогов? К сожалению, таких путей не существует. Но если ваша цель – сэкономить, используйте вычет.

Вычет: как сэкономить на налоге?

Сумму налога при продаже недвижимости можно уменьшить, если применить имущественный налоговый вычет. Его размер равен сумме полученного от продажи недвижимости дохода, но не больше 1 млн рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК). Иными словами, для исчисления НДФЛ выкупную сумму при продаже квартиры можно уменьшить на 1 млн руб. Например, продали за 3,5 млн, а налог платите с 2,5 млн.

Сумму налогового сбора можно снизить до нуля, если выкупная стоимость объекта будет меньше 1 млн рублей – она полностью покроется вычетом. Но не спешите занижать стоимость сделки в договоре купли-продажи. Если цена в договоре будет ниже, чем 70% от кадастровой стоимости на 1 января года, в котором заключается сделка, в целях налогообложения берется кадастровая стоимость, умноженная на 0,7.

Если продаваемая недвижимость в долевой собственности, сумма вычета распределяется между сособственниками пропорционально размеру их долей или иным образом по договоренности (абз. 4 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК). Например, если у квартиры 2 собственника, они смогут использовать вычета лишь по 500 тыс. рублей каждый.

Но это правило действует лишь при продаже квартиры как единого объекта недвижимости. Если каждый из совладельцев будет продавать свою долю самостоятельно, по отдельному договору купли-продажи, каждый из них сможет получить полный вычет в размере 1 млн руб. без его распределения между совладельцами (определение Кемеровского областного суда № 33-3524 от 10.04.2012).

Если в течение года было продано несколько объектов, сумма вычета может применяться лишь в совокупности по всем объектам, а не по каждому по отдельности. Сколько бы вы квартир не продали, вычет составит лишь 1 млн в совокупности за 1 год. Продавая недвижимость в следующем году, имущественный вычет на доход от продажи можно использовать снова.

Вместо вычета сумму налога можно уменьшить на сумму фактически понесенных расходов на приобретение жилья (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК). Например, 2 года назад вы купили квартиру за 3 млн рублей и теперь продаете ее за 3,5 млн рублей. Если вы сможете подтвердить сумму при покупке документально (например, тем же договором купли-продажи), налог будете платить лишь с 500 тыс. руб. (3,5 млн — 3 млн). Соответственно, если сумма при продаже будет ниже, чем сумма при покупке квартиры, налог платить не придется.

Какой налог с продажи?

Итак, вы продаете квартиру, срок владения которой менее минимального. И уже смирились с тем, что часть денег придется отдать в бюджет.

Часть, это сколько? Как рассчитывается налог с продажи недвижимости? Независимо от вида недвижимости, размер налога составит 13% от полученной по договору суммы (ст. 224 НК). Если это 3,5 млн руб.

, сумма налога составит 3,5 млн * 13% = 455 тыс. руб. Грабеж, не иначе!

А потому спешим применить вычет. При прочих равных сумма налога составит уже 325 тыс. руб. = (3,5 млн — 1 млн) *13%.

А если квартира была куплена и сохранились документы с суммой при ее покупке – еще лучше, для продавца это гораздо выгоднее. Представим, что квартира была куплена за 3 млн, а продается за 3,5 млн рублей. В таком случае для целей налогообложения учитывается лишь 500 тыс. руб. (3,5 млн — 3 млн), а сумма налога составит всего 65 тыс. руб. (500 тыс. * 13%).

Как уплатить налог в бюджет после продажи дома?

Независимо от того, какой налог с продажи дома вы насчитали – хоть это 455, хоть 65 тыс., платить его придется по декларации.

Сначала вы продаете недвижимость: заключаете договор купли-продажи, получаете деньги, перерегистрируете ее на покупателя. Затем ждете окончания календарного года, в котором была оформлена сделка.

И затем переходите к декларированию и уплате налога. Следуйте нашим рекомендациям.

Шаг 1. Заполняем декларацию

Декларация заполняется по форме 3-НДФЛ. Помимо суммы дохода, в ней также отображается и расчет вычета. Взять форму можно в любом подразделении ФНС либо скачать здесь и заполнить дома. Третий вариант – заполнить декларацию через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС либо воспользоваться программой «Декларация», в ней основные поля заполняются автоматически.

Налог С Продажи Квартиры С Разными Сроками Владения По Долям В 2023 Году

Образец заполнения декларации при продаже недвижимости

Образец заполнения декларации.pdf ≈ 2784 КБ

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно. Обратитесь к юристу!

Скачать образец

Шаг 2. Готовим документы

К декларации придется приложить документы, подтверждающие факт получения дохода, например, договор купли-продажи. Если сумму дохода планируется уменьшить на сумму расходов при покупке, дополнительно приложите договор, по которому жилье было куплено + документы, подтверждающие факт таких расходов, например, банковские выписки или расписку продавца о получении денег.

Шаг 3. Подаем налоговую декларацию

Подать заполненную декларацию нужно до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры. Например, если договор заключен в 2019 году, подайте декларацию до 30 апреля 2020 года.

Подать ее можно лично, по почте, через личный кабинет на сайте ФНС или программу «Декларация» – как вам будет удобно, главное – не пропустите срок.

А иначе – штраф 5% от суммы налога за каждый пропущенный месяц, но не более 30% и не меньше 1 тыс. руб. (ст. 119 НК).

Шаг 4. Уплачиваем налог

Уплатите сумму, рассчитанную в декларации, на реквизиты, взятые в ближайшем подразделении ФНС. Сделать это нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи. Продали квартиру в 2019 году – уплатите налог до 15 июля 2020-го.

Как видите, суммы весьма внушительные, а правила налогообложения – строгие. Попытки занизить налоговую базу или неправильно исчислить налог в целях экономии к добру не приведут – вас легко могут оштрафовать по ст. 122 НК. Так что выхода всего два: либо платить грабительский налог с продажи недвижимости, либо ждать истечения минимального срока владения.

Налог С Продажи Квартиры С Разными Сроками Владения По Долям В 2023 Году Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Налог на доход от продажи доли в квартире

Доход с продажи долевой собственности облагается НДФЛ по
общим правилам. В статье поделимся, кто может не платить налог с
продажи доли, как законно уменьшить его размер, как правильно
отчитываться в доходе, чтобы избегать штрафных
санкций.

Когда не нужно платить НДФЛ с
продажи жилья
Если доли приобретались в
разное время

Как снизить налог с продажи доли
Правила и сроки подачи декларации
3-НДФЛ

Налог С Продажи Квартиры С Разными Сроками Владения По Долям В 2023 Году

Когда не нужно платить НДФЛ с продажи жилья

Вы не обязаны платить налог с продажи квартиры, дома, долей в
них в следующих случаях:

  • Сумма расходов, связанных с покупкой
    недвижимости или доли, равна или превышает стоимость продажи.
    Декларацию необходимо подать на следующий год не позднее 30
    апреля. 
  • Доля продана за 1 млн рублей или дешевле.
    Декларацию подавать не нужно.

При исчислении налога необходимо учитывать следующее. Стоимость
проданного жилья или доли по договору купли-продажи может оказаться
ниже 70% его стоимости, указанной в государственном кадастре
недвижимости (ГКН). Если это так, то НДФЛ нужно рассчитывать исходя
из кадастровой стоимости.

Например, стоимость комнаты в договоре купли-продажи — 1 млн
рублей, а по кадастру —1, 5 млн рублей. Считаем 70% от цены,
указанной в ГКН: 1 500 000 * 70% = 1 050 000. А раз стоимость
больше 1 млн рублей, то нужно подать декларацию и рассчитать налог.
Существуют способы, помогающие сэкономить на налоге или свести к 0,
об этом поговорим ниже.

  • Если же договорная цена преобладает над кадастровой, то за
    налоговую базу нужно принимать стоимость из договора.
  • Правило введено с целью выявления сокрытого дохода и применяется
    к сделкам по продаже имущества, приобретенного после 1 января 2016
    года. 
  • Если стоимость жилья по договору сильно занижена, то проверяющий
    инспектор может обратить на это внимание и потребовать
    пояснений.

Как рассчитать срок владения квартирой, если доли приобретались
в разное время

Бывает и так, что недвижимость доставалась владельцу частями.
Допустим, одна доля в квартире принадлежит вам больше пяти (или
трех) лет, а другая — меньше. Как посчитать срок владения всей
квартирой при продаже?

Владелец жилья, приобретающий его по частям, должен каждый раз
регистрировать право собственности. При этом срок владения будет
исчисляться с момента регистрации первой доли, так как последующая
сделка расценивается как увеличение уже существующей
собственности. 

Например, 10 мая 2022 года вам подарили половину квартиры. Год
спустя вы унаследовали остальную часть и, в итоге, стали владельцем
всей площади. Моментом возникновения права собственности будет
считаться дата регистрации первой доли, то есть май 2022 года. При
продаже такого объекта срок владения будет также исчисляться с мая
2022 года. 

Пример из практики налоговых экспертов онлайн-сервиса НДФЛка.ру

Галина Т. обратилась к нам с вопросом, с какой даты
считать срок владения домом и нужно ли платить НДФЛ при продаже
этого дома?

Документы, загруженные в онлайн-сервис, внимательно просмотрел
налоговый эксперт. Вот предыстория.

В июне 2017 года семья приобрела дом в долевую собственность.
Участники сделки — мать, дочь и сестра матери оформили дом поровну
— по одной трети на каждого.

В 2021 году мать скончалась, и ее
часть перешла дочери по наследству. В июле 2022 года сестра матери
подарила Галине свою долю.

Таким образом, с июля 2022 года Галина
становится единоличной владелицей дома и решает его продать за 5
млн. рублей.

В ходе консультации клиента порадовали новости. Срок владения
домом нужно считать с июня 2017 года, поскольку унаследованная
материнская часть и тетин подарок просто увеличили долю клиента.
Галина имеет полное право не платить налог со сделки, поскольку
минимальный срок владения имуществом уже превысил пять лет. А
впервые она стала собственницей части дома в 2017, то есть пять лет
назад.

Если вы объединили несколько объектов недвижимости или,
наоборот, выделили отдельный самостоятельный объект, потребуется
новая регистрация права собственности. В этом случае длительность
владения имуществом будет считаться с момента новой
регистрации.

Как снизить налог с продажи доли

  1. Налог С Продажи Квартиры С Разными Сроками Владения По Долям В 2023 Году
  2. Если вы продали долю в квартире до истечения минимального срока
    владения или ее стоимость составила более 1 млн рублей, у вас
    возникает обязанность по уплате НДФЛ.  
  3. Есть два способа уменьшения налогооблагаемого дохода: 
  • На сумму расходов при покупке доли. Это более
    выгодный способ, но расходы должны быть подтверждены документами.
    ИФНС их тщательно проверит. 
  • На
    имущественный вычет в размере 1 млн рублей. Если в одном году
    продавалось несколько объектов недвижимости, то вычет
    предоставляется на совокупный доход с проданных объектов.

Выбрать можно только один способ по своему усмотрению.

Вычет расходов на приобретение жилья

Если у вас на руках документы на покупку доли в имуществе
(договор, платежки), то вы вправе уменьшить доход на сумму таких
расходов. 

На полученную разницу начисляем 13% НДФЛ. Не забывайте свериться
с кадастровой стоимостью!

Доля в недвижимости может достаться в качестве подарка или
наследства. Вы не понесли личных расходов, поэтому при продаже
такой доли до истечения трех лет вам необходимо уплатить налог с
полной стоимости.

Наследники, у которых сохранились документы на покупку доли
наследодателем, могут уменьшить доход с продажи на эту сумму. Но
только в том случае, если сам наследодатель не воспользовался таким
правом при жизни.

Если вы решили применить
имущественный вычет, то будет иметь значение юридическое
оформление договора купли-продажи. 

Приведем пример расчета НДФЛ с двумя вариантами оформления
договора.

Продажа долей как самостоятельных объектов

Имущественный вычет предоставляется каждому владельцу в размере
1 млн рублей. 

Супружеская пара приобрела квартиру в долевую собственность.
Доля жены составляет 2/3, мужа — 1/3. 

Четыре года спустя жилье продали за 2,8 млн рублей двумя
отдельными договорами купли-продажи. То есть каждый из супругов
оформил продажу своей доли как отдельного объекта
недвижимости. 

  • 70% от кадастровой стоимости квартиры — 3 млн рублей. 
  • Доход жены — 2 млн рублей (3 000 000 /3 * 2)
  • Доход мужа — 1 млн рублей (3 000 000 /3 * 1) 
  • Документы на покупку квартиры утеряны, но каждый из совладельцев
    имеет право на налоговый вычет в 1 млн рублей. 
  • Рассчитаем налог с продажи доли в квартире:
  • для жены — 13% * (2 000 000 — 1 000 000) = 130 тыс. рублей
  • для мужа — 13% * (1 000 000 — 1 000 000) = 0, где
  • 3 млн — доход с продажи квартиры (по кадастру)
  • 1 млн — вычет на каждого продавца 

Общий налог с продажи квартиры, подлежащий уплате — 130 тыс.
рублей.

Продажа недвижимости как единого объекта

Если вы оформляете общий договор купли-продажи, то сумма вычета
будет составлять 1 млн рублей на весь объект недвижимости. Вычет
распределится между всеми собственниками пропорционально размеру
долей. 

Возьмем те же условия. Супруги продали квартиру за 2,8 млн
рублей, 70% от кадастровой стоимости составляет 3 млн рублей,
Квартирой владели меньше пяти лет, документы на покупку утеряны.
Жена владеет 2/3, муж — 1/3.

  1. Рассчитаем сумму НДФЛ для каждого из собственников:
  2. для жены: 13% * (2/3 * 3 000 000 — 2/3 * 1 000 000) = 173 333
    рубля
  3. для мужа: 13% * (1/3 * 3 000 000 — 1/3 * 1 000 000) = 86 667
    рублей, где
  4. 3 млн — доход с продажи квартиры (по договору)
  5. 1 млн — налоговый вычет за квартиру как на единый объект

Общий налог, подлежащий уплате = 260 тыс. рублей.

Очевидно, что продажа долей как самостоятельных объектов
отдельными договорами выгоднее. В первом случае супруги
воспользовались вычетом в сумме 2 млн рублей, а во втором — всего 1
млн. рублей. Налог, подлежащий уплате в первом случае оказался
меньше на 130 тысяч.

Правила и сроки подачи декларации 3-НДФЛ

Если вы продали недвижимость или долю в недвижимости и не
освобождены от декларирования дохода, то необходимо сообщить о
сделке в налоговый орган.

В следующем году не позднее 30 апреля нужно подать декларацию
3-НДФЛ в налоговый орган по месту регистрации. Уплатить налог
необходимо не позднее 15 июля.

Нарушение сроков подачи декларации крайне нежелательно. В
противном случае вас ждут штрафные санкции: 

  • Декларация подана с опозданием — штраф от 5 до
    30% от суммы налога, но не менее 1 000 рублей.
  • Установлено, что доход занижен — штраф 20% от
    доначисленной суммы налога.
  • Доказано, что доход занижен умышленно — штраф
    40% от суммы доначислений.
  • За каждый день просрочки платежа начисляются
    пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, действующей на тот
    момент.

Если вы уменьшали налоговую базу на сумму расходов при покупке
недвижимости, то вместе с декларацией потребуется представить копию
договора на покупку жилья, копии платежных документов.

В этой же декларации можно указать другие налоговые вычеты,
которые положены вам по праву. Опытные эксперты НДФЛка.ру помогут разобраться во всех тонкостях, рассчитать
максимальную сумму вычетов, собрать необходимые документы и
заполнить декларацию! 

  • Доход с продажи доли в недвижимости можно
    уменьшить на расходы при ее покупке или на имущественный вычет 1
    млн. рублей.
  • При продаже долей как самостоятельных объектов
    каждый содольщик вправе применить налоговый вычет в размере 1 млн
    рублей.
  • Для определения срока владения недвижимостью
    важна дата получения первой доли, а не каждой последующей.
  • Перед тем, как подавать декларацию, рекомендуем
    проконсультироваться с налоговым экспертом.
    Специалист расскажет, какие нужно собрать документы в вашем случае,
    подберет оптимальный вариант снижения налога, грамотно составит
    декларацию.

Новые налоговые правила при продаже новостройки

С 2021 года срок минимального владения недвижимостью, после которого квартиру можно продать без подачи декларации и уплаты налога, начинается с даты оплаты, а не после оформления права собственности, как это было ранее.

При этом если хозяину необходимо доплатить за квартиру даже за один метр — срок не обнуляется. Соответствующие изменения в Налоговый кодекс были приняты Госдумой в июне 2021 года. Причём если вы уже заплатили НДФЛ, теперь можете его вернуть.

Кого касаются новые правила?

Изменения в Налоговом кодексе коснулись всех, кто планирует продать или уже продал (начиная с 2019 года) новостройку — квартиру, которую купили у застройщика по договору долевого участия (ДДУ) ранее минимального срока владения.

Так как в этом случае необходимо декларировать доход (если таковой есть) и уплачивать налог с дохода по ставке 13%. Если продажа состоялась позже минимального срока владения, ни о декларации, ни о НДФЛ думать не надо. Поэтому важно правильно посчитать этот срок владения.

При этом минимальный срок может составлять 3 или 5 лет.

Минимальный срок владения недвижимостью равен 3 годам, если она:

  •  перешла по наследству;
  • досталась в подарок от члена семьи или близкого родственника;
  • получена в результате приватизации;
  • передана по договору пожизненного содержания с иждивением;
  • является единственным жильём (учитывается жильё в совместной собственности супругов, то есть если одна квартира оформлена на мужа, а вторая — на жену и обе приобретены в период брака, такое жильё не будет считаться единственным). Есть и примечание, если продаётся одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи — правило единственного жилья сохраняется.

В иных случая срок минимального владения равен 5 лет.

Подобнее о новых правилах

При продаже новостройки срок владения отсчитывался с даты регистрации права собственности. Получается, сначала покупатели платили за квартиру полную стоимость, какое-то время ждали сдачи дома, а после должны были ждать ещё несколько лет, чтобы продать без налога. Это было несправедливо — и закон скорректировали.

Начиная с продаж 2019 года, срок владения отсчитывается с даты полной оплаты жилья в новостройке. Например, дольщик в феврале 2018 года внёс всю сумму за квартиру по ДДУ — 3 млн рублей.

Дом сдали в марте 2021 года. Значит, уже в марте 2023 года квартиру можно продать хоть за 5 млн рублей без уплаты НДФЛ. Ранее пришлось бы ждать до апреля 2026 года.

Если жильё единственное, срок сокращается с 5 до 3 лет.

Потом возник вопрос, что делать с доплатой за метры, когда после сдачи дома жильё увеличивается на несколько квадратных метров. С 2 июля 2021 года правительство внесло поправку в Налоговый кодекс, и теперь абзац 4 пункта 2 статьи 217.1 НК РФ содержит уточнение: доплата не повлияет на срок владения новостройкой для продажи без налога.

Но только при совпадении определённых условий:

  • доплата связана с увеличением площади помещения, а не с тем, что квартиру сдали с ремонтом или застеклённым балконом;
  • увеличение площади произошло после ввода дома в эксплуатацию, то есть это условно внезапные метры;
  • это та же самая квартира.

Если же покупатель купил квартиру не по договору долевого участия, а по договору уступки — срок владения отсчитывается с даты полной оплаты, без учёта доплаты за метры после ввода дома в эксплуатацию.

А вот если продавать новостройку по переуступке, то есть до сдачи дома, минимальный срок владения вообще не сработает. В таком случае доходы можно уменьшить на расходы, а других способов сэкономить на налоге нет.

И декларацию в налоговую инспекцию придётся подавать.

А как быть, если площадь оказалась меньше и застройщик возвращает деньги? На этот случай действуют старые правила, и есть очевидное письмо Минфина о том, что возврат денег не влияет на срок владения новостройкой.

А если я уже заплатил налог?

Всем, кто уже успел заплатить налог с суммы превышения доходов над расходами с учётом доплаты за метры в 2019 или 2020 году, необходимо обратиться в налоговую инспекцию для возврата денег или зачесть в счёт других платежей.

Материал подготовлен в рамках программы Министерства финансов Калининградской области «Эффективные финансы». Дополнительная информация — по телефону «горячей линии» по вопросам финансовой грамотности (звонок бесплатный) 8-800-555-85-39 или на сайте fingram39.ru.

Реклама, АНО ДПО ИСО «Институт современного образования»

Налог при продаже квартиры: все, что нужно знать в 2023 — Dream Realty на vc.ru

Поскольку деньги, полученные с продажи квартиры являются вашим доходом, они также облагаются налогом: 13% для резидентов РФ и 30% для нерезидентов РФ.

{«id»:598693,»gtm»:null}

Фото с сайта: filearchive.cnews.ru

Как рассчитывается сумма дохода

Доход рассчитывается как разница денежной суммы полученной от продажи недвижимости и затрат, понесенных на ее покупку (а в случае с покупкой новостройки и на ремонт/неотделимые улучшения), если есть подтверждающие указанные расходы документы.

Если квартира куплена по ДДУ

В таком случае срок владения начинает исчисляться с момента полной оплаты по ДДУ. Если при введении объекта в эксплуатацию возникнет необходимость доплаты за квадратные метры, то на сроки владения это никак не повлияет.

Законом установлены сроки владения недвижимостью для последующей ее продажи без уплаты налогов.

Срок владения составляет 3 года в случае, если квартира получена безвозмездно (в результате приватизации, дарения, наследования, договора ренты) и/или является вашим единственным жильем. О понятии единственное жилье мы уже рассказывали более подробно в этой статье.

Во всех иных случаях срок владения составляет 5 лет.

Как уменьшить размер налога

Самый простой способ — уменьшить налогооблагаемую базу за счет понесенных расходов: сюда относится и стоимость, по которой объект покупался и те неотделимые улучшения (включая ремонт) которые были сделаны и подтверждены документально.

Из стоимости объекта можно вычесть проценты по ипотечному кредиту, взятому на покупку этого объекта.

Также для уменьшения суммы налога применяют налоговые вычеты. В случае продажи вы можете применить вычет 1 млн. руб. от стоимости проданной квартиры.

Предположим, вы купили квартиру за 8 млн. и продали за 10 млн. Разница составляет 2 млн., и с нее должен быть уплачен налог. Но вы можете применить вычет (10. млн. — 1 млн.) и тогда налогооблагаемая база также сократится.

Этот способ особенно актуален для тех, кто, например не покупал квартиру, а получил ее в результате приватизации или дарения и сейчас не может применить вычет в стоимости покупки.

ВАЖНО: вы можете уменьшить налогооблагаемую базу или за счет налогового вычета или за счет подтвержденного факта понесенных расходов. Одновременно использовать оба этих фактора нельзя.

В случае продажи реновационной квартиры, вы можете вычесть сумму затрат как на старую квартиру, так и на реновационную.

Как получить налоговый вычет

Налоговый вычет предоставляется не автоматически, а по запросу продавца. Для этого при подаче декларации 3-НДФЛ необходимо будет приложить все подтверждающие документы.

Когда и как подавать налоговую декларацию после продажи?

Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ подается в налоговый орган по месту жительства.

Если вы продали квартиру в 2022 году, подать декларацию необходимо до 30 апреля 2023 и оплатить налог до 15 июля.

Что будет, если не платить налог

В случае просрочки платежа ежедневно начисляется пеня в размере 1/300 ставки ЦБ.

{«contentId»:598693,»count»:0,»isReposted»:false,»gtm»:null}

{«id»:598693,»gtm»:null}