Прочее

Жильё от застройщика — Ответ Юриста

Жильё от застройщика - Ответ Юриста

Современные многоэтажки растут, как грибы после дождя. Предложения по новостройкам можно найти на любой вкус и кошелек: нужной планировки или вовсе без планировки, в требуемом районе, с парковочным местом или нет, люкс-класса или эконом-сегмента. И если на заре активации застройки не было достаточной правовой базы, рычагов регулирования однозначного законодательства, то сейчас все меняется. Федеральный закон 214-ФЗ об участии в долевом строительстве многоэтажек четко разграничивает ответственность девелопера и дольщика. И теперь у каждого покупателя есть возможность обратиться в суд в поисках справедливости. И даже есть значительная вероятность этой справедливости добиться.

Содержание

Жильё от застройщика - Ответ Юриста

Не каждая претензия участника долевого строительства достойна судебного разбирательства. Но есть ряд ситуаций, в которых нарушены права покупателя. И если застройщик бездействует, не идет на контакт и не пытается разрешить проблему, самое время готовить иск в суд. Итак, вот перечень проблем-оснований для подачи искового заявления:

  • были нарушены сроки сдачи квартиры, и при этом застройщик отказывается оплачивать неустойку;
  • произошло серьезное нарушение сроков строительства, при которых вы хотите отказаться от договора и приобрести жилье в другом месте;
  • в квартире при осмотре обнаружены существенные недостатки;
  • площадь сданной квартиры значительно больше (меньше) проектной оговоренной;
  • изменения в проектной декларации;
  • вопросы признания права собственности;
  • иные вопросы, связанные с неисполнением застройщиком своих обязательств.

Забегая вперед, скажем следующее. Если вы решились направить исковое заявление в суд, вы должны четко понимать, каких именно действий вы хотите от застройщика, и какие из них реально выполнимы.

Например, при наличии устранимых дефектов в квартире проще всего требовать от застройщика финансовую компенсацию. Даже если суд постановит привести помещение в соответствие, застройщик вряд ли будет торопиться исполнить это решение.

И уж тем более сомнительно, что постарается сделать это быстро и качественно.

Соблюдение досудебного порядка

Жильё от застройщика - Ответ Юриста

Итак, у вас есть серьезный повод подать иск в суд на застройщика. Для того, чтобы иск был рассмотрен по существу, необходимо соблюсти все требуемые процедуры. Одна из них – уведомление застройщика о проблеме и о ваших требованиях. Для того, чтобы иметь основание подать в суд, девелопер должен вам отказать в ваших требованиях. Будет выглядеть смешно, если вы, не предупредив организацию, найдете в квартире дефекты и молча напишете иск в суд. На предварительном судебном заседании представитель ответчика скажет- окей, но мы были не в курсе проблемы. Если бы были в курсе – решили бы. И тут встает закономерный вопрос – зачем вы писали иск, нанимали адвоката, платили госпошлину и отнимали время судьи?

Поэтому после того, как вы обнаружили обстоятельство, которое вас не устраивает (затягивание сроков сдачи, изменение площадей, квартира в ненадлежащем техническом состоянии и прочее неисполнение обязательств по договору), опишите свои претензии на бумаге и направьте в адрес руководителя строительной фирмы. По закону об обращениях граждан, вам обязаны ответить в течение 30 календарных дней. Этот ответ (отказ) вы присоедините к исковому заявлению. Он будет свидетельствовать о вашей попытке мирного урегулирования вопроса.

Впрочем, застройщик может ничего не ответить, и это не страшно. Если у вас будут доказательства того, что строительная фирма надлежащим образом уведомлена, но не отреагировала на обращение, этого будет достаточно для суда. Какие могут быть доказательства?

  • если вы направляли заказное письмо с уведомлением. Когда организация получит письмо, ее представитель поставит подпись в бланке. Этот бланк вернется к вам и будет доказательством того, что застройщик в курсе происходящего.
  • иногда возникают споры по поводу заказного письма. Точнее, по поводу его содержимого (бывает, что нечистые на руку фирмы заявляют, что в письме была поздравительная открытка, а сами они ни сном, ни духом не знают о проблеме). Тогда можно воспользоваться услугой Почты России – заказное письмо с уведомлением и с описью вложения. В описи будет указано, какое содержимое в конверте. Уведомление так же вернется к вам подписанным.
  • если вы не доверяете Почте России, вы можете лично принести претензию в офис компании. Все уже знают процедуру, но на всякий случай озвучим: при себе имейте два совершенно идентичных экземпляра письма. Один из них вы отдадите секретарю, на другом уполномоченный сотрудник распишется в получении документа. Идеально, если при вас бумагу зарегистрируют в журнале входящей корреспонденции. Тогда на вашем экземпляре помимо подписи получившего должен стоять штамп входящих документов с датой и присвоенным реестровым номером.
  • если вы и почте не доверяете, и сами приехать не сможете, воспользуйтесь услугами курьерских служб. Всю описанную выше процедуру проведет курьер и доставит подписанный экземпляр. Вы же сохраните время, нервы и не придется пропускать рабочий день.

Составление иска

Жильё от застройщика - Ответ Юриста

После того, как вы получили письменной отзыв компании-застройщика, или напротив, ничего не получили от него, настало время составлять собственно иск в суд. Вы можете попробовать сделать это самостоятельно, сэкономив очень приличную сумму.

Здесь мы должны вас предупредить: если исковое заявление будет составлено неправильно или неточно, вас ждут серьезные последствия. Во-первых, судья может оставить иск без движения, отказать в принятии и вернуть его. Во-вторых, если все-таки суд по неправильно составленному иску состоится, есть вероятность, что и решение будет вынесено не то, которого вы ждали.

И в-третьих, повторное обращение в суд по одному и тому же вопросу, по которому уже было принято решение, невозможно. Если вы осознали, что негативное решение получили из-за неправильного составления искового заявления – все, поезд ушел. Переиграть все заново будет нельзя.

А учитывая, что у застройщиков в большинстве случаев блестящие юристы, повернуть дело в выгодную им сторону не составит труда.

Поэтому, если вы чувствуете себя недостаточно уверенно, обратитесь в проверенную юридическую контору. У специалистов есть то, чего вы не получите, даже если перегуглите все законодательство по этому вопросу – опыт. Без опыта в подобных делах положительный исход весьма сомнителен. Для того, чтобы вы могли держать «руку на пульсе» и понимать, что происходит, мы продолжим описание сути иска.

Итак, правильно составленный иск должен включать в себя:

  • в шапке документа (правый верхний угол) наименование органа, в который подается иск;
  • сведения об истце (там же, в шапке) – ФИО, контактные данные, адрес для корреспонденции, телефон;
  • если истца представляет доверенное лицо – его личные и контактные данные, адрес для корреспонденции и реквизиты документа, подтверждающего полномочия представителя;
  • наименование ответчика: данные о застройщике. Они есть в договоре долевого участия в строительстве в одном из первых абзацев и внизу, там, где подписи и печать;
  • юридический и фактический адреса застройщика (при несовпадении).
  • Далее идет собственно текст заявления. В нем вы должны полностью раскрыть суть претензии, озвучив доказательства и со ссылкой на все действующие нормативные акты, как федеральные, так и региональные:
  • указываете, в чем заключается нарушение ваших прав и свобод, либо угроза их нарушения;
  • выставляете свои требования в связи с возникшими нарушениями;
  • приводите перечень обстоятельств, на которых основан иск;
  • приводите доказательства, которые подтверждают доводы истца;
  • указываете цену иска, если считаете, что он имеет финансовое выражение;
  • обоснование суммы неустойки;
  • информация о том, что досудебный порядок был соблюден (это как раз та самая претензия, которая отправлялась почтой или приносилась лично);
  • перечень прилагаемых к исковому заявлению документов.

Жильё от застройщика - Ответ Юриста

Помимо обязательных перечисленных пунктов, в иске можно указать дополнительные способы связи со сторонами (телефоны рабочие и домашние, факсы, электронные адреса). Можно приводить дополнительные ходатайства.

Например, об обеспечении иска и наложении судебного ареста на спорную квартиру до окончания судебного спора.

Например, если право собственности до сих пор не зарегистрировано за покупателем в качестве страховки от продажи жилья другому лицу.

Приложения к иску:

  • само исковое заявление в нескольких экземплярах – по одному для каждой из сторон и один экземпляр для суда.
  • сведения об уплате госпошлины за обращение в суд (копия квитанции);
  • доверенность (копия), если истца представляет другое лицо;
  • сведения, которые подтверждают обстоятельства, указанные в иске (договор долевого участия, акты осмотра квартиры, копии платежных документов, проектно-сметная документация, и так далее) в количестве, равном количеству экземпляров искового заявления;
  • доказательство попытки досудебного урегулирования проблемы (копия уведомления о вручении или самого письма с отметкой о принятии);
  • подробный расчет требуемой денежной суммы в качестве компенсации для каждой стороны по делу.

Нюансы: исковое заявления должно содержать подпись истца или его представителя по доверенности. Если вы подаете иск в электронном виде, озаботьтесь наличием усиленной квалифицированной электронной подписи.

В соответствии с новыми положениями, с 01.10.2019 года истец должен направлять копию иска всем сторонам по делу самостоятельно.

При этом необходимо приложить копии только тех документов, которых нет у ответчика и третьих лиц.

Направляя иск в суд, вы должны приложить доказательства того, что такой же экземпляр получили все стороны. В качестве доказательств используются извещение и опись вложения.

Если у вас есть надежда, что девелопер не захочет длительных судебных разбирательств, вы можете передать иск и копии таким же образом, как направляли досудебную претензию. Возможно, застройщик добровольно захочет урегулировать вопрос, когда поймет, что вы готовы зайти далеко.

Читайте также:  Форма П‑5 - Ответ Бухгалтера

Расчет госпошлины

Жильё от застройщика - Ответ Юриста

В предыдущих пунктах для иска мы указали госпошлину. Это обязательный взнос, его должны оплатить все, кто хочет, чтобы его спор разрешил суд в установленном законом порядке.

Поскольку споры с застройщиком относят к связанным с защитой прав потребителя, то по закону истец освобождается от оплаты госпошлины. Но только в том случае, если сумма его иска не превышает 1 млн рублей. Если же цена иска больше, то пошлина рассчитывается в размере 0,5% от суммы свыше миллиона. Однако ее размер не может превышать 60 000 рублей.

Например, если цена иска составила 2 млн, то размер госпошлины получим нехитрыми расчетами:

(2 000 000 -1 000 000)*0,5%= 5000 рублей

Оплатить пошлину вы можете в любом банке. Реквизиты для оплаты можно уточнить в суде, в который иск направляется. Лично или на сайтах – часто эта информация там присутствует.

Важно! Штрафы, компенсации судебных затрат и причиненного морального вреда в цену иска не включаются!

При любой цене иска, если ваши интересы представляет общество по защите прав потребителей, госпошлина не оплачивается в соответствии с действующим законодательством.

Расчет неустойки

Размер неустойки оговаривается непосредственно в договоре долевого участия.

Действующим законодательством установлена пеня, равная одной трехсотой ставке рефинансирования Центробанка России от суммы действующего договора за каждый день просрочки, следующий за указанной в договоре датой окончания строительства для юридических лиц. Физические лица получают эту же пеню, умноженную на два.

Мы не будем приводить пример расчета, это достаточно просто. Кроме того, в сети есть десятки калькуляторов расчета пени. Вы введете туда свои данные и получите результат, которым сможете воспользоваться.

Жильё от застройщика - Ответ Юриста

Предупреждаем! Не пользуйтесь онлайн-калькуляторами, в которых ставка округляется до десятых, и даже до сотых. В пересчете на стоимость квартиры вы можете недосчитаться в итоге нескольких тысяч рублей. Чем точнее коэффициенты, тем точнее сумма штрафа для застройщика.

В какой суд подать иск

В спорах с застройщиками истцы имеют право подавать документы не по месту нахождения строительной организации, а по месту своего жительства или пребывания.

Разумеется, в том случае, если спор возникает по вопросам участия в долевом строительстве или в сфере закона о защите прав потребителей. Если вы затеваете тяжбу на общеправовых основаниях, то иск подаете по месту нахождения ответчика.

К общеправовым можно отнести иск о признании заключенного договора недействительным.

И еще один случай — когда споры возникают о правах на недвижимое имущество. Такие споры относят к случаям исключительной подсудности, поэтому проводятся по месту нахождения имущества.

Иногда коварные девелоперы в договорах прописывают конкретный суд, в котором должны рассматриваться споры. Например, указывают третейский.

Вы должны знать, что в соответствии с законом о защите прав потребителей, вы имеете право выбора подсудности, то есть суда, в котором будет рассматриваться дело.

Поэтому, подавая иск, одновременно ходатайствуйте о признании недействительным пункта о рассмотрении споров в назначенных судах. Иначе суд будет иметь основания отклонить иск как направленный в ненадлежащую инстанцию.

Как подать иск в суд

Жильё от застройщика - Ответ Юриста

Когда сам текст иска написан, все необходимые процедуры соблюдены, госпошлины (при наличии) оплачены, копии документов собраны, самое время направлять иск в выбранный суд. Сделать это можно лично или заказным почтовым отправлением с уведомлением. Предпочтительнее первый вариант, так вы будете уверены, что обращение принято к производству как можно скорее.

Еще один вариант -подать иск через портал Госуслуги. Вы направляете сканы всех документов в специальную электронную форму. По окончанию процедуры получите статус «зарегистрировано в суде» — это конечный результат вашей работы.

Через пару-тройку рабочих дней после подачи иска, на сайте суда вы можете увидеть номер дела, фамилию судьи и расписание слушаний. Точнее, дату, на которую назначено предварительное заседание.

Заключение

Как видите, мы в довольно длинной статье смогли только пройти по верхам этой процедуры – направление иска в суд. И даже такой объём информации не может предусмотреть миллиона нюансов, возникающих в процессе.

Начиная от текста самого иска, который должен полностью соответствовать предмету жалобы, иметь необходимые доказательства и ссылки на нормативные акты, заканчивая подбором документов и правильным расчетом цены иска, госпошлины и других сумм – морального вреда и возможно материального ущерба. Обычно мы предлагаем вам информацию для того, чтобы обойтись без посредников.

Но в данной ситуации экономия может больно ударить по кошельку в дальнейшем. Поэтому трезво оцените свои возможности и опыт, и при отсутствии такового лучше обратитесь к профессионалам.

Юридические услуги в сфере строительства

Содержание страницы

https://www.youtube.com/watch?v=EGGv4P8Wv50\u0026pp=ygVA0JbQuNC70YzRkSDQvtGCINC30LDRgdGC0YDQvtC50YnQuNC60LAgLSDQntGC0LLQtdGCINCu0YDQuNGB0YLQsA%3D%3D

КГ ЭТАЛОН более 20 лет оказывают правовую поддержку компаниям строительной сферы. Среди наших клиентов:

  • застройщики и строительные компании;
  • подрядные и субподрядные организации;
  • проектные организации;
  • технические заказчики;
  • девелоперы и инвесторы строительной отрасли;
  • поставщики строительных материалов.

Юристы по сопровождению строительства КГ ЭТАЛОН готовы решать не только отдельные юридические задачи, но и взять на себя функционал всего юридического департамента.

Услуги юридического сопровождения участников строительства

Юристы по строительству КГ ЭТАЛОН оказывают юридическую поддержку на всех этапах: от разработки проекта до ввода объекта строительства в эксплуатацию. Гарантируем соблюдение требований правовой и налоговой безопасности и осуществляем сопровождение объекта уже после завершения его строительства.

  • Разработка договоров строительного подряда, поставки, проектирования и т.д.
  • Юридическое разрешение конфликтов с участниками строительства
  • Претензионно-исковая работа, юридическая защита в арбитражных судах и судах общей юрисдикции
  • Сопровождение взаимодействия и разрешение конфликтов с госорганами, представление интересов в административном производстве, обжалование штрафов
  • Юридическое взаимодействие с саморегулируемыми организациями (проверки СРО, разрешение конфликтных ситуаций)
  • Юридическое обеспечение исполнения контрактов (страхование, банковские гарантии, удержание результатов работ)
  • Юридическое сопровождение исполнения договоров подряда (контроль своевременности действий сторон, передачи земельного участка для начала строительства, исходной документации, приемка этапов работ, окончательная приемка).
  • Юридическая оценка рисков приобретения ЗУ для строительства (ВРИ, документация по планировки территорий, наличие обременений)
  • Юридическое сопровождение получения согласований (росавиация, органов культурного наследия, природоохраны, предприятий с охранными зонами и линейных объектов)
  • Юридическое сопровождение получения разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию
  • Регистрация права собственности на построенный объект
  • Разрешение конфликтов с недобросовестными заказчиками по Закону о защите прав потребителей (ЗПП)
  • Юридическое сопровождение застройщиков по Договорам долевого участия (ДДУ)
  • Признание права собственности на самовольную постройку
  • Консультирование и защита интересов в области энергетики
  • Сопровождение исполнительного производства, сопровождение банкротства
  • Налоговое консультирование
  • Трудовое и миграционное право

Минимизация рисков 

Главная задача юристов нашей компании — минимизация рисков, которые могут возникать при строительстве: неисполнение обязательств поставщиками и подрядчиками,  рисков со стороны государственных и контролирующих органов и прочих. 

Юридическое сопровождение строительства предполагает своевременное получение и оформление необходимых документов, представление интересов застройщика в структурах государственного контроля, создание договоров рабочего взаимодействия с подрядчиками, сопровождение сдачи объектов и многие другие услуги. Специалисты КГ ЭТАЛОН также осуществляют правовой контроль по вопросам, связанных с СРО. Мы гарантируем судебную защиту Ваших интересов в случае конфликтов.

Разрешение имущественно-правовых вопросов

КГ ЭТАЛОН предлагает своим Доверителям не только юридическое сопровождение строительства, но и поддержку в возникающих имущественно-правовых проблемах, среди которых:

  • снижение рисков для инвесторов проекта;
  • оформление собственности на землю;
  • оформление земельных участков в аренду;
  • контроль за соблюдением интересов всех участников проекта;
  • рационализация решения любых вопросов с точки зрения грамотного использования всех видов ресурсов;
  • решение финансовых, маркетинговых, бухгалтерских, налоговых, правовых вопросов.

Юридическое сопровождение и помощь в имущественных вопросах позволяет нашим доверителям уделить более пристальное внимание проработке всех мелочей и деталей настоящего проекта и способствует дальнейшему развитию бизнеса.

https://www.youtube.com/watch?v=EGGv4P8Wv50\u0026pp=YAHIAQE%3D

Услуги юридического обслуживания включают любую необходимую Вашей компании юридическую работу. Преимуществом абонентского юридического обслуживания является фиксированная стоимость услуг. Никаких процентов и скрытых платежей. 

Вы также можете обратиться к нам за решением отдельной юридической задачи. Юрист проведет бесплатный экспресс-анализ документов, оценит возможные риски и возможности, предложит варианты решения

Юрист, который в дальнейшем будет защищать Ваши интересы, проведет бесплатный экспресс-анализ документов по конкретной проблеме, оценит возможные риски, сообщит о дальнейших шагах и возможных вариантах решения вопроса.

Цена на услуги формируется после бесплатной консультации и не меняется в процессе выполнения работ. Мы даем гарантию полной конфиденциальности и высокого уровня профессионализма всех сотрудников.

Часто задаваемые вопросы

У меня в компании есть штатный юрист. почему стоит выбрать вас?

В рамках юридического сопровождения строительства КГ ЭТАЛОН готова заменить не только одного штатного юриста, но и целый юридический отдел. Мы давно работаем в этой сфере, знаем все нюансы законодательства, связанного со строительством.

Наши юристы находятся в постоянном контакте друг с другом, что позволяет максимально эффективно решать ваши задачи. У одного юриста не будет такого объема опыта и компетенций.

Наконец, мы всегда на связи, тогда как штатный специалист может уйти в отпуск, на больничный, представлять компанию в суде по одному делу, когда вам срочно нужна будет его экспертиза по второму.

Читайте также:  Финансовое мошенничество - Ответ Юриста

Когда лучше выбрать полное юридическое сопровождение, а когда разовую услугу?

Это зависит от ваших потребностей. Оцените, как часто вашей компании нужны услуги юриста, специализирующегося на строительстве, и сравните стоимость – какой вариант будет выгоднее. Сделать выбор поможет бесплатная консультация по текущей проблеме, в ходе которой специалист изучит документы, оценит риски и предложит дальнейшие шаги, а также сориентирует по цене работ.

Преимущества специализированных юристов по строительству КГ ЭТАЛОН 

Юристы КГ ЭТАЛОН имеет большой практический опыт работы в проверке сметной документации, проведении экспертизы сметы на строительство и ремонт и других процедурах, связанных с инвестиционным строительством.

При реализации строительных проектов любой сложности мы анализируем правовые риски, экономя ресурсы доверителя, и гарантируем правовую защиту в случае возникновения судебных разбирательств и претензий со стороны государственных и муниципальных органов.

Консультация юриста по строительству включает предварительный анализ документов.

Для получения консультации Вам достаточно направить копии документов по указанным внизу страницы контактам и объяснить суть проблемы.

Итоговая стоимость услуги формируется после анализа и не меняется в процессе выполнения работ. КГ ЭТАЛОН дает гарантию полной конфиденциальности и высокого уровня профессионализма всех сотрудников.

Примеры кейсов из нашей практики: 

  • Взыскали с Генерального подрядчика в пользу доверителя стоимость работ, выполненных с превышением ранее согласованного объема, при отсутствии претензий к объему и качеству работ. Общий экономический эффект по данному делу составил 1 млн 613 тыс. руб. 
  • Доказали фактическое принятие результата выполненных работ генеральным подрядчиком, несмотря на претензии генерального подрядчика по качеству работ. С генерального подрядчика в пользу Доверителя-подрядчика взысканы денежные средства за выполненные работы по Договорам подряда в размере 5,6 млн. рублей.
  • Защищая интересы Доверителя-застройщика в суде, юристам КГ ЭТАЛОН удалось истца заключить мировое соглашение, по условиям которого дольщик получит 200 тыс руб. вместо заявленных им 1,27 млн. руб. Экономия Доверителя составила 1,07 млн. руб.  
  • Представляя интересы Доверителя-застройщика в судебном споре о взыскании неустойки по договору долевого участия в строительстве, юристы КГ ЭТАЛОН убедили суд снизить размер взыскиваемой неустойки. Суд решил взыскать с застройщика 305 тыс. руб. вместо заявленных дольщиком 4,85 млн. руб. Экономия Доверителя составила 4,545 млн. руб.
  • Изменили основной вид разрешенного использования земельного участка на ВРИ «коммунальное обслуживание» и оспорили в суде незаконный отказ Росреестра в установлении вспомогательного ВРИ “магазины”. Теперь Доверитель может осуществлять деятельность по предоставлению коммунальных услуг и функционированию магазинов, а также получить разрешение на строительство.
  • В судебном порядке признали право собственности на самовольно возведенные постройки общей площадью более 7000 квадратных метров, расположенных в 5 км от МКАД. Несмотря на возражения ответчика об отсутствии экспертизы проектной документации, иск был удовлетворен судом.
  • Защитили интересы доверителя в споре с ДГИ Москвы о признании автомойки Доверителя самовольной постройкой и об обязании снести объект. Суд принял во внимание доводы юристов КГ ЭТАЛОН о пропуске срока исковой давности истцом и отказал в иске.

Хочу обсудить с юристом свою ситуацию

https://www.youtube.com/watch?v=5MOmYtZvU8M\u0026pp=ygVA0JbQuNC70YzRkSDQvtGCINC30LDRgdGC0YDQvtC50YnQuNC60LAgLSDQntGC0LLQtdGCINCu0YDQuNGB0YLQsA%3D%3D

Отправьте заявку, чтобы получить бесплатную консультацию. Наш специалист свяжется с Вами в течение 20 минут.

Жильё от застройщика - Ответ Юриста Жильё от застройщика - Ответ Юриста Жильё от застройщика - Ответ Юриста

Все отзывы

Жильё от застройщика - Ответ ЮристаЖильё от застройщика - Ответ ЮристаЖильё от застройщика - Ответ ЮристаЖильё от застройщика - Ответ Юриста

Как существуют права дольщиков до принятия квартиры от застройщика ?! – Правовед Плюс

Жильё от застройщика - Ответ Юриста

10.12.2019

Приобретение квартиры по договору ДДУ – это возможность купить жилое помещение по более дешевой цене, чем та, которая существует на вторичном рынке.

При заключении договора ДДУ дольщик может вступить в права владения, пользования и распоряжения квартирой после того, как он подпишет акт приема-передачи.

Основополагающий обязанностью застройщика выступает осуществление строительства с привлечением подрядчиком или своими силами. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию квартира должна передаться застройщиком в пользу дольщика.

Также застройщик обязан в соответствии с нормами гражданско-правового законодательства:

  • Оформить всю необходимую документацию в соответствии с положениями ДДУ;
  • Соблюдать сроки, которые прописаны в документах на возведение жилого объекта и сдачу квартиры в эксплуатацию;
  • Соблюдать не только сроки, но и качество работы;
  • Оповещать дольщиков о всех финансовых этапах и расходах на организацию ведения строительных работ;
  • Добросовестно выполнять все требования дольщиков в рамках заключенного договора ДДУ.

Организация, сотрудничающая с дольщиками может заключать с подрядчиками договорные отношения как на возведение жилого объекта целиком, так и на отдельные строительные работы. Также застройщик может как в двустороннем, так и в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия, выдвигать требования о вынесении неустойки за просроченные платежи или же обращаться в судебные органы в случае явного нарушения своих прав.

Права и обязанности дольщика

Дольщик – это лицо, которое обладает законным правом на часть или так называемую долю в строящемся жилом многоквартирном доме. Основной документ, который регламентирует права сторон – это договор долевого участия, который подписать должен как дольщик, так и застройщик многоквартирного дома.

В первую очередь дольщик должен требовать заключение именно такого типа документа, а не предварительного договора, который при наступлении некоторых нюансов может вовсе в отличие от договора ДДУ не иметь юридической силы.

Дольщик обязан внести в установленный срок денежные средства за оказание услуг застройщика.

Также он вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор в следующих ситуациях:

  • Если квартира не была передана и не подписан акт приема-передачи жилого помещения в течение двух календарных месяцев после сдачи объекта в эксплуатацию;
  • Когда компания не выполняет свои обязанности, которые предусмотрены непосредственно договором ДДУ;
  • При приостановлении возведения многоквартирного дома по некоторым видам причин;
  • При недостаточно качественном выполнении работ, что в свою очередь должно быть доказано положениями проведенной экспертизы;
  • В ситуациях, когда полезная площадь жилого объекта меньше нормативов, установленных гражданско-правовыми нормативами Российской Федерации.

В случае явных нарушений требований по договору ДДУ застройщиком дольщик имеет права отстаивать свои права в гражданском процессе

В частности, это выплата неустойки в денежном эквиваленте, устранение недостатков произведенной работы и возмещение расходов на устранение выявленных недостатков. В обязанности граждан, принимающих участие в долевой застройке многоквартирного жилья, входит своевременное внесение денежных средств в установленных размерах и принятие квартиры после ввода объекта в эксплуатацию.

Что нужно знать дольщику, заключающему договор долевого участия ?!

Отметить надо факт того, что после заключения договора долевого участия дольщик приобретает не сразу заветную квартиру, а лишь только право на ее получение в будущем после того, как застройщик закончит возведение многоквартирного дома и сдаст его в эксплуатацию.

Объект должен приниматься по акту приема-передачи. После подписания этого документа если у дольщика нет претензий он может заняться регистрацией права собственности на жилое помещение.

Основанием для этого служат документы, подтверждающие окончание строительства (разрешение на ввод в эксплуатацию) и передаточный акт.

С какими проблемами дольщик может столкнуться при оформлении договора ДДУ и участии в долевом строительстве ?!

  • Заключение не ДДУ, а предварительного договора, на основании которого квартиру могут попросту перепродать несколько раз и дольщик теряет свои деньги;
  • Привлечение на возведение многоквартирного дома денежных средств лицами, которые не обладают на это законным правом. Например, когда организации действуют незаконными способами;
  • Низкое качество строительных и ремонтных работ, говорящее о том, что застройщик попросту хотел сэкономить деньги;
  • Нарушение срока сдачи квартиры. Огромное количество дольщиков сталкиваются с тем, что они ждут свои заветные квартиры годами;
  • Банкротство застройщика, когда требуется длительная процедура признания организации финансово-несостоятельной;
  • Отчуждение права собственности на имущество общей долевой собственности многоквартирного дома. Когда имущество (подсобные помещения, чердачные помещения и прочие подобные объекты переданы застройщиком посторонним лицам, не являющимися участниками долевого строительства.

Любой потенциальный дольщик имеет право на ознакомлении с учредительной документацией застройщика, так как он должен убедиться в надежности компании

Если же в информации отказывают, то тогда есть смысл задумать о потенциальной недобросовестности строительной компании.

При заключении договора долевого участия в строительстве жилья, обе стороны такой сделки наделяются определенными правами и обязанностями, регламентируемыми нормами российского законодательства.

Так как застройщик является экономически сильной стороной сделки, то и обязанностей у него намного больше. Обязанности строительной компании, осуществляющей привлечение денежных средств граждан в строительство, определяются не только договором, но и законодательными актами.

https://www.youtube.com/watch?v=5MOmYtZvU8M\u0026pp=YAHIAQE%3D

Нужна консультация юриста по вопросам долевого строительства (ДДУ) в Москве, Московской области или регионах РФ ?! она тут.

Какие услуги я должен оплачивать до оформления прав на квартиру?

idea_studio/Fotolia

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Ответ на Ваш вопрос написан у Вас в договоре долевого участия (ДДУ). Если там обозначено, что Вы обязаны оплатить коммунальные платежи в определенном размере за период с момента сдачи дома до оформления в собственность, то Вы уже в любом случае должны эти деньги заплатить, так как Вы это подписали.

Если это не прописано в договоре, то принудить Вас заключить с УК договор никто не может. Но в этом случае Вам могут не предоставляться услуги, прописанные в договоре с УК. Вы можете подписать договор только на поставку определенного вида услуг, не вступая в ТСЖ. По-моему, это бессмысленно.

Читайте также:  Поступление в вуз без ЕГЭ - Ответ Юриста

Коммунальные услуги оплачиваются не за собственность, а за использование жилого помещения для жизни. За поданные в квартиру воду, отопление, электричество, за убранные и вымытые лестничные клетки и лифты, за подметенную придомовую территорию и т. д.

С момента подписания акта приема-передачи Вы становитесь ответственным за содержание и эксплуатацию данной квартиры и, соответственно, должны оплачивать эксплуатационные расходы.

Приемка квартиры в новостройке без отделки

Может ли УК брать плату за отопление в новостройке, не приняв теплосети?

Отвечает начальник жилищного отдела «ВК Комфорт» Зарема Аблямитова:

По закону обязать заключить договор управления можно только в том случае, если управляющая организация выбрана по конкурсу. В данном случае для лиц, принявших квартиры от застройщика по акту приема-передачи либо иному акту, заключение такого договора является обязательным (ч. 13 ст. 161 Жилищного Кодекса РФ).

Если управляющая организация на текущий момент выполняет свои функции по решению застройщика (застройщик, согласно ч. 14 ст.

161 ЖК РФ, должен до проведения конкурса заключить договор управления с УО на срок не более чем на три месяца), то обязать лицо, принявшее квартиру от застройщика по акту приема-передачи, данная управляющая организация не может.

Однако необходимо помнить, что отсутствие заключенного договора управления никак не исключает обязанности собственника (лица, принявшего квартиру по акту приема-передачи помещения либо иному акту от застройщика) оплачивать жилищно-коммунальные услуги. Эта обязанность возникает в силу закона (ст. 153 ЖК РФ), а не договора.

С даты акта приема-передачи лицо, принявшее квартиру от застройщика, обязано оплачивать все жилищно-коммунальные услуги, в том числе дополнительные, в случае, если они были утверждены в конкурсной документации или если заключены договоры на оказание данных дополнительных услуг с управляющей организацией.

В случае, когда собственников не устраивает УО, выбранная по итогам конкурса, они могут провести общее собрание собственников, переизбрать управляющую организацию или выбрать иной способ управления (в виде ТСЖ или непосредственного управления собственниками, если дом небольшой). По закону это возможно в любое время, но при этом решение общего собрания будет реализовано только по истечении года действия текущего договора с управляющей организацией.

Как принять квартиру в новостройке?

Когда можно начинать ремонт в новостройке?

Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:

Никто не вправе Вас понуждать к подписи договора с УК. Поэтому обязательно ознакомьтесь с его условиями и решите для себя, будете Вы его подписывать или нет.

Следует обратить внимание на то, что с момента официальной передачи Вам объекта (а она может быть осуществлена только после того, как дом введен в эксплуатацию и право собственности на Вас зарегистрировано) Вы обязаны платить все коммунальные и прочие платежи (включая платежи за обслуживание дома, его ремонт, охрану, эксплуатацию и прочее) в объеме, установленном собранием собственников. Данная обязанность возникает у Вас вне зависимости от подписания или неподписания договора с УК (именно по этому пути идет судебная практика последние пять лет). Подписание договора делает Вас участником всех собраний, предоставляет право получать и истребовать информацию и документы и прочее.

https://www.youtube.com/watch?v=LX-9cT3qdco\u0026pp=ygVA0JbQuNC70YzRkSDQvtGCINC30LDRgdGC0YDQvtC50YnQuNC60LAgLSDQntGC0LLQtdGCINCu0YDQuNGB0YLQsA%3D%3D

С другой стороны, пока объект в эксплуатацию не введен, акт приема-передачи не подписан и собственность на Вас не оформлена, никто не вправе требовать от Вас каких бы то ни было денежных средств, если договорные обязательства отсутствуют. Более того, если застройщик Вам не передал объект в срок, то Вы имеете право взыскивать с него значительные штрафные санкции, предусмотренные законом о долевом участии в строительстве и законом о защите прав потребителей.

Суммируя вышеизложенное: попросите у застройщика (и желательно в письменном виде) документы, подтверждающие своевременное выполнение обязательств по договору.

Также попросите направить Вам документы о вводе дома в эксплуатацию и акт приема-передачи.

После чего, получив весь объем документов, включая договор на управление и техническую эксплуатацию с УК, ознакомьтесь с ними и решайте, в какой момент для Вас подписание данных документов будет носить желательный характер.

В случае же, если условия предлагаемого договора с УК Вас не удовлетворяют (например, содержат значительные штрафные санкции), Вы вправе отказаться от его подписания. Но при этом помните, что оплату всех платежей, установленных собранием, Вам все равно придется производить. В случае их неоплаты управляющая компания может их взыскать в судебном порядке.

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

С момента подписания передаточного акта человек несет все обязанности по содержанию и оплате жилого помещения. Подписывать договор с управляющей компанией или нет дело добровольное, но оплачивать коммунальные услуги нужно.

Что касается авансовых платежей и дополнительных видов коммунальных платежей, то здесь можно пообщаться с управляющей компанией и попробовать отказаться.

По оплате основных видов коммунальных услуг лучше сразу заключать договор и подписывать передаточный акт, потому что сейчас во всех квартирах установлены счетчики на воду, и есть момент пломбировки.

Пока Вы не опломбировали счетчики, Вы платите по нормативам, что в сумме получается очень недешево. Оспорить вряд ли что получится, потому что управляющая компания в добровольном порядке не решает вопрос по регулированию данных споров.

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Должен ли я платить за капремонт, если новостройка еще на гарантии?

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Николай Косяк:

Покупатели квартир в новостройках должны оплачивать жилищно-коммунальные услуги с момента подписания акта приема-передачи квартиры. В момент выдачи ключей подписывается несколько документов, в том числе и акт, в котором указаны все показания счетчиков.

С этого момента ответственность за жилье, а также все расходы на его содержания несет дольщик. Оплата ЖКУ с момента регистрации права собственности распространена только на вторичном рынке: при заключении договора купли-продажи и последующей его регистрации.

Чаще всего в первые месяцы после сдачи дома в эксплуатацию в работу заступает управляющая компания, назначенная застройщиком.

Через какое-то время проводится общее собрание собственников жилья, где предлагается утвердить эту УК. Также может быть объявлен открытый конкурсный отбор УК администрацией муниципалитета.

Но надо заметить, что его проводят лишь в том случае, если собственники сами не смогли выбрать для новостройки обслуживающую организацию.

С выбранной жильцами или в результате конкурса УК дольщики подписывают договор, который будет действителен минимум один год. Если собственники не заявляют о расторжении договора с УК, он считается пролонгированным на тот же срок, что был заключен ранее.

Отвечает генеральный директор Rezidential Group, девелопера ЖК «Пироговская Ривьера» Сергей Ильясаев:

При получении ключей и оформлении акта приема-передачи квартиры Вы имеете право не подписывать договор с управляющей компанией, выбранной застройщиком.

Согласно ФЗ № 38 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и статье 161 Жилищного кодекса, дольщики имеют право начать выбор управляющей компании еще до момента оформления права собственности на квартиры.

Таким образом, будущие жильцы могут организовывать конкурс и выбрать управляющую компанию на основании четко регламентированных процедур. Через 10 дней после завершения конкурса орган местного самоуправления должен уведомить всех дольщиков о его результатах и условиях договора.

Далее жильцам следует заключить договор с выигравшей управляющей компанией. Если они не согласны с итогами конкурса, то должны сообщить об этом администрации и составить протокол разногласий.

В том случае, если застройщик настойчиво предлагает Вам подписать договор с выбранной им управляющей компанией, можно пойти на компромисс, но при этом подготовить протокол разногласий по положениям «навязываемого» документа со ссылками на расхождение с нормами актуальных правовых актов. Тогда возможно заключение дополнительного договора с управляющей компанией.

На вопрос об оплате услуг ЖКХ до оформления права собственности на квартиру однозначного ответа не существует, поскольку многое зависит от конкретной ситуации.

Для того чтобы сэкономить на этих услугах, некоторые дольщики стараются не подписывать акт приема-передачи квартиры до момента получения права собственности.

Однако такой способ нежелателен, поскольку застройщик заинтересован в выполнении своих обязательств по ДДУ и может расценить подобные действия как уклонение от принятия квартиры. В связи с этим ключи могут быть переданы в одностороннем порядке.

К слову, при возникновении подобных вопросов дольщику также следует внимательно прочитать договор долевого участия, заключенный с застройщиком. Если в документе указано, что после подписания акта приема-передачи жилья Вы обязаны заключить договор с управляющей компанией и оплатить определенную сумму авансом, оспорить это условие будет достаточно сложно.

  • Текст подготовила Мария Гуреева
  • Не пропустите:
  • Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  • Кто должен платить за обслуживание газопровода?
  • Все, что нужно сделать до покупки квартиры по ДДУ
  • Если УК не прислала счета вовремя, платит ли она пени?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.