Покупка квартиры на вторичном рынке связана с рисками. Может оказаться, что деньги переданы не собственнику квартиры, продавец недвижимости недееспособен или помещение находится в залоге. Чтобы избежать подобных ситуаций, нужно знать о возможных рисках и понимать, что необходимо проверить перед заключением сделки.

Чтобы не остаться без квартиры и денег, нужно знать о рисках покупки квартиры на вторичном рынке. Fotolia.com

Что нужно проверить перед сделкой

Квартиру на вторичном рынке можно купить дешевле новостройки. Но не всегда такая сделка будет выгодна покупателю. Чтобы не потерять деньги или квартиру, не тратить время и средства на судебные разбирательства, нужно проверить собственника квартиры, саму недвижимость и ряд других моментов.

Проверка документов

Необходимо удостовериться, что квартира на самом деле принадлежит человеку, который ее продает. Еще нужно убедиться в том, что собственник имеет законное право продавать ее. Нужно попросить продавца недвижимости предоставить:

• паспорт. Дополнительно можно попросить показать другие документы, которые удостоверяют личность. Например, загранпаспорт или водительское удостоверение;
• выписку из ЕГРН. В документе содержатся сведения о недвижимости, ее собственнике, присутствии обременений, которые не дают возможности продать квартиру. Выписку из ЕГРН лучше запросить свежую — в старом документе может содержаться информация, которая не актуальна на момент заключения сделки;
• документальное основание для возникновения права собственности. По такому документу можно судить о том, как человек стал владельцем квартиры. Это может быть договор купли-продажи, решение суда и прочая документация;
• документ, свидетельствующий о семейном статусе собственника. Если недвижимость приобретали в браке, то для законной продажи недвижимости нужно будет получить согласие мужа или жены;
• справка о дееспособности, которую берут в психоневрологическом диспансере (ПНД). Но такой документ не нужно запрашивать при каждой сделке. Он пригодится, если есть сомнения в дееспособности продавца. Например, собственнику квартиры 95 лет и есть сомнения в том, что он отвечает за свои действия. Также справку можно оформить, если у владельца дома есть характерные признаки наркотической зависимости. Наличие справки подтвердит, что человек дееспособен и не состоит на учете в ПНД.

Проверка информации

Кроме перечисленной документации стоит проверить некоторую информацию:

• отсутствие среди собственников недвижимости несовершеннолетних. Если вся недвижимость или ее часть принадлежат несовершеннолетнему, перед сделкой нужно оформлять дополнительный документ — разрешение от органов опеки;
• отсутствие у собственника долгов, за которые на его имущество может быть наложено обременение;
• отсутствие долгов по коммунальным услугам. Документ, свидетельствующий об отсутствии долгов, можно запросить у управляющей компании;
• отсутствие зарегистрированных в объекте недвижимости на момент проведения сделки. Зарегистрированные люди законно смогут проживать в квартире даже после перерегистрации права собственности;
• отсутствие незаконной перепланировки. Для этого данные технического плана квартиры сравнивают с фактической конфигурацией помещений и их размерами.

Риски покупки недвижимости на вторичном рынке

Это могут быть разные риски — от продажи жилья недееспособными или людьми, которые не владеют квартирой, до приобретения недвижимости, в которой могут законно жить другие люди.

Продавец признан недееспособным

Если человек не в состоянии адекватно оценивать происходящее и отвечать за свои действия, он не может заключать сделки, даже если недвижимость принадлежит ему. Недееспособными могут признавать людей с психическими заболеваниями, лиц, имеющих алкогольную или наркотическую зависимость.

Сделка с недееспособным легко оспаривается, в результате чего ее признают недействительной. Если сделку признали недействительной, то недвижимость возвращается ее бывшему собственнику, а продавец отдает деньги покупателю. Проблема еще может быть в том, что деньги получить назад не всегда легко, даже при обращении в суд.

Это связано с тем, что возвращать их должен человек, который признан недееспособным.

https://www.youtube.com/watch?v=YZGQm4v-rvE\u0026pp=ygVH0JbQuNC70YzRkSDQvdCwINCy0YLQvtGA0LjRh9C90L7QvCDRgNGL0L3QutC1IC0g0J7RgtCy0LXRgiDQrtGA0LjRgdGC0LA%3D

Продавца могут признать недееспособным на момент подписания договора купли-продажи даже после заключения сделки. Например, после продажи квартиры могут появиться родственники бывшего собственника, которые докажут, что он имел наркотическую зависимость и не был дееспособным на момент заключения сделки.

Квартиру купили за счет средств маткапитала

При использовании материнского капитала по закону владелец сертификата на маткапитал после приобретения квартиры должен выделить доли детям. Если это не было сделано, сделка может быть оспорена. Оспорить ее могут как компетентные органы, так и сами дети, которые выступили против нарушения своих прав.

В таких случаях квартира возвращается бывшему владельцу, а деньги, переданные ему, нужно отдать покупателю. На практике в таких случаях возврат денег может затягиваться. Продавец может заявить, что уже потратил деньги и ему нужно время, чтобы их собрать.

Нередко в таких ситуациях покупатель обращается в суд, чтобы вернуть свои деньги в принудительном порядке.

В квартире, купленной с использованием маткапитала, нужно выделить доли детям. Fotolia.com

Риски присутствуют даже в случае выделения доли детям. Сделка может проводиться после получения разрешения от органов опеки, если право собственности полностью или частично принадлежит лицу, не достигшему совершеннолетия.

Если недвижимость будет продана без такого документа, сделка может быть оспорена. Это касается не только квартир, приобретенных с использованием маткапитала.

Правило действует в отношении любой недвижимости, собственник которой — несовершеннолетний.

На недвижимость наложено обременение

Если квартира куплена с использованием ипотечного кредита, на ней наложено обременение. Продавать ее можно только после погашения долгов. Если владелец хочет продать квартиру без погашения ипотеки, он должен получить от банка разрешение.

Также обременение может быть наложено из-за долгов по выплате налогов, алиментов, просроченным выплатам по кредитам. В некоторых случаях по решению суда недвижимость может быть реализована для оплаты долгов.

Информация о наличии обременения есть в Росреестре – право собственности не перерегистрируют, если на такое действие наложен запрет. Даже если договор подписан и продавцу переданы деньги, сделку признают недействительной.

Продавец сделал незаконную перепланировку

Собственник квартиры может незаконно объединить балкон с комнатой, снести несущую стену, изменить конфигурацию и расположение комнат, перенести кухню в зал.

По закону такие действия становятся поводом для привлечения виновного лица ответственности. Кроме этого, если перепланировка нарушает строительные, санитарные или другие нормы, нужно вернуть все в первоначальное состояние.

Если такие факты вскроются после проведения сделки, с этими вопросами придется разбираться новому владельцу.

Нельзя вернуть задаток при срыве сделки

Многие сделки проводятся с оформлением задатка. Но нужно обращать внимание, на каких условиях он передается. Такие условия прописываются в заключаемом предварительном ДКП или соглашении о задатке. Обычно указывают условия:

• задаток возвращают, если сделка не состоится по обоюдному согласию сторон;
• задаток возвращают в двойном размере, если сделка не состоится по вине продавца;
• задаток не возвращают, если сделка сорвана по вине покупателя.

Но могут быть указаны и другие условия, не выгодные покупателю. Например, может быть написано, что в случае срыва сделки задаток не возвращается. Тогда при условии, что продавец не захочет заключать сделку, покупатель лишится переданного задатка. Чтобы этого не произошло, нужно внимательно читать, что написано в документе, который составляется при передаче задатка.

Квартира продана по доверенности

Это может быть одна из мошеннических схем, при которой недвижимость продает доверенное лицо собственника. Мошенники могут подделать доверенность и заключить с покупателем договор, получить от него деньги за квартиру.

Впоследствии оказывается, что владелец квартиры доверенность не подписывал и даже не знал о том, что его квартиру пытаются продать. В некоторых случаях доверенность может быть действительной, но в ней написано, что доверенное лицо может выполнять ограниченный перечень действий с квартирой.

Например, проводить показы квартиры, сдавать недвижимость в аренду или подписывать договор купли-продажи без права получения денег за недвижимость.

Появление наследников, заявляющий о своих правах на проданную квартиру

Бывает, что после продажи квартиры, которая досталась по наследству, появляются люди, заявляющие о своем праве на надвижимость. Если выяснится, что их интересы на самом деле были ущемлены, сделка может быть признана недействительной.

По закону потенциальные наследники имеют право в течение 3 лет обратиться в суд для защиты своих прав. Но три года считаются с того момента, как наследники узнали, что их права были ущемлены.

Для предупреждения таких ситуаций стоит тщательнее проверять документы, при возможности пообщаться с членами семьи умершего собственника на предмет наличия других наследников.

Наличие зарегистрированных жильцов

Наличие лиц, зарегистрированных в квартире, не препятствует заключению сделки. Но даже при условии перехода права собственности к новому владельцу люди, прописанные в квартире, могут проживать в ней. Чтобы избежать такой ситуации, лучше договориться с продавцом о том, что все зарегистрированные в квартире будут сняты с регистрации до сделки.

https://www.youtube.com/watch?v=YZGQm4v-rvE\u0026pp=YAHIAQE%3D

Если зарегистрированные останутся, их можно выписать по решению суда, но на это придется потратить время. Если же в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, это тяжело сделать даже при обращении в суд. По закону снятие несовершеннолетних с регистрации возможно только при условии их регистрации по другому месту жительства.

Как покупать квартиру на вторичном рынке

Чтобы минимизировать риски, связанные с приобретением квартиры на вторичном рынке, нужно пройти все обязательные этапы сделки.

Подписать предварительный ДКП

Его подписание фиксирует намерения сторон заключить сделку.  Такой документ оформляют не всегда — часто он не составляется, если сделка срочная. В договоре отражают намерения сторон, их права и обязанности. Также в договоре прописывают условия предоставления и возврата задатка, если сделка сорвется.

Документ по закону не нужно заверять нотариуса. Но в некоторых случаях это делают. Например, если основной договор также будет заключаться в присутствии нотариуса, как это бывает при сделке с недвижимостью, владелец которой — несовершеннолетний.

Передать задаток

Если расчет проходит в наличной форме, продавец пишет расписку. Если деньги переводятся на карту или счет, в назначении платежа нужно указать то, что сумма переведена в качестве задатка за приобретаемую квартиру. Дополнительно указывают реквизиты предварительного ДКП.

Если задаток передают наличными, продавец пишет расписку о получении денег. Fotolia.com

Запросить документы у продавца квартиры

Перечень документов может отличаться в зависимости от обстоятельств сделки — кто в ней участвует, кто зарегистрирован в качестве собственников недвижимости и прочих обстоятельств.

Среди необходимых документов:

• паспорта и свидетельства о рождении собственников, не достигших 14 лет;
• выписка из ЕГРН;
• документ-основание для возникновения права собственности;
• согласие мужа или жены на проведение сделки;
• выписка о лицах, зарегистрированных в квартире;
• справка об отсутствии долгов по квартплате.

Составить и подписать ДКП

Для документального оформления сделки лучше не использовать типовую форму договора из интернета — так могут быть ущемлены права одной из сторон. Если сделка проводится без агентства недвижимости или участия риэлтора, которые помогут правильно составить ДКП, для оправильного формления договора лучше обратиться к юристу.

Договор подписывают все собственники недвижимости и те, кто ее покупает. Если среди собственников есть дети до 14 лет, вместо них подпись ставит их законный представитель – родитель, опекун, попечитель. Дети, которым уже исполнилось 14 лет, ставят подпись в договоре, но дополнительно расписывается и их законный представитель.

Передать деньги

Деньги не всегда отдают сразу при подписании ДКП. Закон не определяет, когда именно деньги будут переданы – стороны договариваются об этом между собой. Чаще всего это происходит после перерегистрации права собственности и зависит от выбранного способа расчета.

Рассчитаться можно таким образом:

• наличными средствами. При передаче денег, как и в случае с задатком, пишут расписку;
• банковским переводом. Покупатель указывает назначение платежа и переводит деньги собственнику квартиры;
• через банковскую ячейку. В нее покупатель кладет деньги. Продавец получает доступ к ячейке после того, как право собственности будет перерегистрировано на нового владельца;
• через аккредитив. Покупатель открывает аккредитивный счет, куда кладет необходимую сумму. Доступ к счету предоставляется продавцу после перерегистрации права собственности;
• через сервис безопасных сделок. Покупатель кладет деньги на счет, с которого средства поступают продавцу после внесения изменений в ЕГРН.

Зарегистрировать право собственности

Это можно сделать двумя способами:

• регистрация через интернет. Новый собственник может сделать это самостоятельно при наличии квалифицированной электронной подписи (КЭП) или через посредников — агентство недвижимости или банк. При отсутствии КЭП для электронной регистрации сделки можно обратиться к нотариусу. В таком случае нотариус использует свою электронную подпись. В зависимости от способа регистрации на процедуру уходит от 1 до 7 дней;
• регистрация путем подачи документов в МФЦ. В среднем выписку из ЕГРН, в которой будет указан новый собственник, выдают через 5 дней.

• Предварительный договор купли-продажи недвижимости: зачем нужен, как его заключить и расторгнуть
• Электронная регистрация права собственности — порядок проведения, преимущества и недостатки
• Мошенничество при покупке и продаже жилья: какие схемы используют аферисты и как защититься от мошенников в сделках с недвижимостью
• Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке

Одним из наиболее популярных способов, позволяющих улучшить жилищные условия, является приобретение недвижимости на вторичном рынке. Тенденция к поиску именно вторичного жилья сохраняется, несмотря на популяризацию долевого строительства, которое помогает оптимизировать расходы при покупке.

В рамках настоящей статьи поговорим о том, как правильно купить квартиру на вторичном рынке, как подготовиться и провести сделку, и расскажем, на что стоит обращать внимание в первую очередь.

Вторичное жилье: преимущества и недостатки

При рассмотрении квартир на вторичном рынке недвижимости в глаза бросаются сразу несколько очевидных преимуществ: это готовое жилье, которое можно «посмотреть и потрогать» (в отличие от долевых квартир),  кроме того, жилье может иметь подходящий ремонт и может присутствовать мебель, что делает недвижимость пригодной для проживания «уже сейчас».  Покупатель может въехать на жилплощадь сразу же после заключения договора — нет нужды подолгу ожидать окончания строительства, которое может затянуться из-за проблем самого застройщика.

Конечно, есть и обратная сторона — имеется множество нюансов, связанных и с финансовой, и с правовой безопасностью такого рода покупки.

В сделках с недвижимостью фигурируют немалые суммы, поэтому крайне важно иметь информацию обо всех аспектах и правилах проведения подобных сделок.

Из-за страха стать жертвой мошенников многие предпочитают доверяться профессиональному риелтору, который сможет рассчитать и предусмотреть все риски, однако посредник, фактически, ничего не гарантирует, ему важно лишь провести сделку и получить вознаграждение.

Поэтому искать вторичное жилье можно и своими силами, вооружившись нужными сведениями о специфике этого рынка, а также заручившись поддержкой профессионального юриста.

Как выбрать правильное жилье?

Перед тем, как искать подходящую квартиру, покупатель должен четко определиться со всеми своими потребностями, потому что только четкое видение конечного результата поможет застраховать человека от приобретения жилья, которое не в полной мере отвечает запросам. 

Помимо прочих параметров недвижимости, отдельного рассмотрения заслуживают такие вопросы, как:

• Отсутствие или наличие балкона/лоджии (причем многие ищут варианты с размещением лоджии на южной стороне);
• Наличие удобной парковки и обустроенной площадке для детей;
• Допустимый уровень шума (допустимо ли наличие автомагистрали под окнами, пр.);
• Удаленность автобусных остановок и метро, объектов социальной и бытовой инфраструктуры (школы, поликлиники, супермаркеты).

Лучше всего в самом начале четко расставить свои приоритеты и требования к новому дому, чтобы потом не разочаровываться в квартире. Однако стоит иметь в виду, что каждый «плюс» уравновешивается «минусом» в виде повышенной стоимости, поэтому стоит точно определить – насколько нужен тот или иной «плюс».

Если имеется ряд основных желаний, связанных, например, с чистотой воздуха или видом из окна, то лучше продолжать поиски до тех пор, пока не будет найден вариант, идеально удовлетворяющий покупателя.

Не стоит останавливаться слишком быстро на предложениях из категории «более-менее», ведь вторичный рынок в любом регионе, не говоря уже о столице, ежедневно пополняется новыми интересными вариантами.

Даже если по чудесным обстоятельствам случится так, что первая же осмотренная квартира полностью удовлетворяет запросы, не стоит останавливать поиски. Лучше отложить этот вариант, договорившись с хозяином, но после этого просмотреть еще несколько квартир.

В этом случае при покупке будет уверенность в том, что первый выбранный вариант действительно был лучшим в сравнении с другими аналогичными, однако вполне может произойти и наоборот. При осмотре, помимо самой квартиры, лучше сразу проверить работу лифта, мусоропровода и общее состояние подъездов, изучить инфраструктуру и ближайшие к дому магазины.

Проверить юридические аспекты при покупке квартиры можно самостоятельно или обратиться за помощью к специалисту.

Анализ стоимости вторичной квартиры: сколько денег готовить?

После того, как будет сформирована детальная характеристика требуемого жилья, следует выбрать для себя приемлемую сумму сделки.

Здесь следует учитывать и собственные финансовые возможности, и текущие условия рынка, но лучше всего заранее снижать оптимальную цену ниже той суммы, что сейчас есть на руках (или может быть изыскана дополнительно).

В процессе сделки покупателей часто поджидают дополнительные юридические, ремонтные, транспортные расходы, а также прочие траты, связанные с переездом и обустройством жилья, например:

• Комиссионные риэлтерские отчисления (если участвовал посредник), которые обычно не превышают 3% от стоимости жилья;
• Затраты на перепланировку, ремонт и декорирование квартиры;
• Приобретение новой мебели или транспортировка старой;
• Расходы на оформление всех требуемых документов.

При обращении к риелторам примерная стоимость квартиры будет озвучена сразу же, однако сложно понять, насколько названная сумма соответствует реальной стоимости.

Если нет желания связываться с посредниками, можно пойти на небольшую хитрость, обзвонив несколько агентств и, представившись продавцом жилья, просто детально описать все интересующие параметры искомой квартиры, выдавая ее за свою, чтобы запросить у них предварительную оценку стоимости. Таким образом, получится узнать о нормальной средней цене по заявленному варианту.

Стоит иметь некоторое представление о наиболее весомых факторах, которые определяют общую стоимость жилья:

• Общее количество этажей в доме и этаж расположения квартиры;
• Число комнат с их общим метражом и планировкой;
• Отопление, качество воды, средняя цена за коммунальные платежи;
• Год постройки дома и наличие подвала (который жильцы могут эксплуатировать), а также благоустройство двора;
• Инфраструктура на прилежащей территории;
• Удаленность района от центра и условия общественного транспорта.

По всем этим параметрам можно найти в городе несколько практически идентичных предложений и сделать вывод относительно приемлемой цены, от которой можно отталкиваться.

Собственно, можно изучить даже те вторичные квартиры, которые уже проданы, но стоимость которых известна.

Это поможет перестраховать себя от предложений с завышенной ценой, а также понять, насколько можно сбить цену, если продавец будет готов торговаться.

При этом лучше обойтись без удаленных торгов по телефону, и говорить о цене конкретно на самом объекте.

Если есть желание немного снизить стоимость, для начала лучше убедить продавца в том, что есть реальная готовность приобрести квартиру, но общее впечатление портит несколько нюансов (отсутствие нужной мебели, некачественный ремонт, инфраструктура), которые можно загладить скидкой.

Что нужно знать о приобретаемой квартире

Если покупатель и продавец решили отказаться от участия посредников в сделке, необходимо внимательно изучить все юридические аспекты и отношение продающей стороны к самому жилищу. В качестве продавца могут выступать:

• Хозяин, который имеет квартиру в своей полной собственности;
• Представитель собственника (по нотариально заверенной доверенности);
• Совладельцы со своими долями собственности этого жилья;

Приняв решение о самостоятельной покупке (без привлечения риелтора) переходить к процессу приобретения стоит только после тщательного изучения всей жилья и выявления потенциальных проблем, как физических (качественные параметры), так и юридических.

Чтобы предотвратить возможные риски судебных разбирательств, у продавца нужно узнать историю о том, как ему досталась квартира и есть ли другие совладельцы, а также «несобственники» с правом пользования недвижимостью (несовершеннолетние, недееспособные, пенсионеры, пр.). К таковым, кстати, относятся лица, отбывающие наказание в соответствующих учреждениях.

В том случае, если квартира была приобретена после заключения брака, его супруг также является собственником. Причем, даже после развода жилье принадлежит обоим супругам в равных долях, если, конечно, доля одного не была передана в дар другому.

Также нужно обратить внимание на число прописанных в квартире лиц и удостовериться в том, что за жильем не числится никаких штрафов и задолженностей, включая коммунальные платежи. 

Кстати, прописанных «несобственников» на момент продажи быть не должно, так как выселить их будет крайне сложно даже по решению суда.

Оформление сделки: процедурные вопросы

При подписании договора купли-продажи должны присутствовать обе стороны сделки, предварительно договор лучше всего отнести на проверку независимому юристу.

Заключив договор, обе стороны должны провести взаимные расчеты (используется как банковская ячейка, так и аккредитив) и обратиться Росреестр для регистрации смены прав собственности.

Рекомендуется делать копии всех используемых в процессе сделки документов. Потребуется предоставить:

• Паспорта продающей и покупающей стороны;
• Сам договор купли-продажи;
• Акт приема-передачи жилья;
• Заявление, подтверждающее намерение регистрации перехода прав (образец можно найти на сайте Росреестра);
• Документы, подтверждающие оплату государственной пошлины;
• Если требуется, то нотариально заверенное разрешение на продажу со стороны супруга.

В зависимости от конкретных обстоятельств могут потребоваться дополнительные документы, например, согласие органов опеки, если в квартире был прописан ребенок, пр.

Весь процесс регистрации с полной передачей прав владения новому собственнику длится не дольше трех месяцев.

Нужно ли использовать посредников? Преимущества и недостатки

Риэлтор может выступать в роли консультанта (для поиска вариантов и достижения предварительных договоренностей) или в роли представителя покупателя. Это крайне удобно в том случае, если участник сделки хочет перестраховаться и учесть все юридические детали (а также прочие аспекты, в которых разбирается профессионал в рынке недвижимости).

Также стоит понимать, что поиск и изучение подходящих вариантов – это весьма трудоемкая задача, которая помимо прочего отнимает еще и уйму времени.

Необходимо рассмотреть предложения из всех источников, посетить множество объектов и узнать подробности о владельцах.

У многих покупателей просто нет физической возможности заниматься всем этим комплексом работ, за которыми к тому же можно не заметить мелких неприятных нюансов самой приобретаемой вторичной квартиры.

К основным преимуществам работы с риелтором можно отнести:

• Профессиональный взгляд, ведь по своей специальности риелтор должен быть в курсе всех возможных недочетов, касающихся и юридических вопросов, и непосредственно самого состояния жилища;
• Накопленная база клиентов, что помогает существенно ускорить процесс поиска релевантных предложений;
• Возможность избавления от обязательств по рутинному поиску, выбору и осмотрам квартир-претендентов.

Конечно, на другой чаше весов — комиссия (часто немаленькая, ведь это от 0,5 до 3 процентов от всей стоимости квартиры), которую посредник забирает себе в качестве вознаграждения. Также при обращении в недобросовестную фирму есть небольшие риски работы с мошенниками.

Кроме того, как было отмечено, риелтор не гарантирует полную защиту от мошенничества, некоторые специалисты даже не утруждают себя никакими проверками – просто сводят продавца и покупателя и принимают вознаграждение.

Поэтому при желании провести сделку с участием риелтора, стоит обратиться в крупную компанию с хорошей репутацией, а также дополнительно привлечь юриста.

Заключение

Вне зависимости от того, было принято решение о приобретении вторичного жилья своими силами, либо при помощи посредника, следует внимательно относиться ко всем мелочам. Важно не поддаваться искушению приобрести первую попавшуюся квартиру, помня о том, что поиски могут отнять довольно много времени.

Обстоятельность и взвешенный подход к планированию, поиску вариантов, к подготовке и проведению сделки позволит закрыть все потребности новых хозяев и удовлетворить их предпочтения, сводя риски к минимуму. Если поиски долгое время не дают ожидаемого результата, можно пересмотреть источники подбора квартир. 

Чтобы расширить охват рынка, лучше одновременно анализировать объявления в газетах, на сайтах и даже на столбах объявлений в нужном районе, а также самостоятельно подавать объявления о поиске жилья.

Как не стать заложником собственной безграмотности: что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Покупка квартиры, особенно на вторичном рынке, связана с повышенными рисками. При приобретении жилплощади в новостройке клиент может быть полностью уверен, что в квартире до этого никто не жил. В данном случае, проблемы могут возникнуть непосредственно с самим застройщиком.

Покупка вторичного жилого фонда несёт в себе большее количество различных нюансов, которые, следует обязательно учитывать в процессе оформления сделки. В статье рассмотрим, как безопасно купить такое жилье, что нужно спрашивать у продавца “вторички” при сделке и прочие важные моменты.

Показать содержание

Что нужно знать и на что обратить внимание при сделке?

Каждая сделка по купле-продаже квартиры представляет собой достаточно сложную процедуру (о том, как купить квартиру на вторичном рынке и правильно оформить документы, читайте тут). В официальном договоре должны быть учтены интересы двух сторон, а также подробно расписаны возможные конфликтные ситуации.

В процессе оформления соглашения, со стороны покупателя необходим комплексный подход, который включает в себя: советы профессионального юриста, знание основных моментов российского законодательства и опыт родственников или знакомых.

О том, какую квартиру лучше купить: вторичку или новостройку, мы рассказывали в нашем материале.

Советы экспертов, как проверить чистоту жилья

Опираясь на опыт профессиональных риелторов, можно выделить основные моменты, на которые следует обращать повышенное внимание.

1. Перед началом оформления договора купли-продажи понравившейся квартиры, следует уточнить определённые моменты:
   • сколько собственников имеют право на данную жилплощадь;
   • из каких источников финансировалась предыдущая сделка нынешними хозяевами и как давно она осуществлялась;
   • имеются ли среди собственников лица, не достигшие 18-ти лет;
   • служит ли кто-то из членов семьи в армии или отбывает наказание в местах лишения свободы;
   • сколько человек прописано в квартире на данный момент и готовы ли они будут из неё выписаться;
   • если нынешний владелец получил жилплощадь в наследство, то нужно выяснить, на каком основании.
2. Все документы, которые имеют отношение к покупаемой квартире, желательно скопировать на предварительном этапе оформления договора.
3. Оформляя квадратные метры в свою собственность, не следует надеяться, что перед сделкой регистрационные органы проведут проверку юридической чистоты “вторички” автоматически. Мелкие и несерьёзные нарушения они способны распознать, однако серьёзные махинации никто выявлять не будет.
4. Нужно тщательно проверить паспорта владельцев квартиры.

   В паспортах не должно быть никаких исправлений, подчисток, зачёркиваний и т.д.

Распространенные ошибки покупателей «вторички»

Все проблемы, которые возникают после подписания договора купли-продажи, можно условно разделить на пять пунктов:

1. Погоня за наименьшей стоимостью. Цена квартиры, которая выглядит явно заниженной, по отношению ко всему рынку недвижимости, должна настораживать в первую очередь. Ведь основная цель злоумышленников – это, как можно быстрее реализовать свою мошенническую схему.
2. Недостаток опыта и знаний в области заключения сделок с недвижимостью.
3. Приобретение не приватизированного жилья.
4. Покупка объектов недвижимости, которые предыдущие хозяева получили в процессе наследования.
5. Чрезмерная спешка при оформлении сделки. Желание, как можно быстрее заселиться в понравившуюся квартиру, обычно играет против покупателя, т.к. можно упустить очень важные нюансы при оформлении сделки.

Опасности и риски

Основные проблемы, связанные с приобретением жилплощади на вторичном рынке, подразделяются на:

1. Юридические. К ним относятся «подводные камни», связанные с проведением потенциальной сделки. На данном этапе встречается наибольшее количество мошеннических схем, вплоть до признания договора купли-продажи незаконным. В результате, новый хозяин лишается права на жилплощадь, а также может и не увидеть заплаченных за неё денег.
2. Документальные. Здесь имеется ввиду правильно заверенные документы на данную жилплощадь. Довольно часто можно встретить незаконные перепланировки, осознанное увеличение количества квадратных метров, проблемы с домоуправляющей компанией и т.д.

Как обезопасить себя?

Изначально необходимо проверить подлинность документов, относящихся, как к продавцу, так и к приобретаемой квартире. Основные из них это:

• документ, подтверждающий право собственности;
• свидетельство на квартиру;
• кадастровый паспорт;
• свидетельство на наследство (если жильё досталось предыдущим хозяевам по наследству);
• технический паспорт.

Все вышеуказанные документы должны быть представлены покупателю в оригинале.

Если с документами всё в порядке, то не лишним будет поинтересоваться у продавца непосредственно о самой квартире.

Наиболее важные вопросы к продавцу “вторички” при этом должны касаться:

• теплоизоляции (из каких материалов сделаны стены и перекрытия дома, как они удерживают тепло или холод и т.п.);
• звукоизоляции (слышны ли в квартире посторонние шумы, доносящиеся от соседей или с улицы);
• электрической проводки (как давно она менялась, отмечаются ли периодические перепады напряжения и т.д.);
• отопления (как хорошо квартира прогревается при наступлении холодов);
• сантехники (имеются ли какие-либо неисправности);
• счётчиков (на какие приборы они стоят, а на какие нет).

Вся вышеуказанная информация, хоть и не будет являться официальной, но даст покупателю большее представление о квартире и поможет выявить скрытые проблемы.

Распространённые схемы мошенничества и обмана

Рисков, связанных с приобретением квартир, огромное множество. Далее будут разобраны наиболее распространённые мошеннические схемы:

1. Покупка квадратных метров у человека, не являющегося их собственником. В большинстве случаев, обман строится на поддельной доверенности.
2. Нарушен порядок приватизации. Он заключался в том, что в процессе оформления документов, в число собственников не включались несовершеннолетние лица. Впоследствии они имеют право претендовать на свою долю.
3. Сомнительная и запутанная история предыдущих сделок купли-продажи. Если в дальнейшем, любая из них будет признана незаконной, то нынешние владельцы могут лишиться своего права собственности.
4. В уже купленной квартире остаются прописанные лица. Некоторых из них бывает выписать очень проблематично.
5. Продажа квартиры осуществляется после передачи её по наследству. Здесь, после оформления договора и передачи денег, могут неожиданно появиться другие наследники, которые, также будут претендовать на свои квадратные метры.
6. Нарушения, связанные с использованием материнского капитала.
7. Квартира может находиться в залоге у банка по кредитным обязательствам.
8. Среди бывших собственников обнаруживается недееспособный гражданин, который после продажи квартиры заявляет, что им манипулировали и он не давал своё согласие на продажу имущества.

   Подобные споры могут очень долго разрешаться в судебных инстанциях, и не всегда правда оказывается на стороне покупателя.

9. Аналогичная ситуация может произойти, если один из собственников на момент заключения сделки находился в армии или отбывал наказание в тюрьме. В последствии, он имеет право претендовать на часть проданного имущества.
10. Продажа квартиры осуществляется одним из супругов без официального согласия второго.
11. Продавец использует поддельные документы. Самостоятельно данную схему выявить довольно проблематично, поэтому здесь следует рассчитывать на помощь опытных риелторов, которые могут проверить всю «чистоту» сделки.
12. Продажа аварийного жилья или подлежащего сносу. Согласно законодательству РФ, собственнику обязаны предоставить аналогичное жильё, но оно не всегда соответствует по качеству предыдущему.
13. При наличии несовершеннолетних собственников, оставшихся без родителей, обязательное условие – это получение подтверждённой справки из органов опеки, о том, что жилищные условия ребёнка не ухудшатся после продажи недвижимости.

Видео по теме

Видео о нюансах покупки квартиры на вторичном рынке:

Заключение

Покупка квартиры на вторичном рынке является ответственным шагом, который включает в себя множество различных нюансов.

Главная задача – это тщательно проверить всю «чистоту» сделки и постараться полностью минимизировать возможные риски. Для этого желательно воспользоваться помощью профессиональных риелторов.

Ведь намного лучше переплатить определённую сумму в самом начале, чем тратить время, деньги и нервы на возможные судебные разбирательства в дальнейшем.

Что надо знать при покупке жилья на вторичке? Нюансы и особенности покупки квартиры

Популярность вторичного жилья позволяет рассчитывать на покупку недорогой, но уже готовой квартиры. Заключить договор купли-продажи несложно – куда важнее не нарваться на мошенников и купить действительно стоящую квартиру. Из нашей статьи вы узнаете, на что обратить внимание при покупке жилья на вторичном рынке.

○ Особенности покупки жилья на вторичном рынке

Вторичный рынок жилья – это уже готовые квартиры, передаваемые из рук бывшего собственника в распоряжение нового владельца. Гражданско-правовые отношения предполагают обязательное заключение договора купли-продажи. Покупатель должен проверить:

• Юридическую чистоту квартиры.
• Личность продавца.
• Отсутствие обременений (ареста, наследников, несовершеннолетних владельцев).
• Технические характеристики жилища.
• Честность риелтора, нотариуса или юриста.

По сравнению с новостройками, вторичное жилье уже имеет обжитой вид. Немаловажно обратить внимание на инфраструктуру района, а также на отсутствие «вредного» производства вблизи от дома.

Вернуться

○ Что говорит закон?

Российское законодательство закрепляет право владения, пользования и распоряжения недвижимостью при наличии правоустанавливающих документов на жильё. Процедура купли-продажи квартир на вторичном рынке регламентируется Гражданским кодексом РФ, Налоговым кодексом РФ, а также ФЗ «О материнском капитале». Правоотношения требуют оформления специального соглашения:

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).

Вернуться

○ Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке?

Покупка жилья происходит между покупателем и продавцом. Последний должен являться собственником квартиры. В противном случае стороны не смогут заключить гражданско-правовую сделку.
Пошаговая инструкция покупки недвижимости:

1. Выбор квартиры на рынке вторичного жилья.
2. Изучение правоустанавливающей и технической документации на объект собственности.
3. Проверка личности продавца.
4. Заключение договора внесения аванса
5. Подготовка документов для оформления сделки.
6. Составление и подписание договора купли-продажи квартиры.
7. Регистрация нового собственника в государственном органе.
8. Подписание акта приёма-передачи недвижимости.

Безопасность предстоящей сделки зависит от обоих участников. Поэтому, прежде чем ставить подпись под договором купли-продажи, рекомендуется проверить юридическую чистоту недвижимости.

Вернуться

○ Какие риски могут возникнуть на вторичке?

Распространенным видом рисков является наличие обременений. Продавец может не проинформировать покупателя о наследниках на квартиру. Порой на недвижимость накладывается арест, что создает препятствия для продажи квартиры.

Покупая обремененное жильё, покупатель рискует остаться ни с чем и потерять деньги.
Второй проблемой считают отсутствие согласия второго супруга на продажу совместной квартиры. В соответствии со ст.

35 СК РФ, сделка может быть зарегистрирована только при наличии нотариально заверенного согласия второго супруга. Соответственно, купля-продажа скорее всего будет оспорена в суде.

✔ Мошеннические схемы

Полностью обезопасить себя от мошенников вряд ли удастся, но зато можно пресечь обман со стороны продавцов. Несколько советов, которые пригодятся вам на будущее:

1. Откройте оригинал паспорта продавца. Проверьте, чтобы участник сделки являлся дееспособным совершеннолетним лицом.
2. Изучите доверенность. Если от имени продавца действует его представитель, потребуйте доверенность и изучите его права. Представитель должен участвовать в сделке на основании круга оговоренных прав (например, заключение договора без финансовых операций).
3. Остерегайтесь низких цен. Занижение реальной стоимости квартиры – явный признак присутствия обременения или «черной» истории.

Не рекомендуется вступать в сделки, если продавец вызывает недоверие или умалчивает о некоторых деталях.

Вернуться

○ Как правильно составить договор купли-продажи

Свободное изъявление воли сторон закрепляется в соглашении на покупку недвижимости. На основании ст. 550 ГК РФ, договор купли-продажи имеет строго письменную форму со следующими сведениями:

• Дата и место подписания.
• ФИО участников сделки, включая представителей (по паспорту).
• Информация о квартире с указанием технических характеристик.
• Правоустанавливающие сведения продавца.
• Стоимость квартиры, порядок и сроки совершения платежа.
• Иные сведения о сделке.
• Подписи обоих участников.

По правилам, договор купли-продажи квартиры считается действительным только после регистрации в государственном реестре прав. Вместе с договором стороны заключают передаточный акт и договор аванса.

✔ Договор аванса

Предварительный платёж (аванс) служит гарантией совершения дальнейших платежей покупателя в пользу продавца. Обычный авансовый договор заключается в письменной форме.
Содержание соглашения сторон предусматривает:

• Адрес и цену квартиры.
• Сумму передаваемого аванса.
• Дату и время уплаты.
• Сведения о прописанных в квартире лицах (до выписки).
• Информацию о банке-посреднике.
• Данные об участниках.
• Иные сведения.

Аванс передается в денежной валюте и возвращается обратно, если сделка не состоялась. Отказ в возврате денег со стороны продавца обжалуется в суде на основании договора аванса.

✔ Что должно быть зафиксировано обязательно?

Совершение сделки купли-продажи квартиры предполагает подлинность всех документов. Присутствие не заверенных у нотариуса копий должно насторожить потенциального покупателя. Продавец предоставляет сведения об отсутствии ареста квартиры, т.е. запрета продажи.

Кроме того, в домовой книге должен быть зафиксирован факт выписки жильцов. Если собственников жилья несколько, потребуется письменное согласие каждого на продажу квартиры.

Причем несовершеннолетние распорядители недвижимостью заручаются разрешением со стороны органов опеки.

Вернуться

○ Проверка квартиры и собственника

Определившись с вариантом квартиры, самое время проверить юридическую чистоту объекта и собственника.
Перечень проверяемых документов:

1. Свидетельства на право собственности квартирой (акт государственного органа или дарственная). Удостовериться в факте принадлежности помогает выписка из ЕГРН по запросу покупателя. Также можно обратиться в БТИ.
2. Доверенность (если объект передаётся представителем собственника).
3. Паспорт продавца (подлинность, отсутствие исправлений, наклеек, стёртой информации, вырванных вкладышей и т.д.).

Покупка квартиры на вторичном рынке жилья имеет неоспоримые преимущества. Проверив документы на подлинность, покупатель может обзавестись готовой квартирой в районе с развитой инфраструктурой.

Вернуться

○ Советы юриста:

✔ Что делать если продавец поднял цену перед покупкой?

Распространенная практика: стороны заключают предварительный договор купли-продажи с одной ценой, а через некоторое время продавец сообщает, что квартира стоит дороже и нужно доплатить.

Вариантов действий два: отказаться от покупки по завышенной цене или настаивать на старой цене и возврате аванса (через суд). Во втором случае сделка перехода прав собственности будет заблокирована, что явно невыгодно продавцу (особенно, если на квартиру имеются другие покупатели).

Таким образом, покупателю удастся либо сбить цену, либо вернуться к первоначальному варианту.

✔ Продавец не выписывается из квартиры после получения аванса

Согласно п.2 ст. 292 ГК РФ, основанием для выписки продавца из квартиры служит продажа жилья новому собственнику. При использовании аренды банковской ячейки можно недоплатить продавцу часть суммы за квартиру.

Перевод остатка будет осуществлен только после фактического снятия прежних жильцов с регистрационного учёта.
Но лучше всего сразу обратиться в суд и осуществить выписку прежнего собственника в принудительном порядке.

Получив решение суда, покупателю останется отнести лист в паспортный стол и выписать продавца из квартиры без его согласия.

Вернуться

Адвокат Олег Сухов расскажет, как правильно купить квартиру на вторичном рынке недвижимости.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ