НДС на коммунальные услуги — Ответ Бухгалтера
Последний раз обновлено:
Руководствуясь позицией Высшего Арбитражного Суда, Минфин и ФНС предложили три варианта оформления коммунальных услуг, выгодных для арендаторов (письмо от 4 февраля 2010 г. № ШС-22-3/86@).
Первый и наиболее простой вариант оплаты коммунальных услуг, вызывающий меньше всего споров с налоговиками, – это включение их в состав арендной платы.
Это делается путем установления арендной платы, состоящей из двух частей – постоянной и переменной. При этом переменная часть арендной платы эквивалентна сумме коммунальных платежей, потребляемых арендатором.
При таком варианте арендодатель выставляет арендатору счет-фактуру на всю сумму арендной платы (как постоянную, так и переменную часть), а арендатор ставит к вычету весь НДС, указанный в счете-фактуре арендодателя (в том числе и по переменной части).
Что касается сумм НДС, предъявленных поставщиками коммунальных услуг, то арендодатель принимает их к вычету в полном размере в общеустановленном порядке. Ведь услуги приобретаются для операций, облагаемых НДС (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).
Второй вариант расчетов предусматривает арендную плату, состоящую только из постоянной части, которая соответствует стоимости переданной в аренду площади. А платежи за коммунальное обслуживание (также за услуги связи, охрану, уборку) взимаются арендодателем на основании отдельного договора на возмещение затрат по содержанию сданных в аренду помещений.
В этом случае арендодатель определяет налоговую базу, исходя из постоянной части арендной платы. Компенсационные выплаты при этом не учитываются и, соответственно, счет-фактуру арендодатель арендатору на указанные суммы не выставляет.
Этот вариант расчетов полностью повторяет способ оформления отношений между сторонами, который применялся до вынесения постановления ВАС России. Он не выгоден ни арендатору, ни арендодателю.
Поскольку арендатор не может принять к вычету НДС по компенсационным выплатам, а арендодатель – НДС по коммунальным услугам, оказанным ему энерго-, водо- и теплоснабжающими организациями, в той части, которая приходится на потребление арендатором.
Третий вариант, предложенный налоговиками, это заключение посреднического договора на приобретение арендодателем коммунальных услуг, услуг связи, а также услуг по охране и уборке помещений.
Суть его состоит в следующем. Помимо договора аренды, стороны оформляют отдельный агентский договор на оплату коммунальных услуг. Или условия, подразумевающие агентские отношения по расчетам за «коммуналку», включают непосредственно в договор аренды.
Из этого договора должно четко следовать, что арендодатель, оплачивая услуги коммунальным службам, выступает от своего имени, но за счет арендатора.
В таком случае арендодатель перевыставляет счета коммунальных организаций в адрес арендатора с выделением сумм НДС.
При этом в роли посредника между специализированной организацией – поставщиком услуг и арендатором выступает арендодатель. Это и дает ему формальное право перевыставлять арендатору счета-фактуры, полученные от продавцов коммунальных услуг, а арендатору – ставить к вычету суммы НДС, указанные в этих счетах-фактурах.
Кроме того, в соответствии с гражданским законодательством, арендодателю положено вознаграждение за посреднические услуги, со стоимости которого он обязан уплатить НДС.
Пример. Агентский договор на оплату коммунальных услуг
АО «Актив» (арендодатель) и ООО «Пассив» (арендатор) заключили договор аренды здания.
Помимо договора аренды компании заключили между собой агентский договор, в соответствии с которым АО «Актив» (агент) от своего имени, но в интересах и за счет «Пассива» (принципала) приобретает коммунальные услуги, заключив со специализированными организациями соответствующие договоры. ООО «Пассив» ежемесячно оплачивает «Активу» стоимость коммунальных услуг, а также выплачивает вознаграждение в размере 12 000 руб. (в том числе НДС – 2000 руб.).
Допустим, в марте стоимость коммунальных услуг составила 54 000 руб. (в том числе НДС – 9000 руб.). 4 апреля «Актив» от своего имени выставил «Пассиву» счета-фактуры на стоимость коммунальных услуг.
- 5 апреля «Пассив» оплатил коммунальные услуги и перечислил вознаграждение «Активу». Бухгалтер «Актива» сделает следующие проводки:
- 4 апреля
- ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 60
- – 54 000 руб. – отражена стоимость коммунальных услуг, оказанных за счет принципала;
- ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 90-1
- – 12 000 руб. – отражена сумма агентского вознаграждения «Актива»;
- ДЕБЕТ 90-3 КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 2000 руб. (12 000 руб. : 120% × 20%) – начислен НДС с суммы агентского вознаграждения;
- 5 апреля
- ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76
- – 66 000 руб. – отражено получение от принципала оплаты коммунальных услуг и агентского вознаграждения;
- ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51
- – оплата за коммунальные услуги перечислена коммунальным службам.
По нашему мнению, из трех рассмотренных вариантов исчисления налоговой базы по НДС предпочтительнее первый вариант, причем как арендатора, так и для самого арендодателя, поскольку в этом случае у обеих сторон сохраняется право на вычет НДС по расходам, связанным с оплатой коммунальных услуг.
Полная версия этой статьи доступна только платным пользователям бератора
Чтобы получить доступ, просто оформите заказ на бератор:
- Мы откроем вам доступ сразу после оплаты
- Вы получите бератор по очень выгодной цене
- Все новые возможности бератора вы будете получать бесплатно!
Когда налоговая может доначислить налог на добавленную стоимость на работы по содержанию
Управляющая организация обратилась в суд с жалобой к налоговой службе из-за того, что та доначислила налог на добавленную стоимость на разницу между ценой реализации и ценой приобретения работ по содержанию общедомового имущества. Имела ли право ФНС так делать, разобрался Верховный суд РФ.
Учитывается ли сумма НДС в цене коммунальных услуг?
Спор УО с налоговой службой
Управляющая организация обратилась за помощью в реализации услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества к подрядчику. Стоимость работ подрядчика была меньше той, что указана в установленном договором управления тарифе.
Сумму выручки управляющая компания включила в налоговые декларации по НДС в раздел 7, как операции, которые не подлежат налогообложению. То есть она применила освобождение, которое доступно для полученных доходов от реализации услуг по содержанию общего имущества МКД.
Налоговая организация с этим не согласилась, провела проверку и доначислила НДС без его уменьшения на налоговые вычеты, назначила пени и выписала штраф.
Состоялось шесть судов, которые все как один поддержали решение налоговой службы и отказали управляющей компании в удовлетворении жалобы, признали правомерными начисление пеней и штрафа. УО обратилась в ВС РФ, который поставил точку в деле, согласившись с мнением предыдущих судов.
https://www.youtube.com/watch?v=88oLwsLfoto\u0026pp=ygVU0J3QlNChINC90LDCoNC60L7QvNC80YPQvdCw0LvRjNC90YvQtSDRg9GB0LvRg9Cz0LggLSDQntGC0LLQtdGCINCR0YPRhdCz0LDQu9GC0LXRgNCw
Стоимость работ и услуг по установленным тарифам превысила стоимость этих же работ и услуг, приобретённых подрядчика. Цена по тарифу не подлежит уплате и исчислению НДС (пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ), а вот разница между стоимостью реализации и ценой приобретения облагается НДС в общем порядке.
Операции, которые не подлежат налогообложению НДС
Есть операции, связанные с управлением МКД, которые не подлежат налогообложению НДС. Они перечислены в пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ. Это операции по реализации работ и услуг
- по содержанию и ремонту общего имущества дома, выполняемые УО, ТСЖ, ЖК и ЖСК. Главное условие здесь – эти работы или услуги организации приобрели у подрядчиков, которые непосредственно выполнили данные работы или услуги;
- по выполнению функций технического заказчика работ по капремонту общедомового имущества, выполняемых специализированными некоммерческими организациями, органами местного самоуправления и (или) муниципальными бюджетными учреждениями.
Таким образом, можно заказать у подрядчика выполнение работ и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД. Их стоимость действительно не будет облагаться НДС.
Но главное условия для применение льготы – не просто реализация УО собственникам помещений в МКД работ, заказанных у подрядчиков. Нужно чтобы итоговая стоимость не превышала цену приобретения.
О налоге на добавленную стоимость для услуги по обращению с ТКО
Уо неправильно отразила доходы в налоговых декларациях ндс
Суды, рассматривая данное дело, установили, что УО работала по договору управления, заключённому по всем правилам, и предоставляла жителям многоквартирных домов услуги по содержанию и ремонту общедомового имущества.
Информацию об этом компания отражала в доходах по кредиту счёта 90.01.1 «Выручка по деятельности с основной системой налогообложения» в размере номенклатурных групп:
- по содержанию общедомового имущества.
Делалось это по ведомостям РКЦ, в учёте отражалась выручка, полученная от оказания выполненных работ.
- за услуги по содержанию УО и за услуги, оказанные юрлицам и ИП.
В учёте УО отражала данные, полученные с самостоятельно выставленных счетов-фактур и актов выполненных платных работ. Эти суммы компания указывала в налоговых декларациях по НДС как подлежащие налогообложению по ставке 18%.
Но тут выявился нюанс, который и послужил поводом для налоговой инспекции доначислить НДС и выставить управляющей компании пени и штраф. Дело в том, что суммы выручки, полученной после реализации работ и услуг по содержанию общего имущества МКД, УО прописала в налоговых декларация НДС в разделе 7 как операции, не подлежащие налогообложению.
Налоговый орган провёл проверку и обнаружил, что для оказания обозначенных работ и услуг управляющая компания воспользовалась помощью подрядной организации, которая их и выполнила.
Разница между ценой реализации и ценой приобретения была существенной. Так, за 2016 год стоимость приобретённых УО работ у подрядчиков, непосредственно выполнявших эти работы, составила 354 655 628 рублей. Из этой суммы цена приобретённых материалов для содержания управляющей компании была равна только 177 547,06 рублей.
Налоговый орган может доначислить НДС, если цена реализации услуги выше цены приобретения
В рассматриваемом нами случае УО приобрела у подрядчиков услугу, но в налоговых декларациях итоговая стоимость была указана выше цены приобретения. Налоговый орган отметил, что, согласно пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ, не облагается НДС только стоимость, равная цене, по которой работа или услуга покупалась у подрядчика.
Разница между ценой реализации и ценой приобретения подлежит обложению НДС в общем порядке.
Чем может грозить УО дробление бизнеса
Вс рф поддержал решения предыдущих судов
Управляющая компания, не согласившись с решениями судов, обратилась в высшую инстанцию. Но ВС РФ поддержал коллег и налоговый орган.
В рассматриваемом случае стоимость работ (услуг) по содержанию и ремонту общедомового имущества, предъявленная потребителям по установленным тарифам, превышает стоимость этих работ (услуг), приобрётенных у подрядчика.
Стоимость работ, оказанных подрядной компанией, не подлежит обложению НДС согласно пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ. А вот с разницы между ценой реализации и ценой приобретения НДС уплачивается в общем порядке. Суд признал законным доначислении НДС без его уменьшения на налоговые вычеты.
Нюансы ведения бухучета в ЖКХ | ВДГБ
Бухгалтерский учет ЖКХ не регламентирован единым документом или статьей, поэтому бухучета ЖКХ ведут, руководствуясь методиками, разъяснительными письмами и рекомендациями Минфина и ФНС, а также общими правилами, нормами и принципами ПБУ, создавая свою систему бухгалтерского и налогового учета и указывают их в специальном документе–учетной политике компании.
Собственники квартир в МКД самостоятельно выбирают форму управления: ТСЖ или УК. Обе эти структуры созданы для того, чтобы эффективно управлять и производить качественное и своевременное техническое и санитарное обслуживание МКД.
- Нюансы ведения бухучета в УК
-
Учет затрат.
Ведется на основании ПБУ 10/99, утв. Приказом Минфина от 06.05.1999 № 33н. Расходы на обслуживание и ремонт МКД фиксируется в Дт 20-го счета, проводками Дт 20 Кт 10(60, 68, 69, 70, 71, 76 и пр.). Структура счета 20(пример):
Субконто 1 Подразделение 1 Субконто 2 МКД 1 Субконто 3(затраты) - 1. Канализация
- 2. Водоснабжение
- 3. Отопление
- 4. Электроэнергия
- 5. Озеленение
- 6. Содержание
- 7. Газоснабжение
Субконто 2 МКД 2 Подразделение 2 Субконто 2 МКД 3 Субконто 2 МКД 4 Субконто 2 МКД 5 Затраты на управление каждым структурным подразделением фиксируется в счете 25 «Общепроизводственные расходы».
Издержки на обслуживание аппарата управления фиксируются в Дт счета 26 «Общехозяйственные расходы».
По месячному итогу сальдо 25 и 26 счета закрывается в Дт 20, а 20 распределяется в себестоимость продаж Дт 90.2.
-
Учет МПЗ.
Ведется на основании ПБУ 5/01 и осуществляется с использованием счета 10 «Материалы». Поступление МПЗ фиксируется проводкой Дт 10 Кт 60 (71), списание — Дт 20 (25, 26) Кт 10 и оформляется требованием-накладной.
-
Учет взаиморасчетов.
Самый распространенный вариант взаиморасчета–указан в п. 6.2 ст. 155 ЖК РФ, где УК является стороной, оказывающей возмездные услуги.
Проводки в таком случае такие:
| Дт | Кт | Содержание |
| 20(25) | 60 | Поступление коммунальных услуг от ресурсоснабжающей компании |
| 19 | 60 | Выделение входного НДС |
| 68 | 19 | Принятие НДС к вычету |
| 62 | 90.1 | Начисление платежей потребителей в УК |
| 90.3 | 68 | Начисление НДС |
| 90.2 | 20 | Списание издержек |
| 50(51) | 62 | Поступление платежей от собственников |
| 60 | 51 | Оплата услуг ресурсоснабжающей компании |
Получение УК целевых денежных средств, например, на капремонт, фиксируется на счете 86 «Целевое финансирование», и используется данные проводки:
| Дт | Кт | Содержание |
| 50(51) | 86 | Получение целевых ДС из бюджета |
| 20 |  10(60) |
Списание материалов (получение услуг) на выполнение целевых работ |
| 86 | 20 | Фактически понесенные издержки отражены в составе целевых средств |
УК может заключить агентский договор по сбору коммунальных платежей с ЕКРЦ, такое организуется на счете 76, субсчет 5 «Расчеты с ЕКРЦ», проводки будут такими:
| Дт | Кт | Содержание |
| 51 | 76.5 | ЕРКЦ перечислил ДС |
| 76.5 | 62 | Оплата ЖКУ собственниками МКД |
| 62 | 90.1 | Отражена выручка |
Если ресурсоснабжающая компания выставляет счет УК для сбора платежей, ЕКРЦ оплачивает их напрямую компании ЖКУ, то необходимо произвести взаиморасчет с такими проводками:
| Дт | Кт | Содержание |
| 20 | 60 | Поступили услуги от компании ЖКУ |
| 60 | 76.5 | Проведен взаимозачет в части произведенной ЕРКЦ оплаты ресурсоснабжающей организации |
| 76.5 | 62 | ЕРКЦ передал сведения об оплате ЖКУ населением |
| 62 | 90.1 | Отражена выручка |
| 90.2 | 20 | Списана себестоимость |
При налоговом учете доходы УК фиксируются в налоге на прибыль
- Нюансы ведения бухучета в ТСЖ
Учет затрат и материалов производится, как и в УК, а поступление ДС проходит как:
- коммерческая деятельность для привлечения допдохода;
- членские взносы участников ТСЖ;
- целевое финансирование из бюджета.
Коммунальные платежи фиксируются через счет 76 с данными проводками:
| Дт | Кт | Содержание |
| 76 | 86 | Начислены обязательные платежи за коммунальные услуги собственникам квартир МКД по смете |
| 10 | 60 | Закупка материала |
| 20 | 10 | Списание материала |
| 20 | 60(76) | Затраты на закупку услуг с НДС |
| 26 | 60 | Затраты на управление ТСЖ |
| 26 | 70 | Зарплата управперсонала ТСЖ |
| 51 | 76 | Поступление ДС от собственников МКД за пользование услугами |
| 60 | 51 | Оплата коммунальных услуг ресурсоснабжающих организаций |
| 86 | 20 | Взносы собственников, направленные на погашение затрат за пользование услугами |
ТСЖ также может заниматься предпринимательством. Бухучет коммерческой деятельности ведется, как и в УК, но прибыль идет на достижение целей создания товарищества–п. 4 ст. 50 ГК РФ, применяется следующая проводка:
- Дт 99 «Прибыли/убытки» Кт 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток) финансирование»;
- Дт 84 «Нераспределенная прибыль» Кт 86 «Целевое финансирование».
Расходы и доходы от предпринимательской деятельности ТСЖ фиксируются в налогооблагаемой базе, а также доходы можно отнести к целевым средствам и не учитывать при налогообложении прибыли и НДС (или УСН) подп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ.
Бухгалтерский учет ЖКХ не имеет четкой законодательной основы и поэтому компании самостоятельно разрабатывают учетную систему пользуясь НК РФ, ЖК РФ, нормами ПБУ и рекомендациями Минфина.
Коммунальные платежи при УСН: как учесть в расходах
Компания на УСН вправе относить коммунальные платежи к расходам, при условии выполнения нескольких условий. Разберемся в особенностях учета
Согласно общему правилу упрощенец вправе относить на расходы коммунальные платежи, если они экономически обоснованны, документально подтверждены и связаны с коммерческой деятельностью. Это требования ст. 252 НК РФ. Кроме того, в расходах при УСН могут быть учтены только те затраты, которые перечислены в ст. 346.16 НК РФ. Это закрытый перечень.
Организации на УСН могут уплачивать коммунальные платежи при использовании:
- собственных помещений,
- арендных помещений.
Согласно п. 4 ст. 154 ЖК РФ плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную и горячую воду, электрическую и тепловую энергию, газ, отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.
Коммунальные платежи за собственные помещения
Учесть в расходах коммунальные платежи вправе только те налогоплательщики, кто выбрал систему «доходы минус расходы».
Коммунальные расходы, кроме платы за вывоз твердых бытовых отходов, учитываются как материальные расходы (пп. 5 п. 1 ст. 254, пп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16, пп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). В силу этого в учетной политике в целях налогообложения нужно представить классификацию расходов, указать, какие затраты учитываются в материальных расходах.
Плата за вывоз твердых бытовых отходов не входит в материальные расходы. Эти суммы включаются в расходы (пп. 36 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).
Входной НДС учитывается в расходах одновременно с коммунальными платежами, но в книге учета доходов и расходов (КУДиР) он указывается отдельно: этот вид расхода выделен в качестве самостоятельного (пп. 8 п.
1 ст. 346.16 НК РФ). Таким образом, в КУДиР в разделе 1 в графе 5 делается две записи (п. 2.5 Порядка заполнения книги учета доходов и расходов при УСН, Письмо Минфина России от 05.09.
2014 № 03-11-06/2/44783):
- сумма расхода на коммунальные услуги за минусом входящего НДС,
- сумма входящего НДС за оплаченные коммунальные услуги.
Расходы учитываются на дату оплаты.
Документами, подтверждающими расходы на коммуналку, могут быть, например, договор с ресурсоснабжающими организациями, счета, акты и платежные поручения на оплату.
Коммунальные платежи за арендные помещения
Онлайн-курс по УСН
Про бухучет, документы и расчеты. 96 ак. часов. Удостоверение о повышении квалификации
Посмотреть программу
Порядок учета коммунальных платежей по арендованным помещениям зависит от того, какой способ уплаты согласован между арендодателем и арендатором:
- Напрямую поставщику услуг, минуя арендодателя.
- Через арендодателя:
- сверх суммы арендной платы;
- как часть арендной платы в фиксированной или переменной части;
- по посредническому договору отдельно от арендной платы.
Арендатор оплачивает коммунальные услуги сразу поставщикам
Оплата услуг энергоснабжающим и газоснабжающим организациям, организациям водопроводно-канализационного хозяйства и прочим происходит согласно соответствующему договору. Это самый простой и прозрачный способ.
Здесь нужно выделять:
- коммунальные услуги, оказанные непосредственно в арендованном имуществе. Они учитываются в материальных расходах в общем порядке;
- коммунальные расходы по содержанию общего имущества в виде оплаты электроэнергии и услуг водоснабжения, если речь идет об отдельных помещениях, например, в торговом или деловом центре. Они учитываются пропорционально арендуемой площади в общей площади объекта недвижимости (Письмо Минфина России от 27.10.2020 № 03-11-06/2/93333).
Отдельно учитываются расходы на вывоз мусора (пп. 36 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
Суммы НДС, выделенные поставщиками в стоимости коммунальных услуг, отражаются в расходах отдельно (пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ) на дату списания денег с расчетного счета или выдачи из кассы.
Документы арендатора:
- счета от поставщиков услуг;
- платежные поручения, кассовые чеки и др.
Коммунальные услуги оплачиваются через арендодателя
Конкретный порядок учета полностью зависит от того, как происходит оплата. В каждом из способов есть нюансы.
Арендатор вносит оплату за коммунальные услуги как часть арендной платы
Онлайн-курс по УСН
Про бухучет, налоги и расчеты. Получите новую профессию. Диплом о профпереподготовке
Посмотреть программу
Платежи за коммуналку часто становятся в договоре аренды переменной частью, что позволяет арендодателю не рисковать и оплачивать их в размере фактических затрат. Тогда итоговая сумма может быть разной из месяца в месяц.
При этом размер фактически потребленных арендатором услуг можно определять на основании показаний индивидуальных приборов учета или рассчитывать пропорционально арендуемой площади. Способ должен быть указан в договоре аренды.
Если в договоре сумма коммунальных платежей фиксированная, то арендодатель несет определенные риски: не всегда можно отразить в расходах коммунальные платежи, возмещенные арендодателю арендатором. Такой вариант оплаты сегодня встречается редко.
| Порядок учета | Вся сумма арендной платы и коммунальных платежей в составе арендных платежей является доходом от сдачи имущества в аренду (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Если коммунальные платежи поступают отдельно, сверх арендной платы, то они признаются или доходом от реализации, или внереализационным доходом в зависимости от порядка учета доходов от аренды. Доход учитывается на дату поступления арендной платы. Затраты на коммунальные платежи включаются в материальные расходы, включая сумму НДС (пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Затраты признаются в момент списания денег с расчетного счета, выплаты из кассы. | Арендная плата и входящие в нее коммунальные платежи входят в состав расходов (пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Они признаются в расходах на дату перечисления оплаты арендодателю (п. 2 ст. 346.17 НК РФ). |
| Документы |
|
|
Арендатор возмещает арендодателю расходы на коммуналку отдельно от арендных платежей
Стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг арендодатель оплачивает поставщикам сам, затем арендатор компенсирует ему эту сумму.
В договоре аренды желательно указать, что в состав арендной платы включена сумма возмещения расходов на оплату коммунальных услуг.Условие о возмещении коммунальных платежей можно установить:
- в договоре аренды;
- в дополнительном соглашении к нему;
- в самостоятельном соглашении, например, в договоре о возмещении затрат на коммунальные платежи, соглашении об участии в расходах на коммунальные платежи и пр.
Такое соглашение или договор нельзя квалифицировать как отношения по договору поставки коммунальных услуг. При этом способе оплаты коммунальные платежи не являются частью арендной платы, а носят характер самостоятельных платежей.
| Порядок учета |
|
Арендатор вправе учесть компенсацию стоимости потребленных коммунальных услуг как часть материальных расходов в момент списания денег с расчетного счета, выплаты из кассы (пп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16 НК РФ). |
| Документы |
|
|
Арендодатель выступает посредником между арендатором и коммунальными службами
Схема взаимодействия выглядит так:
- Арендодатель приобретает у поставщиков энергию, воду, газ, услуги по водоотведению для арендатора.
- Арендатор перечисляет арендодателю деньги за полученные коммунальные услуги.
- Арендодатель перечисляет оплату поставщикам.
В этой ситуации арендодатель выступает посредником/агентом в расчетах между коммунальными службами и арендатором. И это следует закрепить посредническим договором.
Такие договоры являются возмездными (ст. 991, 1006 ГК РФ), поэтому сторонам нужно согласовать размер посреднического вознаграждения. Если он не установлен и не может быть определен исходя из условий договора, арендатор должен ориентироваться на стоимость аналогичных услуг (п. 3 ст. 424 ГК РФ).
Если арендодатель подписал договор с арендатором позже договора с коммунальными службами, то налоговая может не признать отношения по оплате коммунальных платежей посредническими и платежи от арендатора будет расценивать как доход.
Агент, который действует от своего имени, но за счет принципала, должен совершать сделки с поставщиком после заключения агентского договора. Тогда в составе своих доходов агент может учесть только агентское вознаграждение (пп. 9 п. 1 ст. 251, п. 1 ст. 346.15 НК РФ, Письма Минфина России от 12.09.2019 № 03-01-15/70350, от 18.04.2018 № 03-11-11/25816).
Включает в доходы:
Доходы арендодатель отражает на дату их фактического поступления. Компенсацию коммунальных платежей можно не учитывать в доходах при условии, что в расходы не включаются затраты на коммуналку для арендатора (пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ). Арендодатель-посредник несет затраты по оплате коммунальных услуг, приобретенных по поручению арендатора и им же потребленных. В расходах арендодателя они не учитываются, поскольку компенсируются ему арендатором (абз. 1 п. 2 ст. 346.1 НК РФ). |
Признает в расходах:
Расходы учитываются на дату их осуществления. |
Арендодатель-посредник выставляет арендатору документы:
- счет на оплату коммунальных услуг;
- счет на оплату посреднического вознаграждения;
- счет коммунальных служб или расчеты.
В заключение хочется отметить, что какой бы порядок уплаты коммунальных платежей не был бы выбран, он обязательно должен быть согласован между арендатором и арендодателем и прописан в договоре аренды. Это позволит избежать неоправданных рисков и судебных споров между арендатором, арендодателем и ресурсоснабжающими организациями.
Компенсация коммунальных расходов: позиция Минфина
На практике у компаний, заключивших договор аренды, постоянно возникает вопрос о порядке выплаты, а также налогового и бухгалтерского учета коммунальных платежей. Причем вопрос стоит остро как у арендодателя, так и у арендатора в налоговом и бухгалтерском учете.
А если учесть, что Министерство финансов никогда не относилось к данной проблеме однозначно, то запутаться можно довольно легко. Автор анализирует рекомендации Минфина, отмечая спорные моменты в позиции финансистов. Рассмотрен вопрос по включению в состав расходов, учитываемых в целях исчисления прибыли, затрат по оплате коммунальных платежей.
Более того, автор не только раскрывает способы, которые используют на практике бухгалтеры при решении этой проблемы, но и дает свои рекомендации для минимизации потерь.
Общие положения
Отношения между сторонами при сдаче имущества в аренду регулируются главой 34 Гражданского кодекса. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Такое определение дано в статье 606 Гражданского кодекса. При этом арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, а также нести расходы на содержание этого имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
К таким расходам, в частности, относятся коммунальные расходы, сумма которых из месяца в месяц изменяется.
В то же время размер арендной платы может меняться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но, в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса, не чаще одного раза в год.
По этой причине на практике чаще всего по договору аренды арендатор компенсирует арендодателю долю стоимости потребленных им коммунальных услуг отдельно от арендной платы. Арендодатель напрямую заключает договоры с организациями, оказывающими коммунальные услуги.
Те в свою очередь ежемесячно представляют арендодателю первичные документы на их услуги, а также выставляют счета-фактуры. Общая стоимость коммунальных услуг определяется по фактическому их потреблению на основании счетов, выставленных коммунальными службами.
Доля расходов арендатора, компенсируемая им по договору аренды, может определяться разными способами:
- расчет суммы фактически потребленных коммунальных услуг производится в доле занимаемых арендуемых площадей помещений;
- сумма потребляемой электроэнергии определяется показаниями отдельных счетчиков;
- потребляемая энергия определяется исходя из мощности оборудования партнеров и времени его работы.
В любом случае методику расчетов необходимо закрепить в договоре аренды.
Налоговый учет
Расходы на оплату электроэнергии
Возникает вопрос о порядке проведения данных услуг как у арендодателя, так и у арендатора в налоговом и бухгалтерском учете.
В этой связи интересно мнение Минфина России, обнародованное в недавно вышедшем письме ФНС России от 23.04.2007 г.
№ ШТ-6-03/340@ о порядке применения налога на добавленную стоимость в отношении денежных средств, перечисленных арендатором арендодателю в целях компенсации расходов арендодателя по оплате коммунальных услуг, услуг связи, а также услуг по охране и уборке арендуемых помещений в рамках договоров, согласно которым в стоимость услуг по аренде помещения указанные расходы не включаются.
Перевыставить расходы на коммунальные услуги с НДС
автор ответа,
Вопрос
Как арендодатель на УСН может перевыставить расходы на коммунальные услуги арендатору с НДС, чтобы арендатор (на ОСН) мог поставить этот НДС к вычету?Как это правильно оформить? (договор, документы, отражение в книгах и реестрах)
Ответ
В данной ситуации целесообразно заключить агентский договор, в соответствии с которым арендодатель на УСН, исполняя роль агента, будет перевыставлять от своего имени счета-фактуры, выставленные поставщиком коммунальных услуг на имя арендатора (принципала).
Таким образом Арендатор сможет принять к вычету НДС по приобретенным коммунальным услугам на основании перевыставленных Арендодателем счетов-фактур.
Обязанности по ведению книги покупок, книги продаж, представлению декларации по налогу на добавленную стоимость, а также уплате налога на добавленную стоимость, у агента не возникает.
Агент, применяющий УСН, в случае выставления и (или) получения им счетов-фактур при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах принципала, являющегося плательщиком НДС, обязан вести журнал учета полученных и выставленных счетов-фактур в отношении такой деятельности (п. 3.1 ст. 169 НК РФ).
Обоснование
Порядок составления счетов-фактур агентами, приобретающими для принципала товары (работы, услуги), имущественные права от своего имени, установлен Правилами заполнения счета-фактуры, применяемыми при расчетах по налогу на добавленную стоимость (утвержд. Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2011 г. N 1137).
Согласно данному порядку указанные агенты выставляют принципалам счета-фактуры по приобретенным для них товарам (работам, услугам) на основании счетов-фактур, полученных от продавцов. Исключений в отношении комиссионеров (агентов), применяющих упрощенную систему налогообложения, указанными Правилами не установлено.
Таким образом, НДС по приобретенным коммунальным услугам, предъявленный арендодателем (агентом), применяющим упрощенную систему налогообложения, и указанный в счетах-фактурах, составленных на основании счетов-фактур поставщика коммунальных услуг, принимается к вычету арендатором (принципалом) в общеустановленном порядке на основании п. 1 ст. 169. При этом обязанности по ведению книги покупок, книги продаж, представлению декларации по налогу на добавленную стоимость, а также уплате налога на добавленную стоимость, у агента не возникает.
Агент, применяющий УСН, в случае выставления и (или) получения им счетов-фактур при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах принципала, являющегося плательщиком НДС, обязан вести журнал учета полученных и выставленных счетов-фактур в отношении такой деятельности (п. 3.1 ст. 169 НК РФ).
Данный журнал агент, применяющий УСН, обязан представлять в налоговый орган по месту своего учета по установленному формату в электронной форме по телекоммуникационным каналам связи через оператора электронного документооборота в срок не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 5.2 ст.
174 НК РФ).
| На вопрос отвечала:Анна Евгеньевна Кочерженко, консультант ИПЦ «Консультант+Аскон» |
%custom getevent(1889)%
Льготы по НДС для содержания и ремонта в МКД
Согласно пп. 29, пп.30 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежат обложению НДС следующие операции, которые осуществляются в деятельности лиц, осуществляющих управление МКД:
- пп.29 п.3 ст.149 НК РФ: реализация коммунальных услуг, предоставляемых управляющими организациями, товариществами собственников жилья, жилищно-строительными, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги, при условии приобретения коммунальных услуг указанными налогоплательщиками у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций, организаций, осуществляющих горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и (или) водоотведение.
- пп.30 п.3 ст.149 НК РФ: реализация работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) управляющими организациями, товариществами собственников жилья, жилищно-строительными, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги, при условии приобретения работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме указанными налогоплательщиками у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги), реализация работ (услуг) по выполнению функций технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, выполняемых (оказываемых) специализированными некоммерческими организациями, которые осуществляют деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, и созданы в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, а также органами местного самоуправления и (или) муниципальными бюджетными учреждениями в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации.
Между тем, практика доначислений налоговыми органами НДС лицам, осуществляющим управление МКД, является весьма распространенной, что в конечном итоге ведет к взысканию весьма значительных сумм с компаний.
Проблематики в данной области добавляет тот факт, что судебной практикой крайне противоречиво толкуются положения законодательства. При этом применение норм права должно учитывать специфику деятельность в области ЖКХ.
Можно ли в условиях реально сложившейся судебной практики противодействовать доначислению налога и какие практически действия может предпринять управляющая компания?
При соблюдении каких условий применяется льгота?
Сложившаяся в настоящее время судебная практика исходит из того, что льгота по НДС не может применяться при оказании услуг (выполнении работ) по содержанию и ремонту общего имущества в МКД в пользу юридических лиц и ИП.
В данном случае весьма показательно Постановление АС ПО от 12.04.2018 N Ф06-30529/2018 по делу N А65-6697/2017).
В рамках рассматриваемого дела истец, являясь организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом, обратился с требованием о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг.
Оспаривая расчет задолженности, ответчик сослался на тот факт, что при начислении платы за поставленную электроэнергию в предъявляемой к оплате сумме не должен учитываться налог на добавленную стоимость.
Не соглашаясь с данной позицией, суды указали следующее: «освобождаются от налогообложения НДС только работы (услуги), оказанные в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье. В данном случае, услуги истца юридическому лицу нельзя признать, оказанными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье.»
Следует отметить, что данная позиция является весьма спорной. Исходя из буквального толкования положений налогового законодательства, суды не учли специфики сферы ЖКХ.
В частности, МКД, помещения в которых могут принадлежать как физическим, так и юридическим лицам, является единым объектом, на котором осуществляется управление.
Затраты управляющих компаний также не различаются в зависимости от того факта, физическому или юридическому лицу принадлежат помещения в доме.
Для применения льготы имеет значение также имеет субъект, который оказывает услуги.
Это должны быть организации и ИП, непосредственно выполняющие (оказывающие) работы (услуги).
При этом законодательством о налогах и сборах не предусмотрено освобождение от налогообложения работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, выполняемых (оказываемых) собственными силами управляющих.
Таким образом, при самостоятельном оказании услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, применение льготы признается неправомерным.