28 марта 2019 в 17:54

Данной публикацией мы продолжаем цикл статей о приобретении недвижимости с помощью ипотечного кредита. Итак, как проходит покупка недвижимости с помощью ипотеки?

Напомню, что в апрельском номера журнала за 2018 г.

вышла статья   «Как выбрать банк для ипотеки», где мы рассмотрели вопросы, посвященные выбору кредитного учреждения, а в сентябрьском номере в материале «Как выбрать квартиру для ипотеки» разобрались с принципами выбора объекта недвижимости, который удовлетворил бы и нас, и банковскую организацию. Обращаю внимание, что и там, и в этой статье, процесс рассматривается со стороны покупателя (заемщика)

Сегодня рассмотрим некоторые нюансы собственно оформления ипотечной сделки.

Причем обратим внимание в основном на процедуру покупки недвижимости с помощью ипотеки и последовательность действий, и не  будем говорить о том, что надо внимательно читать тексты кредитного договора, договоров купли-продажи и ипотеки. Эта тема уже без того избита. В нормальном банке нам все это дадут заранее, и можно будет вечерами упражняться в изучении юридической терминологии.

В принципе, форма кредитного договора и договора залога (ипотеки) в банке стандартная, и что-либо изменить там вряд ли получится. Обсуждать можно в основном договор купли-продажи, поскольку это наш договор с продавцом, но во-первых, это можно делать только вместе с продавцом при участии менеджера банка, во-вторых, тоже не в таких широких пределах, как можно было бы подумать.

Игорь Авдеев, юрисконсульт

Итак, мы нашли квартиру и договорились о цене. После этого продавец отправляется собирать документы, а у нас возникает некая пауза, чтобы подумать о предстоящем ремонте и меблировке.

Если документы уже на руках, то есть два варианта — либо вместе с продавцом идем в банк с оригиналами, либо он дает нам ксерокопии, которые мы сами относим в банк.

Через 2—3 дня специалисты банка выполнят юридическую проверку предполагаемой сделки и скажут, дают ли они «добро» на покупку именно этой квартиры.

Сама процедура проверки, как правило, нам ничего не стоит.

На этом этапе, возможно, банк затребует с продавца какие-либо дополнительные документы, например, справки из диспансеров или полную выписку из домовой книги с момента постройки дома.

Но это только в тех случаях, когда у банковских юристов возникнут опасения относительно «чистоты» сделки. В среднестатистическом варианте дня через два-три нам позвонят и скажут, что можно покупать эту квартиру.

Вместе с одобрением сделки менеджер банка сообщит телефоны оценочных и страховых компаний, с которыми у банка есть договоры на взаимодействие по ипотечным кредитам.

С оценочной компанией все довольно просто — мы приглашаем специалиста-оценщика, согласовав дату его приезда с хозяином квартиры.

Оценщик приезжает, фотографирует квартиру и дом в разных ракурсах, подписывает с нами договор об оказании услуг и в результате выдает квитанцию, которую можно оплатить в ближайшей сберкассе или через интернет-банк. Для всего этого можно даже не являться в офис оценочной компании, а сделать заказ по телефону. В некоторых особо продвинутых компаниях — даже по электронной почте.

Именно с этого момента начинается наш первый финансовый риск по сделке — теоретически продавец может передумать или повысить цену, а за оценку мы уже заплатили, и эти деньги нам уже никто не вернет.

Возможно 3-5 тысяч рублей не такая уж великая сумма по сравнению с ценой жилья, но если придется оценивать за свой счет не одну, а несколько квартир, тоже неприятно. Если все идет по плану, еще через день мы получаем отчет об оценке в двух экземплярах. Тут уже надо будет ехать в офис к оценщику за оригиналом отчета и предъявлять квитанцию об оплате услуг.

https://www.youtube.com/watch?v=X5adXAmsPZg\u0026pp=ygU80JrQstCw0YDRgtC40YDQsCDQsiDQuNC_0L7RgtC10LrRgyAtINCe0YLQstC10YIg0K7RgNC40YHRgtCw

Отчет читаем внимательно: как правило, он стандартный и делается по шаблону, поэтому в нем возможны опечатки.

Например, квартира однокомнатная, а в отчете написано «трешка», или адрес указан неправильно, или метраж. С одной стороны, мелочь, с другой — если это обнаружится в банке при подписании договора, придется ехать за исправленным документом и терять время, да и продавцу не понравится, что надо ездить на сделку не один раз…

И, разумеется, самое главное — стоимость объекта недвижимости. Если в отчете написана та цена, за которую мы договорились, то нет проблем. Если же мы договорились за 6 миллионов, а в отчете написано 5, то в лучшем случае придется вносить в банк разницу, в худшем — сделку вообще не пропустят.

Если наоборот, тоже плохо (вспомним о налоговой инспекции…), и такую сделку банк не одобрит. Хотя если разница в цене договора и цене оценки не превышает 2—3%, все должно получиться. Можно еще попробовать уговорить продавца заключить договор именно на ту сумму, которая указана в оценочном отчете.

После получения отчета один экземпляр несем в банк (если туда его не направляет сам оценщик), со вторым идем в страховую компанию. На самом деле слово «идем» здесь весьма условно.

Все условия договора страхования можно обсудить с менеджером, например, «Ингосстраха» по электронной почте, а отчет об оценке туда придет в электронном виде из банка без нашего участия.

Однако приехать в страховую компанию хотя бы минут на 30 все же необходимо — подписать договор и внести деньги в кассу.

Что касается условий договора страхования, здесь все довольно просто. Любая страховая компания, как правило, страхует следующие риски:

• ущерб объекту сделки (в данном случае, квартире) в результате стихийного бедствия, пожара, взрыва и т. п.;
• риск утраты права собственности на квартиру в случае признания сделки незаконной в судебном порядке;
• риск вашей смерти или утраты трудоспособности;
• вашу гражданскую ответственность перед другими лицами на случай, если вы, например, зальете соседей снизу.

В последнее время много копий было сломано на обсуждениях темы «навязанных банковских услуг» и законности обязывать клиента страховать все перечисленные риски. Раньше в банках говорили, что первые три риска страховать обязательно, а вот четвертый уже по вашему усмотрению.

Не буду сейчас вдаваться в юридические подробности и перечислять статьи кодексов, отмечу лишь следующие моменты:

• да, от части «навязанных» страховок можно отказаться, но как правило, в договоре с банком имеется условие, которое ставит процентную ставку по кредиту в зависимость от факта страхования конкретных рисков, поэтому стоит трижды подумать;
• в договоре может содержаться условие о том, что уклонение от страхования дает право кредитной организации досрочно потребовать выплаты всей суммы кредита, и это не противоречит закону;
• лично я рекомендовал бы страховать все риски по сделке хотя бы в период исковой давности, просто для того, чтобы спокойно спать.

В переговорах со страховой компанией мы довольно быстро выясним, что тарифы и ставки не обсуждаются, поскольку все условия утверждены банком.

Иными словами, нам скажут, что сколько стоит, но цена не обсуждается. Единственное, чем можно управлять — это страховой суммой. Мы можем самостоятельно определить, будем ли  страховать имущество на его полную стоимость, или только на сумму оставшейся задолженности по кредиту.

Дело здесь в том, что первым выгодоприобретателем по договору страхования является банк, а банку все равно, что будет с нами и нашей квартирой после того, как мы вернем деньги и уплатим проценты.

Поэтому банк не требует страховать квартиру на ее реальную цену.

Достаточно, если это будет, скажем, остаток по кредиту + 10%. В первый год эти суммы почти не отличаются, но потом разница становится более заметной. Предположим, квартира стоит 10 миллионов рублей, и мы берем кредит на 9 миллионов. Банку достаточно, если сумма страховки будет 9 000 0000 руб. + 10%, то есть 9 900 000 руб.

Если прошло пять лет, и мы выплатили уже половину кредита, то банк потребует страховки на 5 000 000 руб. + 10%, то есть 5 500 000 руб. Хотя большой вопрос, сколько будет стоить реально эта квартира через пять лет. При этом разница в страховой премии — это не такая экономия, чтобы об этом можно было бы серьезно разговаривать.

С точки зрения собственной безопасности, особенно при условии роста цен на недвижимость выгоднее каждый год приглашать оценщика, делать новый отчет, и страховать квартиру на полную реальную стоимость. Особенно это хорошо понятно на примере ущерба. Предположим, в результате какого-то страхового события дом оказался полностью разрушен.

Если мы застраховались на сумму остатка по кредиту, то банк получает страховую выплату, а мы остаемся и без жилья и без денег. Это особенно обидно, если  уже выплачено больше 50% кредита. Теперь представим другую ситуацию: мы страхуем каждый год на полную стоимость. Если мы выплатили половину кредита, то осталось всего 4,5 миллиона рублей.

За это время, к примеру, квартира подорожала, и стоит уже 14 миллионов. Страховая компания выплачивает банку 4,5 миллиона, а еще 9,5 — уже нам. На эти деньги можно сразу же приобрести жилье в Подмосковье или опять взять кредит (на этот раз уже не такой большой) и купить новую в Москве.

Я не агитирую и не являюсь страховым агентом, просто предлагаю задуматься…

Между тем, квартира еще не является нашей собственностью, а мы ее уже страхуем. Это еще один наш риск, если продавец откажется от сделки.

Правда, здесь, в отличие от оценки, большую часть денег можно будет вернуть.

Страховщик вычтет собственные издержки по оформлению полиса, а остальную сумму вернет, либо зачтет при оформлении полиса на ту квартиру, которая рано или поздно все же будет куплена.

Итак, у нас ушло 3—5 дней на оформление страховки и оценку жилья.

Это к вопросу о том, что якобы по ипотеке купить квартиру сложнее, чем за наличные деньги. Думаю, что разница в одну неделю не является критичной, тем более что и агентство после того, как найдет продавцу покупателя, сделку назначит тоже не сразу. С учетом этого факта разница и вовсе нивелируется.

После того как все документы подготовлены, мы выходим на сделку, то есть подписываем договор купли-продажи.

Если в банке хороший персональный менеджер, то к этому моменту с продавцом уже обсуждены все нюансы, и договор купли-продажи готов. Это в идеале.

В день сделки приходим в банк, подписываем кредитный договор, потом договор купли-продажи и договор залога (ипотеки). Процедура занимает минут 30.

На практике все несколько иначе: в банках тоже люди работают, и люди разные.

Сам договор купли-продажи также готовится по определенному шаблону, и в нем возможны «опечатки». Скажем, договорились мы с продавцом, что он выпишется из квартиры в течение двух месяцев, а в стандартном шаблоне было написано «месяц». Девочка, которая набирала текст и вносила исправления, отвлеклась и забыла…

Поэтому в процессе подписания надо убедиться, что все написанное полностью соответствует достигнутым договоренностям. Если что-то не так, то договоры переделают, но в этом случае сделка займет уже не 30 минут.

Что особенно приятно — гарантом сделки является фактически сам банк.

После подписания договора купли-продажи мы рискуем только тем, что регистрационная палата по каким-то причинам откажется регистрировать право собственности. Но до тех пор, пока мы не принесем в банк выписку из ЕГРН, деньги со счета или из ячейки никуда не уйдут. Правда, проценты за пользование кредитом все равно в любом случае начислят. Но это уже, так сказать, «издержки производства».

При оформлении сделки спокойны и покупатель и продавец, который хорошо понимает, что деньги он действительно получит (до сих пор не известны случаи, чтобы банк кого-то «кинул»). Более того, безопасность расчетов через банк очень высока, так как наличные деньги в принципе не требуются.

Свою часть (стартовый взнос) мы уже заблаговременно перечислили на счет в банке, а кредитную часть перечислит банк вообще без нашего участия. Продавцу тоже вовсе не обязательно получать деньги наличными.

После оформления свидетельства о праве собственности деньги «упадут» на его счет, и он волен поступить с ними по собственному усмотрению, например, перевести на другой счет в другом банке, рассчитаться за что-нибудь безналичным образом и т. д.

Вот и все. После оформления сделки остается отнести документы в МФЦ на оформление. Эта процедура была подробно описана в статье «Особенности регистрации прав на недвижимое имущество через МФЦ».

С точки зрения закона, в оформлении сделки нам не имеют права отказывать: регистрационная палата должна только регистрировать, а не оспаривать договоры.

Однако бывают случаи, связанные с тем, что часть документов оформлена не так, как следует.

Причем, несмотря на то, что все регистрационные палаты, казалось бы, должны работать по единому государственному стандарту, это не так. Скажем, при подписании договора купли-продажи оформляется еще и акт приемки-передачи жилого помещения.

Если в договоре написано, что фактическое заселение произойдет в течение недели с момента регистрации права, то и акт, по идее, надо подписывать в день передачи квартиры. Таким образом, в момент подачи документов на регистрацию его еще нет и быть не может. Несмотря на это, и банк, и некоторые регистрационные палаты потребуют наличия подписанного акта.

Фактически нас обязывают подписать документ, который мы подписать еще не можем, так как квартиру еще не приняли. Это неправильно, но бороться себе дороже.

Теперь нам осталось получить выписку из ЕГРН,  отнести в банк копию, и переехать в приобретенную квартиру. Разумеется, не надо забывать своевременно уплачивать проценты в течение следующих 10—20 лет. За каждую просрочку полагается штраф, и можно не сомневаться, при первом же случае банк непременно воспользуется своим правом заработать дополнительные деньги.

Тем не менее, дело сделано, и мы можем поздравить себя с покупкой!

Таким образом, покупка недвижимости с помощью ипотеки, не смотря на подводные камни, процедура довольно частая и не такая уж и сложная — если во всем разобраться и внимательно читать документы. А если есть сомнения — вы всегда можете воспользоваться помощью юриста при сопровождении сделок с недвижимостью.

Консультация юриста по ипотеке, советы по покупки квартиры

Консультации юриста по оформлению ипотеки и сопровождение сделки покупки квартиры

Это основополагающий момент, ввиду которого профессиональная помощь и становится настолько необходимой. В Москве и Санкт-Петербурге десятки банков борются за аудиторию. И с помощью хитрого маркетинга вводят будущих заемщиков в заблуждение.

А часто большую часть переговоров берет на себя даже застройщик. И стоит понимать, он – не на Вашей стороне. Его выгода в реализации объекта, а не в защите Ваших финансовых интересов. И приемлемые условия он подбирать для Вас не будет.

В чем заключается помощь юриста в вопросах ипотеки:

• Значение имеет выбор конкретного банка. Неподготовленному обывателю кажется, что все исполнители предлагают плюс-минус равноценные параметры будущего кредита. Но на проверку, существует масса различий. В каких-то банках существуют льготные программы, что значительно сократит будущие платежи, если клиент попадает в обозначенную социальную группу. Существует понятие, «надежность кредитора». Это уровень, количественный фактор судебных споров с должниками, нюансы кредитных договоров (допускаются ли «серые» уловки в текстах), часто ли организация в конфликтных ситуациях склонятся к реструктуризации задолженности, выдвигает приятные условия мирных соглашений. И все эти вопросы юрист по ипотеке решит без проблем, даст необходимые советы и рекомендации.
• Нужно учитывать форму кредитования. Ведь банк имеет массу программ, со многими гражданами практикует индивидуальный подход. И параметры будущей сделки различаются. Нужно подобрать срок кредитования, определить размер ежемесячных платежей, просмотреть санкции за нарушения условий. Причем нужно смотреть не только на санкции от заимодавца, но и какие обязательства он на себя берет. Чтобы при возникновении судебного спора, была база для составления ходатайств.
• Сопровождение сделки. В большинстве случаев банки работают по типовым договорам. И редко соглашаются пересматривать содержание. Но если юрист по сделкам с недвижимостью выявит несоответствие, например, неверный расчет кредита, то он может «выторговать» составление договора на новых началах. И они станут для него железобетонной гарантией, что кредитор не сможет при малейших уклонениях заемщика от оплаты забрать себе залог. Если Вы не разбираетесь в базовых моментах, мы поясним. Ипотека – фактически является залоговым, обеспеченным кредитованием. Пока она не выплачена на 100%, недвижимое имущество, приобретенное за ссуду, является собственностью банка. Временной! Но они обладают скверной привычкой, забирать себе обеспечивающий сделку гарант при нарушение условий договора. Оставлять людей без квартир, когда уже половина суммы выплачена, юрист по покупке квартиры в ипотеку этого не допустит.

Споры с банками по оформленной ипотеке, взыскание страховок

Организации не любят доводить разбирательство до суда. Половина из них использует откровенные аферы, которые становятся очевидны в суде. Ведь по Закону клиент должен быть предупрежден обо всех рисках, не допускается преднамеренное введение в заблуждение. Да и сам суд делает скидку обывателю во время прений.

И часто споры проходят в порядке досудебного разбирательства. И вот тут советы юриста по ипотеке окажутся полезными. Специалист может выступить в качестве официального представителя гражданина, брать на себя все переговоры. И тогда в случае назначения реструктуризации или мирного соглашения, новые тарифы будут приемлемы клиенту, а не кредитной организации.

Часто заимодавцы высылают ряд претензий, не имеющих под собой законных оснований. Требуется выплата обременения, не учитываемого договором. «Нарисованные» штрафы, надуманные пени, неустойки. Да и сам платеж по ежегодной ставке завышается путем подключения комиссий, опциональных услуг.

И клиент просто не может понять, какие из претензий – мнимые, а какие имеют под собой основания. Если он откажется от всех них, то нарушит закон, штрафы начнут расти с высокой скоростью, увеличив размер задолженность до 300% от тела долга.

А если оплачивать все, то будет получена часть комиссий, не являющихся строго обязательными.

При покупки квартиры посредством займа всегда нужна помощь юриста по ипотеке. Он сможет сразу избавить от лишних услуг, ненужных платежей, отклонит законодательно необоснованные претензии и лишние страховки.

Вопросы рефинансирования, банкротства, кредитных каникул при не возможности оплаты долга

Если ввиду сложной жизненной ситуации, неправильных расчетов, потери денег, появления непредвиденных расходов не получается выплачивать задолженность, заимодавцы начинают агрессивную политику истребования. Взыскание проводится обычно без участия суда или судебных приставов, сначала в игру вступают коллекторы. А дальше, если они не добьются успеха, уже начинается судебный процесс. Юрист даст советы, поможет:

• Добиться выгодных условий реструктуризации. Обычно предлагается заморозка выплаты тела долга с неукоснительной оплатой годовой ставки и увеличением общего срока. Что в итоге? Полная стоимость кредита возрастает на значительный процент. Это математика, тело долга не уменьшается, а значит, Вы должны ровно столько же. Платите за воздух. И на такие условия соглашается 80% заемщиков. Просто не понимая, что есть варианты лучше. Специалист добьется полных кредитных каникул. То есть, остановка роста штрафов и процентов на период до полугода без выплат в принципе после покупки квартиры, если Вы вдруг потеряли работу.
• Оформить рефинансирование. То есть, другого кредитора, готового выкупить Ваш долг. Что это дает? Остановка штрафов, роста пени. А также более низкая ставка. Время-то идет, на рынке появляются новые выгодные предложения.
• Сопровождать дело о банкротстве. Крайняя мера, если оплата задолженности невозможна. Юрист проведет процедуру банкротства в арбитражном суде, поможет выбрать управляющего. А если нет иного жилья, даже попробует сохранить залоговую квартиру.

Раздел ипотечного имущества при разводе, вступление в наследство

Любой юрист по ипотеке в Москве и Санкт-Петербурге постоянно сталкивается с этим вопросом. Банальная ситуация – наличие нескольких собственников и претендентов на имущество. А оно, в свою очередь, пока в принципе принадлежит кредитору. И какая из сторон имеет право на реализацию своей доли, кому положено больше, а кому меньше – эти вопросы без адвоката неразрешимы.

Примечательно, что вот эти споры в судебном порядке решаются чаще. Ведь стороны так непримиримы, что просто не способны прийти к мирному соглашению. А в суде отстоять свои финансовые интересы без доказательной базы – не выйдет. И собрать эту базу сможет лишь компетентный эксперт.
Причины возникновения нескольких потенциальных собственников:

• вступление в наследство;
• развод, если недвижимость является совместно нажитым имуществом;
• недвижимость приобреталось на основании долевой собственности.

Продажа ипотечной квартиры

Как мы уже отметили, квартира, участвующая в займе, выступает в качестве залога. Прав на продажу у заемщика до полной выплаты займа не имеется. Но часто жизненная нужда заставляет идти на такой шаг.

Выход существует, многие банки готовы уступить залог, если все кредитные обязательства перейдут к новому собственнику или ипотека будет погашена. Методика актуальна, когда большая часть задолженности уже выплачена.

Но вся эта процедура имеет массу нюансов, а также необходимо юридически грамотно организовать, провести переговоры с участием, как кредитора, так и покупателя. Без юриста по ипотеке, справиться с такой задачей сложно. Эксперт не только осуществит сделку, но и составит договор, учитывающий финансовые интересы продавца.

А также избавляющий от всех существующих обременений. Чтобы после сделки скопившиеся штрафы не перешли к Вам или остаться должником хоть в какой-то мере.

Как показывает судебная практика, 90% всех разбирательств, если заемщик ведет дело сам, он проигрывает. Это логично, выступить против целого штата сотрудников организации обыватель не в состоянии.

Благо, на стороне должника Закон. Но, чтобы использовать его, нужен тот, кто знает законодательство и разбирается в юридической науке в этой узкой сфере.

Юрист по ипотеке – это способ на 100% гарантировать защиту своих прав.

Как продать ипотечную квартиру: ответ юриста

Россиянам рассказали, как продать ипотечную квартиру

МОСКВА, 30 августа, ФедералПресс. В России можно продать квартиру, находящуюся в ипотеке. В этом случае стоит соблюдать некоторые правила. Об этом корреспонденту «ФедералПресс» рассказала председатель Коллегии адвокатов города Москвы «Сулим и партнеры» Ольга Сулим.

«Во-первых, должны присутствовать основания для продажи квартиры – развод супругов, невозможность выплаты взносов банку, стремление улучшить жилищные условия. Во-вторых, в сделке будут участвовать три стороны – собственник заложенной квартиры, залогодержатель и покупатель», – рассказала юрист.

Кроме того, есть и третий вариант, когда покупатель не сможет совершать сделки с квартирой без согласия кредитной организации. Отмечается, что продажа ипотечной квартиры не является выгодным решением для продавца.

«Во-первых, стоимость продажи квартиры почти всегда будет ниже стоимости ее покупки, особенно с учетом процентов, которые заемщик выплатил (или должен выплатить) банку», – отметила эксперт.

По словам Ольги Сулим, в продаже такой квартиры есть и плюсы. В этом случае риски мошеннических действий ниже, потому что сделки контролируют банки.

«Если квартира находится в военной ипотеке, то продать еще сложнее. Продавец должен будет взаимодействовать с двумя залогодержателями – Росвоенипотекой и непосредственно банком. Сначала возвращаются деньги Росвоенипотеке. Затем решается вопрос с банком», – подчеркнула Сулим.

Она добавила, что покупатель кладет на банковский счет сумму, равную сумме оставшегося долга. После этого сам банк выдает доверенность о снятии с квартиры обременения. Это регистрируется в Росреестре, как и договор купли-продажи квартиры.

Сложность возникнет и при продаже квартир, которые приобретались в ипотеку с учетом средств материнского капитала. В этих квартирах доли должны принадлежать детям, иначе закон будет нарушен.

Если собственность долей зарегистрирована за детьми, совершать такие сделки можно только с разрешения органов опеки и попечительства. Это, в свою очередь, влечет за собой требование либо положить детям на счета стоимость их долей, либо приобрести жилье взамен продаваемого, в котором дети получат доли, не меньшие по размеру, чем в проданной квартире.

«Сами покупатели не очень спешат связываться с такими квартирами, а если соглашаются их приобрести, то лишь в обмен на внушительную скидку, которая составляет минимум 5-10 % от рыночной стоимости квартиры», – подытожила юрист.

Напомним, около трети россиян, оформивших ипотеку, хотели таким образом защитить свои финансы от инфляции. Об этом сообщили в компании Online-Ipoteka.

ФедералПресс / Полина Зиновьева

Проверка банком квартиры при покупке в ипотеку: что проверяют, сроки, порядок

Будущие заемщики часто задаются вопросом, проверяют ли банки квартиры при ипотеке. Существует ошибочное мнение, что недвижимость всегда проверяется на юридическую чистоту. Но это не так.

Для любого банка важна платежеспособность заемщика, и он не будет переживать, если тот потеряет квартиру: главное, чтобы платил вовремя.

Потеря залога для кредитора – не самое страшное, что может случиться, чего нельзя сказать о заемщике.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Проверяет ли банк квартиру при ипотеке?

Банки организуют лишь минимальную проверку документов, о юридической чистоте сделки покупателю придется позаботиться самостоятельно. Перед оформлением ипотечного договора кредитору представляются документы, которые он и изучает:

1. Предварительный договор купли-продажи (ДКП).
2. Выписка из ЕГРН о праве собственности продавца.
3. Техпаспорт.
4. Документ, на основании которого у продавца возникло право собственности: старый ДКП, свидетельство о наследстве, договор мены, ренты или дарения.
5. Иные документы в зависимости от ситуации: согласие супруга продавца на продажу, разрешение органа опеки.

Важно! Представленные документы проверяются юристами банка. Если с ними все в порядке и квартира без обременений, сделку с ней одобрят. Кредитору без разницы, использовался дли для покупки жилья продавцом маткапитал, выделены ли доли, есть ли третьи лица, которые могут на него претендовать.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Как Сбербанк проверяет квартиру при ипотеке на вторичке?

Сбербанк и большинство других банков не проверяют юридическую чистоту сделки. Обычно выясняются лишь несколько моментов:

1. Рыночная стоимость недвижимости. Оценка проводится для определения размера ипотеки. Обычно выдают не более 80% цены квартиры, остальное заемщик должен оплатить за счет первоначального взноса.
2. Представленные документы. Проверяется подлинность, отсутствие обременений.
3. Перепланировка. Если они не узаконена, в выдаче ипотеки откажут.
4. Право собственности продавца на жилье. Это подтверждается выпиской из ЕГРН.

Фактически банк проверяет лишь поверхностно ипотечную недвижимость, детальная проверка собственника (продавца) не проводится. У него не будут запрашивать справку из психоневрологического диспансера; не станут выяснять, участвует ли он в процедуре банкротства, не проверят историю перехода права собственности.

Как долго банк проверяет квартиру по ипотеке?

Рассмотрим, сколько банк проверяет квартиру и заемщика для ипотеки:

1. Сначала заемщик подает заявку. Ответ поступает в течение 5-30 минут, ипотеку предварительно одобряют.
2. Клиент приносит собственные документы кредитору, они проверяются сразу. Но бывает и так, что ответ дают только через 2-3 дня.
3. Находится недвижимость, документы на нее представляются в банк. Проверка занимает в среднем 5-7 дней. В это время проводится и оценка рыночной стоимости.
4. Если все нормально, кредитор одобряет сделку, подписывается основной ДКП.

В общей сложности оформление ипотеки и покупка недвижимости занимает один месяц. На проверку самой квартиры в среднем уходит 7 дней.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Что не проверяют банки при выдаче ипотеки?

Банк проверяет квартиру при ипотеке только на предмет очевидных нарушений, при которых сделку он не может одобрить. Например, если не узаконена перепланировка или недвижимость находится в залоге. Бывают и другие недостатки, на которые кредиторы не обращают внимания:

1. Задолженность по ЖКУ.
2. Прописанных граждан.
3. Состояние дома.

Рассмотрим, как проверить все самостоятельно.

Долги по ЖКУ

Если у продавца есть долги по коммунальным услугам, они не перейдут новому собственнику. Но тот может столкнуться с проблемами: например, ресурсопредоставляющим организациям все равно, что задолженность образовалась не по вине покупателя, и ему могут отключить водо- или электроснабжение.

Проверить квартиру на отсутствие долгов просто, достаточно запросить у продавца справку от ТСЖ или УК. Для банка она не требуется.

Прописанных граждан

Регистрация в квартире дает право проживания. Если продавец не выпишет родственников до сделки или после в установленные сроки, покупателю придется смириться с их присутствием в помещении, или же аннулировать прописку через суд.

Для проверки отсутствия зарегистрированных лиц нужно запросить у продавца выписку из домовой книги. Она оформляется в ТСЖ или УК.

Состояние дома

Банку важно, чтобы дом не был признан аварийным: по закону ипотека на квартиры в аварийных домах запрещена, к тому же это риск для кредитора. Если же квартира находится не в аварийном доме, но там постоянно отключают электричество, текут трубы, отсутствует горячее водоснабжение, это только неприятности заемщика: банк такие недостатки не интересуют.

Проверить состояние дома можно самостоятельно. Спрашивать продавца нет смысла: его цель – продать жилье, и он будет показывать только положительные стороны. Можно спросить соседей или пригласить специалиста, который разбирается в технических деталях и сможет выявить возможные недостатки.

Как банки проверяют заемщика по ипотеке?

В отличие от проверки квартиры по ипотеке, потенциальным заемщикам уделяется куда больше внимания.

Что делает банк:

1. Проверяет кредитную историю. Если ее нет совсем, есть вероятность, что ипотеку не одобрят, либо выдадут минимальную сумму. Если кредитная история испорчена, вероятность положительного решения близка к нулю. Оптимально, когда у клиента уже были кредиты, и все они погашены вовремя.
2. Изучает долговую нагрузку. Если есть непогашенные кредиты, они учитываются при расчете общей суммы ипотеки и размера ежемесячных платежей. Банки стараются делать так, чтобы в общей сложности на погашение всех кредитов у клиентов уходило не более 50% зарплаты. Если кредитов слишком много, в ипотеке могут отказать.
3. Проверяет уровень зарплаты. Он подтверждается справками, для ИП – налоговыми декларациями. Размер ежемесячного заработка важен для определения суммы ипотеки.
4. Участие клиента в процедуре банкротства. Если он уже банкротится или с момента признания банкротом прошло менее пяти лет, в ипотеке откажут.

Обратите внимание! После подачи заявки на ипотеку клиент проходит скоринговую проверку, она занимает 5-10 минут. Система анализирует его кредитную историю, определяет благонадежность по заполненной анкете.

После этого потенциальный заемщик получает предварительное одобрение.

Окончательное решение оглашается только после проверки службой безопасности, которая изучает не только кредитную историю, но и представленные документы.

Совет юриста: некоторые банки предлагают ипотеку без подтверждения дохода. Рассчитывать на это не стоит: все равно кредитор сделает запрос в Пенсионный фонд, чтобы узнать, отчисляет ли человек страховые взносы.

Если нет, это говорит о том, что он официально не трудоустроен. Такая система используется вместо подтверждения дохода уже несколько лет.

Но на крупную сумму все равно потребуют справки о доходах и заверенную копию трудовой книжки.

Что будет, если сделку с ипотечной недвижимостью оспорят

Здесь все просто: банк потеряет залог, заемщик – квартиру. Но от долговых обязательств это не освободит, ипотеку придется выплачивать в любом случае.

Заемщик во время судебных разбирательств может апеллировать ст. 302 ГК РФ, согласно которой он считается добросовестным, если он не знал и не мог знать об обстоятельствах, при которых сделка может быть оспорена:

1. Внезапное появление наследников, не успевших вступить в наследство.
2. Недвижимость продана по доверенности, которую доверитель перед днем сделки отменил.

Важно! В последнее время суды не аннулируют сделки, а обязывают продавцов компенсировать долю лиц, которые оспаривают ДКП. Покупатели остаются не только с жильем, но и с испорченными нервами из-за долгих судебных разбирательств.

Как проверить квартиру при оформлении ипотеки самостоятельно?

Покупатель может сам проверить недвижимость перед покупкой в ипотеку, или обратиться к юристу. Если сделку сопровождает специалист, риски сводятся к минимуму, поэтому второй вариант предпочтительнее.

Перед покупкой можно и нужно проверить несколько моментов:

1. Является ли продавец собственником жилья?
2. Нет ли обременений?
3. Действительна ли доверенность?
4. Есть ли согласие супруга продавца на продажу?
5. Получено ли разрешение органа опеки на продажу жилья ребенка?
6. Есть ли третьи лица, которые могут претендовать на недвижимость?
7. Выделены ли доли в праве собственности, если квартира куплена на маткапитал?

Разберемся в нюансах более подробно.

Проверка собственника

Проверить собственника можно, заказа расширенную выписку из ЕГРН самостоятельно. При заказе на сайте Росреестра она обойдется в 350 руб., а поступит на электронную почту в течение трех дней после подачи заявки.

В выписке будут указаны сведения о недвижимости и владельце. Важно, чтобы информация о собственнике совпадала с паспортными данными продавца.

Проверка на наличие обременений

Узнать о наличии или отсутствии ограничений в виде залога или ареста можно в выписке, или проверить информацию самостоятельно на сайте Росреестра. Достаточно ввести адрес квартиры, и сведения отразятся на экране через несколько секунд.

Совет юриста: лучше заказать расширенную выписку. Онлайн-сведения могут быть неактуальны, т.к. база данных на сайте обновляется крайне редко, примерно раз в месяц. За это время продавец мог взять кредит под залог недвижимости, или получить постановление о запрете на регистрационные действия от ФССП.

Проверка доверенности

Для сделок с недвижимостью обязательна нотариально удостоверенная доверенность (ст. 185.1 ГК РФ). Доверитель мог выдать ее поверенному, а затем перед сделкой аннулировать. Проверить, действительна ли доверенность, можно на сайте ФНП. Достаточно ввести дату удостоверения, реестровый номер и информацию о нотариусе.

Проверка наследственной недвижимости

Самые рискованные сделки – с недвижимостью, полученной по наследству. Если человек не успел вступить в наследство по уважительным причинам, потом он сможет восстановить сроки и оспорить ДКП. Проверить, могут ли претендовать на квартиру третьи лица, никак нельзя, даже через нотариуса.

Совет юриста: восстановить срок принятия наследства можно в течение трех лет с момента, когда стало известно о смерти наследодателя. Оптимально, если квартира находится в собственности продавца 7-10 лет: так риски для покупателя существенно ниже.

Проверка согласия супруга

Если квартира куплена в браке, продавец перед сделкой должен получить нотариально удостоверенное согласие супруга (ст. 35 СК РФ). Иначе он сможет оспорить продажу в течение года с момента, когда ему стало известно о ней.

Проверить, состоит ли продавец в браке, просто: достаточно посмотреть его паспорт и сверить дату заключения брака с датой регистрации права собственности на жилье. Если оно куплено в браке, он должен представить нотариальное согласие супруга покупателю.

Если продается квартира несовершеннолетнего или недееспособного

Недвижимость ребенка или недееспособного гражданина может быть продана только с разрешения органа опеки. Узнать информацию о собственнике можно в выписке из ЕГРН. Если ему нет 18 лет, нужно запросить разрешение опеки у продавца.

Для покупки квартиры использовался материнский капитал

Самые распространенные и опасные для покупателей сделки – с недвижимостью, для покупки или погашения ипотеки на которую использовался материнский капитал. Согласно ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ «О дополнительных мерах поддержки семей с детьми», всем членам семьи обязательно выделяются доли, если для этого расходуется маткапитал.

Некоторые продавцы пренебрегают указанным правилам и покупают жилье, а затем продают его без выделения долей всем членам семьи.

Важно! Риск покупателя при покупке недвижимости, на которую продавец использовал маткапитал, заключается в возможном оспаривании сделки. Это может сделать ПФР, прокуратура, супруг или сами дети по достижении совершеннолетия.

Для проверки использования маткапитала продавцом достаточно попросить у него паспорт и посмотреть, есть ли у него дети с 2007 года рождения. Если есть, маткапитал однозначно выделялся. Необходимо запросить у продавца справку об остатке средств по сертификату: если он не израсходован, значит, для приобретения жилья маткапитал не использовался.

К сведению: размер материнского капитала на первого ребенка в 2020 году равен 466 617 руб. На второго выделяют еще 150 000 руб., если оба рождены после 01.01.2020 года. До этого сертификат давали только на второго ребенка.

Ответы юриста на частные вопросы

Можно ли оформить ипотеку, если у меня нет прописки? Будет ли ее проверять банк? Да, для оформления ипотеки обязательна постоянная регистрация. Банк будет ее проверять, как и другие сведения из паспорта. Если прописки нет, ипотеку не выдадут.

Проверяет ли банк выделение долей детям, если для покупки квартиры используется ипотека с маткапиталом? Нет, это вне компетенции банков. Все проверки по расходованию маткапитала проводятся Пенсионным фондом.

Что делать, если после проверки квартиры банк отказал в ипотеке? Если был подписан предварительный ДКП и передан задаток, а отказ банка считается форс-мажорным обстоятельством, продавец должен вернуть покупателю деньги. Придется искать другую недвижимость, которую одобрит кредитор.

Можно ли ускорить сроки проверки квартиры при оформлении ипотеки? Нет. Некоторые сроки устанавливаются законодательством, часть – внутренними правилами банка. Заемщик на это никак не может повлиять. Как обезопасить себя от оспаривания договора купли-продажи квартиры, приобретенной с ипотекой? Гарантированных способов нет.

Даже после полной юридической проверке могут появиться третьи лица, имеющие право на недвижимость. Но можно оформить титульное страхование от утраты права собственности. Если сделку оспорят, деньги выплатит страховая компания.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

1. Банк проверяет квартиру при ипотеке лишь поверхностно: оценивает стоимость жилья на основании заключения, изучает представленные документы по сделке. Узнать, могут ли на недвижимость претендовать третьи лица и оспорить сделку, он не сможет.
2. Полную проверку недвижимости заемщик может провести самостоятельно, или обратиться к юристу.
3. Узнать, находится ли квартира в ипотеке, и получить ответы на многие другие вопросы, можно самостоятельно, заказав расширенную выписку из ЕГРН.