На какие уловки идут недобросовестные застройщики при заключении договора долевого участия (ДДУ) — рассказываем вместе с экспертами

Andrii Yalanskyi/shutterstock.com

С переходом на эскроу-счета вероятность обмана покупателей новостроек снизилась. Даже если застройщик не достроит дом, дольщик сможет вернуть вложенные деньги, которые хранятся в банке до завершения строительства.

Несмотря на это, существуют уловки, на которые идут недобросовестные застройщики, вводя в заблуждение дольщиков. Вместе с юристами рассказываем о них.

1. Заключение предварительного договора

Одна из подобных уловок связана с самим видом договора, который заключается с покупателем новостройки. Федеральный закон о долевом участии (214-ФЗ) защищает права покупателя при подписании им именно договора долевого участия.

Но на практике недобросовестный продавец может предложить подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП) с оговоркой, что многоквартирный дом находится на этапе строительства.

В этом случае покупатель не приобретает статуса участника долевого строительства и его права не будут защищены данным законом, рассказывает управляющий партнер юридическойя фирмы Howard Russia Евгений Нехаев.

При заключении ПДКП денежные средства поступают сразу в распоряжение застройщика или близких к нему фирм. Если строительная фирма обанкротится, то могут появиться новые обманутые дольщики.

Хотя и такой договор можно будет оспорить в суде, на это уйдет время. «Нам удавалось доказать, что намерением покупателя было заключение именно ДДУ, однако это непростой и длительный процесс», — отметил Евгений Нехаев.

Поэтому при покупке жилья на стадии строительства нужно обязательно заключать именно ДДУ.

Денис Хузиахметов, руководитель юридической коллегии «Белая сова»:

— Недавно обратился клиент с просьбой провести правовой анализ предложенного застройщиком к заключению договора, на деле оказавшимся как раз предварительным договором на квартиру, которой еще нет.

Дом не то что не сдан в эксплуатацию, он даже не возведен. При этом застройщик — крупная и известная фирма, работающая на рынке Санкт-Петербурга.

Пришлось настоятельно отговорить клиента от заключения договора и подыскать застройщика, работающего «в белую».

2. Менять условия в одностороннем порядке

Еще одна возможная уловка — это включение в ДДУ пункта о праве застройщика менять условия в одностороннем порядке.

«Застройщик при заключении договора долевого участия в строительстве может вносить оспоримые условия о возможности одностороненнего расторжения договора по своей инициативе, об одностороннем изменении площади квартиры или цены.

Все эти условия требуют детального изучения и корректировки», — рассказал глава юридической коллегии «Белая сова».

Наличие таких пунктов даст застройщику право уменьшить площадь квартиры без изменения цены или увеличить цену в случае изменения конъюнктуры рынка. «Такие примеры на практике встречаются все реже. Как правило, они признаются судом недействительными, ухудшающими права потребителя», — добавил юрист.

3. Доплата за метры

Застройщики иногда включают в договор пункт о возможных финансовых взаиморасчетах при приемке квартиры в случае отличия реальной площади квартиры от проектной (оплаченной), говорит адвокат, кандидат юридических наук Анастасия Поликыржа. При сдаче квартиры часто обнаруживаются отклонения проектных площадей от фактических. Если фактическая площадь больше, то дольщик обязан будет доплатить за дополнительные квадратные метры.

В этом случае для проверки предоставленных данных следует провести замеры самостоятельно или пригласить на приемку профильную компанию, что позволит исключить переплату за недостоверные данные, рекомендует ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и Партнеры» Анастасия Шеверева. Следует помнить, что по закону в площадь квартиры не включаются балкон, лоджия и терраса.

«Для вашей защиты нужно, чтобы застройщик указал конкретные цифры, в пределах которых может колебаться площадь квартиры и при этом не будет изменяться конечная стоимость. Необходимость данного условия в договоре долевого участия в июле 2021 года еще раз подтвердил Верховный Суд РФ», — добавила Анастасия Поликыржа.

Застройщики могут включать в договор пункт о возможных финансовых взаиморасчетах при приемке квартиры в случае отличия метража квартиры фактического от метража проектного ( PHOTOCREO Michal Bednarek/shutterstock.com)

4. Дополнительное соглашение

Еще одна популярная уловка связана с подписанием дополнительного соглашения, говорят юристы. Застройщики часто включают условие о том, что если квартира не будет передана дольщику вовремя, то застройщик направит предложение о продлении срока.

Такие просьбы подписать допсоглашение с новой датой передачи объекта недвижимости встречаются нередко. Это связано с тем, что в случае просрочки дольщик вправе требовать неустойку. Если он подписывает допсоглашение, то такое право теряется. Однако дольщики не обязаны подписывать эти предложения, отметила ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и партнеры».

5. Продажа квартиры с согласия застройщика

Застройщики также могут прописать в договоре невозможность уступки права требования на квартиры без их согласия. Пока дом строится, дольщик по закону может уступить свои права — продать квартиру в недостроенном доме. Но в некоторых договорах прописано, что нужно получить согласие застройщика на такую переуступку прав и согласовать с ним цену, отмечает Анастасия Поликыржа.

«Это хитрость, обычно застройщики начинают подключать своих риелторов, юристов и берут за эти услуги определенную сумму вознаграждения. Например, дольщик может продать квартиру, но заключив договор по поиску, продаже и регистрации квартиры. Это такой способ получить вознаграждение с дольщика за допуслуги», — пояснила адвокат.

6. Определенная подсудность

Еще один пункт, который застройщик может включить в договор, — это рассмотрение дела в случае возникновения спора только в определенному суде.

Например, может быть прописано, что дело будет рассматривать только Мещанский районный суд Москвы, добавила адвокат.

«Данный пункт договора ущемляет права истца как потребителя на предъявление иска в суд по своему выбору, вследствие чего является недействительным», — отметила Анастасия Поликыржа.

Застройщики также могут навязывать дополнительные услуги. Например, оформление прав собственности, страхование (может составить 10–30% от стоимости квартиры). Это могут быть также услуги управляющей компании застройщика с повышенными тарифами за коммунальные услуги, привела примеры Анастасия Шеверева из «Юрлов и Партнеры».

7. Рекламные обещания

Распространенной хитростью со стороны застройщика нередко становятся обещания, которые даются вне договора — в рекламных буклетах или на словах, отмечает Анастасия Поликыржа.

Например, это может быть вид из окна, дом бизнес-класса, бассейн на территории комплекса или благоустроенная территория с детским садом.

Но нужно понимать, что не все обещанное в рекламе и на буклетах будет воплощено в жизнь.

«Застройщики зачастую привлекают дольщиков хорошей инфраструктурой и отличным благоустройством, но так как указанные условия не фигурируют в договоре долевого участия, надо быть готовым к тому, что они будут выполнены не в полном объеме. Так, например, к моменту сдачи дома могут быть не построены детские сады и школы, что добавит проблем дольщику», — рассказала Анастасия Шеверева.

Распространенным способом хитрости со стороны застройщика являются обещания, которые даются вне договора долевого участия: в рекламных буклетах или на словах  ( Yerbolat Shadrakhov/shutterstock.com)

Как не попасть на уловки

Чтобы не попасть на подобные уловки, при подписании ДДУ эксперты рекомендуют обратить внимание на следующие моменты.

В первую очередь стоит понимать, что вы покупаете. В ДДУ должно быть четко прописаны все параметры приобретаемой недвижимости, говорит управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Во-первых, формат недвижимости — жилая ли она вообще. Например, некоторые покупают апартаменты, а потом удивляются невозможности прописаться или другим ограничениям.

Во-вторых, проверить площадь и стоимость, в том числе стоимость и квадратного метра. В-третьих, изучить расположение и планировку квартиры, состояние помещения и коммуникаций (с отделкой или без).

Особенно тщательно нужно изучить все характеристики объекта, если оно сдается с отделкой под ключ.

Второй момент, который нужно проверить, — это указанные в ДДУ сроки ввода дома в эксплуатацию и сроки передачи ключей. Как правило, это две разные даты, что надо учитывать при планировании ремонта и переезда в новую квартиру.

Третий важный пункт, на который нужно обратить внимание, — это обязательства застройщика по устранению строительных дефектов и гарантийные обязательства на объект недвижимости и коммуникации. В случае возникновения проблем собственник может апеллировать к застройщику именно на основании этого пункта, а также характеристик передаваемого объекта, указанных в ДДУ.

Четвертый момент, который нужно изучить, касается обязанностей и самого дольщика, и других условий сделки.

Например, здесь может быть прописана необходимость согласования условий переуступки ДДУ с застройщиком.

«Если дольщику нужно будет срочно продать квартиру, а застройщик не захочет быстро согласовывать сделку, то вопрос придется решать в суде, что займет время», — отметила Ирина Доброхотова.

В целом надо ориентироваться на содержание самого договора, а не на то, что указано в рекламе. Важно ознакомиться с проектной документацией, в том числе с декларацией, в которой указано финансовое положение застройщика. Наличие декларации можно проверить на сайте Минстроя России.

Защита участников долевого строительства риски и решения 2023

Боликов, А. К. Меры защиты интересов дольщиков по договорам долевого участия: особенности и основные проблемы / А. К. Боликов. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2021. — № 43 (385). — С. 91-93. — URL: https://moluch.ru/archive/385/84782/ (дата обращения: 01.12.2022).

В настоящей статье рассматривается специфика механизма защиты интересов дольщиков по договорам долевого участия в случаях неисполнения застройщиками принятых на себя обязательств. Анализируются достоинства и недостатки существующей системы мер защиты, а также предложены пути ее совершенствования.

1. Задайте вопрос через через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию: Вся РФ — 8(800)302-58-65

Ключевые слова: участник долевого строительства, строительство, недвижимость, договор, защита, гражданское право.

This article discusses the specifics of the mechanism for protecting the interests of equity holders under equity participation agreements in cases of non-fulfillment by developers of their obligations. The author analyzes the advantages and disadvantages of the existing system of protection measures and suggests ways to improve it.

Keywords : participant in shared-equity construction, construction, real estate, contract, protection, civil law.

Договорные отношения, которые возникают между дольщиками и застройщиками, предполагают наличие гражданско-правовой ответственности за ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств.

Однако если же основная часть обязательств выполняется дольщиками сразу после подписания договора долевого участия, то выполнение обязательств застройщика растягивается на довольно длительный срок.

Случаются и такие ситуации, в которых невыполнение обязательств застройщиком, не всегда приводит к тому, что он понесет за это ответственность.

В связи с этим предусмотрены законодательные меры защиты участников долевого строительства.

Самая главная обязанность застройщика — это построить объект недвижимости качественно и в указанный в договоре срок. Между тем, выполнение указанной обязанности, предполагает исполнение и иных, более мелких обязанностей, например, выполнение строительных и отделочных работ, ввести дом в эксплуатацию и проч.

Застройщики нередко пытаются уклониться от еще одной своей обязанности.

Мы говорим о ситуациях, когда при передаче покупателю недвижимости оказывается, что площадь помещения оказывается меньше, чем предполагалось и застройщик отказывается возвращать денежные средства, соразмерные количеству и стоимости отсутствующих квадратных метров. Между тем, бывают и иные ситуации, когда площадь оказывается больше и застройщик отказывается передавать недвижимость, требуя доплаты.

Заключая договор долевого участия, покупатель выплачивает денежные средства, а застройщик предоставляет определенные гарантии, которые будут свидетельствовать о том, что жилое помещение будет достроено и в дальнейшем перейдет в собственность дольщика.

Главный документ, который защищает имущественные права дольщика — это Федеральный закон от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [1].

В данном документе содержатся все особенности, связанные с ситуациями, когда у застройщиков возникают проблемы с продолжением строительства. В том числе и методы проверки финансовой состоятельности застройщика.

Следует заметить, что разного рода проблемы, которые могут воспрепятствовать застройщику завершить работу и сдать дом, появляются на в разных этапах строительства. В связи с этим перед государством стоит задача обеспечить дольщиков жильем.

Одним из важных механизмов, способствующих разрешению сложностей, возникающих с финансированием строительства, является страхование гражданской ответственности.

По своей сути данный способ реализуется посредством оформления страхового полиса, где страховым случаем выступает невозможность завершения строительства застройщиком. Если наступает данный страховой случай, заканчивать строительство должна страховая фирма.

Вначале такое страхование было добровольным, потом на определенное время стало обязательным. Однако, как показала практика, этот механизм не стал успешным способом защиты интересов дольщиков, так как застройщики не были заинтересованы в том, чтобы цены на их недвижимость были высокими, поскольку существовали риски снижения конкурентной привлекательности недвижимости [5].

В свою очередь, под ударом оказывались и страховые компании, которые были обязаны покрывать огромные выплаты страховыми взносами (что практически не представлялось возможным). Так, страхование вновь стало добровольным.

На смену данного способа защиты, который, как стоит заметить, не обладал особой эффективностью, пришло создание компенсационного фонда.

Именно данный фонд в настоящее время является гарантом финансового обеспечения строительства и возмещения убытков, которые несут дольщики из-за неисполнения застройщиками своих обязательств.

Так, каждая компания-застройщик должна отчислять в данный фонд 1,2 % от стоимости объекта согласно заключенному договору долевого участия.

Благодаря средствам компенсационного фонда строительство проблемных объектов недвижимости может быть завершено.

Средства, накопленные данным фондом, должны использоваться только для выплат компенсаций обманутым дольщика, а также для финансирования завершения строительства. На иные цели средства этого фонда расходоваться не могут.

• Безусловно, нельзя недооценивать значение этого фонда. Ведь его учреждение позволило гражданам, которые либо уже вложились в долевое строительство, либо которые собираются это сделать, чувствовать себя увереннее, поскольку:
• 1) Теперь появилась реальная возможность в случае банкротства застройщика, что строительство дома завершится, и он будет сдан;
• 2) Гораздо понятнее и проще стал процесс компенсационных выплат дольщиков (в сравнении со страхованием);
• 3) Управление данным фондом осуществляет государственная структура.
• В настоящее время фонд имеет возможность финансировать достройку и тез домов, по которым отчисления не производились.
• Таким образом, следует отметить, что фонд защиты прав дольщиков обладает положительными свойствами, ведь он помогает гражданам получить в собственность жилье, даже в тех случаях, когда у застройщиков возникают те или иные трудности.

Между тем, как представляется, большинство изменений, вносимых в законодательство, касающихся мер защиты дольщиков, предполагают активное участие государства [3]. Это же касается и учреждения компенсационного фонда.

Именно государство регулирует его деятельность по вполне объективным причинам — частные и иные структуры не могли справиться с ситуациями, в которых банкротство застройщика приводило к невозможности завершения строительства.

Так, по нашему мнению, система мер защиты еще долгое время будет тяготеть к участию государства в контролировании некоторых вопросов. Исправить это может только коренное изменение механизма защиты и его полная перестройка.

С целью обезопасить дольщиков от возможных проблем, связанных со строительством недвижимости, существует механизм проверки застройщиков на оценку возможности их допуска к строительству тех или иных объектов.

Подобного рода законодательные гарантии регламентируют необходимость наращивания уставного капитала пропорционально стоимости жилья, которое собирается строить застройщик, переводить системы оплаты на использование эскроу-счетов, а также оформлять все необходимые документы на начальном этапе строительства надлежащим образом до момента привлечения сторонних средств.

С 2017 года действует Единый реестр застройщиков, который содержит систематизированный перечень юридических лиц, являющихся застройщиками. Все сведения, находящиеся в данном реестре, общедоступны и размещены на официальном сайте федерального органа исполнительной власти. Эта мера, бесспорно, повышает уровень информативности дольщиков.

В некоторых ситуациях защита прав дольщиков может быть осуществлена только в суде, поскольку передача прав на недвижимость выступает гражданско-правовой сделкой.

Таким образом, только суд может принять соответствующее решение при возникновении спорных моментов и применить санкции в отношении стороны, которая нарушила обязательство [4].

Здесь идет речь о денежных выплатах — неустойках, связанных с нарушением сроков сдачи жилья, а также качественных параметрах — возмещение морального ущерба, который понес дольщик из-за своих материальных и моральных потерь.

Подводя итоги написанному, отметим, что институт долевого строительства — это особый гражданско-правовой институт, так как он регулирует отношения, связанные с приобретением гражданами жилья в свою собственность.

Именно поэтому так важна правильно разработанная система защиты интересов лиц, которые вкладываются в покупку недвижимости.

Между тем, эти и другие законодательные изменения, которые были внесены в нормативные акты, не решают всех существующих проблем в рассматриваемой сфере отношений.

Представляется, что необходима разработка существенно новых способов и схем, которые способны урегулировать все вопросы, связанные с мерами защиты дольщиков. Это могло бы помочь также защитить интересы и будущих покупателей жилья и разрешить проблемы людей, которые уже пострадали от того, что финансово-строительные схемы не до конца проработаны.

Особенности передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства в 2023 году

Правительство продолжает защищать строительную отрасль за счет дольщиков.До июня 2023 года дольщики будут принимать построенные квартиры по новым правилам.

Одно из основных изменений — теперь положения закона о защите прав потребителей не могут применяться к дольщикам.Постановление правительства вступило в силу 25 марта и изначально должно было действовать до конца года.

https://www.youtube.com/watch?v=EmMOeEaTfvg\u0026pp=YAHIAQHwAQE%3D

В конце сентября правительство продлило сроки действия всех новых правил, по которым должны приниматься квартиры. И теперь измененные правила будут действовать не до 31 декабря 2022, а до 30 июня 2023 года. Новых «послаблений» правительство не установило.

Я выделю те пункты, что, на мой взгляд, сильно отличаются от старых правил и действительно скажутся на дольщиках.

КРИТИЧНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ

Недостатки разделили на существенные и несущественные

Как было. Если дольщик замечал недостатки, он мог не подписывать акт приема-передачи квартиры и требовать от застройщика устранить их. Было не важно, что это за недостатки: плесень на стенах или небольшие неровности пола. Если они есть — все, акт можно не подписывать. Прав дольщик или не прав, доказывал застройщик.

Как теперь. Недостатки разделили на существенные и несущественные. И от этого зависит, как с ними работают дальше и можно ли не подписывать акт.

Главный вопрос, что считать существенным недостатком. Это должен решить эксперт, которого стороны совместно привлекут для экспертизы. Взять любого эксперта со стороны не получится. Это должен быть человек, который отвечает нескольким требованиям:1.

Он есть в Национальном реестре специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования или в Национальном реестре специалистов в области строительства.2. Он работает по трудовому договору у ИП или компании — членов соответствующей саморегулируемой организации.Работу специалиста оплатит дольщик.

В случае если специалист подтвердил недостатки, эту сумму застройщик должен будет компенсировать.По сути, теперь, если дольщик и застройщик не могут сойтись в том, существенный недостаток или нет, они обязаны привлечь эксперта.

Но постановление никак не раскрывает, какие недостатки считаются существенными, поэтому получается, что при любых разногласиях надо нанимать эксперта.

КРИТИЧНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ

Если недостаток признали несущественным, его будут исправлять после подписания акта

Как раньше. Если у дольщика были замечания к квартире, он указывал их в акте осмотра. И дальше застройщик должен был их устранить в кратчайшие сроки, но не дольше 45 дней. И только после этого подписывался акт приема-передачи квартиры.

У застройщиков был стимул как можно быстрее передать квартиру дольщику: если вовремя этого не сделать, в какой-то момент начинала течь просрочка и застройщику могли начислить за это неустойку.

Чтобы этого избежать, застройщики старались быстрее исправлять недостатки или компенсировали дольщику такие недостатки деньгами.

Как теперь.

Если дольщик нашел в квартире несущественные недостатки, он все равно подписывает акт приема-передачи и просто указывает недостатки в акте. Застройщик должен их безвозмездно устранить за 60 календарных дней.

У дольщика есть право не подписывать акт приема-передачи, только если есть существенные недостатки. Такие недостатки застройщик должен устранить тоже за 60 календарных дней.

КРИТИЧНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ

Привлекать экспертов может только застройщик

Как было. Дольщик мог привлечь на приемку квартиры любого эксперта по своему выбору, и выводы этого эксперта застройщик так или иначе вынужден был учитывать. Иногда дольщики даже скидывались на приемщика, чтобы он нашел максимум недостатков во всех квартирах.

Как теперь. Эксперта может привлечь только сам застройщик, но по согласованию с дольщиком и в определенные сроки. Как быть, если застройщик уклоняется от найма эксперта или дольщик не согласен с предложенной кандидатурой, в постановлении не сказано.

Допустим, стороны не сошлись во мнениях о недостатках квартиры и застройщик позвал эксперта. Согласно документу дата осмотра квартиры со специалистом должна быть назначена в течение пяти дней с момента возникновения разногласий. При этом эксперт может прийти не ранее чем через три рабочих дня с момента, как обговорили дату.

https://www.youtube.com/watch?v=telyu9S0Vww\u0026pp=ygVv0JfQsNGJ0LjRgtCwINGD0YfQsNGB0YLQvdC40LrQvtCyINC00L7Qu9C10LLQvtCz0L4g0YHRgtGA0L7QuNGC0LXQu9GM0YHRgtCy0LAg0YDQuNGB0LrQuCDQuCDRgNC10YjQtdC90LjRjyAyMDIz

Как найти подходящего специалиста за такой короткий срок, чтобы уже через пять дней определить дату осмотра, заключить договор и оплатить услуги, — в постановлении написать забыли. Как и о последствиях, если стороны в эти сроки не уложатся.

Дольщик не может поручить эксперту действовать от его имени, чтобы сам дольщик не приходил на повторный осмотр, а обязан участвовать в осмотре вместе со всеми. А затем в течение трех дней после осмотра он должен составить акт осмотра в произвольной форме и отправить его застройщику.

• Что должно быть в акте:
• КРИТИЧНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ
• Дольщики не могут сразу идти в суд и должны ждать действий застройщика

1. Дата осмотра.2. Фамилия, имя и отчество специалиста, а также сведения о его квалификации.3.

Информация о том, есть или нет нарушения по качеству объекта долевого строительства.4. Зачем это нужно, совершенно неясно, но лучше этот пункт не игнорировать.

Как было.

Если дольщик при осмотре находил недостатки и хотел самостоятельно устранить их, он мог получить деньги на это от застройщика: дольщик подавал иск в суд и чаще всего выигрывал. Таким образом, у дольщиков была возможность не ждать, когда застройщик придет и исправит недостатки, а сделать все самим и получить компенсацию.

Как теперь. Дольщик должен дождаться, пока застройщик придет и все исправит. И только потом у него есть право пойти в суд. Фактически дольщика лишили права на судебную защиту, если он не дал застройщику возможности самому исправить недостатки.

Здесь открывается широкое поле для злоупотреблений со стороны застройщика, который может составить акт о том, что он пришел исправлять недостатки, а дольщик его не пустил.Настоятельно советую, если вы нашли недостатки и ждете, что застройщик все исправит, фиксировать в письменном виде дату и время будущего визита застройщика.

Сложно сказать, как будет выглядеть процесс доказывания своей добросовестности в суде. Но подозреваю, придется доказывать, что застройщик злоупотреблял своим правом и уклонялся от исправления недостатков. Впрочем, и застройщику надо будет доказывать обратное. Бремя доказательства, что стороны действовали добросовестно, лежит на обеих сторонах.

1. КРИТИЧНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ
2. Застройщик не обязан сразу компенсировать расходы за недостатки
3. Как было. При выявленных недостатках дольщик по своему выбору мог потребовать:

1. безвозмездно устранить недостатки;2. уменьшить стоимость квартиры соразмерно проблемам;3.

компенсировать расходы, чтобы он сам мог устранить эти недостатки.

Как теперь. Изначально дольщик может потребовать только одно: безвозмездно устранить недостатки — как существенные, так и несущественные.

И только если застройщик не уложится в отведенные 60 дней или откажется устранять проблемы, у дольщика появляются варианты дальнейших действий — все те, что раньше были сразу.

Срок для застройщика, чтобы он удовлетворил денежное требование дольщика, — 10 рабочих дней с момента, как он получил требование.При этом, если недостаток серьезный и жилье непригодно для проживания, дольщик может требовать только безвозмездно все исправить или сразу расторгнуть договор и забрать деньги.

Компенсаций расходов на первом этапе споров с застройщиком больше нет.

• То есть вариантов только три:
• КРИТИЧНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ
• Дольщиков вывели из-под действия закона о защите прав потребителей

1. Дольщик принимает квартиру с несущественными недостатками, и застройщик их устраняет.2.

Недостатки существенные, дольщик не принимает квартиру, и застройщик их устраняет.3. Дольщик отказывается от договора.Поскольку цены на квартиры выросли, вряд ли кто-то будет рад получить назад изначальную сумму договора — даже с учетом процентов за пользование чужими деньгами за весь период строительства. Проценты считают по ключевой ставке.

Купить на эти деньги равнозначное жилье все равно не получится. А значит, придется ждать, пока застройщик все исправит.

Как было. Суды часто применяли к отношениям застройщиков и дольщиков закон о защите прав потребителей, то есть те же правила, как если бы покупали не квартиру, а бытовую технику или мебель.

По этому закону, если застройщик уклонялся от исполнения своих обязанностей, дольщики могли взыскать с него огромные компенсации.

Так, за просрочку сдачи квартиры дольщик мог потребовать в суде неустойку, процент за пользование чужими средствами, 50% от неустойки в качестве штрафа за отказ выполнить требования в добровольном порядке, а еще моральный ущерб. За просрочку на три месяца дольщик по закону о защите прав потребителей мог легко взыскать с застройщика 100 000 Р.

Как теперь. К отношениям дольщика и застройщика применяется исключительно закон о долевом участии в строительстве. А значит, взыскать деньги по закону о защите прав потребителей теперь невозможно.

Осталась только неустойка, которая предусмотрена законом о долевом участии в строительстве, — 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Как при этом суды будут считать неустойки, если застройщик уклоняется от устранения недостатков, — неясно. В законе о долевом строительстве для этого нет отдельных правил. Ранее судебная практика опиралась именно на закон о защите прав потребителей.

КРИТИЧНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ

Каждой квартире могут установить индивидуальные сроки передачи

Как было. У всех дольщиков в ДДУ был один и тот же срок передачи квартир. Если застройщик хотел его перенести, он должен был внести изменения в проектную декларацию.

Как теперь. У каждой квартиры может быть свой срок передачи. Вносить изменения в проектную декларацию застройщику больше не нужно.

Это правило действует, только если дом уже введен в эксплуатацию, а еще застройщик не имеет права переносить сроки передачи квартиры в одностороннем порядке. Дольщик может согласиться на это или нет.

Источник: Т-Ж

Защита дольщиков при долевом строительстве в 2023 году

Участие в долевом строительстве зачастую связано с рисками, однако привлекательная цена квартир на стадии строительства делает такой вид сделок наиболее привлекательными для покупателей.

Защита дольщиков при долевом строительстве в 2023 году имеет уже достаточное количество действенных механизмов по сравнению в периодом 3-5 летней давности.

Какие способы защиты участников долевого строительства предусмотрены действующим законодательством и как минимизировать риски при заключении ДДУ мы расскажем в нашей статье.

Защита дольщиков при долевом строительстве

• Закон № 214-ФЗ, регулирующий отношения между застройщиком и дольщиками не раз претерпевал изменения, которые в большинстве своем были направлены на защиту прав участников долевого строительства.

• Причиной таких изменений стали возрастающие случаи обмана дольщиков со стороны недобросовестных застройщиков.
• Принятые в течение нескольких лет и действующие на сегодняшний момент нововведения ужесточили требования, предъявляемые к застройщикам и их деятельности, а также внедрили механизмы, позволяющие защитить участников долевого строительства от мошеннических действий.

По закону

Действующее законодательство не только устанавливает права и обязанности сторон договора долевого участия в строительстве, порядок совершения сделок, но и требования, способствующие защите прав и интересов граждан, приобретаемых недвижимое имущество на стадии строительства.

Так законом № 241-ФЗ предусмотрены следующие гарантии для дольщиков:

1. Требования к организации – застройщику. Пункт 2 статьи 3 закона содержит полный перечень требований, которым должен соответствовать застройщик, чтобы иметь право привлекать средства участников долевого строительства:

• иметь проектную документацию и положительное экспертное заключение;
• собственные финансовые ресурсы в размере не менее 10 % от стоимости строительства в соответствии с проектом;
• отсутствие обязательств по кредитам (за исключением целевых займов на строительство);
• не участвует в исполнении обязательств третьих лиц;
• в отношении него не проводится процедура ликвидации или банкротства, приостановления деятельности;
• не состоит в реестре недобросовестных поставщиков;
• отсутствует задолженность по налогам, сборам, обязательным платежам;
• минимальный размер уставного капитала должен соответствовать установленному требованию в зависимости от общей площади строящихся объектов недвижимости.

1. Открытие эскроу-счетов. На каждого дольщика открывается счет, куда поступают платежи по ДДУ. При этом застройщик не сможет воспользоваться этими деньгами до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию. Строительство он должен осуществлять за счет собственных средств и заемных средств банка. В случае банкротства застройщика денежные средства, поступившие на счет, возвращаются гражданину в полном объеме.
2. Информационная открытость. Компания-застройщик обязана размещать информацию об осуществляемой ею деятельности в Единой информационной системе жилищного строительства. Все действия застройщиков должны быть максимально прозрачны. За уклонение от исполнения данного требования предусмотрена административная ответственность.

Не все строительные компании могут соответствовать установленным требованиям, что неизбежно приводит к сокращению числа застройщиков. На рынке остаются наиболее опытные и надежные организации, что также является дополнительной гарантией для дольщиков.

Страхование

Обязательное страхование ответственности застройщика было предусмотрено законодательством в 2014 году.

Застройщик имел право выбрать один из трех способов страхования, однако реализация такого механизма защиты дольщиков на практике оказалась весьма затруднительной и не принесла ожидаемых результатов.

В связи с чем обязательное страхование было отменено, но сохранена возможность добровольно застраховать свою ответственность.

На смену неэффективному способу защиты прав участников долевого строительства пришло создание компенсационного фонда, который выступает гарантом финансового обеспечения строительства, а также возмещения убытков обманутым дольщикам.

Каждая организация-застройщик обязана отчислять в компенсационный фонд 1,2 % от стоимости объекта в соответствии с заключенным ДДУ. За счет средств компенсационного фонда также может производиться завершение строительства проблемных объектов недвижимости.

Справка! Создание компенсационного фонда призвано защищать права не только новых дольщиков, но и тех, кто уже пострадал от действий недобросовестных застройщиков.

По договору

Юридически грамотно составленный договор долевого участия в строительстве является одним из существенных способов защиты прав граждан. Однако многие дольщики не вникают в его содержание в связи со сложностью формулировок и юридических терминов, давая застройщикам возможность внести пункты, обеспечивающие лишь его интересы.

Для обеспечения безопасности заключения следки необходимо внимательно изучать содержание договора.

Так, особое внимание необходимо обращать на наличие в договоре следующих пунктов:

• описание объекта долевого строительства согласно проектной документации (характеристики объекта, указанные в договоре должны строго соответствовать проектной документации);
• указание сроков введения дома в эксплуатацию, а также передачи квартир участникам строительства;
• информация о полной стоимости объекта, порядке и сроках оплаты;
• обязанность застройщика обеспечивать открытый доступ к информации о ходе строительных работ;
• сведения о гарантийном сроке на построенный объект недвижимости;
• ответственность участников договора при неисполнении указанных в нем обязательств.

Договор долевого участия в строительстве должен в обязательном порядке пройти государственную регистрацию в Росреестре, что исключает возможность повторной продажи одного и того же объекта другим дольщикам.

Взыскание неустойки и возврат денег

Требование о взыскании неустойки дольщик вправе предъявить если застройщик не передал ему квартиру в установленный договором срок или построенный объект недвижимости не соответствует документации и нарушения не устранены застройщиком в отведенные для этого сроки.

В досудебном порядке взыскание неустойки производится путем направления в адрес застройщика претензии, содержащей информации о нарушении условий договора. Претензию можно передать лично, но при этом необходимо сделать ее копию и поставить отметку о вручении застройщику либо его представителю.

При направлении претензии по почте (заказным письмом с уведомлением) необходимо удостовериться в правильности адреса организации-застройщика. Информация об адресе застройщика содержится в реквизитах ДДУ, однако лучше проверить данную информацию и заказать актуальную выписку из ЕГРЮЛ.

Если застройщик не пожелает исполнить требования другой стороны добровольно, то следующим шагом будет обращение в суд.

Внимание! В судебном порядке дольщик может также взыскать с застройщика моральный ущерб либо материальный ущерб, который он понес в связи с несвоевременным исполнением обязательств со стороны застройщика (например, аренда жилого помещения).

Как снизить риски?

Наиболее существенным критерием оценки риска при заключении ДДУ является благонадежность строительной компании, поэтому проверка «юридической чистоты» сделки в этом случае начинается с соответствия застройщика и имеющихся у него документов требованиям законодательства.

Организация-застройщик должна предоставить следующие сведения:

• проектная декларация (содержит информацию об объекте строительства и о других объектах, построенных за последние 3 года, а также о финансовом состоянии организации) и экспертное заключение по ней;
• разрешение на строительство;
• сведения о регистрации в ЕГРЮЛ;
• информация о стоимости квадратного метра (слишком низкая стоимость может быть предвестником банкротства компании);
• основания использования земельного участка для строительства.

Указанные сведения компания должна предоставить по первому требованию клиента. Отсутствие каких-либо документов или отказ их предоставить будет является поводом для отказа от сотрудничества с такой организацией.

Кроме того, стоит обратить внимание на сам договор, который организация предлагает заключить. Это должен быть только договор долевого участия в строительстве и никакой другой, подменяющий его по смыслу.

Только тщательное изучение документов в отношении застройщика может гарантировать снижение рисков для покупателя строящегося объекта.

Заключение

Подводя итоги отметим следующее:

1. Организация-застройщик должна соответствовать установленным законом требованиям.
2. Платежи дольщиков по ДДУ зачисляются на специальные счета-эскроу, гарантирующие сохранность средств до введения дома в эксплуатацию.
3. Договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной государственной регистрации.
4. Взыскание неустойки с застройщика осуществляется в претензионном или судебном порядке.

Нюансов при заключение ДДУ, о которых следует знать гражданину, планирующему приобрести объект недвижимости на стадии строительства, очень много. Однако разобраться во всех юридических тонкостях и вовремя заметить о оценить риски не всегда под силу не опытному человеку. В таких делах помощь юриста неоценима, ведь цена риска слишком высока.