Правила

Заключение брачного договора для перехода права собственности на недвижимость 2023

Что можно предусмотреть при составлении брачного договора, а чего нельзя — «РБК-Недвижимость» разбирается вместе с юристами, специализирующимися на недвижимости

Заключение брачного договора для перехода права собственности на недвижимость 2023

Andrii Yalanskyi/shutterstock

Принято считать, что брачный договор гарантирует супругам соблюдение их интересов в случае развода.

Но эта защита не стопроцентна: в России действует норма, по которой одного из супругов нельзя оставлять при разводе в «крайне неблагоприятном положении».

Разбираемся вместе с юристами, что понимается под таким положением, как правильно составить брачный договор и чего в нем нельзя указывать. Образец брачного договора можно скачать по ссылке внутри статьи.

1. Что такое брачный договор?

Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее их имущественные права и обязанности в браке и в случае его расторжения. Договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (ст. 40-41 Семейного кодекса РФ)

«Брачный договор могут заключить не только супруги в браке, но и лица, которые только готовятся вступить в брак, до его регистрации в органах ЗАГС, однако вступит в силу брачный договор только после регистрации брака.

Если брачующиеся передумают узаконить отношения, брачный договор, даже удостоверенный нотариусом, останется недействительным», — говорит председатель, управляющий партнер МКА «ЮрСити», заместитель председателя Комиссии по социальным и экономическим вопросам Ассоциации юристов России Виктория Шакина.

Брачный договор определяет только имущественные права и обязанности супругов, подчеркнула юрист. Это означает, что:

  • в брачный договор нельзя включить неимущественные права и обязанности — например, обязательство супруга не злоупотреблять алкоголем и соответствующие последствия. Законной силы и защиты судом данное положение не получит: супруг может соблюдать его только добровольно или успешно оспорить его по суду;
  • брачный договор не касается взаимоотношений супругов с детьми: им нельзя урегулировать, с кем из родителей останется проживать ребенок в случае расторжения брака;
  • в брачный договор можно включить все пожелания супругов относительно их имущества, как уже приобретенного в браке, так и будущего, а также при желании и согласии можно включить и добрачное личное имущество каждого из супругов. Под имуществом подразумеваются не только активы — движимое и недвижимое имущество, — но и кредитные обязательства, порядок погашения которых тоже можно включить в брачный договор. Для этого не нужно перечислять конкретные объекты или долги — достаточно указания, например, что долг будет выплачиваться тем супругом, на имя которого взяты взаймы денежные средства, а обремененное имущество перейдет в его собственность.

2. Кто может заключать брачный договор?

«Брачный договор вступает в силу исключительно в браке и регулирует отношения между супругами. Сам договор можно заключить и до брака, но вступает в силу он только с момента заключения официальных отношений», — отмечает юрисконсульт агентства элитной недвижимости Savills в России Антон Ладыгин.

«Наше законодательство не предусматривает такого понятия, как фактические брачные отношения (гражданский брак), поэтому речь идет только о зарегистрированном в органах ЗАГС браке. Если брачный договор заключен, но брак никогда не был зарегистрирован, этот брачный договор не действует», — объясняет руководитель Kalinka Legal Services Мурат Бороков.

Заключение брачного договора для перехода права собственности на недвижимость 2023

Брачный договор определяет только имущественные права и обязанности супругов ( Africa Studio/shutterstock)

3. Чего нельзя указывать в брачном договоре?

Брачным договором не регулируются вопросы личного неимущественного характера. «Например, если муж потолстеет и будет весить 120 кг, жена не может лишить его права собственности на машину по брачному договору: тело не является имуществом в понимании гражданского кодекса, супруг по своему усмотрению распоряжается им», — уточнил Мурат Бороков.

Брачным договором нельзя ограничить или лишить дееспособности и/или правоспособности супруга. «Например, пункт, ограничивающий одного из супругов в праве на обращение в суд, окажется ничтожным, даже если он будет включен в договор.

Или, например, если муж хочет ограничить жену в работе в какой-то области (модельный бизнес, эстрада и пр.

) и брачный договор будет предусматривать запрет на осуществление этой деятельности, то, опять-таки, данный пункт станет ничтожным», — рассказал Бороков.

4. Где нужно регистрировать брачный договор и сколько это стоит?

Брачный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению — в Москве его стоимость составляет 10,5 тыс. руб., говорит Мурат Бороков. Еще по 2 тыс. руб. придется заплатить при указании каждого объекта недвижимости «начиная со второго, но не более 16 тыс. руб.».

«Стоимость брачного договора рассчитывает нотариальная контора в зависимости от утвержденных тарифов. Но, как правило, стоимость будет отличаться от единого тарифа, поскольку нотариусы включают обязательные дополнительные услуги — техническую работу, такую как изготовление копий, распечатку документов и т. д. Подобные услуги могут оцениваться очень существенно», — добавляет Антон Ладыгин.

Образец брачного договора

Заключение брачного договора для перехода права собственности на недвижимость 2023 Заключение брачного договора для перехода права собственности на недвижимость 2023 Заключение брачного договора для перехода права собственности на недвижимость 2023

5. В каких случаях брачный договор не гарантирует сохранения собственности за одним из супругов?

Брачный договор не дает стопроцентную гарантию защиты права собственности — его можно признать недействительным. Об этом, в частности, говорится в ст. 44 Семейного кодекса России.

Отказаться от исполнения брачного договора можно, во-первых, по общим основаниям для признания сделок недействительными. «Не получится с помощью брачного договора уйти от материальной ответственности за какие-либо нарушения.

Если один из супругов совершил преступление, ему присудили выплатить потерпевшему большую сумму денег и он пытается избежать этого с помощью брачного договора, то суд не даст это сделать.

Договор не может нарушать права третьих лиц», — объяснила московский адвокат Наталья Тарасова.

Во-вторых, брачный договор не может ставить одного из супругов в крайне неблагоприятное положение.

«Договор — это соглашение, по которому супруги договариваются о балансе своих имущественных интересов, а не инструмент для того, чтобы записать всю совместно нажитую недвижимость на одного человека без каких-либо последствий.

Каждый подобный случай рассматривается в судебном порядке, и суд определяет, не нарушает ли брачный договор права одного из супругов», — уточнила адвокат Тарасова.

Заключение брачного договора для перехода права собственности на недвижимость 2023

Брачный договор не дает стопроцентную гарантию защиты права собственности — его можно признать недействительным ( gerasimov_foto_174/shutterstock)

6. Что такое «крайне неблагоприятное положение» одного из супругов?

«Крайне неблагоприятное положение» — это самая распространенная причина, по которой оспариваются и признаются недействительными положения брачного договора, отмечают опрошенные «РБК-Недвижимостью» юристы.

«Крайне неблагоприятным положением» российская судебная практика признает практически любое отклонение от того, что было бы, если бы применялся законный режим, который нам говорит: «50/50 — у каждого супруга». То есть независимо от того, работал супруг или не работал, имел доход или нет, чаще всего, с точки зрения суда, у него есть право на равную долю в общем супружеском имуществе», — говорит Мурат Бороков.

Эксперт объяснил эту сложившуюся судебную практику на примере: «Бизнесмен договаривается с супругой и указывает в брачном договоре, что в течение брака и в течение 20 лет после его расторжения она получает в качестве ежемесячного пособия €10 тыс.

После расторжения брака возникает вопрос: как делить имущество? В договоре написано: «Жена получает ежемесячно €10 тыс.». Но жена говорит: «Нет, это меньше, чем если бы между нами действовал законный режим раздела имущества супругов».

И вот тут суды часто принимают сторону супруги и говорят: «Да, это условие ставит супругу в крайне неблагоприятное положение, мы должны признать этот брачный договор недействительным».

«В целом брачный договор — маловостребованная вещь в России. В том числе и потому, что существует такое положение», — резюмирует Бороков.

7. В каких случаях брачный договор может помочь?

С брачными договорами при сделках с жильем чаще всего сталкиваются агентства элитной недвижимости. «При продаже недвижимости необходимо предоставлять либо согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества, либо заявление о том, что человек не состоит в браке.

Многие вместо согласия предоставляют на сделку брачный договор.

Далее именно брачный договор подается в Росреестр, чтобы государственные регистраторы могли проверить, действительно ли имущество принадлежит тому или иному супругу, действительно ли этот вопрос в брачном договоре урегулирован и не нужно ли получать дополнительное согласие супругов», — рассказал юрисконсульт агентства Savills.

Брачный договор востребован у предпринимателей — им пользуются, чтобы компании работали без вторжения извне. «Например, это позволяет отчуждать доли в компании без предварительного получения нотариально удостоверенного согласия супруги или супруга.

Один из супругов, задекларировав, что все имущество, купленное на его имя, является его персональной собственностью, самостоятельно занимается бизнесом, не привлекая другого, который и не знает, какие операции проводит компания», — подытожил Мурат Бороков.

8. Как быть, если у супругов есть ипотека или кредиты?

Важный нюанс: о заключении брачного договора супругам необходимо уведомить всех своих кредиторов (ст. 46 Семейного кодекса РФ).

«В противном случае супруг потеряет право ссылаться на положения брачного договора и будет вынужден отвечать по обязательствам так, как будто брачного договора не было вовсе.

То есть, например, кредитор сможет взыскать долг одного супруга с обоих при определенных обстоятельствах», — объясняет Виктория Шакина.

«Важно помнить, что брачный договор — это не вариант ухода от возвращения долгов.

Кредитор супруга-должника вправе требовать изменения условий или расторжения заключенного между ними договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами — заключением брачного договора.

Например, кредитор вправе потребовать досрочного возврата займа на том основании, что появился брачный договор и размер имущества должника уменьшился», — уточняет юрист.

То же самое относится и к заключению брачного договора при ипотеке. «При оформлении ипотеки в браке обязательно согласие обоих супругов, даже если один из них не планирует погашать кредит.

Если кто-то из пары против кредита, то заключение брачного договора позволяет закрепить и недвижимость, и кредит по ипотеке за одним из супругов. Такая мера может потребоваться и в случае, если у одного из супругов плохая кредитная история, поэтому банк не дает ипотеку на двоих», — пояснила Шакина.

По ее словам, брачный договор позволит оформить ипотеку на того, чьи доходы и кредитная история будут оцениваться банком лучше.

Безусловно, брачный договор дает возможность супругам совместно решить, что кому будет принадлежать и кто за какой кредит будет платить, подчеркнула юрист. Она отметила, что заключить брачный договор можно и до оформления ипотеки и заранее установить в нем:

  • кем из супругов и на чьи средства (может быть, личные добрачные) будет вноситься первый платеж;
  • кто будет вносить платежи по кредиту в период брака;
  • как определяются доли супругов в приобретенной недвижимости;
  • какую компенсацию нужно выплатить супругу при его отказе от доли в недвижимости;
  • порядок раздела недвижимости и кредита по ипотеке в случае развода.

«Если супруги хотят заключить брачный договор в отношении недвижимости и ипотеки, которая уже оформлена на одного из них как в браке, так и до брака, необходимо обязательно уведомить кредитора — банк — о заключении брачного договора и иметь в виду, что кредитор супруга-должника получит право требовать изменения условий или расторжения заключенного между ними договора, если платежеспособность должника и состав его активов существенно изменился», — резюмировала Шакина.

Покажите брачный договор юристу

Обычно нотариусы предлагают семейным парам подписать шаблонные брачные договоры. Отказываются включать в них условия об имущественных последствиях недостойного поведения супруга. Не предупреждают о рисках, в отличие от юристов. Но только взгляните, о чем просто необходимо узнать до подписания договора…

Заключение брачного договора для перехода права собственности на недвижимость 2023

По российским законам супруги не обязаны советоваться с юристом перед заключением брачного договора. Для сравнения: по английскому праву юридическая консультация обязательна, причем у каждого супруга юрист должен быть свой.

В нашей стране семейные пары обычно сразу обращаются к нотариусу, который составляет проект брачного договора и разъясняет правовые последствия. Правда, разъяснения ограничиваются стандартными формулировками и уточнением воли сторон. А спустя пару лет один из супругов оспаривает брачный договор, повторяя в суде: «Я же не то имел в виду».

Читайте также:  Очередность платежа по алиментам в 2023 году

Не все могут ответить на вопрос, зачем оформлять брачный договор. Хотя, по данным Федеральной нотариальной палаты, количество таких договоров с каждым годом только увеличивается: в 2016 г. – 72 тысячи, а в 2021 г. – 148,3 тысячи.

Чаще брачные договоры заключают:

  • при вступлении в повторный брак, когда уже есть опыт раздела общего имущества после развода и нет желания снова ввязываться в судебные разбирательства;
  • перед разводом, если нет разногласий;
  • при покупке недвижимости в ипотеку по требованию банка;
  • при переезде в другую страну или наличии у одного из супругов иностранного гражданства – для разрешения противоречий в правовом регулировании;
  • для защиты активов от притязаний кредиторов;
  • при наследственном планировании, чтобы определить, какое имущество войдет в состав наследства, и предотвратить выдел супружеских долей (такая доля равна половине общего имущества супругов и после смерти одного из них остается у пережившего супруга, а не распределяется между наследниками).

Брачный договор: чего в нем быть не должно?Если супруги переезжают в другую страну, планируют развод или передачу имущества преемникам, брачный договор может существенно упростить жизнь. Но до его заключения надо разобраться, какие условия об имуществе, правах и обязанностях супругов в него можно включить, а какие – нет

В любом случае, заключая брачный договор, супруги хотят закрыть свои потребности. А для этого не подойдет шаблонный документ, который обычно предлагают нотариусы.

По брачному договору супруги могут передавать имущество друг другу вне зависимости от того, приобретено оно до брака или после его регистрации, получено в дар или по наследству. Причем налоги в таком случае платить не надо.

Например, в договоре будущие супруги могут определить судьбу имущества, которое приобрели до свадьбы. Можно установить, что это имущество должно считаться общим с даты регистрации брака и в случае развода делится пополам. Без договора все, что приобретено до брака, принадлежит тому, на чье имя зарегистрировано право собственности (если не доказать иное в суде).

При работе с брачным договором юрист спросит, на что супруги рассчитывают в случае развода, ухода одного из них из жизни, предъявления кредиторами требований или наступления любого другого неблагоприятного события. На основе ответов супругов и будут сформулированы положения договора.

Если супруги не заключили брачный договор, действует законный режим имущества: все нажитое в браке является общим имуществом супругов, их доли признаются равными.

Поэтому в договор часто включают условие о режиме раздельной собственности: имущество принадлежит тому супругу, на чье имя зарегистрировано право собственности, независимо от момента приобретения и источника денежных средств, за счет которых оно оплачено.

Условие это кажется простым и понятным. Вам тоже? А вы задумайтесь, что означает такая формулировка.

В России у супругов нет обязанности раскрывать имущество, которое было у них на момент заключения брачного договора. Для сравнения: по английскому праву супруги сделать это обязаны.

А если супруг предоставит неточную информацию, его могут привлечь к ответственности. К тому же по нашим законам в брачном договоре необязательно упоминать все активы, находящиеся в собственности.

Можно определить судьбу лишь части имущества, например квартиры, машины и т.д.

Теперь представим, что жена не знает о бизнесе мужа и покупке недвижимости после свадьбы – свою деловую жизнь он решил сохранить в тайне. Муж предлагает заключить брачный договор с условием о режиме раздельной собственности, и жена подписывает его.

А потом возникает спор: «Если бы я знала, что он решил приобрести долю в компании, что он купил дом, что у нас будет пять детей и я не смогу работать, – я бы никогда не подписала такой договор».

Оно и понятно, без брачного договора жена могла бы претендовать на половину всего имущества, нажитого в браке, в том числе оформленного на мужа.

Публичные реестры не всегда содержат полную и достоверную информацию об имуществе, а некоторые сведения и вовсе не доступны. Поэтому юристы используют иные механизмы защиты.

  • Защита прав слабой стороны договора: в брачный договор включают заверения и указывают, что если хотя бы одно из них окажется недостоверным, то договор может быть признан недействительным по требованию заинтересованной стороны.
  • Защита прав обеспеченного супруга, не желающего делить свои активы: за вторым супругом закрепляют право на получение содержания от первого на определенных условиях. В этом случае необеспеченный супруг не сможет добиться признания брачного договора недействительным.

В брачный договор умещаются почти все жизненные сценарии.

Например, можно не просто передать акции одному супругу, закрепив за другим право на получение дивидендов или сохранив в их отношении законный режим имущества, но и определить участие супругов в доходах друг друга.

Допустим, один получает доходы от предпринимательской или инвестиционной деятельности, управления портфелем ценных бумаг, сдачи внаем квартиры, а второй – компенсацию в виде процента от таких доходов.

Супруги могут договориться о материальной поддержке друг друга в разных жизненных ситуациях: при потере работы, инвалидности, болезни, рождении ребенка, на период получения образования, в случае нахождения в браке более 5, 7 или 10 лет, до совершеннолетия ребенка, после развода до вступления супруга в новый брак, пожизненно и т.д. Такие выплаты бывают регулярными и единоразовыми.

Супруги вправе определить, как каждый из них участвует в семейных расходах и что под ними понимается (уплата налогов, оплата ЖКХ, расходы на помощников по дому, отдых, ремонт, лечение, страхование и т.д.).

Можно поставить участие в тратах в зависимость от категории расходов, продолжительности брака, нахождения в декрете или получения одним из супругов доходов в большем размере.

Пара может создать общий фонд, например открыть банковский счет и перечислять на него средства на нужды семьи.

Режим имущества, который сохраняет часть активов в общей собственности, а другую передает в личную или долевую собственность супругов, называется смешанным. Например, по брачному договору квартира остается общей и в случае развода делится пополам, машина принадлежит мужу как личная собственность, а дача – жене.

Сохранение в отношении части имущества режима совместной собственности позволит снизить риск оспаривания брачного договора из-за того, что он ставит одного из супругов в неблагоприятное положение.

А распределение между супругами имущества, близкое к равнозначному, защитит от оспаривания договора кредиторами в рамках банкротства одного из супругов.

Допустим, супруга признали банкротом или привлекли к субсидиарной ответственности, т.е. обязали его погасить долги компании.

Сначала взыскание будет обращено на его личное имущество, полученное до брака, в дар, по наследству и иным безвозмездным сделкам. Если этого не хватит, то взыскание обратят на общее имущество супругов.

Его продадут на торгах, причем скорее по заниженной цене, а потом одну половину вырученной суммы передадут кредиторам, а вторую – другому супругу.

Защитить имущество от притязаний кредиторов поможет брачный договор, если он заключен за три года до банкротства или раньше и предусматривает передачу части имущества семьи в собственность другому супругу.

Именно поэтому при удостоверении брачного договора нотариусы:

  • проверяют сведения в ЕФРСБ, чтобы убедиться, что никто не банкротится;
  • разъясняют, что супруги обязаны уведомить о брачном договоре своих кредиторов.

Нотариусы предупреждают, что если не сообщить кредиторам о брачном договоре, то для них будет действовать законный режим имущества супругов. Значит, взыскание по долгам обратят, как описано выше: сначала – на личное имущество супруга, а при его недостаточности – на совместное.

Однако нотариусы не поясняют: каких кредиторов уведомлять – только имеющихся или еще и будущих; надо ли раскрывать содержание брачного договора. Юрист расскажет, что эти вопросы в законе четко не урегулированы.

Однако изменение правового режима имущества супругов и возможное ухудшение имущественного положения супруга-должника не должны нарушать интересы его кредиторов, в том числе будущих. Их необходимо уведомлять о заключении, изменении и расторжении брачного договора.

В ином случае кредиторы не будут связаны условиями этого договора.

Если брачный договор, устанавливающий режим раздельной собственности, не оформлен, в наследственную массу скончавшегося супруга поступает половина общего имущества независимо от того, на чье имя оно зарегистрировано – наследодателя или пережившего супруга. Вторая половина выделяется пережившему супругу и не подлежит разделу между наследниками.

Последствия тут могут быть такими:

  • трудности при передаче имущества наследникам из-за невозможности определить, какое имущество является личным каждого из супругов. Например, когда после регистрации брака квартира куплена на личные средства жены, унаследованные или вырученные от продажи добрачного имущества;
  • споры между наследниками и пережившим супругом о том, какое имущество было его личным и не подлежало включению в наследственную массу, а какое – общим имуществом супругов;
  • возникновение долевой собственности наследников и пережившего супруга на активы, требующие согласованного управления, что может привести к их обесцениванию или утрате.

Супруги не могут определить в брачном договоре порядок наследования имущества или гарантированно отказаться от своего права на наследство. Но они вправе распределить имущество в этом договоре, а затем составить личное или совместное завещание (если часть имущества останется общей). Такая комбинация снизит риски недопонимания и споров между наследниками.

Чаще брачный договор оспаривается, когда ставит одного из супругов в крайне неблагоприятное положение. Это положение, при котором он утрачивает право собственности на имущество, нажитое супругами в браке, либо лишается существенной части совместно нажитого имущества. Четких критериев такой неблагоприятности нет – суд ее устанавливает, исходя из ситуации семьи.

Вот примеры таких положений:

1. «Все имущество, нажитое в период брака супругами, принадлежит супруге и в случае расторжения брака разделу между супругами не подлежит» либо «В период брака все имущество находится в совместной собственности супругов, а в случае расторжения брака поступает в собственность супруга».

2. «Доля в совместно нажитом имуществе жены составляет 1/20, а мужа – 19/20», либо «Супругу переходят долги и автомобиль, а супруге – остальное имущество», либо «Одному супругу передается в собственность единственное жилье, приобретенное в браке, а другому – вещи, находящиеся в нем».

Формально нотариусы не могут отказать во включении подобных положений в брачный договор, потому что оценку неблагоприятности дает только суд в случае оспаривания договора, чего может не случиться. Однако супруги должны знать о рисках и способах их минимизации, о чем могут рассказать юристы.

Когда активы семейной пары находятся в нескольких странах, у супругов нет общего места жительства или они являются гражданами разных государств – при составлении брачного договора нужно быть максимально внимательными.

Семейный кодекс РФ не разрешает устанавливать в брачном договоре права и обязанности супругов по отношению к ребенку, определять его место жительства в случае развода, устанавливать порядок наследования. Но такие положения могут быть допустимы, если к договору применяется не российское право, а иностранное.

Юрист поможет установить применимое семейное право при наличии условий для его выбора и распространить действие брачного договора на иностранное имущество. Также он проверит требования, которые предъявляются к брачным договорам в выбранной юрисдикции, чтобы исключить риск признания договора ничтожным.

Брачным договором нельзя наложить запрет на супружеские измены, обязать друг друга жить вместе или определить, как часто муж моет посуду и кто из супругов выносит мусор.

Зато можно описать неблагоприятные имущественные последствия при неисполнении обязательств.

Например, при отказе сняться с регистрационного учета и выехать из личной квартиры супруга после развода; при уклонении от подачи документов, необходимых для реализации имущественных прав; при отчуждении общего имущества или выходе из ООО без согласия второго супруга. Также можно указать негативные последствия на случай измены, недостойного поведения, побоев.

А можно установить позитивные обязанности – например, выплатить компенсацию в случае рождения троих общих детей, продолжительности брака более 10 лет и т.д.

Обычно нотариусы категорически против включения нетиповых формулировок в брачный договор. И они не объясняют почему, говорят лишь: «Мы такое не пишем».

Читайте также:  Статья 333. Сопротивление начальнику или принуждение его к нарушению обязанностей военной службы 2023

Хотя чаще супругов интересуют именно эти условия как гарантия честного поведения в браке и основа для доверия друг другу.

В таком случае юрист должен не просто сформулировать нужное положение, но и согласовать его с нотариусом, ведь все равно договор придется нотариально удостоверять.

Нотариусы взимают нотариальный сбор за работу не только технического, но и правового характера при удостоверении брачного договора. Но далеко не всегда разъясняют юридические нюансы и подбирают оптимальные решения для минимизации рисков.

Поэтому и нужны юристы. Они выслушают опасения супругов и предложат сбалансированное решение. Не пренебрегайте юридической консультацией до того, как пойдете к нотариусу заключать брачный договор.

Если у вас остались вопросы, вы можете задать их адвокатам, заполнив форму на нашем сайте. Ответ поступит на указанный вами адрес электронной почты.

фотобанк Freepik/@pikisuperstar

Росреестр информирует: брачный договор и его применение при регистрации прав

Брачный договор может являться дополнительным документом, который необходим для проведения правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию прав, для совершения сделки по распоряжению недвижимостью одним из супругов или же может являться самостоятельным документом–основанием возникновения или прекращения прав.

https://www.youtube.com/watch?v=UD82R-QsZcc\u0026pp=ygWXAdCX0LDQutC70Y7Rh9C10L3QuNC1INCx0YDQsNGH0L3QvtCz0L4g0LTQvtCz0L7QstC-0YDQsCDQtNC70Y8g0L_QtdGA0LXRhdC-0LTQsCDQv9GA0LDQstCwINGB0L7QsdGB0YLQstC10L3QvdC-0YHRgtC4INC90LAg0L3QtdC00LLQuNC20LjQvNC-0YHRgtGMIDIwMjM%3D

Рассмотрим более подробно каждый из случаев.

Необходимость проведения правовой экспертизы, представленных на государственную регистрацию прав документов, установлена Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ (далее — Закон о регистрации).

  • Семейный кодекс РФ устанавливает, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
  • В случае, если по условиям брачного договора недвижимое имущество перешло в раздельную собственность лица, на чье имя оно зарегистрировано, то при совершении сделок супругом с подобным имуществом брачный договор исключает необходимость предоставления нотариально удостоверенного согласия другого супруга, однако брачный договор необходимо будет предоставить в регистрирующий орган.
  • Такие ситуации наиболее распространены при проведении государственной регистрации прав.
  • Теперь рассмотрим случаи, когда брачный договор будет являться документом основанием возникновения или прекращения прав.
  • Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке или в случае его расторжения (статья 40 Семейного кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 41 Семейного кодекса РФ брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака.

Так, в случае, если права на недвижимое имущество ранее были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРН) за одним из супругов, а брачным договором устанавливается режим раздельной собственности на данный объект иного супруга, то право собственности данного супруга подлежит обязательной государственной регистрации в порядке, установленным действующим законодательством.

Вместе с тем, необходимо обратить внимание, что в данном случае возникновение прав иного супруга влечет одновременно и необходимость прекращение прав того супруга, чьи права были зарегистрированы в ЕГРН.

Поскольку государственная регистрация прав носит заявительный характер, это означает, что в указанной ситуации с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган необходимо будет обратиться обоим супругам.

Брачный договор в указанном случае будет являться документом-основанием возникновения и прекращения прав.

В случае установления режима долевой собственности на совместно нажитое имущество будет также применяться процедура прекращения прав, и регистрация нового права долевой собственности, что также предполагает необходимость предоставления в регистрирующий орган совместных заявлений супругов.

На практике часто возникают случаи, когда за государственной регистрацией прекращения прав собственности и регистрацией нового права обращается супруг, к которому по условиям брачного договора перешло в раздельную собственность недвижимое имущество, и на чье имя оно уже было зарегистрировано ранее. Данная процедура повлечет возникновение права раздельной собственности с момента проведения государственной регистрации. Но следует отметить, что, несмотря на это вносить изменения в Единый государственный реестр прав в подобном случае необязательно, но законодательством это не запрещено, и данная процедура уже исключает необходимость в случае отчуждения недвижимого имущества предоставлять на государственную регистрацию прав брачный договор, поскольку он будет являться основанием возникновения права раздельной собственности и будет помещен в дело правоустанавливающих документов.

Обращаем внимание, что брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Можно отметить и то, что супруги могут установить договорный режим как в отношении недвижимого имущества, которое уже имеется у супругов или у одного из них (как было рассмотрено ранее), так и в отношении недвижимого имущества, которые супруги будут приобретать в будущем.

https://www.youtube.com/watch?v=UD82R-QsZcc\u0026pp=YAHIAQE%3D

Если у супругов на момент заключения брачного договора не было в собственности недвижимого имущества, то в случае его приобретения оно приобретает правовой режим (совместной, раздельной или долевой собственности), предусмотренный заключенным брачным соглашением. В этом случае брачный договор будет также являться документом-основанием для государственной регистрации прав наряду с иными правоустанавливающими документами и его необходимо будет представить в регистрирующий орган.

Как переписать квартиру на жену?

У меня в собственности двухкомнатная квартира в Москве. Сейчас из-за апрельских нововведений я думаю переписать ее на жену. Как правильно это сделать, чтобы все учесть и потом не было проблем?

Все зависит от того, как эта квартира стала вашей: на основании чего вы ее приобрели и когда — до регистрации брака или после.

Поскольку вы не указали подробности, я опишу все варианты, а вы выберете подходящий к вашей ситуации. Другие объекты недвижимости — дома, земельные участки — можно переоформить по этим же схемам.

Переоформление квартиры на жену зависит от режима собственности: ваше личное это имущество или совместное с супругой. И выплачен ли кредит банку, если вы брали жилье в ипотеку.

Если недвижимость вам подарили либо вы получили ее в наследство или приватизировали, это ваше личное имущество. Даже если право собственности на жилье возникло, когда вы уже были женаты.

Если квартира приобретена в браке, ваши права на нее будут зависеть от оснований.

Все, что нужно знать о недвижимостиЛучшие статьи о том, как покупать, продавать, снимать и обустраивать жилье — в вашей почте по вторникам. Бесплатно

Самый простой вариант — подарить квартиру супруге. Вы можете сделать договор в простой письменной форме и подать его в Росреестр с заявлением о регистрации перехода права на одаряемую.

Расходы на переоформление. За регистрацию прав в Росреестре надо будет заплатить госпошлину 2000 Р.

Риски. Если в последующем вы решите продать квартиру, то, чтобы избежать уплаты НДФЛ, придется ждать, когда пройдет минимальный срок владения — три года. Отсчитывать его будут от даты, когда за вашей супругой зарегистрируют право собственности.

Соглашение нужно будет отнести в Росреестр, чтобы зарегистрировать право каждого из вас на долю в квартире. Потом надо будет составить договор дарения и тоже сдать в Росреестр, чтобы ваше право собственности прекратили, а право жены зарегистрировали.

Брачный договор также необходимо отнести в Росреестр, чтобы ваше право на квартиру прекратили, а супруги — зарегистрировали. Госпошлина будет 2000 Р, никакие дополнительные документы не нужны.

В брачном договоре не обязательно определять судьбу другого имущества. Например, если у вас есть еще автомобиль, но вы не впишете его в брачный договор, машина так и останется вашей с супругой совместной собственностью. Закон не ограничивает мужа и жену в выборе имущества — можно вписать в договор все или только какие-то отдельные вещи.

Риски. Как и в случае с дарением, у вас больше не будет прав на квартиру, которая по брачному договору принадлежит жене. Позже вы можете предложить супруге переделать договор и изменить режим собственности на эту недвижимость. Но если жена откажется, все останется как есть и вы ничего не сможете с этим поделать с правовой точки зрения.

Ипотечное жилье считается собственностью заемщиков, но на нем есть обременение — залог в пользу банка-кредитора. Поэтому собственники ничего не могут сделать с квартирой без согласия банка: ни продать, ни подарить, ни провести другие подобные операции.

Но если хочется переписать ипотечное жилье на супругу, это возможно. Вот какие есть варианты.

Согласовать изменение числа заемщиков с банком. Нужно подать заявление на внесение изменений в кредитный договор и указать, что надо оформить все только на жену. Это можно сделать на сайте банка или через менеджера.

  • Если супруги разводятся, шансов на одобрение больше: такая причина понятна банку.
  • Когда банк поменял заемщиков, документы из банка надо передать в Росреестр — и там внесут изменения в ЕГРН.
  • Есть два варианта, как сменить собственников:
  1. переоформить квартиру на супругу в процессе перехода в новый банк;
  2. рефинансировать ипотеку, а уже следом подать заявление на смену количества заемщиков и собственников.

Найти другой предмет залога. Тогда с квартиры получится снять обременение и можно будет распоряжаться ею как угодно. Но новый предмет залога должен:

  1. Соответствовать требованиям банка по качеству и общему состоянию, например по степени физического износа, или хотя бы не состоять в очереди на капремонт.
  2. Стоить не меньше ипотечной квартиры, а лучше больше.

Если банк готов поменять предмет залога, обычно составляют дополнительное соглашение к кредитному договору и меняют информацию о залоге в закладной, если ее составляли

https://www.youtube.com/watch?v=ScfQRCAE5_k\u0026pp=ygWXAdCX0LDQutC70Y7Rh9C10L3QuNC1INCx0YDQsNGH0L3QvtCz0L4g0LTQvtCz0L7QstC-0YDQsCDQtNC70Y8g0L_QtdGA0LXRhdC-0LTQsCDQv9GA0LDQstCwINGB0L7QsdGB0YLQstC10L3QvdC-0YHRgtC4INC90LAg0L3QtdC00LLQuNC20LjQvNC-0YHRgtGMIDIwMjM%3D

Банки могут брать комиссию за эту процедуру — от 10 000 до 55 000 Р.

Если у вас нет возможности заниматься оформлением самостоятельно, можно оформить доверенность на кого-то еще, кроме жены. Даже если вы находитесь за границей, доверенность можно оформить через консульство или у местного нотариуса, а после направить почтой в Россию. Но доверенность, заверенную иностранным нотариусом, придется легализовать в РФ и нотариально перевести.

Поэтому если вдруг вас коснутся временные меры и вы не успеете зарегистрировать переход права на жену, регистрацию приостановят. Право собственности на квартиру у супруги не возникнет, пока меру не отменят.

Если вы изначально оформили квартиру на жену, а сейчас хотите ее продать, то хотя квартира и считается вашей совместной собственностью, проблем с продажей не будет. Временные меры накладывают ограничения на регистрацию прав и перехода прав, а в таком случае право зарегистрировано за супругой, а не за вами.

Что касается брачного договора — если вы подписывали его раньше, — тут все зависит от условий. Если вы уже определили, что квартира принадлежит лично супруге, больше никаких действий предпринимать не нужно.

  1. Но если договор касается судьбы другого имущества или определяет, что квартира принадлежит вам с женой в каких-то пропорциях, вам нужно заняться переоформлением, учитывая риск наложения временных мер.
  2. Если квартира ваша личная, просто подарите ее жене.
  3. Даже если ипотечный кредит за квартиру еще не выплачен, ее можно переоформить с согласия банка.
  4. Вы можете дать доверенность, чтобы не заниматься переоформлением самому, но она не должна быть на жену: супруга не сможет подписать договор и за вас, и за себя.
  5. Если вдруг вам пришлют повестку, а вы не успеете зарегистрировать переход права, есть риск, что регистрацию приостановят из-за наложенных временных мер.

Как только вы передадите права на квартиру жене, вы потеряете возможность как-то ею распоряжаться. Поэтому взвесьте все за и против: переиграть, потому что вы передумали, не получится.

Недвижимость супругов: режим собственности, покупка и продажа

После вступления в брак в жизни людей происходят различные изменения, в том числе меняется правовой статус граждан. Семейное положение непременно влечет возникновение новых правоотношений, имущественных и неимущественных прав.

В настоящей статье юристы по семейному праву расскажут о правах на недвижимость после заключения брака, порядке совершения сделок с недвижимостью, особенностях покупки супругами недвижимости за границей и процедуре раздела имущества при разводе, если брак не сложился.

Права супругов на недвижимость в браке

В первую очередь необходимо отметить, что правовой режим недвижимости, приобретенной в браке, зависит от того, заключили ли супруги брачный договор, регулирующий их имущественные отношения, или нет. 

Брачный договор

Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака. Он заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. 

В брачном договоре супруги могут установить любой режим собственности на недвижимость и иное имущество, приобретаемое в браке: режим раздельной собственности, долевой собственности или различный режим для отдельных правоотношений, видов имущества.

Однако следует также учитывать, что брачный договор может быть признан судом недействительным, в этом случае к разделу имущества супругов (или его части — при признании брачного договора недействительным в части) применяются правила, применяемые при законном режиме имущества супругов.

 Поэтому при заключении брачного договора рекомендуем обращаться к опытным юристам по брачным договорам, которые точно зафиксирует ваши договоренности, исключив двусмысленное толкование и судебные споры.

Для признания брачного договора недействительным должны быть веские основания. 

Читайте также:  Льготы при поступлении в колледж 2023

Брачный договор является ничтожной сделкой (полностью или частично), в частности, если:

  • он не заверен у нотариуса (ст. 41 СК РФ)
  • заключен лицом, признанным недееспособным (ст. 171 ГК РФ)
  • заключен с целью прикрыть другую сделку (притворная сделка) или без намерения создать правовые последствия, которые влечет брачный договор (мнимая сделка) (ст. 170 ГК РФ)
  • содержит условия, которые ограничивают правоспособность или дееспособность супругов, право обращаться в суд, право нетрудоспособного нуждающегося супруга получать содержание или регулируют отношения, которые не могут быть предметом брачного договора, например личные неимущественные отношения супругов, их права и обязанности в отношении детей (п. 3 ст. 42, п. 2 ст. 44 СК РФ)

Брачный договор является оспоримой сделкой, если он заключен:

  • лицом, которое ограничено судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ)
  • лицом, которое в момент заключения договора было не способно понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ; Апелляционное определение Московского городского суда от 08.10.2019 по делу N 33-38270/2019)
  • под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (ст. ст. 178, 179 ГК РФ)

Как оформить брачный договор с учетом вопросов недвижимости?

Брачный договор необходим в случае, когда супругов не устраивает режим совместной собственности, предусмотренный законом.

Режим совместной собственности подразумевает, что все доходы и имущество (в том числе недвижимость), которое супруги наживают в браке, вне зависимости от того, кто их заработал, а также все обязательства, долги — все становится общим, независимо от того, кто из супругов их оформлял. Такой расклад подходит как правило тем парам, у которых нет имущества, или оно незначительное.

Если же за время брака супруги приобрели какое-либо имущество, тем более, если оно дорогостоящее (недвижимость, доли в бизнесе, акции, счета в банках), вполне оправданно возникают опасения такое имущество потерять или существенно уменьшить в случае, если семейная жизнь не заладится, и всю собственность придется делить пополам.

Другая важная цель заключения брачного контракта — уберечь, например жену и семейный капитал в целом, от возможных проблем с займами, долгами, другими обязательствами, которые изначально связаны с делами ее мужа. В этих случаях в брачном договоре изменяется режим общей совместной собственности супругов на режим раздельной собственности.

В результате, имущество принадлежит тому из супругов, на чье имя оно было зарегистрировано, разделу оно не подлежит как в период брака, так и в случае его расторжения. Долги и обязательства по кредитам тоже становятся личной обязанностью того из супругов, кто их оформлял. Какие-либо взыскания кредитор сможет наложить лишь в адрес личного имущества должника.

Второй супруг, который не брал долг или кредит, ничего выплачивать при этом не должен.

Еще одна ситуация, где супруги нередко прибегают к оформлению брачного контракта — необходимость приобретения недвижимости в ипотеку. Допустим, молодая семья хочет купить квартиру и собирается взять ипотеку в банке.

Однако по оценкам банка один из супругов не может быть созаемщиком, так как не имеет достаточного дохода или не подходит по иным параметрам, и банк отказывает в выдаче кредита такой семье для покупки квартиры в общую совместную собственность.

При этом второй супруг имеет достаточный доход, и может взять кредит и выплачивать его исключительно из своего дохода. В этом случае банк рекомендует супругам оформить брачный договор, чтобы приобретаемая квартира была в индивидуальной собственности платежеспособного супруга.

В результате, именно он будет нести единоличную ответственность по возврату кредита, и в случае неуплаты, будет отвечать только своим имуществом.

Возможна ли регистрация перехода права собственности на основании брачного договора?

  • ПРЕСС-РЕЛИЗ
  • Управление Росреестра по Нижегородской области разъясняет…
  • Возможна ли регистрация перехода права собственности на основании брачного договора?

 В соответствии с п.1 ст.256 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

 Согласно ст.40 Семейного кодекса Российской Федерации (далее — СК РФ) брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения.

 Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов (ст. 42 СК РФ).

 Статьей 41 СК РФ предусмотрено, что брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации брака, так и в любое время в период брака

 Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.

 В соответствии с ч.2 ст.41 СК РФ брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

 В случае, если права на недвижимое имущество ранее были зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) за одним из супругов, а брачным договором устанавливается режим раздельной собственности на данный объект иного супруга, то право собственности данного супруга подлежит обязательной государственной регистрации в порядке, установленным действующим законодательством.

 При этом брачный договор будет являться, как правоустанавливающим документом для регистрации права собственности для одного из супругов, так и для прекращения права собственности другого супруга.

 Если у супругов на момент заключения брачного договора не было в собственности недвижимого имущества, то в случае его приобретения оно приобретает правовой режим (совместной, раздельной или долевой собственности), предусмотренный заключенным брачным соглашением. В этом случае брачный договор будет также являться документом-основанием для государственной регистрации прав наряду с иными правоустанавливающими документами и его необходимо будет представить в регистрирующий орган.

  1.  Государственная регистрация прав носит заявительный характер, это означает, что в указанных ситуациях необходимо обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган.
  2.  Брачный договор при этом, будет являться документом-основанием возникновения и прекращения прав.
  3. Пресс – служба
  4. Управления Росреестра по Нижегородской области
  5. Алина Кравченко
  6. телефон: 8 (831) 439-75-20

е-mail: [email protected]

сайт: https://rosreestr.gov.ru/

Законный режим имущества супругов, брачный договор, долги, наследование. — блоги риэлторов | ЦИАН

По моим наблюдениям сегодня всё чаще и чаще встречаются брачные договоры, которые преимущественно заключает поколение в возрасте до 40-45 лет. У более старшего поколения этот фактор встречается редко. Мнения на счёт целесообразности в заключении такого договора разные. Кто-то считает, что это нормально в современном мире, а кто-то наоборот.

Моё мнение, заключенный брачный договор — это потенциальный развод, т.е. фактически люди заключившие его, готовятся к разводу. Вопросы собственности тесно связаны с психологией семейных отношений. Брачный договор в какой-то степени может быть аналогом незарегистрированного брака. Если есть сомнения в долговечности брака, то можно не регистрировать его.

Но ситуации бывают разные.

Совместная собственность супругов — это имущество нажитое ими в период брака (п.1. ст.34 СК РФ). К такому имуществу относится то, что приобретено ими по возмездной сделке (с привлечением денежных средств) и при этом не имеет значения на чьё имя оно приобретено, поскольку объект приобретённый супругами будучи в браке, по умолчанию принадлежит им поровну.

Недвижимость приобретённая в браке по договору купли-продажи, договору долевого участия в строительстве, договору паенакопления (ЖСК) и другим где использовались денежные средства на её приобретение; даже те договоры, которые были заключены до брака, но выплаты по ним производились в период брака, например рента, ипотека, доплата за квадратные метры в новостройке при пересчёте площади и пр. Такая недвижимость будет относиться к имуществу нажитому супругами во время брака (п.2 ст.34 СК РФ). Но здесь стоит отметить, что она будет относиться к такому имуществу пропорционально выплатам. Т.е. условно, если человек приобрёл квартиру до брака выплатив за неё 50% стоимости, потом заключил брак и оставшиеся 50% выплачивались будучи в браке, то первому будет принадлежать 75%, а второму – 25%.

Бывают такие случаи когда личная недвижимость приобретённая до брака (даже та, которая была приобретена в период брака по безвозмездной сделке — в порядке приватизации, наследования, получена в дар и пр.), которая не является совместной собственностью (п.1 ст.

36 СК РФ), в судебном порядке может быть признана совместной собственностью (ст.37 СК РФ), если будет доказано, что второй супруг делал вложения в это имущество, что увеличило её стоимость.

Также в отношении личного имущества приобретённого до брака или в период брака по безвозмездной сделке, супруги могут установить режим совместной или долевой собственности при помощи брачного договора (п. ст.42 СК РФ).

Будущие супруги перед регистрацией брака могут заключить брачный договор, или заключить его уже когда будут состоять в браке (ст.40 и абз.1 п.1 ст.41 СК РФ). Брачный договор должен быть удостоверен нотариусом (п.2 ст.41 СК РФ). Договором они могу установить, что та или иная недвижимость, которая приобретена или будет приобретена в браке, будет принадлежать только одному из них лично.

В этом случае такой собственностью можно будет распоряжаться на своё усмотрение, без согласия второго супруга. Об этом косвенно указано в ст.35 Семейного Кодекса РФ. Брачным договором супруги меняют установленный законом режим совместной собственности.

Это можно определить договором не только в отношении объектов приобретённых по возмездным сделкам, но и по безвозмездным, как было сказано выше.

Поскольку брачным договором супруги изменяют режим совместной собственности, то в случае, если договор был заключен, а у второго супруга (должника) появились обязательства перед кредиторами, то взыскание на его имущество или супружескую долю в общем имуществе супруга-должника, которая причиталась бы ему, не может быть обращено (п.1 ст.

45 СК РФ). Если брачный договор заключен, то к примеру, если к супругу-должнику его предыдущая-бывшая супруга предъявила иск по взысканию алиментов за счёт такого имущества, то в таком случае иск не будет удовлетворён.

Помимо этого, в судебном порядке невозможно выделить супружескую долю супруга-должника для обращения на неё взыскания по его долгам.

Кстати стоит затронуть и тему наследования. Если супруги установили режим раздельной собственности, например квартира купленная ими в браке стала принадлежать только жене, то в случае смерти мужа, его наследники не смогут претендовать на его имущество, которое было бы выражено в виде 1/2 доли квартиры (супружеская доля), если бы не был заключен брачный договор.

Этот же пример, но с другой стороны, когда умирает жена, а не муж. Квартира куплена так же в браке и так же брачным договором супруги определили, что она принадлежит только жене.

Муж жив, но не может быть наследником по закону, он не входит в число наследников первой очереди в соответствии со ст.1142 Гражданского Кодекса РФ, т.к. заключен брачный договор, которым установлен режим раздельной собственности в пользу жены.

Но муж может стать наследником по завещанию, если супруга не смотря на заключенный брачный договор, при жизни завещает ему эту квартиру (ст.1120 ГК РФ).