ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Предоплату за квартиру вносят для того, чтобы «застолбить» ее за собой на время сбора и проверки документов.

Суть предоплаты – фиксирование предварительных договоренностей о сделке между Продавцом и Покупателем, после чего Продавец перестает показывать квартиру другим покупателям, и начинает сбор документов для сделки.

Мы же, как Покупатель, используем это время для тщательной проверки документов на квартиру и для проверки личности самого Продавца.

На практике предоплату за квартиру вносят либо в виде задатка, либо в виде аванса. Суть того и другого, а также принципиальная разница между ними описана в Глоссарии, по соответствующим ссылкам.

Задаток, конечно, более выгоден Покупателю, т.к. в случае отказа Продавца, тот должен вернуть его Покупателю в двойном размере.

Аванс, естественно, выгоден Продавцу, т.к. он может в любой момент отказаться от сделки, ничем не рискуя, просто вернув аванс Покупателю (например, если вдруг нашелся другой покупатель, предложившей цену чуть выше).

Вообще, задаток подразумевает взаимный контроль и взаимную финансовую ответственность, поэтому Покупателю имеет смысл настаивать именно на задатке.

Продавцы же, с подачи риэлторов, любым способом стараются уйти от этой ответственности, и чаще принимают предоплату в виде аванса, но с дополнительными штрафными санкциями для Покупателя: если тот отказывается от сделки, то теряет сумму своего аванса.

Практика рынка такова, что чаще (особенно в альтернативных сделках) все-таки используется аванс, но с некоторыми дополнительными условиями, как со стороны Покупателя, так и со стороны Продавца. Фактически, аванс в таких сделках несет функцию обеспечительного платежа.

Какие риски возникают у Покупателя при покупке квартиры, полученной по наследству? Примеры, пояснения, рекомендации.

Как вносить аванс при покупке квартиры

Порядок внесения аванса при покупке квартиры ничем не отличается от порядка внесения задатка за квартиру. Разница возникает только в описанных выше финансовых последствиях (ответственности сторон) в случае срыва сделки.

• Правильно внести аванс – значит предусмотреть и письменно зафиксировать в договоре (соглашении об авансе) все основные условия будущей сделки купли-продажи квартиры, включая возможность срыва сделки, возврата и невозврата аванса.
• Для начала определяемся со сроком внесения аванса и его суммой.
• Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Срок аванса за квартиру

Срок аванса при покупке квартиры считается от момента внесения аванса до момента совершения сделки, т.е. подписания Договора купли-продажи квартиры (ДКП) и подачи документов на регистрацию.

Этот срок будет зависеть от готовности квартиры к продаже (готов ли весь пакет документов), от времени поиска альтернативной квартиры для Продавца (если сделка альтернативная), и от времени, необходимом Покупателю для проверки документов (как объекта – квартиры, так и субъекта – Продавца). В это же время происходит согласование между сторонами множества мелких нюансов и условий проведения сделки – кто, когда и куда должен подъехать, что привезти, в какой форме представить, чем подтвердить и т.п.

Торопиться здесь Покупателю не стоит. Меньше полутора-двух недель на сбор и проверку документов, обычно, не берут (особенно, если для сделки требуется разрешение Опеки). Разумно будет внести аванс на срок с некоторым запасом времени – например, на месяц. А если сделка альтернативная, то может быть и полтора-два месяца.

Этого времени достаточно и для сбора всего пакета документов Продавцом, и для их проверки Покупателем, и для контрольной консультации с юристом по поводу собранных документов. При этом, выйти на сделку можно и раньше этого срока, но запас времени позволит нам решить неожиданно возникшие вопросы без угрозы потери аванса.

Если сделка альтернативная, то перед внесением аванса за квартиру нам нужно убедиться, что намерения Продавца о покупке себе альтернативной квартиры соответствуют рынку. Иначе в процессе подготовки сделки может оказаться, что Продавец не сможет подобрать себе «альтернативу» в заданные сроки или уложиться в желаемую цену, и сделка тогда развалится.

Хорошо, если Продавец на момент внесения аванса предварительно уже подобрал себе вариант «альтернативы» (возможно даже – не один).

Как организовать денежные расчеты в альтернативной сделке с квартирой – рассказано в отдельной заметке.

Сумма аванса за квартиру

«Маловато будет!» – может заявить Продавец, пересчитывая наши деньги. «В самый раз!» – даем мы уверенный ответ, и объясняем Продавцу, что сам факт предоплатыимеет большее значение, чем ее сумма.

Сумма аванса при покупке квартиры, вообще-то, может быть любой. Но на практике она, обычно, не превышает 1-2% от стоимости квартиры, либо выбирают примерно сопоставимую круглую сумму, например, 50 или 100 тыс. руб. (суммы для рынка типового жилья Москвы). Торг здесь вполне уместен.

В чем риск покупки приватизированной квартиры? Нюансы приватизации. Что нужно знать Покупателю – см. по ссылке в Глоссарии.

Кому вносить аванс при покупке квартиры

Важный момент! Перед тем, как вносить аванс за квартиру, нам следует убедиться в том, что эта квартира действительно принадлежит Продавцу, и его право собственности на нее зарегистрировано государством. Для этого нам заранее нужно заказать Выписку из реестра ЕГРН (что это такое – см. по ссылке).

И только сверив данные паспорта и Выписки из ЕГРН, и убедившись, что перед нами действительно владелец нужной нам квартиры, можно подписывать с Продавцом Договор об авансе и передавать ему деньги.

Если по данным ЕГРН мы видим, что собственников квартиры двое или несколько, то принимать аванс и подписывать договор должны они все (за несовершеннолетних детей действуют их родители или опекуны). Возможен вариант, когда все собственники выдают доверенность одному (например, главе семейства), и тогда он один может принимать деньги и подписывать авансовое соглашение от имени всех владельцев квартиры.

На практике бывает, что квартиру продает риэлтор от имени Продавца, и пытается принять сумму аванса на свое имя или на имя агентства недвижимости. Можно ли ему отдавать деньги? Можно.

Но тогда помимо данных о владельце, нам еще нужно убедиться, что этот владелец действительно поручил этому риэлтору или агентству продажу своей квартиры.

Риэлтор должен нам представить агентский договор с собственником, где помимо прочего должно быть указано, что агент уполномочен принимать аванс за эту квартиру.

В этом случае Договор аванса за квартиру мы будем подписывать с агентом. Смотрим его паспортные данные, фиксируем их в договоре, и оставляем себе копию агентского договора с собственником (как основание передачи аванса постороннему лицу).

Правда, вряд ли агентство недвижимости готово будет взять на себя хоть какую-то финансовую ответственность в случае срыва сделки по вине Продавца или по вине самого агентства.

Максимум, мы можем рассчитывать на возврат суммы нашего аванса, если сделка не состоится по вине противоположной стороны.

В то время как в договоре непосредственно с Продавцом мы можем резонно предусмотреть штрафные санкции за срыв сделки по его вине.

Чем рискует Покупатель, приобретая квартиру, купленную ранее на материнский капитал – см. в этой заметке.

Договор аванса за квартиру

Форма Договора об авансе, вообще говоря, может быть произвольная (в т.ч. рукописная), но она должна быть составлена юридически грамотно. Там обязательно должны быть отражены существенные условия, а именно:

• адрес квартиры,
• ее полная стоимость,
• перечень всех собственников и зарегистрированных в квартире лиц,
• срок аванса,
• сумма аванса,
• назначение аванса, условия его возврата и невозврата,
• перечень документов, которые Продавцу нужно будет подготовить для проверки,
• штрафные санкции (если о них договорились),
• ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя (а также ФИО и данные агента, если аванс принимает он, и отсылка к агентскому договору).

Не забываем также указать в тексте договора, что сумма аванса входит в стоимость квартиры.

В практике купли-продажи квартир, обычно, договариваются таким образом, что если Продавец вышел на сделку в заданный срок и со всеми документами, а Покупатель не готов покупать, то аванс ему не возвращается.

Но ведь мы (как Покупатель) можем отказаться от покупки и по объективным причинам. Например, если нас не устроило какое-нибудь условие сделки или нас смутил какой-нибудь документ при проверке. Как тогда быть?

В Договоре об авансе следует предусмотреть будущие условия подписания Договора купли-продажи (нотариальный или в простой письменной форме), условия взаиморасчетов (например, через банковскую ячейку или через аккредитив), и условия, как будут распределяться между участниками расходы на саму сделку.

Если квартиру мы покупаем в ипотеку, и в сделке будет участвовать банк, то это тоже должно быть отражено в договоре.

При этом, в условия возврата аванса вносится случай, когда банк отказывает Покупателю в одобрении кредита или не одобряет сам объект залога (выбранную квартиру).

Отказ банка считается не зависящим от Покупателя обстоятельством, поэтому его вины в срыве сделки нет, и аванс должен быть ему возвращен. Главное – не забыть это условие зафиксировать в договоре.

Здесь вообще нужно перечислить все важные условия проведения сделки (в т.ч. обязательство выписки всех жильцов из квартиры), иначе Продавец может выйти на сделку со своими условиями и при нашем несогласии, на основании того же договора он не вернет нам аванс.

Эксперты подсказывают

Если Покупатель предполагает, что кто-либо из владельцев жилья может «не осознавать своих действий» (в силу болезни или возраста), и для проверки потребуются справки из НД и ПНД, а также проведение медицинской экспертизы на сделке, то это условие тоже нужно отразить в авансовом соглашении. Иначе Продавец может отказаться от этих процедур, что приведет к конфликту, срыву сделки, и возможной потери аванса Покупателем.

А чтобы нам (Покупателю) подстраховаться на случай, если после внесения аванса, мы обнаружим какие-либо сюрпризы или нестыковки в документах – следует в Договоре об авансе прописать условие, подобное этому:

«В случае обнаружения обстоятельств, препятствующих совершению сделки, либо приводящих к риску признания ее недействительной, Продавец возвращает Покупателю аванс в полном размере в течение 3-х дней с момента обнаружения этих обстоятельств».

То же касается и случая, когда Продавец отказывается представлять какие-либо документы, которые не обязательны для регистрации сделки с квартирой, но важны для Покупателя. Например, ту же справку из ПНД.

В условиях соглашения желательно отразить и способ уведомления сторон друг друга о разных обстоятельствах (готовности к сделке, отказе от сделки, обнаружении препятствий и т.д.). Способ уведомления, к примеру, по обычной почте или по электронной (любой способ, который потом можно проверить).

Грамотно составить формулировки Договора аванса, предусматривающие его возврат в случае чего, можно, например, с помощью специализированных юристов (в т.ч. дистанционно).

Образец Договора об авансе за квартиру можно скачать ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Авансовый договор нигде не регистрируется, составляется в двух экземплярах (для Продавца и для Покупателя), и подписывается в момент передачи аванса.

При желании, договор можно составить, подписать и заверить у нотариуса, но «юридической силы» ему это не добавит; его правовые последствия будут зависеть исключительно от формулировок его условий.

В качестве авансового соглашения можно использовать и Предварительный договор купли-продажи квартиры (подробнее о нем – см. в Глоссарии по ссылке). Принципиальной разницы в названии документа здесь нет.

И в том и в другом случае в нем указываются намерения сторон купить/продать квартиру, перечисляются условия будущей сделки, и передается некоторая сумма денег в обеспечение этих намерений.

Расписка Продавца о получении аванса

Формулировки Договора об авансе могут быть составлены так, что там указывается только намерение сторон передать и получить некую сумму в качестве аванса или обеспечительного платежа. В таком случае, фактическую передачу денег нужно тоже зафиксировать письменно – распиской, которую Продавец пишет произвольно от руки:

«Сумму такую-то, на основании договора такого-то (предварительного или авансового), получил».

Дата, паспортные данные и подпись Продавца.

Но можно указать и в самом договоре, что деньги по нему фактически передаются в момент его подписания. Тогда расписку Продавцу писать не обязательно.

Если аванс мы передаем безналичным путем, то для подтверждения фактического перевода денег, достаточно банковской платежки.

Грамотно составленный Договор об авансе обеспечит юридическую защиту Покупателю и в случае мошеннических действий Продавца. Например, когда Продавец собирает предоплату сразу с нескольких Покупателей, а потом уходит в «несознанку», или продает квартиру кому-то одному.

Если Продавец сорвал нам сделку и необоснованно отказывается возвращать аванс, то вопрос решается через суд. И там уже будут смотреть на те самые формулировки условий передачи, удержания и возврата аванса.

Допустимо также прописать в договоре штрафы для Продавца, если он передумает продавать или продаст квартиру кому-то другому (например, за чуть большую цену – такое случалось в практике).

Возврат аванса (задатка) за квартиру. Возможно ли это? Ответ в заметке по ссылке.

Если мы имеем дело с доверенным лицом Продавца (не собственником), то здесь требуется особая осторожность. Этот случай рассмотрен далее, на шаге ИНСТРУКЦИИ — «Продажа квартиры по доверенности».

На практике, аванс за квартиру на «вторичке» обычно вносится наличными, которые передаются из рук в руки под соответствующий подписанный договор/соглашение. Это можно делать, например, в той же квартире, которую мы покупаем. Это даст нам возможность еще раз (на всякий случай) осмотреть квартиру перед внесением предоплаты.

Можно передавать деньги и в нотариальной конторе, тогда нотариус, помимо прочего, выступает свидетелем факта принятия денег Продавцом.

Если же квартиру продает риэлтор (на основании агентского договора с собственником), то аванс мы можем внести в самом агентстве недвижимости.

Если же мы покупаем квартиру в ипотеку, и наша сделка намечается простая (не альтернативная), то можно обойтись и без предоплаты Продавцу. А подтверждением наших намерений будут служить справка из банка об одобрении выбранной квартиры в качестве залога по кредиту и/или оплаченная нами процедура оценки недвижимости для банка.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.Анализ ситуации и экспертиза документов на квартиру и ее владельцев — ЗДЕСЬ.

Итак, о сумме и сроке предоплаты мы договорились, паспорт Продавца и регистрацию его права собственности проверили, с нотариусом определились. Договор об авансе (или задатке) подготовили и подписали. Деньги передали лично в руки. Проследили, куда он их положил, и запомнили это место.

Что дальше? 

Договор задатка при покупке квартиры: что такое задаток, как правильно оформить, образец

Знание элементарных юридических норм, таких как условия, при которых следует передавать деньги за покупку объекта недвижимости или другой крупной собственности, часто не только экономит время и нервы, но и помогает обезопасить финансы, если другой участник сделки настроен на обман или мошенничество.

Что такое задаток на покупку квартиры

Согласно нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, задаток – денежная сумма, передаваемая одним из участников сделки купли-продажи другому в качестве гарантии исполнения договоренностей.

Задаток за квартиру передается покупателем владельцу недвижимости до передачи прав собственности на недвижимость.

От того, насколько грамотно проведена процедура и оформлены документы, зависит совершение последующей сделки.

Основные особенности:

• передается только в виде денежных средств покупателем владельцу недвижимости наличным или безналичным способом;
• переданные деньги не возвращаются покупателю, если тот откажется от покупки;
• если договоренности расторгает сторона, которая продает недвижимость, то деньги возвращаются покупателю в двойном размере.

Письменным документом, подтверждающим саму передачу денег, может служить расписка, в которой указываются все ключевые подробности сопутствующих договоренностей.

Отличие от аванса

Аванс может выступать обязательством, мотивирующим стороны для последующего совершения сделки. Деньги, послужившие авансом, полностью возвращаются стороне их перечислившей, если соглашением не установлены компенсации за оформление документов или другие подтвержденные расходы владельца имущества, связанные со сделкой.

В договор о задатке обязательно включаются положения, позволяющие однозначно трактовать права и обязательства участников при продаже квартиры или другой недвижимости. Это необходимо для устранения сомнений, в какой форме передавалась предоплата, если один из участников отношений купли-продажи не исполнит обязательства.

Особенности аванса:

1. Передача аванса до самой сделки часто продиктована необходимостью трат второй стороны на оформление документов или иные расходы, возникающие по ходу сделки.
2. Форма внесения аванса не ограничивается: это могут быть деньги, ценные бумаги, другие материальные и финансовые активы.

Отличия задатка:

1. Играет обеспечительную роль и выполняет штрафную функцию, поскольку участник сделки, не исполнивший договоренности, возмещает другому участнику убытки.
2. Не может передаваться ни в какой иной форме, кроме как в форме денежных средств, даже при условии договоренности участников.

Денежная сумма, переданная как предоплата по сделке за квартиру или дом, будет считаться задатком только если есть указание на это в письменном соглашении, там же необходимо обозначить ее размер. В ином случае переданные в преддверии сделки деньги будут считаться предоплатой.

Отличие от залога

Залог при покупке любой квартиры или другого объекта недвижимости редко осуществляется в форме наличных или безналичных средств, часто гарантией обязательств выступают другие объекты недвижимости, акции, ценные бумаги или дорогостоящие вещи.

По договоренности залог на квартиру может быть частью стоимости покупаемого имущества.

Оформляется договор залога в форме письменного соглашения, где указываются характеристики передаваемого залога, условия его передачи, штрафные санкции и обстоятельства, при которых он будет возращен покупателю. В роли письменного соглашения может выступать и расписка о залоге, при условии, что она содержит подписи обеих сторон.

Правила передачи задатка

Прежде чем давать деньги в обеспечение последующей купли-продажи, покупателю следует согласовать с продавцом ряд существенных вопросов, касающихся сделки и подписать соглашение, содержащее следующие положения:

• обстоятельства, которые определяют назначение предоплаты: «в счет платежа по договору купли-продажи квартиры»;
• сумма предоплаты;
• обязательства по соглашению;
• санкции к участникам, если они откажутся от сделки;
• срок исполнения обязательств.

Размер задатка определяется самими участниками отношений купли-продажи, законодательство не содержит указаний в этой части, в том числе и при приобретении недвижимости с обременением, получив ипотечный кредит.

Расписка о передаче

Оформление расписки о задатке за квартиру необязательно, если есть договор, а средства перечисляются на специально созданный для обеспечения сделки счет или на счет владельца недвижимости. Подтверждением будет служить назначение платежа, заполненное в поле формы при переводе средств. Если передаются наличные средства, расписка станет неоспоримым подтверждением.

В подобном случае расписка служит соглашением и должна содержать следующую информацию:

• ФИО участников;
• реквизиты паспортов сторон;
• место регистрации сторон;
• информацию о том в обеспечение каких обязательств передаются деньги;
• сумму переданных средств.

После того, как изложены все ключевые составляющие, ниже следует указать реквизиты сторон и проставить подписи.

Сумма и срок задатка

Несмотря на частые изменения законов в части имущественных отношений, указаний о сумме и сроке, на который передается задаток при покупке квартиры в ипотеку или без обременения, в законодательстве не содержится. Эти вопросы определяются исключительно участниками отношений купли-продажи. По общему правилу стороны руководствуются сроками, необходимыми на подготовку документов.

Тем не менее, указание срока и суммы являются существенными условиями для подобного рода соглашений. Вследствие несоблюдения договоренностей, договор о задатке может быть расторгнут.

Как оформить задаток при покупке квартиры

Законодательных норм, меняющих кардинальным образом порядок оформления задатка, за последние несколько лет не издавалось. Поэтому оформление происходит общим порядком с учетом положений статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации:

1. Участники предстоящей сделки, определившись с основными условиями, договариваются о сумме, сроках и процедуре передачи денег.
2. В качестве сроков учитывается и дата, когда продавец получил задаток, и период, в течение которого после передачи должен быть заключен договор купли-продажи жилья.
3. Все существенные условия включаются в договор задатка.
4. Сумма в размере, согласованном участниками, перечисляется на счет или передается наличными в установленный день после подписания соглашения.
5. При передаче наличными обязательно оформляется расписка.

Договор может заключаться как отдельный документ, но не запрещается включать это условие в договор купли-продажи, а факт передачи денег владельцу недвижимости подтверждать его распиской.

Форма и содержание соглашения о задатке

Соглашение или договор о задатке оформляются письменно и должны содержать следующую информацию и положения:

• информацию физических лицах – покупателе и владельце недвижимости;
• информацию о продаваемом объекте;
• информацию о размере, сроках и процедуре передачи денег;
• срок заключения договора купли-продажи;
• последствия неисполнения сторонами договоренностей.

Не запрещается включать и иные положения, главное – они не должны противоречить законодательству Российской Федерации.

Образец соглашения о задатке при покупке квартиры

Условия, которые содержит договор задатка при покупке квартиры или дома, регламентированы законодательством.

В преамбуле документа указываются данные участников отношений купли-продажи, один из которых именуется «Продавец», второй – «Покупатель», реквизиты их паспортов.
В качестве образца условий договора задатка при покупке квартиры можно использовать следующие формулировки:

• «Покупатель в счет платежей по договору купли-продажи квартиры от «___»_____ N __, заключенному между Сторонами, обязуется выдать Продавцу предоплату в порядке и на условиях, определенных настоящим Соглашением».
• «Денежные средства передаются в доказательство заключения Договора купли-продажи и в обеспечение его исполнения».

Отдельными пунктами следует указать стоимость самой сделки, сумму передаваемых денег, срок и порядок их передачи, условия возврата при одностороннем расторжении или при невозможности исполнения, иные условия, от которых зависит соблюдение договоренностей.

Образец соглашения

Скачать образец соглашения можно по этой ссылке.

Такая форма соглашения универсальна и подходит для использования при сделках купли-продажи любых видов недвижимости.

Образец расписки о получении задатка за дом или квартиру

Законодательно форма расписки не утверждена, поэтому ее составляют письменно в произвольной форме. В ней важно указать данные участников сделки, позволяющие их однозначно идентифицировать: ФИО, паспортные данные, сведения о месте регистрации, размер внесенной предоплаты числом и прописью, обязательно проставить дату, в которую написана и передана расписка, подписи участников.

Скачать образец расписки можно по ссылке.

В каком случае можно вернуть задаток

Закон не определяет, в какой срок необходимо вернуть переданные деньги. Если такое условие отражено документально, то стороны могут этим воспользоваться. Если нет – деньги нужно вернуть в течение семи дней с момента получения требования.

Деньги возвращаются покупателю в двойном размере, если за неисполнение договоренностей ответственен владелец недвижимости.

Переданная предоплата возвращается покупателю в том же размере, если:

• стороны вместе отказываются от сделки;
• обязательства прекращены из-за того, что в согласованную дату не был подписан основной договор.

Возврат средств по договоренности

Порядок возврата задатка закреплен в Гражданском кодексе, но у сторон есть возможность решить этот вопрос по договоренности.

Договор, являющийся самостоятельным документом, допускается расторгнуть по соглашению сторон, в одностороннем или судебном порядке, если есть веские основания. Возможность одностороннего отказа и перечень обстоятельств для этого следует зафиксировать документально.

Договор о расторжении соглашения о задатке составляется в письменной форме. Главное – ясно и однозначно выразить в документе, все вытекающие из этого условия. Для этого необходимо указать:

• причину расторжения, если это влияет на расчеты;
• дату, когда обязательства будут считаться прекращенными, если она не совпадает с датой заключения соглашения о расторжении;
• договориться об условиях, которые определят последующие действия участников и судьбу переданных денежных средств.

В судебном порядке

Прежде чем обращаться в суд, чтобы расторгнуть договор о задатке, следует соблюсти претензионный порядок: направить второй стороне претензию с предложением расторгнуть договоренности. Если сторона отказывается или не отвечает в установленный срок, можно подавать иск. Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ срок составляет 30 дней.

В претензии указываются основания для судебного расторжения и предложение второй стороне расторгнуть обязательства по соглашению сторон. Целесообразно приложить к претензии бланк проекта соглашения о расторжении с просьбой его подписать, а при несогласии с содержанием, предложить изменения.

При составлении искового заявления следует учитывать требования ст. 131 Гражданского процессуального кодекса РФ. Иск подается как на бумажном носителе, так и в электронной форме. К исковому заявлению необходимо приложить документы, типовой перечень указан в ст. 132 ГПК РФ.

Не стоит пренебрегать изучением положений действующего законодательства, касающегося заключения сделок между физическими лицами, даже если вторая сторона берет на себя все юридическое сопровождение купли-продажи. Такие знания помогут избежать ошибок, позволят урегулировать большинство спорных вопросов с учетом интересов обеих сторон, даже если услуги по сопровождению продажи недвижимости оказывает агентство.

Договор задатка при покупке квартиры в 2023 году — образец, как оформить, правильно, о внесении, типовой

Передавая задаток за приобретаемую квартиру, покупатель обретает гарантию свершения сделки. Отмена сделки продавцом позволяет получить некоторую компенсацию.

Как в 2023 году при покупке квартиры оформляется задаток? Передача задатка при купле-продаже недвижимости выступает гарантией для обеих сторон.

Каждый участник получает уверенность, что срыв сделки по вине противоположной стороны будет компенсирован. Но как правильно оформлять задаток в 2023 году?

Что нужно знать

В сделках с недвижимостью часто используется предоплата. Это некоторая часть от стоимости, передаваемая в качестве подтверждения намерения свершить сделку.

Вариантами предоплаты выступают аванс и задаток, который применяется чаще. В отношении задатка ранее существовали некоторые ограничения.

Касались они определенных категорий договоров. Так договора, заключаемые в отношении жилых объектов недвижимости, считались заключенными лишь после государственной регистрации.

Соответственно и положение о задатке, включенное в такой документ, признавалось действующим лишь после регистрации договора.

В спорных ситуациях суды признавали задаток авансом, что несколько меняло правовые последствия. По этой причине практиковалось составление отдельного соглашения о задатке.

В большинстве случаев для этого использовался предварительный договор, который вступал в силу с момента подписания и не требовал регистрации.

В 2020 году госрегистрации подлежит лишь переход права собственности на квартиру. Сам договор регистрировать не нужно.

Но по-прежнему юристами рекомендуется составление отдельного соглашения, поскольку это позволяет детально прописать все важные нюансы.

Основные понятия

Зачастую люди не видят особой разницы между авансом и задатком. Если сделка заключается в соответствии с договоренностями, то вариант предоплаты не имеет принципиального значения.

Однако отказ от свершения сделки одной из сторон ведет к абсолютно разным правовым последствиям.

Задатком именуется денежная сумма, которую покупатель вручает продавцу в счет будущих платежей. Цель заключена в обеспечении исполнения сделки и подтверждении серьезности намерений.

Аванс также передается в счет предстоящих по сделке платежей. Он подтверждает намерения покупателя, но не гарантирует исполнения сделки.

И если о задатке в гражданском законодательстве присутствуют целые статьи и весьма точные определения, то об авансе отдельных статей не предусмотрено.

Отличия рассматриваемых понятий в правовых последствиях в случае отмены сделки. Если уплачен аванс и сделка срывается, то сумма попросту возвращается покупателю.

Никаких дополнительных санкций закон не предусматривает, если только они не определены договором. В случае передачи задатка имеет значение, кто отказался от заключения сделки.

Когда покупатель отказался от покупки, то задаток остается у продавца. Если же сделка отменена продавцом, то он должен отдать покупателю задаток в двойном размере.

Назначение документа

• Если рассматривать задаток с позиции большей выгоды, то наиболее он предпочтителен для покупателя.
• Однако если покупатель не уверен в своих намерениях, то лучше использовать аванс, который просто возвращается, если сделка отменена.
• Для продавца выбор зависит от того, намерен ли он продать квартиру конкретному покупателю или продолжает искать лучшие варианты.
• В первом случае предпочтительнее задаток, который можно оставить у себя при отказе покупателя от сделки.

Получение аванса позволяет продолжить поиск более выгодного клиента, поскольку аванс можно просто вернуть потенциальному покупателю в том же размере.

В сделках купли-продажи желательно использовать именно задаток. Предусмотренные законом санкции побуждают обе стороны к соблюдению условий договора.

Любая из сторон в случае отказа понесет финансовый убыток. При этом размер задатка определяется участниками сделки и иногда достигает весьма внушительных величин.

Аванс не дает никаких гарантий участникам купли-продажи. Он только убеждает продавца, что покупатель действительно хочет купить квартиру. Но аванс можно вернуть безо всяких последствий.

Основной минус задатка в том, что при спорных ситуациях с судебными разбирательствами он чаще всего признается авансом.

Покупатель, конечно, получает свои деньги назад, но ни о какой компенсации и речи не идет. Потому так важно правильно составить соглашение о задатке.

Правовое регулирование

О задатке сказано в ст.380 ГК РФ. Это частичная предоплата в счет будущих платежей как доказательство заключения договора и для обеспечения его исполнения.

Указывается в законе и порядок возврата задатка при неисполнении договора. Предусматривается, что отмена сделки по вине покупателя позволяет продавцу не возвращать задаток.

Отменивший сделку продавец обязан возвратить двойную сумму задатка. В п.3 ст.380 ГК говорится, что задаток признается авансом, если не доказано иное, а именно передача задатка должна быть оформлена письменно (п.2 ст.380 ГК).

При этом возможны различные варианты оформления:

Последствия неисполнения обязательств по задатку рассматриваются в ст.381 ГК.

Но судебная практика по данному вопросу крайне неоднозначна, значение имеет каждое слово в соглашении о предоплате.

Как правильно оформить задаток при покупке квартиры

Внесение задатка всегда должно оформлять письменно. Это позволяет подтвердить факт передачи денег, а также обозначить, что используется именно задаток, а не аванс.

При устном соглашении о задатке наступают последствия, предусмотренные ст.162 ГК.

Участники сделки лишаются права ссылаться на показания свидетелей, но вправе представлять письменные доказательства.

Например, в договоре купли-продажи имеется условие о частичной предоплате, но не указано, что имеет место, аванс или задаток.

Покупатель может подтвердить свое право на получение двойной суммы предоплаты, если представит надлежащую расписку, полученную от продавца. В ней должно быть сказано, что продавец принял задаток.

Если письменных подтверждений не имеется и содержание договора/соглашения не позволяет точно идентифицировать вид предоплаты, то признается применение аванса.

А таковой является только частью предстоящего платежа и никаких обеспечительных функций не выполняет.

Что по поводу размера задатка, то обычно он устанавливается в сумме 5-10% от стоимости квартиры. Но по желанию сторон может определяться фиксированная сумма, которая указывается числами и прописью.

Необходимость составления соглашения

Задаток, внесенный без соглашения или по предварительному договору, в большинстве случаев признается безосновательным обогащением.

Обусловлено это отсутствием надлежащего договора. Конечно, можно возразить, что условие о задатке можно включить в предварительный договор.

Но нужно понимать сущность данного документа. Предварительный ДКП закрепляет условия сотрудничества на будущее время.

Он гарантирует, что основной договор будет подписан на заранее оговоренных условиях в определенный период.

Если внести условие о задатке в такой документ, то недобросовестный продавец вполне может заявить о том, что получение задатка только планировалось. Покупателю придется доказывать факт передачи денег.

Устное соглашение о задатке и вовсе не дает никаких гарантий. Во-первых, нарушается требование об обязательном письменном оформлении.

Во-вторых, ничего не мешает продавцу заявить, что никаких денег он не брал, а доказать обратное практически не представляется возможным.

В лучшем случае покупатель может добиться признания факта передачи аванса. Кроме прочего, письменное соглашение позволяет подробно описать детали передачи задатка.

Это сумма задатка, которая определяется исключительно по договоренности сторон. Но желательно, чтобы величина не была символической, иначе теряется свойственное задатку значение.

Слишком маленькая сумма не может стимулировать стороны к исполнению договора, поскольку потенциальные убытки не существенны.

Важно упомянуть и последствия отмены сделки. В частности, это ситуации, когда задаток остается у продавца или возвращается им в двойном размере.

Хотя последствия и описаны в законе, но такое упоминание лишний раз доказывает, что применен именно задаток, а не аванс.

Дополнительно к договору о задатке составляется расписка, свидетельствующая о получении средств продавцом. Передавать деньги следует только в обмен на расписку.

Порядок заполнения типового бланка

Не предусмотрено единого бланка, по которому составляется договор о внесении задатка при покупке квартиры, образец лишь указывает на основные условия.

Договор задатка должен включать в себя такие сведения:

• данные сторон (всех собственников и покупателей);
• паспортные данные участников, полные Ф.И.О., адреса проживания;
• стоимость квартиры в целом и размер вносимого задатка (суммы указываются цифрами и прописью);
• описание предмета сделки (адрес, площадь, значимые характеристики);
• период свершения сделки (выплаты оставшейся суммы);
• дополнительные условия, определенные сторонами;
• дата и подписи участников.

Составляется договор задатка по числу участников сделки и каждый получает свой экземпляр. Отменой сделки признается факт не соблюдения временных сроков, прописанных в договоре.

Если в назначенный период условия договора так и не исполнены, то стороны вправе требовать возмещения в виде сохранения задатка или возврата его в двойном размере.

При получении задатка продавец пишет расписку. Составляется она полностью от руки, поскольку в спорных ситуациях подлинность документа можно проверить посредством графологической экспертизы.

Недопустимыми считаются помарки, исправления, зачеркивания. При участии в сделке нескольких собственников, расписку пишет каждый из них (задаток делится на всех).

Расписку не нужно заверять у нотариуса, но допускается привлечение свидетелей, которые поставят на документе свои подписи.

В содержании расписки указывается:

• дата и место составления документа;
• сведения о сторонах (получившей и передавшей задаток) с указанием паспортных данных;
• сумма задатка;
• цель получения задатка (за квартиру по адресу…);
• подтверждение отсутствия претензий и получения задатка в полном объеме;
• фамилия, имя, отчество и подпись.

Расписка также оформляется по одному экземпляру для каждой стороны.

Возникающая ответственность

Задаток при покупке квартиры выступает гарантийным инструментом. Стороны уверены, что сделка свершится.

В противном случае придется терпеть убытки на величину, определенную договором для задатка. Для обеих сторон ущерб оказывается равнозначным.

Как правило, стороны стараются договориться о достаточно солидной величине задатка. Иногда это значение оказывается равным чуть ли не трети стоимости квартиры.

Понятно, что ни одна из сторон не пожелает терпеть подобный ущерб. Но иногда возникают различные нюансы.

Видео: предварительный договор купли-продажи жилья Так участники сделки могут игнорировать составление договора о задатке, ограничившись распиской. Не подкрепленная договором расписка не позволяет требовать возврата средств в двойном размере.

Да и оспорить в суде подобный документ достаточно сложно при отсутствии веских доказательств. Расписка нужно, но лишь как подтверждение получения средств по договору задатка.

Нюансы при оформлении сделки в ипотеку

Покупка квартиры в ипотеку требует получения согласия кредитующей организации. Только после этого можно оформить сделку юридически.

На подачу документов и рассмотрение заявки может быть потрачено немало времени. Если речь идет о покупке конкретной квартиры, то нужно сделать так, чтобы владелец не продал жилье до определенного времени.

Гарантией свершения сделки становится задаток. Стороны оговаривают сумму задатка и срок, в течение которого продавец обязуется не продавать квартиру иным лицам.

1. На основании достигнутых договоренностей составляется предварительный договор купли-продажи и договор о задатке.
2. Составленный договор впоследствии предоставляется в банк-кредитор вместе с документами на квартиру.
3. Если выбранная недвижимость соответствует банковским требованиям и заявка на кредит одобрена, оформляется договор купли-продажи на условиях предварительного ДКП с продавцом и договор ипотеки с банком.

После этого сумма за вычетом задатка переводится на счет продавца. Сам задаток играет роль частичной оплаты.

Но банк может и не одобрить кандидатуру заемщика или выбранная квартира окажется несоответствующей требованиям. В этом случае задаток останется у продавца.

Поэтому заключать договор задатка с продавцом следует только после получения одобрения кредитора на оформление ипотеки и тщательной проверки параметров квартиры.

Задаток является весьма удобным инструментом, гарантирующим исполнение обязательств по сделке. Но важно помнить о возможных последствиях.

Даже при отмене сделке по причине непреодолимых обстоятельств, продавец не обязан возвращать задаток и здесь все зависит только от его желания.

Оформляя договор задатка, следует заранее оценить риски и только после этого заключать соглашение.