Сервитутом называется право пользования чужой собственностью. Оно может распространяться как на жилое, так и на нежилое помещение или земельный участок (ЗУ). Данный термин пришел в юриспруденцию из римского права. С латинского языка servitus (или servitutis) переводится как «подчиненное положение».

Примером права пользования чужой собственностью может быть случай, когда зайти или заехать на участок возможно лишь через соседний, и тогда хозяин такого соседнего участка должен предоставить сервитут для прохода. В статье разберемся, как подать исковое заявление в суд с требованием об установлении сервитута.

Рассмотрим, как устанавливается сервитут в судебном порядке. Право на ограниченное пользование ЗУ в порядке сервитута установлено ст. 274 ГК РФ. Такая необходимость возникает довольно редко, так как существует не слишком много участков, которые полностью были бы отрезаны от дорог и проезда общего пользования.

К примеру, подобная ситуация рождается, когда территория какого-нибудь крупного предприятия делится на несколько мелких фирм, из-за чего у кого-то нет собственного въезда.

Или бывает так, что в результате наследственного или бракоразводного раздела ЗУ не получается создать два полноценных домовладения с отдельными въездами.

Тогда владелец, нуждающийся в проезде, должен договориться со вторым собственником-соседом, который может предоставить этот проезд.

Порой невозможно договориться без помощи суда. В этих случаях потребуется установление сервитута в судебном порядке.

А порой собственник внешнего участка желает получить слишком большую плату за право пользования чужой землей или отказывает принципиально, если отношения с хозяином соседнего участка не сложились.

Тогда единственный путь добиться возможности проходить или проезжать через чужой участок — обратиться в судебный орган.

Информация о праве ограниченного пользования чужим земельным участком содержится в ст. 274 ГК РФ.

С целью предоставления в суд доказательств того, что ответчику была направлена досудебная претензия, следует отправить ему письменную просьбу (о возможности временно пользоваться ЗУ) заказным письмом с уведомлением о вручении, а также с описью вложения.

Один подписанный экземпляр оставьте у себя. Если в течение срока, предложенного в письме (обычно достаточно одной недели со дня получения письма), не последовало согласия, или если адресат отказался получить заказное письмо, смело обращайтесь  в суд.

В письме максимально точно укажите параметры полосы земли, которая вам требуется (имеется в виду положение на участке, ширина, въезд и выезд), характер использования (для прохода, проезда или, например, прокладки коммуникаций). На почте заполните и приложите к письму уведомление о вручении. Оператор приклеит его к конверту, а почтальон, посетив адресата, возьмет у него подпись в качестве подтверждения того, что бумага была получена.

Особенности судебных разбирательств

Для того, чтобы обратиться в суд, надо определиться с подсудностью. Если в деле принимает участие физическое лицо, которое не выступает в споре в качестве предпринимателя, то заявление подается в суд общей юрисдикции (районный или городской). Если же спор ведется исключительно между фирмами или ИП, то подавать иск надо в арбитражный суд.

Для того, чтобы обосновать предложенный вариант сервитута, опирайтесь на схемы ЗУ и варианты использования смежного участка, предложенные квалифицированным специалистом. Возможно, истцу необходима территория для проезда или прокладки коммуникаций, а также для создания опоры для проводов или для воздушной линии газопровода.

Право лица на ограниченное пользование чужим земельным участком нельзя устанавливать для обеспечения прохода или проезда к самовольной постройке, в том числе и какому-либо новому объекту, образовавшемуся в результате самовольной реконструкции недвижимости.

Пример

Общество обратилось в суд с исковым заявлением к М. об установлении бессрочного сервитута с целью обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, принадлежащий ответчику. Это потребовалось для того, чтобы истец мог свободно обслуживать здание.

В процессе рассмотрения дела суд установил, что объект, являющийся по техпаспорту материальным складом, был демонтирован полностью.

И на месте прежнего здания без всякого разрешения на строительство и без соответствующей разрешительной документации истец возвел новый объект капитального строительства уже с другими техническими характеристиками. При этом, истец не оформил право собственности на эту постройку в порядке, установленном законом.

Согласно положениям ст. 222, ст. 274 ГК РФ, суд пришел к верному заключению о том, что истец как лицо, которое самовольно построило новый объект и не приобрело право собственности на эту постройку, не имеет права требовать сервитута от собственника соседнего ЗУ.

Как подать исковое заявление

Первый шаг — досудебное обращение с соответствующей просьбой. Если собственник участка, который вы хотите частично использовать, не согласен, обращайтесь в суд. В случае положительного судебного решения вы получите исполнительный лист — предъявите его владельцу соседнего ЗУ или отдайте судебным приставам, чтобы те принудительно заставили вашего соседа исполнить решение суда.

Будьте готовы к тому, что судья может спросить в ходе разбирательств, почему именно через данный участок следует прокладывать дорогу, протягивать газопровод и т.д. и почему нельзя сделать это в обход или, например, проложить подземные коммуникации без установки наземных опор.

Перед тем, как подать иск в суд, вам надо направить досудебную претензию владельцу соседнего участка с просьбой о сервитуте. Если собственник ответит отказом, тогда придется обращаться в суд.

Наши юристы в удаленном формате помогут вам составить исковое заявление и подготовить нужные документы.

Если вам понадобится очное сопровождение в суде, наши юристы поддержат вас на всех этапах судебных разбирательств.

0 юристов онлайн 0 + активных клиентов ЕЮС

Оцени шансы на успех — задай вопрос бесплатно

Как составить иск

• В исковом заявлении опишите проблему, укажите, где именно расположены ЗУ, поясните, в чем заключается затруднительность или невозможность доступа, расскажите, каким вы видите желаемое решение в форме сервитута.
• Пропишите также, что отсутствие возможности беспрепятственного проезда по смежной территории нарушает права истца на пользование участком частично или полностью, укажите соответствующие статьи Гражданского кодекса РФ.
• В просительной части иска обязательно укажите, на основании какого предложенного проекта необходимо установить доступ через внешний ЗУ.
• Чтобы вам было легче составить иск о сервитуте, мы подготовили готовый унифицированный образец:

Образец заявления Иск об установлении сервитута (образец)

Прилагаемые документы

К исковому заявлению необходимо приложить ряд документов. В таблице ниже, рассмотрим, каких именно:

Перечень бумаг, прилагаемых к иску
1	Свидетельство о праве собственности на участок.
2	Межевой план.
3	Выписка из ЕГРП на соседний ЗУ.
4	Проект сервитута.
5	Уведомление о вручении письма или само нераспечатанное письмо, если адресат отказался от получения в качестве доказательства соблюдения досудебного порядка.
6	Квитанция об уплате государственной пошлины (300 руб. для физлиц при обращении в районный или городской суд, 6 тыс. руб. — для фирм и ИП при обращении в арбитраж).

Если ЗУ прошел процедуру межевания, то межевой план хранится в Росреестре. Если же межевание не осуществлялось, его следует пройти.

Если заявление подается юрлицом либо ИП, нужно приложить копию свидетельства о регистрации и выписку из ЕГРЮЛ (ЕГРИП) сроком давности не более одного месяца. Так как в настоящее время налоговая инспекция не выдает бесплатные выписки, можно распечатать выписку с официального сайта ФНС бесплатно и предъявить ее в арбитражный суд.

Данные о сервитуте подлежат внесению в ЕГРП. После вступления судебного решения по данному вопросу в законную силу следует обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать соответствующее право.

Важно! Владелец ЗУ, обремененного сервитутом, не вправе самовольно отменять его. Если собственник попытается как-то уклониться от исполнения судебного решения, он понесет ответственность вплоть до уголовной.

Судебная практика: установление частного сервитута на часть ЗУ ответчика

На основании ст. 274 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ и ст. 69 АПК РФ Арбитражный суд, удовлетворил исковые требования, постановив установить постоянный частный сервитут (право ограниченного пользования) на часть ЗУ площадью 637 кв. м. с кадастровым номером 52:18:0040571:16, расположенного по адресу: г.

Нижний Новгород, ул. Мостоотряда, 51 с целью обеспечения беспрепятственного проезда въезда и выезда к объектам недвижимости, которые принадлежат предпринимателю, с условием ежегодной оплаты стоимости сервитута в размере 18 404 руб.

Таким образом, решение Арбитражного суда Нижегородской области от 29 октября 2015 г. и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2016 г.

по делу №А43-29932/2014 остались без изменения, кассационную жалобу оставили без удовлетворения (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14 апреля 2016 №Ф01-1149/2016, дело №А43-29932/2014).

Что такое сервитут

Частые вопросы

Кто вправе наложить сервитут на земельный участок? +

Такое право может быть установлено решением исполнительного органа госвласти или органа местного самоуправления, чтобы обеспечить государственные или муниципальные нужды, а также нужды местного населения без изъятия ЗУ.

Как устанавливается плата за публичный сервитут? +

Такая плата в отношении земли, которая находится в государственной или муниципальной собственности и не обременена правами третьих лиц, устанавливается в размере 0,01% кадастровой стоимости данного участка за каждый год его использования.

Как подать ходатайство об установлении публичного сервитута? +

Согласно приказу Минэкономразвития №542 от 10 октября 2018 г. «Об утверждении требований к форме ходатайства об установлении публичного сервитута…», существует унифицированная форма такого ходатайства. Ходатайство публичный сервитут и документы, прилагаемые к нему, можно подать лично или с помощью почты России на бумажном носителе или же в виде электронного документа посредством Интернета.

Что такое частный сервитут на земельный участок? +

Это установление права пользования для ограниченного количества лиц. Обычно речь идет о соседях. Например, вам надо провести электрокоммуникации к своему дому, а сделать это можно лишь через смежный участок. В подобных случаях заключается специальный договор с соседями, в нем указывается причина необходимости пользования чужой собственностью.

Заключение эксперта

Исковое заявление об установлении сервитута подают в суд в том случае, когда чужая собственность мешает пользованию личной собственностью и по этой причине истцу приходится просить предоставить ему право ограниченного пользования чужой землей с целью доступа к своей недвижимости. Иск об установлении сервитута подается после того, как была осуществлена попытка досудебного урегулирования возникшего спора.

Спор об установлении сервитута — Юридическая консультация

Согласно п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Таким образом, ваш сосед должен доказать, что проход и проезд к его участку не может быть обеспечен иначе как по вашему участку и это не приведет к невозможности его использования по целевому назначению, т.е.

в данном случае не должно приводить к невозможности его использования для садоводства и огородничества или существенно ограничивать такие возможности, в частности, если это повлечет необходимость вырубки плодовых деревьев, уничтожения посевов на значительной площади.

Согласно п. 2 той же статьи ГК РФ обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Иными словами при установлении сервитута отобрать участок у собственника нельзя, право собственности на него сохраняется за собственником, но сервитут накладывает на участок обременения.

Обременения – это такие определенные ограничения в праве пользования, накладываемые на собственника, которые не позволят ему создавать препятствия для прохода и проезда соседу (соседям) к своему участку (строить заборы, высаживать деревья, кустарники и т.п.).

При этом согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ и п. 6 ст. 23 Земельного кодекса РФ собственник участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Согласно разъяснениям, данным в Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.

2017 (далее – Обзор), размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка, в интересах которого устанавливается сервитут, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом (абз. 4 п. 12 Обзора).

Таким образом, если иного способа проезда и прохода к соседу не будет выявлено, то вы вправе настаивать на установлении такой платы за предоставление сервитута по вашему участку, которая компенсирует вам все потери, вызванные уничтожением плодовых деревьев и посевов, а также ущерб, вызванный невозможностью использовать в будущем часть участка, обремененного сервитутом, по его целевому назначению, т.е. для выращивания плодовых культур.

Очевидно, что при решении вопроса о том, кому будет причинен больший ущерб – вам или другому соседу, который не использует свой заросший участок, – будет приниматься во внимание, что участок такого соседа не используется по своему целевому назначению, строений и плодовых насаждений не имеет, следовательно, ущерб для него будет минимальный либо будет полностью отсутствовать.

Согласно п. 3 ст.

274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению заинтересованной стороны с собственником соседнего участка, в отношении которого испрашивается сервитут, и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

При рассмотрении такого спора, исходя из доводов и возражений спорящих сторон, суд должен определить, какой вариант сервитута из всех возможных будет наиболее оптимальным для обеспечения баланса интересов сторон. В частности, суд должен определить необходимость установления сервитута, т.е.

убедиться в отсутствии доступа к участку вашего соседа не иначе как посредством такого сервитута через смежные с ним участки, выявить различные варианты обеспечения такого доступа, определить наименее ущербный для собственников смежных участков вариант и по требованию собственника, через участок которого предполагается обеспечить проход и проезд к соседу, определить соразмерную плату за сервитут, компенсирующую причиненный ущерб и (или) материальную выгоду соседа, испрашивающего сервитут через такой участок. Данные обстоятельства при необходимости и, как правило, суд устанавливает на основе соответствующих землеустроительных и оценочных экспертиз. См., например, п. 7–9, 12 Обзора.

Следует также иметь в виду, что согласно основополагающим принципам гражданского законодательства, закрепленным в п. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. А согласно п. 1 и 2 ст.

10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения вышеуказанных требований суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Таким образом, действия вашего соседа, пусть и пользующегося проходом через ваш участок более 30 лет без ущерба для вас, а теперь возжелавшего обеспечить себе также и проезд через него с причинением вам ущерба, значительно превышающего объем защищаемого права (права доступа к своему участку с использованием автотранспорта или техники и т.п.), будут рассматриваться судом также с учетом вышеприведенных принципов о недопустимости злоупотребления правом.

Вс рф о сервитуте. в интересах единообразия

Подведомственность

По общим правилам к подведомственности арбитражных судов относятся дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности (п. 1 ст. 27 АПК РФ).

Вместе с тем одно лишь обстоятельство, что сервитут испрашивается в отношении недвижимого имущества, которое может быть использовано для предпринимательской деятельности, еще не свидетельствует о том, что спор носит экономический характер и подлежит рассмотрению арбитражным судом.

Равно как и в случае возникновения спора между субъектами предпринимательской деятельности в отношении объекта, не используемого для осуществления предпринимательской деятельности.

Например, как отметила высшая судебная инстанция по одному из дел, спор о прекращении сервитута, установленного ранее по решению арбитражного суда, подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции с учетом субъектного состава, поскольку собственник земельного участка, в отношении части которого был установлен данный сервитут, утратил статус индивидуального предпринимателя (п. 2 Обзора).

Незаконная реконструкция

Заслуживает внимания позиция, отраженная в п. 3 Обзора, по вопросу о возможности установления сервитута для обеспечения прохода или проезда к самовольной постройке, в том числе к новому объекту, возникшему в результате самовольной реконструкции.

В рамках приведенного в Обзоре дела установлено, что объект, в отношении которого было заявлено требование об установлении сервитута (здание склада), был незаконно реконструирован (на месте демонтированного здания без разрешения на строительство возведен новый объект капитального строительства).

Суды пришли к выводу о том, что в таком случае истец как лицо, самовольно построившее новый объект, с учетом положений ст. 222, 274 ГК РФ не приобретает на него права собственности и, соответственно, не вправе требовать от собственника соседнего земельного участка установления сервитута.

Публичный и частный сервитуты

Одно из наиболее интересных, с нашей точки зрения, разъяснений содержится в п. 4 Обзора. Согласно данному пункту возможность установить публичный сервитут для ремонта и эксплуатации линейного объекта не лишает собственника линейного объекта права требовать от собственника земельного участка установления частного сервитута для тех же целей.

В соответствии с подп. 2 п. 2 ст.

23 ЗК РФ публичный сервитут может устанавливаться для использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры.

В таком случае сервитут устанавливается по результатам публичных слушаний на основании акта уполномоченного органа для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения.

В свою очередь, положения п. 1 ст. 274 ГК РФ предусматривают установление частного сервитута по соглашению собственника участка и собственника линейного объекта либо по решению суда, в том числе для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов.

В Обзоре анализируются судебные акты по делу о защите интересов собственника газопровода, обратившегося к собственнику земельного участка для установления частного сервитута в целях эксплуатации и ремонта газопровода, обеспечивающего газоснабжение многоквартирного дома.

Суд первой инстанции в удовлетворении требований отказал, сославшись на приведенные выше нормы земельного законодательства и мотивировав свое решение тем, что использование истцом чужого земельного участка для указанных целей возможно на основании публичного сервитута.

Суд кассационной инстанции с позицией суда первой инстанции не согласился, указав, что сама по себе потенциальная возможность установить публичный сервитут для эксплуатации линейного объекта не может являться основанием для отказа в установлении частного сервитута для тех же целей в порядке ст. 274 ГК РФ. Данная позиция была поддержана высшей судебной инстанцией.

Необходимо отметить, что в практике до настоящего времени прослеживалось четкое разделение институтов частного и публичного сервитута в зависимости от круга лиц, в интересах которых сервитут устанавливается.

Согласно существовавшей позиции судов, публичный сервитут всегда направлен на обеспечение интересов неограниченного круга лиц и публичных интересов, в связи с чем в принципе не может быть установлен в интересах частного лица (1.

Определив, что в установлении публичного сервитута отсутствуют явно выраженный публичный интерес или воля местного населения, суды признавали законным отказ уполномоченного органа в установлении публичного сервитута (2.

В пункте 4 Обзора Верховный cуд отходит от приведенной позиции, фактически допуская при одних и тех же обстоятельствах (необходимость эксплуатации и ремонта инженерных сетей, подведенных к многоквартирному дому) установление как публичного сервитута в интересах местного населения, так и частного сервитута в пользу собственника инженерных сетей.

Такой подход, по нашему мнению, будет способствовать решению наболевшего вопроса эксплуатации инженерных сетей, расположенных на чужом земельном участке, предоставляя собственнику сетей право использовать различные механизмы: как обращение в уполномоченный орган за установлением публичного сервитута, так и право требовать установления частного сервитута от собственника земельного участка.

Кто может требовать?

В пункте 5 Обзора приводится еще одна позиция, которая, на наш взгляд, позитивно скажется на формировании единообразной правоприменительной практики. Верховный суд подтвердил право собственника земельного участка, на котором расположен чужой линейный объект, требовать от собственника такого объекта установления частного сервитута.

В Обзоре приводится спор между собственником участка, на котором расположены опоры линии электропередачи, и собственником данного линейного объекта об установлении сервитута. Суд первой инстанции в удовлетворении требований отказал, указав, что по смыслу ст. 274 ГК РФ требовать установления сервитута вправе только собственник линейного объекта, а не собственник участка.

Суд кассационной инстанции определил, что объект возведен на участке после возникновения права собственности истца (вопросы наличия согласия собственника на строительство объекта на его участке и, следовательно, правомерности строительства в Обзоре не отражены), собственник линейного объекта фактически пользовался земельным участком, однако от установления порядка пользования и платы уклонялся.

С учетом изложенного суд округа направил дело на новое рассмотрение, указав, что ст.

274 ГК РФ не ограничивает право собственника участка обратиться к собственнику линейного объекта, возведенного после возникновения частной собственности на земельный участок, с требованием об установлении сервитута. Суд также принял во внимание тот факт, что истцу уже было отказано в удовлетворении негаторного и виндикационного исков.

Безусловно, в ситуации, когда собственником земельного участка исчерпаны иные способы защиты, в частности, ему отказано в освобождении участка от чужого объекта, а правообладатель линейного объекта уклоняется от решения вопросов о порядке пользования участком и установления платы, фактически единственным инструментом защиты интересов собственника земельного участка остается обращение с требованием об установлении возмездного сервитута. Справедливости ради стоит отметить, что схожая позиция высказывалась ранее Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 19.03.2013 № 15104/12.

• Вместе с тем, по нашему мнению, данная позиция, изложенная в Обзоре применительно к случаям строительства линейного объекта после возникновения права частной собственности истца, должна толковаться шире.
• Представляется, что собственник участка вправе требовать установления возмездного сервитута и в случае, когда земельный участок приобретен им с уже возведенными линейными объектами, однако отношения собственника линейного объекта с предыдущим собственником земельного участка по каким-либо причинам не были формализованы.
• Логически связанная с проанализированным подходом Верховного суда позиция отражена в пункте 6 Обзора, в котором разъяснено, что, если основания, по которым установлен сервитут, отпали, с требованием о прекращении сервитута вправе обратиться в суд как собственник земельного участка, обремененного сервитутом, так и собственник участка, для обеспечения использования которого был установлен сервитут.
• Плата за сервитут
• Учитывая количество споров, связанных с установлением платы за сервитут, Верховный cуд также выявил критерии определения судом размера платы за сервитут, а также порядок ее установления и изменения, а именно (п. 12, 13 Обзора):

1. Плата за сервитут определяется исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон и срока установления сервитута.

В частности, отмечено, что размер платы за сервитут должен быть соразмерен материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя при этом ограничения и затраты, которые возникают у собственника земельного участка, обремененного сервитутом (например, расходы, связанные с необходимостью организации проезда через земельный участок, со сносом или с переносом ограждений, с соблюдением пропускного режима, поддержанием части земельного участка в надлежащем состоянии).

2. Такая плата может иметь форму как единовременного платежа, так и периодических платежей, при этом допускается установление комбинированной платы, состоящей из единовременной платы и периодических платежей.

3. Обязанность по представлению доказательств обоснованности предлагаемого размера платы за сервитут возлагается на истца, в том числе путем назначения экспертизы, при этом ответчик при несогласии с предложенным размером оплаты вправе представить суду доказательства в обоснование своих возражений (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

4.

Условиями сервитута может быть предусмотрен порядок изменения платы, при этом каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием об изменении размера платы (о ее увеличении или уменьшении) в случае изменения объема ограничений прав собственника, обремененного сервитутом (например, в случае изменения интенсивности движения и грузоподъемности автотранспортных средств обладателя сервитута).

Важно отметить, что в п. 12 Обзора наконец сформулирована однозначная позиция о возможности установления безвозмездного сервитута: такой сервитут допустим при согласии собственника обременяемого объекта недвижимости на безвозмездное пользование.

1. Приведенная выше позиция примечательна прежде всего тем, что ранее в практике неоднократно высказывалась позиция о недопустимости установления судом бесплатных сервитутов, поскольку таковые не предусмотрены законом (3.
2. Определение условий
3. Помимо приведенных позиций, Верховный cуд в Обзоре также уточнил сложившиеся в практике подходы к разрешению дел, связанных с установлением сервитута и определением его условий, в частности:
4. 1) недостижение согласия об установлении сервитута или о его условиях является достаточным основанием для обращения в суд, законодательством не предусматривается обязательного досудебного порядка урегулирования спора об установлении сервитута, направление дополнительной претензии в случае недостижения сторонами соглашения не требуется (п. 1 Обзора);
5. 2) установление сервитута возможно только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом) (п. 7 Обзора);
6. 3) недопустимость установления сервитута если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать участок в соответствии с разрешенным использованием земельного участка (п. 8 Обзора);
7. 4) обеспечение соблюдения баланса интересов сторон при выборе наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут, условий установления сервитута (например, при наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок) (п. 9 Обзора);

5) удовлетворяя требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается (сведения о земельных участках, вид, содержание, сферу действия сервитута, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных или иных работ, и др.) (п. 10 Обзора) (4.

Стоит отметить, что критерии допустимости установления сервитута и рекомендации в отношении выбора оптимального варианта его установления неоднократно отражались в судебных актах Президиума ВАС РФ, КС РФ и единообразно применяются в актуальной судебной практике (5.

С учетом вступившего в законную силу нового Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Верховный cуд также отметил, что в отсутствие в ЕГРН (до 1 января 2017 года – в ГКН) сведений о части земельного участка, обременяемого сервитутом, не препятствует государственной регистрации сервитута, кроме случаев, установленных законом (п. 11 Обзора).

Приведенные Верховным cудом позиции по спорам об установлении сервитута на земельный участок, обобщенные в едином Обзоре, внесли ясность во многие неоднозначные вопросы, существовавшие в практике разрешения судами данной категории дел.

Эксперты Кадастровой палаты разъяснили правила установления сервитута

© Управа района Выхино-Жулебино

Сервитут – это право лица (лиц) на ограниченное пользование чужим земельным участком. Существует два вида сервитута: публичный и частный.

Публичный сервитут устанавливается в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков. Например, если попасть к водоему общественного пользования и его береговой полосе, к роднику или иному социально значимому объекту можно только через ваш участок, он может быть обременен правом прохода или проезда к этим объектам.

· для индивидуального доступа к жилищу, когда проход или проезд возможен только через соседний земельный участок;

· для строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов;

· для обеспечения других нужд землевладельца.

Таким образом, ограничение на объект недвижимости устанавливается в интересах конкретных лиц.

Как заключить соглашение о сервитуте?

Как правило, сервитут устанавливается по добровольному соглашению сторон или по судебному решению, если собственник соседнего участка не согласен на заключение соглашения. Предоставление сервитута на земельный участок требует документального оформления. В этом заинтересован, в первую очередь, будущий обладатель сервитута.

Прежде чем заключать такое соглашение, необходимо определить, установлены ли границы земельного участка, в пределах которых регистрируется ограничение (обременение) в виде частного сервитута.

Если сервитут будет установлен на часть земельного участка, и такая часть земельного участка не поставлена на кадастровый учет, необходимо выполнить соответствующие кадастровые работы (межевание).

Если же сервитут будет установлен на весь земельный участок, и он стоит на кадастровом учете, то проведение кадастровых работ не требуется.

Чтобы оформить межевой план, содержащий необходимые для государственного кадастрового учета сведения о части земельного участка, которая образуется в целях установления применительно к ней сервитута, необходимо обратиться к кадастровому инженеру.

Если собственник земельного участка согласен установить сервитут, нужно заключить с ним соглашение о сервитуте с указанием:

· кадастрового номера земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут;

· сведений о сторонах соглашения с паспортными данными;

· цели и основания установления сервитута;

· срока действия сервитута (если сервитут не бессрочный);

· размера платы (если сервитут устанавливается за плату);

· прав и обязанностей сторон соглашения, в том числе вашей обязанности после прекращения сервитута привести участок в состояние, соответствующее разрешенному использованию (например, при прокладке коммуникаций засыпать траншею, восстановить плодородный слой почвы и т. д.).

Стоит отметить, что размер платы за сервитут определяется сторонами соглашения об установлении сервитута. Если соглашение не достигнуто – вопрос об установлении сервитута решается в судебном порядке. Как правило, размер платы зависит от множества факторов, поэтому для его определения целесообразно обратиться к специалисту (оценщику).

Частный сервитут надлежит зарегистрировать в Росреестре.

Для этого участникам заключенного соглашения (или одному из них), необходимо обратиться в офис Центра государственных услуг «Мои документы» (МФЦ) с заявлением о государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка и государственной регистрации прав в виде ограничения (обременения) части земельного участка, приложив к нему необходимый пакет документов.

После завершения регистрационных действий заявитель получит выписку из ЕГРН, содержащую сведения об обременениях, наложенных на земельный участок.

Однако в случае заключения соглашения об установлении сервитута сроком до трех лет, законом допускается установление сервитута в отношении части такого земельного участка без проведения кадастровых работ (межевания), без осуществления государственного кадастрового учета указанной части земельного участка и без государственной регистрации ограничения (обременения), возникающего в связи с установлением данного сервитута. В этом случае граница действия сервитута определяется в соответствии с прилагаемой к соглашению об установлении сервитута схемой границ сервитута на кадастровом плане территории.

«Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи либо залога, не может быть передан лицам, не являющимся собственниками объекта недвижимости, для обеспечения которой он был установлен. При переходе прав на земельный участок обременения в виде сервитута перейдут к новому владельцу», – отметил заместитель директора – главный технолог Кадастровой палаты по Москве Виктор Горелышев.

Добавим, что обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Анализ судебной практики по спорам об установлении сервитута на земельный участок

Генеральский, Д. А. Анализ судебной практики по спорам об установлении сервитута на земельный участок / Д. А. Генеральский, Э. А. Мунаева. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2023. — № 20 (467). — С. 508-510. — URL: https://moluch.ru/archive/467/102805/ (дата обращения: 26.07.2023).



Сервитут в Российской Федерации представляет собой право ограниченного пользования земельным участком, принадлежащим другому лицу, для удовлетворения нужд соседнего участка, установленное в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

Установление сервитута может быть срочным или бессрочным, публичным и частным, а также может быть установлен как на земельный участок, так и в отношении объектов недвижимости [1].

Однако, установление сервитута возможно только при наличии согласия владельца земельного участка, на который он будет установлен, или при решении суда.

Споры об установлении сервитута на земельный участок являются одним из наиболее сложных и спорных вопросов в земельном праве, требующих анализа судебной практики.

Согласно обзору судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017) в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 ГК РФ) [2].

В таком случае суд, рассматривая спор, учитывает разные факторы, такие как наличие других возможных вариантов пользования землей, возможность получения компенсации владельцем участка, на который будет установлен сервитут, ущерб, который может возникнуть от установления такого сервитута.

К примеру, решением Пронского районного суда Рязанской области отказано в удовлетворении исковых требований истца к ответчику об установлении частного бессрочного безвозмездного земельного сервитута на земельном участке в указанных границах для обеспечения прохода и проезда к земельным участкам истца.

Судом установлено, что истец использует грунтовую дорогу, проходящую по земельному участку другого лица, так как другой проезд к своим двум земельным участкам у него нет. Этот земельный участок был передан в аренду ответчику, что привело к конфликту между истцом и ответчиком.

Поскольку сервитут не был установлен и стороны не достигли соглашения, истец обратился в суд. В ходе судебного заседания эксперт пояснил, что доступы к двум земельным участкам и жилому дому истца соответствуют законодательным требованиям и могут использоваться без препятствий. Не требуется установление сервитута на земельном участке ответчика.

Суд считает экспертное заключение допустимым доказательством и приходит к выводу, что истец не доказал необходимости сервитута на земельном участке ответчика для проезда и прохода к своим участкам и дому.

В конечном итоге суд решил отказать в удовлетворении исковых требований истца к ответчику об установлении частного бессрочного безвозмездного земельного сервитута на земельном участке для обеспечения прохода и проезда к земельным участкам истца [3].

Аналогичное решение было принято Ярославским районным судом Ярославской области 22 октября 2020 года. С 1992 года истец безвозмездно пользовалась земельным участком, который принадлежал родителям сторон, для прохода на свой земельный участок. В мае 2015 года земельный участок передан в собственность ответчику на основании договора дарения.

Истец продолжил пользоваться этим участком для прохода на свой земельный участок. Весной 2019 года возникли конфликты с ответчиком, который высказывает намерение запретить истцу проход через свой земельный участок.

Проход на земельный участок истца через земельный участок ответчика является единственным, и истец обладала правом прохода по участку ответчика с 1992 года. Для урегулирования спора истец запросила у кадастрового инженера межевой план установления сервитута на земельном участке ответчика. Общая площадь необходимой земли для прохода составляет 57 кв.м.

, ширина прохода — 1 метр. Однако стороны не достигли соглашения о установлении сервитута после того, как истец обратился к ответчику с просьбой об ограниченном пользовании земельным участком.

Суд отказывает истцу в установлении сервитута на земельном участке ответчика для прохода к своему участку, так как имеются иные возможности прохода, а предложенный истцом вариант сервитута не отвечает интересам ответчика и является несоразмерно обременительным для его земельного участка [4].

В судебной практике РФ существует также ряд случаев, когда владелец земельного участка не выразил согласия на установление сервитута, но, несмотря на это, решение остается в пользу инициатора установления сервитута на земельный участок. В частности, можно привести дело№ 2–684/20, которое было рассмотрено Волоколамским городским судом Московской области.

Истец обратилась в суд с иском к ответчику, требуя устранить препятствия в пользовании канализационными сетями и обеспечить свободный доступ на участок, где расположены канализационные сети и колодцы. Истец и ответчик оба являются собственниками земельных участков и жилых домов. В прошлом ответчик требовала выноса коммуникационных сетей истца, что было отказано судом.

В настоящее время истцу затруднено пользоваться канализационными сетями и колодцами из-за действий ответчика, в том числе установки калитки. Истец заявил ходатайство о проведении экспертизы с применением разрушающего метода для проверки доводов ответчика о том, что канализационные сети не предназначены для обслуживания ее дома.

Однако, ответчик отказался от проведения такой экспертизы, что привело к тому, что эксперт не смог проверить этот факт и определить связаны ли колодцы на участке ответчика с домом истца. По паспорту проекта на реконструкцию жилого дома у истца есть две системы канализации, одна из которых идет в сторону участка ответчика.

На участке ответчика есть два колодца для сбора и выкачивания канализационных вод, однако на момент осмотра вода из поворотного колодца системы канализации не шла в сторону участка истца, что может свидетельствовать о засоре трубы канализации на участке ответчика.

У истца отсутствует возможность прохода и проезда для обслуживания системы канализации из кухни, туалета и душевой кабины ее дома. Доказательств, опровергающих доводы и доказательства представленные истцом, стороной ответчика суду не представлено.

Суд пришел к выводу, что иск следует удовлетворить и предоставить ей право бессрочно и безвозмездно право ограниченного пользования (частный сервитут) частью земельного участка для эксплуатации, прохода и подъезда к канализационным колодцам, указанных в заключении эксперта [5].

Данные примеры из судебной практики РФ подчеркивает важность учета общественных интересов и необходимости справедливого урегулирования споров об установлении сервитутов на земельные участки.

При рассмотрении споров об установлении сервитутов на земельные участки необходимо учитывать все обстоятельства дела и соблюдать принципы справедливости и равенства прав всех заинтересованных сторон.

И только в таком случае можно добиться оптимального решения, соответствующего интересам и стремлениям всех сторон.

Литература:

1. Гордиенко Ирина Игоревна Правовые проблемы, возникающие при установлении сервитута на земельный участок // Имущественные отношения в РФ. 2019. № 4 (211).
2. Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017) СПС КонсультантПлюс [Электронный ресурс] URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_215934/
3. Решение № 2–19/2020 2–19/2020(2–396/2019;)~М-394/2019 2–396/2019 М-394/2019 от 25 ноября 2020 г. по делу № 2–19/2020 // Судебные и нормативные акты РФ [Электронный ресурс] URL: https://sudact.ru/regular/doc/GyHqYIWTH5Hr/
4. Решение № 2–2349/2019 2–451/2020 2–451/2020(2–2349/2019;)~М-2382/2019 М-2382/2019 от 22 октября 2020 г. по делу № 2–2349/2019 // Судебные и нормативные акты РФ [Электронный ресурс] URL: https://sudact.ru/regular/doc/2UOLq62g6DrQ/
5. Решение № 2–684/2020 2–684/2020~М-535/2020 М-535/2020 от 22 сентября 2020 г. по делу № 2–684/2020 // Судебные и нормативные акты РФ [Электронный ресурс] URL: https://sudact.ru/regular/doc/4LcCvzJzkgdC/

Основные термины (генерируются автоматически): земельный участок, установление сервитута, истец, земельный участок ответчика, ответчик, суд, участок ответчика, земельный участок истца, ограниченное пользование, проход.