Сдавать в аренду своё жилье посторонним лицам рискованно, равно как и обмен на жилье уменьшенной площади с денежной доплатой. Однако есть выход и из такой ситуации.

Пенсионеры имеют возможность заключить договор ренты с пожизненным содержанием с человеком или организацией, которые в качестве платы за пользование помещением будут пожизненно выплачивать ему содержание.

Такая сделка имеет минимум рисков, действия нового владельца по отношению к старому находятся под особым контролем.

Суть ренты и ее виды

Что значит рента в гражданском праве, многим неизвестно.

Рента – это сделка, договор, в котором одна сторона передаёт другой стороне имущество в собственность, взамен получая от другой стороны периодические денежные выплаты или иные действия в счёт его содержания.

Регламентированы рента и пожизненное содержание с иждивением главой 33 ГК РФ.

Рента в российском праве бывает 3 видов:

1. Постоянная рента – не привязана ко времени, действует до полной выплаты прописанной в договоре суммы.
2. Пожизненная рента – постоянные ежемесячные выплаты в пользу пенсионера до наступления его смерти.
3. Пожизненное содержание с иждивением – вместе с постоянными выплатами осуществляется уход за пенсионером, покупка продуктов, медикаментов, проведение уборки.

При постоянной ренте плательщик имеет право сразу выкупить всю квартиру, если вдруг у него появились нужные для этого деньги. При постоянной ренте тоже может часть суммы оплачиваться деньгами, а часть товарами или услугами. Все условия договоренности должны быть документально зафиксированы.

Особенности пожизненной ренты

Что такое пожизненная рента квартиры, мы разобрались лишь в общих чертах. Подробно данному виду рентных взаимоотношений посвящены статьи с 596 по 600 ГК РФ.

По договору пожизненной ренты собственник помещения передаёт своё жилье во владение другому человеку в обмен на постоянные выплаты сроком на всю жизнь.

Обозначим особенности пожизненное ренты, отличающие ее от других разновидностей рентных договоров:

1. Получателем ренты выступают только физические лица, причём и собственники квартир и иные чужие субъекты, указанные собственником.
2. Под ренту можно передавать не только недвижимость, но и движимые объекты и денежные средства.
3. Действует рента на срок жизни получателя ренты.
4. Сменить рентополучателя нельзя.
5. Рентные обязательства по наследству не передаются.
6. Выплаты должны производиться ежемесячно.

Рента квартиры с пожизненным проживанием предполагает, что в качестве плательщика ренты могут выступать не только физические, но и юридические лица.

Больше всего всех потенциальных желающих интересует вопрос, кто является собственником квартиры по договору пожизненной ренты. За кем сохраняется право собственности: за рентополучателем или плательщиком ренты?

Собственник у квартиры меняется, им становится лицо, осуществляющее ежемесячные выплаты в пользу пенсионера.

Но, чтобы защитить старика от риска того, что плательщик перестанет исполнять свои обязательства, на квартиру на срок действия договора ренты накладывается обременение.

Плательщик ренты не имеет права совершать какие-либо сделки со своей недвижимостью без согласия пенсионера весь срок действия ренты. При этом рентополучатель живет по-прежнему в квартире, пока она фактически не выкуплена.

Достоинства и недостатки пожизненной ренты

Договор пожизненной ренты на квартиру имеет плюсы и минусы, которые нужно учесть при выборе именно этого вида соглашения.

Безусловно, такое соглашение имеет свои плюсы для пенсионера: он будет получать дополнительную материальную помощь до самой смерти в обмен на своё жилье, лишиться которого до смерти от не сможет. То есть остаться на улице или умереть с голоду шансов точно не будет.

Кроме того, пожизненная рента имеет и другие преимущества:

• появившиеся после заключения договора наследники пенсионера не будут иметь право на квартиру;
• отменить договор можно только через суд, изменить его условия непросто;
• наличие обременения на квартире защищает права пенсионера;
• по договору ренты можно получить квартиру в разы дешевле ее рыночной стоимости.

Покупатель жилья должен здраво оценивать свои финансовые возможности, участвуя в сделке. Платить платежи придётся каждый месяц, а продавец может прожить еще 10, 20 или 30 лет.

Если перестать платить ежемесячные платежи, можно лишиться квартиры. Пенсионер вправе будет обратиться в суд при наличии просрочек. В таком случае Вы лишитесь не только квартиры, но выплаченных ранее денежных средств. Их Вам никто не вернёт.

Платить коммунальные счета придётся плательщику ренты, ранее действующие в отношении пенсионера льготы больше не будут применимы.

Чтобы минимизировать всевозможные риски нужно сначала убедиться в том, что пенсионер дееспособен. Иначе его родственники в дальнейшем смогут обратиться в суд с иском о том, что в силу недееспособности он не мог заключать такие сделки. Это основание признания договора недействительным.

Передавая деньги, нужно брать расписки с получателя ренты, если речь идёт о наличных денежных средствах. Лучше конечно совершать банковские платежи и сохранять все чеки в электронном виде.

Процедура оформления

Как оформить пожизненную ренту на квартиру? В 2023 году оформить ренту несложно, главное точно следовать утверждённому алгоритму действий.

Договор пожизненной ренты должен иметь существенные условия:

1. Размер рентной платы даже в отношении тех услуг, которые трудно поддаются финансовому выражению.
2. Описание квартиры (кадастровый номер, площадь, адрес).
3. Перечень прописанных в квартире граждан.
4. Цена квартиры при ее возмездной и безвозмездной передаче.
5. Срок ренты – пожизненная.

Кроме того, в договоре следует указать права и обязанности сторон, ответственность за нарушение условий соглашения. Все услуги по уходу за пенсионером должны быть четко прописаны, особенно на случай болезни последнего.

Если дом в силу не зависящих от получателя ренты обстоятельств разрушается, плательщик ренты обязан продолжать исполнять свои обязательства.

Передача имущества и получение денежных средств в этом случае оформляется одним договором – договором пожизненной ренты. Он обязательно должен быть заверен у нотариуса и зарегистрирован в Росреестре.

Чтобы заверить договор у нотариуса, нужно предоставить небольшой пакет документов, в частности:

• свидетельство о праве собственности;
• справка о кадастровой стоимости;
• выписка из домовой книги или справка с места жительства.

Договор пожизненной ренты предоставляется в Росреестр в 3 экземплярах. Только после этого плательщик ренты получает свидетельство о праве собственности на квартиру с обременением.

Полная стоимость ренты

Сама передача квартиры может быть возмездной и безвозмездной. Во втором случае цена сделки будет равна лишь сумме ежемесячно уплачиваемых платежей. В первом случае кроме платежей придётся еще доплатить определенную договором ренты сумму.

Если квартира передаётся безвозмездно, размер платежей не должен быть ниже минимального прожиточного минимума на человека.

Кроме того нужно оплатить и иные расходы:

• 0,5 % от кадастровой стоимости жилья, но не более 20 тысяч рублей – госпошлина у нотариуса;
• 2000 рублей – госпошлина в Росреестре.

Налогообложение при пожизненной ренте тоже имеет свои особенности. Оформив право собственности на квартиру, плательщик ренты обязан уплачиваться имущественный налог. Однако и получатель рентных платежей тоже должен платить НДФЛ в размере 13% от суммы своих доходов.

Это не доходы от продажи имущества, поэтому применить к ним налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей будет нельзя.

Как расторгается договор?

Каждый случай имеет свои особенности:

1. Расторгнуть по соглашению можно только при обоюдной договоренности. Если одна сторона не желает прекращать действие договора, в одностороннем порядке сделать это не получится.
2. В судебном порядке расторжение происходит из-за претензий одной стороны.

Обычно расторгается договор по инициативе стариков, когда им не оказывается должный уход. Можно ли оспорить такое соглашение? Можно оспорить, если доказать, что получатель ренты являлся на момент подписания договора недееспособным.

Также к основаниям признания сделки недействительной можно отнести факт принуждения к ее заключению с насилием или угрозой его применения.

Факт недееспособности может быть доказан даже после смерти пенсионера с помощью специальной экспертизы.

Если плательщик ренты добросовестно исполнял свои обязанности, он имеет право даже на получение компенсации за понесённые убытки в случае расторжения договора второй стороной.

Договор пожизненной ренты – это гражданско-правовое соглашение, по которому передаётся собственность от одной стороне другой взамен уплаты денежных поступлений на содержание.

Это хороший вариант для пенсионеров улучшить сове материальное положение при условии, что у них нет наследников и родственников, которые могли бы оказать такую поддержку.

Видео: Договор ренты: что такое пожизненная рента, что такое постоянная рента?

Защита от потери квартиры: как правильно и безопасно для себя заключить договор ренты

05.02.2019

К сожалению, до сих пор многие люди, и не только пенсионного возраста, не знают, что договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением подлежат обязательному нотариальному удостоверению. И за заключением честной, безопасной и по-настоящему выгодной сделки необходимо идти в нотариальную контору.

В среднем в год нотариусы удостоверяют более 5 000 договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением. Этот механизм, в отличие от завещания, позволяет и рентополучателю, и рентоплательщику получить доход практически сразу. У каждого из договоров есть ряд важных деталей, которые необходимо учитывать при подписании.

Недвижимость, которая находится в собственности пожилых одиноких граждан, — по-прежнему лакомый кусок для мошенников всех мастей. Чаще всего пенсионеров обманом принуждают подписать документ, который лишает их права на собственное жилье.

Только за прошлый год, согласно сообщениям в различных СМИ, несколько десятков пенсионеров остались без квартир, поверив мнимым «социальным работникам», «добрым» соседкам и сиделкам, которые предлагали им подписать договор ренты на выгодных условиях и «в домашней обстановке».

Но средства массовой информации освещают далеко не все трагические случаи. Реальные цифры могут быть значительно более пугающими.

Вместо обещанного договора ренты пожилым гражданам подсовывали договоры дарения или купли-продажи.

Стандартная схема такова: мошенник просит срочно подписать некий договор, обычно напечатанный мелким шрифтом и содержащий сложные юридические формулировки, тем самым лишая человека возможности осознать происходящее, вникнуть в смысл написанного. И в итоге в течение недели после подписания пенсионера просто выбрасывают на улицу.

Пенсионерке Валентине Семеновой сиделка предложила подписать договор ренты на выгодных для владелицы квартиры условиях прямо у нее дома. Уверила, что сама быстро сбегает к нотариусу и заверит договор. Валентина поверила и поставила подпись под документом, который дала ей сиделка.

В итоге выяснилось, что старушка расписалась под договором о дарении квартиры и осталась, фактически, на улице. Сейчас ее приютила подруга. Валентина подала в суд, пытаясь аннулировать договор и сейчас ждет решения.

Конечно же, ни к какому нотариусу ее помощница по хозяйству не ходила — специалист никогда не удостоверил бы такую сделку без присутствия одной из сторон.

Важно знать: нотариус никогда не удостоверит документ, не разъяснив сторонам правовую суть и последствия заключаемого договора и не убедившись, что все присутствующие лица действуют осознанно и добровольно.

Нотариус — это единственный специалист, который отвечает перед гражданином материально, и, если из-за его ошибки был причинен ущерб, возмещает его в полном объеме. Для этого существует личная страховка нотариуса, коллективная страховка нотариальной палаты, членом которой он является, личное имущество нотариуса.

А если и этих средств не хватит, функционирует Компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты, средства из которого также могут быть использованы для погашения ущерба, причиненного по вине нотариуса.

Договор пожизненной ренты или договор пожизненного содержания с иждивением могут стать для пенсионера хорошей возможностью для получения дополнительных средств.

Даже те пожилые граждане, у кого есть семьи, обращаются к нотариусу за составлением и удостоверением такого договора — часто он становится альтернативой завещанию или дарению.

Например, в том случае, если гражданин хочет оставить недвижимость только одному из своих детей, но второй уже достиг пенсионного возраста, а значит, имеет право на обязательную долю.

Условия договоров различаются. По договору пожизненной ренты рентоплательщик осуществляет денежные выплаты в установленном в нем размере. Согласно Гражданскому кодексу, размер регулярного перечисления не может быть меньше, чем прожиточный минимум в регионе, где проживает получатель ренты.

Заключая договор пожизненного содержания с иждивением, вторая сторона принимает на себя обязанность содержать пожилого человека до самой смерти, обеспечивая его существование — оплачивая счета за коммунальные услуги, покупая продукты, лекарства, одежду (эти обязанности могут варьироваться в зависимости от того, о чем договорятся стороны).

Кроме того, в договоренности может входить уборка квартиры, уход за пенсионером и оплата лечения, если в таковом есть нужда. В случае заключения такого договора сторонам нужно максимально подробно и точно прописать, что входит в объем содержания и иждивения, как производится индексирование этого объема в привязке к изменению прожиточного минимума.

В первом случае бывшие владельцы должны выехать из помещения, а во втором они продолжают проживать в этом помещении до самой смерти.

Но какой бы договор ни решили заключать стороны, именно нотариус выступает гарантом защиты интересов обеих сторон. Он помогает составить договор, который учитывает интересы рентоплательщика и рентополучателя, а также разобраться в юридических тонкостях сделки, например, подскажет, как можно подтвердить, что все обязательства по договору исполняются добросовестно.

При этом процесс совершения нотариальных действий, где хотя бы одной из сторон выступает пожилой человек, как правило, записывается на видео. Видеофиксация нотариального действия — это дополнительный инструмент защиты добросовестного гражданина.

В случае, если третьи лица попытаются оспорить удостоверенный нотариусом договор, основываясь на предположении о неосознанности действий человека в возрасте или его болезненном неадекватном состоянии, такая запись снимет все вопросы и пресечет попытки оклеветать участников сделки.

Содержаться до конца. Плюсы и минусы договора пожизненной ренты

Ипотека

/ 20 января 2022 12:40

Текст изменился / 20 декабря 2022

Возможно ли получить квартиру, ухаживая за престарелым человеком? Разберемся в особенностях договора ренты и кому это все-таки выгоднее.

Иждивение под залог недвижимости — отличный способ обеспечить себе старость

Николаю Игоревичу в этом году пошел 72-й год. По профессии он инженер и еще в советские времена получил квартиру. Сразу же после этого он женился, но детей завести так и не получилось. Три года назад  жена умерла, и он остался совсем один. Ухаживать за ним некому, а в силу возраста даже обычный поход за продуктами становится почти невозможным.

Как ему поступить в такой ситуации?

Что такое договор ренты

Для начала немного терминологии.

• Иждивенец — это нетрудоспособный человек, часто — пожилой или имеющий группу инвалидности, который не в состоянии себя обеспечивать. Временно безработные люди иждивенцами не считаются.
• Иждивение — обеспечение иждивенца всеми необходимыми средствами для существования (деньги, уход, продукты, лекарства и т. д.).
• Рентополучатель (он же рантье) — владелец жилья, который получает ежемесячные платежи, а взамен передает недвижимость рентодателю.
• Рентодатель — человек, который выплачивает рентополучателю деньги и ухаживает за ним.

Договор ренты — это контракт, с помощью которого собственник отдает жилье другому человеку в обмен на ежемесячные выплаты или пожизненное содержание.

Это отличная возможность для пенсионеров с недвижимостью, но без родственников, получить заботу, уход и стабильный доход вплоть до самой смерти.

В обмен на это человек, который оказывал заботу и совершал выплаты, получит жилье после смерти его владельца.

Квартира в таком случае переходит по договору купли-продажи, и к ней применяются все те же правила с одним небольшим отличием — придется идти и заверять сделку у нотариуса. Владельцу недвижимости к тому же нужно будет подтвердить свою дееспособность, чтобы исключить возможность мошенничества.

Виды ренты

Виды соглашений делятся по типу оказываемых услуг и длительности на постоянный, пожизненный и пожизненный с содержанием.

Постоянная рента

Это не самый часто встречающийся вид договоров. Во многом это связано с его бессрочностью. То есть сделка заключается на неопределенный срок, в отличие от других видов, а после смерти рантье платежи могут перейти наследникам.

На практике же при наличии соглашения квартира не входит в состав наследства. То есть после смерти рентополучателя недвижимость переходит в распоряжение рентодателя, а не наследников, которые, правда, могут попробовать признать сделку недействительной.

Как правило, получают платежи обычные граждане, а платить ее могут также компании, государство и муниципалитеты

Если долговые обязательства выплачиваются деньгами, то платеж должен быть не ниже прожиточного минимума региона, в котором была заключена сделка. Также вместо денег владелец может получать уход или другую помощь, которые заранее оговариваются и прописываются в контракте, а их стоимость тоже должна соответствовать прожиточному минимуму.

Кроме того, в соглашении есть возможность указать условия полного выкупа. Например, это может быть определенная сумма, после выплаты которой квартира перейдет рентодателю, а ежемесячные платежи уже можно будет не отправлять.

Такие случаи редки из-за того, что владельцу невыгодно, чтобы его имущество выкупалось заранее, потому что в таком случае он не сможет рассчитывать на получение постоянного дохода или услуг до конца жизни.

Также там можно прописать, чтобы собственность переходила только после смерти владельца либо через определенное время после заключения сделки — например, через 10 лет, но максимальный срок — 30 лет.

Пожизненная рента

Этот вариант как раз применяется, когда у пожилого человека нет родственников, но есть недвижимость. Разменивать ее или переезжать в более дешевую он не может, поэтому единственный вариант — пожизненная рента, где недвижимость после смерти владельца попадает в пользование другому человеку.

Этот тип контракта не передается по наследству

Тогда рентодатель платит владельцу жилья каждый месяц определенную сумму. Выплаты могут иметь и другие интервалы, если это прописано в контракте. Платить в этом виде контракта можно только деньгами.

То есть, заключая такую сделку, рентодатель обязуется содержать пожилого человека до конца его жизни, при этом получает возможность жить рядом, оплачивая недвижимость будто в ипотеку.

Пожизненное содержание с иждивением

Договор ренты с пожизненным содержанием отличается от предыдущего варианта — здесь уже включаются не только платежи, но и уход, чистка и уборка помещения, оплата коммунальных услуг, покупка продуктов питания и лекарств. При этом содержание рантье должно обходиться хотя бы в два прожиточных минимума. При таком варианте обычно пожилой человек и рентодатель живут бок о бок.

К этому типу сделки также может быть добавлено третье лицо в виде сиделки или другого медперсонала, чтобы обеспечить профессиональную помощь. Оплачивает эти услуги тоже рентодатель.

Деньги, которые Николай Игоревич будет получать от Андрея, он, скорее всего, не истратит целиком. Остаток можно будет поместить на вклад. 

Пошаговый гайд, как заключить контракт.

• Сначала обсудите с плательщиком все необходимые вопросы. Если же вы так и не смогли прийти к консенсусу по каким-то вопросам, лучше попросить помощи у опытного юриста. Конкретные обязательства по соглашению будут зависеть от желаний обеих сторон.
• Составьте договор. Можно самостоятельно, но этот пункт тоже лучше сделать с юристом — так риски сведутся к минимуму. В нем важно указать, что конректно переходит рентодателю и в каких случаях, обязательства плательщика (выплаты, оказание услуг или работ и т. д.) и данные о недвижимости. Кроме того, очень важно, чтобы условия были поняты обоими участниками — это уменьшит шанс расторжения контракта в будущем.

Также необходимо указать:

• информацию о всех участниках сделки;
• что делать в случае пожаров и землетрясений;
• как может быть расторгнута или оспорена сделка;
• как будут решаться споры по ней;
• кто несет ответственность, если условия нарушат.

Настоятельно рекомендуем внимательно и ответственно подойти к оформлению договора.

Постарайтесь прописать в нем все возможные пункты и сценарии, но делать это лучше четко и ясно, чтобы не возникло трудностей с трактовкой.

Невнимательное составление соглашения может привести к тому, что рентополучатель потеряет недвижимость либо плательщик не сможет получить деньги назад при расторжении сделки.

Ключ к успеху — внимательное составление контракта

Для заключения сделки потребуются паспорта, документы на квартиру, копия финансового лицевого счета и заявление о переходе права собственности.

• Сходите к нотариусу. Он должен удостовериться, что все участники процесса отдают себе отчет о совершенных действиях, после чего проверить документы. Если все нормально, происходит регистрация в Росреестре и оплата госпошлины в 1000 рублей.

При совершении действия нотариус вправе использовать средства видеофиксации в порядке, установленном Федеральной палатой.

Согласно порядку, «материалами видеофиксации признаются любые фото-, видео- и аудиоматериалы, полученные при использовании средств видеофиксации при совершении нотариального действия». Они могут быть использованы в суде в качестве доказательства.

Чтобы расторгнуть договор, требуются веские причины, например:

• если были нарушены нормы составления договора;
• нет госрегистрации и заверения нотариуса;
• во время подписания владелец был недееспособным (в этом случае придется провести экспертизу психического здоровья);
• если рентодатель обманул рентополучателя — здесь нужны будут показания свидетелей либо другие письменные доказательства нарушения;
• если плательщик злоупотребляет своими правами или не выполняет свои обязанности.

Суд может принимать разные стороны. Например, рентодатель тоже имеет право оспорить сделку и вернуть деньги назад. Но в таких случаях обязательно нужно будет предоставить психиатрическую экспертизу, которая бы подтверждала, что владелец (рентополучатель) не в состоянии принимать такое решение.

Еще есть вариант выкупить ренту — заплатить фиксированную сумму, которую стороны предварительно оговорили и внесли в договор. В таком случае квартира перейдет рентодателю без последующих регулярных платежей. Если этот пункт не указан, то размер выкупа рассчитывается государством с помощью Гражданского кодекса.

Также важно учесть, что не все люди способны ужиться друг с другом в силу разного характера. Фактически все условия будут соблюдены, но атмосфера будет невыносима для обеих сторон, а суд не считает испорченные отношения за вескую причину. Поэтому советуем прописать в соглашении возможность раздельного проживания.

Для обеих сторон есть как минусы, так и плюсы.

Для владельца квартиры:

Плюсы	Минусы
Обеспечение себя уходом и безбедное существование до конца жизни, при это сохраняя возможность проживать у себя в квартире	Высокий риск стать жертвой мошенников
Ежемесячные платежи сохранятся даже в случае пожара или другого ЧП	Высокий риск на покушение, ведь чем быстрее хозяин жилья отойдет на тот свет, тем быстрее рентодатель получит долгожданную квартиру
Сделка гарантируется залогом, а если его все-таки нарушат, можно совершить расторжение без возврата денег плательщику	Ваши отношения с родственниками и друзьями могут сильно испортиться
Вы максимального защищены государством	После заключения сделки собственность перестает вам принадлежать

Для плательщика:

Плюсы	Минусы
Вы можете получить недвижимость в рассрочку за меньшие деньги, а также право собственности на нее	У кредита неизвестный срок окончания — это может быть как год, так и 30 лет. А иногда и дольше, если объявятся наследники
Проживание и уход за пожилым человеком может выйти немного дешевле, чем снимать жилье	Вы оплачиваете все расходы на нотариуса и регистрацию
Рантье не сможет расторгнуть соглашение, если все оговоренные условия соблюдаются	Невозможно стать полноценным владельцем недвижимости вплоть до смерти рентополучателя
Если у вас хорошие отношения с хозяином жилья, вы всегда можете договориться и получить более выгодные условия	Если у вас вариант содержания с иждивением, то владельца квартиры может не устроить качество услуг, и он расторгнет сделку

Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.

Оформить ипотеку

Самое главное — любой контракт заключать только под контролем профессионала. Обратитесь к юристам и нотариусам — это минимизирует риск быть обманутым. Очень часто случается, что под видом ренты владельцу недвижимости давали подписать соглашение о дарении, собственник терял жилье и не мог получить никакой помощи.

Рентодатель же должен помнить, что юридически он защищен намного меньше — например, в случае пожара и уничтожения квартиры он все равно будет вынужден до конца жизни платить собственнику. А при заключении сделки даже после смерти владельца жилья есть риск не избавиться от финансовых обязательств.

После долгих раздумий и консультации у юриста Николай Игоревич принял решение заключить договор пожизненной ренты с иждивением. В совершенной сделке рентодателем стал его сосед Андрей, которому он полностью доверяет и знает не первый год.

По соглашению Андрей будет платить каждый месяц 10 тысяч рублей и обеспечивать Николая Игоревича всем необходимым: платить коммуналку, покупать продукты, лекарства, а в случае чего — услуги медперсонала, а за это он получит недвижимость.

Для тех, кто ценит свое времяПодпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.Подписывайтесь на наш канал в Telegram

Пожизненная рента квартиры в 2023 году — что это такое, договор, и наследники, в Москве, образец

Рента позволяет приобрести квартиру, если отсутствуют средства на покупку жилья. Для собственника оформление ренты обеспечивает улучшение качества жизни.

Идея ренты в теории практически не имеет минусов. Обе стороны сделки остаются в выигрыше – одна получает в собственность жилье, другая получает финансовую поддержку или помощь в быту.

Но на практике оформление ренты может обернуться серьезными проблемами. Юристы считают такие сделки особенно сложными среди возможных вариантов отчуждения недвижимости. Каковы особенности пожизненной ренты квартиры в 2023 году?

Общие моменты

Оформление договора пожизненной ренты на квартиру является относительно новым вариантом гражданско-правовых отношений в России.

Теоретическая прозрачность сделки сопровождается скрытыми плюсами и минусами для обеих сторон. Большая часть населения не имеет средств, достаточных для покупки собственного жилья.

В итоге приходится искать различные варианты. Кто-то обращается за оформлением ипотеки и получает жилье, а вместе с ним и обязанность многолетних выплат немалого размера.

То есть гражданин приобретает квартиру, но взамен на долгие годы ограничивает свои расходы до минимума. Некоторые граждане предпочитают копить на свое жилье самостоятельно.

Их участь не лучше, поскольку они также отказывают себе во всем, стремясь к скорейшему накоплению необходимой суммы. Но часть таких накоплений «съедает» инфляция.

К тому же ежегодно цены на недвижимость растут. Спустя несколько лет обнаруживается, что изначально рассчитанной суммы отнюдь недостаточно и нужно подкопить еще, а дальше ситуация повторяется.

Есть и такие люди, кто предпочитает не тратить усилия на покупку своего жилища и довольствуется съемным жильем.

Вариант приемлемый, так как в любое время можно сменить квартиру и выбрать что-то получше. Однако ежемесячно солидную сумму необходимо платить за аренду.

В подобных ситуациях рента выглядит как «луч света в темном царстве». Можно получить квартиру сейчас, платить оговоренную ренту и после смерти рентополучателя стать законным собственником своего собственного жилья.

При этом можно сразу заселиться в жилище, если рентополучателя не возражает. Не нужно занимать деньги, копить нужную сумму или оплачивать аренду без надежды на покупку квартиры.

Неплохим вариантом рента считается и для собственника квартиры. Обычно такие сделки заключаются людьми пожилого возраста, желающими получить помощь или улучшить качество своей жизни.

Можно продолжать жить в своей квартире как обычно, получая дополнительный доход всего лишь за обещание передать жилье в собственность плательщика после смерти. Почему же пожизненная рента считается рискованной?

Что это такое

Пожизненная рента предполагает сделку, в которой предметом правоотношений выступает квартира, а точнее ее передача от собственника к плательщику ренты на определенных условиях.

Договоренность выражается в выплате собственнику оговоренных сумм с установленной периодичностью. Бланк договора ренты можно скачать здесь.

После смерти хозяина квартиры плательщик ренты получает право собственности на жилье. Примечательно, что стороны самостоятельно решают, каким образом должна оплачиваться рента.

Это могут быть еженедельные, ежемесячные, ежеквартальные или ежегодные платежи. По желанию стороны могут договориться о единоразовой выплате.

Основное требование со стороны закона сводится к тому, что в перерасчете на месяц размер ренты был не менее одного прожиточного минимума.

Со смертью рентополучателя договор ренты считается исполненным и право собственности на квартиру безоговорочно переходит к плательщику ренты. Не имеет значения, имелись ли у собственника родственники или иные наследники.

Плюсы и минусы сделки

При заключении пожизненной ренты выигрывают обе стороны, но и рискуют все участники. Например, мошенником может оказаться плательщик ренты, что выражается в неисполнении достигнутых договоренностей.

Порой плательщик просто не правильно рассчитывает силы и при всем желании оказывается не способен выполнить условия договора.

Не исключается ситуация, когда получатель ренты проживет дольше плательщика. Иногда получатель расторгает договор спустя некоторое время или родственники оспаривают сделку после смерти собственника.

Анализируя возможность оформления пожизненной ренты, можно выделить такие недостатки, как:

• обязанность периодических выплат;
• малейшая просрочка платежей может стать поводом для расторжения договора;
• при расторжении ренты плательщику не возвращаются уже выплаченные средства.

Но нельзя не отметить и плюсы пожизненной ренты, это:

Расторжение договора ренты	Осуществляется исключительно в судебном порядке
Договор ренты регистрируется Росреестром	Что частично защищает от мошенников и «черных риэлторов»
Рента является обоюдовыгодной сделкой	Получатель обретает дополнительный доход, а плательщик при выполнении условий получает жилье в собственность

Законодательная база

Составление договора ренты регламентировано ст.583—588 ГК РФ и гл.33 ГК РФ.

В соответствии с утвержденными нормативами для пожизненной ренты характерны такие условия:

Предмет сделки образован двумя составляющими	Отчуждаемым имуществом и непосредственно рентой
Сторонами соглашения выступают получатель и плательщик	При этом получателем может выступать группа лиц, а плательщик может быть не только физлицом, но и организацией
Срок ренты зависит от момента смерти получателя	При наличии нескольких получателей договор считается исполненным после смерти последнего собственника

Заключение договора пожизненной ренты не является необратимой сделкой. Ренту можно расторгнуть как при определенных обстоятельствах, так и по взаимному согласию сторон.

Об особенностях пожизненной ренты сказано в ст.597 ГК РФ. Основное положение заключается в том, что квартира переходит в собственность плательщика ренты после смерти получателя ренты.

При этом в течение жизни получателя предусматривается только выплата оговоренных денежных сумм. Никаких дополнительных форм компенсации сделка не предусматривает.

Как оформить пожизненную ренту на квартиру

Оформляя ренту, стоит учитывать некоторые условия. Так досрочное расторжение договора возможно по согласию сторон.

Но оформлять соглашение о расторжении надлежит у нотариуса, поскольку сам договор был заверен нотариусом.

Если плательщик нарушает свои обязательства, то получатель вправе обратиться в суд для расторжения договора.

На время судебных разбирательств плательщик может приостановить исполнение обязанностей. Получатель может инициировать процесс расторжения, просто заявив о неполучении положенных платежей.

Плательщику рекомендуется заранее продумать этот момент и передавать денежные средства под расписку и/или в присутствии свидетелей.

Договор ренты может признаваться недействительным. Обычно такая ситуация складывается, когда пожилых людей обманом вынудили к подписанию договора.

Потому столь важно до заключения сделки убедиться в дееспособности получателя.

Именно для подтверждения дееспособности получателя предусмотрено нотариальное заверение договора. Но желательно получить официальное медицинское подтверждение.

Составление договора

При составлении договора пожизненной ренты в нем прописываются следующие условия:

• сведения об участниках сделки (Ф.И.О., паспортные данные);
• предмет договора (адрес квартиры, ее подробное описание, площадь и т.д.);
• суть сделки (рента);
• права и обязанности сторон;
• условия расторжения;
• ответственность участников (штрафные санкции, неустойка и прочее);
• порядок разрешения споров;
• подписи сторон.

Для государственной регистрации договора ренты в Росреестр подаются:

• заявление на госрегистрацию договора;
• паспорта участников сделки;
• нотариальные согласия заинтересованных лиц (совладельцев квартиры);
• документы на квартиру, подтверждающие право собственности;
• выписка из домовой книги;
• справка о стоимости квартиры;
• нотариально заверенный договор;
• квитанция по уплате госпошлины.

Условия оформления

Заключая сделку пожизненной ренты на квартиру, нужно понимать, что договор не имеет строго определенной формы. Все нюансы стороны согласуют самостоятельно.

В частности, получатель должен подробно описать свои требования, предъявляемые к плательщику. Не допустима двоякая трактовка отдельных условий.

Для плательщика важно убедиться в правомочности собственника и отсутствии прав требования со стороны третьих лиц.

Обязательным условием считается нотариальное заверение договора ренты. В противном случае согласно ст.165 ГК РФ сделка признается ничтожной.

Нотариусу для проверки подлинности сделки представляются все документы, на основании которых заключен договор.

Завершает оформление пожизненной ренты регистрация договора в Росреестре.

Процедура заключается в регистрации перехода права собственности к плательщику ренты. Факт ренты указывается в качестве обременения объекта.

После смерти рентополучателя собственник должен предоставить в Росреестр справку, подтверждающую смерть получателя ренты. На этом основании обременения снимается.

Можно отсудить долю у наследников

Опасность пожизненной ренты в том, что после смерти получателя сделка может оспариваться наследниками.

Основным аргументом становится недееспособность собственника на момент подписания договора или временная невозможность адекватного восприятия реальности вследствие заболевания или приема определенных препаратов.

Факт неадекватности собственника может доказываться посмертно. Основанием становятся медицинские заключения экспертов и свидетельские показания.

Если суд признает, что получатель ренты на момент подписания договора не отдавал отчета своим действиям, то получатель не сможет получить квартиры в собственность по причине признания сделки недействительной.

Причем расходы плательщика никто возмещать не обязан. Вместе с тем плательщик ренты должен понимать, что договор ренты не имеет ничего общего с завещанием.

То есть нормы о наследниках по закону и обязательном наследовании в данном случае не применимы. Единственно значимый факт это действительность или недействительность сделки.

Если дееспособность получателя официально подтверждена, имеются доказательства исполнения плательщиком всех условий договора, то ни один наследник не сможет оспорить сделку пожизненной ренты после смерти рентополучателя.

Возможна ли продажа квартиры

После регистрации договора ренты плательщик становится законным собственником квартиры. То есть он получает право распоряжения имуществом, включая его продажу.

Однако право собственности обременено рентой, что не позволяет осуществить продажу квартиры без согласия получателя ренты. Возможна ли покупка квартиры с пожизненной рентой?

Продать квартиру, обремененную пожизненной рентой, можно. Для этого возможны такие варианты:

Продажа через смену плательщика ренты	Нужно получить нотариальное согласие получателя. Нарушение новым собственником условий ренты порождает субсидиарную ответственность нового и прежнего хозяев
Продажа квартиры рентополучателя в обмен на предоставление ему аналогичного жилья	При этом на новое жилье налагается соответствующее обременение

Нюансы при заключении сделки в Москве

Покупка жилья в Москве связана с большими затратами. Столичное жилье всегда востребовано, а жизнь в столице весьма дорогая.

• Потому неудивительно, что одинокие граждане решаются на заключение ренты с целью улучшения качества своей жизни.
• Видео: договор ренты Вместе с тем нередки случаи, когда после подписания договора получатель ренты вскорости умирает.
• Заключая сделку ренты в Москве, следует максимально обеспечить защиту от «черных риэлторов» и просто недобросовестных граждан.

Оформление договора желательно доверить независимому юристу. Порядок расчетов нужно прописать особо тщательно, сведя к минимуму личное общение сторон.

Причем принимать полагающуюся оплату желательно в присутствии свидетелей (родственников, знакомых или соседей).

Кроме того, собственники квартир в Москве, возрастом старше 75 лет, могут обратить внимание на такой вариант, как государственная рента квартиры с пожизненным содержанием.

При этом единовременно выплачивается 10% рыночной стоимости. Затем ежемесячно выплачивается рента в размере двух МРОТ.

В этом случае договор ренты заключается с государственными органами, что исключает возможность мошенничества со стороны плательщика.

Пожизненная рента сделка, конечно, рискованная. Но если осуществить оформление правильно и заранее предусмотреть все возможные нюансы, то выиграют от этого обе стороны.