Максим Иванов Автор статьи Практикующий юрист с 1990 года

В 2019 году вступили в силу поправки в Федеральный Закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – ФЗ № 218), которые упрощают жизнь владельцев недвижимости в долевой собственности. Теперь оформить ипотеку, купить или продать такую недвижимость можно без участия нотариуса. Главное условие – участие в сделке всех совладельцев. Как работает такая схема, что она меняет, и какие упрощения вносит в порядок регистрации?

С 2016 года сделки с долями в недвижимости были невозможны без участия нотариуса.

Купля-продажа, дарение, обмен и иные договоры, где у недвижимости было сразу несколько собственников, требовали обязательного нотариального удостоверения сделок – без нотариуса никак.

Его присутствие, якобы, исключало возможность заключения притворных договоров и защищало права сособственников от мошенничества. Но на практике – лишь усложнило и повысило стоимость оформления. Законодатели взялись устранить эту проблему.

И вот уже 31 июля 2019 года вступили в силу поправки в ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218. В действующей редакции норма выглядит так:

…Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке,… а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями».

Что это значит? Теперь участие нотариуса не обязательно в двух случаях:

• если это отчуждение или ипотека долей в праве собственности, где в одной сделке участвуют все собственники недвижимости;
• если это ипотека долей, заключенная с банком или иной кредитной организацией.

Упрощение регистрации сделок с долевой собственностью коснется десятков миллионов людей: по сведениям Росреестра на март 2019 года, в ЕГРН зарегистрировано более 65 млн прав граждан на общую долевую собственность.

Стало проще и дешевле

Основой смысл упрощения – это оформление купли-продажи, дарственной или ипотеки в простой письменной форме в случаях, когда:

1. дом или квартира находится в общей долевой собственности нескольких совершеннолетних лиц, и их доли определены;
2. в сделке участвуют все сособственники, и все они отчуждают свои доли;
3. все участники сделки согласны на оформление договора без нотариуса.

Считается, что оно сделает заключение сделок с недвижимостью «простым и доступным». Мол, нотариальное оформление отнимает у граждан катастрофически много времени и содержит слишком много бюрократических препятствий. В результате планировать сделки приходится чуть ли не за несколько месяцев.

Стоимость жилья	Тариф для сделок между несвязанными лицами	Тариф для сделок между родственниками (супругами, детьми, родителями, внуками)
до 1 млн руб.	3 тыс. руб. + 0,4% стоимости жилья	3 тыс. руб. + 0,2% стоимости жилья
до 10 млн руб.	7 тыс. руб. + 0,2% от стоимости жилья, превышающей 1 млн руб.
свыше 10 млн руб.	25 тыс. руб. + 0,1% стоимости жилья, превышающей 10 млн руб., но не больше 100 тыс. руб.	23 тыс. руб. + 0,1% стоимости жилья, превышающей 10 млн руб., но не больше 50 тыс. руб.

А помимо него еще и расходы на составление договора, оценку отчуждаемого объекта, иные технические вопросы. Очевидно, что для бюджета конкретной семьи это более чем ощутимо. Тем более, если договор оформляется между близкими родственниками, для которых подтверждать законность сделки друг с другом попросту незачем.

Теперь они могут самостоятельно составить договор, не выходя из дома подписать его, и направить документы для регистрации в Росреестр. Для оформления договора вы можете привлечь наших юристов либо воспользоваться бесплатными шаблонами.

Вот, например, бланк договора дарения долей в квартире:

Бланк договора дарения

дарение долей.docx ≈ 9 КБ

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно. Обратитесь к юристу!

Скачать образец

Почему не стоит отказываться от нотариуса?

Отказываться, впрочем, от услуг нотариуса вас тоже никто не заставляет. Нотариальное оформление теперь стало правом сторон сделки: если считаете необходимым – идите к нотариусу. Тем более что есть две очевидные причины, по которым это стоит сделать:

1. Во-первых, это подтвердит законность и даст исчерпывающие гарантии легитимности сделки. Это не только исключит риск мошенничества, но и сведет шансы на обжалование и отмену сделки в будущем к нулю.
2. Во-вторых, это позволит избежать самостоятельного обращения в Росреестр. С 01.02.2019 нотариусы, регистрирующие сделку с недвижимостью, обязаны бесплатно пересылать документы в электронном виде в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Плюс, закон предусматривает ряд случаев, когда без нотариального оформления при отчуждении долей таки не обойтись. Нотариус обязательно нужен, если:

• сделка заключается в отношении не всех долей, кто-либо из совладельцев не отчуждает свою долю, в том числе в случаях, когда один из совладельцев передает или продает свою долю другому дольщику;
• сделки оформляются не единым, а индивидуальными договорами с каждым из совладельцев по отдельности;
• в сделке принимают участие несовершеннолетние или недееспособные совладельцы.

Как видно, законодатель действительно сделал серьезный шаг на упрощение сделок с долевой недвижимостью.

На этом фоне, конечно, едва ли стоит ожидать активизации рынка, но позитив очевиден: дольщики смогут экономить на нотариусе от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей, причем даже при оформлении ипотеки с банком. А сделки между родственниками и вообще можно будет оформлять, не выходя из дома.

Но при всех плюсах нельзя забывать и про очевидные риски для сторон: мошенники могут подделывать документы и подписи, и даже выдавать за совладельцев подставных лиц. А потому мы советуем пользоваться упрощенным порядком только в сделках с лицами, которым вы доверяете, например, с родственниками.

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Личные данные из ЕГРН закроют. Как теперь проверять жилье перед покупкой :: Жилье :: РБК Недвижимость

Чтобы узнать личные данные владельца недвижимости из выписки ЕГРН, скоро потребуется его согласие. Как еще можно получить данные о собственнике — разбираемся вместе с юристами

khunkorn/shutterstock.com

С 1 марта 2023 года нельзя будет получить выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) с личными данными собственника без его согласия.

Ранее любой желающий мог заказать выписку (например, перед покупкой квартиры) и получить данные об объекте недвижимости и его владельце.

После вступления в силу поправок Росреестр больше не будет указывать фамилию, имя и отчество собственников недвижимости, если выписку заказывает посторонний человек.

Выписка из ЕГРН чаще всего нужна при покупке недвижимости, а также при выявлении собственника недвижимости или неиспользуемого участка.

«Будущим владельцам жилья документ позволяет подстраховаться — убедиться в том, что через некоторое время после покупки квартиры не появятся неизвестные ранее собственники, желающие оспорить сделку (в таком случае новым владельцам придется отстаивать свои права в суде, что несет за собой временные и финансовые потери)», — отмечает руководитель юридического отдела строительной компании АО «НЕФ» Александр Яковлев.

Теперь проверить собственника станет сложнее. Напрямую это сделать будет нельзя. Но есть несколько вариантов, как проверить личные данные владельца недвижимости.

1. Попросить собственника заказать выписку

Самый простой способ — попросить собственника заказать выписку из Росреестра. В таком случае в ней будут видны данные о владельце, а покупатель сможет сверить их. Выписку можно заказать в бумажном или электронном варианте.

Непосредственно перед сделкой эту процедуру лучше повторить, чтобы минимизировать риски мошенничества (удостовериться, что за время, пока шла сделка, не поменялся собственник). Но этот способ тоже неидеален. Например, при желании собственник может подменить данные в выписке, а проверить это потенциальный покупатель не сможет.

Выписка из ЕГРН — это документ, который подтверждает права на недвижимость (квартиру, дом или землю). В ней содержится кадастровый номер объекта, адрес, площадь, назначение, этажность, дата ввода в эксплуатацию. Кроме того, в справке указываются данные о владельце, об арестах и обременениях.

Чаще всего справка используется для проверки юридической чистоты недвижимости, поскольку содержит основные данные об объекте и его владельце. Выписка нужна при оформлении сделок с недвижимостью, наследства, приватизации, дарения.

2. Открыть личные данные

Более надежный способ — попросить продавца открыть личные данные. При желании собственник может сделать свои личные данные доступными для других. Для этого нужно подать заявление в Росреестр.

Это можно сделать самому или через представителя, обратившись лично в МФЦ или в электронном виде через личный кабинет госуслуг или Росреестра, пояснил юрист адвокатского бюро Asterisk Вячеслав Климов.

Открыть данные можно как в отношении одного объекта недвижимости, так и нескольких. Например, если человек владеет квартирой и домом, то он может раскрыть данные только по квартире, которую продает. Таким образом, на время сделки данные по объекту станут полностью открытыми. Это позволит потенциальным покупателям убедиться в юридической чистоте квартиры и не искать обходных путей.

Что делать, если собственник отказывается открывать данные

По мнению юристов, если собственник отказывается предоставлять выписку или раскрывать данные по объекту, это повод покупателю задуматься.

«Отказ от предоставления справки может стать причиной отказа от покупки — вероятно, владелец планирует скрыть какие-то данные, это довольно подозрительно», — отметил Александр Яковлев.

«Такая ситуация сама по себе свидетельствует о недобросовестности продавца. Если все правомерно, зачем что-то скрывать?» — согласился Вячеслав Климов.

3. Запросить выписку у нотариуса

Получить выписку с личными данными можно и через нотариуса. Это особенно удобно, если сделка требует нотариального удостоверения (к примеру, речь идет о продаже квартиры с детской долей).

«Сведения о собственнике будущий покупатель может получить через нотариуса. Закон позволяет нотариусам получать выписку с персональными данными при наличии заявления заинтересованного покупателя», — отметил юрист адвокатского бюро Asterisk. Для этого последнему нужно будет подтвердить свой интерес — например, предоставить предварительный договор купли-продажи, пояснил эксперт.

Получить выписку с личными данными можно и через нотариуса ( Worawee Meepian/shutterstock.com)

4. Третьи лица

Кроме того, закон устанавливает круг лиц, которым личные данные останутся доступны. По словам Вячеслава Климова, к ним относятся:

• супруги владельца недвижимости;
• совладельцы;
• арендаторы и арендодатели недвижимости;
• обладатели частного или публичного сервитута,
• наследники;
• собственники недвижимости, чей объект расположен на чужой земле;
• собственники смежного участка;
• арбитражный управляющий;
• залогодержатель (например, банк по недвижимости, которая находится у них в залоге);
• нотариусы;
• кадастровые инженеры;
• представители госучреждений.

«Этой группе лиц предоставили право получать выписку без ограничений по довольно очевидной причине — это непосредственно затрагивает их права или связано с их обязанностями.

Например, арендатор имеет обоснованный интерес в добросовестности арендодателя.

Или арбитражный управляющий — для свободного осуществления своих обязанностей он не должен подвергаться лишним ограничениям», — пояснил Климов.

Самый очевидный способ получить выписку из указанного списка — через нотариуса, менее очевидный — обратиться с соответствующей просьбой к супруге продавца или совладельцу недвижимости, отмечает юрист. Кроме того, персональные данные из выписки еще можно будет, как и раньше, получить через суд при наличии спора о недвижимости. Но этот вариант относится совсем уж к частным ситуациям, добавил он.

Выписка из ЕГРН — не единственный способ проверки благонадежности продавца, продолжил Александр Яковлев. «Важно выяснить, не является ли хозяин банкротом (эти данные можно найти в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве) и нет ли у него непогашенной судимости (эта информация публикуется на сайтах городских и районных судов)», — заключил он.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Как продать долю в квартире: подробная инструкция

Когда речь заходит о покупке и продаже недвижимости, обычно имеют в виду дом или квартиру. Но иногда продать нужно не объект целиком, а долю в нем — например, доставшуюся в наследство. У таких сделок есть свои особенности.

Зачем покупать долю в квартире

Если нужно продать долю в объекте недвижимости, первым делом поймите, кто ваш покупатель. Одни приобретают долю, потому что нет денег на целую квартиру, другие таким образом вкладывают деньги, спасают их от инфляции. Есть и те, кто при переезде в новый регион покупает часть квартиры — для прописки и получения местных льгот.

Что такое долевая собственность

Долевая собственность — это совместное владение одним объектом, но с выделением доли в нем. Например, когда супруги покупают квартиру в браке, собственность у них будет совместная, а не долевая.

Но также они могут выделить доли — определить, кому какая часть имущества принадлежит. Сделать это можно как в браке, так и при разводе. Если доли не выделены, а собственность совместная, то автоматически считается, что каждому собственнику принадлежит равная часть.

Долями же можно выделить и две трети, и три четверти и даже 23/76 квартиры.

https://www.youtube.com/watch?v=iKayAElJFe4\u0026pp=ygVB0KDQtdCz0LjRgdGC0YDQsNGG0LjRjyDQsiDQtdCz0YDQvSDQtNC-0LvQuCDQutCy0LDRgNGC0LjRgNGLIDIwMjM%3D

Долями может быть поделена и подаренная или полученная в наследство недвижимость. Кроме того, доли всем членам семьи обязательно выделять при покупке квартиры с использованием материнского капитала.

Главная особенность долевой собственности состоит в том, что владельцы не могут распоряжаться ей без согласия других собственников. Если один из собственников решит продать свою часть имущества, ему придется сначала уведомить других о своих планах и предложить им приобрести его долю. Только получив отказ, он может предлагать ее другим.

Например: три сестры, Марья, Дарья и Людмила, получили в наследство от бабушки трехкомнатную квартиру. Марья учится в институте, Дарья в следующем году поступает, и девушки планируют жить вместе в этой квартире.

Людмила уже закончила учебу, работает и подумывает об ипотеке — она хочет продать свою долю, а вырученные деньги внести в качестве первого взноса.

По закону она должна сначала предложить сестрам выкупить у нее долю и только потом, если они откажутся, выставлять ее на продажу.

Подобрать ипотеку

Как определить долю в квартире

Доли — это части совместного имущества, принадлежащие разным людям. Они могут быть как равными, так и неравными.

«По умолчанию доли считаются равными, в этом случае их размер зависит от количества собственников: если их 2, то каждый имеет по ½ доли. Неравенство долей определяется либо соглашением собственников квартиры, либо решением суда», — говорит младший юрист фирмы «Мазка, Метёлкин, Бушмин и партнеры» Алена Бабурина.

Виды доли

Доли могут быть реальными (в натуре) или идеальными, в частях от целого.

Доля в частях от целого

Доля в частях от целого, она же идеальная, существует на бумаге — собственники знают, какой процент имущества принадлежит им и другим собственникам, но не более. Каждый обладатель доли участвует в управлении всей квартирой, может свободно перемещаться по ней без согласия другого собственника.

Доля в натуре

Вариант предполагает фактически отделение части имущества, и это уже сложнее. Дело в том, что выделение доли в натуре предусматривает полную автономию этой доли. Осуществляется это либо по соглашению собственников, либо по суду.

Пленум Верховного суда РФ постановил, что выделить такую долю можно, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. В документе также уточняется, что при отсутствии такой возможности суд вправе определить порядок пользования квартирой. Собственники могут сделать это и самостоятельно.

Как быстро продать квартиру Как быстро продать квартиру 27.12.2022 16:50

Популярные вопросы о продаже доли в квартире

Владение квартирой в долях отличается от единоличного владения. Отвечаем на самые распространенные вопросы о продаже доли.

Может ли собственник продать свою долю?

Да, продать свою долю в квартире можно, но сначала надо сообщить о своих намерениях другим собственникам. По закону они имеют преимущественное право на выкуп перед другими покупателями, то есть продать свою долю постороннему человеку владелец может, только если остальные собственники отказались. Сообщить о продаже доли другим собственникам нужно в письменной форме.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности в течение месяца или сразу письменно откажутся от этого права, можно продавать долю посторонним лицам.

Можно ли продать долю совладельцу квартиры?

Да, у них даже есть преимущество. Что нельзя, так это предлагать долю собственникам по завышенной цене, чтобы получить их отказ, а для постороннего лица цену снижать. Условия должны быть равными.

Можно ли продать долю в ипотечной квартире?

Да, но понадобится согласие не только других совладельцев, но и банка.

Может ли муж или жена продать свою долю?

Если доля в имуществе выделена — может, но сначала должен предупредить об этом второго супруга и предложить выкупить долю ему, как и с другими собственниками. Если доля не выделена, имущество является совместным, распоряжаться им без ведома супруга нельзя.

Если речь идет не о доле в общей квартире, а о доле в квартире, которая приобретена одним из супругов в браке — это тоже совместно нажитое имущество, то есть необходимо получить согласие жены/мужа. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Да, но только с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Сделка, совершенная без такого разрешения, может быть признана недействительной. Ребенок в возрасте от 14 до 18 лет может сам заключить договор купли-продажи доли с согласия своих законных представителей.

Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен?

Да, если он при этом не готов выкупить долю по указанной цене.

«Так как сделки купли-продажи долей подлежат обязательному нотариальному удостоверению, на нотариусе лежит обязанность проверить соблюдение предоставления преимущественного права покупки совладельцам, поэтому, если не уведомить собственников заранее, то нотариус откажет в удостоверении сделки», — говорит юрист Алена Бабурина.

Как продать квартиру в ипотеке Как продать квартиру в ипотеке 30.11.2022 17:30

Какой риск при продаже доли в квартире

Основным риском юристы называют несоблюдение уведомительного порядка или его соблюдение не должным образом.

Например, уведомления с предложением покупки собственникам направили, но не по актуальным адресам, или же они уклонились от получения.

Даже если в этом случае продажа все-таки состоялась, велик риск признания сделки недействительной: время, нервы и деньги на оформление будут потрачены, а доля вернется продавцу.

«Отдельного внимания заслуживают так называемые микродоли. В 2022 году вступил в силу закон, согласно которому продажа долей менее 6 кв. метров является ничтожной сделкой (недействительной — прим. ред.)», — говорит юрист Алена Бабурина.

Как проверить вид собственности

Если собственник не уверен в том, как именно оформлена его собственность и есть ли у него доля, проверить это можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) по адресу или кадастровому номеру объекта недвижимости. Заказать выписку можно в МФЦ или онлайн через портал «Госуслуги».

Что делать до оформления договора купли-продажи доли в квартире

Нужно сообщить другим собственникам о том, что вы намерены продать свою долю, и предложить им ее выкупить. В извещении надо указать размер доли, адрес квартиры и заявленную цену. Вручить извещение нужно так, чтобы на руках осталось подтверждение, что собственников уведомили — это можно сделать через нотариуса или заказным письмом с уведомлением и описью.

https://www.youtube.com/watch?v=iKayAElJFe4\u0026pp=YAHIAQE%3D

После этого можно либо взять со всех собственников письменный отказ, либо подождать месяц — если за это время никто из имеющих преимущественное право на выкуп доли не изъявит желания, то можно продавать другим.

А если не предупредить?

При продаже доли с нарушением права преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности может требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

То есть здесь риски больше для покупателя, чем для продавца — это он может потратить время, нервы и деньги, но остаться без приобретения.

Продавец свои деньги в любом случае получит — если не от стороннего покупателя, так от собственника.

Договор купли-продажи доли в квартире

Договор купли-продажи доли не отличается от любого другого договора купли-продажи недвижимости — подробно о том, как его правильно составлять, мы рассказывали в этом материале. Но есть нюансы. Например, важно указать в договоре ту же сумму, что и в уведомлении о продаже, направленном совладельцам — в противном случае они смогут оспорить сделку.

Содержание договора купли-продажи доли:

• предмет договора со всеми характеристиками (местонахождение, характеристики дома, площадь квартиры, количество комнат, размер доли);
• цена;
• порядок расчетов;
• обременения;
• правоустанавливающие документы;
• данные продавца и покупателя;
• данные о гражданах, сохраняющих право пользования жильем.

Юрист Алена Бабурина также рекомендует в договоре определить судьбу имеющегося в квартире имущества — оно остается и входит в стоимость, продается или приобретается за отдельную плату.

Договор купли-продажи квартиры: из чего состоит и как его оформить

Нотариальное заверение договора купли-продажи доли

В случае с договором купли-продажи доли обязательна нотариальная форма сделки для ее последующей государственной регистрации.

Регистрация сделки

Регистрацией сделки в случае продажи доли занимается нотариус. Удостоверив договор купли-продажи, он обязан сразу направить документы в Росреестр. Документы должны зарегистрировать в течение 3 рабочих дней.

Налоги с продажи доли в квартире

Налог с продажи доли в квартире платится по тем же принципам, что и НДФЛ при продаже любой другой недвижимости — 13% от суммы сделки.

А когда платить налог не нужно?

Для освобождения от уплаты НДФЛ вы должны быть собственником дольше минимального срока владения, который зависит от того, как вам досталось имущество.

Минимальный срок владения 5 лет, но он может быть сокращен до 3 лет, если квартира получена по наследству, по договору пожизненного содержания с иждивением, в дар от близких родственников, была приватизирована текущим собственником или является единственным жильем.

Памятка

1. При долевой собственности собственники должны учитывать интересы друг друга и вместе определять порядок пользования, но если они не могут договориться, поможет суд.
2. По закону свою долю можно выделить в натуре, но технически это не всегда возможно — нужно, чтобы был отдельный вход и свои подсобные помещения (уборная, кухня).
3. Собственники имеют преимущественное право покупки доли в квартире, и если один собирается продать свою, он должен предложить ее другим.
4. Собственники не могут быть против продажи другим собственником своей доли посторонним людям, если сами отказались ее выкупать.
5. Продать долю ребенка можно, но понадобится согласование сделки с органами опеки.
6. Сделки с долями обязательно заключаются у нотариуса.

Выбор пользователей Банки.ру

Как продать долю в квартире

Профиль автора

Мы уже считали, сколько нужно копить жителям разных регионов России, чтобы купить однушку.

Например, москвичу придется откладывать примерно 6 лет и 3 месяца. Во многом из-за стоимости жилья многие россияне предпочитают покупать квартиру вместе, а не поодиночке — так возникает долевая собственность.

Еще в праве собственности на квартиру появляются доли, когда:

1. Несколько наследников получают одну квартиру в наследство.
2. Несколько одаряемых получают одну квартиру в дар.
3. Супруги решают разделить имущество в браке или при разводе.
4. Семья вкладывает в покупку или строительство жилья маткапитал, а потом выделяет доли всем членам семьи.

Разберемся, как продать долю в квартире, сколько это стоит и какие документы нужны для успешной сделки.

Что вы узнаете

Договор купли-продажи доли в квартире — cкачать бланк

Долю в квартире можно определить двумя способами:

1. В частях от целого — например, 1/3 квартиры — такую долю называют идеальной.
2. В натуре — например, одна комната или 36 м² — это реальная, или выделенная доля.

Покупать реальную долю удобнее. Если вы приобретаете, например, комнату, то можете быть уверены, что продавец выделил долю. Это значит, что вы будете жить в этой комнате, а другой собственник нет. Только не забудьте уточнить порядок пользования общими помещениями: кухней, ванной, коридором.

Извещение можно отправить несколькими способами:

1. Телеграммой с текстом извещения.
2. Заказным письмом с уведомлением и описью вложения.
3. Раздать извещения: один экземпляр каждому собственнику, а на втором, вашем, они расписываются в получении.
4. Поручить это нотариусу — он отправит документ от своего имени и проследит за доставкой.

Но для этого вам понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись — УКЭП.

Не забудьте сохранить подтверждение того, что вы отправили извещение, а адресат получил его.

Если рассылкой занимался нотариус — запросите подтверждение у него. Если вы решили отдать извещение лично, обязательно сделайте два экземпляра и попросите получателя расписаться на вашем, указать, что он получил извещение, написать ФИО и дату. Например, так: «Извещение получила лично Иванова А. А. 18.01.2023 подпись». А второй — отдайте дольщику, которого известили.

Если вы направили телеграмму или письмо по почте, подтверждениями будут копии телеграммы или письма, копии уведомлений о вручении с печатями Почты России. Отсканировать копии можно прямо на почте за отдельную плату.

Просто квитанция с описью вложения не подойдет. По мнению Федеральной нотариальной палаты, квитанция не доказывает, что вы действительно отправили собственникам уведомление: мало ли какой текст у самого извещения, которое вы указали в описи.

Такое заверение пишется со слов продавца, и нотариус не подтверждает, что соседи отказались от покупки. Ответственность за честность этого утверждения остается на продавце.

У заверенного отказа есть преимущество — он не имеет срока действия. То есть если не меняете условий сделки, то продать долю можно кому угодно даже через несколько лет.

В целях экономии времени и денег можно оформить отказ сразу всех собственников в одном документе.

Шаблон извещения о намерении продать долю

Образец отказа от преимущественного права покупки доли

Договор купли-продажи доли регулируется правилами параграфа 7 главы 30 ГК РФ — так же как договор купли-продажи объекта недвижимости целиком.

Чтобы договор купли-продажи доли считался заключенным, нужно обязательно согласовать существенные условия.

Для начала нужно точно определить размер доли — ведь именно она предмет договора. Если доля реальная — скажем, комната — в ней может находиться другое имущество, которое включено в цену, — скажем, мебель. Тогда нужно обязательно отметить это в договоре.

Кроме кадастрового номера индивидуализировать квартиру помогут:

• адрес и другие детали местонахождения — этаж, подъезд;
• общая и жилая площади;
• количество комнат.

1. Указать общую стоимость доли.
2. Указать стоимость одного квадратного метра, если долю можно высчитать в метрах.

Цена не может быть ниже той, которую вы указывали в извещении для остальных собственников.

Дополнительно к цене обычно указывают порядок расчетов — наличный или безналичный — срок оплаты и другие условия, связанные с финансовой стороной договора.

Когда доля в ипотеке, то продавать ее можно только с согласия банка, если в договоре не сказано другое. Каковы у объекта недвижимости характеристики и есть ли у него обременения, можно узнать в выписке из ЕГРН.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Когда договор купли-продажи подписан, переход права собственности по нему регистрируют в ЕГРН. Для этого нужно заполнить и подать заявление в Росреестр вместе с документами, перечисленными выше.

Расторгнуть договор купли-продажи доли можно так же, как и договор купли-продажи целой квартиры. Как это делается, Тинькофф Журнал уже писал.

Можно ли продать половину или часть своей доли? Закон не запрещает собственнику распоряжаться долей, в том числе выделять из нее часть и продавать. Но нужно соблюсти все правила, описанные выше, и помнить, что новая доля не может быть меньше 6 м².

Перед тем как выделять долю из своей доли и продавать ее, подумайте: так вы добавите в квартиру еще одного собственника. Значит, после продажи количество заинтересованных лиц и вероятность конфликтов увеличатся.

В соглашении о разделе имущества укажите:

1. ФИО обоих супругов.
2. Паспортные данные.
3. Данные свидетельства о заключении брака. Если брак расторгнут, приложите свидетельство о его расторжении.
4. Перечень общего имущества и размер доли каждого из сторон соглашения в праве на него. Еще доли можно разделить в брачном договоре.

Еще доли можно разделить в брачном договоре.

Когда долю выделят, совместная собственность превратится в долевую, а супруг сможет свою долю продать. Но нужно уведомить другого супруга об этом намерении, так как он будет иметь преимущественное право купить долю — здесь действуют те же правила, что и с другими собственниками.

Чтобы получить разрешение, вы должны доказать органу опеки и попечительства, что материальные интересы ребенка не пострадают, а жилищные условия не ухудшатся.

Для подтверждения этого органы обычно просят доказать, что вырученные от продажи деньги пойдут на покупку другого жилья в собственность ребенка.

Ухудшением жилищных условий опека и суд могут признать все что угодно. Например, мама решила продать комнату, которая принадлежала дочери, и купить долю в квартире бабушки девочки. Комната находилась в городе, а дом бабушки — в деревне. Опека решила, что ребенку будет лучше остаться в городе. Мать обжаловала это решение в суде, но суд ее иск отклонил.

Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен? У несогласного есть два варианта: воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить долю на ваших условиях или предложить свои. Но вы вправе не принять их и продать долю, как вам угодно.

Если вы все делаете по закону, извещаете собственников, не нарушаете ничьи права, шансов оспорить сделку нет. Но если возникнет спорная ситуация — попытайтесь договориться, чтобы не тратить время, нервы и деньги на суды и споры с собственниками.

Егрн «засекречен» с 1 марта 2023 года. как теперь проверять недвижимость перед сделкой?

С 1 марта изменился привычный порядок выдачи выписок из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН). Теперь в полученной третьими лицами выписке не будет информации о собственнике здания или земельного участка.

https://www.youtube.com/watch?v=FDhBVXkqKOU\u0026pp=ygVB0KDQtdCz0LjRgdGC0YDQsNGG0LjRjyDQsiDQtdCz0YDQvSDQtNC-0LvQuCDQutCy0LDRgNGC0LjRgNGLIDIwMjM%3D

Эксперты рассказали об изменениях и их последствиях и дали советы, как теперь проверять недвижимость перед заключением сделки. В этом должны помочь старые и новые электронные сервисы Росреестра, стремление собственника показать «товар лицом» и, конечно, старая-добрая бдительность.

Что изменилось?

Вступили в силу поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости», которые закрывают доступ к данным Росреестра о россиянах для третьих лиц. Сведения о физлицах-собственниках в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) остаются, но по общему правилу не будут отражены в получаемых выписках.

До сих пор сведения в ЕГРН о правообладателе недвижимости были открытыми. Любой мог заказать выписку из реестра и посмотреть, кому принадлежит конкретный объект недвижимости. В этом увидели угрозу для персональных данных.

При этом, согласно пояснительной записке к законопроекту, особое беспокойство законодателей вызывала общедоступность информации о военнослужащих и правоохранителях, «что напрямую угрожает жизни и личной безопасности их самих, а также их родных».

Теперь сведения о фамилии, имени, отчестве и дате рождения правообладателя в выписке из ЕГРН будут доступны только при условии, если правообладатель недвижимости открыл информацию на основании специального заявления о возможности предоставления третьим лицам своих персональных данных. Такое заявление можно подать как посредством личного обращения, так и в электронной форме через сайт Росреестра. При подаче заявления информация о собственнике будет раскрыта в течение трех дней.

Поправки закрывают сведения не только о собственниках, но и о лицах, в пользу которых установлены обременения. При этом изменения никак не затрагивают объекты недвижимости, принадлежащие компаниям – информация о таких собственниках остается публичной.

Трудности для всех

Опрошенные «Право.ru» юристы в целом сходятся в одном – нововведения затронут всех участников рынка, включая как граждан, так и профессиональных участников: юристов, риэлторов, жилищно-коммунальный сектор, а также IT-компании, создающие сервисы для поиска и проверки недвижимости.

Обратите внимание

Юристам и покупателям будет сложнее получить данные об истинном собственнике объекта, а также проверить, в пользу кого установлены те или иные обременения и ограничения на недвижимость, в связи с необходимостью обращения для заказа выписок к самим правообладателям.

Так, действовавший ранее порядок позволял при покупке недвижимости провести «перекрестную» проверку прав. Ведь иногда выписки, полученные покупателями самостоятельно, и выписки, предоставленные продавцом, содержат разные данные.

Перекрнстная проверка» позволяла выявить несоответствие данных в ЕГРН и провести необходимую дополнительную проверку. Теперь это будет невозможно. Таким образом, покупатель будет зависеть от времени предоставления выписок продавцом. Кроме того, остается только один источник информации и исчезает возможность дополнительно убедиться в соответствии данных ЕГРН.

Обратите внимание

Проблемы ждут не только покупателей недвижимости, но и продавцов – им потребуется несколько раз за отдельную плату заказывать выписку, если правообладатель не подал заявление об открытии доступа к персональным данным в ЕГРН.

Ведь сведения из выписки актуальны только на дату предоставления, а в случае поиска и переговоров с несколькими покупателями или арендаторами, момент проверки прав и момент заключения сделки могут быть разнесены во времени.

Есть потенциальные трудности для компаний и их консультантов.

Due diligence в части материальных активов таргетов в M&A сделках будет затруднен, особенно учитывая, что законопроект закроет сведения не только о собственниках, но и о лицах, в пользу которых установлены обременения.

Потребовать от каждого из них подать заявление о согласии на раскрытие персональных данных может быть затруднительно или невозможно, – считают эксперты.

https://www.youtube.com/watch?v=FDhBVXkqKOU\u0026pp=YAHIAQE%3D

Обратите внимание

Поправки, скорее всего, приведут к удорожанию и замедлению сделок с недвижимостью с физическими лицами, предполагает Кучер.

Как теперь проверять недвижимость?

Чтобы хоть как-то помочь с проверкой прав на недвижимость, Росреестр должен запустить специальные QR-коды.

Но они решают проблему лишь частично – такой QR-код нужен только для того, чтобы обеспечить проверку достоверности самой выписки из ЕГРН как документа, то есть получена ли она через Росреестр.

Фактически QR-коды – это более простой по сравнению с электронной выпиской способ проверки аутентичности информации.

Обратите внимание

Эксперты видят в таких QR-кодах потенциальный простор для мошенников – например, с помощью сайтов-двойников Росреестра и поддельных QR-кодов. Поэтому при проверке с помощью такого QR-кода следует убедиться, что страница с подтверждением достоверности выписки находится именно на официальном сайте Росреестра – https://rosreestr.gov.ru/. Выписка из ЕГРН была и остается единственным правоподтверждающим документом. Кроме того, если право было зарегистрировано до 2016 года (когда появился реестр), то правоподтверждающим документом будет выступать свидетельство о регистрации права. Поэтому нужно знать – в законе все еще предусмотрены случаи, когда персональные данные будут в выписке и без разрешения владельца.

Кто по-прежнему сможет получить полную выписку?

• Юристы приводят полный список лиц, которые будут видеть полную информацию о собственнике недвижимости при заказе выписки:
• — Физические и юридические лица, имеющие доверенность от правообладателя или его законного представителя;
• — Лица, которые наряду с указанным гражданином владеют недвижимым имуществом на праве общей собственности;
• — Супруг собственника;
• — Лица, являющиеся правообладателями смежного земельного участка;
• — Собственник земельного участка в отношении гражданина, являющегося правообладателем объекта недвижимости, расположенного на таком земельном участке – и наоборот;
• — Cоарендаторы по договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора;
• — Арендатор или наниматель в отношении гражданина, являющегося арендодателем или нанимателем – и наоборот;
• — Лица, в пользу которых установлено обременение недвижимости или сервитут;
• — Залогодержатели;
• — Наследники объекта недвижимости по завещанию или по закону;
• — Арбитражные управляющие – при банкротстве собственника;
• — Кадастровым инженерам – при проведении кадастровых работ;
• — Судам, правоохранительным органам, судебным приставам-исполнителям, органам прокуратуры и некоторым должностным лицам.

Обратите внимание

Возможна и выдача правообладателем безотзывной доверенности контрагенту на получение им выписок из ЕГРН с персональными данными правообладателя. Но у этого способа есть ограничения – он доступен лишь в связи с осуществлением предпринимательской деятельности. При продаже квартиры выдать такую доверенность не получится.

Впрочем, некоторые юристы уверены, что новых проблем со сделками возникнуть не должно – собственник недвижимости, заинтересованный в ее продаже, скорее всего такое даст согласие на предоставление третьим лицам персональных данных, чтобы «показать товар лицом», документально подтвердив покупателю свой правовой титул.

Но если выписки с полными данными получить не удастся, для первичной экспресс-проверки советуют использовать данные Справочной информации Росреестра. Несмотря на то, что там не указан правообладатель, как минимум есть дата и номер регистрационной записи о праве, что позволит сравнить их с документами на приобретение права и после – с полученной выпиской из ЕРГН.

Эксперты отмечают: любая добросовестная проверка недвижимости должна включать в себя не только проверку записи в ЕГРН, но и проверку правоустанавливающих документов, на основании которых эта запись была внесена.

Кроме того, как правило, необходима и проверка предыдущих сделок – по крайней мере, в течение последних трех лет: рекомендуется проверять еще и информацию о судебных спорах, исполнительных производствах и банкротстве в отношении собственника. Совместно проверка записи в ЕГРН по выписке и проверка истории приобретения актива позволят разумно подтвердить принадлежность имущества.

Обратите внимание

Чтобы обезопасить себя от мошенничества, рекомендуется использовать в транзакционной документации только максимально безопасные способы расчетов, обеспечивающие передачу покупной цены продавцу только после регистрации титула на покупателя.

Таким инструментом могут стать аккредитивы аккредитивы, различные банковские продукты, предлагающие расчеты на соответствующих условиях, или депозитные счета нотариусов. В договорах также рекомендуется четко и прямо прописывать возврат покупателю любых авансов и задатков в случае отказа в регистрации перехода права собственности.