Кто считается близкими родственниками

Подробнее о таких сделках

Контроль со стороны налоговой

Получение налогового вычета

Сделки с несовершеннолетними

Как правильно оформить куплю/продажу недвижимости между близкими родственниками, чтобы не было претензий у проверяющих органов, какие существуют нюансы, давайте разберемся.

Понятие близкого родственника определено в Семейном кодексе РФ. В ст. 14 говорится, что к этой категории относятся:

• Дети, внуки;
• Родители;
• Дедушки и бабушки;
• Братья и сестры, имеющие общих одного или обоих родителей.

Сделки между близкими родственниками осуществляются в целом по общим правилам. Однако в виду того, что такие сделки могут быть фиктивными, ФНС контролирует их проведение.

Есть у них и особенности, некоторые запрещены законодательно.

Контроль со стороны налоговой

ФНС контролирует указанные сделки более тщательно, это вызвано высоким риском того, что сделка окажется мнимой, т. е. будет совершена с отступлением от требований к процедуре купли продажи недвижимости, установленной законодательно.

Налоговая обращает внимание, если заключается договор купли /продажи жилья между родственниками. Может быть, что недвижимость переоформляется на родственника, но фактически деньги продавец не получает. Это могут сделать, например, для получения налогового вычета или, чтобы не платить налоги при фактической продаже, оформляется договор дарения между близкими родственниками.

Обнаруженная мнимая сделка может быть признана ничтожной в суде. Полученные выплаты потребуется возвращать государству.

Получение налогового вычета

Есть нюансы при покупке недвижимости между родственниками. Стандартно покупатель имеет право возместить 13% уплаченного подоходного налога в максимально установленной сумме в 206 тыс. руб., а также проценты по ипотечному кредиту в сумме до 390тыс. руб.

Особенностью заключения сделок, является законодательно установленное ограничение по выплатам возмещения. Налоговой вычет нельзя оформить, если договор заключен между близкими родственниками.

Например, супруги решили приобрести у сестры мужа квартиру. Они находятся в браке, квартира будет являться общей собственностью, независимо от того, на кого она оформлена. Но получить налоговый вычет сможет только супруга, поскольку она не является близкой родственницей сестры мужа.

Сделки с несовершеннолетними

Сделки с участием несовершеннолетних имеют ограничения. ГК РФ запрещает возмездные сделки между несовершеннолетними и их родителями (усыновителями или опекунами). Например, запрещена продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, от имени которого за которого действует его мать, ее родителям или иным близким родственникам.

Обратите внимание, в законодательстве нет прямых запретов для сделок между близкими с участием тех средств, право на которые подтверждается сертификатом на материнский капитал. Важно только, чтобы сделка была оформлена правильно, жилье соответствовало требованиям, а несовершеннолетнему была выделена доля.

Если недвижимость принадлежит несовершеннолетнему, при ее продаже сделка должна быть заверена нотариально.

Пример:

Семья решила купить квартиру у бабушки ребенка с участием средств материнского капитала, сделка прошла успешно. Однако в результате прокурорской проверки сделка признана недействительной, т. к. ребенку не была выделена доля в квартире.

Сделки между супругами

Нельзя продать или подарить квартиру супругу, находящуюся в общей собственности, т. к. она ему уже принадлежит.

Например, в отношении супруга запускается процедура банкротства. Чтобы не было наложено взыскание на оформленную на него квартиру, он оформляет дарственную на жену. Эта сделка при проверке будет признана фиктивной и подлежит расторжению.

Запрещена продажа жилья, находящегося в общей собственности, без согласия второго супруга. В этом случае фактически переход собственности покупателю не осуществляется, т. к. второй владелец не дал согласия на продажу и не участвовал в сделке. Поэтому он сможет оспорить ее в суде. При доказанном факте незаконного материального обогащения придется выплатить ущерб пострадавшему.

При покупке жилья в ипотеку банк может потребовать документ, что родственнику-продавцу есть, где жить. Это может быть выписка из ЕГРН на другую недвижимость, принадлежащую продавцу, копия паспорта с регистрацией по другому адресу.

FAQ 

• Надо ли платить налоги при получении в дар недвижимого имущества от близкого родственника?
• Нет, в этом случае одаряемый освобождается от налога.
• Чем можно подтвердить факт уплаты денег за жилье при сделке между близкими родственниками?

Подтвердить можно только, если была произведена безналичная оплата.

Если деньги переводились со счета, можно представить выписку с него, заверенную банком, который осуществлял операцию.

Вместо вывода 

• Сделки с недвижимостью между родственниками пройдут на общих условиях, если осуществлять их с соблюдением законодательных ограничений.
• Если оформлен договор купли продажи недвижимости между близкими родственниками, продавец не будет платить налог на полученный доход, но покупатель не сможет получить налоговые выплаты.
• При покупке недвижимости у близкого родственника, если в сделке участвуют средства материнского капитала, будьте готовы к дополнительным проверкам.
• Чтобы избежать проблем, нужно будет заранее оформить документы, доказывающие фактическое проведение сделки между сторонами.
• Проверять недвижимость перед продажей или покупкой следует в обязательном порядке. Если это сложно сделать самостоятельно, лучше обратиться к специалистам. Оплата услуг юридической фирмы встанет дешевле, чем затраты на судебные разбирательства.

Оформил квартиру на брата, друга, тёщу: какие могут быть проблемы?

Нередко мне приходится выслушивать истории о том, как кто-то оформил квартиру, дачу или частный дом на постороннего человека. Казалось бы, какие могут быть проблемы? Один товарищ не выплатил банку многомиллионный кредит. Задолженность вяло списывали приставы, а жить где-то надо. Он купил дом и оформил его на лучшего друга.

Семейная пара хотела воспользоваться льготой для молодой семьи, но кредит всё не выделяли. Поэтому свою первую квартиру-студию оформили на тёщу.

Подпольный миллионер, очередной корейка, чтобы не показывать государству свой доход, регистрировал недвижимость на многочисленную родню.

Что объединяет эти истории? Финал, в котором реальные владельцы безуспешно пытаются доказать свою правоту.

Что в теории?

С точки зрения Гражданского кодекса РФ, купля-продажа объекта недвижимости – это сделка. Согласно ст.153 ГК РФ, сделка – это действие, направленное на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей. Если же стороны прикрывают одним договором другую сделку, то она является мнимой или ничтожной (ст.170 ГК РФ).

Но это ещё нужно доказать. Согласно ст.166 ГК РФ, сделать это можно только в судебном порядке. Пока сделка не оспорена и не признана недействительной, она продолжает действовать. Значит, если между сторонами заключен фиктивный договор, он считается реальным до решения суда.

Важно! Мнимая (притворная) сделка действует до того момента, пока её не отменят в судебном порядке. Если иск о признании сделки недействительной отклонён (а чаще так и происходит), правоотношения действуют. Но уже без того человека, в интересах которого всё затевалось в реальности, а не на бумаге

Хотите рискнуть и оформить недвижимость на друга, любовницу, тёщу или дальнего родственника? Сейчас расскажем, какие могут быть последствия. Главный герой – однушка в спальном районе Москвы, которую оформили на подставное лицо («вешалку»).

Внезапная смерть

Итак, фиктивный собственник вдруг умирает. В пандемию коронавируса это распространённое явление. Квартира тут же становится наследственной массой. На неё могут претендовать лишь потомки (муж/жена, дети, родители и т.д.). Если реальный собственник в родстве с «вешалкой» не состоял – пиши пропало.

Вариант защиты – завещание. Но есть ещё обязательная доля в наследстве (ст.1149 ГК РФ) и ушлые родственники покойного, которые готовы судиться до потери пульса. А ещё – институт отмены (изменения) завещания. Квартира в Москве, скорее всего, отойдёт родственникам умершего. Для оформления права собственности им потребуется только свидетельство о праве на наследство.

Если друг отказался вдруг

Фиктивный собственник жилья вдруг может почувствовать себя полноправным хозяином. Например, он может сдать квартиру или выселить реального покупателя.

Случаев, когда «вешалка» вдруг забирала себе имущество, немного, но они есть. Вариант защиты – опять же фиктивный договор займа, но согласится ли на это подставной собственник? А потом из друга он может стать врагом.

И вновь – суды, апелляции, жаркое общение с судебными приставами.

Развод

В семьях часто по разным причинам оформляют недвижимость на маму, папу или бабушку одного из супругов. Чаще всего – чтобы скрыть доход или получить какие-то бонусы, которые положены по закону всем, кроме молодых. Если квартира (дом, дача) куплена за деньги семьи, но оформлена на тёщу (свёкра), отстоять право на неё почти невозможно.

После расторжения брака второй супруг окажется на улице. Выселить его нетрудно – при отсутствии права собственности. И уж тем более недвижимость можно без проблем продать – ведь формально она относится к уже постороннему человеку.

Важно! Всё совместно нажитое имущество следует оформлять на одного из супругов. При регистрации объекта на родственника жены или мужа, у семьи право собственности на недвижимость не возникает

Долги «вешалки»

Формальный собственник может не рассчитаться по кредиту или займу, стать виновником ДТП – одним словом, понести серьёзные финансовые убытки. В рамках их взыскания на собственность должника налагается арест.

Придётся доказывать, что право собственности на квартиру, дом, дачу было формальным. Стоит ли объяснять, что судебный пристав в это не поверит? Ну или не будет иметь законных оснований, чтобы поверить.

Суды, как правило, с приставами соглашаются.

Судебная практика

Нужно разделить две группы судебных решений по таким вопросам:

1. Явно притворные сделки чаще признают недействительными. Это происходит тогда, когда объект недвижимости «переписывают» на номинального собственника, чтобы избежать раздела имущества, выплаты долгов. Главный критерий – правоотношение изменено после того, как на объект появились притязания.
2. Неявно притворные сделки чаще не трогают. Это касается описываемых мною примеров, когда «вешалка» формально владеет домом, квартирой, дачей долгие годы, прежде чем возникли проблемы.

Настоящая драма читается между бюрократических строк решения Старицкого райсуда от 07.10.2020. Истец Ш. владел домом с участком, формальным собственником которого являлся Г. Ш. не только жил в коттедже, но и выполнил его благоустройство, провёл канализацию. Стороны даже заключили договор купли-продажи (перестраховались!), но не зарегистрировали его в Росреестре.

В один ужасный день Г. оказался должен своей супруге около миллиона рублей. Судебные приставы начали взыскивать эту сумму, дом с участком оказался под арестом. Тогда Ш. обратился с иском в суд с требованием о признании договора купли-продажи (того самого, страховочного) заключённым. Ему отказали, что вполне ожидаемо.

История попроще – в решении Шпаковского райсуда от 02.03.2021. При приобретении квартиры бабушка Л. оформила её на своего внука. Спустя несколько лет она передумала и решила вернуть себе имущество. Внук исковые требования не признал, пояснил, что квартиру изначально приобретали именно ему за деньги семьи. Исковые требования Л. были оставлены без удовлетворения.

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками — это процедура, цель которой — передать право собственности на жилье от одного члена семьи к другому. Такие сделки оформляются по общим правилам отчуждения недвижимости, но имеют ряд особенностей, о которых следует помнить.

Кто считается близкими родственниками

• Прежде чем рассматривать особенности купли-продажи, участники которой — родственники, следует определить круг лиц, которые входят в эту категорию.
• Современное российское законодательство в качестве родни подразумевает:
• ● супругов — имеются в виду мужчина и женщина, состоящие в официально зарегистрированном браке;
• ● родителей и детей;
• ● дедушек, бабушек и внуков;
• ● сестер и братьев — при этом не важно, имеют ли они обоих общих родителей или только одного, то есть являются неполнородными;
• ● усыновителей и усыновленных — если человек официально усыновил ребенка, их отношения приравниваются к отношениям родных родителя и сына или дочери и признаются родственными.

Общие правила купли-продажи

1. Купля-продажа квартиры между родней подчиняется тем же правилам, что и купля-продажа, участники которой — посторонние друг другу люди.

2. Порядок организации процесса следующий:
3. 1) проведение предварительных переговоров сторон — продавец и приобретатель обсуждают условия будущего договора купли-продажи (ДКП);
4. 2) сбор необходимых документов;
5. 3) составление и подписание ДКП;
6. 4) регистрация прав в Росреестре и официальный переход права собственности от продавца к покупателю;
7. 5) передача квартиры по акту и окончательные расчеты участников.

Факультативный этап — заключение предварительного договора, который не является собственно ДКП недвижимости, но закрепляет намерение сторон заключить это соглашение в будущем. Предварительный договор нередко предполагает перечисление продавцу небольшого задатка.

Особенности

• Купля-продажа квартиры между близкими родственниками нередко проходит легче, чем обычная, потому что:
• ● родне проще договориться об условиях сделки;
• ● не требуются услуги риелтора — стороны не нуждаются в подборе вариантов квартиры;
• ● ниже риски столкнуться с мошенничеством.
• Такие сделки имеют и важные недостатки:
• ● если продавец и покупатель являются близкими людьми, после оформления соглашения покупатель не имеет права на имущественный налоговый вычет, который он мог бы оформить, будь жилье приобретено у постороннего лица. Это правило не распространяется на случаи, когда участники — бабушки, дедушки и внуки;

● на оформление соглашения между близкими людьми сильно влияет психологический фактор, с помощью которого участники могут давить друг на друга.

Например, пользуясь родством, покупатели требуют ощутимую скидку или продавец оттягивает момент передачи недвижимости. В итоге отношения становятся менее выгодными для обеих сторон.

Также важно учитывать законодательные ограничения для некоторых случаев сделок между близкими людьми:

● если квартира приобретается за материнский капитал, сторонами не могут быть супруги.

Такой подход логичен: по закону, если жилье приобретено с участием маткапитала, доли в нем выделяются всем членам семьи владельца сертификата маткапитала. Как правило, владельцем сертификата является мать ребенка.

Доли в покупаемом объекте получают и мать, и ее супруг, и их дети. То есть отец в данном случае является и продавцом, и приобретателем, что недопустимо;

● родитель, усыновитель или опекун несовершеннолетнего не вправе приобрести его собственность. Несовершеннолетние и недееспособные люди не заключают сделок с недвижимостью самостоятельно и от своего имени.

За них это делают их законные представители — родители, усыновители, опекуны. То есть по такому договору законный представитель выступает и как представитель продавца, и как покупатель.

Такие соглашения законного представителя и недееспособного человека напрямую запрещены Гражданским кодексом РФ.

Нужно ли идти к нотариусу

По общему правилу купля-продажа квартиры, в том числе между родней, не требует нотариального удостоверения. Стороны вправе обратиться к нотариусу по желанию, он поможет правильно осуществить сделку и гарантирует ее законность.

1. Обязательным удостоверение договора по отчуждению недвижимой собственности будет только при наличии особых обстоятельств:
2. ● оформляется купля-продажа доли в праве на объект;
3. ● продается собственность несовершеннолетнего ребенка — помимо официального удостоверения в таком случае потребуется еще и согласие органов опеки и попечительства.

Кроме того, к нотариусу придется обратиться за удостоверением доверенности на представителя, если кто-то из участников действует не сам, а через уполномоченное лицо. В таком случае удостоверяется именно доверенность, а не договор.

Мнимая сделка купли-продажи квартиры

Подборка наиболее важных документов по запросу Мнимая сделка купли-продажи квартиры (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 7 «Распоряжение средствами материнского (семейного) капитала» Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»»Удовлетворяя требования М. и признавая договора купли-продажи квартиры от 14 февраля 2017 г., заключенный между М. в лице представителя Т.Д.А. и С.М.Н., мнимой сделкой, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 10, 170, 167, 209, 454, 807 Гражданского кодекса РФ, пунктом 1 части 3 статьи 7, пунктом 1 части 1 статьи *** Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», исходил из того, что последняя на момент заключения договора не намеревались создать правовые последствия, характерные для сделки данного вида, не собиралась владеть, пользоваться спорным жилым помещением, в квартиру не вселялась, обязательств по оформлению жилого помещения в собственность детей не исполнила, улучшение жилищных условий, на которые могут быть направлены средства социальной поддержки в виде материнского капитала, не осуществлено, следовательно, сделка купли-продажи от 14 февраля 2017 г. является ничтожной, как совершенная лишь для вида без намерения создать соответствующие правовые последствия, воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают для данного вида сделки в силу статей 153, 454, 549 Гражданского кодекса РФ, применив последствия недействительности сделки обязав Т. Д,А. возвратить средства материнского капитала пенсионному органу, поскольку средства на дополнительную государственную поддержку семей, имеющих детей, финансируются из федерального бюджета и не могут быть представлены для совершения сделок, не соответствующих закону, а также возвратить С.М.Н. полученные по сделке денежные средства.»

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Определение Верховного Суда РФ от 19.01.2022 N 309-ЭС20-16893(3) по делу N А50-34660/2019Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного продавцом, признанным впоследствии банкротом.

Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как суд установил, что спорная сделка купли-продажи квартиры привела к достижению того правового результата, который она подразумевает, — прекращению права собственности на спорную квартиру должника и членов его семьи и возникновению права собственности на эту квартиру у иных лиц, невселение которых в спорную квартиру само по себе не свидетельствует о мнимости сделки.

Разрешая спор, суды руководствовались положениями статей 10, 168, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 61.2, 61.9 Федерального закона от 26.10.

2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и исходили из того, что спорная сделка купли-продажи квартиры привела к достижению того правового результата, который она подразумевает — прекращению права собственности на спорную квартиру должника и членов его семьи и возникновение права собственности на эту квартиру у иных лиц, невселение которых в спорную квартиру само по себе не свидетельствует о мнимости сделки. При этом суды, не усмотрев в действиях должника и иных лиц, участвующих в оспариваемой сделке по отчуждению квартиры, злоупотребления правом, пришли к выводу о том, что стороны действовали добросовестно в интересах несовершеннолетних детей.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Статья: Об основных направлениях развития института государственной службы в органах прокуратуры Российской Федерации(Смирнов А.В.)

(«Административное право и процесс», 2022, N 2)

В целях обеспечения равенства прав служащих на обеспечение жильем, исключения возможных фактов умышленного искажения реальных жилищных условий служащих и членов их семей (путем оформления фиктивных сделок по передаче находящегося в их пользовании жилья родственникам и другим лицам, отказа от юридического оформления сделок купли-продажи жилых помещений, находящихся в их фактическом пользовании, при одновременном совершении фиктивных сделок по приобретению жилья, не отвечающего установленным нормам площади либо иным условиям проживания, и др.) необходимо предусмотреть в качестве альтернативного способа распоряжения средствами единовременной социальной выплаты на приобретение или строительство жилых помещений погашение долга и (или) уплату процентов по кредитам или займам (включая ипотечные) на приобретение жилого помещения, обязательство по которым возникло у служащего до возникновения права на получение такой единовременной выплаты. В данной ситуации служащие и члены их семей должны отвечать предъявляемым требованиям для предоставления единовременной социальной выплаты не на дату обращения за ее получением, а на дату заключения соответствующего кредитного (ипотечного) договора или займа.

Сделки с недвижимостью между близкими родственниками: подводные камни, проблемы и как их избежать

На первый взгляд покупка квартиры у бабушки или сестры — затея выгодная и безопасная для обеих сторон. Со «своими» всегда можно договориться о цене, да и при расчётах близкая родня точно не обманет, плюс за чистоту сделки не надо тревожиться, потому что историю этой недвижимости в семье все знают. Какие тут могут быть подводные камни?

Как минимум сам факт совершения сделки между близкими родственниками может привлечь внимание налоговой инспекции, органов опеки и других государственных служб. Мы расскажем, что тут с точки зрения закона будет считаться нарушением, в каких случаях сделку могут признать недействительной и как избежать подобных проблем. 

Более того: сделки с недвижимостью между близкими родственниками имеют свои особенности при налогообложении. Объясним, кому это будет выгодно, а в каких случаях есть возможность лишиться налогового вычета.

Ограничения при сделках с недвижимостью тесно связаны с понятием близкого родства. Близкими закон признаёт:

• родителей и детей; 
• бабушку, дедушку и внуков; 
• братьев и сестёр (включая неполнородных или сводных, — у кого общим является только один из родителей). 

Получается, что, например, покупка дачи у двоюродной тёти не считается сделкой между близкими родственниками. 

Когда речь заходит о налогах, можно встретиться с термином «взаимозависимые лица». Для любого человека по закону считаются взаимозависимыми:

• супруг или супруга;
• родители или усыновители;
• дети (как родные, так и приёмные);
• братья и сестры (как родные, так и сводные);
• опекун или попечитель;
• подопечный.

Когда такие люди заключают сделку между собой, их отношения могут влиять на её условия или результат, поэтому к подобным договорам у налоговой и подход иной.

При покупке недвижимости у взаимозависимых лиц не получится воспользоваться имущественным налоговым вычетом.

То есть при выкупе квартиры у двоюродной тёти вычет получить можно, а если продавцом будет родной брат или сестра, налоговые привилегии уже не полагаются. 

Если продавец — взаимозависимое лицо по отношению к одному из супругов, у второго сохраняется право на получение вычета. Например, супруги решили купить квартиру у родного брата жены: при такой сделке жене налоговый вычет не положен, а муж вправе его получить, потому что шурин не считается взаимозависимым.

Сделкой закон называет действия, «направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей». Например, сделка купли-продажи квартиры между близкими родственниками направлена на изменение права собственности на эту недвижимость. 

Сделки бывают возмездными и безвозмездными. Пример безвозмездной сделки — дарение. Подарить квартиру можно как близкому, так и дальнему родственнику или даже постороннему человеку, на этот счёт ограничений нет. Но только близкие родственники не должны платить налог с такого подарка, всем остальным придётся внести государству 13% от стоимости подаренной недвижимости.

Возмездные сделки между близкими родственниками — например, купля-продажа недвижимости — в целом не отличаются от таких же сделок между посторонними людьми. Но есть некоторые ограничения.   

Сделки между родственниками иногда оказываются мнимыми (совершёнными только для вида) или притворными (прикрывающими другую сделку). Например, если по документам внук подарил квартиру бабушке, но фактически продолжает пользоваться ею, а старушка по-прежнему живёт в коммуналке, — это мнимая сделка, потому что реального изменения прав её участников не произошло. 

Другой вариант: по документам внук подарил квартиру бабушке, и она в неё действительно переехала, но перед этим сняла с банковского счёта все свои сбережения, сопоставимые с реальной ценой подаренной недвижимости, и отдала их дарителю. В этом случае речь идёт о притворной сделке: то, что на бумаге представлено как дарение, фактически является куплей-продажей. 

Заключать подобные договорённости с чужими людьми мало кто рискнёт, чтобы не быть обманутым, а между «своими» доверия больше, но закон не одобряет подобных уловок. И мнимые, и притворные сделки признаются ничтожными, то есть недействительными с момента их заключения: никаких прав и обязанностей в связи с ними у сторон не возникает.  

Такие ситуации встречаются в делах о банкротстве: по документам гражданин подарил свою квартиру бабушке, а загородный дом продал брату за несколько месяцев до банкротства, и теперь у него нет имущества, которое может пойти в счёт уплаты долгов. Но грамотные юристы легко доказывают, что обе сделки — и дарение, и купля-продажа — были мнимыми. 

Также сделки бывают односторонними или двухсторонними (многосторонними). Пример односторонней сделки — завещание: собственник квартиры единолично решает, кому её завещать, и, чтобы выразить свою волю, ему не нужно согласие будущего получателя наследства. 

Если же у сделки две или больше сторон, она всегда оформляется договором, в котором записаны все детали соглашения. Типичный пример — договор купли-продажи квартиры между родственниками.

Если квартира приобретена в браке, это совместная собственность супругов, а значит, заключить между собой договор купли-продажи или дарения такой недвижимости муж и жена не могут, даже если право собственности зарегистрировано на одного из них. Подобная сделка будет признана мнимой. 

Однако муж и жена вправе договориться о разделе недвижимости, которая находится у них в совместной собственности. Сделать это можно в любое время, заключив между собой соглашение о разделе общего имущества и заверив его у нотариуса. 

Если собственность уже оформлена как долевая, то своей долей каждый из собственников вправе распоряжаться как угодно, в том числе — подарить второму супругу. Но вот с продажей и в этом случае могут возникнуть сложности: денежные средства семьи находятся в совместной собственности, поэтому выходит, что один участник сделки расплачивается с другим деньгами, которые и так принадлежат им обоим.

Аналогичные трудности возникнут, если один из супругов захочет продать другому недвижимость, приобретённую до брака или полученную в дар: собственность его личная, распоряжаться ею он может как угодно, но деньги при этом в семье общие. 

Избежать подобных проблем помогает брачный договор: в нём супруги определяют все нюансы владения и распоряжения собственностью, включая денежные средства. Если такой договор есть, супруги могут заключать между собой любые сделки с недвижимостью, включая и куплю-продажу.

Этот вид сделок вызывает больше всего вопросов. Всегда нужно учитывать, что продажа недвижимости между родственниками может привлечь внимание проверяющих органов.

Чтобы не было проблем, лучше избегать оплаты наличными: в случае каких-либо недоразумений банковские документы послужат более весомым доказательством реальности совершённой сделки, чем расписка, которую один родственник выдал другому.

Лучше проводить расчёты по договору купли-продажи в безналичной форме и быть очень внимательным при оформлении документов.

Можно ли купить квартиру у родителей?

Если речь идёт о совершеннолетних гражданах, то препятствий к заключению такой сделки нет. Однако есть нюансы, которые стоит хорошо взвесить перед тем, как принимать решение:

• при покупке квартиры у родителей не получится претендовать на имущественный налоговый вычет, поскольку стороны являются взаимозависимыми лицами;
• если супруги, находясь в браке, приобретают квартиру у родителей мужа или жены, такая недвижимость становится совместной собственностью (если нет брачного договора), а значит, в случае развода второй супруг вправе претендовать на свою долю.

Если же ребенок несовершеннолетний, то закон прямо запрещает его законным представителям (родителям, опекунам или попечителям) совершать с квартирой любые возмездные сделки, поэтому покупка жилья у родителей в этом случае невозможна.

Технически оформить ипотеку на квартиру, которая принадлежит родственникам, возможно, но у такой покупки тоже много нюансов, которые способны сделать её невыгодной или серьёзно осложнить:

• банк наверняка потребует дополнительные документы, чтобы убедиться в чистоте сделки (в частности, придётся подтвердить, что у покупателя есть деньги на первоначальный взнос, а у продавца имеется другая недвижимость и ему есть где жить после продажи);
• нельзя получить налоговый вычет, если продавец и покупатель — взаимозависимые лица;
• скорее всего, не удастся воспользоваться льготной ипотекой с господдержкой;
• сэкономить при покупке тоже не получится: если сумма «родственной» сделки ниже рыночной, банк может заподозрить, что она фиктивная.

Банк вправе отказать в предоставлении кредита, не объясняя причин своего решения несостоявшемуся заёмщику. И в таких неоднозначных ситуациях, как сделки между близкими родственниками, отказы нередки. Поэтому перед подачей заявки на ипотеку полезно узнать, как выбранный банк относится к кредитованию подобных покупок. 

Отдельный нюанс — использование материнского капитала (например, для оплаты первоначального взноса). Купля-продажа между родственниками в этом случае попадёт под пристальное внимание Социального фонда (это преемник Пенсионного фонда и Фонда социального страхования), проверки неизбежны. 

Фонду необходимо убедиться в том, что:

• сделка не мнимая (попытка обналичить материнский капитал таким путём может быть квалифицирована как мошенничество);
• ребёнку выделена доля в приобретаемой квартире. 

Хотя законодательного запрета на использование средств материнского капитала для покупки квартиры у родственников не установлено, дополнительные сложности у такой сделки, скорее всего, будут.

Договор купли-продажи между близкими родственниками оформляется точно так же, как и между посторонними людьми. У нас есть подробная инструкция по составлению такого документа — она подойдёт и в этом случае.

Указывать степень родства продавца и покупателя в договоре купли-продажи не нужно, а вот учесть все нюансы, о которых мы говорили выше, необходимо, чтобы регистрация в Росреестре прошла без проблем.

Сделки с недвижимостью между близкими родственниками законом не запрещены, но имеют ряд важных особенностей:

• нельзя воспользоваться имущественным налоговым вычетом;
• нельзя купить недвижимость, которая принадлежит несовершеннолетнему (полностью или частично);
• возможны сложности при получении ипотечного кредита и использовании материнского капитала.

В целом продажа недвижимости между близкими родственниками — обычная сделка, нужно только взвесить все её преимущества и недостатки и грамотно оформить документы.

Какие сделки оспариваются при банкротстве физического лица?

Цель банкротства — финансовое оздоровление и помощь тем, кто не в состоянии выбраться из долговой ямы.

Если вас сократили на работе, урезали заработную плату, или вы не рассчитали кредитную нагрузку, вы имеете законное право избавиться от непосильных обязательств.

Для этого необходимо соответствовать критериям, указанным в законе «О несостоятельности», и обратиться в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Связанные материалы

Нередко граждане хитрят и начинают «подготовку» к банкротству: дарят квартиры родственникам, срочно продают машины за бесценок, чтобы имеющаяся собственность не досталась кредиторам в результате реализации.

Одни делают это по незнанию, другие — умышленно исключают имущество из конкурсной массы. Независимо от причин, эти действия приводят к негативному результату: признанию сделок недействительными.

Какие договоры точно отменят в процедуре банкротства, а какие можно заключать без риска оспаривания — расскажем подробнее.

За какие сделки не нужно переживать

В соответствии со статьей 61.2 ФЗ «О банкротстве», срок, за который арбитражный управляющий (АУ) анализирует законность сделок должника, составляет 3 года.

Для оценки истории заявителя не нужны особые основания, цель АУ — понять, насколько обоснованы банкротство и списание долгов, добросовестно ли действовал должник или намеренно занял большую сумму, а теперь пытается избавиться от обязательств.

Кто такой арбитражный управляющий, и сколько ему нужно заплатить

Не стоит полагать, что абсолютно все сделки физлица за последние 3 года перед банкротством считаются подозрительными и оспариваются без разбора.

Даже год назад добросовестный должник не мог знать, что его финансовое положение ухудшится настолько, что он станет неплатежеспособным.

Увольнение или проблемы со здоровьем, потеря кормильца и прочие трудности происходят неожиданно, и сделка купли-продажи автомобиля за 1-2 года до банкротства по адекватной рыночной цене не станет объектом обжалования.

Должнику не придется беспокоиться об оспаривании сделок, которые:

• заключены до того, как он оформил кредит, занял деньги у физлица, подписал договор с поставщиком — то есть взял на себя финансовые обязательства. Если должник переписал на родственника автомобиль, а через полгода получил кредит, который не выплачивает и теперь хочет списать задолженность через банкротство, такая сделка не подлежит оспариванию;
• касаются единственного жилья должника. По ст. 446 ГПК РФ его не включают в конкурсную массу. Если гражданин продает или дарит единственную квартиру, где проживает семья, а другой недвижимости у него нет, то не имеет значения, когда и на какую сумму заключена сделка. АУ не берет ее в расчет, поскольку она не ухудшает положение кредиторов. Об оспаривании можно не беспокоиться.

Связанные материалы

Возможно, вы слышали, что сделки на сумму до 300 тысяч рублей не подлежат оспариванию. Это ошибочная позиция. Предполагаем, что некоторые юристы руководствуются положениями ст. 213.

4 127-ФЗ, где говорится о необходимости предоставить суду документы о сделках за последние 3 года, которые касаются недвижимости, авто, ценных бумаг и т.д. на сумму от 300 000 рублей. Но давайте представим ситуацию, которая произошла с должником.

К примеру, за 2 года до процедуры банкротства он продал машину за 100 000 рублей и антикварную вазу за 250 000 рублей.

О каждой ли из сделок должен сообщить должник в момент заявления о неплатежеспособности? Ответ однозначный — да. Невзирая на сумму до 300 000 рублей, АУ, который ведет дело о банкротстве, однозначно узнает о продаже и в случае недобросовестности сможет оспорить сделку.

Примеры того, как не надо вести дела о банкротстве

Признаки сделок, которые признают недействительными при банкротстве

Теоретически оспариванию подлежат любые правовые действия должника, урезающие конкурсную массу. К примеру, это сделки:

• по дарению и купле-продаже;
• брачные договоры, соглашения о разделе имущества;
• отказ от доли в капитале юрлица;
• возврат задолженности одному кредитору.

Возможно ли обжалование решения суда о банкротстве физического лица?

Примеры сделок и сроки давности

Подлежит ли сделка оспариванию, решает суд, но первым законность оценивает АУ. Он смотрит на объект и условия договора, на сроки.

Сделки должника, которые подлежат оспариванию в банкротстве, разделим на 2 категории:

1. сделки с предпочтением;
2. сделки, ухудшающие положение должника.

Сделки с предпочтением

Мы говорим о ситуациях, когда должник по собственному выбору или под нажимом одного из агрессивных кредиторов погасил полностью или частично задолженность перед ним. Из-за этих действий остальные заинтересованные лица остались без денег, что нарушило их права.

Такие сделки редко аннулируют в ходе банкротства из-за ограниченного срока давности. По ст. 61.3 127-ФЗ они могут быть оспорены, только если совершены за полгода до процедуры, а кредитор знал о несостоятельности должника. В остальных случаях срок составляет 1 месяц.

Приведем примеры. Человек продал машину, а спустя неделю подал в суд на банкротство. АУ спросит, куда делись полученные от сделки деньги. Если заявитель раздал долги, то получателям придется вернуть средства в конкурсную массу и участвовать в банкротстве на общих основаниях с остальными кредиторами. 

 Другая ситуация. Гражданин не исполняет обязательства перед кредиторами, но один из банков автоматически списывает средства с банковской карты. В банкротстве такие действия подлежат оспариванию в рамках срока 1-6 месяцев.

Сделки, ухудшающие положение должника

Это договоры по отторжению объектов, которые должны попасть в конкурсную массу в процессе банкротства. Такие сделки подвергаются оспариванию, так как ущемляют права группы кредиторов. Их аннулируют, если:

• Прошло менее года от сделки до выхода в суд, а имущество передано безвозмездно или его заявленная стоимость ниже рыночной. К примеру, за полгода до банкротства должник продал автомобиль за 300 000 рублей. Анализируя сделку, АУ выяснил, что он не может стоит дешевле 700 000 рублей. Тогда сделка подлежит оспариванию, если нет доказательств, что транспортное средство в плохом техническом состоянии. Подобная ситуация: за 10 месяцев до банкротства гражданин продал квартиру стоимостью 5 млн рублей 18-летнему покупателю. Сделку оспорят, если покупатель не обоснует наличие средств.
• Прошло меньше 3 лет с даты заключения сделки до обращения в суд. Вторая сторона договора — близкий родственник/друг, а о назревающих финансовых проблемах уже было известно. К примеру, 2 годами ранее банкротства должник оформил договор дарения автомобиля на супругу и одновременно перестает платить по кредитам. Такая сделка аннулируется. Еще одна ситуация: должник подал на банкротство как физлицо. При оценке сделок, совершенных им за 3 года, АУ обнаружил, что 2 года назад гражданин вышел из состава юрлица и получил сумму, не соответствующую реальной стоимости доли.

Отметим, что сделки с родственниками и бизнес-партнерами могут привести к проблемам для претендента на банкротство, причем оспаривание — не самая большая. Такие договоры не просто отменят, но и могут использовать как основание для отказа в списании долгов по завершении процедуры.

Может ли учредитель ООО пройти банкротство как физлицо?

На что не стоит рассчитывать и почему не нужно хитрить

Часто должники ищут способы обойти закон или надеются, что АУ, которого они наймут, лояльно отнесется к анализу сделок и закроет глаза на подозрительные моменты. Объясним, почему это неправильная позиция:

1. Если АУ не придаст значения сомнительным сделкам, оспаривания потребуют кредиторы. Они тоже нанимают юристов, которые тщательно исследуют финансовое положение заемщика и не упустят возможности вернуть деньги. К тому же для АУ намеренное игнорирование подозрительных сделок — риск получить претензию и самостоятельно выплачивать убытки. Ни один управляющий не пойдет на этот шаг.
2. Если должник думает, что дальнейшая перепродажа имущества спасет от оспаривания сделки, это не так. Когда гражданин отчуждает родственнику/другу, к примеру, автомобиль, а тот перепродает машину третьему лицу, это не решает проблему. Последующие сделки будут оспорены, а покупатель должен вернуть деньги. У судьи сложится негативное мнение относительно должника и текущего дела о банкротстве.

Есть и другие распространенные способы, которыми «грешат» должники при подготовке к банкротству для исключения имущества из конкурсной массы:

• Пишут расписку, что якобы взяли в долг у друга под залог имущества. Вовремя деньги не вернули, друг подал в суд и по судебному решению забрал имущество. АУ и суд понимают, что реальность такой сделки стремится к нулю, поскольку в обычной жизни друзья не дают в долг под расписку и с заключением договора залога. Суд будет детально допрашивать кредитора: откуда у него деньги на займ, как фиксировали передачу денег, почему оформили расписку и договор залога.
• Передают собственность родственникам через раздел имущества, мировое соглашение и прочие цепочки. Но такие сделки не останутся без внимания АУ и, соответственно, не защищены от оспаривания. Вышестоящие судебные инстанции указывают на важность анализа таких цепочек для борьбы с фиктивным банкротством.
• Расторгают брак с целью вывести из конкурсной массы совместное имущество, оставить супругу-должнику долги, а второму — ценные вещи. Исходя из судебной практики, делить имущество перед банкротством не имеет смысла. Развод накануне процедуры вызовет подозрение, суд отменит любые сделки, ухудшающие положение кредиторов.

Ни один грамотный юрист по банкротству не посоветует должнику шутить с законом по нескольким причинам:

• вместо списания долгов, суд может привлечь к ответственности за фиктивное банкротство. В зависимости от тяжести преступления, предусмотрена административная или уголовная ответственность с наказанием до 6 лет тюрьмы;
• при наличии оснований может быть отменен вывод имущества за пределами 3-летнего срока давности; 
• наличие сделок по передаче имущества — всегда риск попасть под подозрение АУ и суда, что повышает риск получить отказ в списании долгов.

В интересах должника не прятать имущество и не заключать фиктивные сделки, а быть предельно честным и сотрудничать с АУ и судом для максимальной компенсации задолженности

На самом деле бояться нечего: при банкротстве закон защищает и кредиторов, и должника. В распоряжении банкрота останутся жилье, личные вещи. Даже автомобиль можно отстоять, если он необходим для детей или члена семьи с ограниченными возможностями. Главное — правильно подготовиться к процессу и не нарушать закон.