Правила

Расторжение договора аренды из за предписания прокуратуры 2023

Все новости

Расторжение договора аренды из за предписания прокуратуры 2023

Анна Грицевич / SOCHI1.RU

Рассмотрение иска заместителя генпрокурора РФ, в котором он требует признать ничтожным договор аренды земельного участка в Сириусе, где строится элитный ЖК Mantera, назначено на 22 марта. Истец выступает в интересах федеральной территории Сириус.

В карточке дела на сайте Арбитражного суда Краснодарского края говорится, что ответчиками выступают ООО «Специализированный застройщик «Сочи-Парк пять плюс»» и АО «Сочи-Парк». В качестве третьих лиц к рассмотрению привлечены управление Росимущества в Краснодарском крае и Адыгее., банк «Дом.рф», Росбанк, ВТБ и ВЭБ.РФ.

Участок площадью 104,1 тысячи квадратных метров расположен на берегу моря на Олимпийском проспекте, вид его разрешенного использования — для гостиничного обслуживания.

Истец просит также погасить регистрационную запись в ЕГРН об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:7931 правом аренды ООО «Специализированный застройщик «Сочи-Парк пять плюс» и ипотекой в пользу Банка ВТБ, Банка ДОМ.РФ, Росбанка и госкорпорации «ВЭБ.РФ».

Обеспечительные меры на спорный участок были приняты еще в конце января, суд наложил тогда запрет на любые регистрационные действия не только с землей, но с объектами недвижимости, которые есть на участке.

Мы сообщали, что в конце января 2023 года Генпрокуратура РФ направила иск в Арбитражный суд Краснодарского края, где потребовала расторгнуть договор аренды на земельный участок площадью 104 тысячи квадратных метров на берегу моря в Сириусе. Представители компании в комментарии SOCHI1.RU настаивали, что оснований для расторжения договора аренды нет.

— Проект реализуется в соответствии с 214-ФЗ с применением эскроу счетов. Пользование земельным участком осуществляется в рамках действующих нормативно-правовых актов, условия пользования соблюдаются в полном объеме. Строительство и финансирование проекта Mantera Seaview residence ведется в штатном режиме, — рассказал представитель компании.

Напомним, в ноябре 2022 года горела кровля элитного комплекса апартаментов Mantera. Площадь пожара тогда составила 2625 квадратных метров.

По рейтингу консалтинговой компании NF Group самого дорогого жилья в России, Mantera Seaview residence в Сириусе находится на 13-м месте среди элитных комплексов. Пентхаус в апарт-комплексе стоит более 985,7 миллиона рублей. Площадь комплекса — 239,96 квадратного метра.

По цене за квадратный метр — 4,16 миллиона рублей — пентхаус Mantera входит в топ-7 лидеров по дороговизне и обгоняет подобные в Санкт-Петербурге, дороже его только элитная недвижимость в Москве. Жилой комплекс строится на первой линии с видом на море, это класс люкс с гостиничным сервисом с уровнем пять звезд.

Анна Грицевич

Ведущий корреспондент

СочиГК ManteraАлександр ТкачевАО Сочи-ПаркГенпрокуратураФТ Сириус

  • ЛАЙК0
  • СМЕХ0
  • УДИВЛЕНИЕ0
  • ГНЕВ0
  • ПЕЧАЛЬ0

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter

Образец расторжения договора аренды по соглашению сторон из-за коронавируса

Несмотря на утверждение федерального закона об отсрочке арендной платы от 01.04.2020 № 98-ФЗ, многие российские предприниматели принимают решение о расторжении договора аренды.

Коронавирус многих привел к состоянию экономической нестабильности и отсутствию уверенности в своих силах.

Вправе ли организация инициировать расторжение договора аренды из-за пандемии? Как правильно оформить данную процедуру? Ответы на эти и другие вопросы – в нашем материале.

Расторжение договора аренды: коронавирус и признание его форс-мажором

Действующим законодательством возможность одностороннего расторжения арендных отношений прямо не предусмотрена. Но здесь нужно учитывать, какие именно условия прописаны в конкретном договоре аренды.

Если в договоре есть условие о том, что арендатор имеет право в одностороннем внесудебном порядке без обоснования какой-либо причины в уведомительном порядке расторгнуть договор – никаких проблем не возникнет.

Если такое условие отсутствует, арендатору необходимо попытаться договориться с арендодателем и прекратить сделку по обоюдному согласию (если это не запрещено условиями договора и законодательными нормами). Но если другая сторона откажется идти навстречу, вопрос о расторжении договора придется решать в судебном порядке.

В ст. 451 ГК РФ указано, что стороны арендных отношений имеют право расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств. Ст. 416 ГК РФ предусматривает возможность прекращения обязательств в связи с невозможностью их исполнения.

Но можно ли считать пандемию коронавирусной инфекции (COVID-19) форс-мажором? Это зависит от позиции властей. Если пандемия была официально признана чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, арендатор сможет заявить о невозможности исполнения обязательств.

На сегодня все регионы России ввели режим повышенной готовности в связи с пандемией, поэтому форс-мажором коронавирусная инфекция признана на территории всей страны. 

 Уведомление о форс-мажоре: образец

Основания для расторжения договора аренды из-за коронавируса

Договор аренды может быть расторгнут в т.ч. по следующим основаниям:

  • Существенное изменение обстоятельств, из-за чего исполнение условий договора для одной из сторон становится проблематичным или убыточным.
  • Стороны арендных отношений выразили обоюдное согласие на их расторжение.
  • Действует прямой запрет Правительства РФ на осуществление конкретных видов деятельности в определенный период.
  • В договоре аренды прописано условие о наступлении форс-мажорных обстоятельств.

Как документально оформить расторжение договора аренды из-за коронавируса

Если сделка расторгается без решения суда до истечения срока действия основного договора, то на практике эта процедура обычно оформляется специальным документом – дополнительным соглашением о расторжении договора аренды. Данное соглашение является документальным подтверждением прекращения договорных отношений между сторонами. Также оно подтверждает наличие или отсутствие претензий у сторон друг к другу.

Соглашение о расторжении договора аренды из-за коронавируса не имеет унифицированной формы. Законодательные требования к его содержанию также не утверждены, поэтому документ оформляют с учетом сложившихся обстоятельств.

При этом следует учитывать нормы п. 1 ст. 452 ГК РФ — дополнительное соглашение следует оформлять в той же форме, что и сам договор.

Обычно это простая письменная форма, но к примеру, если договор аренды был заверен у нотариуса, соглашение также потребует нотариального заверения.

 Письмо об отсрочке арендной платы

Какие условия следует включить в документ о расторжении договора аренды:

  • Реквизиты договора аренды.
  • Условие о добровольном расторжении сделки.
  • Условие об отсутствии взаимных претензий по состоянию объекта аренды.
  • Условия о возможной компенсации в пользу той или иной стороны и другие важные моменты, на которых бизнес-партнеры завершают сделку. При необходимости в документе прописывают определенные финансовые обязательства (штрафы, пени и т. д.).
  • Дата, с которой договор аренды считается расторгнутым.

Как составить дополнительное соглашение к договору аренды

Стандартное содержание документа о расторжении договора аренды по соглашению сторон из-за коронавируса включает следущее:

  • В верхней части документа прописывают его полное наименование «Соглашение о расторжении договора аренды» с указанием реквизитов договора, указывают дату и место составления документа.
  • Вносятся сведения об Арендаторе и Арендодателе (наименование организаций, Ф.И.О. руководителей).

Далее нужно указать ключевые условия, которые были согласованы участниками арендных отношений:

  • с какого момента расторгается договор аренды (с момента подписания дополнительного соглашения или иной даты);
  • с какого момента прекращаются все обязательства сторон по договору аренды;
  • в каком состоянии находится объект аренды;
  • какие финансовые обязательства возлагаются на участников сделки и т.д.

После этого необходимо указать реквизиты сторон. Соглашение о расторжении договора аренды должны подписать уполномоченные лица от арендатора и арендодателя. К соглашению следует приложить документы: копию договора аренды, акт приема-передачи имущества, документы, подтверждающие личность представителей обеих сторон, если они действуют по доверенности и т.п.

 Все льготы в связи с коронавирусом для ИП и ООО

Ниже приведен образец расторжения договора аренды по соглашению сторон из-за коронавируса. 

Расторжение договора аренды из за предписания прокуратуры 2023 Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Как уведомить о расторжении договора аренды

Уведомление о расторжении договора аренды — это документ, который направляет один участник сделки другому для прекращения обязательств в одностороннем порядке.

По нормам Гражданского кодекса РФ есть три варианта для прекращения арендных отношений:

  • по соглашению сторон;
  • в одностороннем порядке;
  • в судебном порядке.

По соглашению сторон сделка прекращается в любое время.

Если контрагент желает осуществить одностороннее расторжение договора аренды, то ему следует обратить внимание на несколько моментов:

  1. Если арендные отношения заключались на определенный срок (срочный контракт), то досрочное расторжение в одностороннем порядке допускается при наличии такого права у стороны по условиям контракта. Если сделка заключена на неопределенный срок, то прекратить обязательства по желанию одной стороны допускается в любое время с обязательным предварительным уведомлением о прекращении договора аренды контрагента: за три месяца при сдаче недвижимости, за месяц — в остальных случаях. Важно, что данные сроки стороны вправе изменить условиями сделки.
  2. Арендатор и арендодатель вправе предусмотреть в соглашении дополнительные случаи, в которых у каждого или одного из них возникает право одностороннего отказа. Чаще всего их связывают с нарушениями обязательств контрагента. Если у стороны есть основания для одностороннего расторжения, она направляет контрагенту письмо о прекращении договора аренды. По правилу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ контракт прекращается с момента получения им такого уведомления.
Читайте также:  Статья 391.10 ГПК РФ. Порядок и срок рассмотрения надзорных жалобы, представления с делом в судебном заседании Президиума Верховного Суда Российской Федерации 2023

Основания для судебного иска указаны в ст. 619, 620 ГК РФ. Условиями сделки стороны вправе их изменить либо дополнить (ст. 450, 450.1 ГК РФ). Перед подачей иска обязателен претензионный порядок.

Кто вправе инициировать расторжение

С инициативой выступает любая из сторон при наличии у нее таких оснований. По общим нормам Гражданского кодекса РФ заявление на расторжение договора аренды вправе направить как арендатор, так и арендодатель, если срок арендных отношений не определен, главное — предварительно уведомить об этом другого участника сделки.

Но условиями контракта допускается распространить данное правило и на случай, когда арендное соглашение заключено на обговоренный период, или изменить сроки для предварительного информирования, например при владении и пользовании недвижимым имуществом уведомлять о расторжении за месяц, а не за три, или предусмотреть иные случаи для одностороннего отказа.

Как составить уведомление второй стороны

Установленной законодательно формы нет. При составлении в текст уведомления о расторжении договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора следует включить:

  • данные участников сделки;
  • дату составления и исходящий номер;
  • название документа;
  • реквизиты соглашения об аренде (обязательно);
  • явное и однозначное выражение воли на прекращение арендных обязательств в одностороннем порядке;
  • основание для такого права у стороны;
  • подпись уполномоченного лица и печать (при наличии).

Дополнительно сторона вправе предусмотреть порядок возврата имущества.

Момент прекращения арендных отношений связан с моментом уведомления второй стороны сделки (п. 1 ст. 450.1, ст. 610 ГК РФ), поэтому важно передать документ таким образом, чтобы на руках осталось подтверждение отправления. Чаще всего используют заказное письмо с уведомлением о вручении и описью вложения либо передают лично с проставлением на втором экземпляре отметки о принятии.

Образцы

Общество с ограниченной ответственностью «Clubtk.ru» 123456, Санкт-Петербург, улица Правды, дом 1 тел/факс (812)7121212, email: [email protected], http://www.clubtk.ru ОГРН/ ОКПО 1234567891011/ 12345678 ИНН/КПП 1213141516/111111111 Исх. №12 от 05.02.2021 Директору ООО «Коммерция» Петрову П.П. г. Санкт-Петербург, ул. Коммерсанта, 5 Уведомление об отказе от аренды

Инструкция: готовим уведомление о расторжении договора аренды

Шаблоны и формы

Уведомление о расторжении договора аренды — это документ, который одна сторона соглашения направляет другой с намерением прекратить деловые отношения.

27 января 2021
Самоловских Наталья

Возможности для одностороннего расторжения договора аренды предусмотрены Гражданским кодексом РФ и зависят от условий контракта.

Основаниями для прекращения являются:

  • соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). По этому основанию арендатор и арендодатель вправе прекратить деловые отношения в любое согласованное ими время вне зависимости от срока, на который они заключены;
  • уведомление о расторжении договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора в одностороннем порядке (ст. 450.1, 610 ГК РФ). Если контракт заключен на неопределенный срок, это уведомление вправе направить контрагенту любая из сторон в любое время. Если срок действия сделки определен, воспользоваться возможностью одностороннего отказа сторона вправе при наличии такого условия в соглашении. Кроме вышеперечисленного, в условиях контракта арендодатель и арендатор вправе предусмотреть различные основания для одностороннего отказа от сделки по инициативе одной из сторон без обращения в суд;
  • решение суда (ст. 619, 620, п. 2 ст. 450 ГК РФ). Основания для обращения в суд с целью досрочного прекращения обязательств предусмотрены Гражданским кодексом и связаны с нарушениями одной из сторон своих обязанностей. По закону, контрагенты вправе включить в условия сделки дополнительные основания для судебного расторжения. Перед обращением в суд с заявлением на расторжение договора аренды обязательно направляем претензию другой стороне с целью соблюдения досудебного порядка урегулирования конфликта (п. 2 ст. 452 ГК РФ, п. 60 постановления пленума ВС РФ № 6, пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996, ст. 619 ГК РФ).

Когда уведомить вторую сторону о прекращении арендных отношений

Если в контракте не прописано специальных условий, то, по нормам Гражданского кодекса РФ, в любой момент без объяснения причин отказаться сторона вправе только от бессрочных арендных отношений, направив уведомление о прекращении договора аренды:

  • за 3 месяца — при пользовании недвижимым имуществом;
  • за 1 месяц — в остальных случаях.

Арендатор и арендодатель вправе предусмотреть иной срок для предварительного оповещения контрагента, например, в отношении недвижимости часто договариваются об уведомлении за 1 месяц.

Как оформить уведомление

Установленной формы для письма о прекращении договора аренды нет, применяем общие правила для деловых документов:

  • используем фирменный бланк или указываем собственные данные;
  • обозначаем реквизиты контракта, контрагента;
  • четко прописываем намерение отказаться от дальнейшего сотрудничества и основания для отказа со ссылками на соответствующие пункты соглашения и нормы закона;
  • ставим число и подпись уполномоченного лица, печать — при наличии.

Если определенной формы для отправки уведомления сторонами не предусмотрено, выбираем способ, при котором возможно подтвердить дату получения документа другой стороной, например:

  • нарочно;
  • заказным письмом с уведомлением;
  • доставкой курьером.

Образец для арендатора

Общество с ограниченной ответственностью «Общество»
ОГРН 12345678912345, ИНН 9988776655, КПП 0102030405
г. Город, ул. Переулочная, 1

  • Директору
  • Негосударственного фонда помощи ветеранам
  • Иванову Ивану Ивановичу

г. Москва, 1-й бюджетный проезд, д. 2
Уведомление
Между ООО «Общество» и Негосударственным фондом помощи ветеранам заключен договор аренды офисного помещения от 01.02.2020 № 1 на неопределенный срок.
В соответствии с п. 5 указанного соглашения, ООО «Общество» вправе отказаться от временного владения и пользования помещением, предварительно уведомив арендодателя о своем решении за 1 месяц.
Настоящим письмом ООО «Общество» уведомляет Вас о расторжении договора аренды по инициативе арендатора на основании ст. 610 ГК РФ, п. 5 соглашения.

Можно ли расторгнуть договор аренды из-за COVID — 19

В период антиковидных мер супермаркет попросил арендодателя уменьшить размер платежей или расторгнуть договор по причине существенного изменения обстоятельств.

Он указывал, что прибыль снизилась, потому что поток покупателей стал меньше. Арендодатель отказался, ведь магазин работал в обычном режиме. Суды также не смогли прийти к единому мнению.

Первая инстанция и кассация заняли сторону супермаркета, а апелляция поддержала арендодателя. Дело дошло до Верховного суда.

https://www.youtube.com/watch?v=MlbAziqredc\u0026pp=ygVx0KDQsNGB0YLQvtGA0LbQtdC90LjQtSDQtNC-0LPQvtCy0L7RgNCwINCw0YDQtdC90LTRiyDQuNC3INC30LAg0L_RgNC10LTQv9C40YHQsNC90LjRjyDQv9GA0L7QutGD0YDQsNGC0YPRgNGLIDIwMjM%3D

В 2014 году два индивидуальных предпринимателя передали АО «Торговый дом «Перекресток» помещение в Москве рядом со станцией метро «Проспект Мира» для супермаркета. А в 2016 году ИП Юрий Березовский выкупил объект у предыдущих собственников.

В марте 2020 года, после начала локдауна из-за пандемии, у «Перекрестка» возникли трудности с выплатой арендной платы. По словам представителей магазина, прибыль супермаркета снизилась в период ковидных ограничений.

Поэтому, не медля, 26 марта 2020 года «Перекресток» попросил снизить размер платежей или расторгнуть договор аренды. Договор действует до конца 2022 года, и арендатор не мог его расторгнуть в одностороннем порядке.

Березовский отказался выполнять просьбу «Перекрестка». Он не увидел оснований рассчитывать на снижение платежей и расторжение договора, ведь розничная торговля не входит в правительственный перечень отраслей, пострадавших от коронавируса.

В период ограничений «Перекресток» продолжал работать и потребительский спрос на его товары не снижался, утверждает ИП. Также Березовский напомнил, что купил помещение в кредит и гасил его из денег, полученных от аренды, рассказывает «ПРАВО.ru».

Обратите внимание

Практику по вопросу изменения или расторжения договора из-за существенно изменившихся обстоятельств нельзя признать однородной, так как в каждом случае суд исходит из фактов конкретного дела, поясняют опрошенные изданием эксперты.

Арендатор посчитал отказ Березовского незаконным. В июне 2020-го он обратился в Арбитражный суд города Москвы с требованием о расторжении договора аренды.

«Перекресток» утверждал, что магазин стал убыточным именно в период пандемии, так как из-за ограничений очень снизился общий поток покупателей.

По мнению истца, это привело к существенному изменению обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Это, согласно ст. 451 ГК, является основанием, чтобы изменить или расторгнуть соглашение.

Березовский возражал, что истец не смог доказать существенное изменение обстоятельств. В своем отзыве на иск ответчик также сослался на отчет управляющей компании «Перекрестка» X5 Retail Group, по которому общие показатели сети за второй квартал 2020 года увеличились на 12,6%.

Решения нижестоящих судов

Несмотря на это, АСГМ удовлетворил иск «Перекрестка» и признал антиковидные меры существенным изменением обстоятельств, которые позволяют расторгнуть договор аренды.

Девятый арбитражный апелляционный суд с выводами суда первой инстанции не согласился и отменил решение.

Апелляция поддержала доводы ответчика, что истец не обосновал существенного изменения обстоятельств, а также не представил доказательства своих убытков и отсутствия денег на оплату аренды.

Также апелляционная «тройка» приняла во внимание, что ответчик представил отчет управляющей компании об увеличении показателей. Судьи отметили и то, что арендная плата в договоре была фиксированной и не зависела от прибыли арендатора.

Обратите внимание

Эксперты считают не самыми убедительными позиции всех трех инстанций. Судебные акты первой и кассационной инстанции преимущественно состоят из цитирования норм закона. Cуды практически не мотивируют свои выводы, поэтому их сложно оценивать.

При этом нельзя согласиться и с мнением апелляции, так как экономическую успешность отдельной точки продаж нельзя определять по всей сети в целом, уверены они. Одна торговая точка действительно могла пострадать больше других.

Истец должен был подкрепить свои аргументы более убедительными данными о динамике финансовых показателей именно этого магазина и обосновать, какие усилия он приложил, чтобы снизить издержки.

Арбитражный суд Московского округа отменил постановление апелляции и поддержал позицию АСГМ, оставив решение первой инстанции в силе. Суд округа указал, что введение карантинных мер изменили обстоятельства настолько, что у арендатора отсутствует возможность исполнять договор на прежних условиях.

Березовский решил обжаловать отмену постановления апелляции и обратился в Верховный суд.

Жалоба в ВС

В своей жалобе Березовский указал, что кассация отменила постановление, не опровергнув выводы апелляционной инстанции.

Также суд не учел, что арендатор — это крупная торговая сеть, которая имела средства и ресурсы для адаптации к изменениям, порожденным ковидом.

Отменив постановление апелляции, кассация переложила риск изменения покупательского спроса на арендодателя, что противоречит существующим положениям судебной практики, утверждал ответчик.

Обратите внимание

Эксперты считают, что ВС, скорее всего, отменит судебные акты и возвратит дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В жалобе Березовский сослался на позиции Высшего арбитражного суда.

Так, в определении от 30 ноября 2010 года по делу № А17-1960/2009 ВАС указывал, что резкое ухудшение финансового состояния не относится к обстоятельствам, которые нельзя предвидеть, так как вступая в договорные отношения, стороны могут и должны учитывать экономическую ситуацию и прогнозировать ухудшение своего финансового положения.

Судья сочла доводы жалобы заслуживающими внимания и передала дело № А40-100692/2020 на рассмотрение экономколлегии. Заседание назначено на 16 декабря.

Право арендатора на односторонний отказ от договора аренды в связи с введением режима повышенной готовности

Обращаем ваше внимание на то, что опубликован ФЗ № 166-ФЗ от 8 июня 2020 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» («Закон»). Статьей 3 Закона предусмотрено право отдельных арендаторов на односторонний внесудебный выход из договора аренды при отказе арендодателя предоставить скидку на арендную плату.

Кто может воспользоваться правом на отказ?

Правом на досрочное внесудебное расторжение договора может воспользоваться арендатор:

  • являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства, то есть включенный в соответствующий реестр; и
  • осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 («Постановление»).

Какой договор может быть расторгнут?

В соответствии с Законом досрочно может быть прекращен договор аренды:

  • заключенный до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; и
  • заключенный в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором деятельности, которая включена в перечень, утвержденный Постановлением.

Соответственно, в отличие от отсрочки по оплате арендной платы, которая предоставляется в отношении любых договоров аренды, заключенных арендаторами, относящимися к наиболее пострадавшим отраслям (Вопрос № 4 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 Президиума ВС РФ от 30.04.2020), право на отказ применимо только к помещениям, которые используются для осуществления такой деятельности.

Очевидно, что любое помещение, в конечном счете, используется арендатором для этого, но, вероятно, при применении новых норм об отказе суды будут проверять, чтобы формулировка договора аренды о разрешенном использовании помещения максимально соответствовала формулировке ОКВЭД, включенной в Постановление. С учетом этого, суды могут не поддержать возможность отказа от договоров аренды в отношении офисных помещений, если только такие помещения не используются для деятельности, связанной с получением прибыли (офис туристической компании и т.п.).

Как арендатору реализовать право на отказ?

Закон предполагает следующую процедуру:

  • арендатор обращается к арендодателю с предложением об изменении арендной ставки на срок до одного года;
  • стороны в течение 14 рабочих дней ведут переговоры о снижении арендной платы;
  • при недостижении соглашения арендатор вправе отказаться от договора аренды, причем договор прекращается с момента получения уведомления об отказе от договора, если иное не предусмотрено самим договором (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

Важно иметь в виду, что право на отказ должно быть реализовано до 1 октября 2020 года. С учетом положения ст. 450.1 ГК РФ до этого срока уведомление о расторжении уже должно быть получено арендодателем.

В связи с отсутствием переходных положений, данные нормы Закона вызывают ряд вопросов.

В частности, если сторонами до вступления в силу Закона уже были проведены переговоры о снижении арендной ставки и достигнуто соглашение, может ли арендатор повторно попросить скидку под угрозой прекращения договора. Положения ст.

422 ГК РФ подтверждают такое право арендатора, с другой стороны такое толкование не совсем соответствует принципу добросовестности. Особенно остро данный вопрос встанет в отношении договоров, по которым скидки были предоставлены на срок менее года.

Кроме того, Закон не дает никаких ориентиров в отношении скидок, которые могут запросить арендаторы. Из буквального толкования следует, что непредоставление скидки, запрошенной арендатором, будет основанием для последующего досрочного отказа.

Вместе с тем, Закон не исключает действия общих положений о добросовестности при осуществлении гражданских прав (ст. ст. 1 и 10 ГК РФ).

Соответственно, арендатор, действующий недобросовестно при ведении переговоров, рискует тем, что впоследствии суд признает отказ от договора недействительным.

Последствия досрочного прекращения договора аренды

Законом предусмотрено, что арендатор не возмещает арендодателю в связи с досрочным расторжением:

  • упущенную выгоду;
  • убытки по замещающей сделке (новому договору аренды в отношении того же помещения), предусмотренные ст. 393.1 ГК РФ;
  • плату за отказ от договора, предусмотренную в соответствии с п. 3 ст. 310 ГК РФ.

При этом уплаченный обеспечительный платеж арендатору не возвращается.

Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством. В частности, на основании договора аренды должен решаться вопрос о компенсации арендатору произведенных им улучшений в арендуемом помещении.

Надеемся, предоставленная информация окажется для вас полезной. Если вы или кто-то из ваших коллег хотели бы получать наши информационные письма по почте, пожалуйста, заполните форму «Подписаться на рассылки» внизу страницы.

Практика: Недвижимость

Примечание: Обращаем ваше внимание на то, что вся информация была взята из открытых источников. Автор данного письма не несет ответственность за последствия, возникшие в результате принятия решений на основе данной информации.

Надеемся, предоставленная информация окажется для Вас полезной.

Если кто-то из Ваших коллег также хотел бы получать наши информационные письма, пожалуйста, направьте ему ссылку на электронную форму подписки.

Узнать больше об услугах практик:

Недвижимость

Примечание: Обращаем Ваше внимание на то, что вся информация была взята из открытых источников. Авторы данного письма не несут ответственность за последствия, возникшие в результате принятия решений на основе данной информации.

В случае возникновения вопросов, пожалуйста, свяжитесь с нами.

С уважением,Юридическая фирма АЛРУД

ул. Скаковая, д. 17, стр. 2, этаж 6, Москва, Россия, 125040 Т: +7 495 234 96 92, Т: +7 495 926 16 48, [email protected]

www.alrud.ru

Верховный суд РФ. Суд разобрался, когда отказ арендодателя в перезаключении договора аренды на новый срок является ненадлежащим

  • Эксперты «АГ» позитивно оценили определение ВС, отметив, что оно однозначно положительно отразится на правоприменительной практике по спорам, вытекающим из договора аренды государственного и муниципального имущества.
  • 18 октября Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС22-10237 по делу № А40-40060/2021, в котором рассмотрел вопрос о том, является ли уведомление Департамента городского имущества об отказе в заключении допсоглашения к договору аренды надлежащей формой отказа.
  • Обращение арендатора о продлении договора

22 февраля 2012 г.

МОО «Международное содружество общественных объединений – обществ дружбы с народами зарубежных стран» арендовало у Департамента городского имущества г. Москвы помещения для использования под офис на срок до 11 мая 2021 г.

В договоре указывалось, что он прекращает свое действие по окончании срока, указанного в нем, при наличии возражений со стороны арендодателя на продолжение использования арендатором объекта после истечения этого срока или при расторжении договора по основаниям, предусмотренным действующим законодательством.

29 октября 2018 г. арендатор принял решение о реорганизации путем выделения Региональной общественной организации развития туристических связей с регионами и зарубежными странами «Вокруг Света» с передачей части прав и обязанностей от реорганизуемого юридического лица к вновь созданному.

Согласно передаточному акту все права и обязанности, в том числе по уплате штрафов, пеней и неустойки по договору аренды, переданы от международной организации к региональной. В связи с реорганизаций 3 декабря 2020 г.

было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым региональная организация «Вокруг Света» стала арендатором помещений.

В феврале 2021 г. арендатор обратился к арендодателю с заявлением о продлении договора аренды на новый срок. Уведомлением от 12 февраля 2021 г. Департамент отказал региональной организации в заключении допсоглашения, указав, что 24 сентября 2020 г. он направил международной организации уведомление о прекращении действия договора по истечении его срока

Ссылаясь на незаконность указанного уведомления, региональная организация «Вокруг Света» обратилась в арбитражный суд с заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы о признании незаконным отказа, оформленного уведомлением; об обязании направить допсоглашение о продлении на новый срок договора аренды.

Суды по-разному оценили уведомление об отказе перезаключать договор

Первая инстанция отказала в удовлетворении требований со ссылкой на ст. 421, 431, 450.1, 610, 621 ГК РФ и исходила из того, что арендодатель отказался от договора аренды надлежащим образом в установленный срок.

Апелляционный суд отменил решение первой инстанции и удовлетворил заявление. Руководствуясь ст. 10, 450.1 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25, он пришел к выводу о том, что Департамент не уведомил региональную организацию о прекращении действия спорного договора надлежащим образом.

Апелляция разъяснила, что Департамент направил 24 сентября 2020 г. в адрес международной организации уведомление об отказе от договора аренды по истечении срока его действия (12 мая 2021 г.

), в то время как прежний арендатор в лице международной организации выбыл из спорных правоотношений и стороной договора не является. Отказ Департамента от договора совершен без учета преимущественного права региональной организации на заключение договора на новый срок, предусмотренного ч. 9, 10 ст. 17.

1 Закона о защите конкуренции, а также спорным договором, за реализацией которого обратился истец, отметил апелляционный суд.

Вместе с тем суд округа отменил апелляционное постановление, оставив в силе решение первой инстанции. Кассация согласилась с выводами о том, что Департамент до окончания срока действия договора аренды направил истцу уведомление о прекращении договорных отношений; при наличии возражений арендодателя договор прекратил свое действие.

ВС признал отсутствие оснований для отказа в продлении договора

Не согласившись с решениями судов первой и кассационной инстанций, региональная организация «Вокруг Света» обратилась в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой (есть у «АГ»), в которой ссылалась на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора, а также на существенное нарушение норм материального и процессуального права.

В жалобе отмечалось, что кассационный суд безосновательно посчитал письмо от 12 февраля 2021 г.

уведомлением организации об отказе от договора, тогда как данное письмо не являлось таковым, а представляет собой отказ в оказании государственной услуги по продлению договора аренды на новый срок.

Заявитель утверждал, что следует признать несостоятельным заявление ответчика о том, что он отправил уведомление о прекращении действия договора аренды 24 сентября 2020 г.

в международную организацию, а истец якобы является правопреемником ее прав и обязанностей по договору аренды, переданных по разделительному балансу при реорганизации в форме выделения, действующему по настоящее время. Департаментом не был соблюден обязательный порядок условий договора в части отказа от договора, который должен быть направлен надлежащей стороне договора, уточнялось в жалобе.

Подчеркивалось, что судом допущено неправильное толкование норм, применены нормы, не подлежащие применению (ст. 421, 422 и 431 ГК РФ), и не применены нормы, подлежащие применению (ст. 17.

1 Закона о защите конкуренции), а именно судом применены положения общих норм ГК РФ для договоров при наличии специальных норм, регулирующих порядок продления договоров аренды муниципального имущества. Также, по мнению заявителя, судом не применены нормы, подлежащие применению (ст. 31.

1 Закона об НКО), которыми установлены особые условия предоставления государственного и муниципального имущества социально ориентированным НКО.

Рассмотрев дело, ВС напомнил, что в силу п. 4 ст. 450.1 ГК РФ сторона, которой указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно.

Обращаясь к п. 14 Постановления Пленума ВС РФ от 22 ноября 2016 г.

№ 54, Суд разъяснил, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны.

Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения.

Судебная коллегия подчеркнула: в силу ч. 9 ст. 17.

1 Закона о защите конкуренции договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством РФ, может быть заключен на новый срок с арендатором без проведения конкурса, аукциона.

Действие положений указанной нормы распространяется также на случаи заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества, заключенных до 2 июля 2008 г., т.е. до введения в действие ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.

В определении указано, что в силу ч. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в ч. 9 данной статьи, за исключением определенных случаев.

К последним относятся: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Верховный Суд обратил внимание, что законодатель установил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества для определенных категорий субъектов при их соответствии ряду критериев.

Иной подход позволял бы арендодателям немотивированно отказывать в реализации права, предусмотренного ч. 9 ст. 17.

1 указанного закона, что приводило бы к ситуации, при которой надлежащим образом исполнившие свои обязанности арендаторы лишались бы установленных законом гарантий.

ВС учел, что судами при рассмотрении данного дела установлено, что региональная организация своевременно, за семь месяцев до окончания срока действия договора аренды обратилась в Департамент с заявлением о его продлении.

Судебная коллегия посчитала, что довод Департамента о том, что он надлежащим образом отказался от спорного договора, направив уведомление от 24 сентября 2020 г., был обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции.

Это уведомление было направлено в адрес международной организации, не являвшейся уже на тот момент стороной договора аренды, о чем арендодателю было известно, так как он выступал истцом по делу, в рамках которого определением арбитражного суда осуществлено процессуальное правопреемство ответчика – международной организации на региональную организацию.

Кроме того, поскольку у Департамента имеется предусмотренная обязанность заключить договор аренды на новый срок при наличии условий, указанных в ч. 9 и 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, то отказ от продления договора со ссылкой на иные основания, не предусмотренные данной нормой, не имеет правового значения.

Суд отметил, что Департаментом не учтено наличие преимущественного права региональной организации на заключение договора аренды на новый срок, за реализацией которого обратился арендатор впервые.

Также не представлены доказательства задолженности по арендной плате, а также решения арендодателя об ином порядке использования спорного помещения.

При этом региональная организация в материалы дела представила справку, выданную Департаментом, об отсутствии долга по арендным платежам, подчеркнуто в определении.

Таким образом, Верховный Суд посчитал, что суд апелляционной инстанции, установив, что региональная организация имеет право на заключение договора аренды на новый срок, пришел к правильному выводу об отсутствии у Департамента оснований для отказа в продлении договора. В связи с этим ВС отменил судебные акты первой и кассационной инстанций, оставив в силе постановление апелляционного суда.