Правила

Продажа доли квартиры без согласия других собственников 2023

5 180 просмотров

Проблемой долевого владения квартирой является невозможность свободно продать свое имущество. Существует много проволочек, связанных с оформлением документов, уведомлением других владельцев. Зачастую возникает вопрос, а нужно ли учитывать мнение совладельцев? Рассмотрим, как оформить продажу доли квартиры без согласия других собственников.

Немного о долевой собственности

Квартира может находится в собственности одного владельца или нескольких. В первом случае – это индивидуальная собственность, во втором – общая.

В соответствии со ст. 224 ГК РФ к общей собственности относятся:

  1. Совместная. Жилье принадлежит 2 и более гражданам. Каждый из владельцев имеет права на объект в целом, но не может им распоряжаться самостоятельно.
  2. Долевая. Квартира принадлежит 2 и более гражданам, но каждый имеет строго установленную долю.

Доля – это условное название. Она не означает, что собственник может распоряжаться определенной комнатой и коридором. Каждый из владельцев имеет равные права на пользование квартирой, вне зависимости от величины доли.

Наличие прав на долю в квартире дает возможность оформить регистрацию по месту жительства. Причем размер доли значения не имеет.

Для того, чтобы доля включала конкретную жилплощадь в квартире необходимо провести процедуру по определению порядка использования объекта. Процесс проводится в судебном или добровольном порядке. В результате определенная комната будет закреплена за владельцем.

Важно! Обязанность по оплате коммунальных услуг возлагается на сособственников вне зависимости от величины долей. Если будет сформирован долг, то предоставление коммунальных услуг может быть приостановлено, даже если один из совладельцев вносил оплату за свою долю регулярно.

Доля в квартире может быть продана, завещана, подарена. На нее может быть наложен арест или обременение.

Можно ли продать долю квартиры без согласия других владельцев

Собственник может распоряжаться объектом по своему усмотрению. Согласие других владельцев для этого не требуется.

Чтобы избежать деления квартир на микродоли, закон предусматривает необходимость предоставления сособственникам преимущественного права выкупа. В случае отказа граждан от заключения сделки, объект может быть продан третьим лицам.

В случае согласия на выкуп, доля продавца может быть:

  • передана одному из совладельцев (его доля пропорционально увеличивается);
  • продана нескольким совладельцам (стороны сами определяют, на сколько увеличится их часть).

Продажа доли квартиры без согласия совладельцев в 2023 году

Продажа доли в квартире мало отличается от сделки с участием квартиры целиком.

Однако имеет определенные особенности:

  • необходимость соблюдения прав других владельцев;
  • потребность в оформлении документов;
  • необходимость в выделении доли.

Выделение доли

В процессе подготовки к продаже необходимо выделить долю в праве общей собственности.

Процедура может быть проведена:

  1. По соглашению собственников. Граждане заключают соответствующее соглашение на добровольной основе. Документ подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
  2. В судебном порядке. Один из совладельцев может инициировать судебный процесс. Вопрос урегулируется в порядке искового судопроизводства. Документы направляются в районный суд по месту нахождения квартиры. Государственная регистрация права собственности осуществляется на основании решения суда.

В результате, гражданин станет владельцем определенной доли квартиры. После чего можно осуществить сделку по ее продаже.

Направление уведомления

Ст. 250 ГК РФ обязывает продавца предложить выкупить часть жилого помещения совладельцам в приоритетном порядке. В соответствии с методическими рекомендациями для нотариусов процедура оповещения сособственников о продаже должна выглядеть следующим образом:

  • оформление письменного документа;
  • направление его способом, который позволяет установить факт вручения;
  • получение ответа.

В случае отсутствия ответа в течение 30 дней, появляется возможность продажи объекта другому покупателю.

При нежелании выкупа, отказ необходимо оформить в письменной нотариальной форме. В противном случае нотариус откажется принимать его во внимание при совершении сделки.

Методические рекомендации для нотариусов предлагают следующие варианты направления уведомления сособственникам:

  • телеграмма;
  • при помощи нотариуса.

В случае, если совладелец отказывается получать телеграмму, то необходимо обратиться в нотариальную контору. Специалист подготовит уведомление и направит адресату самостоятельно.

В случае невручения, нотариус имеет право составить соответствующий документ об уклонении от получения корреспонденции. Он приравнивается к официальному уведомлению совладельца.

Однако не все специалисты выдают данный документ, так как его обоснованность является сомнительной. Гражданин может не получать телеграмму, так как находится в длительной командировке, на лечении и по другим уважительным причинам. Поэтому перед заключением договора с нотариусом необходимо узнать, выдаст ли он документ о невручении.

Алгоритм действий

Порядок действий собственника в случае продажи доли в квартире:

  1. Оформление телеграммы с уведомлением совладельцам.
  2. В случае получения положительного ответа – заключение договора.
  3. В случае получения отказа – нотариальное оформление ответа.
  4. В случае отсутствия сведений в течение 30 дней – заключение договора с третьими лицами.
  5. В случае, если документ не был вручен – обращение к нотариусу.

Алгоритм действий при заключении договора:

  1. Подготовка документации.
  2. Оформление контракта.
  3. Обращение к нотариусу.

Сбор документации

Перечень данных, необходимых для оформления сделки по продаже доли:

  • правоустанавливающий документ (контракт дарения, покупки, свидетельство о наследовании);
  • технический паспорт из БТИ;
  • документ о выделении доли;
  • паспорта собственника и покупателя;
  • согласие супругов на сделку;
  • выписка из домовой книги;
  • выписки с лицевых счетов об отсутствии долгов;
  • нотариальная доверенность (при наличии представителя).

Составление договора

Контракт оформляется в письменной форме. Он может быть подготовлен сторонами, но данная услуга оказывается нотариусом. Так как обращения в нотариальную контору не избежать, можно заказать документ там.

Однако предварительно можно урегулировать все правовые моменты с помощью юриста. Так как нотариус только оформит документ. Сведения для него должны предоставить стороны.

  • Образец договора по продаже доли в квартире
  • Продажа доли квартиры без согласия других собственников 2023
  • Продажа доли квартиры без согласия других собственников 2023
  • Продажа доли квартиры без согласия других собственников 2023

Скачать бланк договора по продаже доли в квартире

Обращение к нотариусу

С 2016 года все сделки с долями в недвижимости подлежат нотариальному оформлению. Поэтому избежать обращения к нотариусу нельзя.

Закон не устанавливает конкретную нотариальную контору, в которую должны обратиться стороны. Выбор лежит на продавце и покупателе.

Важно! Нужно обратить внимание, что расценки у нотариусов различаются даже в масштабах одного города. Если заранее поискать специалиста, можно немного сэкономить.

Обязанности нотариуса:

  • проверка документов;
  • проверка юридической чистоты сделки;
  • проверка дееспособности сторон;
  • оформление контракта (по инициативе сторон);
  • удостоверение сделки;
  • направление документов в Росреестр;
  • выдача новых документов и выписки из ЕГРН.

С 2019 года, обязанность по направлению документов на государственную регистрацию в Росреестр возлагается на нотариуса. Данные передаются в порядке электронного документооборота.

Затраты собственника

Сделка по продаже доли в жилье нуждается в обязательном нотариальном удостоверении. С одной стороны, обращение к нотариусу увеличивает надежность сделки. Ее сложнее оспорить, так как специалист проверяет юридическую чистоту сделки.

С другой стороны, стоимость процедуры значительно увеличивается. Расходы на нотариальное удостоверение сделки по продаже доли квартиры включают фиксированную сумму и процент. Величина напрямую зависит от стоимости объекта.

Порядок расчета фиксированной суммы

Стоимость доли (р.)Для родных (р.)Для третьих лиц (р.)
1 млн. 5 тыс. 7 тыс.
1,5 млн. 6 тыс. 8 тыс.
2 млн. 7 тыс. 9 тыс.
2,5 млн. 8 тыс. 10 тыс.
3 млн. 9 тыс. 11 тыс.
5 млн. 13 тыс. 15 тыс.
7 млн. 17 тыс. 19 тыс.
10 млн. 23 тыс. 25 тыс.
15 млн. 28 тыс. 30 тыс.
20 млн. 33 тыс. 35 тыс.

Порядок определения процентной части тарифа для родственников:

  • если стоимость объекта составляет менее 10 000 000 р., то необходимо выплатить 3 000 + 0,2% от суммы сделки;
  • если цена доли составляет более 10 000 000 р., то нужно заплатить 23 000 + 0,1%.

Максимальная выплата не может превышать 50 000 р.

Порядок определения процентной части тарифа для третьих лиц:

  • если стоимость доли менее 1 000 000 р., то нужно выплатить 3 000 р. + 0,4%;
  • при стоимости объекта от 1 000 000 р., до 10 000 000 р., нужно заплатить 7 000 р. + 0,2%;
  • если цена превышает 10 000 000 р., то к выплате 25 000 р. + 0,1%.

Предельная сумма составляет 100 000 р.

В случае, если гражданин пользуется услугами нотариуса для оформления договора купли-продажи, то дополнительно необходимо оплатить правовые и технические услуги. На практике отказаться от такой выплаты невозможно.

Поэтому к величине госпошлины добавится еще одна выплата. Она различается в зависимости от субъекта РФ, в котором расположена квартира. Уточнить предельную стоимость в регионе можно на сайте Федеральной нотариальной палаты. Чтобы конкретизировать сумму нужно связаться с конкретной нотариальной конторой.

Варианты продажи доли в квартире без согласия второго собственника

В случае, если совладелец отказывается получать уведомление и чинит препятствия к продаже, риелторы предлагают незаконные способы урегулирования вопроса:

  • оформление договора залога – доля отчуждается в пользу залогодержателя;
  • оформление договора дарения микродоли – дарственная не требует согласия совладельцев, а новый сособственник также получает преимущественное право выкупа.

Нужно помнить, что данные методы являются незаконными. Они содержат признаки мнимой сделки (стороны не желают наступления последствий, которые должны возникнуть вследствие заключения конкретной сделки).

Законопослушный совладелец может оспорит такую сделку в суде и перевести право покупки на себя. В такой ситуации, продавец может потерять значительную сумму.

Пример. Гражданин Ж. отбывал наказание в тюрьме. В это время жена подала на развод. Мужчина освободился, но пользоваться совместной квартирой не смог. Женщина сменила замки и проживала там с сожителем. Назло бывшей жене, гражданин Ж.

, подарил 1/100 долю квартиры гражданину Г. После чего, продал ему свою долю. Женщина узнала о сделке в момент вселения нового сособственника. Она обратилась в суд для признания сделки незаконной и перевода права выкупа не нее.

Суд удовлетворил ее требования.

Поэтому в случае проблем с сособственником, необходимо обратиться в суд с заявлением об устранении препятствий в продаже объекта. Судебное решение приравнивается к уведомлению.

Продажа доли в квартире: плюсы и минусы

На практике, продажа доли в квартире имеет единственный плюс: возможность реализации имущественного права. То есть, гражданин получает деньги вместо права собственности.

Минусов у такой сделки гораздо больше:

  • сложно найти покупателя;
  • возможны препятствия к продаже со стороны других собственников;
  • стоимость доли на 30% ниже (если продавать отдельно);
  • если совладельцами являются родственниками, то можно испортить отношения.

Поэтому необходимо изначально взвесить все плюсы и минусы конкретной сделки.

Читайте также:  Срок взыскания задолженности по оплате электроэнергии 2023

В случае возникновения проблем при продаже доли в квартире, необходимо привлечь юриста. Специалист поможет правильно оформить уведомление, составить контракт купли-продажи, осуществит полное сопровождение сделки. Записывайтесь на первую бесплатную консультацию прямо на сайте. Юридическая поддержка будет отказана вам немедленно.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Продажа доли в квартире без согласия других собственников в 2023

Долевая собственность на квартиру представляет собой право собственника на свою долю в размере определенных процентов. Она возникает, если несколько человек представляют собственники одной квартиры. Однако, что делать, если собственники не смогли договориться о продаже доли и кто-то отказался давать свое согласие?

Возникает вопрос: можно ли продать свою долю в квартире без согласия других собственников? Что делать, если хочется реализовать свою долю, но другие собственники отказали в помощи в проведении сделки? Какие права имеет собственник доли в квартире при продаже?

Преимущественное значение в продаже доли в квартире имеет юридическая защита прав собственника, который хочет продать свою долю. Если он имеет все права на свою долю и другие собственники отказали в помощи, то можно продать долю без их согласия.

Однако, при продаже доли в квартире возникает вопрос размера продажи, который может быть ограничен опекой или действующим законодательством.

Если вам нужна помощь в сделке по продаже доли в квартире, можете обратиться к юридическим органам, они помогут в проведении сделки.

Так что если у вас возник вопрос о продаже своей доли в квартире, то будьте уверены — вы можете продать её без согласия других собственников, если у вас есть все права на свою долю.

Изучение документов

Перед продажей доли в квартире необходимо изучить все документы, связанные с этой собственностью. Важно проверить право на собственность, размер доли и ее значение в квартире, а также юридическую справку о квартире – техпаспорт.

Если квартиру получили по наследству или она находится под опекой, то в продаже доли могут возникнуть трудности. На помощь в этом случае могут прийти органы опеки и наследственные ведомства. Важно помнить, что при продаже доли без согласия других собственников возникает риск, что собственник участия в квартире откажет в предоставлении преимущественного права на покупку.

Изучение документов позволяет определить возможности и риски при продаже доли в квартире, которые могут возникнуть в процессе проведения сделки. Также это дает возможность понять, какие действия нужно предпринять, чтобы успешно продать свою долю в квартире.

  • Что такое долевая собственность?
  • Какие документы нужно иметь при продаже доли в квартире?
  • Какую юридическую помощь может предоставить органы опеки?
  • Можно ли продать свою долю без согласия других собственников?
  • Какие риски возникают при продаже доли в квартире?
  • Как определить размер доли и ее значение в квартире?

Юридическая процедура продажи доли в квартире без согласия других собственников

Продажа доли квартиры без согласия других собственников 2023

Когда речь идет о продаже доли в квартире, такое решение может возникнуть при разладе между собственниками, кто-то отказался продавать свою долю, но остальные хотят ее продать. Либо собственник хочет избавиться от своей доли, но другие собственники сделки делать не хотят.

Вопрос: может ли один собственник продать свою долю в квартире?

Ответ: разумеется, если данная доля не находится под опекой. В таком случае собственник имеет полное право на продажу своей доли в квартире.

Такое решение представляет собой долевая собственность, которая имеет свое значение в продаже квартиры. Размер продажи доли зависит от размера квартиры.

Однако, возникает вопрос: а что делать, если другие собственники отказались делать сделки? В этом случае можно обратиться к органам опеки и получить их помощь в проведении сделки.

Важно учитывать, что в случае продажи доли в квартире без согласия других собственников, предоставляется преимущественное право на покупку этой доли другим собственникам.

Что касается юридической процедуры продажи доли в квартире, то для этого требуется оформить все необходимые документы и зарегистрировать сделку в установленном порядке.

Продажа доли квартиры без согласия других собственников

Продажа доли квартиры без согласия других собственников 2023

Часто соглашение о продаже заключается не на целую квартиру, а на часть помещения. В этом случае важно соблюсти интересы других владельцев. Приходится решать проблемы, связанные с оформлением документации и извещением собственников долей. Иначе сделка может быть оспорена признана недействительной.

В статье рассмотрим, что представляет собой долевая собственность на жилое помещение, можно ли ее продать без согласия совладельцев, кто обладает преимущественным правом, как правильно заключить соглашение о купле-продаже.

Что представляет собой долевая собственность на квартиру?

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Долевая собственность подразумевает под собой, что недвижимость принадлежит двум лицам и более. Доля каждого владельца выражена в виде процентного отношения от общей площади. Самый популярный вариант – распределение собственности в равных долях.

Долевая собственность на жилой объект недвижимости возникает в результате совершения заинтересованными лицами различных сделок, в которых участвует больше двух лиц. Владельцы сами выбирают данный вид владения и распределяют между собой доли в праве на жилье. В практике встречаются следующие ситуации:

  • Члены одной семьи приватизировали жилье в долевую собственность;
  • Супруги разделили жилье на основании нотариального брачного соглашения или судебного решения;
  • Несколько человек унаследовали жилую недвижимость по завещанию или закону.

Раздел совместной собственности на доли производится как по взаимному соглашению совладельцев, так и в судебном порядке. Если состав семьи увеличился (например, в связи с появлением детей), суд может пересмотреть свое решение в пользу одного из владельцев.

Пример 1. Супруги Степановы Е.А. и С.В. приватизировали муниципальную квартиру, находящуюся у них в социальном найме. Вместе с ними проживает несовершеннолетний сын Степанов А.А.

При регистрации в Росреестре права собственности недвижимость поделена на три равные доли, составляющие 1/3 от общей площади. В Росреестр внесены сведения о трех собственниках: Степанове Е.А., Степановой С.В. и Степанове А.А.

На каждого из них выдана выписка из ЕГРПН.

Какие ограничения накладывает долевая собственность?

Обладатели долей имеют равные права на пользование помещением. При этом они должны соблюдать следующие ограничения:

  • Не нарушать интересы прочих собственников;
  • Перед тем, как реализовать свою часть жилья, уведомить об этом других владельцев.

Названные ограничения не лишают собственника права искать покупателей и определять с ними условия контракта о купле-продаже.

Пример 2. Четырехкомнатная квартира является долевой собственностью супругов Антонова Е.И. и Антоновой И.А. После расторжения брака бывшая жена решила реализовать свою долю. Перед заключением сделки она направила письменное извещение в адрес Антонова Е.И. Он выкупил долю, воспользовавшись преимуществом на покупку.

Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников?

Совладельцы имеют приоритет в покупке части имущества перед остальными лицами (статья 250 ГК РФ). Поэтому многие отказываются от таких сделок. Ведь для их совершения нужно получать согласие других собственников.

https://www.youtube.com/watch?v=zMp3D3knDMc\u0026pp=ygVt0J_RgNC-0LTQsNC20LAg0LTQvtC70Lgg0LrQstCw0YDRgtC40YDRiyDQsdC10Lcg0YHQvtCz0LvQsNGB0LjRjyDQtNGA0YPQs9C40YUg0YHQvtCx0YHRgtCy0LXQvdC90LjQutC-0LIgMjAyMw%3D%3D

Если титульные владельцы решат воспользоваться привилегией выкупа, доля передается следующим образом:

  • Один совладелец покупает часть жилого помещения, его доля увеличивается;
  • Несколько совладельцев приобретают долю и определяют, на сколько увеличатся их части в праве на объект недвижимости.

Продать долю без согласия других собственников можно только в двух случаях:

  1. После отправки уведомления о продаже прошел месяц, однако остальные владельцы никак на него не отреагировали. Продавец подписывает соглашение о купле-продаже с любым лицом.
  2. Другие собственники отказались от преимущественного права на покупку в письменном виде. Доля продается любому покупателю до истечения 30 дней.

Если преимущественное право будет нарушено, любой совладелец вправе в течение трех месяцев обратиться в судебную инстанцию с требованием о передаче ему прав и обязанностей покупателя.

Пример 3. Савельева А.А. обратилась в суд с иском к Леонтьевой И.И., в котором просила перевести на нее права и обязанности покупателя на долю в общей долевой собственности. Указала, что является совладельцем коммунальной квартиры.

Она узнала, что ответчик продает комнату, и обратилась к нотариусу. Вместе с ним составила заявление о согласии на приобретение доли. Однако Леонтьева И.И. уклонилась от подписания контракта о купле-продаже и продала долю другому лицу. Суд установил, что Савельева А.А.

дала согласие на покупку, однако не уложилась в месячный срок. Она не совершила действия, направленные на приобретение имущества. Истец должен был внести необходимую сумму на депозит нотариуса или передать Леонтьевой И.И.

По этой причине в иске было отказано (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 04.12.2018 года № 33-24735/2018).

Как продать долю в квартире без согласия других владельцев: пошаговая инструкция

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Процедура реализации доли в квартире отличается от сделок, предметом которых является целый объект недвижимости. Рассмотрим пошагово, как правильно заключить договор, чтобы его нельзя было оспорить.

Шаг 1 – Выделение доли в квартире

Если общая собственность не поделена между владельцами, то необходимо выделить долю в квартире. Сделать это можно двумя способами:

  1. По соглашению с другими собственниками. Составляется соглашение и заверяется у нотариуса. Затем право собственности на долю регистрируется в Росреестре.
  2. По судебному решению. При отказе других владельцев производить раздел следует обратиться в суд с иском. Право собственности на долю регистрируется на основании судебного акта.

В результате гражданин становится владельцем части имущества. Если право собственности на долю уже оформлено, этот этап можно пропустить.

Шаг 2 – Уведомление других владельцев о продаже доли

Продажа доли без согласия других собственников законом не разрешена, поэтому нужно уведомить их о планируемой сделке. Извещение оформляется в письменном виде и должно содержать обязательную информацию:

  • Общие условия сделки;
  • Стоимость доли;
  • Предложение воспользоваться преимущественным правом на покупку;
  • Просьбу дать письменный отказ в случае отказа от преимущественного права;
  • Срок для принятия решения (не меньше одного месяца).
Читайте также:  Статья 35 ГПК РФ. Права и обязанности лиц, участвующих в деле 2023

Уведомление необходимо направить способом, позволяющим установить факт вручения.

Скачать образец уведомления о продаже доли

Другие собственники вправе заявить о своем решении сразу, не дожидаясь истечения месячного срока. В случае, когда кто-то из них заявил намерение купить долю, сделка оформляется с ним.

Если в течение месяца никто из совладельцев не отреагировал на уведомление, продавец вправе приступить к оформлению договора купли-продажи с третьим лицом без согласия второго собственника.

https://www.youtube.com/watch?v=zMp3D3knDMc\u0026pp=YAHIAQE%3D

Рекомендуем воспользоваться помощью нотариуса, который поможет подготовить уведомление. При отказе других владельцев от получения извещения он составит документ об уклонении от получения корреспонденции. Он приравнивается к надлежащему уведомлению.

Шаг 3 – Заключение договора

После решения вопроса с преимущественным правом продавец согласовывает с покупателем условий договора. Он составляется в соответствии с требованиями главы 30 ГК РФ. В контракт нужно внести обязательную информацию:

  • Сведения о сторонах (ФИО, адреса, контакты, паспортные данные);
  • Описание предмета сделки (площадь, размеры доли, кадастровый номер, адрес объекта недвижимости);
  • Стоимость;
  • Условия оплаты;
  • Дату заключения.

Предлагаем воспользоваться образцом договора, разработанным нашими юристами.

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире

Если при составлении договора возникли сложности, рекомендуем обратиться за консультацией к профессиональному юристу. Он подскажет, как правильно описать предмет сделки.

Шаг 4 – Удостоверение договора у нотариуса

Сделки с долями в квартире обязательно удостоверяют у нотариуса. Поэтому стороны соглашения обращаются в нотариальную контору. Помимо договора потребуется предоставить:

  • Паспорта;
  • Выписку из ЕГРН на объект недвижимости;
  • Уведомление, направленное другим совладельцам;
  • Доказательства получения уведомления другими собственниками.

После проверки документов нотариус заносит сведения в нотариальный реестр и проставляет на договоре удостоверяющую надпись.

Шаг 5 – Регистрация права собственности на долю в Росреестре

В завершение сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре. Стороны оплачивают госпошлину и подают заявление. К нему прикладывают пакет документации:

  • Договор;
  • Технический и кадастровый паспорт;
  • Удостоверение личности;
  • Выписку из ЕГРН.

Сумма госпошлины для каждой стороны составляет 2 000 руб.

Собственнику на руки выдается выписка из ЕГРН о переходе к нему права на часть недвижимости.

Юридическая помощь при продаже доли в квартире без согласия других собственников

На практике могут возникнуть сложности при реализации доли в жилой недвижимости, когда одним из совладельцев является несовершеннолетний ребенок или недееспособное лицо.

Поэтому желательно тщательно продумать все этапы совершения сделки, чтобы не нарушить права других собственников. Во избежание ошибок обратитесь за помощью к профессиональному юристу.

Получите бесплатную консультацию у специалистов нашего сайта. Свяжитесь с нами прямо сейчас!

Есть вопросы по теме статьи? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по вашей проблеме (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Как продать квартиру, если один собственник против?

yacobchuk1/Depositphotos

Отвечает консультант комиссии по недвижимости общества потребителей СПб и ЛО Анна Горбенко:

В случае, если один из внуков против продажи, то продать квартиру у остальных не получится. Продажа возможна только с согласия всех собственников. Однако если квартира находится в общедолевой собственности, то бабушка и один внук могут продать свои доли в квартире, предварительно предложив выкупить их доли второму внуку.

Для этого им необходимо письменно предложить второму внуку выкупить доли по определенной цене, а в случае отказа либо в случае, если второй внук не даст ответ в течение месяца с момента получения предложения, доли могут быть проданы третьим лицам (по цене не ниже предложенной!).

Стоит помнить, что при продаже долей собственники теряют в цене, так как при продаже всей квартиры целиком размер вырученных денежных средств будет существенно больше.

Как происходит раздел квартиры на доли?

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Отвечает старший юрист национальной юридической службы «Амулекс» Ольга Багаева:

Если квартира приватизирована на нескольких человек (то есть находится в долевой собственности), то она продается по соглашению всех собственников. Это предусмотрено Гражданским кодексом. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из жильцов.

Предположим, не все люди готовы продать свою долю.

Могут ли в таком случае другие сособственники продать свои доли посторонним? Да, могут, но только если будет соблюдено преимущественное право других жильцов на покупку продаваемой доли.

Это значит, что продавец обязан письменно известить остальных собственников о намерении продать свою долю в квартире. В извещении указывается цена и другие условия предполагаемой сделки.

https://www.youtube.com/watch?v=Zz7TDFxZXvI\u0026pp=ygVt0J_RgNC-0LTQsNC20LAg0LTQvtC70Lgg0LrQstCw0YDRgtC40YDRiyDQsdC10Lcg0YHQvtCz0LvQsNGB0LjRjyDQtNGA0YPQs9C40YUg0YHQvtCx0YHRgtCy0LXQvdC90LjQutC-0LIgMjAyMw%3D%3D

Если остальные участники долевой собственности не купят эту долю в течение месяца со дня извещения, то продавец имеет право продать ее любому другому человеку. В том случае, если другие жильцы письменно откажутся от покупки, то долю можно продать раньше, чем через месяц.

По закону «О государственной регистрации недвижимости» сделки купли-продажи долей в квартире обязательно должны быть нотариально заверены. Если квартира продается постороннему лицу, нотариус обязан проверить соблюдение преимущественного права покупки других собственников квартиры.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Если у одного из долевых собственников есть возражения против продажи квартиры, данную квартиру нельзя продать по закону как единое целое.

Принуждение собственника к продаже его доли в этом случае законом запрещено и, более того, может являться основанием для признания заключенной сделки впоследствии недействительной. Вместе с тем выход из ситуации есть. Причем целых два.

  • Так, в соответствии с законодательством РФ, доли в объекте недвижимости могут быть реальными (то есть выделенными в натуре – когда доля или доли соответствуют комнате или комнатам в спорной квартире) или идеальными (например, доля в размере ½ в однокомнатной квартире).
  • Можно ли выписать из квартиры одного из собственников?
  • Как выписать человека, если неизвестно, где он находится?

Если доли реальны и выделены в натуре, Вы имеете коммунальную квартиру, каждая из комнат которой может быть предметом самостоятельной сделки, в том числе купли-продажи, дарения, мены и т. п.

Идеальные доли также могут быть предметом сделки, но стоимость их на рынке значительно ниже выделенных в натуре реальных долей (комнат), поскольку они подразумевают совместное пользование всеми помещениями квартиры каждым из собственников. Это влечет неудобства и довольно часто становится причиной обращений в суды и правоохранительные органы.

Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в судебном порядке.

Таким образом, первым выходом из Вашей ситуации является выделить Вашу и бабушкину доли в натуре, в виде комнат, по согласованию сторон или в судебном порядке. Квартира получает статус коммунальной, и Вы продаете Ваши с бабушкой комнаты, что позволяет Вам в дальнейшем добавить необходимую сумму и купить ей желаемую квартиру.

Второй выход – продать идеальную долю, если выделить реальную долю в виде комнат по какой-либо причине не получилось.

Обратите внимание, что в любом случае Вы должны соблюсти преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ), то есть предложить «несогласному» собственнику выкупить Ваши доли по цене предложения их третьему лицу. Если он не выкупает доли в установленный срок, Вы можете спокойно распоряжаться своими долями и решать вопрос с улучшением жилищных условий Вашей бабушки.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Квартира в долевой собственности продается только при согласии всех собственников. В случае хотя бы одного отказа придется продавать доли, а не всю квартиру.

У такого варианта есть свой минус: продажа по частям невыгодна. Денежные потери могут составить порядка 20-30% по сравнению с продажей квартиры целиком.

Возьмем в качестве примера квартиру с рыночной стоимостью 6 млн рублей. В случае полной продажи каждый из собственников получит 2 млн рублей. А при продаже двух третьих долей можно будет рассчитывать только на 2,5-3 млн рублей (вместо 4 млн) на двоих.

Как продать долю, если всех собственников сложно найти?

Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

В ситуациях, когда собственники не согласны по вопросу продажи недвижимости, любые действия нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами.

К обсуждению важно привлечь всех собственников и обязательно их ближайших родственников (супругов, детей, родителей), советы которых, как показывает опыт, серьезно влияют на решения собственника и в последний момент могут как «развалить», так и «вытащить» сделку.

Обычно я начинаю переговоры с собственниками с того, что четко определяю причины и цели продажи, а также выбираю встречные объекты недвижимости (или движимости) для покупки. Это позволяет сформировать у продавцов мотивацию для продажи.

Когда человек видит цель продажи и свое будущее, он уже мысленно «продал» существующий объект и «живет» в новой квартире, «тратит» деньги на машины, дачи, развитие бизнеса… В большинстве случаев после обсуждений причин и целей продажи мы приходим к пониманию, что под категоричным ответом «Я не хочу продавать» скрывается истинный ответ «Я готов продать, но на при условии, что…».

Если всем собственникам и их членам семей удается договориться об условиях продажи с несговорчивым родственником, то проблема исчезает и можно приступать к продаже.

  1. Текст подготовила Мария Гуреева
  2. Не пропустите:
  3. Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  4. Как заочно снять дочь с регистрации, чтобы продать квартиру?

Квартиру продали без ведома владельца. Можно ли вернуть жилье?

Узнала, что меня заочно выписали из квартиры. Что делать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Читайте также:  Как подарить передать свою долю в приватизированной квартире родственнику 2023

Как продать долю в квартире без согласия других собственников в 2023 году — можно ли, свою, в доме

Как продать долю в квартире без согласия других собственников в 2023 году, подробно изложено в Гражданском Кодексе РФ. Зная имеющиеся особенности можно исключить вероятности признания сделки несостоявшейся.

Возможность продажи доли в недвижимости без получения предварительного согласия от иных собственников требует к себе обязательного соблюдения требований, указанных в Гражданском Кодексе РФ.

Помимо этого, при некоторых ситуациях возникает необходимость в оформлении отчуждения доли непосредственно в пользу иных собственников недвижимости. Рассмотрим подробней порядок такой разновидности продажи.

Что нужно знать

Прежде чем приступить к вопросу продажи части недвижимости, причем без согласия иных собственников, изначально возникает необходимость в рассмотрении общих теоретических сведений и нормативным регулированием.

Благодаря этому можно исключить вероятность возникновения различного недопонимания и признания сделки ничтожной.

Необходимые термины

Российским законодательством установлено несколько разновидностей общей собственности, а именно:

Общая Подразумевает под собой отсутствие долей. Иными словами, жилая площадь находится в праве собственности у одного человека, даже если он находится в официально зарегистрированном браке
Долевая Совместное владение объектом недвижимости на правах собственника. Размер каждой отдельно взятой доли для конкретного собственника подлежит расчету согласно имеющейся документации

К примеру, супруги вправе подписать брачный контракт, в котором указано на право собственности:

Одним супругом 45%
Вторым 55%

Помимо этого, российским законодательством предусматривается возможность подписания отдельного договора, которые дает право на совместное владение недвижимостью в долях.

Для возможности установить границы отдельной доли, крайне важно выделить ее в натуральном виде.

К примеру, один из членов семьи получает в персональную собственность распоряжение конкретной комнатой от других.

Документы, подтверждающие право собственности

Документация в соответствии с российским законодательством может быть:

  • правоустанавливающими;
  • либо первичными, способными отобразить причины возникновения прав собственности (невозможно указать исчерпывающий список);
  • правоустанавливающими вторичными.

К последним принято относить:

Свидетельство Подтверждающее факт государственной регистрации прав на объект недвижимости в ЕГРН
Документы, способны указать на технические характеристики недвижимости (занимаемая площадь, высота потолков, месторасположение комнат, окон, санузла и так далее). К ним можно отнести кадастровый либо же технический паспорт

В перечень правоподтверждающей документации входят:

Договор, подтверждающий факт перехода прав собственности Дарения, мены, купли-продажи либо же пожизненного содержания с иждивенцами
Свидетельство относительно прав на получение наследственной массы Которое может быть предоставлено по истечению 6-месячного периода с даты смерти прошлого собственника
Соглашение относительно долевого участия в строительство многоквартирного дома Либо же справка, подтверждающая факт оплаты пая в строительном кооперативе
Договор о приватизации Подтверждающий факт передачи на безвозмездной основе недвижимости либо же ее части конкретному гражданину
Принятое судебное Постановление Относительно факта признания прав собственности на недвижимость у истца с обязательной пометкой относительно вступления его в юридическую значимость

Необходимо обращать внимание на то, что в соответствии со статьей 164 Гражданского Кодекса России, все без исключения сделки с объектами недвижимости обретают юридической значимости по завершению процедуры государственной регистрации.

Действующие нормативы

Основным нормативно-правовым документом по праву считается статья 246 гражданского Кодекса России, в котором четко указано — “распоряжение имуществом, которое находиться в долевой собственности, может быть инициировано по соглашению всех без исключения участников”.

Одновременно с этим, участник долевой собственности оставляет за собой право на свое усмотрение:

  • реализовать;
  • оформить дарственную;
  • передать в качестве залога и так далее.

Иными словами, распоряжаться своей долей в любом направлении, находящемся в рамках правового поля статьи 250 Гражданского Кодекса России.

Из дополнительных нормативных документов выделяют Федеральный закон № 218 от июля 2015 года “О процедуре регистрации объектов недвижимости на территории России”.

Именно в нем обозначены случаи отказа в регистрации прав. ВНК РФ указан порядок уплаты положенных налогов от продаж.

Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников

Говоря о том, можно ли продать долю в доме без согласия других собственников, то в законодательстве РФ есть определенные противоречия.

В частности, законодательство допускает возможность реализации персональной доли без согласия с иными собственниками, но при этом говорит о том, что именно они обладают первоочередным правом на покупку.

По сути, это говорит о том, что они в любом случае изначально должны быть поставлены в известность.

Часть недвижимости, которая принадлежит ребенку

Как продать свою долю в квартире без согласия других собственников, принадлежащую ребенку? В таком случае перед реализацией нужно в обязательном порядке подготовить документальное подтверждение наличия у детей иной недвижимости.

Причем она не должна уступать по условиям проживания прошлому жилью и одновременного отсутствия ущемлений прав.

  • Сделка такой разновидности находится под жестким контролем территориальных органов опеки и попечительства.
  • Без предварительно полученного разрешения от них, сделка не может быть проведена на законных основаниях.
  • В 2020 году с целью реализации доли ребенка, необходимо придерживаться такого порядка:
Нужно оформить надлежащим образом разрешение от территориального органа опеки и попечительства Исключительно в письменной форме
Предоставить несовершеннолетнему ребенка недвижимость Равную проданной доли

Указанные действия одновременно принимаются и за условия, которые в обязательном порядке должны приниматься во внимание в период заключения сделки.

Необходимо помнить — несовершеннолетний ребенок в обязательном порядке получает право собственности в новом жилплощади. Причем площадь новой доли не может быть меньше прошлой.

При достижении несовершеннолетним ребенком 14-летнего возраста, то по закону он имеет полное юридическое право на самостоятельное принятие решения относительно распоряжения доли в недвижимости.

В данной ситуации, ребенку обязательно нужно обратиться в территориальное представительство органа опеки и попечительства со своими законными представителями в лице:

  • родителей;
  • опекунов;
  • либо усыновителей.

При обращении нужно иметь при себе письменное разрешение на реализацию доли в недвижимости.

Приватизированное или коммунальное жилье

Механизм реализации доли в приватизированной недвижимости практически ничем не отличаются от той, которая предусмотрена для стандартной сделки.

В частности возникает необходимость в прохождении всех стадий, что при обычном заключении сделки. В российском законодательстве не предусмотрено каких-либо особых нюансов.

К основным принципам реализации коммунальной недвижимости принято относить правила реализации стандартного жилья.

В таком случае возникает необходимость получить письменное согласие от соседей, в противном случае сделка считается таковой, которая противоречить нормам российского законодательства.

Уведомление других владельцев о предстоящей сделке

  1. Установленный режим долевой собственности несет под собой обязанность реализатора доли оповестить о планируемой сделке иных владельцев.
  2. Без прохождения такой стадии законодательство РФ не допускает возможности регистрации соглашения купли-продажи в структурном подразделении Росреестра.

  3. Видео: продажа доли в квартире без согласия других собственников С юридической стороны последствия, после факта передачи уведомления относительно реализации должно быть сформировано в нескольких вариациях, а именно:
У непосредственных дольщиков Которым было направлено уведомление, есть всего 1 календарный месяц с целью реализации, первоочередного права покупки части недвижимости на стандартных условиях
Если иные владельцы игнорируют возможность покупки части в конкретной жилой недвижимости Либо же отказали вовсе, по завершению календарного месяца сделка состоится без каких-либо согласований
Если же непосредственные дольщики приняли решение о реализации Своего первоочередного права на покупки доли в жилье, то они инициируют заключение сделки на заявленных продавцом условиях

Из этого следует, что от стадии уведомления второго собственника напрямую зависит не сама возможность заключения сделки, а непосредственно состав покупателей. Скачать образец уведомления можно по ссылке здесь.

Нотариальное заверение

Вне зависимости от того, кто именно будет выступать в качестве покупателя доли в недвижимости, такая разновидность сделки должна быть в обязательном порядке удостоверена квалифицированными юристами нотариального органа.

Причем удостоверению документ подлежит до момента регистрации перехода прав собственности.

С целью заверения договора в нотариальном органе, в него должны обязательно обратиться все без исключения стороны сделки.

В частности нужно подготовить такие основные документы, как:

Внутренние национальные паспорта каждого участника сделки + копии всех заполненных страниц
Сформированный договор купли-продажи При его отсутствии документ может быть заполнен юристами нотариального органа
Выписку из ЕГРН по отношению к объекту недвижимости в общем А также по отношению к конкретной выделенной доли
Оповещение относительно заключения сделки Которое подлежит передаче иным дольщикам
Полученный письменный ответ от дольщиков В случае его наличия

По завершению проверки предоставленной документации и одновременного соблюдения установленных норм российского законодательства, нотариальный орган в лице квалифицированного специалиста подтвердит сделку путем занесения сведений в реестр.

Государственная регистрация права собственности

После соблюдения формальностей, установленных российским законодательством в нотариальном органе, необходимо обратится по вопросу государственной регистрации одним из предусмотренных способов, а именно:

С помощью многофункционального центра В данной ситуации стоит говорить об увеличении периода заключения сделки из-за того, что учреждение является только государственным посредником
Напрямую Структурное подразделение Росреестра

Помимо стандартного набора обязательной документации, продавцу и покупатель в обязательном порядке нужно будет повторно подтвердить процедуру оповещения иных владельцев.

Для этих реализации этой цели нужно подготовить подлинники составленных и переданных оповещений и сформированные в письменном виде отказы иных владельцев.

  • Необходимо обращать внимание на то, что если со стороны покупателя выступают собственники долей, воспользовавшиеся первоочередным правом выкупа, соответствующий бланк оповещения также в обязательном порядке предоставляется уполномоченным сотрудникам территориального представительства Росреестра.
  • Во многом это связано с необходимостью удостовериться в соблюдении прав иных имеющихся собственников.
  • По завершению проверки на предмет подлинности предоставленной документации, непосредственные контрагенты должны будут явиться с целью получения таких документов, как:
  • С периода внесения в ЕГРН соответствующих сведений относительно заключенной сделки, у непосредственного покупателя возникает юридическое право собственности на долю.

Напоследок хотелось бы отметить — в соответствии с нормами российского законодательства, продать долю в недвижимости, причем не имеет значения, в квартире либо доме, можно путем соблюдения соответствующих требований. О них подробно было рассмотрено в статье.

Для исключения вероятности признания сделки недействительной со всеми вытекающими юридическими последствиями, рекомендуется обращаться за помощью к квалифицированным юристам, готовым оказать посреднические услуги.