Договор купли-продажи обычно не несет особых затруднений, но иногда процесс все же осложняется. Реализовать недвижимость, собственником которой является несовершеннолетний, не так просто. Если среди продавцов присутствует ребенок, необходимо получить разрешение на продажу квартиры от органов опеки. Несоблюдение требований закона приведет к судебному разбирательству и отмене сделки.

О чем говорит закон

Основная идея действующего законодательства состоит в полной защите интересов ребенка. Дети по возрасту еще не полностью осознают свои права, не могут вовремя обнаружить, что кто-то их нарушает или игнорирует. Одну из самых больших опасностей для несовершеннолетнего представляет продажа собственности без учета его интересов.

При продаже необходимо предоставить несовершеннолетнему взамен жилплощадь, равную или превышающую по размеру (квадратуре, величине доли) предыдущую. Обязанность озаботиться приобретением равноценного жилья вменяется законным представителям ребенка – его родителям или опекунам (попечителям). За правильным исполнением этой обязанности следят органы попечительства.

Важно. Правила, изложенные ниже, необходимы для случаев, когда ребенок является хозяином жилья – единоличным или долевым собственником. Если же ребенок просто прописан, но не имеет прав собственности, то разрешение органов опеки на продажу квартиры не требуется.

Разрешение органов опеки и попечительства является доказательством того, что родитель (опекун) надлежащим образом исполнил свою обязанность и учел интересы ребенка при проведении сделки.

Если же взрослый решит проигнорировать закон, продать жилье без разрешения, могут наступить следующие последствия:

1. Сделка не пройдет государственную регистрацию у сотрудников Росреестра, если регистратор установит, что пакет документов не содержит необходимых разрешений.
2. Если сделка пройдет регистрацию, то государство или ребенок, достигнув совершеннолетия, смогут обратиться к компетентному судье и аннулировать договор купли-продажи.

Независимо от оснований, покупатель и продавец недвижимости несет массу негативных последствий, которые неизбежно приведут к убыткам и судебным тяжбам.

Как выглядит образец разрешения о продаже

Разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним составляется на отдельном бланке территориального органа и подписывается уполномоченным должностным лицом. Разрешение обязательно имеет порядковый номер и дату, которая определяет момент начала действия разрешения.

Текст согласия содержит:

• наименование органа;
• ФИО несовершеннолетнего, ФИО законного представителя (опекуна);
• факт дачи разрешения;
• условия продажи;
• действия, которые заявителю надлежит предпринять после продажи;
• служебная информация для соответствующих департаментов.

Пример разрешения можно посмотреть ниже.

Обратите внимание. Срок действия разрешения от опеки на продажу квартиры составляет один месяц с даты выдачи.

Список необходимых документов

Необходимо заранее подготовить перечень доказательств, благодаря которым чиновники смогут оценить, законна ли сделка. Примерный список документов для опеки при продаже квартиры в 2023 году следующий:

1. Заявление о продаже квартиры. Образец заявления в опеку на продажу квартиры можно скачать здесь.
2. Удостоверения личности родителей (опекунов).
3. Если ребенок уже достиг 14 лет, от него потребуется паспорт, согласие о продаже.
4. Свидетельства о рождении детей.
5. Свидетельства о регистрации или расторжении брака.
6. Документы о продаваемой квартире.
7. Документы о покупаемой квартире.

О жилплощади, которая продается, в органы опеки нужно представить:

• документ о праве собственности (подойдет выписка из ЕГРН, свидетельство);
• технические документы на жилье (паспорта, планы, справки);
• документ-основание приобретения;
• справка о кадастровой или инвентаризационной стоимости;
• справки об отсутствии долга по ЖКУ и налогу на имущество.

По поводу жилья, которое планируется купить, для органов опеки предоставляют следующие бумаги:

• предварительный ДКП;
• выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
• технические разрешения и справки.

Указанный перечень документов является типовым, орган опеки может потребовать представить дополнительно иные справки. Документы предоставляются в копиях и подлинниках, последние возвращаются заявителю.

Как получить разрешение: пошаговая инструкция

Закон предусматривает особый порядок получения. Как получить разрешение на продажу квартиры?

Опекуну или родителю следует выполнить ряд действий:

1. Собрать документы, перечисленные выше, за исключением заявления.
2. Выяснить, когда можно подойти к инспектору для подачи документов, записаться заранее.
3. Заполнить заявление в присутствии инспектора, подписать, приложить документы.
4. Передать сформированный пакет бумаг сотрудникам опеки.
5. Подождать решения чиновников, по итогам – забрать разрешение либо отказ.
6. После получения разрешения можно проводить сделку купли-продажи.

К инспектору необходимо прийти обоим родителям лично с ребенком (если он старше 14 лет), иначе заявление не примут. Если явка одного из родителей объективно невозможна (он осужден к заключению, недееспособен, пропал без вести или находится за границей), понадобятся  соответствующие документы.

https://www.youtube.com/watch?v=YB6OBTWyzj8\u0026pp=ygWMAdCf0L7Qu9GD0YfQtdC90LjQtSDRgNCw0LfRgNC10YjQtdC90LjRjyDQvdCwINC_0YDQvtC00LDQttGDINC60LLQsNGA0YLQuNGA0Ysg0LIg0L7RgNCz0LDQvdC1INC-0L_QtdC60Lgg0Lgg0L_QvtC_0LXRh9C40YLQtdC70YzRgdGC0LLQsCAyMDIz

Обратите внимание. Иногда специалисты органов опеки идут навстречу родителям, в ходе предварительной консультации обрисовывают перспективы заявления – выдадут разрешение или нет.

Какие установлены сроки

Срок получения разрешения начинает исчисляться со дня передачи заявления с документами. Правовой анализ ситуации на практике составляет до 14 рабочих дней, однако иногда придется подождать один месяц.

Рассматривая заявление по существу, специалист органа опеки вправе совершать следующие действия:

• вызывать родителей на собеседование;
• просить представить дополнительные доказательства;
• выехать на осмотр недвижимости – продаваемой или покупаемой;
• совершать иные действия для исполнения обязанностей.

После получения согласования чиновников у продавцов есть один месяц для распоряжения продаваемым жильем для купли-продажи квартиры, затем бумага утратит силу.

Особенности получения согласия при переезде в другой город

Закон не содержит ограничений на переезд семьи из одного города в другой. Можно продать квартиру в одном городе, затем купить в другом, предоставив опеке по предыдущему месту жительства аналогичный комплект документов, что и при переезде в переделах одного населенного пункта.

Если населенные пункты значительно удалены друг от друга, то совершить сделки продажи старой и покупки новой квартиры одновременно не получится. Тогда родители открывают ребенку временный банковский счет, на который переводят вырученные от продажи квартиры средства. Реквизиты счета, выписку о перечислении денег нужно будет представить сотрудникам опеки.

Отзывы и типичные проблемы

Практика выдачи разрешений разнится от региона к региону. Где-то согласия выдаются без особых проблем, а где-то чиновники рассматривают заявления несколько месяцев. Все зависит от конкретной индивидуальной ситуации.

Ниже представлены типичные проблемы, при которых гражданам отказывают:

• приобретается жилье, которого не существует – квартира на стадии котлована;
• новая квартира по площади меньше старой;
• после переезда с детьми несовершеннолетний ребенок станет хозяином меньшей доли, чем прежде;
• квартира приобретается в рассрочку, есть вероятность судебных разбирательств;
• новое жилье по техническим характеристикам уступает старому;
• новый район лишен достаточной инфраструктуры.

Общий подход попечительских и опекунских органов одинаковый – если из документов видно, что новая квартира по какому-то признаку хуже старой, гражданин получит отказ.

Чтобы обезопаситься, рекомендуется заранее – еще до выставления квартиры на продажу – прийти к специалисту опеки, получить предварительное заключение. Консультант расскажет, при каких условиях можно будет продать жилье.

Отказ опеки: что делать

Отказ органа опеки в согласовании продажи квартиры несовершеннолетнего не является окончательным. Любое решение можно обжаловать по правилам административного судопроизводства. Закон гласит, что произвольный (немотивированный) отказ опеки от выдачи разрешения является недопустимым.

Если родители уверены, что переезд никак не ущемит права ребенка, то обязательно нужно обратиться с административным исковым заявлением к районному суду по своему месту жительства. Далее судья будет устанавливать, насколько правомерно чиновники отказали при рассмотрении дела.

К заявлению следует приложить копию отказа, а также все документы, которые были переданы сотрудникам опеки для выдачи согласия. По времени судебное разбирательство может занять от полугода.

Длительные судебные разбирательства пугают основную массу заявителей по подобным делам. Ведь тогда страдает не только заявитель, но и покупатель его недвижимости. Иногда проще согласиться с опекой и подыскать другой объект покупки.

Заключение

Получить разрешение органов опеки на продажу квартиры несложно. Достаточно собрать полный пакет документов, прийти к инспектору и подать соответствующее заявление. В случае положительного решения квартиру можно продавать, если же в согласии отказали – придется обжаловать отказ через судебные органы.

https://www.youtube.com/watch?v=YB6OBTWyzj8\u0026pp=YAHIAQE%3D

Подробнее о том, как продать квартиру с несовершеннолетними детьми вы узнаете далее.

Ждем ваши вопросы и приглашаем на бесплатную консультацию с юристом по недвижимости и ипотеке. Запись на нашем сайте через онлайн-консультанта.

Просим оценить пост и поставить лайк.

Как упростят условия продажи недвижимости детей — Ассоциация Юристов России

30 Мая 2023

Получение согласия органов опеки и попечительства на сделки с недвижимостью детей, например, купленной за маткапитал, могут упростить — обратиться за ним можно будет через «Госуслуги», а выдадут его в электронном виде.

Такие поправки одобрила правительственная комиссия по законопроектной деятельности, сообщили «Известиям» члены комиссии и подтвердили источники в Кабмине.

Авторы проекта из Минэкономразвития обещают, что принятие такого закона существенно ускорит получение обязательного согласия на сделку — сейчас за ним могут обращаться только очно, выдается оно долго и в бумажном виде. Также в ведомстве уверены, что электронный документ сильнее защищен от подделок.

Опека и ипотека

Упрощение процесса продажи недвижимости, владельцами которой являются несовершеннолетние, одобрила комиссия правительства по законопроектной деятельности. Об этом «Известиям» сообщили члены комиссии и подтвердили источники в Кабмине.

Сейчас любые сделки с имуществом несовершеннолетнего требуют предварительного разрешения органов опеки и попечительства — оно выдается его в бумажном виде в течение 15 суток после обращения. Но законопроект, который разработало Минэкономразвития в 2022 году, добавляет еще один способ получения такого согласия: в электронном виде по запросу через портал госуслуг или в МФЦ.

В ведомстве в 2022 году поясняли, что мера прописана в «дорожной карте» по улучшению жилищных условий для не менее 5 млн семей с детьми в год (ее утвердил зампред правительства Марат Хуснуллин в 2021 году). Семьи с детьми могут рассчитывать на сниженную процентную ставку по ипотеке, поэтому законопроект предлагает изменения сразу в два закона — «Об ипотеке» и «Об опеке и попечительстве».

Если поправки одобрит Госдума, воспользоваться новым механизмом смогут, в частности, семьи, которые покупали квартиры и дома при помощи материнского капитала, рассказал «Известиям» директор департамента развития цифровой экономики Минэкономразвития Владимир Волошин.

— Например, многодетная семья, которая покупала квартиру с помощью маткапитала и планирует улучшить жилищные условия — продать свое жилье для приобретения большего размера квартиры. Но из-за действующих правил сделать это сложно: нужно лично идти в органы опеки, ждать в очередях и так далее. Законопроект решает эту проблему, — отметил Владимир Волошин.

Неполная цифровизация

Цифровой порядок выдачи и получения согласия «существенно ускорит направление и получение кредитными организациями запрашиваемых документов», отметили в Минэке в ответ на запрос «Известий». Там указали, что гражданам не придется тратить время на самостоятельное получение документов, а затем передавать их в банки.

Согласие на совершение сделки с имуществом ребенка органы опеки смогут направлять напрямую в банки — по каналам системы межведомственного электронного взаимодействия, рассказал «Известиям» член правкомиссии, председатель Правления Ассоциации юристов России Владимир Груздев.

При этом в Минэке отметили, что оформление и направление органами опеки документа в электронном виде в кредитную организацию «не будет единственным способом получения услуги». «Говорить о ее переводе полностью в цифровое поле преждевременно, — говорится в ответе на запрос. — Законопроект лишь расширяет способы получения документа до потребностей современного уровня».

Владимир Груздев заверил, что цифровой порядок получения согласия сохранит «высокие гарантии защиты прав несовершеннолетних». Поправки в случае их принятия снижают риск получения банком подложного документа, заявили «Известиям» и в Минэкономразвития.

«Предлагаемый формат документа создается и передается в защищенном контуре документооборота, что станет дополнительной гарантией его достоверности», — сообщили в ведомстве.

Современные реалии

Сейчас процедура получения согласия органов опеки действительно включает в себя сбор обширного количества документов и личного присутствия законных представителей в органе опеки, рассказала «Известиям» адвокат, партнер практики семейного права и наследственного планирования BGP Litigation Виктория Дергунова.

— Само согласие предоставляется, как правило, только при условии приобретения ребенку равнозначного жилья.

С учетом текущих реалий прохождение указанной процедуры может занимать значительное время, например, когда по разным причинам оба законных представителя не могут явиться одновременно в органы, — пояснила она.

— А это само по себе может привести к нарушению имущественных прав ребенка в случаях, когда принятие решения требует оперативности.

• Упрощение процедуры, по ее мнению, положительно скажется и на взаимодействии граждан с органами опеки, и на взаимодействии органов опеки с кредитными организациями и Росреестром.
• Недвижимое могущество: ценам на жилье прогнозируют длительную стагнацию
• Как эксперты оценивают ситуацию на рынке и стоит ли ждать снижения стоимости квартир
• Адвокат, партнер юридической компании «Братья Яблоковы» Артем Яблоков назвал предлагаемые изменения закономерными.
• — Росреестр продолжает двигаться в сторону цифровизации рабочего процесса, связанного с регистрацией прав на недвижимость, в частности, — рассказал он.
• Он также подтвердил, что «на цифровом отрезке регистрации документ подделать сложнее».

— Однако известны случаи, когда, например, мошенничества совершались с использованием цифровой подписи, — напомнил адвокат. — Не всякое упрощение процесса гарантирует увеличение или сохранение уровня его безопасности.

Он также призвал не ожидать кардинальных изменений в ближайшей перспективе — период адаптации по переходу с одной системы документооборота на другую потребует времени.

Источник: Известия

Несовершеннолетние в сделке: как избежать проблем

Любые сделки с имуществом несовершеннолетнего проводятся только с предварительного согласия органов опеки и попечительства (статья 37 Гражданского кодекса РФ). Права членов семьи собственников жилого помещения (в том числе детей) закреплены в статье 292 Гражданского кодекса РФ.

Статус ребенка

В первую очередь необходимо определить, какое отношение имеет ребенок к продаваемой квартире: он в ней зарегистрирован (прописан), является собственником или имеет пока не реализованное право собственности?

1. Ребенок не собственник, но воспитывается в благополучной семье и не находится под дополнительным контролем органов опеки и попечительства. 

Собственниками квартиры по документам являются родители. В этом случае никаких дополнительных разрешений (включая предварительное) от органов опеки не требуется. Сделка будет проходить в обычном режиме.

2. Ребенок, проживающий в квартире (не собственник), остался без родительского попечения, о чем известно органу опеки и попечительства. 

Сделка допустима только с согласия органа опеки и попечительства. Опекун подает заявление в опеку, чтобы получить разрешение на сделку. При этом он должен четко прописать, где ребенок будет проживать — ухудшение жилищных условий не допускается, а также приложить пакет документов на это жилье.

3. Ребенок — титульный собственник, владеющий квартирой или долей в праве на квартиру. 

Информация об этом содержится в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах. В этом случае для проведения сделки потребуется предварительное разрешение опеки.

Органы опеки и попечительства защищают интересы несовершеннолетнего, поэтому взамен отчуждаемой квартиры придется приобрести равную собственность.

Исключением является случай, когда ребенок проживает по другому адресу или переезжает в другой город (страну). Тогда разрешение на сделку дадут при условии, что деньги от продажи имущества несовершеннолетнего пойдут на особый банковский счет, открытый на его имя.

4. Ребенок должен был стать собственником, но по какой-то причине им не стал (его права были нарушены).

Тут есть несколько вариантов, объясняем подробнее.

• Права были нарушены при приватизации квартиры.

Выяснить это помогут правоустанавливающие документы на квартиру (договор передачи жилого помещения в порядке приватизации).

Распишем детали. На постановку новорожденного ребенка на регистрационный учет российское законодательство дает 1 месяц и 7 дней.

В течение этого срока родители должны подать заявление в загс и получить свидетельство о рождении, а в течение следующей недели нужно зарегистрировать новорожденного по месту проживания одного из родителей.

Выберите подходящего риелтора с помощью сервиса Циан «Заявка риелтору»

До 14 лет ребенок должен быть зарегистрирован либо с отцом, либо с матерью. Таким образом, если вы приходите на просмотр и видите ребенка, резонно спросить не только о его дальнейшей регистрации, но и о том, когда была приватизирована квартира: если на тот момент ребенок был в ней зарегистрирован, значит, есть все основания полагать, что он должен владеть долей. Проверьте, так ли это?

• Ребенок должен был стать собственником при получении наследства, но так им и не стал.

И вновь следует обратиться к правоустанавливающим и правоподтверждающим документам: из них будет ясно, кем наследодатель приходился ребенку, если нынешнему собственнику продаваемая квартира досталась по закону и/или по завещанию.

Продавцов объекта недвижимости надо спросить о возможных наследниках и взять с них соответствующее заявление. Если права несовершеннолетнего нарушены, восстановить их получится в судебном порядке. А лучше — поискать для покупки другую квартиру.

Маткапитал

Когда квартира приобретается с использованием материнского капитала, родители обязаны включить несовершеннолетних детей в число собственников — выделить детям доли, пропорциональные выплаченной сумме.

Закон не оговаривает размер доли, поэтому она высчитывается исходя из общего метража и стоимости покупаемой квартиры. Доли могут быть маленькими (вплоть до одного «квадрата») в больших городах и очень большими в регионах, но все они делают детей собственниками, интересы которых обязательно нужно учитывать.

Потенциальный покупатель должен потребовать у продавца справку из Пенсионного фонда об использовании этой выплаты. Справку имеет право взять мать несовершеннолетнего или отец, если мать умерла или лишена родительских прав.

• Напомним, что с 2020 года маткапитал выплачивается при рождении и первого ребенка.
• Получение разрешения опеки на сделку 
• Для получения разрешения на сделку кроме заявления также потребуется список документов:
• — копии паспортов всех собственников недвижимого имущества;
• — документ, удостоверяющий личность несовершеннолетнего (паспорт, если несовершеннолетний старше 14 лет, свидетельство о рождении, если младше);
• — копии правоустанавливающих документов на недвижимость (свидетельство о праве собственности, договор передачи, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство);
• — документы, удостоверяющие личность законных представителей несовершеннолетнего;
• — письменное согласие собственников жилого помещения (его можно написать на приеме у специалиста при подаче документов либо заранее оформить у нотариуса);
• — письменное согласие законных представителей на совершение сделки с имуществом;
• — информацию о рыночной стоимости жилого помещения;
• — копии кадастрового паспорта, экспликации квартиры и поэтажного плана;
• — единый жилищный документ либо выписка из домовой книги, финансовый лицевой счет, справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (их можно получить при оказании услуги);
• — для несовершеннолетнего от 10 до 14 лет — согласие на сделку;
• — для несовершеннолетнего старше 14 лет — заявление.

важно

После того как сделка будет зарегистрирована, а ребенок благополучно переедет на новое место жительства, этот же набор документов требуется принести в местное отделение органов опеки или МФЦ.

Если не планируется покупать недвижимость взамен продаваемой 

Предположим, семья собирается переехать на ПМЖ за границу и не намерена приобретать недвижимость в России взамен той, что продается. Как мы уже упоминали, в этом случае в обязательстве, предоставленном в органы опеки, родители обещают выделить долю ребенку в дальнейшем.

При такой сделке открывается специальный целевой счет («Поступление и хранение средств от продажи недвижимости») на имя несовершеннолетнего. На этот счет родители переводят долю ребенка из средств, полученных после продажи недвижимости. До совершеннолетия ребенка распоряжаться этим счетом разрешено только с согласия органов опеки и попечительства.

В Москве органы опеки обычно работают при префектурах (туда можно отнести документы напрямую), в Московской области и многих регионах — через МФЦ или отдельно.

Разрешение на продажу квартиры получено? Переходим к сделке.

Как покупателю обезопасить себя?

Если при сделке были нарушены законные права несовершеннолетних детей, имевших долю в проданной квартире, то по достижении 18 лет они могут обратиться в суд, даже если с момента сделки прошло несколько лет и недвижимость была перепродана новому владельцу.

Это грозит сложностями нынешнему собственнику — скорее всего, потребуется отстаивать свои права в суде. Чтобы такой ситуации не возникло, еще перед заключением сделки нужно очень внимательно отнестись к проверке всех нюансов.

Покупателю следует настаивать, чтобы до подписания договора купли-продажи ребенок (для детей до 14 лет) был снят с регистрационного учета в покупаемой квартире вместе с родителем, с которым он прописан, и поставлен на регистрационный учет по другому месту жительства. Это позволит избежать сложностей в краткосрочной перспективе.

Если речь идет об альтернативной сделке и новая квартира приобретается одновременно, то покупателю имеет смысл взять с родителей-продавцов обязательство сняться с регистрационного учета и зарегистрироваться по новому адресу.

В этом обязательстве необходимо прописать адрес нового места жительства. Лучше заверить этот документ у нотариуса: продавцу это обойдется в 1,2–1,5 тыс. рублей.

Редакция благодарит за помощь в подготовке статьи Ольгу Балбек, заместителя генерального директора по правовым вопросам «Миэль — Сеть офисов недвижимости».

Как оформить разрешение на распоряжение имуществом ребенка, недееспособного или ограниченно дееспособного взрослого

Законные представители детей и недееспособных (ограниченно дееспособных) взрослых не всегда могут распоряжаться их имуществом по своему усмотрению. В некоторых случаях для этого требуется предварительное разрешение.

Разрешение требуется для:

• сделок с недвижимым имуществом:
• у которого собственником (или одним из собственников) является несовершеннолетний или недееспособный (ограниченно дееспособный),
• в котором проживает находящийся под опекой или попечительством ребенок или взрослый, если продажа жилого помещения скажется на его интересах;
• сделок с движимым имуществом ребенка или находящегося под опекой (попечительством) взрослого.

Разрешение не требуется для:

• сделок с недвижимостью, в которой ребенок или недееспособный (ограниченно дееспособный) взрослый только зарегистрирован, но не является ее собственником.

Собственник имущества Кто подает заявление Кто подписывает заявление

ребенок до 14 лет ребенок старше 14 лет, признанный судом недееспособным	родители ребенка (единственный родитель ребенка) опекуны (единственный опекун), приемные родители (единственный приемный родитель) — кроме предварительной опеки и опеки по заявлению родителей представитель организации для детей-сирот, в которую помещен ребенок	Заявление подписывает единственный или оба законных представителя. Ребенок в возрасте от 10 до 14 лет пишет собственное мнение. Все в присутствии сотрудника центра «Мои документы». Если один из представителей не может лично присутствовать при подаче заявления, его подпись на заявлении удостоверяется нотариально*. Личное присутствие второго представителя обязательно.
ребенок старше 14 лет	ребенок старше 14 лет с письменного согласия обоих родителей (единственного родителя) ребенок старше 14 лет с письменного согласия обоих или единственного законного представителя (попечителя, приемного родителя, представителя организации для детей-сирот)	Заявление подписывает сам ребенок. Единственный или оба законных представителя дают согласие в присутствии сотрудника центра «Мои документы». Если один из представителей не может лично присутствовать при подаче заявления, его подпись на заявлении удостоверяется нотариально*. Личное присутствие ребенка и второго представителя обязательно.
взрослый, признанный судом недееспособным	опекуны (единственный опекун) — кроме предварительной опеки представитель организации социального обслуживания, в которую помещен человек	Заявление подписывается единственными законным представителем или обоими законными представителями. Совершеннолетний недееспособный пишет собственное мнение. Все в присутствии сотрудника центра «Мои документы». Если один из представителей не может лично присутствовать при подаче заявления, его подпись на заявлении удостоверяется нотариально. Личное присутствие второго представителя обязательно.
взрослый, признанный судом ограниченно недееспособным	взрослый, признанный судом ограниченно недееспособным, с письменного согласия единственного или обоих законных представителей	Заявление подписывает сам ограниченно дееспособный. Единственный или оба законных представителя дают письменное согласие в присутствии сотрудника центра «Мои документы». Если один из представителей не может лично присутствовать при подаче заявления, его подпись на заявлении удостоверяется нотариально*. Личное присутствие второго представителя обязательно.

Подать заявление по доверенности нельзя. 

*

Заявление удостоверяется нотариально или способом, приравненным к нотариальному удостоверению в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.

Законным представителям, детям и недееспособным или ограниченно дееспособным взрослым понадобятся: 

• документы для законных представителей; 
• документы для ребенка; 
• документы для недееспособного или ограниченно дееспособного взрослого;  
• документы, представляемые в зависимости от вида сделки с имуществом:  
• документы для сделок с недвижимостью, расположенной в России: 
• документы для сделок по приобретению или отчуждению объектов недвижимости при наличии сведений в Едином государственном реестре недвижимости (вторичка);
• документы для сделок по передаче во временное пользование и владение объектов недвижимости (договор аренды, договор найма (поднайма);
• документы для сделок по приобретению или отчуждению объектов недвижимости при отсутствии сведений в Едином государственном реестре недвижимости (жилье на стадии строительства, новостройки);
• документы для сделок по предоставлению жилых помещений в рамках Программы реновации жилищного фонда в городе Москве;
• документы для сделок по отказу от реализации преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество;
• документы для сделок по отчуждению недвижимого имущества по договору ренты, пожизненного содержания с иждивением;
• документы для сделок с зарубежной недвижимостью; 
• документы для сделок с движимым имуществом (транспортные средства, оружие, ювелирные изделия и драгоценности);
• документы для сделок с имуществом, связанных с управлением юридическим лицом, зарегистрированным и осуществляющим деятельность в России, и участием в нем; 
• документы для сделок с наследственным имуществом;
• документы для сделок, связанных с распоряжением интеллектуальным правом на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации;  
• документ о смене ФИО, если меняли ФИО. 

В Москве можно получить предварительное разрешение на сделку с имуществом (купля-продажа, обмен) несовершеннолетних, совершеннолетних недееспособных и ограниченно дееспособных только в том случае, если:

• они граждане РФ и проживают по месту жительства в Москве;
• либо у них нет регистрации по месту жительства в России, но они являются собственниками имущества в Москве;
• либо они состоят на учете в органе опеки и попечительства Москвы. 

Подать заявление на получение предварительного разрешения можно:

• в центре госуслуг поселения Сосенское, расположенном по адресу: поселение Сосенское, поселок Коммунарка, улица Сосенский Стан, дом 4;
• во флагманских центрах «Мои документы». Они расположены по адресам:
• ЦАО: Пресненская набережная, дом 2, торгово-развлекательный комплекс «Афимолл Сити»;
• ЮАО: улица Кировоградская, дом 13а, торговый центр «Колумбус», главный вход, третий этаж;
• ЗАО: улица Ярцевская, дом 19, торговый центр «Кунцево Плаза»;
• ЮЗАО: Новоясеневский проспект, дом 1, торгово-развлекательный центр «Спектр»;
• ВАО: Щелковское шоссе, дом 75, торгово-развлекательный центр «Щелковский», четвертый этаж;
• ЮВАО: Рязанский проспект, дом 2, корпус 3, торгово-развлекательный центр «Город», первый этаж;
• САО: Ленинградское шоссе, дом 16а, строение 8, торгово-развлекательный комплекс «Метрополис», этаж -1;
• СЗАО: улица Сходненская, дом 56, торгово-развлекательный центр «Калейдоскоп», четвертый этаж.

Расскажите друзьям

Когда опека не разрешит семье с детьми продать недвижимость: причины

Если нравится — подписывайтесь на телеграм-канал Бробанк.ру и не пропускайте новости

Многие семьи в нашей стране приобретают жилье при помощи материнского капитала. Оно и не удивительно – недвижимость в России дорогая, заработные платы не у всех позволяют купить квартиру за собственные сбережения, а помощь от государства в виде маткапитала является существенным подспорьем.

Но при направлении средств материнского капитала на покупку недвижимости есть важное правило: необходимо выделить детям доли в покупаемом жилье. Соответственно, квартира или дом оформляется в общую долевую собственность между родителями и детьми, где дети являются собственниками.

И если семья решает продать или обменять недвижимость, то им приходится для этого заручаться одобрением от органов опеки. Опека выдает разрешения на продажу недвижимости с детскими долями далеко не на все сделки, а только если убедится в том, что дети получат новое жилье не хуже, и не останутся вовсе без жилья.

Чтобы продать недвижимость с долей несовершеннолетнего ребенка, нужно обязательно получить разрешение от органов опеки и попечительства. Если его не будет, то сделку могут признать незаконной, и аннулировать её.

Как продавать квартиру с детской долей:

1. Обратитесь в отдел опеки сельской, районной или городской администрации.
2. Уточните список необходимых документов и соберите их.
3. С пакетом документов приходите на личный прием к специалисту опеки.
4. Напишите заявление на получение разрешения на продажу жилья, часть которого принадлежит ребенку.

Список необходимых документов устанавливается в каждом регионе отдельно на основании внутреннего регламента, чаще всего его можно найти на официальном сайте органа опеки. Сюда точно будут входить документы об имеющейся недвижимости, документы о праве собственности, личные документы, удостоверяющие личность родителей и детей.

Органы опеки будут проверять заявление в течение 15 дней, после чего дадут свой ответ. Даже если придет отказ, то его можно будет обжаловать в суде того же района, чья администрация отказалась согласовать сделку. Но лучше заранее узнать все условия и требования, на которые будут обращать внимание органы опеки, чтобы получить одобрение с первого обращения.

Какие требования предъявляет опека

Основная задача органов опеки – защита имущественных прав несовершеннолетних. Органы опеки и попечительства контролируют сделку, и следят за тем, чтобы детям были предоставлены:

• Доли, соразмерные площади в старой квартире;
• Регистрация в новой квартире;
• Деньги на расчетный счет, если продаваемая квартира не является единственной, либо если семья переезжает.

Например, в семье есть один ребенок, маме, папе и ребенку выделили по ⅓ от квартиры. Через некоторое время мама узнает, что она в положении, и на семейном совете принимается решение о том, что нужно купить жилье побольше, чтобы всем детям хватило места.

В этом случае родители должны обратиться в органы опеки и попечительства, чтобы те выдали разрешение на сделку. Сотрудники могут согласиться на это в том случае, если ребенок в новой квартире получит соразмерную долю, как в продаваемой квартире.

Еще пример: раньше у родителей была двухкомнатная квартира площадью 60 кв.м., при доле ⅓ на каждого, ребенку принадлежало 20 кв.м. Если семья купит трехкомнатную квартиру площадью 80 кв.м., то и здесь ребенку должны выделить также не менее 20 кв.м., то есть его доля, уже составит четверть от недвижимости.

Бывает так, что у семьи есть несколько квартир, и у родителей есть доли в каждой из них. И если продадут одну из квартир, то им необязательно выделять доли, они могут просто положить на расчетный счет своего ребенка деньги, потому что фактически, жилье у него будет.

Когда опека может запретить продавать недвижимость

Сделки с недвижимостью, где одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, не запрещены российским законодательством, но при этом они проходят под строгим надзором со стороны опеки, и имеют дополнительные ограничения. Органы опеки и попечительства тщательно следят за соблюдением и сохранением всех прав ребенка, а потому при определенных обстоятельствах могут запретить сделку, если увидят, что положение ребенка при этом ухудшается.

Какие это могут быть ситуации и причины:

Отсутствие согласия одного из родителей или опекунов

Продавать недвижимость можно только в том случае, если все участники сделки согласны с ее условиями. Так как несовершеннолетние дети не могут самостоятельно в ней участвовать, их интересы представляют родители или опекуны. И если один из родителей или опекунов не согласен на сделку, опека ее признает недействительной.

Ухудшение жилищных условий

Если новое жилье хуже предыдущего, например, если раньше родители жили в трехкомнатной квартире, а переезжают в однокомнатную. Либо в жилье отсутствует ремонт, либо оно находится в аварийном состоянии – опека также согласия не даст.

Покупка более дешевого жилья

Если разница между продаваемой и покупаемой недвижимостью существенна, то это будет серьезным аргументом для отказа со стороны опеки. Сотрудники могут посчитать это ухудшением жилищных условий. Важную роль здесь будет играть размер и стоимость детской доли.

Ущемление прав ребенка

Например, если у родителей была единственная квартира, они ее продают, и после этого не выделяют долю в новом жилье для несовершеннолетнего ребенка. Опека сразу даст отказ.

Отсутствие прописки

По российскому законодательству, детей нельзя выписывать «в никуда», то есть если несовершеннолетнего ребенка выписывают из старой квартиры, то его сразу должны зарегистрировать по другому месту жительства. И этот момент обязательно нужно учитывать при продаже.

Недострой новой недвижимости

Органы опеки и попечительства могут отказать в сделке в том случае, если новое покупаемое жилье еще не достроено. У каждого региона свой процент готовности жилья, например, в Тюменской области объект должен быть построен минимум на 70%.

Отсутствие удобств и коммуникаций

Если в новом жилье отсутствуют условия для нормальной жизни, опека откажет в сделке. Необходимо, чтобы в доме или квартире были исправные инженерные коммуникации, была в доступе горячая и холодная вода, а также электричество.

Невступление в права наследования

Если ребенок является наследником, который не успел вступить в свои права, продавать недвижимость запрещено. Нужно сначала несовершеннолетнему вступить в права на жилье, оформить собственность на ребенка, и только потом продавать объект.

Меньшая доля в новом жилье

Здесь важно обращать внимание именно на метраж – по закону он не может уменьшаться. И если по каким-то причинам семья переехала в квартиру или дом меньшей площади, то нельзя выделять такую же долю, как раньше, потому что метраж уменьшится. Нужно выделять большую долю.

Бывают случаи, когда родителям разрешают не выделять доли, а перечислить часть средств от продажи недвижимости в долевой собственности на счет ребенка. Позже их можно будет использовать на приобретение другой недвижимости, конечно, с разрешения органов опеки, и с обязательством по наделению ребенка собственностью в новом жилье.

Что сюда отнесем: переезд в другой город, субъект РФ или другую страну. В этом случае можно не выделять долю, нужно представить доказательства переезда в органы опеки, и перечислить на счет ребенка причитающиеся ему деньги.

Исключительные случаи при сделках с несовершеннолетними собственниками

Закон строг, но в некоторых случаях органы опеки могут принимать решения в индивидуальном порядке, если того требует ситуация. Иногда можно получить послабление, если удастся доказать его необходимость.

Что это за ситуации:

1. Покупка недостроенного жилья или жилья в новостройке. Оформить право собственности ребенка можно позже, после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию. Но при этом ребенок должен быть где-то прописан.
2. Тяжелое заболевание. Если у ребенка проблемы со здоровьем, ему нужно дорогостоящее лечение, и родители хотят продать свою квартиру и купить поменьше, чтобы выручить деньги, то опека может дать свое согласие. Даже если приобретаемое жилье будет хуже прежнего. Но нужно будет доказать, что разница в суммах купли-продажи пошла именно на лечение.
3. Состояние ребенка. Бывает так, что у ребенка тяжелая аллергия или хроническое заболевание, серьезная патология, при которой жить в старом фонде нельзя. Опека может дать согласие на продажу более комфортной квартиры и покупки небольшого частного дома за городом, если это пойдет на пользу здоровью малыша.
4. Специальные потребности. Если у ребенка есть особенности в развитии или здоровье, из-за которых ему нужны специализированные учреждения для обучения и интеграции в общество, то в этом случае опека может закрыть глаза на незначительное ухудшение жилищных условий.

Здесь важно понимать, что у сотрудников из органов опеки и попечительства нет четкого регламента, как им действовать, они каждую ситуацию рассматривают индивидуально со всеми её нюансами. Поэтому хоть сделки с несовершеннолетними гражданами и имеют свои особенности, чаще всего, опека идет навстречу родителям, которые смогут доказать, что они действуют исключительно в интересах своих детей.

Частые вопросы

Какую роль выполняют органы опеки и попечительства при продаже жилья с несовершеннолетними собственниками? Сотрудники следят за тем, чтобы соблюдались права детей, и их имущественные интересы были соблюдены. Что важно знать при продаже недвижимости, где доля принадлежит детям? При продаже нельзя покупать жилье хуже, чем было изначально, необходимо выделить долю детям, и прописать их в новой недвижимости. Как продать недвижимость с несовершеннолетними собственниками Для этого сначала нужно заручиться согласием органов опеки, и только после этого приступать к сделке купли-продажи. Если не будет согласия, сделку могут аннулировать. Когда опека может отказать? При любой ситуации, когда имущественные права детей ущемляются: при невыделении доли, при отсутствии прописки, при выделении доли по метражу меньше, чем было в старом жилье.