Мила Королёва

В России скоро начнёт действовать новая версия противопожарных норм, в неё входят изменения, касающиеся исправления опечаток, разночтений, а так же добавление новых пунктов.

С 1 марта 2023 года вступает в силу постановление Правительства РФ от 24.10.2022 № 1885, изменяющее правила противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479 (далее — Правила). Основная часть изменений начнет действовать с 1 марта 2023 года, за исключением пункта 29 изменений, который вступит в силу 1 марта 2024 года.

Очень часто бывает, что на одной территории (предприятии, складах) находится скопление однотипных зданий, зачастую даже с одинаковыми номерами, под литерой или дробями.

Ранее для каждого такого здания необходимо было прописывать отдельную инструкцию, что увеличивало объём документации и время на разбор огромного количества отчётов и бумаг, как со стороны ответственных за противопожарную безопасность, так и со стороны проверяющих органов, которые в свою очередь должны были тщательно изучать инструкции на предмет нарушений. 

Новые правила сделают порядок разработки инструкций о мерах пожарной безопасности значительно проще. Можно будет создавать только одну инструкцию на несколько зданий, при условии, что у них одинаковые назначение и категории (к примеру, склад готовой продукции имеет функциональное назначение Ф5.2, и категорию пожарной и взрывопожарной опасности — В3). 

В само содержание инструкции так же вносятся изменения, после вступления в силу нового документа, в инструкции необходимо будет указывать список должностных лиц, ответственных за пожарную безопасность в качестве дежурных.

Дежурный персонал на объекте, при его, персонала, наличии, определяется большинством нормативной документации, как персонал, находящийся на объекте на дежурстве в смене и обладающий допуском и полномочиями к переключению или отключению оборудования.

Данный пункт инструкции позволит разграничивать ответственность и обязанности в случае возникновения пожара.

Но, это правило не распространяется на следующие объекты:

• жилые многоквартирные и частные дома;
• садовые участки;
• хозяйственные постройки;
• гаражи на садовых участках;
• участки для ИЖС и ведения подсобного хозяйства.

Если предыдущие изменения затрагивали скорее руководство, то ниже мы обсудим нововведения, касающиеся каждого из собственников.

 В пункте 16 новых правил подпункте «Г» внесено уточнение о запрете установки решеток на окнах подвалов.

Новая редакция позволит трактовать указания однозначно: решетки запрещено устанавливать только на окнах подвалов и на приямках у окон подвалов, ранее же, этот подпункт трактовался двояко.

Подпункт «К» пункта 16 затрагивает вопрос хранения вещей под лестничными маршами и площадками, с марта 2023 года хранить там запрещается только вещи, мебель, оборудование и другие предметы, изготовленные из горючих материалов.

Если негорючесть материалов не очевидна, её необходимо будет доказать соответствующими документами — паспортами, сертификатами и прочей специальной документацией. Следовательно, теперь можно будет хранить в подъезде детские коляски и велосипеды.

Согласно пункту «Б» изменений, после вступления документа в силу, на чердаках, в технических, подвальных, подземных и цокольных этажах, подпольях, вентиляционных камерах и других технических помещениях будет разрешено организовывать организовать мастерские и хранилища, при условии, что это разрешено если нормативными документами. Текущая же редакция носит категорический запрет. Изменение частично смягчает требование и помогает ответственным лицам правильно организовать рабочее пространство, ведь очень часто на объектах бывает так, что хранить, например, расходные материалы или сложить инструменты и инвентарь негде.

Один из абзацев пункта 71 отведён порядку обеспечения беспрепятственного проезда подразделений пожарной охраны через въезды, оборудованные воротами, шлагбаумами или ограждениями. В новой редакции документа, необходимо обеспечение выполнения одного из вариантов:

• круглосуточное дежурство дежурного персонала в месте их установки;
• оборудовать аудио- или видеосвязью с диспетчерским пунктом;
• обеспечить их открывание по сигналу срабатывания пожарной сигнализации.

Теперь не реже 1 раза в 5 лет необходимо проводить испытания только пожарных металлических лестниц, которые используются для эвакуации людей из зданий во время пожара.

На нижеприведенном списке помещений должно быть обеспечено свободное открывание дверей изнутри в рамках пожарной безопасности:

• коридоры;
• холлы;
• фойе;
• вестибюли;
• лестничные клетки;
• залы.

В приложение №4 внесено уточнение по расстоянию, при сжигании сухой растительности: При сжигании сухой травы, веток, листвы и иной горючей растительности на индивидуальных земельных участках населенных пунктов, а также на садовых или огородных земельных участках, необходимо соблюдать расстояние не менее 15 метров от других построек.

Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме: приватизация, перепланировка и самозахват подвала в МКД | Услуги ЖКХ в 2023 году

Почти в каждом многоквартирном доме имеются подвальные помещения, которые очень часто становятся главным предметом раздоров между соседями. Происходит это потому, что семей в подъездах много, а дополнительных мест хранения недостаточно.

Чаще всего каждый из жильцов хочет завладеть лишними квадратными метрами и готов иногда для этого обратиться в суд.

Так кому же по праву принадлежит технический этаж и как добиться получения его в личное пользование? Какие законы и нюансы следует знать при борьбе с соседями за «лакомые кусочки площади»? И каким образом вам удастся приватизировать подвал в многоквартирном доме с минимальными для себя материальными затратами?

Для чего нужен подвал в многоквартирном доме?

Во многих многоквартирных домах, построенных в советское время, имеются технические этажи, которые предназначены для обеспечения жизнедеятельности квартир. В них находятся части инженерных коммуникаций, такие как стояки отопления и водоснабжения, трубопроводы, а также различные оборудования и сооружения.

Кроме основной функции подвалы многоквартирных домов (МКД) также выполняют и второстепенные, помещения могут использоваться жильцами для хозяйственных нужд:

• в подвальном помещении может быть организована мастерская, которая может применяться для воплощения коммерческой деятельности или эксплуатироваться для бытовых нужд;
• занимаемая площадь способна использоваться как погреб для хранения продовольствия, такого как: фруктово-овощные запасы на зиму, купорка или крупы;
• на техническом этаже могут храниться различные вещи жильцов: одежда, старая мебель или техника, велосипеды, санки и т. д.;
• после получения разрешения от БТИ и согласия от соседей собственники вправе осуществить перепланировку в подвале многоквартирного дома и сделать из его части дополнительную комнату, прорезав вход для неё в полу квартиры.

Нормативная база

Чтобы получить в пользование подвальное помещение МКД, следует узнать, кому принадлежит право занимать технический этаж и как приватизировать нежилую площадь правильно, не нарушая закон. Поможет в этом нормативная база, которая включает в себя статьи и законы, определяющие принципы и основные нюансы распределения подвальных помещений между жильцами многоквартирного дома.

https://www.youtube.com/watch?v=LrwL1ztQ_o8\u0026pp=ygU70J_QvtC00LLQsNC7INC80L3QvtCz0L7QutCy0LDRgNGC0LjRgNC90L7Qs9C-INC00L7QvNCwIDIwMjM%3D

Согласно 36-й статье Жилищного Кодекса технический этаж является общим имуществом собственников многоэтажного строения, и жильцы могут им владеть, пользоваться и распоряжаться. Стоит учитывать, что уменьшение подвала в процессе реконструкции может быть произведено только с согласия всех граждан, проживающих в многоквартирном доме.

Данная статья ЖК предполагает, что по решению всех собственников помещения с разрешённым общим пользованием могут быть переданы в полное владение иным лицам, если это не нарушает интересы и права этих граждан.

Ст.

289 ГК РФ подразумевает, что подвал многоквартирного дома является совместным имуществом собственников квартир, между которыми правовые отношения относительно технического этажа определяются 6-й и 9-й статьями ЖК. Таким образом, каждому владельцу жилищной площади принадлежит доля подвальных помещений, но их отчуждение ограничивается статьей 290 ГК РФ, а пользование 288-й.

Граждане должны выполнять установленные ст. 30 ЖК обязанности и знать, что они имеют право создавать товарищества собственности согласно 291-й статье ГК РФ.

№	Статья	Название
1	36 ЖК РФ	Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
2	289 ГК РФ	Квартира как объект права собственности
3	6 ЖК РФ	Действие жилищного законодательства во времени
4	9 ЖК РФ	Жилищное законодательство и нормы международного права
5	290 ГК РФ	Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме
6	288 ГК РФ	Собственность на жилое помещение
7	30 ЖК РФ	Права и обязанности собственника жилого помещения
8	291 ГК РФ	Товарищество собственников жилья

Кому принадлежит подвал в доме?

Нередко жильцы дома не могут определить, кому принадлежит подвал в доме. Соседи должны учитывать, что помещения с запрещённым частным доступом (площадь, на которой располагаются инженерные сети, коммуникации, водоснабжение, отопление и т. д.) не могут быть переданы в частное владение.Но вся остальная часть технического этажа может быть использована гражданами с правом собственности по своему усмотрению. Согласно Жилищному Кодексу Российской Федерации в приватизированных многоквартирных домах собственниками (общедолевыми) подвальных помещений являются жильцы: в первой части 37-ой статьи ЖК РФ говорится о том, что они имеют право на такую долю от совместного имущества, которая пропорциональна размеру квартиры, принадлежащей владельцу. Но для этого должны быть соблюдены следующие условия:

• подвальные помещения многоквартирного дома не должны находиться в собственности на момент приватизации жилья;
• у технического этажа не должно быть никакого определённого назначения;
• подвал в обязательном порядке должен быть отделён от квартир многоэтажного дома.

Также важным условием для владения в равных долях нежилым помещением собственниками является наличие в нём технического оборудования, с помощью которого выполняется обслуживание более одной квартиры.

Следует учитывать, что если все квартиры многоэтажного дома принадлежат городу, то у помещений технического этажа не может быть собственника, а подвал должен быть использован только как техническая комната для инженерных коммуникаций.

Решающим фактором при определении права на данную собственность является вопрос о том, находится ли дом под контролем ТСК и входит ли он в состав ТСЖ, так как в этом случае общедомовые помещения в обязательном порядке будут принадлежать управляющим компаниям.

Чтобы определить, кому принадлежит подвал в многоэтажке, следует обратиться в Росреестр за выпиской: в ней будет указан не только настоящий владелец помещения, но также должна быть уточнена дата, когда он стал собственником данной площади и основания, благодаря которым технический этаж был приватизирован этим лицом. Сделать это можно, воспользовавшись официальным сайтом Росреестра (публичная кадастровая карта).

Если в жилом доме находится магазин

В жизни часто встречаются случаи, когда весь первый этаж многоквартирного дома занимает продуктовый или бытовой магазин, кафе, ресторан, бильярд, тренажёрный зал и т. д.  При этом подвал может находится как в собственности коммерческой организации, использующей техническое помещение в роли склада, так и жильцов.

При первом варианте организация обязана предоставлять доступ к коммунальным оборудованиям (моментально при экстренной ситуации или аварии и на следующие сутки после письменного уведомления при плановом осмотре состояния оборудования), располагающимся в подвале, так как они относятся к территории с запрещённым общим доступом.

https://www.youtube.com/watch?v=LrwL1ztQ_o8\u0026pp=YAHIAQE%3D

Иногда коммерческая организация может располагаться прямо на техническом этаже, в этом случае (для этого должно быть предоставлено согласие жильцов многоквартирного дома) она обязана являться собственником всей занимаемой территории или же арендатором  (сдаваться в аренду данная площадь может лишь с согласия всех собственников квартир).

Бывают случаи, когда происходит незаконный захват подвальных помещений, на территории которых открывают несанкционированные магазины — справиться с данным правонарушением поможет обращение в суд.

Можно ли приватизировать подвал в многоквартирном доме?

• они являются собственниками квартир;
• технический этаж не находится в чьей-либо собственности;
• подвальные помещения не принадлежат управляющим компаниям или муниципалитету.

Граждане приватизируют подвал, чтобы:

• пользоваться им в личных целях;
• поднять потенциальную стоимость квартиры, относящейся к данному техническому этажу;
• отсудить помещения у лиц, которые незаконно произвели его самозахват;
• получать собственную выгоду (сдача в аренду и т. д.).

Как приватизировать подвал в жилом доме?

Самое сложное в процедуре приватизации подвала многоквартирного дома — это получение согласия всех собственников многоэтажного дома.

1. Для начала следует провести общее собрание жильцов, темами которого будет трансформация границ технического этажа и отчуждение части совместного имущества. Чтобы это осуществить, требуется составить протокол, который будет соответствовать статьям 36, 44-46 Жилищного Кодекса, а также уведомить владельцев квартиры о намечающемся мероприятии за 10 дней. На нём должны присутствовать не менее половины собственников и получено более пятидесяти процентов согласий, подтвержденных подписями присутствующих.
2. После успешно проведённого собрания требуется составить ходатайства от лиц, которые будут являться будущими собственниками подвального помещения и сделать заверенные копии документов на жильё в данном многоквартирном доме. Также нужно иметь план той части технического этажа, которая будет приватизироваться, и обратиться в ЖЭК с целью получения акта обследования здания.
3. Следующим пунктом будет являться подписание контракта с проектной организацией которая сможет помочь в подготовке реконструкции подвального помещения многоквартирного дома: должно быть сделано заключение, подтверждающее намерение нового владельца не нарушать системы эксплуатации жилого дома. После совершения описанных действий следует подать документы с заявлением в межведомственную комиссию, относящуюся к районной администрации.
4. Чтобы приватизировать технический этаж, будущий собственник должен получить разрешение от Управления архитектурой, а также согласовать с СЭС и пожарной организацией проект реконструкции.
5. Подвальное помещение не сможет быть передано в собственность, если будут не оплачены счета ЖКХ до периода подачи документов. Поэтому после устранения задолженностей нужно подать иск в судебную инстанцию с прикреплением всех требующихся документов и разрешений.
6. При успешном окончании судебного процесса следует получить готовые разрешения от межведомственной комиссии и Управления архитектуры.
7. Последним этапом в приватизации подвала многоквартирного дома считается оформление в БТИ правоустанавливающих документов и получение кадастрового плана, после чего можно будет провести инвентаризацию помещения. Теперь остаётся провести требующиеся работы в подвале и ввести его в эксплуатацию.

Перепланировка в подвальном помещении

Для воплощения в жизнь данной идеи потребуется:

• подготовить план этажей с экспликацией;
• сделать копию лицевого счёта;
• получить выписку из домовой книги, в которой должны быть указаны все лица, прописанные в квартире многоэтажного дома;
• заверить у нотариуса копию документов, подтверждающих право собственности;
• разработать проект перепланировки подвала.

При проведении данной процедуры могут возникнуть следующие сложности:

• может не удаться из подвала многоквартирного дома оформить жилое помещение при отказе Коммунальных служб дать разрешение на такого вида перепланировку по причине несоответствия санитарным нормам, требующим наличия в комнате минимум одного источника света;
• возможно, возникнут сложности при перепланировки технического этажа в офис или магазин, так как для этого требуется сложная процедура оформления квартиры в нежилое помещение;
• могут возникнуть ограничения при оформлении перепланировки по причине  плохого состояния многоэтажного дома и длительного отсутствия капитального ремонта.

Самопроизвольный захват подвала

Нередко происходит незаконный захват подвального помещения многоквартирного дома. Чаще всего причина таких правонарушений кроется в том, что собственники не знают о том, что они являются владельцами технического этажа, а также из-за нестабильности в стране в 90-е годы.

Проблема в том, что «фальшивые» владельцы упорно доказывают свои права на технический этаж, аргументируя это вложенными материальными средствами на капитальный ремонт и перепланировку.

Но эти доводы не имеют никакой юридической силы, поэтому жильцы многоэтажного дома могут смело отстаивать свои права.

Поможет восстановить справедливость в данном случае  подача иска в суд.

Нюансы

Существует большое количество нюансов при приватизации подвальных помещений многоквартирного дома, которые могут помешать жильцу стать собственником технического помещения.

Одной из проблем, с которой нередко сталкиваются граждане при попытке получить во владение нежилое помещение, является то, что не все подвалы относятся к общей долевой собственности.

То есть, если в техническом помещении не имеется коммунального оборудования, оно не может подлежать приватизации.

Также часто бывает, что технический этаж уже имеет собственников, либо же относится к муниципальному имуществу или к управляющей компании. В данной ситуации приватизация становится просто невозможной. Для уточнения этой информации жильцам многоквартирного дома стоит обратиться за выпиской в Росреестр.

https://www.youtube.com/watch?v=J3DJm2B3Aq8\u0026pp=ygU70J_QvtC00LLQsNC7INC80L3QvtCz0L7QutCy0LDRgNGC0LjRgNC90L7Qs9C-INC00L7QvNCwIDIwMjM%3D

Благодаря огромному множеству особенностей и «подводных камней» не всегда удаётся стать собственником подвального помещения многоквартирного дома с первого раза, но не стоит сдаваться: изучайте правовую сторону вопроса, и если вы уверены, что закон на вашей стороне, то бейтесь до последнего!

Согласование подвала в 2023 году – инструкция

Подвал представляет собой этаж здания с уровнем пола ниже уровня земли не менее чем на половину высоты помещений.

Подвальный этаж нельзя использовать для постоянного проживания граждан, однако размещение помещений общественного назначения строительными правилами не запрещено.

Если исходным проектом подвал не был предназначен для этих целей, можно спроектировать перепланировку, провести дополнительные строительные работы.

Читайте в этом материале, какие ограничения и запреты действуют для использования подвалов, что нужно сделать для проектирования и согласования подвального этажа в жилых и нежилых здания.

Что такое подвал в строительстве и проектировании

Подвал изначально является нежилым этажом, который используется для размещения коммуникаций здания, как помещения для хранения материалов (если это не запрещено строительными правилами).

Жить в подвале нельзя, так как подземные помещения невозможно привести в соответствие с нормами пожарной и санитарно-гигиенической безопасности.

В частности, подвальный этаж во всех случаях не будет соответствовать показателям естественной освещенности.

Варианты использования подвалов зависят их характеристик. Есть подвальные этажи, высота которых позволяет только размещать инженерное оборудование и коммуникации, тогда как человек в полный рост не сможет находиться в помещениях. В СП 54.13330.2016 указаны сферы деятельности, которые можно нельзя во встроенных или встроено-пристроенных помещениях подвала МКД:

• любые виды деятельности, оказывающее вредное воздействие на человека;
• магазины бытовой химии и других товаров, представляющих опасность для человека;
• магазины по продаже синтетических ковровых покрытий, автозапчастей, шин, автомобильных масел;
• специализированные рыбные магазины, склады оптовой и мелкооптовой торговли;
• все предприятия и магазины с режимом работы после 23-00;
• предприятия бытового обслуживания, применяющие в работе легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и мастерских по ремонту часов с площадью до 300 кв.м.);
• предприятия общепита и развлекательные заведения с количеством мест более 50 и площадью свыше 250 кв.м., а также любые организации с музыкальным сопровождением;
• прачечные и химчистки, рентгеновские помещения;
• производственные помещения (с отдельными исключениями).

Для подвалов нежилых здания таких ограничений практически нет, поэтому собственник может максимально эффективно использовать подземные площади. Если использование подвала не было изначально предусмотрено для торговой или иной деятельности, это можно сделать по проекту перепланировки нежилого здания или МКД.

Нормативные акты

Если будет возводиться новое здание с подвальными этажами для ведения деятельности, на них не нужно проходить отдельное согласование. Однако если собственник или арендатор решит провести работы по перепланировке в существующем доме или нежилом здании, для согласования перепланировки подвала будут применяться следующие нормативные акты:

• Жилищный кодекс РФ (скачать);
• Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать);
• Федеральный закон № 123-ФЗ (скачать);
• СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения (скачать);
• СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные (скачать);
• СП 59.13330.2016 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать).

Для согласования перепланировки в МКД столицы применяются специальные местные акты – Постановления Правительства Москвы № 508-ПП и № 432-ПП.

Простым языком

За счет подвала можно расширить площадь вспомогательных помещений, подготовить подземный этаж для офисов, торговых точек и иных вариантов ведения бизнеса. Учитывая указанные выше ограничения, подвальные помещения можно использовать:

• для парикмахерских, мелких бытовых услуг населению;
• для магазинов продовольственных и непродовольственных товаров;
• для офисных помещений, коворкинга;
• для размещения склада (только в нежилых зданиях);
• для спортивных и физкультурных целей, фитнеса, йоги;
• для множества других сфер деятельности.

В нежилом здании собственник сам решает, как и для чего использовать подвал, сдавать его в аренду или использовать для своих нужд.

В многоквартирных домах судьбу подвала должны решить собственники жилых и нежилых помещений.

Подвалы и инженерные коммуникации относятся к общедомовому имуществу, поэтому для распоряжения ими нужно провести общее собрание, рассмотреть предложения об использовании помещений для сдачи в аренду или в иных целях.

Комментарий специалиста. Присоединить подвал к квартире первого этажа невозможно, так как у них разный правовой статус (жилое и нежилое помещение).

Подвал нельзя перевести в жилое помещение, тогда как квартира может стать нежилым объектом. Если пройти эту процедуру, согласовать с собственниками МКД присоединение подвала и отдельный вход, можно существенно расширить площадь для ведения бизнеса.

Подробнее о таких вариантах согласования подвала можно узнать у наших специалистов.

Использовать подвал под коммерческую или иную деятельность можно, если это не нарушит работу систем обеспечения здания

Когда требуется согласование подвала

Согласования подвала нужны при изменении его функциональных характеристик и целевого назначения:

• для предстоящей продажи подвальных помещений в нежилом здании или МКД;
• для сдачи в аренду под деятельность, не запрещенную СП и другими нормативными актами;
• для перераспределения площадей, образования новых помещений для нужно собственника или арендатора;
• для объединения подвала с нежилыми помещениями первого этажа.

В примере, указанном выше, квартиру можно объединить с частью подвального этажа только после перевода ее в нежилое помещение. Для этого также предусмотрены специальные согласования, а без одобрения общего собрания собственников МКД такую процедуру вообще невозможно провести.

Какие проекты и работы нужны для согласования подвала в нежилых зданиях и МКД

В зависимости от вида здания (нежилое или МКД), для согласования подвалов потребуется разработка:

• проекта реконструкции – если одновременно будут заменены или восстановлены несущие конструкции здания, либо изменены его основные характеристик (например, согласование подвала может быть связано с возведением пристройки, увеличением объема и площади здания);
• проекта перепланировки и (или) переустройства – для подготовки помещений под коммерческую или иную разрешенную деятельность, для объединения с нежилым помещением первого этажа.

В обоих случаях нужно пройти обязательные стадии согласования. В нежилых зданиях перепланировку нужно согласовывать, если объект является муниципальной собственностью. Для частных нежилых зданий проект утверждает сам собственник.

Для согласования подвалов нужно обязательно спроектировать полноценную систему вентиляции

Этапы согласования подвалов

Порядок согласования подвала зависит от вида здания и типа проекта. Разберем отдельно варианты с согласованиями в нежилом здании и МКД.

Согласование подвала в нежилом здании

Решение о перепланировке и согласовании подвала в нежилом здании принимает собственник. Если такие работы нужны арендатору, он должен получить согласие собственника, прежде чем заказывать проект и приступать к строительным работам.

В частном здании проект утверждает заказчик, сам нанимает подрядчика и отвечает за безопасность работ. После завершения перепланировки нужно получить технический план, пройти кадастровый учет в Росреестре, обносить сведения ЕГРН.

Если нежилое здание находится в муниципальной собственности Москвы, процесс согласований будет отличаться:

• изначально нужно получить разрешение на перепланировку от арендодателя (для муниципальных объектов им является ДГИ);
• после оформления проектной документации ее нужно согласовать в ДГИ, а если работы будут связаны с изменением фасадов – с МосКомАрхитектурой;
• после завершения работ нужно вновь обращаться в ДГИ, получать акт приемочной комиссии;
• на заключительном этапе необходимо оформить технический план и пройти кадастровый учет в Росреестре.

Так как при согласовании будут изменены характеристики муниципального объекта, соответствующие изменения необходимо внести в договор аренды. Для этого заключается дополнительное соглашение к договору. Контроль за использованием нежилого фонда в Москве осуществляет Госинспекции по недвижимости, которая может выносить предписания при нарушениях безопасности работ.

Согласование подвала в многоквартирном доме

Процедура согласования подвала в МКД намного сложнее, что связано с повышенными требованиями безопасности. Алгоритм действия заключается в следующем:

• нужно организовать проведение общего собрания собственников жилых и нежилых помещений в МКД (помощь в этом могут оказывать УК, ТСЖ);
• если подвальное помещение будет присоединяться к объектам первого этажа или продаваться, требуется одобрение 100% собственников;
• если перепланировка и согласование подвала нужна для сдачи в аренду или использования помещений для общих нужд жильцов, требуется одобрение не менее 2/3 собственников;

Подвал в многоквартирном доме: как приватизировать и обустроить

Для увеличения размеров личной недвижимости можно использовать общий подвал в многоквартирном доме. Такое решение улучшает потребительские параметры и увеличивает ценность частной собственности. С помощью представленных ниже инструкций решение обозначенной задачи не вызовет затруднений.

Какие бывают подвалы

По типовым проектам подвальная часть здания предназначена для технических нужд. С ее помощью часто решают следующие задачи:

• формирование надежного основания многоквартирного дома;
• изоляция от грунтовых вод;
• подключение магистральных и внутренних инженерных сетей;
• размещение насосного и другого технологического оборудования.

Оставшаяся свободная площадь пригодна для хранения свежих и консервированных продуктов питания, хозяйственного инвентаря, других вещей. При соответствующем оснащении можно создать мастерскую, спортивный зал, жилую комнату.

Внимание! Соответственно, подвалы бывают технические и со свободным назначением.

Технический подвал

Подвал многоквартирного дома по стандартной классификации определяется как отдельный этаж.

Техническим подпольем (СНИП 31-01-2003) называют пространство в подвале многоквартирного либо частного жилого дома, которое предназначено исключительно для размещения оборудования, инженерных систем и коммуникаций.

Такие помещения нельзя приватизировать, сдавать в аренду. В этом случае не имеет значения установленное по данным государственного реестра право собственности.

Обособленное частное помещение

В отличие от технических подвалов, такие части многоквартирных домов не предназначены для размещения оборудования (инженерных сетей). Соответственно – отсутствуют препятствия для приватизации. Однако до начала практических действий по передаче имущества в частную собственность следует внимательно оценить действительные потребительские характеристики.

https://www.youtube.com/watch?v=J3DJm2B3Aq8\u0026pp=YAHIAQE%3D

В некоторых многоквартирных домах первый этаж занимают продовольственные и универсальные магазины, кафе и рестораны, ремонтные мастерские, другие коммерческие предприятия.  Иногда они используют подвалы в качестве складских (подсобных) помещений. В любом случае такие компании обязаны предоставлять свободный доступ к тепловым узлам, иному общедомовому техническому оборудованию.

К сведению! Аналогичные требования относятся к другим собственникам. Даже после успешного завершения процедуры приватизации владельцы квартир не вправе блокировать доступ аварийных и обслуживающих служб.

Сложности с определением статуса подвала

Иногда невозможно точно установить границы, целевое назначение технических помещений. В этом случае рекомендуется обратиться в местную администрацию. По результатам работы созданной межведомственной комиссии будут установлены параметры, которые необходимы для точной идентификации. Итоговые решения используют для изменения соответствующих записей (границ) в кадастровом учете.

Если в базе «Росреестра» данные о собственнике отсутствуют, а компания или другой пользователь отказываются освободить помещение – жильцы обращаются в суд. Следует учесть, что в аренду подвал можно сдать только по согласования со всеми жильцами многоквартирного дома.

Приватизация подвала

Переоформление в частную собственность подразумевает не только непосредственную эксплуатацию подвала многоквартирного дома с учетом выбранного целевого назначения. Помещения можно сдать в аренду для уменьшения общих затрат на содержание здания и придомовой территории.

Также процедуру приватизации выполняют для принудительного выселения частных лиц (организаций), которые самовольно захватили подвал жилого дома.

Индивидуальные действия в данном случае неуместны, так как могут быть наказаны в рамках административного (уголовного) законодательства.

Правильным будет освобождение помещений многоквартирного дома специализированной службой приставов по решению судебных инстанций.

Наличие дополнительной площади поднимает общую стоимость недвижимого имущества. Приватизацию подвала в комплексе с модернизацией выгодно проводить перед продажей квартиры. При корректной организации рабочих процессов сопутствующие затраты будут меньше, чем полученная прибыль.

Можно ли оформить в собственность

Ниже перечислены ситуации, когда дополнительные действия с обращением в суд не потребуются:

• жильцы многоквартирного дома согласны переоформить подвальные помещения в частную собственность с разделением долей;
• иные владельцы (пользователи) отсутствуют;
• подвал не записан базе данных «Росреестра» как собственность муниципалитета (УК).

Куда нужно обращаться

При отсутствии упомянутых выше препятствий применяют следующий алгоритм:

• организуют собрание жильцов многоквартирного дома;
• на основании утвержденного протокола выполняют распределение свободной площади;
• с помощью профильных специалистов создают предварительный проект реконструкции;
• подготовленные документы передают вместе с заявлением в специализированную межведомственную комиссию местного (регионального) уровня и архитектурное управление;
• итоговое положительное решение муниципалитета передают в «Росреестр» для государственной регистрации прав новых собственников.

Список необходимых документов

Кроме оформленного решения собрания жильцов многоквартирного дома понадобятся:

• гражданские паспорта (иные удостоверения личности) будущих владельцев подвальных помещений;
• ДКП, завещание, ДДУ, другие правоустанавливающие документы на квартиру с выпиской на этот объект недвижимости из «Росреестра»;
• подтверждение об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
• исходный план и проект реконструкции.

Порядок действий

Для правильного оформления волеизъявления жильцов многоквартирного дома организуют общее собрание. Письменные уведомления о нем передают жильцам не позднее, чем за 10 дней до проведения соответствующего мероприятия.

Необходимо обеспечить присутствие 50% или большего количества собственников квартир. Решение будет принято, если за него проголосует более половины присутствующих.

Протокол подтверждают личными подписями либо с помощью третьих лиц с нотариально заверенными полномочиями.

https://www.youtube.com/watch?v=rCnGDWssFbk\u0026pp=ygU70J_QvtC00LLQsNC7INC80L3QvtCz0L7QutCy0LDRgNGC0LjRgNC90L7Qs9C-INC00L7QvNCwIDIwMjM%3D

На следующем этапе для подготовки коллективного заявления собирают письменные ходатайства от всех участников приватизации. Понадобятся копии выписок из «Росреестра», подтверждающие имеющиеся права собственности.

Выполняют официальное обследование подвала совместно с представителями эксплуатационных служб (ЖЭК, УК) для уточнения соответствия действительного состояния помещения техническому плану.

Выявленные отличия (дефекты) фиксируют актом.

Подготовку плана реконструкции в жилом доме поручают профильной проектной организации. Опытные специалисты знают действующие нормативы и ограничения. Они помогут сделать корректные изменения, чтобы предотвратить проблемы на следующих этапах приватизации.

К сведению! В подготовленном пакете документов делают разметку технических, общих и личных помещений. Оставляют проходы для регламентного обслуживания. Отдельно указывают отсутствие изменений, способных нарушить нормальный режим эксплуатации.

Для утверждения проекта необходимо согласование следующих учреждений и организаций:

• архитектурного бюро или аналогичного по назначению подразделения муниципалитета;
• СЭС, МЧС;
• межведомственной комиссии (администрация).

На завершающем этапе права новых собственников регистрируют в «Росреестре». Госпошлина – 2 000 р. Подтверждение оплаты вместе с другими документами предоставлять не обязательно, но желательно.

Как приватизировать подвал, если собрание не проведено – к сожалению, для отдельного владельца квартиры других вариантов действующим законодательством не предусмотрено. Самостоятельное распоряжение совместным имуществом запрещено. Подделка подписей и другие неправомерные действия наказуемы.

Как обустроить подвал под квартирой

Наиболее выгодным представляется решение обустроить пустующие подвальные помещения непосредственно под квартирой. В таком проекте можно сделать проход с лестничным пролетом из коридора или жилой части. При удачной реализации планов будет создан двухуровневый объект недвижимости с улучшенными потребительскими характеристиками.

В действительности придется учесть действующие ограничения:

• статус жилого помещения нижней части могут не присвоить по причине отсутствия источника естественного освещения (недостаток исправляется в некоторых цокольных помещениях);
• чтобы сменить целевое назначение объекта недвижимости (офис, торговое предприятие, производство) необходимо отдельное усложненное согласование;
• приватизация не выполняется при аварийном состоянии строения, запланированном сносе, капитальной реконструкции.

Следует заранее выяснить в местной администрации, можно ли приватизировать подвал в многоквартирном доме по определенному адресу.  Технические возможности уточняют в рамках предварительных консультаций на стадии подготовки проекта. Так, для строительства туалета необходимо предусмотреть монтаж канализации с принудительным откачиванием стоков.

Чтобы оборудовать погреб правильно, надо учесть действующие нормативные ограничения. Отдельные требования:

• высота потолков при наличии магистральных коммуникаций – не менее 180 см;
• ширина проходов – от 100 см;
• равномерное распределение в общих коридорах светильников с выключателем около входной группы;
• вентиляционные отверстия с двух сторон здания с расстоянием от поверхности отмостки не менее 30 см.

Правила эксплуатации подвала в МКД

Используют приватизированные помещения многоквартирного дома в соответствии с установленным целевым назначением. Соблюдают правила пожарной безопасности, поддерживают хорошее техническое и санитарное состояние. В частности:

• обеспечивают эффективную вентиляцию;
• своевременно восстанавливают нарушенную гидроизоляцию;
• не блокируют технологические проходы.

Светильники, радиаторы отопления и другие устройства подключают к внутриквартирным коммуникациям и приборам учета потребляемых ресурсов. Оплата коммунальных услуг выполняется в обычном порядке. Увеличенная часть собственности облагается налогом на недвижимость. Соответствующие уведомления высылают осенью следующего года после завершения приватизации.

Можно ли сдавать подвал в аренду

Общее имущество многоквартирного дома можно сдавать в аренду по решению жильцов. Распоряжается этой недвижимостью товарищество собственников или управляющая компания. Ответственные сотрудники ТСЖ и УК без дополнительного согласования пописывают договоры, контролируют своевременность оплат.

После приватизации, как и любую другую личную недвижимость, новые помещения можно использовать для получения прибыли. Долгосрочная аренда частных помещений (от 12 месяцев и более) регистрируется в «Росреестре».

Самовольный захват помещений

Если на этапе приватизации квартир подвальные помещения были проданы коммерческой организации, вернуть эту собственность не получится. Единственный законный способ – покупка.

Некоторые застройщики поступают аналогичным образом, исключая часть здания из совместного владения дольщиками на стадии подписания ДДУ.

При отсутствии подобных оснований жильцы могут ликвидировать самовольный захват через суд.

В публикации рассказано о том, как приватизировать подвал в многоквартирном доме с учетом разных исходных условий. Но в любом случае начинают реализацию планов с уточнения целей проекта после тщательной проверки.

Вряд ли получится без крупных затрат обустроить качественное место хранения овощей при высоком уровне влажности. Дополнительные затраты возникнут при плохих изоляционных параметрах. Если существенные архитектурные недостатки отсутствуют, уточняют права собственности.

Далее действуют в соответствии с рассмотренными выше правилами.

Ставьте лайки, делайте репосты, публикуйте собственные замечания в х. Если приватизация подвала в многоквартирном доме сопровождается чрезмерными затруднениями – обращайтесь к дежурному юристу сайта. Профессиональная консультация в режиме онлайн поможет оптимальным образом решить сложные задачи.

Читайте далее, как приватизировать прилегающую придомовую территорию многоквартирного дома в собственность.

Что нельзя размещать в подвале, цоколе и на первом этаже МКД

Первые этажи жилых домов в спальных районах и на центральных улицах города стали лакомыми кусочками для бизнеса и инвесторов. Перевод квартиры в нежилой фонд, перепланировка, устройство отдельного входа и открытие магазина, салона красоты или аптеки — тренд последних 10–15 лет на рынке недвижимости Хабаровска.

Однако разместить можно далеко не всё — существует ряд ограничений. Какие магазины и виды предприятий запрещено размещать в подвале, цоколе и на 1-м этаже многоквартирного жилого дома, расскажем в статье.

Что запрещено размещать

Пункты 4.10 и 4.11 СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» запрещают размещать в подвальном, цокольном, первом и втором этажах жилого здания:

• специализированные магазины товаров бытовой химии и других, эксплуатация которых может вести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки;
• магазины с хранением в них сжиженных газов, легковоспламеняющихся и горючих жидкостей, взрывчатых веществ, способных взрываться и гореть при взаимодействии с водой, кислородом воздуха или друг с другом, товаров в аэрозольной упаковке, пиротехнических изделий;
• магазины по продаже синтетических ковровых изделий, шин и автомобильных масел;
• специализированные рыбные магазины;
• склады любого назначения, в том числе оптовой или мелкооптовой торговли, а также складские помещения при встроенных стоянках автомобилей, кроме складских помещений, входящих в состав общественных учреждений, размещаемых во встроенных и встроенно-пристроенных помещениях;
• все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 часов (время ограничения функционирования может уточняться местными органами самоуправления);
• предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и мастерских по ремонту часов общей площадью до 300 кв. метров);
• бани, сауны;
• предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 кв. метров;
• все предприятия, функционирующие с музыкальным сопровождением, в том числе дискотеки, танцевальные студии, театры, а также казино;
• прачечные и химчистки (кроме приёмных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг в смену);
• автоматические телефонные станции общей площадью более 100 кв. метров;
• общественные туалеты;
• учреждения и магазины ритуальных услуг;
• встроенные и пристроенные трансформаторные подстанции;
• производственные помещения (кроме помещений категорий В и Д для труда инвалидов и людей старшего возраста, в том числе пунктов выдачи работы на дом, мастерских для сборочных и декоративных работ);
• зуботехнические лаборатории;
• клинико-диагностические и бактериологические лаборатории;
• диспансеры всех типов;
• дневные стационары диспансеров и стационары частных клиник;
• травмопункты, подстанции скорой и неотложной медицинской помощи;
• дерматовенерологические, психиатрические, инфекционные и фтизиатрические кабинеты врачебного приёма;
• отделения (кабинеты) магнитно-резонансной томографии;
• рентгеновские кабинеты, а также помещения с лечебной или диагностической аппаратурой и установками, являющимися источниками ионизирующего излучения, превышающего допустимый уровень, установленный санитарно-эпидемиологическими правилами, ветеринарные клиники, ветеринарные пункты, ветеринарные кабинеты и другие учреждения, занимающиеся оказанием ветеринарных услуг;
• помещения для продажи и потребления табачных изделий (в том числе ароматических средств для курения);
• магазины по продаже оружия;
• тиры.

Ветеринарные аптеки допускается размещать во встроенных и встроенно-пристроенных помещениях жилых зданий при наличии отдельного входа, без пересечения дворовой территории при подходе к нему.

В цокольном и подвальном этажах жилых зданий не допускается размещать:

• помещения для хранения, переработки и использования в различных установках и устройствах легковоспламеняющихся и горючих жидкостей и сжиженных газов, взрывчатых веществ;
• помещения для пребывания детей;
• кинотеатры, конференц-залы и другие зальные помещения с числом мест более 50, сауны, а также лечебно-профилактические учреждения.

Свод правил СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» распространяется на многоквартирные жилые здания высотой до 75 м, в том числе общежития квартирного типа, а также жилые помещения, входящие в состав помещений зданий другого функционального назначения.

Свод правил СП 54.13330.2016 не распространяется на: блокированные жилые дома, проектируемые в соответствии с требованиями СП 55.13330, в которых помещения, относящиеся к разным квартирам, не располагаются друг над другом, и общими являются только стены между соседними блоками; мобильные жилые здания; жилые помещения маневренного фонда.

Использование нежилых помещений — закон о подвалах в многоквартирном доме 2021 | Роскачество

Можно ли отнести лыжи в подвал или организовать домашнюю библиотеке на чердаке?

В каждой семье есть крупные вещи, которые необходимы, но в квартире вечно всем мешают: зимняя резина, садовый и спортивный инвентарь, крупные детские игрушки, коляски и санки. Наверняка многие задумываются о том, как хорошо было бы использовать подвал или чердак в качестве кладовки. Но имеют ли жильцы на это право?

Правовой режим использования нежилых помещений

Подвал жилого дома относится к общему имуществу, теоретически он принадлежит всем, кто владеет квартирами в этом здании, и эти люди могут им пользоваться.

Но так как именно в подвале проходят коммуникации, сделать это по собственному желанию и усмотрению нельзя, необходимо соблюдение ряда условий (например, вещи не должны никаким образом соприкасаться с трубами), а также разрешение.

Чтобы получить его, нужно действовать вместе с управляющей компанией.

Важно! В новых правилах пожарной безопасности указывается, что использовать подвалы и цокольные помещения по не прямому назначению нельзя.

На практике это означает, что жильцы не могут самовольно организовывать кладовые и помещения иного назначения в подвалах – только в том случае, если они согласуют подобное использование помещений, а в документацию по дому будут внесены соответствующие изменения.

Можно ли хранить вещи в подвалах и местах общего пользования? И как превратить подвал в кладовку?

Первым делом требуется провести коллективное собрание жильцов, на котором принять решение об использовании подвального помещения (цокольного этажа) как места хранения личных вещей жильцов. При этом все инициаторы должны понимать, что им придется вложиться материально, ведь любое переоборудование будет произведено за счет самих жильцов.

Если такое решение принято, необходимо вместе с управляющей компанией подготовить план перепланировки и получить разрешение на перепланировку (например, в Москве – в Мосжилинспекции).

Для составления плана перепланировки требуется провести инженерное обследование подвала, которое подтвердит хорошее состояние коммуникаций и возможность обустроить обособленное помещение для использования под кладовку. Проект перепланировки можно заказать в проектной организации, которая работает со свидетельством СРО.

Важно! Процесс перепланировки подвала – трудоемкий и затратный. Поэтому велико искушение самовольно перестроить подвал и использовать его в интересах жильцов. Но делать этого нельзя! Несогласованные изменения легко обнаружат сотрудники коммунальных служб. Виновные будут вынуждены заплатить административный штраф и самостоятельно вернуть помещению первоначальный вид.

Если же вы пройдете процедуру согласования и сделаете все по закону, то сможете смело пользоваться новыми кладовками, не опасаясь, что первая же проверка сведет на нет все усилия.

Кладовые в подвалах есть, но место вам не дают?

В новом жилом фонде нередко подвалы сразу оборудованы таким образом, чтобы жильцы могли хранить в отдельных помещениях свои личные вещи.

Но тут можно столкнуться с другой трудностью: нередко новым жильцам не достается кладовка, потому что «все давно распределено между теми, кто въехал раньше». Это нарушение ваших прав! Все жильцы имеют равное право пользоваться общим имуществом.

И если состав проживающих изменился, могут измениться и правила, по которым распределяются метры в подвале.

Чтобы добиться справедливости, необходимо инициировать общее собрание жильцов, а на нем пересмотреть условия использования общего имущества. Если ранее проживающие в доме вкладывали свои средства на обустройство подвала, новичков могут попросить внести определенные суммы.

Если договориться полюбовно не получается, можно обратиться с жалобой в управляющую компанию.

Можно ли использовать чердак?

Чердак могут использовать жители квартир на верхнем этаже. У них есть право взять участок чердака в аренду и организовать перепланировку с целью совмещения квартиры и чердака или оборудования отдельного помещения под свои нужды.

Но для этого необходимо, чтобы выполнялся ряд требований: чердак должен быть не приватизирован кем-то еще; на участке, о котором идет речь, не могут проходить важные коммуникации; кроме того, требуется согласие других жильцов дома.

Последний пункт – самый сложный. Нужно получить согласие 2/3 жильцов дома, а это зачастую задача нетривиальная.

Если же удалось этого добиться, необходимо сообщить о своем желании в управляющую компанию и подготовить документы на перепланировку, которые утверждаются в Государственной жилищной инспекции.

Зато у жильцов верхних этажей может появиться двухуровневая квартира, что зачастую стоит всех трудов.

• Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.
• При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.