Долевое участие на основе договора (ДДУ) популярно в сфере строительства.Оно позволяет приобрести жилую недвижимость на привлекательных условиях (по цене ниже рыночной за аналогичный вариант готового жилья).

Преимущества ДДУ перед договором купли-продажи заключаются в том, что застройщик заинтересован предложить заниженную стоимость 1 кв.м, чтобы привлечь как можно больше долевых участников. Строительство ведется на средства инвесторов — будущих владельцев квартир в возведенном доме, поэтому строительной компании не обязательно обращаться за кредитом в банк.

Существенным недостатком подобной системы является длительное ожидание окончания стройки. Кроме того, застройщик зачастую затягивает сроки по подписанию передаточных документов.

Еще одну опасность представляет недобросовестность строительной компании, которая может «заморозить» строительство на неопределенный срок.

По этим или иным причинам лицо, являющееся стороной в договоре долевого участия, не всегда имеет возможность дождаться окончания строительства.

Если вы желаете расторгнуть договор по собственной инициативе, это возможно только в соответствии со ст. 450 ГК РФ, однако это возможно только в судебном порядке. Одностороннее расторжение договора предусматривает ряд материальных потерь для дольщика.

В качестве альтернативного варианта дольщик может воспользоваться правом на переоформление договора долевого участия. Единственным условием для реализации права является наличие лица, которое желает переоформить на себя права в рамках договора долевого участия.

Обращение в Росреестр является обязательным условием. С этого момента до момента передачи готовой квартиры по передаточному акту дольщик вправе переоформить договор на новое лицо. После подписания передаточного акта необходимо составить уже договор купли-продажи недвижимости.

Таким образом, у дольщика есть достаточное количество времени, чтобы определиться с необходимостью переуступки своих прав по ДДУ. Как это сделать и что для этого нужно, рассмотрим в представленной статье.

Можно ли переоформить ДДУ на другого участника?

Ответ на данный вопрос зависит от момента принятия дольщиком решения о переуступке собственных прав на строящийся объект. Если лицо, принимающее участие в долевом строительстве прошло процедуру регистрации своего договора в службе государственной регистрации, кадастра и картографии, но еще не получило готовую квартиру, оно сохраняет право на переоформление ДДУ.

Переоформление договора долевого участия происходит в соответствии с нормами ГК РФ, а также Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее — Закон № 214-ФЗ). Противоречие представленным нормам влечет недействительность заключенной сделки.

Переоформление ДДУ на другого участника происходит в виде уступки прав требований прежнего дольщика новому (ст. 11 Закона № 214-ФЗ). Переоформить участие можно только с одновременным переводом долга, чтобы не нарушить права застройщика, который теряет прежнего инвестора.

Процедура перехода прав к новому дольщику предусматривает обязанность сторон зарегистрировать этот документ, как это было сделано при оформлении первичного ДДУ (ст. 17 Закона № 214-ФЗ).

Необходимо принять во внимание срок регистрации договора в органах Росреестра.

До момента проставления отметки о государственной регистрации нового договора, прежний дольщик не должен подписывать передаточный акт на построенную квартиру.

Отдельно следует отметить обязанность текущего дольщика уведомить о переоформлении прав застройщика. Данное условие является обязательным, если оно было предусмотрено первоначальным ДДУ.

Согласие застройщика оформляется в виде отдельного документа в письменной форме.

Практика получения согласия строительной компании в 2017 году практически повсеместно предусматривает уплату дольщиком вознаграждения в виде установленного процента от цены возводимой квартиры.

Процедура переоформления договора долевого участия подразделяется на несколько стандартных стадий:

• подготовительную, когда стороны собирают необходимый для сделки пакет документов;
• проверки документов сторон;
• подписания договора уступки прав по ДДУ;
• регистрации нового договора в регпалате.

Важно внимательно проверить предоставленные вам для ознакомления документы с целью предупреждения приобретения прав собственности на квартиру с обременениями. Отдельное внимание следует уделить разрешительной документации строительной компании (учредительные документы, проектную документацию, разрешение на строительство и пр.).

Необходимые документы для переоформления по 214-ФЗ

В пакет документов, необходимых для переоформления договора долевого участия, входят документы, подтверждающие наличие вещных прав прежнего дольщика на возводимый объект:

• справка об отсутствии долга по текущим платежам перед застройщиком;
• письменное согласие строительной компании на переоформление долевого участия;
• согласие супруга на заключение сделки, если первоначальный дольщик состоит в браке;
• письменное согласие кредитного учреждения (если участие в долевом строительстве происходило в рамках договора ипотечного кредитования);
• выписка из ЕГРН, подтверждающая прохождение процедуры регистрации первоначального договора ДДУ.

На основе представленных документов и прежнего договора долевого участия стороны должны согласовать текст договора переуступки прав. В целях недопустимости подписания заведомо недействительного договора, необходимо обратиться за помощью к юристу.

Квалифицированные специалисты помогут верно сформулировать условия о предмете договора, которые являются существенными. Кроме того, юридически верно составленный текст исключит возможные споры сторон по его положениям.

Юрист предложит удобные варианты разрешения возможных споров, а не только предусмотренную законом необходимость обращения в суд.

После того, как стороны согласовали и подписали договор, все его экземпляры необходимо предоставить в палату Росреестра для осуществления регистрационных действий. Сделка считается совершенной в момент, когда стороны получат договор обратно с проставленной отметкой о внесении данных в ЕГРН.

Таким образом, процедура переоформления договора долевого участия строго регламентирована ГК РФ и Законом № 214-ФЗ, и должна проводиться под контролем квалифицированных юристов.

Мы предоставляем полный спектр услуг по сопровождению сделок переуступки прав. Наши юристы своевременно проверят всю правовую документацию и составят оптимальный вариант договора уступки прав. Таким образом вы не только сэкономите время, но и будете уверены в «чистоте» проводимой сделки.

Правительство утвердило новые правила передачи квартир по ДДУ

Профиль автора

Правительство продолжает защищать строительную отрасль за счет дольщиков.

До июня 2023 года дольщики будут принимать построенные квартиры по новым правилам. Одно из основных изменений — теперь положения закона о защите прав потребителей не могут применяться к дольщикам.

Я выделю те пункты, что, на мой взгляд, сильно отличаются от старых правил и действительно скажутся на дольщиках.

Все, что нужно знать о недвижимостиЛучшие статьи о том, как покупать, продавать, снимать и обустраивать жилье — в вашей почте по вторникам. Бесплатно

Как было. Если дольщик замечал недостатки, он мог не подписывать акт приема-передачи квартиры и требовать от застройщика устранить их. Было не важно, что это за недостатки: плесень на стенах или небольшие неровности пола. Если они есть — все, акт можно не подписывать. Прав дольщик или не прав, доказывал застройщик.

Как теперь. Недостатки разделили на существенные и несущественные. И от этого зависит, как с ними работают дальше и можно ли не подписывать акт.

Работу специалиста оплатит дольщик. В случае если специалист подтвердил недостатки, эту сумму застройщик должен будет компенсировать.

По сути, теперь, если дольщик и застройщик не могут сойтись в том, существенный недостаток или нет, они обязаны привлечь эксперта. Но постановление никак не раскрывает, какие недостатки считаются существенными, поэтому получается, что при любых разногласиях надо нанимать эксперта.

У застройщиков был стимул как можно быстрее передать квартиру дольщику: если вовремя этого не сделать, в какой-то момент начинала течь просрочка и застройщику могли начислить за это неустойку. Чтобы этого избежать, застройщики старались быстрее исправлять недостатки или компенсировали дольщику такие недостатки деньгами.

Как теперь. Если дольщик нашел в квартире несущественные недостатки, он все равно подписывает акт приема-передачи и просто указывает недостатки в акте. Застройщик должен их безвозмездно устранить за 60 календарных дней.

Как было. Дольщик мог привлечь на приемку квартиры любого эксперта по своему выбору, и выводы этого эксперта застройщик так или иначе вынужден был учитывать. Иногда дольщики даже скидывались на приемщика, чтобы он нашел максимум недостатков во всех квартирах.

Как теперь. Эксперта может привлечь только сам застройщик, но по согласованию с дольщиком и в определенные сроки. Как быть, если застройщик уклоняется от найма эксперта или дольщик не согласен с предложенной кандидатурой, в постановлении не сказано.

Допустим, стороны не сошлись во мнениях о недостатках квартиры и застройщик позвал эксперта. Согласно документу дата осмотра квартиры со специалистом должна быть назначена в течение пяти дней с момента возникновения разногласий. При этом эксперт может прийти не ранее чем через три рабочих дня с момента, как обговорили дату.

Дольщик не может поручить эксперту действовать от его имени, чтобы сам дольщик не приходил на повторный осмотр, а обязан участвовать в осмотре вместе со всеми. А затем в течение трех дней после осмотра он должен составить акт осмотра в произвольной форме и отправить его застройщику.

Что должно быть в акте:

1. Дата осмотра.
2. Фамилия, имя и отчество специалиста, а также сведения о его квалификации.
3. Информация о том, есть или нет нарушения по качеству объекта долевого строительства.

Зачем это нужно, совершенно неясно, но лучше этот пункт не игнорировать.

Как было. Если дольщик при осмотре находил недостатки и хотел самостоятельно устранить их, он мог получить деньги на это от застройщика: дольщик подавал иск в суд и чаще всего выигрывал. Таким образом, у дольщиков была возможность не ждать, когда застройщик придет и исправит недостатки, а сделать все самим и получить компенсацию.

Здесь открывается широкое поле для злоупотреблений со стороны застройщика, который может составить акт о том, что он пришел исправлять недостатки, а дольщик его не пустил.

В марте 2023 года я не нашел ни одного судебного акта, связанного с попытками взыскать неустойки или оспорить бездействие застройщика в 2022 году. Это связано с тем, что если проблемы возникли в середине 2022 года, то судебные акты просто еще не приняты из-за длительности судебных разбирательств.

Как было. При выявленных недостатках дольщик по своему выбору мог потребовать:

• безвозмездно устранить недостатки;
• уменьшить стоимость квартиры соразмерно проблемам;
• компенсировать расходы, чтобы он сам мог устранить эти недостатки.

Как теперь. Изначально дольщик может потребовать только одно: безвозмездно устранить недостатки — как существенные, так и несущественные. И только если застройщик не уложится в отведенные 60 дней или откажется устранять проблемы, у дольщика появляются варианты дальнейших действий — все те, что раньше были сразу.

При этом, если недостаток серьезный и жилье непригодно для проживания, дольщик может требовать только безвозмездно все исправить или сразу расторгнуть договор и забрать деньги. Компенсаций расходов на первом этапе споров с застройщиком больше нет.

То есть вариантов только три:

1. Дольщик принимает квартиру с несущественными недостатками и застройщик их устраняет.
2. Недостатки существенные, дольщик не принимает квартиру и застройщик их устраняет.
3. Дольщик отказывается от договора.

Как было. Суды часто применяли к отношениям застройщиков и дольщиков закон о защите прав потребителей, то есть те же правила, как если бы покупали не квартиру, а бытовую технику или мебель. По этому закону, если застройщик уклонялся от исполнения своих обязанностей, дольщики могли взыскать с него огромные компенсации.

Так, за просрочку сдачи квартиры дольщик мог потребовать в суде неустойку, процент за пользование чужими средствами, 50% от неустойки в качестве штрафа за отказ выполнить требования в добровольном порядке, а еще моральный ущерб. За просрочку на три месяца дольщик по закону о защите прав потребителей мог легко взыскать с застройщика 100 000 Р.

Как при этом суды будут считать неустойки, если застройщик уклоняется от устранения недостатков, — неясно. В законе о долевом строительстве для этого нет отдельных правил. Ранее судебная практика опиралась именно на закон о защите прав потребителей.

Как теперь. У каждой квартиры может быть свой срок передачи. Вносить изменения в проектную декларацию застройщику больше не нужно.

Это правило действует, только если дом уже введен в эксплуатацию, а еще застройщик не имеет права переносить сроки передачи квартиры в одностороннем порядке. Дольщик может согласиться на это или нет.

Как было. Когда застройщик сдавал квартиру, он подписывал с дольщиком акт выполненных работ. Если дольщик подписал этот акт, считается, что он владеет квартирой, даже если право собственности еще не зарегистрировано в Росреестре. С этого момента дольщик отвечает за свое имущество и обязан платить за его содержание.

Как теперь. Этот срок сократили до 30 календарных дней.

Как было. Застройщик был обязан уведомлять дольщика обо всех изменениях письменно обычной почтой. Например, заказные письма приходили, если застройщик сообщал о вводе в эксплуатацию, переносе сроков, необходимости осмотреть квартиру или предлагал заключить допсоглашение.

Как теперь. Застройщик может сообщать дольщику о любых событиях по электронной почте, если ее адрес указан в договоре. Письмо застройщик подписывает усиленной ЭЦП.

Из текста непонятно, как быть дольщикам, которые предъявили претензии застройщику о качестве квартиры до того, как постановление вступило в силу.

Иная ситуация, если дольщик осмотрел квартиру и потребовал у застройщика устранить недостатки за 45 дней, как положено было раньше. Если при повторном осмотре дольщик обнаружит, что застройщик недостатки не устранил, скорее всего, придется нанимать эксперта и ждать еще 60 дней.

Похожая ситуация была при «ковидных» постановлениях — например, когда ввели мораторий на неустойки по ДДУ. Тогда ВС РФ проверял, насколько законны действия правительства, и отказал истцам. Он сослался на то, что закон разрешает правительству изменять правила начисления штрафов, неустоек и пени. Оспорить это в вышестоящей инстанции не удалось.

В новом же постановлении не только изменяется порядок действий, который связан со штрафами и неустойками, но и фактически меняется правоприменительная практика.

И теперь споры между дольщиком и застройщиком не будут относиться к закону о защите прав потребителя.

Кроме этого, постановление также меняет положения закона о долевом участии в строительстве, которые не связаны со штрафными санкциями.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Особенности передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства в 2023 году

Правительство продолжает защищать строительную отрасль за счет дольщиков.До июня 2023 года дольщики будут принимать построенные квартиры по новым правилам.

Одно из основных изменений — теперь положения закона о защите прав потребителей не могут применяться к дольщикам.Постановление правительства вступило в силу 25 марта и изначально должно было действовать до конца года.

https://www.youtube.com/watch?v=ZLCpfQ-tsT8\u0026pp=ygU50J_QtdGA0LXQvtGE0L7RgNC80LvQtdC90LjQtSDQtNC-0LPQvtCy0L7RgNCwINC00LTRgyAyMDIz

В конце сентября правительство продлило сроки действия всех новых правил, по которым должны приниматься квартиры. И теперь измененные правила будут действовать не до 31 декабря 2022, а до 30 июня 2023 года. Новых «послаблений» правительство не установило.

Я выделю те пункты, что, на мой взгляд, сильно отличаются от старых правил и действительно скажутся на дольщиках.

КРИТИЧНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ

Недостатки разделили на существенные и несущественные

Как было. Если дольщик замечал недостатки, он мог не подписывать акт приема-передачи квартиры и требовать от застройщика устранить их. Было не важно, что это за недостатки: плесень на стенах или небольшие неровности пола. Если они есть — все, акт можно не подписывать. Прав дольщик или не прав, доказывал застройщик.

Как теперь. Недостатки разделили на существенные и несущественные. И от этого зависит, как с ними работают дальше и можно ли не подписывать акт.

Главный вопрос, что считать существенным недостатком. Это должен решить эксперт, которого стороны совместно привлекут для экспертизы. Взять любого эксперта со стороны не получится. Это должен быть человек, который отвечает нескольким требованиям:1.

Он есть в Национальном реестре специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования или в Национальном реестре специалистов в области строительства.2. Он работает по трудовому договору у ИП или компании — членов соответствующей саморегулируемой организации.Работу специалиста оплатит дольщик.

В случае если специалист подтвердил недостатки, эту сумму застройщик должен будет компенсировать.По сути, теперь, если дольщик и застройщик не могут сойтись в том, существенный недостаток или нет, они обязаны привлечь эксперта.

Но постановление никак не раскрывает, какие недостатки считаются существенными, поэтому получается, что при любых разногласиях надо нанимать эксперта.

КРИТИЧНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ

Если недостаток признали несущественным, его будут исправлять после подписания акта

Как раньше. Если у дольщика были замечания к квартире, он указывал их в акте осмотра. И дальше застройщик должен был их устранить в кратчайшие сроки, но не дольше 45 дней. И только после этого подписывался акт приема-передачи квартиры.

У застройщиков был стимул как можно быстрее передать квартиру дольщику: если вовремя этого не сделать, в какой-то момент начинала течь просрочка и застройщику могли начислить за это неустойку.

Чтобы этого избежать, застройщики старались быстрее исправлять недостатки или компенсировали дольщику такие недостатки деньгами.

Как теперь.

Если дольщик нашел в квартире несущественные недостатки, он все равно подписывает акт приема-передачи и просто указывает недостатки в акте. Застройщик должен их безвозмездно устранить за 60 календарных дней.

У дольщика есть право не подписывать акт приема-передачи, только если есть существенные недостатки. Такие недостатки застройщик должен устранить тоже за 60 календарных дней.

КРИТИЧНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ

Привлекать экспертов может только застройщик

Как было. Дольщик мог привлечь на приемку квартиры любого эксперта по своему выбору, и выводы этого эксперта застройщик так или иначе вынужден был учитывать. Иногда дольщики даже скидывались на приемщика, чтобы он нашел максимум недостатков во всех квартирах.

Как теперь. Эксперта может привлечь только сам застройщик, но по согласованию с дольщиком и в определенные сроки. Как быть, если застройщик уклоняется от найма эксперта или дольщик не согласен с предложенной кандидатурой, в постановлении не сказано.

Допустим, стороны не сошлись во мнениях о недостатках квартиры и застройщик позвал эксперта. Согласно документу дата осмотра квартиры со специалистом должна быть назначена в течение пяти дней с момента возникновения разногласий. При этом эксперт может прийти не ранее чем через три рабочих дня с момента, как обговорили дату.

https://www.youtube.com/watch?v=ZLCpfQ-tsT8\u0026pp=YAHIAQE%3D

Как найти подходящего специалиста за такой короткий срок, чтобы уже через пять дней определить дату осмотра, заключить договор и оплатить услуги, — в постановлении написать забыли. Как и о последствиях, если стороны в эти сроки не уложатся.

Дольщик не может поручить эксперту действовать от его имени, чтобы сам дольщик не приходил на повторный осмотр, а обязан участвовать в осмотре вместе со всеми. А затем в течение трех дней после осмотра он должен составить акт осмотра в произвольной форме и отправить его застройщику.

• Что должно быть в акте:
• КРИТИЧНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ
• Дольщики не могут сразу идти в суд и должны ждать действий застройщика

1. Дата осмотра.2. Фамилия, имя и отчество специалиста, а также сведения о его квалификации.3.

Информация о том, есть или нет нарушения по качеству объекта долевого строительства.4. Зачем это нужно, совершенно неясно, но лучше этот пункт не игнорировать.

Как было.

Если дольщик при осмотре находил недостатки и хотел самостоятельно устранить их, он мог получить деньги на это от застройщика: дольщик подавал иск в суд и чаще всего выигрывал. Таким образом, у дольщиков была возможность не ждать, когда застройщик придет и исправит недостатки, а сделать все самим и получить компенсацию.

Как теперь. Дольщик должен дождаться, пока застройщик придет и все исправит. И только потом у него есть право пойти в суд. Фактически дольщика лишили права на судебную защиту, если он не дал застройщику возможности самому исправить недостатки.

Здесь открывается широкое поле для злоупотреблений со стороны застройщика, который может составить акт о том, что он пришел исправлять недостатки, а дольщик его не пустил.Настоятельно советую, если вы нашли недостатки и ждете, что застройщик все исправит, фиксировать в письменном виде дату и время будущего визита застройщика.

Сложно сказать, как будет выглядеть процесс доказывания своей добросовестности в суде. Но подозреваю, придется доказывать, что застройщик злоупотреблял своим правом и уклонялся от исправления недостатков. Впрочем, и застройщику надо будет доказывать обратное. Бремя доказательства, что стороны действовали добросовестно, лежит на обеих сторонах.

1. КРИТИЧНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ
2. Застройщик не обязан сразу компенсировать расходы за недостатки
3. Как было. При выявленных недостатках дольщик по своему выбору мог потребовать:

1. безвозмездно устранить недостатки;2. уменьшить стоимость квартиры соразмерно проблемам;3.

компенсировать расходы, чтобы он сам мог устранить эти недостатки.

Как теперь. Изначально дольщик может потребовать только одно: безвозмездно устранить недостатки — как существенные, так и несущественные.

И только если застройщик не уложится в отведенные 60 дней или откажется устранять проблемы, у дольщика появляются варианты дальнейших действий — все те, что раньше были сразу.

Срок для застройщика, чтобы он удовлетворил денежное требование дольщика, — 10 рабочих дней с момента, как он получил требование.При этом, если недостаток серьезный и жилье непригодно для проживания, дольщик может требовать только безвозмездно все исправить или сразу расторгнуть договор и забрать деньги.

Компенсаций расходов на первом этапе споров с застройщиком больше нет.

• То есть вариантов только три:
• КРИТИЧНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ
• Дольщиков вывели из-под действия закона о защите прав потребителей

1. Дольщик принимает квартиру с несущественными недостатками, и застройщик их устраняет.2.

Недостатки существенные, дольщик не принимает квартиру, и застройщик их устраняет.3. Дольщик отказывается от договора.Поскольку цены на квартиры выросли, вряд ли кто-то будет рад получить назад изначальную сумму договора — даже с учетом процентов за пользование чужими деньгами за весь период строительства. Проценты считают по ключевой ставке.

Купить на эти деньги равнозначное жилье все равно не получится. А значит, придется ждать, пока застройщик все исправит.

Как было. Суды часто применяли к отношениям застройщиков и дольщиков закон о защите прав потребителей, то есть те же правила, как если бы покупали не квартиру, а бытовую технику или мебель.

По этому закону, если застройщик уклонялся от исполнения своих обязанностей, дольщики могли взыскать с него огромные компенсации.

Так, за просрочку сдачи квартиры дольщик мог потребовать в суде неустойку, процент за пользование чужими средствами, 50% от неустойки в качестве штрафа за отказ выполнить требования в добровольном порядке, а еще моральный ущерб. За просрочку на три месяца дольщик по закону о защите прав потребителей мог легко взыскать с застройщика 100 000 Р.

Как теперь. К отношениям дольщика и застройщика применяется исключительно закон о долевом участии в строительстве. А значит, взыскать деньги по закону о защите прав потребителей теперь невозможно.

Осталась только неустойка, которая предусмотрена законом о долевом участии в строительстве, — 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки.

https://www.youtube.com/watch?v=rPXliMlW6kQ\u0026pp=ygU50J_QtdGA0LXQvtGE0L7RgNC80LvQtdC90LjQtSDQtNC-0LPQvtCy0L7RgNCwINC00LTRgyAyMDIz

Как при этом суды будут считать неустойки, если застройщик уклоняется от устранения недостатков, — неясно. В законе о долевом строительстве для этого нет отдельных правил. Ранее судебная практика опиралась именно на закон о защите прав потребителей.

КРИТИЧНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ

Каждой квартире могут установить индивидуальные сроки передачи

Как было. У всех дольщиков в ДДУ был один и тот же срок передачи квартир. Если застройщик хотел его перенести, он должен был внести изменения в проектную декларацию.

Как теперь. У каждой квартиры может быть свой срок передачи. Вносить изменения в проектную декларацию застройщику больше не нужно.

Это правило действует, только если дом уже введен в эксплуатацию, а еще застройщик не имеет права переносить сроки передачи квартиры в одностороннем порядке. Дольщик может согласиться на это или нет.

Источник: Т-Ж

Вторичка на первичке или Что такое переуступка квартиры в новостройке

Глоссарий

/ 9 января 08:30

Купить квартиру в новостройке можно у застройщика, а можно у того, кто приобрел ее раньше вас. Это называется переуступка. У нее немало плюсов, но много и рисков.

Переуступка выглядит привлекательно, но нужно быть внимательным — как и при любой сделке с недвижимостью (Источник: Unsplash.com)

Купить квартиру в строящемся доме всегда дешевле, чем в сданном. Застройщику нужны деньги. Он поддерживает тех, кто ему доверяет и вкладывается в недостроенное жилье.

Раз квартира существует только на бумаге, то и продать ее нельзя. Поэтому, пока дом не сдан, на руках у покупателей договор долевого участия (ДДУ), а не купли-продажи.

Квартиры пока нет. Но есть право на нее, зафиксированное в ДДУ.

Продать это право нельзя. Но можно уступить. Или, на языке юристов, переуступить.

Если хотите сбыть с рук недостроенную квартиру, вы заключаете договор переуступки. Если покупаете такую квартиру не у застройщика, а у другого владельца — то же самое.

Переуступка — это только о недостроенных квартирах. Как только дом сдан и вы получили ключи, переуступка превращается в куплю-продажу — как карета в тыкву.

Конечно, проще купить напрямую у застройщика. Но бывает, что подходящих предложений нет — все раскупили на стадии котлована. Чем ближе сдача дома, тем выше цены, и на этой разнице многие зарабатывают.

Или вы как раз купили у застройщика, но передумали. Причины могут быть любыми: родился ребенок, перестало хватать на ипотеку, уехали в другой город. Квартиру — точнее, право на нее — нужно продать.

В таких случаях единственный вариант купить понравившееся жилье или избавиться от ненужного — переуступка квартиры в новостройке.

Процедура схожа с куплей-продажей. Составляют договор, деньги кладут в банковскую ячейку, потом договор регистрируется в Росреестре (можно через МФЦ), после чего продавец получает деньги.

Заключить договор переуступки можно самому или через посредника. С посредником дороже, но проще — он соберет за вас документы и проверит второго участника.

Можно разобраться и самостоятельно, но будьте внимательны: здесь много подводных камней.

Если договор о переуступке не зарегистрирован в Росреестре, продавец может продать одно и то же жилье несколько раз (Источник: Unsplash.com)

Переуступка регулируется ст. 382–390 ГК РФ и ст. 11 ФЗ-214. Там много непонятных слов: цеденты, цессии… Давайте разбираться.

Цессия — это, собственно, переуступка. Так она называется по-латыни: cessio — «уступка, передача».

Этот же корень есть в слове «рецессия» (recessio — «отступление»). В новостях часто говорят о рецессии в экономике — некритичном, но заметном спаде. Это поможет запомнить термин: нам нужна цессия без рецессий (уступка без потерь).

Соответственно, договор цессии простыми словами — это договор переуступки.

Цедент — тот, кто передает права (продавец).

Еще одно латинское слово, которое легко запомнить по слову «прецедент». Для юристов прецедент — случай, ставший примером для решения аналогичных ситуаций. В разговорной речи так называют нежелательные случаи.

• Сделка с недвижимостью — дело ответственное, и продавец должен быть надежным: нужен такой цедент, чтобы обошлось без прецедентов.
• Цессионарий — тот, кто получает права (покупатель).
• Запомнить можно так: в сделке участвуют цедент и цессионарий, права получает тот, у кого название длиннее.

С терминами разобрались. Перейдем к главному — какие документы нужно собрать и на что обратить внимание.

Риски переуступки

Покупая права на строящуюся квартиру, вы одновременно получаете и сопутствующие риски. А вдруг не достроят? Или достроят, но плохо? 

Ненадежный застройщик — главное опасение всех, кто покупает новостройки. Что можно сделать:

• проверить компанию в реестрах застройщиков и проблемных объектов;
• почитать отзывы в интернете, на форумах и в соцсетях (часть из них будут заказными, но реальные проблемы застройщика не скрыть);
• пообщаться с теми, кто живет в сданных домах (через форумы или лично).

Обременения — риск любых сделок с недвижимостью. Прежде чем подписывать договор, внимательно проверьте все документы.

Ипотечные квартиры продаются только при согласии застройщика и банка. Получить согласие банка даже важнее, чем застройщика. Исключение: если продавец планирует закрыть ипотеку до заключения договора.

Продавец первым связывается с банком и объясняет, что хочет переоформить обязательства в связи с переуступкой. Покупатель тем временем собирает документы. Если банк одобрит ему ипотеку, проблем возникнуть не должно.

Важно: не передавать продавцу деньги, особенно до регистрации договора. Никаких авансов и предоплат! Все платежи — только через эскроу-счет.

Иначе продавец может закрыть «предоплатой» ипотеку и исчезнуть с радаров. Покупатель останется и без денег, и без квартиры — договора нет, права на жилье у продавца, а факт получения денег еще надо доказать.

https://www.youtube.com/watch?v=rPXliMlW6kQ\u0026pp=YAHIAQE%3D

С рассрочкой проще. Главное, убедиться, что продавец не оставил долгов и штрафов. Если все в порядке, обязательства по выплатам переходят к покупателю в том же размере и по тому же графику.

Переуступить квартиру с долгами тоже можно. Здесь два варианта.

Первый: продавец и застройщик составляют обязательство, по которому продавец оставляет долги за собой. Покупатель отвечает только за регулярные выплаты. Обязательство должно быть нотариально заверено.

Второй: покупатель добровольно берет долги на себя. Если сумма невелика, а квартира очень нравится, это приемлемый вариант.

Если понадобится рефинансировать кредит, обратитесь в Совкомбанк. Банк рассчитается за вас и предложит более комфортные условия.

Рефинансируйте кредит в Совкомбанке со ставкой от 6,9%. Предоставьте паспорт и неудобные кредитные договоры, которые нужно закрыть. Совкомбанк рассчитается по старым кредитам и предоставит один новый с выгодными условиями и комфортным платежом. Оставьте заявку онлайн и платите меньше!

Согласие супруга нужно во всех сделках с недвижимостью. Будьте внимательны: если квартиру покупали в браке, а продают после развода, согласие все равно требуется. Иначе второй супруг в любой момент сможет заявить свои права, опираясь на ст. 35 СК РФ об общем имуществе.

Убедитесь, что согласие заверили нотариально. Иначе оно недействительно. Даже если указаны паспортные данные, стоят какие-то печати, а продавец уверяет, что супруг точно не против.

Если квартиру купили до брака, согласие не нужно. В этом случае она не считается совместно нажитой.

Материнский капитал — хорошее подспорье при покупке жилья. Но переуступка квартиры, купленной на маткапитал, — та еще головная боль.

Маткапитал выдается строго на цели, указанные в ФЗ-256, в том числе на покупку квартиры. Пока квартиры нет, обязательства считаются невыполненными.

Продав недостроенное жилье, в которое вложен маткапитал, вы окажетесь в ситуации, когда государственные деньги потрачены, а на что — непонятно. Когда Пенсионный фонд об этом узнает, сможет подать на вас в суд за мошенничество по ст. 159.2. УК РФ.

Теоретически можно вернуть маткапитал в Пенсионный фонд, переуступить права на квартиру, после чего снова получить деньги через суд. Но у этой схемы слабая законодательная основа: в ФЗ-256 подобные случаи не описаны.

Переуступка с маткапиталом — затея долгая и сложная. Не прибегайте к ней без крайней необходимости.

Безопасная переуступка — это реально. Главное — внимательно читать документы.

Что нужно от продавца:

• Договор долевого участия (ДДУ), где указаны все данные продавца и особенности сделки: обременения, обязательства и пр. На договорах, заключенных до 29 июня 2022 года, должен быть штамп о регистрации в Росреестре. 
• Выписка из ЕГРН подтверждает, что ДДУ зарегистрирован в Росреестре после 29 июня 2022 года. До этого времени регистрацию подтверждал штамп, потом процедура стала электронной. Выписка бессрочная, но на сделку лучше взять свежую.
• Акт сверки, он же справка об отсутствии долгов перед застройщиком.
• Паспорт. Здесь важны не только личные данные, но и штампы о браке и разводе. Это защитит от разбирательств с обманутым супругом.
• Согласие супруга — обязательно нотариально заверенное. Срок действия документа не ограничен, но чем свежее, тем лучше.
• Согласие застройщика нужно не всегда, только если прописано в ДДУ. Проверьте этот пункт.
• Согласие банка требуется при переоформлении ипотеки.

Что нужно от покупателя:

• Паспорт — главный документ, удостоверяющий личность.
• Согласие супруга как на продажу, так и на покупку жилья, особенно ипотечного.
• Документы по ипотеке.

Для некоторых сделок базового пакета документов недостаточно. Например, если один из участников представляет интересы несовершеннолетнего или недееспособного человека, понадобятся доверенность или согласие опеки.

Когда пакет собран, можно составлять договор о переуступке. Форму запросите у застройщика.

Важно:

• Это должен быть именно договор переуступки, а не предварительной купли-продажи или какой-то еще. Иначе доказать свои права будет сложнее.
• Должны быть четко прописаны участники сделки с паспортными данными и предмет сделки.
• Передаваемые права и обязанности указываются подробно и без разночтений.
• Не забудьте указать позицию застройщика. Если отдельно получать его согласие не нужно, все равно отразите в договоре, что запрета на сделку нет.

Договор о переуступке безопаснее всего составлять у нотариуса. Новый договор ДДУ — тоже, но этот вопрос обычно решает застройщик.

Переуступка — отличный шанс купить хорошую квартиру недорого. Главное — внимательно проверить все документы (Источник: Unsplash.com)

Готовые, проверенные и подписанные договоры отправьте на регистрацию в Росреестр. Это можно сделать через МФЦ. В Росреестре проверят, не пытались ли эту квартиру продать раньше.

Когда договор зарегистрирован, можно оплачивать сделку.

После совершения сделки у покупателя должны остаться два договора: о переуступке и новый ДДУ на его имя. У продавца — только о переуступке. К договорам прилагаются долговые обязательства и другие документы.

Пока вы собираете документы, может оказаться, что нужно взять дополнительные справки и оплатить услуги. Большинство из них делают сделку безопаснее и комфортнее, но не все.

С чем вы точно столкнетесь:

• Застройщик потребует заплатить за переоформление ДДУ. Это может быть фиксированная сумма или процент от суммы сделки. Уточните расценки до заключения договора.
• Нужно оплатить госпошлину — 350 рублей.
• Искать покупателя можно самому или через риелтора. Главное преимущество второго варианта — вам не будут звонить люди, которые не знают, что такое переуступка, и хотят посмотреть квартиру. Этот удар примет на себя риелтор, а к вам придут только заинтересованные покупатели.

Из приятного: при переуступке покупатель имеет право на налоговый вычет за покупку недвижимости. При покупке в ипотеку — тоже.

Переуступка ненамного сложнее купли-продажи. Иногда это единственный способ приобрести подходящую квартиру. Внимательно читайте договор, не рассчитывайтесь напрямую, проверяйте обременения, и сделка пройдет без проблем.

Для тех, кто ценит свое времяПодпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.Подписывайтесь на наш канал в Telegram