Отчуждение права собственности может происходить как в результате сделки, так и принудительно. Разбираемся вместе с юристом, что представляет собой эта процедура

Schluesseldienst/Pixabay

Кто и в каких ситуациях рискует потерять право собственности на недвижимость против своей воли? Подлежит ли отчуждению право собственности, если владелец недвижимости несовершеннолетний? Какие обстоятельства накладывают запрет на отчуждение права собственности? Отвечаем на эти и другие вопросы вместе с экспертом.

Эксперт в этом материале: Игорь Лут, юрист, «ТСН Недвижимость»

Что такое отчуждение имущества

Gerd Altmann/Pixabay

Отчуждение имущества — законное прекращение прав собственности, после которого бывший владелец больше не может претендовать на вещи либо недвижимость. По умолчанию предполагается, что права переходят к другому человеку по воле бывшего собственника — в результате сделки.

Чаще всего это договоры мены, купли-продажи или дарения — все они заключаются в письменном виде. Договоры регулируются, соответственно, 550-й, 567-й и 574-й статьями Гражданского кодекса РФ [1] [2] [3]. Сделки подлежат обязательной регистрации в соответствии с п. 6 ст.

1 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ [4].

Что не является отчуждением имущества

К отчуждению имущества не относятся:

• предоставление его во временное пользование;
• прекращение права собственности по решению суда;
• отказ от прав (например, наследования);
• утрата имущества, в том числе недвижимости, по объективным причинам (например, вследствие пожара или разрушения здания).

Отчуждение имущества физическим лицом

Физические лица имеют право отчуждать имущество по собственной воле — но с рядом ограничений. Например, гражданин может передать недвижимость юридическому лицу в уставный капитал компаний — но не через дарение. Договор дарения коммерческому объединению со стороны физлица невозможен в силу п. 1 ст. 575 ГК РФ [6].

Есть и другие нюансы. Общее имущество, нажитое в браке, отчуждать можно только по нотариально заверенному соглашению супругов.

Если владелец хочет продать свою долю в квартире, которая находится в совместном имуществе с другими членами семьи, он обязан предложить им выкупить свою долю, прежде чем искать других покупателей.

И только если в течение месяца никто из родственников — совладельцев жилья не согласится на сделку, можно подключать третьих лиц.

Договоры для коммерческих организаций регулируются Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 N 159-ФЗ [7].

Отчуждение имущества несовершеннолетнего

RODNAE Productions/Pexels

Любая сделка с имуществом, принадлежащим лицу младше 18 лет, должна быть согласована с органами опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ [8]).

Это делается для защиты прав несовершеннолетних и касается как недвижимости, так и любых других объектов, будь то полученные по наследству машина, деньги или ценные бумаги.

Органы опеки дадут предварительное согласие на отчуждение прав собственности на недвижимость, только если на имя ребенка приобретается равноценная либо большая жилплощадь. Несовершеннолетний, достигший 14 лет, может обращаться в органы опеки самостоятельно, но с согласия родителей [9].

Для регистрации отчуждения имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, в органы опеки и попечительства необходимо предоставить:

• заявление законного представителя ребенка, если последнему еще нет 14 лет;
• если владельцу недвижимости от 14 до 18 лет, понадобятся два заявления: от него самого и от законного представителя (родителя или опекуна).

В документах должны быть указаны подробности планируемой сделки, доля несовершеннолетнего, обязательства сторон и причины отчуждения имущества (приобретение новой квартиры, переезд и прочее).

Если в результате сделки жилищные условия не улучшаются, высока вероятность получить отказ.

«В некоторых случаях, если доля недвижимого имущества, которое покупают взамен продаваемого, мала, органы опеки могут ограничиться внесением определенной суммы на блокированный счет до достижения ребенком совершеннолетия», — добавляет юрист Игорь Лут.

Принудительное отчуждение имущества

Ekaterina Bolovtsova/Pexels

Закон защищает право частной собственности и не позволяет отчуждать имущество без соответствующего решения суда (ст. 35 Конституции РФ [10]). Совершить отчуждение на принудительной основе можно только при условии равноценного возмещения.

«Примером принудительного отчуждения может стать ситуация, когда при оформлении физическим лицом статуса «банкрот» осуществляется продажа его недвижимости (в случае, если она не является единственным объектом для проживания), — говорит Игорь Лут.

 — Тогда она переходит в конкурсную массу — весь объем имущества, который будет реализован, чтобы расплатиться с кредиторами: квартира, машины, украшения и т. д. Недвижимость продается с торгов, а права собственности переходят покупателю. Если дом или квартира находятся в залоге, то денежные средства от их продажи в первую очередь направляют банку-кредитору».

Если же продать недвижимость с торгов не получилось, она переходит в собственность банка-залогодержателя в счет оплаты долга, добавляет юрист.

«Еще один пример принудительного отчуждения имущества: согласно законодательству РФ, иностранным гражданам запрещено приобретать земельные участки на территории страны, которые находятся в непосредственной близости к пограничным территориям, — приводит еще один пример юрист. — Если такой участок был в собственности до того, как закон был принят, или каким-то образом стал собственностью уже после его вступления в силу (например, через наследство), он будет продан принудительно».

Как проходит сделка по отчуждению недвижимого имущества

При заключении сделки нотариус должен:

• проверить личность и дееспособность физического лица;
• разъяснить участникам смысл сделки, их права и обязанности;
• убедиться, что договор не противоречит закону.

Необходимые документы для регистрации сделки:

• паспорта участников договора;
• правоустанавливающие документы, то есть подтверждающие право собственности (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве);
• праворегистрирующие документы (договор, свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРН);
• справка из Департамента городского имущества;
• единый жилищный документ;
• согласие супруга, если собственник состоит в браке;
• отказы остальных участников долевой собственности от преимущественного права покупки, когда отчуждается право собственности на долю в квартире.

Причины запрета на отчуждение имущества

Andrea Piacquadio/Pexels

В некоторых случаях может быть наложен запрет на совершение сделок с имуществом, в том числе с недвижимостью. Это происходит по разным причинам, в том числе из-за:

• задолженности по коммунальным платежам;
• просрочки по кредитам в банках;
• незаконченных судебных процессов по разделу имущества в результате расторжения брака;
• штрафов от ГИБДД;
• долгов по возмещению ущерба, который нанес собственник недвижимости.

Регистрация ограничения — обременение — делает невозможным процесс заключения сделок. Для разъяснения ситуации собственнику стоит обратиться к судебным приставам. Их данные указаны в уведомлении об установлении запрета.

Проверка квартиры на наличие обременений — стандартная практика перед сделкой, это можно сделать на сайте Росреестра. Когда причины обременения устранены, уполномоченный орган, наложивший арест, должен направить соответствующую копию акта в ЕГРН.

После этого квартирой вновь можно распоряжаться — продавать, менять и т. д.

Кого с 1 марта в России могут лишить его недвижимости

С 1 марта текущего года вступают в силу поправки в Гражданский кодекс (ГК). Принятые изменения по большей части отражают устоявшуюся судебную практику и отраслевые правила, но при этом они устанавливают два дополнительных основания для лишения собственников их недвижимого имущества, включая отдельные помещения и машино-места.

Первое основание — использование площадей не по назначению, если это приводит к систематическому нарушению прав и интересов соседей.

https://www.youtube.com/watch?v=iKayAElJFe4\u0026pp=ygVD0J7RgtGH0YPQttC00LXQvdC40LUg0L3QtdC00LLQuNC20LjQvNC-0LPQviDQuNC80YPRidC10YHRgtCy0LAgMjAyMw%3D%3D

Речь идёт о случаях, когда, например, в квартирах на первых этажах открываются магазины, кафе, салоны красоты. Бывает, жильё используется как мини-отели, храмы, складские помещения, фермы для птиц и животных. Это делает жизнь соседей невыносимой, нарушаются санитарно-гигиенические и противопожарные требования, установленные жилищным законодательством.

— Сейчас для пресечения соседских злоупотреблений, как правило, требуется пройти длинный путь из обращений в разные инстанции, доказывая нарушения отраслевых норм.

Но с 1 марта всё будет проще: уполномоченный орган, который зафиксирует нарушение, сразу будет выносить собственнику предупреждение со сроком, в который всё надо исправить, и, если это не выполнено, этот же орган через суд инициирует продажу объекта с торгов, — разъяснил принцип действия нового правового механизма адвокат Межрегиональной коллегии Москвы Дмитрий Шагин.

Кроме того, специалисты ожидают, что, как только новая поправка станет актуальной, муниципальные власти могут инициировать значительное количество проверок жилой недвижимости граждан, особенно если поступают обращения.

Второе основание — это бесхозяйственное содержание, которое приводит к разрушению помещения или машино-места.

— Законодатель прямо закрепил в отдельной статье последствия за бесхозяйственное содержание жилья, и это значительно упростит работу надзорных органов и судов, — считает адвокат Московской областной коллегии адвокатов Богдан Леськив.

— Раньше при разбирательствах о ненадлежащем содержании имущества фигурировали только ссылки на санитарные нормы, теперь будет статья ГК. На мой взгляд, это указание на некое ужесточение практики по отношению к нерадивым собственникам.

Скорее всего, суды теперь будут принимать больше решений в пользу страдающих соседей.

Также эксперт обратил внимание на то, что в законе есть специальная оговорка: он распространяется на машино-места и прочие объекты. По мнению Леськива, это может означать новый этап борьбы государства с фактически используемыми, но неоформленными объектами.

Согласно российскому законодательству, недвижимость у граждан могут забрать в судебном порядке и без какой бы то ни было компенсации при следующих обстоятельствах: за наличие кредитных долгов, за незаконную перепланировку, в случае длительной неоплаты коммунальных услуг или в случае назначения судом дополнительной меры за уголовные преступления (конфискация).

Однако в связи со сложившейся политической обстановкой в России звучат призывы применять санкции в виде изъятия недвижимости у тех граждан, кто действует не в интересах РФ.

Так, спикер Госдумы Вячеслав Володин считает, что те, кто призывает к экстремизму, реабилитации нацизма или дискредитации Российских вооружённых сил, должны быть привлечены к уголовной ответственности, в рамках которой их имущество должно быть конфисковано. По мнению Володина, эти меры позволят возместить нанесённый ими ущерб.

Ранее с подобным предложением выступал российский сенатор Сергей Цеков. По его мнению, необходимы подобные меры в отношении сбежавших россиян.

Вот что по данному поводу пояснил заведующий Западной коллегией адвокатов города Москвы Александр Инютин.

— Если рассматривать риторику политиков с точки зрения уголовного права, то в рамках тех составов, которые они озвучивают (статья 280 УК (публичные призывы к осуществлению экстремистской деятельности), статья 354.1 (реабилитация нацизма) и статья 280.3 (дискредитация ВС РФ). — Прим.

Лайфа), никакого специального закона о конфискации не требуется. Такой вид дополнительного наказания может быть назначен судом при рассмотрении конкретных дел.

Другое дело, если речь вдруг пойдёт о применении конфискации без уголовного преследования, — вот тогда потребуется отдельный закон и, возможно, поправки в конституцию.

Что такое отчуждение имущества, виды отчуждений и порядок проведения в 2023 году

Отчуждение недвижимого имущества – возмездная или безвозмездная передача объекта новому законному владельцу. Отчуждение может проводиться по усмотрению собственника или в понудительном порядке. Есть определенный законом перечень обстоятельств, при которых уполномоченные органы вправе принудить владельца к отчуждению его объектов.

При отчуждении имущества права на него переходят от предыдущего владельца к новому. Участником, передающим права, может быть как физическое лицо, так и организация или локальный муниципалитет. Участником, получающим права, обычно выступает физическое лицо, организация, муниципалитет или государство.

Необходимо отличать отчуждение недвижимости от его предоставления в непостоянное пользование, потери или гибели, от отказа владельца от права или его прекращение по судебному постановлению, а также от предоставления возможностей по отчуждению объекта в будущем.

Отчуждаться могут предметы, вещи, финансовые средства и права на их владение. Отчуждению не подлежат работы, Услуги и объекты интеллектуальной собственности.

• Отчуждение может быть понудительным и добровольным.
• Не всегда собственник отчуждает имущество по собственному желанию и усмотрению.
• К примеру, отчуждение собственности в связи с изъятием земельного участка может проводиться из-за ненадлежащего использования надела. К другим основаниям для понудительного изъятия территории относятся следующие:

• необходимость размещения объектов инфраструктуры в пределах конкретной территории;
• необходимость в использовании территории для обеспечения мер сохранности и безопасности;
• неиспользование сельскохозяйственных земель в течение 3-летнего периода;
• использование аграрных земель таким образом, что наносится ущерб их состоянию.

Отчуждение в связи с изъятием квартиры проводится, если на имущество было наложено взыскание (к примеру, заемщик не имеет возможности погашать долг по ипотечной квартире). Есть и другие виды оснований для отчуждения жилья:

• земельный надел, на котором располагается жилье, изымается в пользу федерального, регионального или муниципального органа;
• Недвижимость – объект незавершенного строительства, причем соглашение об аренде земельного надела подошло к концу;
• собственником земельного надела выступает одно лицо, а постройки – другое, причем постройка обладает культурным значением, из-за чего сносить ее нельзя (собственник надела может выкупить данный объект через суд, в понудительном порядке);
• лицо эксплуатирует жилье ненадлежащим образом, держит его в бесхозном состоянии, не выполняет предписания муниципальных органов, что грозит полным разрушением объекта.

Если уполномоченные органы предписали отчуждение собственности, то объект изымается в установленные законодательством сроки.

https://www.youtube.com/watch?v=iKayAElJFe4\u0026pp=YAHIAQE%3D

В этом случае отчуждение – сделка, которая в неотъемлемом порядке регистрируется в государственных органах. Физические лица могут отчуждать собственность разными способами – на основе соглашения купли-продажи или мены, дарения, а также внесения объектов в уставной капитал организации.

Иногда отчуждение имуществ выражается в виде благотворительности: по сравнению с дарением, передача собственности направлена на достижение общественно-значимых целей.

Внимание! Организации не могут передавать друг другу имущество на основе договора дарения.

Отдельные положения касаются имущества собственников до 18 лет.

Необходимо принимать в учет следующее.

• Сделки с имуществом детей до 14 лет совершают их законные представители – отец или мать, усыновители, опекуны (кроме мелких бытовых сделок).
• Сделки с имуществом подростков 14-18 лет совершают с письменного разрешения их законных представителей.

Иногда требуется официальное разрешение от представителей органов опеки.

Понудительное отчуждение собственности проводится по установленной законом процедуре:

• федеральный, региональный или муниципальный орган выносит соответствующее постановление;
• собственник получает уведомление о том, что уполномоченные лица планируют изъять его недвижимость;
• вместе с уведомлением собственник получает Договор;
• далее владелец составляет письменное согласие на проведение сделки.

Договор может содержать условия о финансовой компенсации и предоставлении нового жилья. Размер компенсации зависит от многих факторов – от стоимости отчуждаемого имущества, трат на переезд и временное проживание. Те же условия могут прописываться и в договоре с несовершеннолетним.

Собственник вправе обратиться в суд с просьбой предоставить временное право пользования участком, жильем или другим видом недвижимости. Практика показывает, что суды идут навстречу заявителям по таким вопросам. Но в то же время максимально допустимый срок временного пользования – 6 месяцев.

Участники сделки располагают 3-месячным сроком на обсуждение условий договора. После этого уполномоченный орган вправе инициировать судебное разбирательство. Обращаться в суд на протяжении этих 3 месяцев он не вправе.

1. Судебные разбирательства проводятся, если участники сделки не договорились о ее проведении.
2. Истцу потребуется доказать в суде тот факт, что отчуждение недвижимого объекта действительно необходимо.
3. После того как суд вынесет постановление, которое вступит в силу, информация о сменившемся собственнике вносится в соответствующий реестр.

Итак, отчуждение объектов может быть добровольным и понудительным. При добровольном отчуждении владелец самостоятельно распоряжается земельным наделом и строением, при понудительном собственность изымается в установленном законом порядке, причем лицо вправе претендовать на компенсацию и временное пользование имуществом.

Что такое отчуждение недвижимого имущества

Отчуждение доли имущества или всего имущества происходит с добровольного разрешения владельца в результате заключения сделки продавца (владельца) и покупателя недвижимости. Отчуждение доли нотариус оформляет по установленной форме, после чего право владения имуществом переходит к новому владельцу.

Отчуждением имущества не является:

• прекращение права собственности по решению суда
• добровольный отказ от права наследования имуществом
• предоставление имущества во временную аренду
• потеря имущества в результате стихийного бедствия или пожара

Отчуждение доли невозможно, если на жилом имуществе есть обременение:

• ипотечный долг
• кредитные задолженности в банках   
• договор ренты
• арест на имущество
• неуплата коммунальных платежей

Какие бывают нотариальные договоры отчуждения недвижимого имущества?

В категорию подобных сделок попадают купля-продажа, рента с правом пожизненного проживания, обмен и дарение. Рассмотрим подробнее каждую из разновидностей.

Виды договоров

Оформляются такие сделки с целью передачи права владения новому собственнику на комнату, квартиру, частный дом, таунхаус, земельный надел и прочие объекты недвижимости. Договоры имеют несколько ключевых различий:

• Купля-продажа заключается для передачи недвижимости на возмездной основе. Новое право собственности возникает с того момента, когда соглашение между участниками сделки зарегистрировано в госорганах. Документ подписывается обеими сторонами. Формально нотариальное удостоверение не является обязательным, но желательно обратиться к нотариусу для проверки правильности составления документа.
• Рента предусматривает передачу имущества в собственность в обмен на пожизненное содержание плательщиком прежнего владельца. В некоторых ситуациях плательщик ренты оплачивает ритуальные услуги для арендодателя.
• Обмен заключается на сходных основаниях. Участник сделки признается продавцом или покупателем.
• Дарение подтверждает безвозмездный переход квартиры, комнаты или коттеджа в собственность нового владельца. В таком случае недвижимое имущество переходит одному лицу, на него не распространяются правила наследования.

Что нужно для оформления?

Для любого соглашения об отчуждении недвижимости требуется подготовить следующий пакет документов:

• Подтверждающие право собственности документы. Это договор купли-продажи или дарения, свидетельство о вступлении в наследство и прочее.
• Свидетельство, которое подтверждает регистрацию объекта.
• Документы на предмет сделки. Это кадастровый и технический паспорта, выписка из домовой книги и прочее.
• Копия финансового счета и справка ФНС, что отсутствуют долги по выплате налогов.
• Согласие супруга правообладателя на передачу имущества другому собственнику.

Обращение к нотариусу — надежный способ оформления документов с учетом закона. Сотрудник подскажет, какие бумаги потребуются для заключения договоренности, и оформит договор отчуждения на основе требований законодательства.

Обратившись к нотариусу, будьте уверены, что сделка завершится благополучно, а у прежнего владельца и нового собственника не возникнет взаимных претензий.

Позвоните, чтобы задать интересующие вопросы и определить время посещения нотариальной конторы!

Вам может быть интересно:

Прокурор разъясняет — Прокуратура Вологодской области

С 01 марта 2023 года малому и среднему бизнесу предоставлен приоритет на приобретение в собственность государственного и муниципального движимого имущества.

Внесены изменения в Федеральный закон № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которым малому и среднему бизнесу с 01 марта 2023 года предоставлено преимущественное право на приобретение в собственность не только арендуемого недвижимого имущества, но также и движимого имущества, находящегося в их временном владении и пользовании.

Согласно поправкам в закон, на день подачи предпринимателем заявления о предоставлении арендуемого движимого имущества в собственность такое имущество должно находиться у него во временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение 1 года и более в соответствии с договором или договорами аренды.

Срок рассрочки оплаты движимого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение не должен составлять менее трех лет. Состав и виды движимого имущества, не подлежащего отчуждению, установит Правительство Российской Федерации.

(Комментирует заместитель начальника отдела по надзору за исполнением федерального законодательства Вершинина Юлия Васильевна).

Прямая ссылка на материал
Поделиться

Внесены изменения в Федеральный закон № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которым малому и среднему бизнесу с 01 марта 2023 года предоставлено преимущественное право на приобретение в собственность не только арендуемого недвижимого имущества, но также и движимого имущества, находящегося в их временном владении и пользовании.

Согласно поправкам в закон, на день подачи предпринимателем заявления о предоставлении арендуемого движимого имущества в собственность такое имущество должно находиться у него во временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение 1 года и более в соответствии с договором или договорами аренды.

Срок рассрочки оплаты движимого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение не должен составлять менее трех лет. Состав и виды движимого имущества, не подлежащего отчуждению, установит Правительство Российской Федерации.

(Комментирует заместитель начальника отдела по надзору за исполнением федерального законодательства Вершинина Юлия Васильевна).

Что такое отчуждение имущества на практике

Глоссарий

/ 15 мая 11:05

Нельзя просто подарить или продать квартиру, машину, дом — перед этим придется отказаться от прав владения в пользу нового хозяина. Рассказываем, что такое отчуждение имущества и как верно распорядиться правами.

Права владения имуществом может передать как физлицо, так и юрлицо по договору

Вы когда-нибудь приобретали или продавали крупное имущество? Сделки наверняка проходили в сопровождении юристов, риелторов и нотариусов в соответствии с Гражданским кодексом РФ. 

Продавая машину или квартиру, вы автоматически передавали ценные объекты новому собственнику вместе с правами. Это и называется добровольным отчуждением. 

Юридически право собственности прекращается каждый раз, когда одно физическое лицо или компания передает недвижимость, авто, оборудование другому лицу или группе лиц по договору купли-продажи.

Отчуждение также происходит при дарении, долговом взыскании, продаже, пожертвовании и иных сделках не только с квартирами и домами, но и другими видами имущества. 

На практике также существует принудительное отчуждение, когда имущество у собственника забирают по решению суда. Должник лишится квартиры, а фермер, который пренебрегает целевым использованием сельскохозяйственной собственности, — столкнется с отчуждением земельного участка. 

Изъять надел могут федеральные, региональные, муниципальные органы или банк по причинам, указанным в законодательстве, и только на основании судебного решения (ст. 235 ГК РФ). 

Виды имущества 

Существует три основных категории имущества. К недвижимому относятся капитальные гаражи, квартиры, частные дома, земельные участки вместе с постройками, различные сооружения и строения. 

Движимым имуществом принято называть мопеды, мотоциклы, квадроциклы, катера, яхты, авто, прицепы, акции и облигации, драгоценные металлы, доли в капиталах обществ с ограниченной ответственностью (ООО), ценные предметы, оборудование и другие.  

Третья категория — это неимущественные права и права на интеллектуальную собственность. Например, вы можете обладать патентом или произведением искусства: будь то фильм, картина, non-fungible token (NFT), который используется для копирования уникальных предметов. Последнее, к слову, завоевало популярность у владельцев криптовалют.

Популярный тип договора отчуждения — это соглашение о купле-продаже. Документ используют в каждой сделке между физическими и юридическими лицами, когда одна из сторон обязуется предоставить имущество, а другая — заплатить за него установленную стоимость. 

При покупке подержанной или новой машины у частного лица или в автосалоне вы подписываете договор купли-продажи, гарантирующий фиксированные условия и финансовую безопасность каждого участника. 

Вам не придется затягивать с покупкой машины, если вы возьмете автокредит в Совкомбанке. С помощью него можно купить как новое, так и подержанное авто. Выберите подходящую программу и рассчитайте ежемесячный платеж прямо сейчас!

Договор ренты подразумевает передачу права собственности на определенное имущество за периодические платежи. Сумму сделки определяет передающая  сторона, а срок выплат — все участники. Тот, кто получил объект в пользование, должен вносить ренту бессрочно или же в определенный период. 

Соглашение о содержании с иждивением обязывает одного участника сделки предоставить в собственность любое недвижимое имущество другому в обмен на пожизненное содержание.

https://www.youtube.com/watch?v=MdiCFJOCuQI\u0026pp=ygVD0J7RgtGH0YPQttC00LXQvdC40LUg0L3QtdC00LLQuNC20LjQvNC-0LPQviDQuNC80YPRidC10YHRgtCy0LAgMjAyMw%3D%3D

Евгений Степкин получил от дальней родственницы Антонины Мухтаровой недвижимость по договору пожизненного содержания с иждивением. Основное условие — уход за женщиной до конца ее дней. 

В обмен на право собственности на квартиру мужчина будет привозить пенсионерке одежду, продукты, медицинские препараты и обеспечивать достойный уровень жизни. 

Антонина Мухтарова могла бы подарить недвижимость Евгению Степкину. Но в этом случае подтверждением сделки станет договор дарения, поскольку безвозмездная передача и другие операции с имуществом происходят по нормам, установленным Гражданским кодексом РФ.

Кроме этого, существует документ, регулирующий безденежную сделку, в которой стороны обмениваются равноценными вещами. Когда стоимость предметов различается, один из участников доплачивает недостающую часть средств по договору мены.

Участники сделки имеют право обменяться квартирами, коммерческой недвижимостью, автомобилями, цифровой техникой, произведениями искусства и другими ценностями. 

Соглашение нужно подкреплять договором с подписями сторон

Сделки с отчуждением имущества регулируют нормы Гражданского кодекса РФ и Налогового кодекса РФ. Нюансы, которыми обычно руководствуются стороны при передаче права собственности, прописаны в статье 15 ГК РФ. 

Алгоритм сделки

Юридически сложными считаются только сделки с отчуждением недвижимого и совместно нажитого имущества. Любые действия с другими ценностями подкрепляют разными договорами, о которых мы упоминали выше. При этом разрешается составлять документ по общедоступным шаблонам из интернета.

Все, что касается коммерческой и частной недвижимости, происходит под контролем нотариуса. В его обязанности входят проверка личностей сторон, разъяснение юридических тонкостей и проверка договора на соответствие закону. 

Пакет документов для сделки с квартирой/домом/помещением и долевой собственностью:

• паспорта; 
• единый жилищный документ; 
• документы, регистрирующие право;
• справка Департамента горимущества;
• документы, подтверждающие право собственности; 
• согласие супруга/супруги при сделках с совместно нажитом имуществом; 
• отказы других участников долевой собственности от преимущественного права покупки.

Запрет на отчуждение

То, с чем может столкнуться любой участник сделки. Законодательство допускает полный запрет на любые сделки с недвижимостью или ценностями из-за пяти основных причин: 

• штрафа ГИБДД;
• кредитных долгов;
• коммунальных долгов;
• незавершенного процесса раздела имущества;
• невозмещенного ущерба, нанесенного собственником недвижимости. 

Сделка не сорвется, если вы заранее проверите недвижимость на обременения

Юристы выделяют несколько случаев, которые не относятся к сделкам с отчуждением имущества. Выделим четыре основных варианта:

• потеря/утрата имущества;
• добровольный отказ от прав собственности;
• остановка права собственности по решению суда;
• предоставление квартиры, мотоцикла, оборудования во временное пользование.

Нюансы

Частые участники сделок с отчуждением имущества — физические лица, которые обязаны учитывать законодательные ограничения. Например, вы не можете передавать коммерческую недвижимость или квартиру юридическому лицу по договору дарения (п. 1 ст. 575 ГК РФ).

Кроме того, гражданин обязан получить согласие мужа/жены на отчуждение части имущества, нажитого в браке. Супругу, желающему избавиться от доли недвижимости, сначала надо сделать предложение всем членам семьи, проживающим в одной квартире.

При отказе в покупке можно искать потенциального правообладателя среди третьих лиц. Но сделку придется согласовать с супругой/супругом, составить специальный документ и заверить его у нотариуса (№159-ФЗ). 

Если вы планируете передавать право собственности на совместное имущество, проконсультируйтесь с юристом, чтобы не допустить ошибок. 

Нужна срочная юридическая помощь здесь и сейчас? Обращаться за консультатцией к незнакомым онлайн-специалистам — не самое надежное решение. Подключите услугу «Спроси юриста». За скромную абонентскую плату (от 1500 до 3500 ₽/год в зависимости от тарифа) квалифицированный специалист будет на связи 24/7 по самым разным вопросам.

Спросить юриста

Определенные нюансы стоит учитывать и в операциях с участием несовершеннолетних. Любые сделки с имуществом детей следует согласовывать с органами опеки по ст. 37 ГК РФ, описав подробности предстоящей сделки.

Чтобы не столкнуться со сложностями, изучите теоретическую часть и действующие нормативные акты. Знания обезопасят вас от сделок с мошенниками и помогут избежать неприятных ситуаций и потери права собственности.

Для тех, кто ценит свое времяПодпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.Подписывайтесь на наш канал в Telegram

Недвижимость теперь могут изымать по сигналу о нецелевом использовании — МК

С 1 сентября в России вступили в действие поправки к Гражданскому кодексу, регламентирующие право собственности на недвижимость.

В частности, по новым нормам государство может инициировать принудительный выкуп жилых и нежилых помещений в случае их нецелевого использования.

Иными словами, собственник жилой квартиры может лишиться ее за организацию хостела, а хозяева гаражей могут потерять их за устройство там склада или бизнеса. Первым шагом в этой процедуре должна стать жалоба от соседей.

В Гражданском кодексе появились сразу две главы, посвященные особенностям правового режима недвижимых вещей (так называются в кодексе жилые и нежилые постройки, помещения и вообще любые объекты недвижимости).

В частности, с 1 сентября этого года использование недвижимости не по назначению, а также с нарушением прав собственников иных помещений, находящихся в этом же здании, может повлечь за собой принудительную продажу объекта через публичные торги.

Иными словами, лишиться собственности можно за превращение жилого дома или квартиры в хостел или промплощадку (вариант «а еще немножко шью и штампую на станке резиновые изделия», а также и майнинг криптовалют).

Но на эту плохую для крепких хозяев новость есть одна хорошая: сразу недвижимость не отнимут, для начала выдадут предупреждение.

И одна неоднозначная: процедура проверок частных домов, квартир, гаражей и сараев будет запускаться почти исключительно по «сигналу» соседей, которым что-то мешает.

Закон без деталей

Итак, в Гражданском кодексе появились две новые главы: 141 — «Недвижимые вещи» и 287 — «Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места». Первая из них содержит определение помещений и регламентирует варианты их юридического образования. А вот режим «санкций» за нецелевое использование содержится в статье 287.

Основополагающая цитата такова (ст. 287.4, п. 1): «Собственник помещения, машино-места владеет, пользуется и распоряжается принадлежащими ему помещением, машино-местом в соответствии с их назначением.

Собственник помещения, машино-места не вправе использовать их способами, которые нарушают права и охраняемые законом интересы собственников иных помещений, машино-мест, находящихся в тех же здании, сооружении».

В этой же статье (п. 3) еще раз подтверждается, что в жилом помещении (частном доме, квартире) не допускается делать ничего, кроме собственно «проживания граждан», без перевода этого помещения в разряд нежилых.

Санкции наступают (ст. 287.7), если «собственник помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно содержит помещение, допуская его разрушение».

Тогда государственный или муниципальный орган — проще говоря, местная власть — может «предупредить собственника о необходимости устранить нарушения» (если речь о ремонте «развалин» — дадут соразмерный срок на его проведение).

Для тех, кто не внял предупреждению и продолжает нецелевое использование (либо нарушение прав и интересов соседей) или не делает ремонт без уважительных причин, запускается судебная процедура, инициируемая опять же местными властями.

Суд не обязан, но «может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения».

Особо подчеркнуто, что все эти правила применяются и к машино-местам.

Как видим, закон вполне в русле российской юридической традиции, «рамочный»: что такое использование не по назначению и в чем может состоять нарушение прав и интересов соседей, определять будут уже подзаконные акты. Кроме того, оставлена свобода маневра для местных властей (могут бороться с подобными явлениями, но не обязаны) и судов (могут принять решение о продаже с торгов, а могут и не принять).

Кому бояться

А вот что очень нетипично для российской законодательной системы — это ускорение вступления закона в силу: вместо сентября 2023 года мы получили новые статьи в действии уже сейчас. Глава Комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству Павел Крашенинников мотивировал это «текущей непростой экономической ситуацией в стране».

Нововведения ложатся на уже существующую судебную практику: во многих регионах, не исключая Москву, велись и ведутся судебные споры между владельцами объектов недвижимости и местными властями либо администрацией жилых и гаражных комплексов. Их предмет, как правило, — «креативное» использование владельцами недвижимости своих объектов для заработка.

Для жилых квартир, не переведенных в нежилой фонд, это, понятно, хостелы (в зонах индивидуальной застройки — гостевые дома) как способ заработать на туристах и иногородних рабочих.

Для гаражей, эллингов и сараев выбор «роли» куда шире: от такой же самопальной гостинички (это любят жители приморских городов) до шиномонтажей, автосервисов и даже мини-фабрик.

И, конечно, склады всего что угодно.

Часто и до законодательных нововведений судебные тяжбы заканчивались поражением владельцев недвижимости: суд обязывал ликвидировать хостел, «самострой» или неуставную деятельность на территориях ГСК. Теперь, судя по всему, судам будет проще принимать такие решения: для этого ГК предлагает стандартный механизм.

— Главным последствием этого нововведения можно назвать расширение взаимовлияния соседей друг на друга, — комментирует юрист Алексей Голубев. — Прежде всего речь о соседях по ГСК, СНТ и многоквартирным домам: у жителей, а также правлений и советов дома появился реальный рычаг влияния на тех, кто им мешает.

Например, казус с разведением кур на садовом участке: это нецелевое использование, и теперь жалоба властям на такого соседа может грозить не абстрактным предписанием от суда, а лишением собственности.

При этом соседи по частному сектору в сельской местности тоже получили такой рычаг давления: ущемление их прав само по себе причиной изъятия не будет, но они могут обратить внимание властей на использование дома или гаража не по назначению.

По словам юриста, в реальной жизни вопрос, что на участке делать можно, а чего нельзя, все равно будет в большинстве регионов решаться более или менее неформально. Однако делать на своей территории «все что угодно», игнорируя местное сообщество и власти, будет намного сложнее.

Опубликован в газете «Московский комсомолец» №28862 от 6 сентября 2022

Заголовок в газете: Свой гараж в руках соседа