Подписаться

Вы узнаете, как купить квартиру с долгами за коммунальные услуги (ЖКХ), какие долги переходят при покупке квартиры, кто будет оплачивать долг, как правильно продать жилой объект с долгами по жилищно-коммунальному хозяйству и какой пакет документов нужно собрать

При покупке недвижимости, новые владельцы могут получить не только желаемые жилые метры, но и долги от предыдущих собственников.

Покупка квартиры с долгом – это не единственная проблема, с которой могут столкнуться новые хозяева имущества, также квартира может иметь плохую юридическую историю, могут быть не соблюдены все условия сделки купли-продажи (например, права несовершеннолетнего владельца). Распространенным долгом является долг по коммунальным платежам.

Что означает продавец с долгами?

Количество квартир на рынке недвижимости с долгами за коммунальные платежи составляет от 1 до 3 %. Такую статистику предоставили риэлторы, которые отмечают, что не всегда владелец имеет возможность закрыть долг по жилищно-коммунальному хозяйству. Для этого оформляется кредит в банке, заем в микрофинансовой организации, который потом погашается в счет продажи недвижимости.

Если сумма долга большая и требуется оформление большой суммы денег для его погашения, то квартира, автомобиль, земельный участок могут использоваться в качестве залога, поэтому нужно обязательно заказать выписку из ЕГРН и узнать наличие залогов, обременений арестов на квартиру.

Если у собственника есть задолженность в банке, непогашенные кредиты, просроченные платежи, такой человек может быть признана банкротом или судебные приставы могут наложить арест на недвижимое имущество.

Какие долги переходят при покупке квартиры

Переходят ли долги при покупке квартиры, понимает не каждый покупатель. Согласно закону, новый владелец не должен оплачивать долги по коммунальным платежам предыдущих владельцев, во время сделки берется справка из ЖКХ, прикладывается выписка из соответствующих органов. 

Если вы приобрели объект с долгами в управляющей компании, то вы можете завести новый счет, таким образом, старые долги прошлого собственника останутся у него, у вас будет нулевой счет с оплатой за квартиру.

Внимание! Долги остаются у прошлого собственника, только в УК, а долги в энергосбытовой компании и в фонде капитального строительства, переходят на нового владельца!

При покупке квартиры кому остается долг решают участники процесса. Стороны могут договориться о снижении стоимость жилого объекта.

Важно! Мы настоятельно рекомендуем комплексно проверить недвижимость, с помощью нашего сервиса.

Команда опытных юристов сделает вам полное заключение по вашей жилплощади, в том числе проверка собственника квартиры на предмет долгов и банкротства, что поможет вам избежать ареста вашей квартиры после покупки, ведь согласно закону, арест, судебные приставы могут наложить и после сделки купли-продажи.

Покупка квартиры с долгами по ЖКХ

Покупка квартиры с долгами за коммунальные услуги – это проблема, но не препятствие. Процедура оформления займет больше времени, сделка потребует оформления дополнительных бумаг, если стороны готовы на это, то можно приступить к процессу.

Новый владелец жилой площади должен понимать, что представители коммунальных служб будут требовать возвращения долга, поэтому ему нужно решить, готов он к такой процедуре или нет.

Человек, продающий недвижимое имущество с задолженностью по ЖКХ должен поставить потенциального покупателя в известность. Если факт будет скрыт, это приведет к ответственности согласно Уголовному Кодексу РФ. Важно понимать, что прозрачная сделка безопасна как для продавца, так и для покупателя. 

Особенности покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам – это нормальная практика, не запрещающая, но контролируемая законом. Продать недвижимость с задолженностью по жилищно-коммунальному хозяйству можно, если нет запрета, выданного судебной инстанцией.

В статье 153 ЖК РФ, где говорится, что человек обязан оплачивать счета с момента приобретения права собственности.

Как узнать долг по ЖКХ?

Для избежания форс-мажорных ситуаций, продавцу будет полезно знать, как проверить долг по квартире перед покупкой. Закон, а в частности ГК РФ, обязывает продавца ознакомить со всеми условиями процесса. 

Как узнать долги по ЖКХ? Провести анализ сделки можно несколькими способами:

1. Обращение в центр координации ГУ ИС. Это государственные учреждения «Инженерные службы районов», где можно получить нужную информацию о недвижимости и долгах. Особенность: обратиться в центр могут жители столицы, получить данные можно при личном обращении или через интернет, воспользовавшись формой на портале.
2. Обращение в управляющую компанию.
3. Обращение в расчетно-кассовый центр. Специалисты центра сделают запрос, получив актуальную информацию от поставщика услуг.

 Покупатель всегда может обратиться в ЖКХ, в энергосбытовую компанию. Внедряют такую практику и банки, например, Сбербанк России или Банк Москвы, где можно узнать, будут ли коммунальные долги при покупке квартиры.

УК требует от владельца оплаты долгов: что делать?

Долги старых хозяев при покупке квартиры могут перейти к новому владельцу, поэтому специалисты рекомендуют тщательно изучать условия договора еще на первом этапе купли-продажи. Важно убедиться, что возможность передачи недвижимого имущества вместе с долгом отсутствует.

Если при покупке квартиры с долгами по ЖКХ приходят требования вернуть задолженность, то новому владельцу нужно произвести следующие действия:

1. Сделать копию соглашения.
2. Написать обращение, где будет отображена просьба прекращения отправки счетов за период, который предшествовал периоду регистрации.
3. Отправить собранный пакет документов почтой (при личном обращении документы лучше передавать под расписку).

Совет: во время составления соглашения рекомендуется включить пункт о снятии показаний со счетчиков. Такой акт можно потом приложить к обращению. Если после проведенных действий будут продолжать поступать требования, действия государственной структуры будут признаны незаконными. Меры наказания предусмотрены в ст. 163 УК РФ.

Порядок покупки квартиры с долгами

Узнать долги при покупке квартиры можно несколькими можно несколькими способами. Действия покупателя:

1. Запросить у продавца все выписки и бумаги.
2. Сделать запрос в Единый Государственный Реестр Прав, где можно узнать, если ли аресты, другие долги.
3. Обратиться в расчетно-кассовый центр, управляющую компанию или другую структуру, обладающую нужными данными.

 Если продавец хочет, чтобы задолженность закрыл новый собственник, то нужно оговорить скидку на квартиру.

Важно! Информацию о размере скидки от стоимости недвижимости нужно прописать в договоре купли-продажи отдельным пунктом, но не в рамках итоговой цены. Это особенно важно при оспаривании сделки, если квартира переходит назад к предыдущему собственнику.

Список необходимых документов

Процедура сопровождается такими документами:

1. Паспортом.
2. Документом из ФНС, подтверждающим отсутствие долгов.
3. Справкой из жилищно-коммунального хозяйства.
4. Справка из ЕГРН
5. Дополнительным соглашением о погашении долга по ЖКХ (здесь важно отобразить, кто оплачивает долг при покупке квартиры).

Старый владелец должен подтвердить право собственности.

Продавец банкрот: в чем заключаются риски для покупателя

Продавец может быть признан банкротом, как до продажи квадратных метров, так и после. Если до продажи, сделка не состоится, если после, у покупателя возникнут проблемы. 

После продажи жилого объекта продавца признать банкротом могут на протяжении трех лет. Тогда покупателю нужно вернуть жилой объект, а старому хозяину – деньги. 

Разбирательств: может ли банкрот скрыть факт сделки от кредиторов и суда

Нет. Данные передаются в Росреестр и в судебную инстанцию. Эти органы буду знать обо всех операциях с жилой площадью, свершенных за все время с 1998 года. 

Меры безопасности: как не допустить изъятия квартиры

Избежать форс-мажорных ситуаций поможет риэлтор и юрист. Покупателю нужно владеть информацией о продавце, даже если нет подозрений. Эксперты советуют в договоре прописать пункт о гарантиях, особенно если у продавца есть долги. Если есть возможность, узнайте, какие сделки по предлагаемому жилому объекту уже проводились. 

Основания: из-за чего сделку могут признать недействительной

Продажа жилого объекта с долгами может быть выгодной для обеих сторон. Если первый знал о проблемах, но согласился на процесс, он является незаконным.

Кредитор не должен выступать в качестве покупателя, опуская все правила и поочередность сделки.

Если права кредитора ущемлены, после продажи старый хозяин продолжает жить в квартире, сумма продажи, ниже рыночной – сделка не действительная. 

Права покупателя: может ли он доказать свою правоту

Покупатель может доказать свою правоту, а вот кредиторам доказать, что сделка проведена незаконно – сложно. Если продавец признан банкротом, признать сделку незаконной можно только после получения весомых доказательств. Для избежания форс-мажорных ситуаций, нужно знать, как проверить при покупке квартиры долги. 

Подпишись на новые статьи

Что делать, если купили квартиру с коммунальными долгами :: Деньги :: РБК Недвижимость

Иногда после покупки квартиры новый собственник узнает о наличии коммунальной задолженности, которую оставил предыдущий владелец. Должен ли новый хозяин оплачивать коммунальный долг и как избежать подобной ситуации?

Deman/shutterstock.com

Если покупатель квартиры обнаружил долги за коммуналку после заключения сделки, по закону он не должен их оплачивать.

«Задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг привязана не к квартире, а к собственнику жилого помещения, и по общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего», — объясняет руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев. Поэтому взыскание задолженности предыдущего собственника по коммунальным платежам с нового собственника является незаконным.

Коммунальные долги бывших владельцев квартир могут переложить на новых собственников. С такой инициативой в конце марта выступила ассоциация «ЖКХ и городская среда».

Сейчас покупатели жилья, как правило, не интересуются чужими долгами за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ), поскольку не несут ответственности за эту задолженность.

А после смены собственника управляющие компании (УК) зачастую не могут найти бывшего владельца, чтобы взыскать с него долги. В результате общая задолженность за ЖКУ в стране растет.

Взносы на капремонт

Исключение составляют долги по взносам на капремонт — в данном случае новый хозяин должен погасить задолженность за старым владельцем, уточнил адвокат, председатель Московской коллегии адвокатов «Шурпик и Партнеры» Игорь Шурпик.

Срок для оплаты задолженности по взносам на капитальный ремонт составляет пять месяцев с момента уведомления от органа государственного жилищного надзора о задолженности по взносам (ст. 173 ЖК РФ).

На сумму задолженности каждый день будут начисляться пени.

Долги по наследству

Полностью оплатить коммунальные долги придется в случае наследования (ст. 1112 ГК РФ). Новый собственник принимает в наследство не только квартиру, но и обязанность по оплате имеющейся задолженности умершего собственника.

Такая обязанность возникает с момента вступления в наследство, поэтому наследнику рекомендуется сразу обратиться в управляющую компанию и уведомить ее о смерти собственника, советует Игорь Шурпик.

Там можно получить информацию о наличии/отсутствии задолженности по ЖКУ и указать сведения для направления квитанций на оплату коммунальных услуг.

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Учитывая нормы законодательства, за исключением капремонта рисков для покупателя нет.

Если мы говорим про правоприменение, то ситуация менее радужная: если есть долг по электричеству перед Мосэнергосбыт, потому что у вас прямой договор с ресурсопоставляющей организацией, то есть риск того, что к вам придут и отключат свет.

Если у предыдущего владельца есть долг перед ГБУ «Жилищник» (то, что платится непосредственно через МФЦ), то новый собственник может перевести лицевой счет на себя и изменить номер, чтобы по счету не было старого долга.

Что делать новому владельцу в случае обнаружения долгов за ЖКУ

В случае обнаружения коммунальных долгов новому владельцу следует обратиться с заявлением в управляющую компанию с просьбой разделить лицевой счет либо открыть новый счет на нового собственника. Для этого нужно предоставить выписку из ЕГРН, где подтверждается дата возникновения права собственности.

«Если вы меняете номер лицевого счета, то фактически все долги — не ваши, взыскать долг с предыдущего правообладателя — это уже обязанность управляющей компании», — отметила Юлия Дымова.

В случае если ответа на заявления не поступает, то можно обратиться с жалобой на действия управляющей компании в орган исполнительной власти субъекта по вопросам жилищно-коммунального хозяйства (департамент ЖКХ в Москве) или обратиться с заявлением в суд о защите прав потребителя и обязать управляющую компанию открыть новый лицевой счет, рекомендовал Игорь Шурпик.

При этом новый владелец квартиры не вправе самостоятельно требовать у старого собственника квартиры погасить долг. Таким правом наделена соответствующая управляющая компания, перед которой у предыдущего собственника и образовался долг.

Григорий Скрипилев, руководитель юридической практики компании «Интерцессия»:

— На практике встречаются случаи, когда недобросовестные управляющие компании, зная, что никаких законных оснований для истребования «старой» задолженности у нового собственника нет, начинают звонить и присылать ему письма с требованием оплатить долги предыдущего хозяина квартиры. Некоторые новые собственники, не зная норм жилищного законодательства, оплачивают коммунальные долги добровольно.

Новый собственник вправе через суд потребовать от старого хозяина квартиры возмещения убытков, если оплатил его коммунальные долги и взносы за капитальный ремонт. Однако даже при положительном решении суда до получения реальных денег дело зачастую не доходит.

Долги обнаружены на этапе заключения сделки

Бывают ситуации, когда покупатель квартиры узнает о наличии коммунальных долгов на этапе заключения сделки. В этом случае у будущего владельца есть два варианта.

«Первый — требовать погасить задолженность, что обычно положительно решается. Второй вариант — добиваться снижения суммы сделки на размер долга», — сказала Юлия Дымова. При этом есть виды сделок, при которых с долгами невозможно реализовать объект.

Например, к таким относятся сделки с одобрением опеки, если в квартире собственники — несовершеннолетние дети. «При получении разрешения органов опеки нужно предоставить справку об отсутствии задолженности.

Также некоторые банки для ипотечных сделок требуют справки об отсутствии задолженности», — добавила эксперт.

Просьба о снижении цены сделки на сумму задолженности за ЖКУ — реальное и весьма распространенное явление на рынке недвижимости. «Допустим, стоимость сделки по приобретению квартиры составляет 10 млн руб.

При этом у продавца существует задолженность за жилищно-коммунальные услуги в 200 тыс. руб. Стороны заключают договор купли-продажи с итоговой стоимостью в 9,8 млн руб.

и с условием о том, что покупатель добровольно соглашается погасить все имеющиеся долги продавца по ЖКУ», — приводит пример Григорий Скрипилев из «Интерцессии».

Чтобы избежать подобных ситуаций, покупателю квартиры следует:

1. До приобретения квартиры запросить у продавца справку об отсутствии/наличии долгов по жилищно-коммунальным платежам;
2. Самостоятельно запросить информацию о задолженности у поставщиков электроэнергии и водоснабжения (в Мосэнергосбыте и МГТС возможно получение информации по горячим линиям);
3. При совершении сделки обязательно подписывается акт приема-передачи, где указаны все показания счетчиков холодного, горячего водоснабжения и электроэнергии;
4. При наличии задолженности согласовать с продавцом до заключения договора купли-продажи квартиры порядок ее урегулирования: оговорить срок для погашения задолженности продавцом или согласовать оплату через зачет в стоимость продаваемой квартиры.

С 1 мая жильцов ждут новшества: что изменится при оплате за жку, покупке квартир и получении компенсаций

Этой весной изменился порядок перерасчёта платы за вывоз мусора. В полной мере ощутить его действие жильцы многоквартирных домов смогут с 1 мая. Именно на майские праздники дачники начинают уезжать за город.

Многие присоединяют к традиционным каникулам ещё и отпуск — отправляются в путешествие или к родственникам в другой город. Соответственно, отсутствуют дома десять дней подряд, а то и больше. Теперь станет проще снизить квартплату за это время.

Соответственно, сумма за услуги ЖКХ в мае может оказаться ниже.

— Теперь перерасчёт платы за вывоз мусора будут делать всем жильцам, которых не было дома более пяти календарных дней подряд. Само собой, факт отсутствия нужно подтвердить документально.

Чтобы оформить перерасчёт, нужно обратиться в управляющую компанию с соответствующим заявлением.

Разумеется, потребуется приложить документы, которые подтверждают, сколько дней жилец отсутствовал дома, — пояснила юрист Елена Кузнецова.

https://www.youtube.com/watch?v=vN0uPU8eIlk\u0026pp=ygVW0J7Qv9C70LDRgtCwINC60L7QvNC80YPQvdCw0LvRjNC90YvRhSDRg9GB0LvRg9CzINC_0YDQuCDQv9C-0LrRg9C_0LrQtSDQttC40LvRjNGPIDIwMjM%3D

Она добавила, что заявление нужно подать не позднее чем через 30 дней после возвращения. Иначе перерасчёт не сделают.

Кроме того, внесены уточнения в порядок перерасчёта размера расходов на оплату коммунальных ресурсов. Это горячая и холодная вода, тепло и электричество, которое расходуется на общедомовые нужды. Об этом рассказала ведущий юрист «Европейской юридической службы» Србуи Иващенко.

Все ресурсы теперь оплачивают жильцы. Если где-то будет перерасход, то разницу между индивидуальными приборами учёта и общедомовым счётчиком оплатят жильцы. Ранее это была обязанность управляющей компании.

— Установлено, что перерасчёт осуществляется в том числе по истечении каждого календарного года.

При этом его величина учитывается равными долями в составе платы за коммунальные ресурсы в течение первого квартала года, следующего за расчётным годом.

Таким образом, весной жильцам могут прийти квитанции как с повышенными суммами, так и с пониженными. Это будет перерасчёт за прошлый год, — добавила Србуи Иващенко.

Жильцы с небольшими доходами могут получить субсидию. Фото © Агентство городских новостей «Москва» / Александр Авилов

Многие люди получают субсидии и компенсации на оплату услуг ЖКХ. Обычно деньги переводят на карту «Мир». Тем не менее в определённых случаях можно оформить доставку субсидии на дом наличными.

Эта услуга положена людям, которые по состоянию здоровья не могут открывать банковские счета и пользоваться ими.

Например, инвалидам первой группы, пенсионерам, которым требуется уход, и тем, кто старше 80 лет.

Они имеют право получать субсидию на дом. Оформить доставку денег может соцработник или любой человек по доверенности.

Тут надо учитывать, что с 1 мая изменился порядок выплаты пенсий, пособий и различных компенсаций наличными. Касается это и субсидий ЖКХ. Теперь доставку всех социальных выплат будет производить только Почта России.

Стоит отметить, что субсидию на услуги ЖКХ могут получить люди, у которых на оплату коммунальных услуг уходит значительная часть доходов. На федеральном уровне этот порог составляет 22%, но регионы имеют право самостоятельно его уменьшать. Например, в Москве получить субсидию можно в том случае, если на квартплату уходит более 10% от дохода семьи.

Стоит также учитывать, что с 1 мая 2023 года появятся изменения, которые коснутся и самого процесса покупки жилья. Точнее, ипотеки. Центробанк с 1 мая повышает надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам.

Эта мера направлена на ограничение рисков и заёмщиков, и банков. Таким образом, в частности, планируется бороться с закредитованностью населения.

Кроме того, регулятор стремится навести порядок и с ценообразованием на недвижимость.

— Сейчас продолжается массовое распространение совместных программ банков и застройщиков, которые предполагают завышение уровня цен на квартиры относительно того же объекта недвижимости без кредита.

Цены на новостройки по ипотечным сделкам в рамках программ банков и застройщиков были завышены на 20–30%. Это привело к общему подорожанию жилья на первичном рынке и увеличило разрыв в ценах со вторичным.

На конец 2022 года он достиг максимального уровня — 30%, — сообщили в Центробанке.

Регулятор обеспокоен тем, что, если заёмщик захочет продать квартиру, он рискует потерять часть денег, так как на вторичном рынке цены ниже. В результате стоимости квартиры может даже не хватить для покрытия долга по ипотеке. Не говоря уже о том, что будет потерян первоначальный взнос.

Для комментирования авторизуйтесь!

С 1 мая жильцов ждут новшества: что изменится при оплате за жку, покупке квартир и получении компенсаций

Этой весной изменился порядок перерасчёта платы за вывоз мусора. В полной мере ощутить его действие жильцы многоквартирных домов смогут с 1 мая. Именно на майские праздники дачники начинают уезжать за город.

Многие присоединяют к традиционным каникулам ещё и отпуск — отправляются в путешествие или к родственникам в другой город. Соответственно, отсутствуют дома десять дней подряд, а то и больше. Теперь станет проще снизить квартплату за это время.

Соответственно, сумма за услуги ЖКХ в мае может оказаться ниже.

— Теперь перерасчёт платы за вывоз мусора будут делать всем жильцам, которых не было дома более пяти календарных дней подряд. Само собой, факт отсутствия нужно подтвердить документально.

Чтобы оформить перерасчёт, нужно обратиться в управляющую компанию с соответствующим заявлением.

Разумеется, потребуется приложить документы, которые подтверждают, сколько дней жилец отсутствовал дома, — пояснила юрист Елена Кузнецова.

https://www.youtube.com/watch?v=vN0uPU8eIlk\u0026pp=ygVW0J7Qv9C70LDRgtCwINC60L7QvNC80YPQvdCw0LvRjNC90YvRhSDRg9GB0LvRg9CzINC_0YDQuCDQv9C-0LrRg9C_0LrQtSDQttC40LvRjNGPIDIwMjM%3D

Она добавила, что заявление нужно подать не позднее чем через 30 дней после возвращения. Иначе перерасчёт не сделают.

https://www.youtube.com/watch?v=vN0uPU8eIlk\u0026pp=YAHIAQE%3D

Кроме того, внесены уточнения в порядок перерасчёта размера расходов на оплату коммунальных ресурсов. Это горячая и холодная вода, тепло и электричество, которое расходуется на общедомовые нужды. Об этом рассказала ведущий юрист «Европейской юридической службы» Србуи Иващенко.

Все ресурсы теперь оплачивают жильцы.

Если где-то будет перерасход, то разницу между индивидуальными приборами учёта и общедомовым счётчиком оплатят жильцы.

Ранее это была обязанность управляющей компании.

— Установлено, что перерасчёт осуществляется в том числе по истечении каждого календарного года.

При этом его величина учитывается равными долями в составе платы за коммунальные ресурсы в течение первого квартала года, следующего за расчётным годом.

Таким образом, весной жильцам могут прийти квитанции как с повышенными суммами, так и с пониженными. Это будет перерасчёт за прошлый год, — добавила Србуи Иващенко.

Многие люди получают субсидии и компенсации на оплату услуг ЖКХ. Обычно деньги переводят на карту «Мир». Тем не менее в определённых случаях можно оформить доставку субсидии на дом наличными.

Эта услуга положена людям, которые по состоянию здоровья не могут открывать банковские счета и пользоваться ими.

Например, инвалидам первой группы, пенсионерам, которым требуется уход, и тем, кто старше 80 лет.

Они имеют право получать субсидию на дом. Оформить доставку денег может соцработник или любой человек по доверенности.

Тут надо учитывать, что с 1 мая изменился порядок выплаты пенсий, пособий и различных компенсаций наличными. Касается это и субсидий ЖКХ. Теперь доставку всех социальных выплат будет производить только Почта России.

Стоит отметить, что субсидию на услуги ЖКХ могут получить люди, у которых на оплату коммунальных услуг уходит значительная часть доходов.

На федеральном уровне этот порог составляет 22%, но регионы имеют право самостоятельно его уменьшать. Например, в Москве получить субсидию можно в том случае, если на квартплату уходит более 10% от дохода семьи.

Стоит также учитывать, что с 1 мая 2023 года появятся изменения, которые коснутся и самого процесса покупки жилья. Точнее, ипотеки. Центробанк с 1 мая повышает надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам.

Эта мера направлена на ограничение рисков и заёмщиков, и банков. Таким образом, в частности, планируется бороться с закредитованностью населения.

Кроме того, регулятор стремится навести порядок и с ценообразованием на недвижимость.

— Сейчас продолжается массовое распространение совместных программ банков и застройщиков, которые предполагают завышение уровня цен на квартиры относительно того же объекта недвижимости без кредита.

Цены на новостройки по ипотечным сделкам в рамках программ банков и застройщиков были завышены на 20−30%. Это привело к общему подорожанию жилья на первичном рынке и увеличило разрыв в ценах со вторичным.

На конец 2022 года он достиг максимального уровня — 30%, — сообщили в Центробанке.

Регулятор обеспокоен тем, что, если заёмщик захочет продать квартиру, он рискует потерять часть денег, так как на вторичном рынке цены ниже. В результате стоимости квартиры может даже не хватить для покрытия долга по ипотеке. Не говоря уже о том, что будет потерян первоначальный взнос.

5 главных ответов для тех, кто хочет купить апартаменты

poplasen/Fotolia

1. Почему апартаменты дешевле квартир?

Цена апартаментов может быть до 30% ниже аналогичных по характеристикам квартир. Это объясняется совокупностью сразу нескольких факторов, напрямую влияющих на себестоимость, а значит, политику ценообразования.

Во-первых, девелоперы апартаментов несут меньшие расходы на получение всей разрешительной документации. Во-вторых, к проектам апартаментов не предъявляются столь жесткие требования по инфраструктурной составляющей, как для жилой недвижимости.

В-третьих, благодаря другим нормам по инсоляции, застройщик может заложить в проект большее количество апартаментов, тем самым увеличивая свою потенциальную прибыль.

2. Сколько стоят коммунальные услуги в апартаментах?

Размер коммунальных услуг для владельцев апартаментов больше, чем для собственников квартир. Тарифы на водоснабжение выше на 12%, на водоотведение 8%, на тепло 25%, на электричество 36% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт ч). Тем не менее начальная экономия в стоимости объекта покрывает более дорогую коммуналку на десятки, а то и сотни лет вперед.

3. Чем отличаются налоги на квартиру и апартаменты?

Налоговые платежи для собственников апартаментов также выше, чем для владельцев квартир. Имущественный налог, как и в случае с квартирами, рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта. Однако в налогообложении для этого вида недвижимости есть два принципиальных отличия.

Во-первых, кадастровая стоимость таких проектов ниже примерно в 1,5 раза, а, во-вторых, ставка имущественного налога для них выше. Размер ставки составляет от 0,5% до 2%, тогда как для квартир 0,1%. При этом налоговые вычеты и льготы на апартаменты, как на нежилые помещения, не распространяются.

То есть собственник апартаментов не может снизить налогооблагаемую базу (на 20 кв. метров), как это предусмотрено для квартир, а также не имеет права вернуть часть уплаченного налога на доходы физлиц при покупке.

Однако так же, как и в случае с коммунальными платежами, разница в налоговых платежах собственников апартаментов будет покрываться сэкономленными при покупке средствами.

Жизнь в апартаментах: плюсы и минусы

Налог на апартаменты: точный расчет

Еще одно налоговое отличие квартир и апартаментов заключается в обязанности платить земельный налог. До 2015 года для собственников квартир он был включен в имущественный налог. С 2015 года эти сборы разделили на два отдельных налога: на квартиру и на землю.

Владельцы жилой недвижимости (квартир) платят сегодня только первый налог. Собственники же апартаментов, как и собственники других помещений, обязаны уплачивать налог на землю.

Земельный налог рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости участка, соответствующего площади жилья.

4. Каков юридический статус апартаментов?

Пять вопросов о получении субсидий и льгот в 2023 году

Около четырех миллионов жителей Москвы получают материальную помощь на оплату жилищно-коммунальных услуг. Сегодня это одна из самых распространенных мер социальной поддержки. Ежемесячные выплаты позволяют компенсировать расходы на коммунальные услуги, покрывая их полностью или частично.

Какие вопросы могут возникнуть при оформлении субсидий и льгот на оплату ЖКУ рассказали специалисты Городского центра жилищных субсидий.

1. На оплату каких услуг предоставляются льготы?

Льготы могут быть предоставлены на оплату: жилого помещения (плата за наем, содержание жилого помещения, взнос на капитальный ремонт); коммунальных услуг (холодная вода, горячая вода, водоотведение, отопление, электроэнергия, обращение с твердыми коммунальными отходами (ТКО), газ); услуг связи (радиоточка и телеантенна).

В Москве более 60 льготных категорий граждан. Для каждой льготной категории установлен свой перечень услуг, на оплату которых предоставляются льготы. Ознакомиться подробнее можно на сайте ГКУ «ГЦЖС».

1. Что такое социальная норма площади жилого помещения?

Отдельным категориям граждан (ветеранам труда, многодетным семьям, Почетным донорам Москвы и др.) льготы по оплате ЖКУ предоставляются в пределах социальной нормы площади жилого помещения.

Например, ветеранам труда могут быть предоставлены льготы в размере 50% платы за жилое помещение (плата за наем, содержание жилого помещения, взнос на капитальный ремонт) в пределах социальной нормы площади жилого помещения на семью.

• Социальные нормы площади жилого помещения в г. Москве установлены в размере:
• — для одиноко проживающих граждан — 33 кв. м;
• — для семьи из 2-х человек — 42 кв. м;

— для семьи из 3-х и более человек — по 18 кв. м на каждого члена семьи.

1. На какой срок предоставляется субсидия?

Субсидию можно оформить на шесть месяцев. Чтобы продолжить получать выплаты дальше, необходимо предоставить документы на новый период.

Раньше для этого требовалась справка, подтверждающая отсутствие задолженности. Теперь специалисты Городского центра жилищных субсидий получают эту информацию через систему межведомственного электронного взаимодействия. Достаточно вовремя подавать заявление, чтобы продолжить получать компенсации.

Срок окончания субсидии указан в извещении. Его можно получить в любом центре госуслуг через 10 рабочих дней после подачи заявления о предоставлении субсидии.

Исключение — неработающие пенсионеры. Им не нужно подавать заявление каждые полгода. Она продлевается автоматически на основании информации о размере пенсий и региональных доплат, поступающих из Пенсионного фонда России и Департамента труда и социальной зашиты населения.

1. Может ли гражданин оформить субсидию на оплату ЖКУ в двух разных квартирах?

В соответствии с Правилами предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг гражданам, которые имеют право на субсидии, предоставляется одна субсидия на жилое помещение, в котором они зарегистрированы по месту жительства. Поэтому субсидия в двух квартирах не может быть предоставлена.

1. Куда обращаться за оформлением субсидий и льгот на оплату ЖКУ?

Оформить субсидии на оплату ЖКУ жители столицы могут на официальном портале Правительства Москвы mos.ru в разделе услуги/ субсидия на оплату ЖКУ или при обращении в МФЦ.

Важно, что для оформления субсидии в электронном виде необходима полная учетная запись на mos.ru. Чтобы повысить уровень учетной записи до полной, необходимо подтвердить личность.

Сделать это можно как онлайн, так и офлайн, следуя инструкции.

Для получения социальной поддержки по оплате ЖКУ (льготы) необходимо обратиться в организацию, рассчитывающую платежи (центры госуслуг (МФЦ), ЖСК, ТСЖ, управляющие организации, АО «Мосэнергосбыт» и др.), а жителям ТиНАО — в территориальные подразделения Городского центра жилищных субсидий, адреса и режим работы которых опубликованы на сайте.

Купили квартиру с коммунальной задолженностью: что делать и кто должен платить долг в 2023 году

Если вы купили квартиру с долгами по коммунальным платежам, придется заниматься вопросом погашения уже начисленных платежей и переоформлением лицевого счета, оповестив управляющую компанию и поставщиков коммунальных ресурсов о смене собственника.

Долг за потребленную ранее воду или электричество никуда не исчезнет, однако в силах нового владельца частично снять с себя обязательства, переадресовав претензии к бывшему собственнику.

Что делать, если есть долг по коммунальным платежам в купленной квартире, кто должен платить по старым квитанциям, определяют по моменту начисления и виду услуги.

Кто должен платить, если квартира продана с долгами по коммуналке

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Как следует из ст.

153 ЖК РФ, собственник жилья несет ответственность за своевременную оплату потребленных коммунальных ресурсов и услуг за весь период владения этой недвижимостью.

Если услугой ЖКХ пользовался предыдущий владелец, ответственность за просроченные платежи возлагается на него лично даже после того, как само жилье будет продано новому собственнику.

https://www.youtube.com/watch?v=X9MHslMYuP8\u0026pp=ygVW0J7Qv9C70LDRgtCwINC60L7QvNC80YPQvdCw0LvRjNC90YvRhSDRg9GB0LvRg9CzINC_0YDQuCDQv9C-0LrRg9C_0LrQtSDQttC40LvRjNGPIDIwMjM%3D

Аналогичная ответственность по платежам ЖКХ лежит на нанимателях помещений или членах жилищного кооператива.

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам: пошаговая инструкция

Правилами оформления купли-продажи не предусмотрена обязанность предъявлять документы и справки, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным платежам.

С другой стороны, согласно нормам гражданского законодательства, собственник обязан предупредить обо всех существенных условиях сделки покупателя.

Эта обязанность открывает возможность оспаривания сделки новым собственником, если о накопленном долге до подписания договора продавец не сообщил.

Чтобы исключить проблемы с взысканиями после покупки квартиры с долгами ЖКХ, при оформлении сделки с недвижимостью следуют определенному алгоритму.

Шаг 1. Проверка документов

После выбора квартиры просят продавца показать документацию, подтверждающую право собственности:

1. Свидетельство о регистрации собственности Росреестром.
2. Выписка ЕГРН.

Любой из этих документов поможет выявить аресты и ограничения, которые не позволят перерегистрировать собственность на нового владельца.

Если квартира арестована, значит в отношении продавца ведется исполнительное производство. Следует дождаться погашения задолженности и снятия ареста, прежде чем передавать задаток.

Сведения о состоянии расчетов запрашивают через продавца, либо с его согласия. Чтобы исключить возможность обмана и подделки справок, стоит потратить время на совместный визит в расчетный счет и офисы коммунальных служб, либо оформить доверенность на получение документов от имени продавца.

Отказ потенциального продавца предоставить необходимые документы следует расценивать как признак высокой вероятности мошенничества.

Для проверки состояния расчетов по коммунальным расходам следует использовать только свежие справки, полученные не позже 1 месяца назад.

Шаг 3. Составить договор

Если выявлены просроченные оплаты по газу, воде, свету, отоплению, иных коммунальных услугах, покупатель и продавец недвижимости выбирают один из вариантов согласования.

РешениеПреимуществаНедостатки

В договор купли-продажи вносят пункт об авансе, направляемом на погашение задолженности.	Не нужно самостоятельно разбираться с поставщиками ресурсов, судиться, оспаривать решения.	Нет гарантий, что собственник не потратит деньги на другое, а от сделки откажется, не вернув сумму.
Продавец самостоятельно находит средства для окончательных расчетов по ЖКХ (например, беззалоговый кредит), после чего в купчей фиксируют этот факт.	Покупатель ничем не рискует, оформляя жилье с уже погашенным долгом.	Продавец переплачивает высокие проценты банку, если для погашения использовался кредит.
Продавец соглашается уступить в цене за квартиру в обмен на заверения покупателя уплатить долги впоследствии.	Для покупателя такой вариант оптимальный, если доподлинно известны все долги и неоплаченные счета.	Впоследствии долг может увеличиться на пени и судебные издержки, если поставщик услуги обратится в суд. Продавец серьезно рискует впоследствии выплачивать ЖКХ, поскольку договором не гарантировано, что покупатель сам оплатит долг.

Как и в случае с основными расчетами между продавцом и покупателем, долг по коммуналке нуждается в правильном юридическом оформлении. Квалифицированная помощь юриста позволит правильно оформить документы и согласовать финансовые расчеты между управляющей компанией, поставщиками услуг ЖКХ, старым и новым собственником.

Основные реквизиты договора:

1. Сведения об участниках сделки.
2. Информация об объекте.
3. Ссылка на документы, дающие право собственности на квартиру.
4. Стоимость квартиры.
5. Порядок расчетов.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с долгами ЖКХ

Если стороны принимают решение, что задолженность будет оплачивать покупатель, заключают дополнительное соглашение о переводе долга. Его подписывают отдельно от стандартного договора, где стороны покупки выступают в роли кредитора и должника.

https://www.youtube.com/watch?v=X9MHslMYuP8\u0026pp=YAHIAQE%3D

Скачать образец соглашения о переводе долга

Шаг 4. Собрать документацию

Хотя Росреестр не потребует обширного перечня документов для регистрации права новым собственником, следует собрать и изучить полный список справок, выписок, иной документации на объект недвижимости:

1. Личные документы продавца, включая несовершеннолетних лиц (российский паспорт, свидетельство о рождении).
2. Выписка ЕГРН.
3. Справка ФНС о своевременной оплате налога на имущество.
4. Если есть судебное решение о взыскании, из отдела ФССП берут справку об отсутствии арестов по исполнительному производству.
5. Выписка о состоянии лицевого счета управляющей компании (УК).
6. Справка из ЕРЦ об отсутствии долга.
7. Договор купли-продажи квартиры.
8. Документ, на основании которого продавец стал собственником (купчая, дарственная, свидетельство о наследовании и т.д.)
9. Выписка из домовой книги, где указано количество прописанных лиц, и кто прописан.

Далее собирают дополнительные документы для Росреестра:

1. Квитанция об уплате регистрационной пошлины – 2 тысячи рублей.
2. Приемопередаточный акт.
3. Расписка о передаче денежных средств.

Если расчеты проводят по аккредитиву или через банковскую ячейку, понадобятся подтверждающие договора.

При подписании передаточного акта следует зафиксировать показания счетчиков и передать оставшуюся сумму. Во избежание дальнейшего оспаривания, акт с показаниями счетчиков удостоверяют в офисе УК.

Шаг 5. Зарегистрировать сделку через Росреестр

Документы в регистрирующий орган передают лично, в отделении Росреестра по месту расположения квартиры, либо через офис МФЦ.

Если договор заверяет нотариус, в Росреестр обращаться нет необходимости – информацию о сделке передают в формате онлайн, заверяя документы специальной цифровой подпись.

Что делать, если управляющая компания требует погашения долга с покупателя?

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Законодательство не регулирует вопрос оповещения коммунальных служб и УК о произошедших изменениях в составе собственников квартир с коммунальными долгами. Сразу после сделки могут возникнуть ситуации, когда в квитанциях продолжают указывать прежнего владельца, либо суммируют чужие долги к текущим начислениям, требуя их уплаты покупателем.

Такие требования незаконны, однако понадобится потратить время и силы, чтобы все службы благополучно сменили данные о владельце и переадресовали свои финансовые претензии бывшему хозяину.

Шаг 1. Уведомить УК

Чтобы УК своевременно поменяла сведения о собственнике, о сделке следует сообщить в течение ближайших нескольких дней, предоставив подтверждающие документы. Управляющая компания не станет выставлять счета с суммами предыдущего владельца, поскольку эту задолженность по закону обязан погасить прежний собственник.

Во избежание недоразумений, следует предъявить в офисе УК или председателю ТСЖ новые документы:

1. Выписку ЕГРН.
2. Приемопередаточный акт с данными счетчиков.
3. Договор купли-продажи.

В офисе УК пишут заявление с просьбой выставлять новые счета на имя лица, купившего недвижимость, исключив из квитанции и расчетов суммы, начисленные предыдущему хозяину.

Если нет возможности лично посетить офис УК, копии направляют заказным письмом с описью на адрес головного офиса компании.

Шаг 2. Подать претензию на выставление чужих сумм в квитанции

Если УК игнорирует заявления собственника о незаконности взыскания, в офис компании подают официальную претензию со ссылкой на ст. 153 ЖК РФ с несением ответственности за долги, образованные после приобретения недвижимости.

Обращение на имя руководства компании пишут в свободной форме. Главное, чтобы там было указано, что в квартире сменился собственник, не имеющий отношения к долгам.

К заявлению прикладывают подтверждающие документы – личные, на собственность, по сделке.

После этого большинство проблем разрешается, и со следующего месяца квитанции будут изменены.

• Чтобы иметь подтверждение, что документ был вручен, распечатывают второй экземпляр, на котором представитель УК ставит отметку о получении.
• Если УК продолжит настаивать на оплате долга, следует напомнить об ответственности за вымогательство и отсутствии оснований требовать платежей за предыдущего владельца.
• Даже если известно новое место жительства должника, новый собственник сообщать его в управляющую компанию не обязан.

Шаг 3. Направьте жалобу в жилинспекцию

В каждом городе есть уполномоченный госорган, контролирующий все коммунальные начисления. При выявлении необоснованного включения в квитанцию чужого долга следует направлять жалобу в жилищную инспекцию, указав на нарушение. Инспекция проверит правильность расчетов и выдаст предписание изменить суммы.

Шаг 4. Подайте претензию риэлтору, допустившему продажу квартиры с долгами

Если сделку организовал риэлтор, гарантировавший отсутствие проблем с недвижимостью, клиент вправе потребовать денежного возмещения из-за некачественных услуг. Согласно ст.

29 закона «О защите прав потребителей», покупатель вправе потребовать назад часть выплаченного вознаграждения из-за плохой работы агента по недвижимости, ненадлежащей проверки документов и юридической чистоты сделки.

Способы защиты от покупки квартиры с долгами

Есть множество способов, как проверить квартиру на наличие коммунальных задолженностей:

1. Обратиться в управляющую компанию или посмотреть список неплательщиков на сайте УК.
2. Посмотреть в терминале Сбербанка, введя адрес квартиры, номер лицевого счета в разделе оплаты коммунальных платежей.
3. Сайт ФССП показывает открытые исполнительные производства и источник задолженности по всем должникам. Чтобы узнать информацию о собственниках жилья, необходимо ввести ФИО, год рождения, регион и адрес.
4. Чтобы исключить лишние начисления по коммуналке из-за неверного внесения показаний, данные счетчиков фиксируют в приемопередаточном акте, который далее подтверждают в УК.

Если управляющая компания завысит начисления в новой квитанции, можно сослаться на подписанный и заверенный акт с зафиксированными данными счетчика.

Судебная практика

Есть вопросы по теме статьи? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по вашей проблеме (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Благодаря тщательной проверке документов накануне сделки, удается избежать неправомерных взысканий и неприятностей при переоформлении недвижимости. Рассматривая иски к новым владельцам, суд обращает внимание на момент начислений суммы и наличие в договоре купли-продажи указаний о том, кто должен платить задолженность по коммунальным платежам.