Покупка залоговой недвижимости у банка привлекает за счет возможности приобрести квартиру или дом по стоимости, которая будет ниже рыночной. Такие объекты могут продавать собственники, которые не справляются с погашением кредита. Еще залоговую недвижимость можно купить на торгах, где объекты реализуют в принудительном порядке.

Рассказываем, выгодно ли покупать залоговые квартиры от банков и как можно стать собственником такой недвижимости.

Залоговую квартиру можно купить у собственника или на торгах, проводимых по решению суда. zen.yandex.ru

Почему продают залоговую недвижимость

Продавать могут разную недвижимость, которая находится в залоге у банка: дома, квартиры на первичном и вторичном рынке, дачи и другие объекты.

Иногда собственники недвижимости сами понимают, что не справляются с выплатой кредитных обязательств, и размещают объявление о продаже. Но чаще всего продажу залогового жилья инициирует финансовая организация, если заемщик задерживает выплаты.

В соответствии с положениями ГК РФ у владельца могут изъять квартиру, если банк обратится в суд. Но это не означает, что заемщик полностью лишится своих денег.

После продажи квартиры банк забирает себе только ту часть средств, которую владелец жилья должен вернуть финансовой организации с учетом тела кредита, процентов по нему, пени, штрафа за задержку выплат и судебных издержек.

Многие думают, что залоговые квартиры от банков можно купить дешевле. Но так бывает не всегда.

Когда покупателя на квартиру ищет сам заемщик, ему выгоднее быстрее продать недвижимость — чем раньше он это сделает, тем меньше придется выплачивать пени за просрочку.

За счет этого продавец устанавливает цену ниже, чем на аналогичные объекты, на которых нет обременения. Но собственник квартиры может выставить любую цену и не снижать ее, даже если недвижимость долго не продается.

Если квартиру принудительно выставляют на торги, начальная цена в большинстве случаев будет ниже стоимости аналогичных объектов. Но в торгах участвует несколько человек — собственником становится тот, кто назовет более высокую цену. Поэтому часто залоговые квартиры покупают по ценам, которые выше рыночных.

Хорошие объекты в престижных районах могут продаваться по рыночной цене и даже выше нее — все зависит от обстоятельств сделки и того, насколько срочно нужно продать объект. В среднем залоговую квартиру можно купить на 5–6% дешевле рыночной стоимости.

Продажа квартир от банка: как реализуют залоговые объекты

Залоговую квартиру можно купить в таких ситуациях:

• продавцом выступает сам заемщик. Покупателя на квартиру он может искать самостоятельно, с помощью риэлтора или банка, в котором оформлен кредит;
• квартира выставляется на аукцион по решению суда;
• продавцом выступает банк. Квартиру могут продавать по согласованию с заемщиком или по решению суда, если объект не продался на торгах.

Как купить квартиру от банка, если ее продает заемщик

Чтобы купить залоговую квартиру, нужно получить согласие банка. Недвижимость находится под обременением, которое снимают только после того, как кредитор полностью погасит долг. Пока долг не погашен, сделку можно провести только после получения согласия финансовой организации.

Залоговую квартиру нельзя продать без согласия банка — запрет на сделку указан в выписке из ЕГРН. zen.yandex.ua

Если банк дал разрешение на продажу

Большинство банков дают согласие и даже помогают оформить сделку, чтобы она прошла быстрее. В таком случае ссуда может переходить на нового собственника. Часть денег за вычетом долга заемщика, штрафа и пени передается продавцу.

Покупатель залоговой квартиры от банка при желании может воспользоваться действующими государственными программами — оформить военную ипотеку, сельскую ипотеку, использовать для покупки средства материнского капитала. Кроме этого, не обязательно переводить ипотеку на себя — если у покупателя достаточно средств, он может сразу выплатить всю сумму за объект.

Если покупатель не будет брать ипотеку или использовать помощь государства

Если покупатель не собирается оформлять ипотеку или использовать помощь государства, схема сделки такая:

1. Стороны договариваются о сделке, при необходимости составляют предварительный договор купли-продажи.
2. Проводится задаток, если участники сделки договаривались о его передаче.
3. Продавец пишет заявление в банк. В нем он указывает просьбу досрочно погасить ссуду.
4. Банк выдает заемщику справку с точной суммой долга.
5. Составляется проект договора и передается в банк.
6. Оформляется окончательный вариант договора купли-продажи. В некоторых случаях его нужно заверять у нотариуса. Например, это делают, если один из собственников несовершеннолетний или недееспособный.
7. Покупатель кладет деньги на аккредитивный счет, если это предусмотрено договором.
8. Стороны подписывают договор купли-продажи.
9. Новый владелец регистрирует право собственности на себя.
10. Банк забирает свою часть средств, а оставшуюся сумму передают продавцу.

Если покупатель будет оформлять кредит – сделка с переводом ипотеки

Такая схема возможна, если покупатель намерен взять кредит в том же банке, который выдал кредит на квартиру ее собственнику.

https://www.youtube.com/watch?v=xg8NDufYQH4\u0026pp=ygVV0J7Qv9C70LDRgtCwINC00L7Qu9Cz0L7QsiDQv9C-INC60LLQsNGA0YLQuNGA0LUg0LrRg9C_0LvQtdC90L3QvtC5INGDINCx0LDQvdC60LAgMjAyMw%3D%3D

Если покупатель хочет обратиться в другой банк для оформления ипотеки, средства для первоначального взноса по новому кредиту идут на погашение долга по уже оформленной ипотеке. После того, как долг банку выплачивается, обременение снимается. Новый собственник за счет средств другого банка перечисляет продавцу оставшуюся сумму.

Если будут использоваться деньги банка, в котором оформлен первоначальный кредит:

1. Участники сделки консультируются в отделении банка о том, как правильно провести сделку.
2. Стороны составляют предварительный договор купли-продажи, который покупатель предоставляет вместе с документами, необходимыми для оформления ипотеки. Перечень документов нужно уточнять в банковской организации.
3. Покупатель кладет на аккредитивный счет сумму, которую он готов использовать в качестве первоначального взноса.
4. Подписывается договор купли-продажи.
5. Банк выделяет средства для нового кредита. Из них погашается кредит предыдущего собственника.
6. Регистрируется право собственности на квартиру.
7. Новый собственник погашает задолженность, перечисляя ежемесячные платежи, после чего снимает обременение с объекта недвижимости.

Обременение с залоговой квартиры, купленной в ипотеку, снимают после выплаты кредита новым собственником. yandex.com

Если банк не дает разрешения на продажу

Если банк не дает согласия на проведение сделки, купить квартиру можно только после снятия обременения. Для этого сначала погашается кредит, затем вносятся изменения в единый реестр. После этого квартира продается новому владельцу. Покупатель может использовать для покупки собственные средства или обратиться в банк для получения нового ипотечного кредита.

Как регистрируют право собственности при покупке залоговой квартиры

1. После подписания договора оплачивается государственная пошлина.
2. Новый собственник обращается в МФЦ.
3. Подписывается заявление о регистрации права собственности.
4. Сотрудник МФЦ выдает документ, где указан перечень того, что принято от заявителя.

5. Вносятся изменения в единый реестр.
6. Покупатель получает выписку из ЕГРН, где указан новый собственник объекта.

При желании право собственности можно зарегистрировать удаленно — для этого используют способ электронной регистрации сделки.

Это можно сделать самостоятельно, с помощью агентства недвижимости или банковской организации. В таком случае у нового собственника должна быть оформлена электронная подпись. Без нее можно обойтись при регистрации права собственности с помощью нотариуса.

При таком способе регистрации нотариус использует свою электронную подпись.

Покупка залоговой недвижимости на торгах

Схема такой продажи подразумевает обращение банка в суд. Только после решения суда долг может быть взыскан в принудительном порядке путем реализации квартиры на торгах. Стартовую цену продажи в таком случае устанавливает суд, но с учетом данных оценочной комиссии. Из-за срочности продажи на торгах можно найти объекты на 20-30% дешевле, но таких вариантов немного.

Публичные торги проводят на специальных интернет-площадках. Объект достается тому, кто может предложить более высокую цену. Если покупателя на квартиру не нашлось, проводят повторный аукцион. При повторном аукционе цена может быть установлена ниже той, которую определила оценочная комиссия.

Организатор аукциона размещает информацию о предстоящих торгах в периодическом издании — информационном органе исполнительной власти субъекта РФ. Объявление должно публиковаться не позже 30 дней и не ранее 60 дней до проведения торгов. В объявлении указывают дату проведения торгов, место и время. Дополнительно приводят информацию о реализуемом имуществе и его начальной стоимости.

https://www.youtube.com/watch?v=xg8NDufYQH4\u0026pp=YAHIAQE%3D

Для покупки залоговой квартиры на торгах будущий собственник:

1. Оформляет электронную подпись.
2. Регистрируется на электронной площадке — проходит аккредитацию. Поданную заявку рассматривают в течение 5 дней.
3. Выбирает лот — объект недвижимости. Количество лотов не ограничивается — можно выбрать несколько квартир, домов или других объектов.
4. Получает уведомление о допуске к аукциону.
5. Получает информацию о недвижимости.
6. Вносит аванс — обеспечительный платеж. Он подтверждает намерение человека купить недвижимость. Размер обеспечительного платежа в зависимости от условий организатора аукциона составляет 2–20% от стоимости квартиры. Деньги перечисляют на счет по реквизитам, которые указаны в личном кабинете участника торгов.
7. Принимает участие в торгах. Обеспечительный платеж, внесенный победителем, идет в счет оплаты за покупку объекта. Полную стоимость квартиры нужно оплатить в течение 5 дней с момента проведения аукциона. Если победитель торгов решит отказаться от участия в сделке, обеспечительный платеж уже не вернут. Другим участникам торгов после определения победителя сумму аванса возвращают.
8. Получает уведомление от организатора торгов. Это протокол проведения аукциона, где указано приоритетное право победителя на покупку квартиры по утвержденной стоимости.
9. Заключает договор купли-продажи, переводит оставшуюся сумму и регистрирует право собственности.

В торгах побеждает тот, кто предложит больше денег за недвижимость. dom.ria.com

Перед участием в торгах важно сразу определить приемлемую стоимость объекта. Каждый из участников в процессе аукциона предлагает более высокую цену, и победитель может приобрести квартиру по стоимости, которая выше рыночной.

Особенности аукциона после суда при покупке залоговой квартиры

В большинстве случаев собственники квартир, которые продают по решению суда, против проведения сделки. Часто владельцы отказываются даже выезжать из жилья. В таких ситуациях их выселяют принудительно.

После принудительного выселения судебные приставы опечатывают квартиру и передают дело в Росимущество. Пока рассматривается дело, квартира стоит закрытой. Тендер на продажу залоговых квартир проводит Росимущество. Субподрядчик, который выиграл конкурс, организует аукцион. От суммы, полученной от покупателя, организатор торгов забирает свой процент. 

Где узнать об аукционе, на котором можно купить залоговую квартиру

Объявления о продаже залоговых квартир можно увидеть:

• в средствах массовой информации;
• на сайтах банков;
• на страницах субподрядчиков — организаторов торгов;
• на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов;
• на сайте Росимущества — по региону, в котором расположен объект;
• на сайте ФССП.

Продажа квартиры финансовой организацией

Квартиры, которые не удалось продать на торгах, банки реализуют самостоятельно. Для этого они размещают информацию об их продаже на своих официальных сайтах – онлайн-витринах. Часть квартир банки могут продавать через обычные сайты объявлений.

Свои площадки для реализации залогового имущества функционируют не у всех банков. Например, они есть и Газпромбанка, Россельхозбанка, банка «Открытие», Росбанка.

В случае добровольного согласия собственника квартиры банк может провести аукцион для продажи залоговой недвижимости без решения суда. После определения победителя и перечисления необходимой суммы новым собственником в ЕГРН вносят изменения, куда вписывают данные о владельце объекта.

Риски покупки квартир на аукционе

• Недвижимость до покупки не всегда можно посмотреть. Просмотр возможен, если квартиру продает собственник или банк с согласия собственника. При принудительной продаже на торгах участники аукциона не могут осмотреть объект. 
• В недвижимости могут быть зарегистрированы другие люди. В большинстве случаев жильцы выписываются из квартиры, но иногда происходят ситуации, когда будущий собственник приобретает квартиру с прописанными людьми. Если прописанные не хотят сниматься с регистрации, для защиты своих прав нужно обратиться в суд. Но если в квартире прописан несовершеннолетний, его тяжело выписать даже по решению суда.
• Торги могут оспорить. Это происходит в случае, если кто-то пожалуется на действия организаторов аукциона в антимонопольную службу. В результате рассмотрения жалобы могут принять решение об отмене аукциона. Аукцион могут признать недействительным и в случае нарушения правил с целью изменения результатов торгов.
• В квартире может накопиться долг за капитальный ремонт. Накопившуюся сумму долга должен будет погасить новый владелец.
• Бывший владелец имеет право оспорить законность сделки. Это случается редко, но по закону есть три года, чтобы оспорить принудительную продажу. Чтобы это сделать, бывший владелец направляет исковое заявление в суд. Если суд принимает сторону бывшего собственника, покупатель квартиры на аукционе должен вернуть объект недвижимости. Финансовая организация, в свою очередь должна вернуть деньги, полученные от продажи.

Проведение торгов и продажу залоговой квартиры могут оспорить через суд. pravlife.org

Особенности покупки залоговой квартиры: самое главное

• Продажа залоговой недвижимости — это реализация объекта, который находится под обременением.
• Залоговые дома и квартиры могут продавать по инициативе заемщика или по решению суда — в принудительном порядке.
• Если квартира продается с согласия собственника или по его инициативе, нужно получить согласие банка на сделку. Новый владелец может использовать собственные средства или переоформить ипотеку на себя.
• Если банк против реализации объекта, сначала за счет средств покупателя погашают задолженность. После этого можно проводить сделку.
• В принудительном порядке квартиру продают по решению суда. Для этого организуют аукцион.
• Для участия в аукционе нужно зарегистрироваться на площадке и выбрать лот. Каждый участник должен внести обеспечительный платеж, размер которого может составлять до 20% от стоимости жилья. После проведения торгов участникам, которые не стали победителями, обеспечительный платеж возвращается в полном размере.
• Если квартира не продалась при проведении торгов, банк может реализовать ее самостоятельно — через сайты объявлений или свои площадки.

• Калькулятор ипотеки онлайн: как рассчитать ежемесячный платеж по кредиту для покупки недвижимости
• Налогообложение апартаментов, чем оно отличается от налогообложения квартир. Налог на имущество, при продаже и сдаче в аренду
• Что такое квартира-малосемейка?
• Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Банки разрешили продать квартиру вместе с ипотекой: Что ждёт покупателя

Средний срок ипотеки в России, по данным Центробанка, составляет 24,1 года. За столь длительный период для некоторых заёмщиков кредитное бремя становится непосильным, либо у них меняются семейные обстоятельства и в связи с этим появляется необходимость продажи заложенной банку квартиры.

Идеальная схема для кредитной организации — это погашение долга за счёт средств нового покупателя недвижимости, но такой вариант возможен, если цена недвижимого имущества за время обслуживания долга не падала.

Однако сейчас ситуация на рынке недвижимости развивается с точностью до наоборот.

Согласно исследованию Национального бюро кредитных историй (НБКИ), в РФ увеличилось число ипотечных квартир, которые выставлены на продажу, и прирост таких предложений составляет до 50% к прошлому году.

https://www.youtube.com/watch?v=Gn_VFKkc544\u0026pp=ygVV0J7Qv9C70LDRgtCwINC00L7Qu9Cz0L7QsiDQv9C-INC60LLQsNGA0YLQuNGA0LUg0LrRg9C_0LvQtdC90L3QvtC5INGDINCx0LDQvdC60LAgMjAyMw%3D%3D

Как пояснили Лайфу эксперты, банки совершенно не горят желанием заниматься продажей недвижимости своих должников, но прощать кредитные обязательства никто не собирается, поэтому с начала 2023 года стала массово применяться новая схема, согласно которой под контролем банкиров разрешается сделка по купле-продаже недвижимости с ипотечным долгом.

По сути, сделка представляет собой перевод долга на покупателя. Банк оценивает потенциального владельца точно так же, как и нового заёмщика. Единственное отличие в том, что новый кредит выдаётся на условиях, которые действовали на момент выдачи кредита продавцу. То есть для покупателя ипотека будет с тем же сроком, ставкой и ежемесячным платежом, что были у продавца.

Приобретение недвижимости с применением данной схемы имеет свои плюсы и минусы.

Очевидных преимуществ перед обычной ипотекой два: первое — возможность получить ставку по кредиту ниже рыночной.

Согласно экспертным оценкам на начало марта текущего года, средняя ставка по ипотеке на вторичную недвижимость в Москве колеблется в районе 11–11,5%, а ипотека на такую же недвижимость, выданная в 2020 году, оформлялась под 8,5–9% годовых; второе — сделка безопасна для покупателя с юридической точки зрения, так как квартира уже проверена при оформлении первого кредита.

У потенциальной сделки есть и два недостатка, но они актуальны не для всех. Первый — сумма, которую банк может выдать в кредит новому покупателю, не может превышать задолженности по действующему договору.

То есть приобретатель недвижимости должен иметь средства, чтобы покрыть разницу между остатком кредита и ценой покупки квартиры, часто это больше, чем обычный первоначальный взнос, но меньше, чем рыночная стоимость недвижимости.

Второй — если ипотека была выдана по программе государственного субсидирования ставки, то такой долг переводу не подлежит. Поэтому для сельской, семейной и прочих ипотек схема не работает.

Фото © ТАСС / Артур Новосильцев

— Замена лица в обязательстве не является какой-то правовой новацией, однако на фоне падения объёмов выдачи ипотек банки акцентируют внимание на выгоде для заёмщиков, но на самом деле решают свои проблемы, — разъяснил управляющий партнёр ЮК «Мокров и партнёры» Александр Мокров.

Далее эксперт указал, что покупателям квартиры с чужой ипотекой надо иметь в виду ряд аспектов. В частности: покупателю надо будет соответствовать требованиям банка-кредитора по размеру дохода, возрасту и условиям, необходимым для оформления договора страхования.

Для справки: согласно аналитике НБКИ, доля отказов в ипотеке по итогам 2022 года выросла до 46,2%, что стало максимальным показателем за всю историю наблюдений.

О том, что в схеме с переводом долга выгода сторон зависит от многих факторов, заявили и другие эксперты.

— Современная система учёта купленной в кредит недвижимости позволяет минимизировать кредитные и другие риски, поэтому банкам возможность смены заёмщиков несёт только выгоду.

Кроме того, такая сделка — это возможность кредитных учреждений предложить своим заёмщикам продать одну ипотечную квартиру и взять кредит на другую — большую, лучшую и более дорогую, — пояснила доцент департамента банковского дела и монетарного регулирования Финансового университета РФ Светлана Зубкова.

https://www.youtube.com/watch?v=Gn_VFKkc544\u0026pp=YAHIAQE%3D

Также выгоду банка от подобного рода сделки подчеркнул и Александр Хаминский, налоговый юрист, член МРО «Деловая Россия».

— Реализация недвижимости с обременением выгодна банкам потому, что они сохраняют доходность по выданным кредитам за счёт замены неплатёжеспособных на платёжеспособных заёмщиков. В современных условиях, когда кредитные учреждения страдают из-за санкций, это верное решение, которое, кстати, не ущемляет прав заёмщиков.

Фото © ТАСС / Дмитрий Рогулин

Эксперты советуют покупателям ещё на стадии подачи заявки на сделку оговорить с банком возможные экономические преференции.

— Сделка с обременением в виде ипотечного долга может быть выгодна прежде всего тем гражданам, которые не имеют полной суммы стоимости квартиры, — поясняет Алексей Подпалый, генеральный директор ООО «Федеральное кадастровое агентство».

— Кроме уступки по цене от продавца, которому необходимо, как правило, в короткие сроки реализовать свой объект недвижимости, у платёжеспособных покупателей квартиры с долгом есть возможность получить выгоду по страхованию и различного рода комиссиям.

А вот изменить условия кредитного договора можно будет только через некоторое время после начала обслуживания долга, обычно через год.

Для продавцов ипотечной недвижимости, несмотря на возможные уступки в цене, тоже есть свои плюсы. Об этом рассказывает член Комитета Госдумы по бюджету и налогам Никита Чаплин.

— Главный плюс для продавца квартиры с ипотечным кредитом — это возможность не выплачивать ипотеку 25–30 лет, а поменять место жительства без глобальных финансовых потерь. При этом продажа ипотечной квартиры не испортит кредитную историю, что позволит в дальнейшем пользоваться кредитами по обычным ставкам.

Для комментирования авторизуйтесь!

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке: покупка ипотечной квартиры

Покупать залоговое жилье не страшно. Рассказываем, как устроена процедура, чтобы вы ее понимали.

По статистике Райффайзенбанка, 47 % покупателей опасаются приобретать залоговые квартиры. В основном эти опасения связаны с непониманием того, как проходит сама процедура покупки. А вот 36 % собственников утверждают, что с продажей проблем не было.

Если своих денег на квартиру не хватает, то часто ее покупают с помощью ипотечного кредита, то есть в долг. При такой покупке квартира сразу передается в залог (ипотеку) банку, который выдал этот кредит. В статье мы рассказываем про квартиру, но аналогично в залоге может быть любой объект недвижимости, например дом с земельным участком.

То есть залоговая квартира — это такая, по которой продавец еще не погасил свой долг перед банком, и поэтому она находится у банка в залоге.

Это значит, что на такой квартире есть обременение — ограничение действий с объектом недвижимости. В заложенной квартире можно жить, но совершать с ней сделки без согласия кредитора нельзя.

Например, без согласия кредитора нельзя продать квартиру, заложить еще раз, подарить и даже сдать в аренду.

Чтобы понимать, с какой квартирой покупатель будет иметь дело, он может проверить статус квартиры в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Заказать полную выписку может собственник квартиры в личном кабинете на сайте Росреестра. Цена выписки — от 300 руб. (зависит от способа получения документа: электронный или бумажный).

Чтобы понять, есть ли обременение на квартире, достаточно электронной выписки — она дешевле и приходит обычно в течение суток.

Заказать неполную выписку из ЕГРН по конкретной квартире может любой человек, но в таком документе, например, не будут указаны правоустанавливающие документы.

Быстро посмотреть, есть ли на объекте обременение, можно на сайте Росреестра.

Заходите на указанную страничку Росреестра, вводите адрес или кадастровый номер объекта и смотрите, что указано в разделе «Ограничения».

Но нужно понимать, что обновление сведений тут запаздывает и может занимать до нескольких недель. Поэтому лучше заказать официальную выписку из ЕГРН — в этом случае вы получите актуальные сведения.

Если на квартире есть обременение, это будет указано в выписке из ЕГРН

Существует два вида заложенных квартир:

1. ипотека в силу закона — это когда квартиру купили с помощью кредита, и она идет в залог. В этом случае регистрируется ипотека в силу закона — как на картинке выше;
2. ипотека в силу договора — это когда квартиру передали в залог как обеспечение кредита, взятого на любые цели, например потребительские. В этом случае оформляется отдельный договор об ипотеке и регистрируется ипотека в силу договора.

С точки зрения продажи заложенного жилья вид ипотеки особой роли не играет. Банк-кредитор сначала ждет полного погашения кредита. И когда собственник квартиры полностью рассчитается с банком, залог снимается.

Риски есть в любой сделке с недвижимостью. Нужно правильно оценить их и постараться минимизировать. Вот два основных риска.

1. Финансовые трудности у продавца. Обстоятельства продажи залоговой квартиры бывают разными, например семья расширилась и нужно другое жилье или супруги развелись и нужно разъехаться. Или у продавца финансовые трудности, и он не может платить по ипотечному кредиту. В этих случаях продавец продает квартиру и погашает свой долг перед банком из этих денег.Если у продавца финансовые трудности и он уже не платит по кредиту, это повод задуматься относительно покупки такого жилья. Продавца нужно проверить на признаки потенциального банкротства. Ведь в случае чего в пределах 3 лет до даты признания его банкротом кредиторы могут оспорить любые сделки, совершенные продавцом.

   Мы уже писали, как проверить продавца при покупке квартиры на банкротство и долги.

2. Если сделка сорвется, покупатель потратит время и нервы, чтобы вернуть деньги. Так как продавец еще не расплатился с кредитором за покупку квартиры, сначала нужно погасить его долг. Если у продавца нет своих денег для погашения, он предлагает сделать это покупателю по предварительному договору купли-продажи. В этом случае покупатель гасит чужой долг до того, как к нему переходит право собственности. Риск в том, что если сделка по каким-то причинам не состоится, то покупателю придется побегать, чтобы вернуть деньги.

Несмотря на сложности и риски, купить заложенную квартиру становится все проще. В первую очередь потому, что это можно сделать в ипотеку. А количество банков, которые работают с такими квартирами, постоянно растет.

Если же ипотека продавца и ипотека покупателя находятся в одном банке, то проблем еще меньше. Это связано с тем, что банку проще проводить всю процедуру внутри себя. В этом случае он не вводит дополнительных ограничений на сделку, например требуя поручительство продавца или доверенностей от сторон сделки для ее контроля.

Так как банк контролирует всю процедуру, то риски, о которых мы писали выше, минимальны для сторон сделки. В этом случае покупатель застрахован от потери денег.

Покупка залоговой квартиры проходит по стандартной схеме купли-продажи:

1. Стороны договариваются о сделке, цене и как будет погашаться остаток долга продавца.
2. Покупатель определяется, как будет оплачивать квартиру и нужна ли ему ипотека. Если нужен кредит, он выбирает банк, который работает с залоговым жильем, и подучает в нем одобрение как заемщик.
3. Погашается долг продавца — есть несколько вариантов, о них расскажем ниже.
4. После погашения долга банк снимает с квартиры обременение (залог).
5. Оформляется договор купли-продажи, который передается на регистрацию. Иногда заключается предварительный договор, фиксирующий договоренности участников сделки.

Дальше расскажу подробнее про важные нюансы такой сделки.

Для банка продавца главное, чтобы кредит был погашен. Ему неважно, как к нему придут деньги в счет погашения долга по кредиту и что происходит с квартирой после снятия залога.

Есть три основных способа погасить долг продавца перед банком:

1. Погашение кредита деньгами продавца. Бывает, что остаток долга у продавца перед банком небольшой. В этом случае по договоренности с покупателем продавец находит деньги для погашения своего долга. Например, оформляет обычный потребительский кредит или берет в долг у друзей. После продажи и получения денег такой долг быстро гасится.Для покупателя такой вариант сводится к обычной покупке.
2. Погашение собственными деньгами покупателя. Иногда остаток долга большой, и продавец не может найти деньги для погашения долга самостоятельно. Тогда, как уже писали выше, он договаривается с покупателем о погашении долга за его счет. Обычно, чтобы покупатель согласился на такую схему, ему предлагают скидку на стоимость квартиры.В этом случае продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи, в котором фиксируют условия основной сделки и условия оплаты. В нем указывают, что за счет денег сделки, то есть аванса от покупателя, погашается кредит продавца с указанием реквизитов банка.

   После того как кредит погашен, проводят основную сделку купли-продажи. В ней снова фиксируется, как происходит оплата: частичная сумма — как аванс до сделки, разница между ценой квартиры и авансом обычно оплачивается через аккредитивный счет, открытый на продавца. Раскрытие такого счета происходит после регистрации перехода права собственности к покупателю.

3. Погашение ипотечными деньгами покупателя. Тут все зависит от банка, потому что банков, которые работают с залоговым жильем, всего несколько. Удобнее всего получить одобрение в том же банке, где заложена квартира. Стоит заранее сообщить банку, что планируется покупка их же залогового объекта.Если банк не одобрит покупателя как заемщика, то нужно найти банк, который работает с залоговыми объектами и одобрит покупателя как заемщика, а заложенную квартиру — как предмет залога. Юридически такая сделка оформляется как стандартная сделка купли-продажи.

Дальше рассмотрим подробнее, какие возможны варианты покупки залоговой квартиры в ипотеку.

Замещение должника в сделке. В этом случае покупатель одобряется как ипотечный заемщик в банке продавца. Сотрудник банка готовит сделку, в которой за счет ипотечного кредита покупателя гасится долг продавца.

В любой ипотечной схеме первым шагом будет одобрение покупателя как заемщика по ипотеке. А далее — одобрение приобретаемой квартиры как залога.

Минусы такой схемы:

• у покупателя нет выбора банка — кредит придется брать в банке продавца. При этом покупатель может просто не подойти под требования этого банка или его не устроят условия кредитования;
• не каждый банк соглашается на такие сделки.

Простая покупка без дополнительных обременений. Покупатель своими деньгами (первоначальный взнос) и частично за счет своих ипотечных средств гасит долг продавца в процессе сделки. Первоначальный взнос передается только через банк покупателя. Это значит, что продавцу тоже придется открыть счет в этом банке.

Для сделки обычно открывается два аккредитива.

Один — на остаток долга продавца с раскрытием после сдачи документов купли-продажи на регистрацию. Эти деньги уходят на счет продавца в его банке для погашения кредита.

Продавцу нужно заранее подать в свой банк заявление на полное досрочное погашение.

Заявление подается с учетом особенности банка: кому-то нужно подать заявление за две недели до даты погашения, кто-то берет заявление за день до сделки.

Дата сделки по купле-продаже недвижимости должна предшествовать дате, указанной в заявлении на полное досрочное погашение кредита продавца, или совпадать с ней.

Второй аккредитив открывается на разницу между ценой сделки и долгом продавца перед банком. Доступ к этим деньгам продавец получает только после регистрации всей сделки.

Сделка проходит полностью под контролем банка покупателя. Для этого банк обычно берет доверенности от участников сделки на совершение определенных действий: на представление интересов продавца перед его банком и на снятие залога банка продавца.

По такой схеме работает только два банка — «Банк ДОМ РФ» и «Росбанк ДОМ».

С поручительством продавца.

Все то же самое, что и в предыдущей схеме, но дополнительно продавец должен стать поручителем покупателя на время перезалога — то есть пока снимается залог продавца, регистрируется купля-продажа и залог на банк покупателя. Это нужно для большего контроля продавца, снижения рисков банка и рисков покупателя, так как в этом случае продавец заинтересован довести сделку до конца.

После окончания всей сделки поручительство продавца автоматически прекращается.

Так работает большинство банков, в том числе и Райффайзенбанк.

Кредитование продавца. Банк покупателя выдает кредит продавцу на погашение его долга. По сути, банк переводит кредит продавца к себе и уже внутри себя организует сделку дальше.

Кредит продавца потом гасится за счет ипотечного кредита покупателя. Это позволяет оперативно снять обременение, продать квартиру и погасить такой кредит за счет средств от продажи квартиры.

В итоге продавец продает квартиру, которую забирает покупатель, а банк получает заемщика и залог, ранее уже проверенный другим банком.

Так работают, например, ВТБ и «Сбербанк».

1. Довольно небольшое количество банков дает кредиты на выкуп залоговых квартир. По рынку наберется около десятка таких банков. Райффайзенбанк входит в их число.
2. Процентная ставка на время перезалога, то есть пока снимается обременение первого банка и регистрируется ипотека на новый банк, обычно выше. В каждом банке — свое увеличение ставки, в среднем это 1–2 %. Райффайзенбанк не увеличивает ставку на это время.
3. Продавец обычно проверяется, почти как заемщик: есть ли у него долги, не находится ли он в стадии банкротства или предбанкротства, есть ли у него необходимые разрешения и согласия. Не оцениваются только доходы.

Как продать квартиру с арестом от пристава? Никак, сделку не пропустит Росреестр

Если пристав накладывает арест на имущество, то никакие сделки с ним становятся невозможны до того момента, пока пристав этот арест не снимет. То есть имущество под арестом нельзя:

• продать;
• обменять;
• частично реализовать (если речь идет, например, о партии товара на складе);
• подарить.

Правда, пользоваться этим имуществом, если оно не изъято и не находится на ответственном хранении в ФССП, можно. Квартирой под арестом точно пользоваться можно.

Более того, считается, что любые аресты и блокировки от имени приставов автоматически снимаются при начале процедуры банкротства. Но на деле это не так.

Финансовый управляющий должен написать приставу сообщение о факте, что человек проходит процедуру и попросить снять арест, так как имущество должно войти в конкурсную массу для возмещения кредиторам.

Но и в этих случаях приставы часто «встают в позу» и арест не снимают.

Верховный суд придерживается такой позиции: кто арест наложил, то его и должен снять. Бывает, что точку в такой противостоянии может поставить только решение суда.

В рамках исполнительного производства приставы могут арестовать почти любое имущество должника, в том числе недвижимость. Арест влечет наложение запретов и обременений на распоряжение квартирой, дачей или другим объектом.

Сведения об этом вносятся в реестр ЕГРН на основании постановления пристава. При подаче документов на регистрацию купли-продажи Росреестр сразу выявит наличие запрета. Это повлечет отказ в регистрации. Самостоятельно продать квартиру с обременением судебных приставов нельзя.

Рассмотрим в этой заметке, когда налагается арест на жилье и как его снимать.

Когда пристав может арестовать квартиру

Арест является обеспечительной мерой. Так как арестованным имуществом нельзя распоряжаться, это будет стимулировать должника быстрее расплатиться с взыскателем. Основания для наложения ареста на квартиру, дачу или иное имущество указаны в законе № 229-ФЗ. Вот они:

• пристав вправе наложить арест только после возбуждения производства;
• арестовать могут только имущество, принадлежащее лично должнику, но не другим лицам;
• арест допускается только при исполнении денежных и имущественных требований, если сумма долга превышает 3 000 рублей;
• при наложении ареста пристав обязан убедиться, что стоимость квартиры или иного имущества соразмерна сумме задолженности;
• данные об аресте недвижимости передаются в Росреестр, они будут отражены в ЕГРН.

При небольших долгах пристав не имеет право арестовать квартиру, нежилое здание или другой объект недвижимости. ФССП обязана соблюдать принцип соразмерности цены имущества и суммы долга. Если пристав арестует квартиру за долги 10-20 тысяч рублей, его постановление можно обжаловать и отменить.

Арест предусматривает введение запрета на регистрационные действия. Это означает, что должник-собственник не сможет продать, подарить или обменять свою недвижимость. Также пристав вправе ввести ограничения на пользование объектом.

Например, это может быть запрет на передачу квартиры в аренду. Арест сохраняется до момента полного погашения долга или реализации недвижимости. Некоторые виды имущества, в том числе единственное жилье неплательщика, не подлежат реализации.

Может ли пристав наложить арест на квартиру, если у меня есть долги по кредитам

в банках? Спросите юриста

Особенности ареста единственного жилья

Об этом знают не все должники, но ФССП может арестовать любое имущество, даже если оно защищено от реализации. Поэтому и на единственное жилье должника, где он реально проживает с семьей, может быть введен арест. Однако исполнительский иммунитет запрещает продавать единственную квартиру на торгах.

Продать квартиру с арестом от пристава нельзя

Сведения об аресте будут внесены в ЕГРН, поэтому Росреестр откажет в регистрации сделки после проверки документов. Продать квартиру можно после снятия ареста. Приставы снимают арест после погашения задолженности, при окончании или прекращении производства, после списания долгов после банкротства.

ФССП проверит сведения о наличии у должника недвижимости на начальном этапе производства. С этой целью направляется запрос в Росреестр.

По выписке ЕГРН будут видны все объекты и доли, принадлежащие неплательщику на правах собственности. Далее принимается решение о наложении ареста на один или несколько объектов (в зависимости от суммы задолженности).

Могут ли приставы продать квартиру за долги

Если пристав не смог взыскать долг за счет доходов неплательщика, он приступит к реализации его имущества. На продажу могут выставить все имущество, не защищенное исполнительским иммунитетом. Если у должника есть только одна квартира, то продать ее нельзя. При наличии в собственности нескольких объектов недвижимости неплательщику обязаны оставить одну квартиру.

Должник сохраняет право пользования квартирой с ограничением ФССП. Право проживания сохранится до завершения торгов. Если долг не погашен, а квартиры продана на торгах, приставы начнут выселение неплательщика и членов его семьи. Особенности этих процедур описаны в законе № 229-ФЗ.

Если есть в собственности отдельная квартира и доля в квартире родителей, что реализуют

приставы за долги? Спросите юриста

Могут ли приставы продать единственное жилье

Исполнительский иммунитет распространяется только на единственную квартиру, принадлежащую должнику. Также нельзя продать жилое помещение, в котором должник проживает на условиях соц. найма. Реализация единственного жилья должника допускается при следующих условиях:

• если неплательщик и члены его семьи не проживают в единственной квартире (например, если они снимают другое жилье);
• если на квартиру зарегистрирован залог по ипотеке, а взыскателем является банк-залогодержатель.

Такие же правила действуют в отношении частного дома, если он является единственным местом проживания неплательщика. Более того, исполнительский иммунитет распространяется и на участок под единственным домом. Если у должника есть еще и квартира, то приставы могут продать дом с обременением через торги.

В ст. 446 ГПК РФ указано, что запрет на реализацию распространяется на часть квартиры или дома, если для должника она является единственным жильем. На часть жилого помещения регистрируется право собственности на долю.

Соответственно, приставы могут продать долю в квартире только в случае, если у должника есть в собственности другая недвижимость для проживания.

Нужна помощь при образовании долга перед банком, боитесь потерять жилье?

Закажите звонок юриста

Можно ли продать квартиру под арестом

Арестованную квартиру нельзя продать или подарить. Запрет на регистрационные действия распространяется на все сделки по отчуждению недвижимости. Отметим, что в неофициальной продаже квартиры нет никакого смысла.

Такие сделки подлежат обязательной регистрации через Росреестр. Если кто-либо захочет купить арестованную недвижимость без регистрации в Росреестре, то право собственности не перейдет к покупателю.

Если должник захочет продать квартиру с обременением судебных приставов, он должен сначала снять арест и запрет на регистрационные действия. Это возможно:

• если полностью погасить задолженность перед взыскателем;
• если частично закрыть долг, чтобы его сумма стала несоразмерна стоимости недвижимого имущества;
• если предоставить под арест другой объект недвижимости, соразмерный по стоимости.

До подписания договора покупатель может сам проверить наличие или отсутствие ареста, других обременений. Это можно сделать по выписке ЕГРН. Выписку может запросить не только собственник (продавец), но и покупатель.

Кто и когда проверяет наличие ареста

Если должник уговорит покупателя на сделку, несмотря на наличие ареста на квартиру, договор не пройдет регистрацию. Специалисты Росреестра проводят проверку документов в срок до 10 дней, а при обращении через МФЦ — до 12 дней.

Все запреты, аресты и обременения будут видны по сведениям ЕГРН. Выявив арест, наложенный приставом, Росреестр вынесет решение об отказе в регистрации.

Можно ли продать квартиру с долгами по квартплате, если они в уже работе

у приставов? Спросите юриста

Как продать квартиру с арестом от приставов

Закон № 229-ФЗ разрешает должнику самому продать арестованной имущество, если его стоимость не превышает 30 000 рублей. Естественно, ни одна квартира не подпадает под такой ценовой диапазон.

Более того, в ст. 87 закона № 229-ФЗ напрямую указано, недвижимость неплательщика можно продавать только через торги. Поэтому должник не сможет продать арестованную квартиру ни при каких условиях.

Арест может сниматься при окончании или прекращении производства, в том числе, если ФССП не смогла взыскать долг. Как только пристав вынесет такое постановление, собственник сможет продать квартиру. На обновление данных в ЕГРН может уйти 7-14 дней, т.е. в этот период времени сведения о наличии ареста еще будут видны.

Также арест может быть снят, если должник пройдет процедуру банкротства. На основании решения суда или МФЦ происходит списание долгов, если реализация имущества не позволила полностью рассчитаться с кредиторами. Для реализации при банкротстве тоже действует запрет на продажу единственного жилья.

Но при определенных условиях этот запрет можно обойти. Например, судебная практика позволяет продать единственную квартиру банкрота, если кредиторы приобретут ему другое жилье. Об основаниях, при которых у должника заберут единственное жилье при банкротстве, вы можете узнать на консультации у наших юристов.

Особенности продажи арестованного имущества

Пока действует арест на квартиру или другое имущество, пристав попытается взыскать долг за счет доходов неплательщика. Для этого проверяются сведения о счетах и вкладах в банках, о месте работы и зарплате, о различных выплатах от государства. Если долг не погашен, пристав начнет реализацию.

Важные моменты, связанные с продажей недвижимого имущества по исполнительному производству:

• пристав проводит оценку имущества, подлежащего реализации;
• до организации торгов специалист ФССП обязан проверить, на какие объекты и вещи распространяется запрет на реализацию;
• все имущество, не защищенное исполнительским иммунитетом, будет продано на торгах или иными способами;
• после завершения реализации пристав окончит производство, снимет арест с единственной квартиры.

Если на продажу выставлена другая недвижимость должника, то на нее, скорее всего, найдется покупатель. Но если первые и повторные торги признают несостоявшимися, то ФССП предложит взыскателю забрать себе нереализованное имущество.

При этом стоимость объектов и вещей будет снижена на 25% по сравнению с первоначальной оценкой. Если взыскатель откажется получить имущество, пристав оставит его должнику.

Задумываетесь о том, чтобы пройти банкротство, но переживаете за сохранность своего

жилья? Получите консультацию юриста

Особенности продажи ипотечной квартиры

Ипотечная квартира изначально находится под обременением (залогом) в пользу банка. Поэтому для ее ареста и реализации применяются специальные правила:

• пристав вправе наложить арест на ипотечную квартиру, как и на другое имущество должника (в ЕГРН будут одновременно указаны сведения о залоге и аресте);
• если взыскателем является банк-залогодержатель, он получит всю сумму после реализации (за исключением исполнительского сбора, расходов на ведение производства);
• в силу ст. 78 закона № 229-ФЗ и ст. 54 закона № 54-ФЗ пристав может продать ипотечную квартиру через торги, но при этом залогодержатель всегда получит деньги от реализации в первую очередь.

На ипотечную квартиру можно обратить взыскание через суд или в порядке, предусмотренном договором. Если банк-залогодержатель не является взыскателем, то ипотечную квартиру на торги можно выставить только на основании решения суда.

Если банк является взыскателем, он может требовать продажи заложенной недвижимости во внесудебном порядке, если это соответствует договору.

Если взыскивается долг по ипотеке, статус единственного жилья не имеет значения. Ипотечная квартира не защищена исполнительским иммунитетом. Обо всех действиях с недвижимостью, заложенной по ипотеке, пристав обязан уведомлять банк-залогодержатель.

Как можно вывести ипотечную квартиру из-под угрозы ее реализации

за долги? Спросите юриста

Как снять арест с квартиры для продажи

Самый очевидный вариант для снятия ареста с единственной квартиры — полностью погасить задолженность. Пристав обязан незамедлительно отменить все запреты и ограничения, как только деньги поступят на депозит ФССП. Если пристав затягивает окончание дела и не снимает арест, можно подать жалобу вышестоящему должностному лицу ФССП, в суд.

Назовем остальные основания для снятия ареста с единственной квартиры для последующей продажи:

• окончание или прекращение производства по взысканию;
• предоставление другого имущества под арест вместо единственного жилье (с согласия пристава);
• прохождение банкротства со сниманием долгов, после чего ФССП обязана окончить производства по взысканию.

Теоретически возможна продажа квартиры после перевода долга на другое лицо. Это экзотический вариант, который допускается только с согласия кредитора (взыскателя). Если кредитор даст такое согласие, то по определению суда пристав заменит должника в исполнительном производстве.

При этом арест на имущество предыдущего должника обязаны снять. На практике такая ситуация нереальна, только если новый должник не предоставит взыскателю гарантии погашения задолженности.

Наши юристы проконсультируют вас по всем вопросам, связанным с арестом недвижимости или другого имущества в исполнительном производстве. Также мы поможем оформить документы в ФССП и суды, использовать все доступные варианты снятия ареста для продажи квартиры.

Бесплатная консультация по списанию долгов

Оставьте свой телефон, специалист перезвонит вам в течение 1 минуты

Покупать квартиру с долгами – это опасно?

Milkos/Depositphotos

Какие бывают долги на квартире и как о них узнать?

Долги могут накопиться по любым коммунальным платежам. О долгах перед ТСЖ или УК можно узнать в их бухгалтериях или из квитанций за коммуналку. Долги по воде, электричеству и газу вы легко выясните, сравнив показания счетчиков и оплаченные квитанции.

Долги за стационарный телефон могут быть двух видов: абонентская плата и за междугородние переговоры. Второй пункт гораздо важнее, так как эти счета приходят не сразу, и есть ли они, следует проверять на телефонном узле. Еще один очень распространенный долг сегодня – за капремонт.

Но его также проверяют по квитанции.

Могу ли я продать квартиру с долгом за коммуналку?

Можно ли продавать квартиру с долгом по капремонту?

Впрочем, самый важный возможный долг, о котором все забывают, связан с выполнением условий использования материнского капитала после выплаты ипотеки. О нем вы можете узнать только косвенно – по графику погашения ипотеки.

На использование маткапитала может указывать единоразовое досрочное погашение кредита деньгами из Пенсионного фонда. При продаже жилья многие продавцы думают, что выделят долю детям в другой квартире потом, а сейчас можно особенно об этом не задумываться. Это большая ошибка.

В таком случае доли должны быть выделены именно в той квартире, при покупке которой использовался маткапитал.

Для того чтобы узнать, использовали маткапитал или нет, необходимо запросить выписку о погашении кредита и найти там все крупные погашения, например на сумму 400 тысяч рублей. Это как раз и могут быть средства Пенсионного фонда.

Какие долги переходят на нового собственника, а какие числятся за старым?

На самом деле никакие долги по квартире не переходят на нового собственника, так как недвижимость не может быть кому-то что-то должна. Задолжать может только хозяин: то есть обязательства по оплате возникают с момента подписания акта-приема передачи объекта. Однако некоторые службы считают, что все начинается с момента перехода права собственности.

Мое же мнение (и я солидарен с законом) таково: обязательства возникают только с момента заключения новым собственником договора на обслуживание или поставку ресурсов или услуг. Очень часто представители ТСЖ пытаются повесить старые долги на нового собственника, хотя не имеют на это никакого права.

Они должны либо признать недополученные платежи убытками, либо взыскивать их через суд с бывшего собственника.

Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

Как обменять квартиру, которая находится под арестом?

Итог: что делать покупателю?

Сегодня у ТСЖ и Жилкомсервиса появилось право накладывать арест на квартиру и на операции с недвижимостью в Росреестре до оплаты долгов за квартплату. Это может привести к приостановке сделки купли-продажи, если вы заранее не проверили наличие задолженностей.

А вот долг перед Пенсионным фондом о выделении долей детям после использования маткапитала может обернуться действительно неприятным сюрпризом. ПФ, выявив нарушение прав детей и незаконное использование федеральных средств, первым делом арестует квартиру.

Даже если у нее будет уже новый собственник.

• Текст подготовила Мария Гуреева
• Не пропустите:
• Может ли банк продать арестованную за долги квартиру?
• Должны ли жильцы с временной регистрацией оплачивать коммуналку?
• Арендатор оставил долги за ТВ и интернет – что делать?
• Как остановить оплату коммуналки в пустующей квартире?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.