Эксперты разъясняют последовательность действий и нюансы оформления договора дарения недвижимости

shutterstock.com

Дарение доли в квартире часто используется во внутрисемейных отношениях, такая сделка является безвозмездной. Процедура оформления имеет много нюансов и условий. Вместе с экспертами разбираемся, в чем заключаются особенности дарения недвижимости и как правильно все оформить.

Что такое договор дарения доли

Договор дарения доли — это один из способов распорядиться имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

Доля каждого из сособственников может быть определена (долевая собственность), а может остаться неопределенной (совместная собственность).

Подарить долю можно только в случае, если она выделена в натуральном виде, говорит старший юрист юридического бюро «Мозго и партнеры» Светлана Макарова.

Что дает дарение доли, какие нормативно-правовые акты регламентируют

Дарение в соответствии с ч. 1 ст. 572 Гражданского кодекса — распространенный способ безвозмездной передачи имущества в собственность третьему лицу. Это один из популярных способов передачи собственности на объект недвижимости между близкими родственниками или супругами.

Например, когда у супругов есть желание, чтобы недвижимость полностью юридически принадлежала одному из них: в этом случае сначала проводят раздел имущества, а затем один супруг дарит второму свою долю. Часто бывает, что один из супругов хочет безвозмездно передать долю ребенку.

Дарение доли третьему, постороннему лицу также встречается. Договор дарения оформляется в простой письменной форме и в некоторых случаях подлежит нотариальному удостоверению, добавляет руководитель направления регистрации товарных знаков юридической группы «Совет» Григорий Березин.

Особенность дарения доли

Дарение доли является безвозмездной сделкой и поэтому не требует предлагать долю другому сособственнику или уведомлять его о дарении. Правило о преимущественном праве приобретения доли действует только при ее возмездном отчуждении (п. 2 ст.

246 Гражданского кодекса), объясняет Светлана Макарова.

По словам эксперта, если дарение доли осуществляется одним из супругов или несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, то требуется, соответственно, нотариально оформленное согласие другого супруга или законного представителя несовершеннолетнего, говорит эксперт.

Договор дарения доли заключается в письменной форме ( shutterstock.com)

Как подготовить договор дарения доли квартиры

Договор дарения доли заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (п. 1 ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218).

Помимо подготовки договора, юрист осуществит проверку правоустанавливающих документов на квартиру и иных необходимых документов для безопасности совершения сделки, разъясняет Григорий Березин.

Какие документы нужны при подготовке договора дарения

• паспортные данные сторон сделки;
• свидетельство на право собственности на квартиру или выписка из ЕГРН;
• документы, подтверждающие родство сторон договора. Это важно, если долю дарится близкому родственнику;
• свидетельство о рождении ребенка, свидетельство о заключении брака, нотариальное согласие супруга дарителя (когда требуется);
• выписка из ЕГРН;
• выписка из финансово-лицевого счета и домовой книги;
• технические документы на квартиру: технический паспорт или экспликация и поэтажный план;
• доверенности на представителей сторон в том случае, если договор подписывают представители.

По общему правилу на одаряемого ложится налоговое бремя в случае получения в дар недвижимого имущества. Для граждан России размер налоговой ставки составит 13% от кадастровой стоимости квартиры в соответствии со ст. 224 Налогового кодекса, говорит Григорий Березин. Законодательством также определены категории лиц, которые освобождаются от уплаты налога. К ним относятся родственники дарителя:

• супруг;
• братья и сестры (в том числе не полнородные);
• дети (в том числе усыновленные);
• родители;
• дедушки и бабушки;
• внуки.

На одаряемого ложится налоговое бремя в случае получения в дар недвижимого имущества ( shutterstock.com)

Сколько стоит договор дарения доли

В соответствии с п. 5 и п. 1 ст. 333.

24 Налогового кодекса за обязательное нотариальное удостоверение договора дарения доли в праве общей собственности на недвижимое имущество уплачивается госпошлина в размере 0,5% суммы договора (кадастровая стоимость), но не менее 300 руб.

и не более 20 тыс. руб. Пошлина за государственную регистрацию перехода права собственности составляет для физических лиц 2 тыс. руб. (п. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса), разъясняет Светлана Макарова.

Как подать договор дарения на регистрацию

1. Собрать документы для регистрации договора:

• заявление (заполняется на месте);
• паспорта дарителя и одаряемого;
• дарственная (заверяется нотариусом);
• письменное заявление о согласии от остальных владельцев (если требуется);
• выписка из ЕГРН МФЦ;
• техпаспорт и поэтажный план БТИ.

2. Подать документы в Росреестр через МФЦ

В некоторых случаях для подачи документов в Росреестр требуется, чтобы договор был заверен нотариусом. Договор дарения обязательно подлежит нотариальному заверению в следующих случаях:

• когда недвижимость отчуждается несовершеннолетним или лицом, признанным ограниченно дееспособным;
• при отчуждении долей в праве общей собственности на квартиру (за исключением случаев, когда все собственники дарят свою долю в рамках одной сделки).

Во всех иных случаях нотариальное удостоверение необязательно и может применяться только по желанию сторон сделки, говорит Григорий Березин.

Если оформляется договор дарения квартиры, которая является совместно нажитым имуществом супругов, то в соответствии со ст. 35 Семейного кодекса требуется получение согласия супруга на сделку, поясняет Светлана Макарова.

Если же в квартире установлена долевая собственность, то даритель вправе подарить свою долю без получения согласия остальных собственников. Даритель как участник долевой собственности вправе по своему усмотрению подарить свою долю любому лицу без соблюдения правил, установленных для возмездных сделок.

Например, при договоре купли-продажи действует преимущественное право покупки доли в соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса, добавляет Григорий Березин.

3. Через 10 дней после обращения одаряемый должен прийти в МФЦ для получения выписки из ЕГРН

В ней он будет указан в качестве нового собственника.

Подарить долю можно только в случае, если она выделена ( shutterstock.com)

Кто не может принять долю в квартире по договору дарения

• сотрудники медицинских, образовательных, социальных учреждений, если дарителем выступает обучающийся или содержащийся там гражданин;
• лица, занимающие муниципальные или государственные должности, если сделка связана с их должностными полномочиями.

Иногда бывают ситуации, когда должник, не желая расплачиваться с кредиторами, дарит квартиру третьему лицу.

То есть договор заключен не с целью передачи квартиры, а с целью «спрятать» имущество. В этом случае договор дарения можно оспорить в суде и признать сделку мнимой, говорит Григорий Березин. Иным основанием для оспаривания будет являться установление притворности сделки, то есть сделки, которая прикрывает собой другую сделку. Например, заменяет собой договор купли-продажи, добавляет эксперт.

Отмена и отказ от дарения

Светлана Макарова поясняет, что Гражданский кодекс предусматривает также случаи, когда в судебном порядке договор дарения может быть отменен дарителем (ст. 578 ГК РФ):

• одаряемый совершил противоправный акт покушения на жизнь дарителя или членов его семьи либо человек, на имя которого подписали договор дарения, нанес телесные повреждения дарителю;
• обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты;
• когда даритель переживет одариваемого человека (обязательное условие применения данного пункта закона — прямое указание на него в договоре дарения).

Даритель также вправе отказаться от исполнения договора, если после его заключения имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни (ст. 577 ГК РФ), резюмирует Светлана Макарова.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Как оформить дарственную на долю

Дарственная — это бытовое название договора дарения.

С юридической точки зрения это пример одностороннего договора. Но термин «односторонний» вовсе не означает, что у этого договора только одна сторона, — в договоре всегда не меньше двух сторон, которые его подписывают. В данном случае это значит, что у одной стороны договора есть только права, а у другой — только обязанности.

Профиль автора

Что вы узнаете

То, что мы обычно называем долей, — это доля в праве собственности на квартиру.

Ее можно определить двумя способами:

1. В частях от целого, например 1/3 квартиры. Такую долю называют идеальной.
2. В натуре, например одна комната или 36 м². Это реальная, или выделенная, доля.

Исключение: если микродоли образовались в результате наследования, приватизации, семья вложила маткапитал или до того, как этот закон заработал — до 1 сентября 2022 года.

На практике это не очень удобно, особенно если собственники — чужие друг другу люди. Поэтому такие собственники долей часто договариваются о том, кто в какой комнате будет жить и какой частью квартиры будет пользоваться. В особенно сложных случаях сособственники могут выделить свою долю в натуре — поделить квартиру через суд.

Доля обязательно должна быть зарегистрирована в едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН. Например, один из супругов решил подарить свою долю в праве на квартиру. Если до этого доли не выделялись, разделение будет существовать только на словах. Чтобы подарить или продать такую долю, нужно договориться о разделе прав на квартиру письменно и зарегистрировать доли в Росреестре.

Подарить квартиру или долю в ней можно почти кому угодно: и постороннему человеку, и члену семьи. Но некоторые ограничения все же есть. Они касаются любых дорогих подарков, а не только долей в праве на квартиру.

По характеру запретов понятно, что все они касаются борьбы с коррупцией.

Согласие потребуется только от супруга, если:

1. Доля появилась во время брака, причем досталась не в наследство или в подарок.
2. На момент дарения брак все еще существует.

Порядок дарения не зависит от того, кому именно вы решили сделать подарок, — правила одинаковы и для дарения родственнику, и для дарения постороннему человеку. Это скажется только на НДФЛ, который придется заплатить новому собственнику и сумме нотариального тарифа — при участии в сделке нотариуса. Об этом расскажу отдельно.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Какие документы понадобятся. Чтобы заключить договор, собирают такие документы:

1. Паспорта сторон — нужны ФИО дарителя и одаряемого.
2. Документы, подтверждающие их родство: свидетельство о рождении, заключении брака или усыновлении — чтобы избавить дарителя от уплаты НДФЛ и определить размер платы нотариусу.
3. Документы-основания — по которым собственник получил долю. Например, свидетельство на наследство или договор купли-продажи. Они всегда указаны в выписке из ЕГРН.
4. Документ о собственности на долю — свидетельство о госрегистрации права собственности или выписка из ЕГРН — понадобятся данные о сторонах сделки и объекте дарения; об адресе, площади и кадастровом номере недвижимости; номер и дата записи о собственности в ЕГРН.

В этом случае документ-основание — договор купли-продажи

В остальных случаях подарить долю без нотариального заверения не получится.

Проверьте, чтобы в договоре обязательно были:

1. Информация о квартире: адрес, кадастровый номер и общая площадь.
2. Информация о доле: ее размер и на основании чего она вам принадлежит (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, дарственная или другой документ).
3. Точные реквизиты каждой стороны договора.

Составить договор у юриста будет стоить от 2000 до 10 000 Р в зависимости от сложности договора и скорости его подготовки. Если будете делать договор через нотариуса, он возьмет оплату за услуги технического и правового характера — в каждом регионе это разные суммы.

Например, Московская нотариальная палата установила предельный размер платы за услуги правового и технического характера на 2023 год: договоры дарения, обязательные для удостоверения, обойдутся не больше чем в 7700 Р, а необязательные — не дороже 8000 Р.

Его нужно заверить у нотариуса, так как даритель передает 1/2 доли в праве собственности на квартиру, а другой собственник — нет» class=»media-container__image» src=»https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/ip/fxqPoEfQ6lKVlQrYu6qF0a—Nj4VLnKh2Gdg1EjExR4/w:1200/aHR0cHM6Ly9vcGlz/LWNkbi50aW5rb2Zm/am91cm5hbC5ydS9t/ZXJjdXJ5L2d1aWRl/LWRhcnl1LWRvbHl1/LTAyLTAzLmN3eTNy/bi4uanBn»>

Так выглядит договор дарения доли. Его нужно заверить у нотариуса, так как даритель передает 1/2 доли в праве собственности на квартиру, а другой собственник — нет

Если подаете документы самостоятельно в МФЦ, регистрация займет 9 рабочих дней.

Стоимость регистрации. Госпошлина — 2000 Р.

Когда не нужен нотариус при регистрации дарения доли. Нотариус не понадобится в трех случаях:

1. Если собственники дарят все доли по одной сделке.
2. Если единственный собственник квартиры решил подарить долю: в этот момент у него еще нет сособственников, поэтому и нотариальное заверение договора необязательно.
3. Верховный суд в 2022 году описал еще один случай, когда дарение доли не нуждается в нотариальном оформлении — если собственников всего двое, и один из них дарит долю другому. Однако Росреестр публично не согласился с этим решением, поэтому на практике в такой ситуации лучше заверить договор у нотариуса.

В остальных ситуациях придется удостоверять договор нотариально. Хотя в этом есть и плюсы: нотариус может предложить проверенную форму договора и бесплатно отправит документы на регистрацию.

Кадастровую стоимость можно узнать:

1. На публичной кадастровой карте бесплатно — для этого нужно ввести в поисковую строку карты кадастровый номер недвижимости.
2. Бесплатно посмотреть сведения о недвижимости на портале госуслуг в разделе «Стройка Недвижимость» → «Выписки из ЕГРН» → «Просмотреть информацию о недвижимости онлайн».
3. По выписке из ЕГРН — она стоит от 260 до 460 Р в зависимости от способа получения. Как ее заказать, Т⁠—⁠Ж уже рассказывал.

Например, если отец дарит сыну долю 1/3 в квартире кадастровой стоимостью 6 000 000 Р, придется заплатить 10 000 Р:

6 000 000 Р × 0,5% × 1/3 = 10 000 Р

Если вы решили заверить договор по собственному желанию, тариф будет зависеть от кадастровой стоимости доли и степени родства.

Супругу, родителям, детям или внукам

До 1 000 000 Р

3000 Р + 0,2% от суммы сделки

От 1 000 000 Р до 10 000 000 Р

3000 Р + 0,2% от суммы сделки

Больше 10 000 000 Р

23 000 Р + 0,1% от суммы свыше 10 000 000 Р, но не больше 50 000 Р

До 1 000 000 Р

3000 Р + 0,4% от суммы сделки

От 1 000 000 Р до 10 000 000 Р

7000 Р + 0,2% от суммы свыше 1 000 000 Р

Больше 10 000 000 Р

25 000 Р + 0,1% от суммы свыше 10 000 000 Р, но не больше 100 000 Р

Поясню на примерах.

Отец дарит сыну долю 1/3 в квартире, а долю 2/3 — дочери. Кадастровая стоимость квартиры — 6 000 000 Р. Семья может не заверять эту сделку, но все же решила это сделать. Вот сколько придется заплатить нотариусу:

Сын:

Кадастровая стоимость доли 1/3 = 2 000 000 Р

https://www.youtube.com/watch?v=_9Ur6zH7rdg\u0026pp=ygVQ0J7RhNC-0YDQvNC70LXQvdC40LUg0LTQvtC70Lgg0LIg0LrQstCw0YDRgtC40YDQtSDQvdCwINC_0LvQtdC80Y_QvdC90LjQutCwIDIwMjM%3D

Тариф = 3000 Р + 2 000 000 Р × 0,2% = 7000 Р

Дочь:

Кадастровая стоимость доли 2/3 = 4 000 000 Р

https://www.youtube.com/watch?v=_9Ur6zH7rdg\u0026pp=ygVQ0J7RhNC-0YDQvNC70LXQvdC40LUg0LTQvtC70Lgg0LIg0LrQstCw0YDRgtC40YDQtSDQvdCwINC_0LvQtdC80Y_QvdC90LjQutCwIDIwMjM%3D

Тариф = 3000 Р + 4 000 000 Р × 0,2% = 11 000 Р

Тетя дарит племяннику долю 1/5 в квартире кадастровой стоимостью 20 000 000 Р, а вторую долю в 4/5 дарит своей дочери.

Племянник:

Кадастровая стоимость доли 1/5 = 4 000 000 Р

https://www.youtube.com/watch?v=_9Ur6zH7rdg\u0026pp=ygVQ0J7RhNC-0YDQvNC70LXQvdC40LUg0LTQvtC70Lgg0LIg0LrQstCw0YDRgtC40YDQtSDQvdCwINC_0LvQtdC80Y_QvdC90LjQutCwIDIwMjM%3D

Тариф = 7000 Р + (4 000 000 Р − 1 000 000 Р) × 0,2% = 13 000 Р

Дочь:

Кадастровая стоимость доли 4/5 = 16 000 000 Р

https://www.youtube.com/watch?v=_9Ur6zH7rdg\u0026pp=ygVQ0J7RhNC-0YDQvNC70LXQvdC40LUg0LTQvtC70Lgg0LIg0LrQstCw0YDRgtC40YDQtSDQvdCwINC_0LvQtdC80Y_QvdC90LjQutCwIDIwMjM%3D

Тариф = 25 000 Р + (16 000 000 Р − 10 000 000 Р) × 0,1% = 31 000 Р

Госпошлину рассчитывают по размеру доли: общая пошлина 2000 Р умножается на размер доли в праве собственности. Например, если в квартире два собственника с долями по 1/2, каждому придется уплатить госпошлину 1000 Р.

Остальные одаряемые платят НДФЛ — 13%. Для этого они до 30 апреля следующего года подают налоговую декларацию о полученном доходе и уплачивают получившуюся в ней сумму.

Заполнить декларацию можно:

Если даритель приобрел долю в браке, стоит оформить нотариальное согласие супруга на дарение. В среднем оно стоит 1500—2000 Р.

Если договор не заверяли у нотариуса. Тогда подать документы на государственную регистрацию можно через МФЦ. Лучше записаться на прием заранее, чтобы не ждать в очереди.

Для регистрации понадобятся:

1. Договор дарения — достаточно принести один экземпляр и не подписывать дополнительный для Росреестра.
2. Паспорта сторон — их нужно будет предъявить на регистрации.
3. Нотариальная доверенность представителю, если он будет подписывать договор или подавать документы на регистрацию.
4. Нотариальное согласие супруга — если даритель приобрел долю в браке.
5. Заявление на регистрацию — его прямо при вас составит сотрудник МФЦ или оно сформируется автоматически при подаче документов онлайн.

Если там свежая запись о праве собственности, то можно не волноваться — регистрация прошла успешно» class=»media-container__image» src=»https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/ip/D3vVI1hngmT0hDgri8Y2OEX_XXtcBL47z3fClLkuWxU/w:1200/aHR0cHM6Ly9vcGlz/LWNkbi50aW5rb2Zm/am91cm5hbC5ydS9t/ZXJjdXJ5L2d1aWRl/LWRhcnl1LWRvbHl1/LTA0Lnp0eGxxMy4u/cG5n»>

Иногда информация о прошедшей регистрации появляется на сайте Росреестра раньше, чем документы возвращаются в МФЦ: впишите кадастровый номер квартиры и проверьте графу «Права и ограничения». Если там свежая запись о праве собственности, то можно не волноваться — регистрация прошла успешно

Обратите внимание: подаренная доля остается в залоге у банка, а ее новый собственник несет права и обязанности залогодержателя. Например, он может лишиться доли, если кредит не будет выплачен. Зачастую одаряемый становится одним из созаемщиков в кредитном договоре — только при таком условии банк одобряет дарение.

Приватизированная квартира. Долю в праве можно дарить кому угодно. Перед сделкой проверьте документы на приватизацию: договор о передаче доли в собственность должен быть зарегистрирован.

Но есть нюанс: если кто-то из жильцов не участвовал в приватизации, то он вправе жить в квартире до смерти.

Достаточно уведомить дарителя — направить ему письменное извещение о нежелании принять дар. После этого договор дарения считается расторгнутым.

Но если договор уже отдан на регистрацию, то и отказ от подарка придется зарегистрировать. Для этого потребуется подать заявление в Росреестр.

Если переход права собственности состоялся, отказаться от доли можно только в суде.

Для этого должны соблюдаться два условия:

1. Доля еще не подарена, а только обещана.
2. Положение дарителя — финансовое или семейное — настолько изменилось, что если он выполнит обещание, это существенно ухудшит его уровень жизни. Например, стороны прописали в договоре, что одаряемый гарантирует дарителю, что тот может пожизненно проживать в квартире. Но потом одаряемый передумал и выгнал дарителя.

Просто так отменить дарственную и забрать долю назад нельзя — это возможно только в трех ситуациях:

1. Одаряемый покушался на жизнь или здоровье дарителя или членов его семьи и близких родственников. Или умышленно причинил им тяжкие телесные повреждения.
2. Даритель пережил одаряемого.
3. Одаряемый настолько плохо обращается с квартирой, что может ее потерять.

Признать дарственную недействительной чуть легче, чем возмездные договоры. Часто дарение используют для прикрытия других сделок, например купли-продажи доли. Это выгодно: для дарения доли не нужно ждать согласие от других собственников.

Такие сделки называются притворными и могут быть признаны недействительными. Прежде всего в оспаривании притворных дарственных заинтересованы другие собственники, которые готовы выкупить долю.

Но если это не дарственная для отвода глаз, не стоит бояться дарить долю. Главное — внимательно проверить все документы и правильно оформить дарение.

Как оформить дарственную на родственников. Так же, как на любого другого одаряемого. Но дополнительно стоит вписать в договор степень родства. И не забудьте взять к нотариусу документ-подтверждение, например свидетельство о рождении или заключении брака.

Нотариус обязан сообщать налоговой о сделках между родственниками, да и с НДФЛ разобраться будет проще, если написать о родстве прямо в договоре.

Обязательно укажите в доверенности получателя подарка и сам предмет дарения — размер доли и сведения о квартире. Если в доверенности нет этой информации, она считается ничтожной.

Как оформить дарственную на долю квартиры, если там прописан несовершеннолетний. Если он не собственник доли или собственник другой доли, которая остается у него, никаких проблем с дарением не будет.

Что делать? 09.09.19

Выделили доли детям, что дальше?

Нужно ли согласие других собственников при оформлении дарственной на долю. Нет, не нужно. Правило о согласии от других собственников работает только при продаже доли.

Как правильно оформить дарение нескольким одаряемым. Это можно сделать и в одном договоре, и в отдельных договорах со всеми одаряемыми — как удобнее. Если доли дарятся одновременно, лучше оформить это единым договором: в нем будет один даритель и несколько одаряемых — такой договор не нужно удостоверять у нотариуса.

1. Подарить долю можно кому угодно, если это не противоречит законодательству о борьбе с коррупцией. Предлагать долю собственникам других долей в этой же квартире не нужно.
2. Можно оформить дарственную самому и отнести на регистрацию. А можно и иногда необходимо заверить договор у нотариуса. Получится дороже, зато по срокам выйдет быстрее.
3. По дарению доли есть ограничения. Можно подарить долю в коммунальной квартире, но нельзя подарить долю ребенка до 14 лет.

Сделки с недвижимостью между близкими родственниками: подводные камни, проблемы и как их избежать

На первый взгляд покупка квартиры у бабушки или сестры — затея выгодная и безопасная для обеих сторон. Со «своими» всегда можно договориться о цене, да и при расчётах близкая родня точно не обманет, плюс за чистоту сделки не надо тревожиться, потому что историю этой недвижимости в семье все знают. Какие тут могут быть подводные камни?

Как минимум сам факт совершения сделки между близкими родственниками может привлечь внимание налоговой инспекции, органов опеки и других государственных служб. Мы расскажем, что тут с точки зрения закона будет считаться нарушением, в каких случаях сделку могут признать недействительной и как избежать подобных проблем. 

Более того: сделки с недвижимостью между близкими родственниками имеют свои особенности при налогообложении. Объясним, кому это будет выгодно, а в каких случаях есть возможность лишиться налогового вычета.

Ограничения при сделках с недвижимостью тесно связаны с понятием близкого родства. Близкими закон признаёт:

• родителей и детей; 
• бабушку, дедушку и внуков; 
• братьев и сестёр (включая неполнородных или сводных, — у кого общим является только один из родителей). 

Получается, что, например, покупка дачи у двоюродной тёти не считается сделкой между близкими родственниками. 

Когда речь заходит о налогах, можно встретиться с термином «взаимозависимые лица». Для любого человека по закону считаются взаимозависимыми:

• супруг или супруга;
• родители или усыновители;
• дети (как родные, так и приёмные);
• братья и сестры (как родные, так и сводные);
• опекун или попечитель;
• подопечный.

Когда такие люди заключают сделку между собой, их отношения могут влиять на её условия или результат, поэтому к подобным договорам у налоговой и подход иной.

При покупке недвижимости у взаимозависимых лиц не получится воспользоваться имущественным налоговым вычетом.

То есть при выкупе квартиры у двоюродной тёти вычет получить можно, а если продавцом будет родной брат или сестра, налоговые привилегии уже не полагаются. 

Если продавец — взаимозависимое лицо по отношению к одному из супругов, у второго сохраняется право на получение вычета. Например, супруги решили купить квартиру у родного брата жены: при такой сделке жене налоговый вычет не положен, а муж вправе его получить, потому что шурин не считается взаимозависимым.

Сделкой закон называет действия, «направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей». Например, сделка купли-продажи квартиры между близкими родственниками направлена на изменение права собственности на эту недвижимость. 

Сделки бывают возмездными и безвозмездными. Пример безвозмездной сделки — дарение. Подарить квартиру можно как близкому, так и дальнему родственнику или даже постороннему человеку, на этот счёт ограничений нет. Но только близкие родственники не должны платить налог с такого подарка, всем остальным придётся внести государству 13% от стоимости подаренной недвижимости.

Возмездные сделки между близкими родственниками — например, купля-продажа недвижимости — в целом не отличаются от таких же сделок между посторонними людьми. Но есть некоторые ограничения.   

Сделки между родственниками иногда оказываются мнимыми (совершёнными только для вида) или притворными (прикрывающими другую сделку). Например, если по документам внук подарил квартиру бабушке, но фактически продолжает пользоваться ею, а старушка по-прежнему живёт в коммуналке, — это мнимая сделка, потому что реального изменения прав её участников не произошло. 

Другой вариант: по документам внук подарил квартиру бабушке, и она в неё действительно переехала, но перед этим сняла с банковского счёта все свои сбережения, сопоставимые с реальной ценой подаренной недвижимости, и отдала их дарителю. В этом случае речь идёт о притворной сделке: то, что на бумаге представлено как дарение, фактически является куплей-продажей. 

Заключать подобные договорённости с чужими людьми мало кто рискнёт, чтобы не быть обманутым, а между «своими» доверия больше, но закон не одобряет подобных уловок. И мнимые, и притворные сделки признаются ничтожными, то есть недействительными с момента их заключения: никаких прав и обязанностей в связи с ними у сторон не возникает.  

Такие ситуации встречаются в делах о банкротстве: по документам гражданин подарил свою квартиру бабушке, а загородный дом продал брату за несколько месяцев до банкротства, и теперь у него нет имущества, которое может пойти в счёт уплаты долгов. Но грамотные юристы легко доказывают, что обе сделки — и дарение, и купля-продажа — были мнимыми. 

Также сделки бывают односторонними или двухсторонними (многосторонними). Пример односторонней сделки — завещание: собственник квартиры единолично решает, кому её завещать, и, чтобы выразить свою волю, ему не нужно согласие будущего получателя наследства. 

Если же у сделки две или больше сторон, она всегда оформляется договором, в котором записаны все детали соглашения. Типичный пример — договор купли-продажи квартиры между родственниками.

Если квартира приобретена в браке, это совместная собственность супругов, а значит, заключить между собой договор купли-продажи или дарения такой недвижимости муж и жена не могут, даже если право собственности зарегистрировано на одного из них. Подобная сделка будет признана мнимой. 

Однако муж и жена вправе договориться о разделе недвижимости, которая находится у них в совместной собственности. Сделать это можно в любое время, заключив между собой соглашение о разделе общего имущества и заверив его у нотариуса. 

Если собственность уже оформлена как долевая, то своей долей каждый из собственников вправе распоряжаться как угодно, в том числе — подарить второму супругу. Но вот с продажей и в этом случае могут возникнуть сложности: денежные средства семьи находятся в совместной собственности, поэтому выходит, что один участник сделки расплачивается с другим деньгами, которые и так принадлежат им обоим.

Аналогичные трудности возникнут, если один из супругов захочет продать другому недвижимость, приобретённую до брака или полученную в дар: собственность его личная, распоряжаться ею он может как угодно, но деньги при этом в семье общие. 

Избежать подобных проблем помогает брачный договор: в нём супруги определяют все нюансы владения и распоряжения собственностью, включая денежные средства. Если такой договор есть, супруги могут заключать между собой любые сделки с недвижимостью, включая и куплю-продажу.

Этот вид сделок вызывает больше всего вопросов. Всегда нужно учитывать, что продажа недвижимости между родственниками может привлечь внимание проверяющих органов.

Чтобы не было проблем, лучше избегать оплаты наличными: в случае каких-либо недоразумений банковские документы послужат более весомым доказательством реальности совершённой сделки, чем расписка, которую один родственник выдал другому.

Лучше проводить расчёты по договору купли-продажи в безналичной форме и быть очень внимательным при оформлении документов.

Можно ли купить квартиру у родителей?

Если речь идёт о совершеннолетних гражданах, то препятствий к заключению такой сделки нет. Однако есть нюансы, которые стоит хорошо взвесить перед тем, как принимать решение:

• при покупке квартиры у родителей не получится претендовать на имущественный налоговый вычет, поскольку стороны являются взаимозависимыми лицами;
• если супруги, находясь в браке, приобретают квартиру у родителей мужа или жены, такая недвижимость становится совместной собственностью (если нет брачного договора), а значит, в случае развода второй супруг вправе претендовать на свою долю.

Если же ребенок несовершеннолетний, то закон прямо запрещает его законным представителям (родителям, опекунам или попечителям) совершать с квартирой любые возмездные сделки, поэтому покупка жилья у родителей в этом случае невозможна.

Технически оформить ипотеку на квартиру, которая принадлежит родственникам, возможно, но у такой покупки тоже много нюансов, которые способны сделать её невыгодной или серьёзно осложнить:

• банк наверняка потребует дополнительные документы, чтобы убедиться в чистоте сделки (в частности, придётся подтвердить, что у покупателя есть деньги на первоначальный взнос, а у продавца имеется другая недвижимость и ему есть где жить после продажи);
• нельзя получить налоговый вычет, если продавец и покупатель — взаимозависимые лица;
• скорее всего, не удастся воспользоваться льготной ипотекой с господдержкой;
• сэкономить при покупке тоже не получится: если сумма «родственной» сделки ниже рыночной, банк может заподозрить, что она фиктивная.

Банк вправе отказать в предоставлении кредита, не объясняя причин своего решения несостоявшемуся заёмщику. И в таких неоднозначных ситуациях, как сделки между близкими родственниками, отказы нередки. Поэтому перед подачей заявки на ипотеку полезно узнать, как выбранный банк относится к кредитованию подобных покупок. 

Отдельный нюанс — использование материнского капитала (например, для оплаты первоначального взноса). Купля-продажа между родственниками в этом случае попадёт под пристальное внимание Социального фонда (это преемник Пенсионного фонда и Фонда социального страхования), проверки неизбежны. 

Фонду необходимо убедиться в том, что:

• сделка не мнимая (попытка обналичить материнский капитал таким путём может быть квалифицирована как мошенничество);
• ребёнку выделена доля в приобретаемой квартире. 

Хотя законодательного запрета на использование средств материнского капитала для покупки квартиры у родственников не установлено, дополнительные сложности у такой сделки, скорее всего, будут.

Договор купли-продажи между близкими родственниками оформляется точно так же, как и между посторонними людьми. У нас есть подробная инструкция по составлению такого документа — она подойдёт и в этом случае.

Указывать степень родства продавца и покупателя в договоре купли-продажи не нужно, а вот учесть все нюансы, о которых мы говорили выше, необходимо, чтобы регистрация в Росреестре прошла без проблем.

Сделки с недвижимостью между близкими родственниками законом не запрещены, но имеют ряд важных особенностей:

• нельзя воспользоваться имущественным налоговым вычетом;
• нельзя купить недвижимость, которая принадлежит несовершеннолетнему (полностью или частично);
• возможны сложности при получении ипотечного кредита и использовании материнского капитала.

В целом продажа недвижимости между близкими родственниками — обычная сделка, нужно только взвесить все её преимущества и недостатки и грамотно оформить документы.

Как передать квартиру родственникам: подарить, продать или завещать

Прежде чем выбирать, как лучше переоформить жильё, проясним два вопроса.

1. Когда вы хотите, чтобы родственники получили право собственности: прямо сейчас или после вашей смерти?

В первом случае выбор будет между продажей и дарением, во втором — между завещанием и наследованием по закону.

2. Вы хотите передать квартиру безвозмездно или за плату?

В первом случае подойдёт дарение или наследование, во втором — продажа жилья.

Эти два вопроса — главное, с чем нужно определиться. Но также важны нюансы: какие расходы на оформление и налоги ждут новых собственников, какие права и ограничения даёт та или иная форма сделки. Поэтому теперь поговорим о каждом способе подробно.

Дарение

Оформить договор дарения стоит в том случае, если вы хотите сделать родственников собственниками жилья прямо сейчас и безвозмездно.

https://www.youtube.com/watch?v=_9Ur6zH7rdg\u0026pp=YAHIAQE%3D

Дарить выгоднее всего близким родственникам — им не придётся платить налог. К ним относят супругов, детей, родителей, братьев и сестёр, внуков, бабушек и дедушек. Все остальные должны будут заплатить налог 13% от стоимости жилья.

Подробнее об оформлении дарственной, в том числе на имущество, мы писали в этой статье

Большой плюс дарения в том, что подарок не нужно будет делить между супругами в случае развода. Передавая квартиру сыну или дочери таким способом, можно быть уверенным, что при семейных неурядицах он/она сможет сохранить квартиру в своей полной собственности.

Договор дарения составляют в письменной форме в двух экземплярах, каждая из сторон должна его подписать. В отличие от завещания, это не односторонняя сделка: одаряемый должен быть согласен принять квартиру. Договор можно составить у юристов или скачать шаблон в интернете.

Заверять его у нотариуса необязательно, кроме некоторых случаев. Например, нотариус нужен, если вы дарите не всю квартиру, а долю в ней.

Договор нужно зарегистрировать в Росреестре (в его региональном отделении или через МФЦ). Это займёт около 10 дней, пошлина составит 2000 рублей. С собой нужно принести уже готовый договор, паспорта и правоустанавливающие документы на квартиру.

На что обратить внимание

В договоре дарения не может быть никаких взаимных обязательств. Если одаряемый вам что-то должен в обмен на квартиру, это будет считаться фиктивной сделкой.

Продажа

По закону купля-продажа оформляется только тогда, когда жильё передаётся за деньги. То есть если вы хотите именно продать квартиру, а не передать безвозмездно.

Например, вы уезжаете из страны или просто решили купить себе квартиру побольше, а двоюродный дядя как раз присматривает себе жильё и ему подходит ваша квартира.

По сути, это то же самое, что продать квартиру постороннему человеку.

Важный момент

В отличие от дарения и завещания, на продажу квартиры понадобится согласие супруга/супруги продавца.

Как оформить

Процедура очень похожа на оформление договора дарения: письменный договор в свободной форме в двух экземплярах подписывают обе стороны и регистрируют его в Росреестре. Процедура занимает до 9 рабочих дней, пошлина — 2000 рублей.

Участники сделки должны прийти в МФЦ или региональное отделение Росреестра, взяв с собой договор, паспорта сторон и правоустанавливающие документы на квартиру. В зависимости от ситуации здесь могут понадобиться дополнительные документы — например, согласие супруга или органов опеки.

Заверять договор у нотариуса нужно только в особых случаях, например, при продаже доли или квартиры, оформленной на ребёнка.

На что обратить внимание

Если продаёте не всю квартиру, а долю, сначала нужно предложить её выкупить собственникам других долей, и только если они откажутся, можно продавать любому другому лицу.

Ещё один нюанс: при продаже жилья близким родственникам закон не даёт им права на налоговый вычет — это защита от злоупотреблений, когда квартиру передают члену семьи только с целью получения вычета.

Передача по наследству

Если вы не готовы передавать права на квартиру прямо сейчас, но хотите оформить распоряжение на случай смерти, можно написать завещание. Если этого не сделать, наследники всё равно получат права на жильё, но только в том порядке, в каком это предписывает закон.

Наследование по завещанию

В завещании можно:

• назначить наследником любого человека, независимо от степени родства;
• поделить жильё между наследниками в любых пропорциях;
• выставить встречные условия наследнику (например, обязать его приютить в квартире любимого кота наследодателя или ухаживать за библиотекой редких книг).

При этом завещание можно в любой момент изменить или отменить (с договорами, о которых мы говорили выше, этого сделать нельзя).

Написать завещание можно у нотариуса. Если принести свой вариант текста, заверение обойдётся всего в 100 рублей. Можно доверить составление завещания нотариусу — он запишет его с ваших слов, но поможет учесть все нюансы. Такая услуга стоит около 1000 рублей.

Один экземпляр завещания нотариус отдаст наследодателю, один оставит у себя. Наследникам вообще необязательно знать о его существовании: при оформлении наследства нотариус проверит по единой базе, осталось ли завещание от умершего.

Важный нюанс

При наследовании по завещанию часть квартиры всё же может достаться человеку, не указанному в завещании. 

Для защиты близких родственников закон предусматривает, что независимо от содержания завещания обязательную долю в наследстве получают:

• несовершеннолетние и нетрудоспособные дети умершего;
• нетрудоспособные супруги и родители;
• иждивенцы.

Получить они должны как минимум половину от того, на что могли претендовать, наследуя по закону.

Наследование по закону

Можно вообще не писать завещание, и квартира после смерти собственника всё равно перейдёт наследникам. Но здесь правила будет определять закон. В частности, он устанавливает определённые очереди наследников: право на наследство у каждой следующей очереди возникает, только если нет наследников предыдущей. Рассмотрим порядок этой очерёдности.

Внуки, племянники и двоюродные братья/сёстры тоже могут наследовать квартиру, но только по праву представления: если наследником был бы их предок, который умер к моменту принятия наследства. Например, если у наследодателя умер сын, но остался внук.

1. Дети, супруг и родители.
2. Братья/сёстры, бабушки/дедушки.
3. Дяди/тёти.
4. Прабабушки/прадедушки.
5. Двоюродные внуки/внучки, двоюродные дедушки/бабушки.
6. Двоюродные правнуки/правнучки, двоюродные племянницы/племянники, двоюродные дяди/тёти.
7. Пасынки/падчерицы, отчим/мачеха.

Если такая очерёдность не подходит, лучше написать завещание.

В этой статье мы рассказывали, как правильно принимать наследство — это будет полезно для самих наследников.

Есть ещё несколько малораспространённых способов, о них тоже полезно знать.

• Пожизненная рента. По такому договору можно передать право собственности на квартиру в обмен на услуги — например, регулярные выплаты на содержание или уход за пожилым родственником.

Когда пригодится: если квартиру передаёт пожилой родственник, которому не принципиально оставаться её собственником, но важно получать уход и содержание.

• Соглашение о разделе имущества. Его могут заключить настоящие или бывшие супруги, чтобы договориться, кому что принадлежит (в том числе квартира). Это альтернатива брачному договору, но разница в том, что заключить его можно и тогда, когда брак уже расторгнут.

Когда пригодится: обычно такое соглашение супруги заключают после развода (или прямо перед ним), чтобы самостоятельно, без суда, договориться, кому что достанется. Без договора квартира, приобретённая в браке, считается общим имуществом, и суд по умолчанию будет делить её пополам.

• Наследственный договор. По сути, это завещание, но в виде двухстороннего договора: не только наследодатель завещает квартиру, но и наследник обязуется её принять со всеми условиями, прописанными в договоре.

Когда пригодится: когда наследодателю принципиально, чтобы наследник принял жильё и выполнил все требования.