Незаконная или несогласованная перепланировка — всегда риск. Если на нее пожалуются соседи или заметит проверяющий из управляющей компании, владельцу квартиры выпишут штраф или заставят возвращать ее в первоначальный вид. Придется делать дорогостоящий ремонт — из-за возросших финансовых расходов владелец квартиры может не потянуть выплату ипотеки. Банку такой вариант невыгоден.

Но куда страшнее и опаснее, если переделки фасада дома, его несущих конструкций или газифицированной кухни не выдержит конструкция дома. В этом случае обрушение грозит целому подъезду, а иногда и дому. Такой сценарий банк тем более не устраивает, поэтому ипотеку для покупки подобных спорных квартир не выдают.

Как узнать «нехорошую» квартиру

Покупатель впервые осматривает квартиру, ему все нравится, он заключает с продавцом предварительный договор и оставляет аванс или задаток, готовит пакет документов, но… в последний момент банк отказывает в ипотеке. Время потрачено, не исключено, что и владелец откажется возвращать предоплату. Придется обращаться в суд — процесс затянется на неопределенный срок. Как этого избежать?

Самый надежный способ — на первоначальном этапе пригласить оценщика, который выдаст заключение, делали ли в квартире перепланировку и подходит ли она под строгие банковские критерии выдачи ипотеки. Но стоимость услуги по оценке квартиры стартует от 1,5 тыс. рублей. Проверять каждый понравившийся вариант будет накладно.

Более простой путь — попросить у продавца квартиры технический паспорт объекта недвижимости и сравнить чертеж с реальными помещениями.

На своих ли местах все стены, окна, двери, газовое оборудование? Владелец квартиры настаивает, что демонтировал ненесущую конструкцию? Проверьте это на плане: если она выделена жирной линий, то собственник лукавит — стена была несущей.

Иногда в техпаспорте и на поэтажном плане БТИ помимо черных линий есть еще и красные — так отмечают несогласованную перепланировку. В обоих случаях покупателю придется самому согласовывать чужую перепланировку, даже если банк одобрит ипотеку.

Идеально было бы убедить продавца сначала согласовать переделки в квартире, а уже потом ее покупать. Но вряд ли владелец на это согласится.

В каких случаях банк не выдаст ипотеку

Решение о том, выдавать ли ипотеку, банк принимает на основе оценки объекта недвижимости. Обычно ее производит аккредитованный оценщик, которому банк доверяет. Но итог все равно зависит от конкретного банка.

Например, где-то предписывают установить межкомнатную дверь, если на плане она есть, а в квартире — нет. А где-то спокойно относятся к переносу радиаторов отопления и демонтажу ненесущих конструкций, если покупатель квартиры обязуется в срок от полугода до года согласовать перепланировку. Этот момент необходимо обсудить с персональным менеджером банка и оценщиком.

«Но на практике никто не будет проверять выполнение этого требования, — подчеркивает директор агентства «ОбменКвартир» Станислав Галкин. — Поэтому подавляющее большинство заемщиков живут себе спокойно в таких квартирах, ничего не меняя».

«В последние годы многие ведущие банки стали лояльны к перепланировкам. Некоторые ненесущие перегородки допустимо демонтировать, никак не отразив это документально, и банки примут такую недвижимость в залог. Скажем, во многих домах советского периода сохранились кладовки и антресоли. Из-за их демонтажа банки, как правило, не отказывают в ипотеке и спокойно одобряют такой объект».

Анна Каляева,основатель компании «Жилищный брокер»

Самые распространенные причины отказа в ипотеке: демонтаж несущих стен и изменение фасада здания (например, пристраивание лоджии или расширение оконного проема), перенос радиаторов отопления за границы квартиры (на балкон или лоджию), расширение или перенос мокрых зон. Циан.Журнал уже перечислял разновидности незаконной перепланировки, которые не получится согласовать. Для Москвы перечень запрещенных действий с квартирой приведен на сайте столичного мэра.

• Ипотеку для покупки квартиры с такой перепланировкой гарантированно не выдаст ни один банк.
• 
• Перепланировка в ипотечной квартире

Даже если удалось благополучно купить квартиру в ипотеку, на этом ограничения не заканчиваются. Сделать перепланировку до того, как покупатель полностью расплатится с банком, разрешается только с согласия банка.

В ипотечном договоре обычно прямо прописан запрет на любую перепланировку. Это гарантия банку, что квартира быстро будет продана, если заемщик не выполнит своих обязательств по ипотеке.

Квартиру с самовольной или незаконной перепланировкой продать без проблем точно не выйдет. К тому же рыночная стоимость «проблемного» жилья ниже — банкам ни к чему терять вложенные средства.

Если вы не собираетесь нарушать Жилищный кодекс, СНиПы и СанПиНы, а в ипотечном договоре нет прямого запрета на перепланировку, то попробуйте договориться с банком.

Для этого придется обратиться за разрешением в страховую компанию, с которой заключен договор страхования недвижимости. А затем пригласить оценщика, который подтвердит, что после узаконенной перепланировки стоимость недвижимости не упадет.

Эти документы и проект перепланировки убедят банк выдать заемщику разрешение на перепланировку. Или не убедят — к этому тоже надо быть готовым.

А если обойти запрет, чем это грозит?

Другой вариант: при совершении сделки купли-продажи и ипотечного кредитования банк «не замечает», что в квартире сделана несогласованная или незаконная перепланировка. Если оценщик внесет соответствующие сведения в итоговый отчет, то для банка незаконной или несогласованной перепланировки в квартире нет.

Но эксперты сходятся во мнении, что «договариваться» с оценщиком незачем. Впоследствии квартиру с нарушением все равно будет практически нереально ни продать, ни обменять, отмечает директор компании «Жданов Групп» Евгений Жданов.

К тому же попытка дать взятку оценщику способна в будущем повлиять на кредитный рейтинг, а брать очередной кредит придется по невыгодным условиям, напоминает директор аналитического отдела Rosreestr.net Алексей Шайхов.

В том, что оценщик откажется от взятки, эксперты не сомневаются. «Получить аккредитацию у банка оценочной компании сложно — ни одна из них не будет лишаться партнерства, например со Сбербанком, из-за одного объекта», — объясняет Анна Каляева.

Как самого себя не перехитрить

Но откуда банк узнает о перепланировке? Например, соседи пожаловались на шум и строительный мусор в жилинспекцию или управляющую компанию. Или незаконную перепланировку зафиксировали рабочие, которые приходили проверять стояки коммуникаций, вентиляцию или показания счетчиков.

https://www.youtube.com/watch?v=f9HElEhvFp8\u0026pp=ygWMAdCd0Y7QsNC90YHRiyDQv9C10YDQtdC_0LvQsNC90LjRgNC-0LLQutC4INC60LLQsNGA0YLQuNGA0YssINC10YHQu9C4INC-0L3QsCDQsiDQuNC_0L7RgtC10LrQtS4g0JDQu9Cz0L7RgNC40YLQvCwg0YHRgNC-0LrQuCDQuCDRhtC10L3RiyAyMDIz

В обоих случаях выпишут штраф и предписание либо узаконить несогласованную перепланировку, либо восстановить исходную планировку. Кроме того, у банка есть право иногда приходить в квартиру с инспекцией — подобный пункт прописывается в кредитном договоре.

Узнать о том, что в квартире проводилась перепланировка, банку становится все сложнее, считает Станислав Галкин. Процедура согласования объекта упрощается. Крупнейшие банки постепенно отказываются от отчета об оценке или проводят экспресс-оценку без выезда специалиста оценочной компании на объект.

«При желании перехитрить банк большого труда не составит — достаточно не предоставлять техническую документацию по квартире. Но в таком случае все риски берет на себя покупатель. А последствия подобной покупки могут быть весьма неприятными: от искового требования о приведении объекта в исходное состояние и административных штрафов до реализации объекта с публичных торгов».

Станислав Галкин,директор агентства «ОбменКвартир»

Изображения: fliсkr.com (Aleksandr V., Anique Kemp, Giedrius Akelis, stacy2005ua), Icon Interiors, Overstock

Перепланировка квартиры в ипотеке от «Сбербанка»: какие разрешения нужны в 2023 году

Переезжая в новую квартиру, всегда хочется сделать ее комфортной для проживания. Однако жилье, купленное в ипотеку, по факту является собственностью банка. Прежде, чем делать ремонт, мы настоятельно рекомендуем изучить ипотечный договор и все условия проведения ремонтных работ.

Объединение ванной комнаты и санузла, демонтаж подоконного блока, объединение кухни с гостиной, создание гардеробных — все это является перепланировкой.

В этой статье вы узнаете:

• можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире от «Сбербанка»;
• когда нужно получать согласие банка;
• какие документы необходимы для Мосжилинспекции;
• будет ли отличаться согласование ипотечной квартиры от той, что в собственности.

Что такое перепланировка

Под ней понимаются любые изменения конфигурации квартиры, которые отображаются в техническом паспорте БТИ. То есть когда меняются площади и границы комнат, переносится сантехника и газовая плита, сносится стена, кухню двигают в другое место.

Правила переустройства регламентированы статьей 25 Жилищного кодекса РФ. Для москвичей действует отдельное постановление правительства столицы № 508-ПП от 25.10.2011«Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».

Если в квартире клеят новые обои, меняют линолеум или старую ванну на новую, красят стены, устанавливают окна и двери — это не перепланировка. Это обычный ремонт, и такие изменения не надо фиксировать в БТИ.

Какой ремонт нужно согласовывать

Согласуют только те перепланировки, которые отражаются в техническом плане квартиры, а именно:

• увеличение площади комнат за счет других помещений;
• изменение границ санузла, совмещение или разделение ванной с туалетом;
• устройство дополнительного санузла, душевой или ванной комнаты;
• объединение балкона или лоджии с комнатой с установкой стеклопакета;
• заложение проемов в несущих стенах и перекрытиях;
• резка новых проемов в несущих стенах и перекрытиях;
• организация дополнительных помещений — гардеробных, встроенных шкафов, кладовок, либо их демонтаж;
• установка электрических плит на кухнях вместо газовых;
• создание кухни-ниши или перенос кухни в другую часть квартиры.

Перепланировку можно делать в любых квартирах, если их изначальная конфигурация и площадь позволяют это.

Демонтаж подоконного блока и установка французского окна, как показано на этом изображении, являются перепланировкой. Это можно делать в ипотечной квартире, но обязательно по согласованию с Мосжилинспекцией. Порядок узаконивания в МЖИ такой же, как и для квартир без залога.

АПМ-1 берет на себя все хлопоты по согласованию перепланировок любой сложности, в том числе и в ипотечных квартирах. Напишите нам в WhatsApp

Когда нужно получать в «Сбербанке» разрешение на перепланировку

Если квартира находится в ипотеке, процедура перепланировки начинается с детального изучения договора. Важно найти все условия проведения ремонтных работ.

Выясните, есть ли в договоре пункты:

• запрещающие проведение перепланировки в вашей квартире;
• обязывающие заемщика уведомлять банк в случае перепланировки.

Если прямого запрета нет, значит, к ремонту можно приступать. А вот уведомлять банк о перепланировке или нет, заемщик решает сам. То же самое относится и к страховой компании.

Есть три этапа согласования перепланировки: в Мосжилинспекции, БТИ и Росреестре.

Для Мосжилинспекции и БТИ разрешение от банка на перепланировку не требуется. Если проект будет подготовлен грамотно, получено техническое заключение и собраны все документы – ремонт одобрят без согласия банка. Главное в конце перепланировки:

1. Получить от Мосжилинспекции акт о выполненном переустройстве;
2. Внести изменения в план квартиры БТИ и оформить новый технический паспорт.

Что касается Росреестра, то здесь нет ни одного закона, в котором говорится, что нужно вносить изменения в ЕГРН после перепланировки. Но это необходимо, если вы планируете когда-либо продавать квартиру.

Во время ремонта может измениться общая площадь – например, до него квартира была 100 в. м., а после стала 98 кв. м. Если вы не внесете изменения в ЕГРН, то данные по квартире будут отличаться от информации из БТИ. Тогда покупатель может попросить вас данные Росреестра. И вот на этом этапе получение согласия банка на перепланировку, как основного залогодержателя, обязательно.

Также советуем вносить изменения в ЕГРН, если вы не планируете погашать ипотеку быстро – в ближайшие месяцы или год-два.

Разрешение на перепланировку от «Сбербанка»

Чтобы подать запрос, нужно прийти в отделение банка. Вместе с заявлением вам также понадобятся:

• согласие страховой компании, в которой застрахована ваша квартира;
• заключение оценщика, где написано, что стоимость квартиры, находящейся в ипотеке, после перепланировки будет не ниже, чем до нее.
• не обязательно, но можно предоставить проект перепланировки.

• Рассмотрение запроса платное – стоимость необходимо уточнять в «Сбербанке».
• 
• Пример согласия банка на перепланировку.
• 
• Пример согласия банка на перепланировку.

Основные причины отказа банка в перепланировке

Чаще всего ими являются нарушения строительных норм, а также когда:

• перепланировка предполагает значительные изменения несущих конструкций квартиры;
• ремонтные работы создают угрозу для жизни людей;
• перепланировка касается нижних этажах квартиры панельного дома;
• неграмотно составили проект перепланировки или это сделала компания без допуска СРО.

Документы, необходимые для согласования перепланировки в ипотечной квартире

• Техпаспорт с текущим планом квартиры из БТИ. Если квартира в новостройке, необходимо оформлять техпаспорт самостоятельно. Здесь инструкция, как это сделать;
• Техническое заключение и проект перепланировки;
• Согласие всех собственников или всех членов семьи нанимателя;
• Документы на квартиру;
• Согласие банка, чтобы внести изменения в сведения о квартире в ЕГРН.

Согласование перепланировки — пошаговая инструкция

Перепланировка ипотечной квартиры согласуется так же, как и квартира в собственности. Вам нужно:

1. Получить план квартиры БТИ;
2. Подготовить проект перепланировки и техническое заключение – это делает компания с допуском СРО;
3. Получить согласие банка и страховой организации, если собираетесь вносить изменения в ЕГРН;
4. Составить заявление и подать документы в Мосжилинспекцию через портал mos.ru;
5. Получить разрешение на строительные работы по проекту и ремонт квартиры;
6. Вызвать инспектора для сдачи квартиры – также через портал mos.ru – и получить акт о завершенном переустройстве;
7. Заказать новый технический паспорт БТИ;
8. Внести изменения в Росреестр.

Так выглядит акт о завершенном переустройстве в квартире.На основании него вы получите новый техпаспорт квартиры и сможете внести изменения в ЕГРН.

Вывод

Согласование квартиры в ипотеке от «Сбербанка» в целом никак не отличается от согласования любой другой квартиры. Разрешения банка не входит в список обязательных документов для Мосжилинспекции – ваш ремонт можно будет узаконить и без него. Однако на этапе внесения изменений в Росреестр согласие банка обязательно.

Оставьте заявку на бесплатную консультацию

Да, можно. Но для ее согласования стандартный пакет документов для Мосжилинспекции дополнит еще и согласие вашего банка на проводимые работы. Также нужно получить одобрение от страховой компании, в которой застрахована ваша квартира. Его дадут на основании заключения оценщика.

Можно, но поступать так не советуем. Вы можете выполнить ремонт, а потом окажется, что он не проходит по нормам и вам придется возвращать тут или иную стену в исходное состояние, закладывать образовавшиеся проемы или переделывать их.

Может получиться двойная работа, на которую вы потратите колоссальное количество сил и денег.Альтернативный вариант – обратиться в проектное бюро, где вам еще до ремонта сделают проект перепланировки и выдадут техническое заключение.

В таком случае вы будете уверены, что ваш ремонт пройдет по всем правилам. Главное, выбрать организацию, являющуюся членом СРО.

Согласованием перепланировки в Москве занимается Мосжилинспекция. Заявление туда подается онлайн через портал mos.ru. К нему вам нужно приложить проект перепланировки с техническим заключением. Согласие банка на этом этапе не требуется, оно понадобится вам позже, когда вы будете вносить изменения в ЕГРН.

Можно ли делать перепланировку квартиры в ипотеке

Люди часто покупают недвижимость с помощью ипотечного кредита и в процессе использования понимают, что их не устраивает расположение или размер комнат.

Тогда возникает логичный вопрос — возможно ли проводить перепланировку квартиры в ипотеке. Само переустройство жилья не запрещено законом, но есть ряд нюансов.

В этой статье мы обсудим, как сделать перепланировку квартиры, купленной в ипотеку, порядок согласования изменений и какие наказания могут быть.

Считается, что перепланировка в ипотечной квартире запрещена. На деле все зависит от договора.

До внесения последнего платежа документально недвижимость находится в залоге у банка, который не заинтересован в изменении ее стоимости.

Поэтому во многих ипотечных договорах изначально прописан полный запрет или ограничения. В Росбанк Дом разрешены некоторые виды перепланировок, но для каждой из них требуется согласование с банком.

Виды изменений

Кроме ипотечного договора есть ограничения, связанные с тем, какие изменения вы хотите вносить в планировку жилья. Перепланировки квартир разделяются на 4 группы.

• Изменения, которые можно делать без разрешения административных органов. Это легкий косметический ремонт, замена дверей или пола. Если банк сразу не запретил такую перепланировку ипотечной квартиры, то официальное заверение в государственных органах не требуется.
• Изменения, которые можно оформить позже. Перед переносом сантехники в пределах комнаты или остеклением лоджий и балконов понадобится спрашивать разрешение у банка. Однако оформить остальные документы можно уже после перепланировки ипотечной квартиры.
• Изменения, на которые требуется разрешение. Без предварительного оформления документов и заверения плана нельзя проводить работы, затрагивающие несущие конструкции и архитектурный облик фасада. Только после полного согласования с банком, страховой компанией и государственными органами можно увеличивать прихожую, кладовую и гардероб за счет площади жилой комнаты. Разрешено также объединять и разделять спальни и гостиные. При этом в каждом жилом помещении должно быть окно, а площадь комнат не меньше 9 кв. м при ширине более 2 метров.
• Изменения, которые нельзя вносить. Переносить радиаторы на балконы и лоджии, расширять кухни и санузлы за счет других комнат или прятать в стены стояки категорически запрещено. Подобные ограничения направлены на безопасность жильцов многоэтажки в случае непредвиденных ситуаций.

Любые перепланировки в ипотечной квартире необходимо согласовывать с банком. Такие ограничения действуют как на новостройки, так и на помещения во вторичном жилье.

Перед началом перепланировки в ипотечной квартире необходимо согласовать все свои действия с банковской организацией. Для того чтобы точно получить согласие банка, собственнику нужно предоставить заявление и следующий список документов:

• Проект новой планировки.
• Заключение о переоценке имущества.
• Обновленные документы из страховой.
• Разрешение на перепланировку из БТИ.

Дальше все зависит от выбранного банка. Максимальный срок согласования 6 месяцев. Некоторые банки дают разрешение на перепланировку ипотечной квартиры за 7 недель, а другие справятся за 2. В Росбанк Дом подготовка письма с ответом занимает от 3 до 5 рабочих дней.

Соберем все пункты и подведем итог. Для того чтобы сделать перепланировку квартиры в ипотеке и узаконить ее, нужно:

1. Внимательно изучить договор с банком. Там будут прописаны все запреты, что позволит избежать проблем. Если банк против перепланировки ипотечной квартиры, то любые обращения в административные органы не принесут результата.
2. Составить проект изменений, в котором будут обозначены объемы работ и их соответствие нормам. Такой документ составляется специалистами, которые одновременно делают оценку стоимости новой квартиры.
3. Согласовать изменения со страховой компанией. В договоре детально прописаны размеры недвижимости. Если перепланировка квартиры предполагает изменение общей площади, необходимо внести это в документы.
4. Получить заключение из Бюро технической инвентаризации. На официально заверенном документе должна быть подтверждена законность проведения строительных работ. Для разрешения БТИ требуется проект перепланировки ипотечной квартиры и заключение переоценке имущества со всеми соответствующими печатями.
5. Согласовать с банком изменения. Для этого отправьте в банковскую организацию заявление с копиями собранных документов. Дождитесь официального разрешения на перепланировку квартиры в ипотеке. Банк берет на это до шести месяцев.
6. Только после согласования изменений можно начать делать перепланировку квартиры в ипотеке.

После окончания работ необходимо составить новый план квартиры. Документы потребуется утвердить в БТИ и кадастровой палате. Необходимые бумаги можно собрать за 2–3 дня.

Неузаконенная перепланировка квартиры в ипотеке является прямым нарушением договора и законов Российской Федерации.

Банки периодически проверяют ипотечную недвижимость после покупки, так что обман быстро раскроется.

В лучшем случае заемщика заставят выплатить штраф и узаконить изменения или привести помещение к изначальному виду.

Банк также имеет право увеличить проценты по кредиту или вовсе разорвать договор, обязуя заплатить всю оставшуюся сумму в короткие сроки. Если заемщик не может выплатить остаток, он лишается квартиры.

После наказания от банка собственнику придется иметь дело с административными органами, которые кроме дополнительного штрафа в размере 1500 рублей по 7.21 статье КоАП РФ могут обязать вернуть ипотечное помещение в прежний вид.

Узнайте свою ставку по ипотеке Хотите узнать больше и получить консультацию по ипотечному кредитованию? Отправьте запрос и мы свяжемся с вами в ближайшее время!

Я даю ПАО РОСБАНК (адрес: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34) (далее – «Банк», «Оператор») согласие на обработку своих персональных данных, а именно: сведений, предоставленных мной при заполнении веб-формы на сайте Оператора https://rosbank-dom.ru/ (далее – «Персональные данные»), а также иных имеющихся у Банка сведений. Под персональными данными я понимаю любую информацию, относящуюся ко мне как к субъекту Персональных данных, в том числе мои фамилию, имя, отчество, контактные данные (телефон, электронная почта, почтовый адрес), IP адрес. Под обработкой Персональных данных я понимаю сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение) посредством поиска, анализа и сбора информации, в том числе с использованием внешних информационного-аналитических порталов, сторонних информационных источников, включая открытые и общедоступные источники информации и веб-ресурсы, извлечение, использование, обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение персональных данных, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств, с целью регистрации в личном кабинете потенциального клиента в системе электронного взаимодействия с Банком; заключения пользовательского соглашения; внесения сведений обо мне в базы данных в качестве потенциального потребителя услуг; формирования и направления мне Банком предложений об оказании услуг на определенных условиях; продвижения товаров, работ, услуг Банка, в том числе направление мне рекламных и/или информационных материалов, с помощью средств связи, в том числе по сетям электросвязи, посредством использования телефонной и подвижной радиотелефонной связи (включая СМС-сообщения), а также по сети Интернет.

Согласие действует* в течение 1 года с момента его получения Банком и может быть отозвано мной, путем направления в Банк по адресу: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34 соответствующего письменного уведомления в свободной форме об отзыве согласия.

* Сроки обработки персональных данных совпадают со сроками действия Согласия на обработку персональных данных, если иное не предусмотрено действующим законодательством РФ.

Условия обработки персональных данных регулируются Политикой ПАО РОСБАНК в отношении обработки персональных данных и сведения о реализуемых требованиях к защите персональных данных, размещенной на сайте ПАО РОСБАНК

Я даю ПАО РОСБАНК (адрес: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34) (далее – «Банк»,) согласие на направление мне (получение мной) на указанный мной при заполнении веб-формы на сайте Оператора rosbank-dom.ru телефонный номер/адрес электронной почты рекламно-информационных материалов (рассылок).

Настоящее согласие предоставляется на неограниченный срок при отсутствии сведений о его отзыве.

Узнаем, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире

Бытует мнение, что делать перепланировку в ипотечной квартире официально запрещено. На самом деле, если сделать всё по правилам и согласовать все действия с банком, можно осуществить данную процедуру, получив официальное разрешение.

https://www.youtube.com/watch?v=f9HElEhvFp8\u0026pp=YAHIAQE%3D

Что говорит ипотечный договор?

Как сделать перепланировку?

Как узаконить перепланировку?

Сроки и цена согласования

Возможные причины отказа в согласовании

Как сделать оценку ипотечной квартиры с перепланировкой?

Недопустимые перепланировки

Последствия от несогласованных действий

При этом всегда следует помнить, что фактическим собственником ипотечной недвижимости является, прежде всего, банковское учреждение до момента погашения ипотечного займа. Именно поэтому любые изменения, проводимые в квартире, необходимо документально согласовать с финансовой компанией.

Государством запрещается самостоятельно проводить процедуру глобальных ремонтных работ, поскольку в некоторых случаях это может нарушать права других жильцов, а также угрожать жизни и здоровью при неправильном соблюдении технических норм. Неофициальная перепланировка наказывается штрафом в случае, если процедура произведена в квартире, принадлежащей банку.

В данной статье речь пойдет о том, как правильно оформить процедуру регистрации перепланировки и какие шаги необходимо осуществить для согласования данной процедуры с финансовой организацией.

Виды перепланировок

Перепланировка любого жилищного помещения представляет собой детальное изменение общей конфигурации квартиры. При этом данная процедура обязательно требует внесения соответствующих коррективов в общую техническую документацию недвижимости. Положение регулируется жилищным законом, процедуре перепланировки посвящена целая статья — ст. 25 ЖК РФ.

В зависимости от необходимости юридического одобрения осуществления ремонтных работ выделяют несколько видов перепланировки:

1. Перепланировка, требующая обязательного согласования. Перенос, а также полная ликвидация дверных проемов, создание новых конструкций в других местах квартиры.
2. Разборка общих межкомнатных перегородок, а также создание новых. Полное объединение отдельных помещений, а также их разъединение с целью качественного изменения их назначения.
3. Общее расширение собственной жилой площади за счет дополнительных помещений.
4. Устройство и общее переоборудование стандартных тамбуров.

Данные виды перепланировки требуют обязательного составления проектной документации и дальнейшего подтверждения в уполномоченных инстанциях.

Кроме того для ипотечной недвижимости действует обязательное правило предварительного согласования всех осуществляемых действий с финансовым учреждением, в залоге которого находится квартира.

Что говорит ипотечный договор?

Любое банковское учреждение самостоятельно устанавливает правила внесения изменений в конфигурацию находящегося в залоге жилищного имущества.

При этом некоторые организации прямо указывают в договоре, что любые изменения, связанные с техническим состоянием помещения, запрещены.

В таком случае заемщик имеет право проводить процедуру перепланировки только после погашения ипотеки и снятия залогового обременения.

Чаще всего банковские организации разрешают производить следующие действия с ипотечной недвижимостью:

1. Проведение косметического ремонта;
2. Установка душевой кабинки вместо стандартной ванны;
3. Замена дверных конструкций без предварительной корректировки проема;
4. Замена покрытия пола.

При осуществлении любых ремонтных работ необходимо детально изучить условия договора, в который внесены соответствующие пункты по перепланировке. Ипотечный договор полностью регулирует все нюансы, касающиеся предмета залога, поэтому важно соблюдать все требования банка.  

Изучаем договор с банком

Процедуру перепланировки необходимо начать с детального изучения договора. Важно найти все условия, также санкции за проведение ремонтных работ в квартире. Существуют некоторые требования для осуществления процедуры перепланировки квартиры, находящейся в собственности банка:

1. с момента заключения сделки с банком должно пройти не менее одного года;
2. если в договоре не содержится запрета на проведение ремонтных работ, необходимо получить предварительное разрешение банка на перепланировку.

Важно детально изучить договор, заключённый с банком и выяснить, присутствует ли в нём пункты, запрещающие проведение стандартной перепланировки.

Только после этого можно начать подготавливать документацию для получения разрешения.

Необходимо помнить, что пока квартира находится в собственности у банка, совершение любых действий, противоречащих договору, имеют серьезные последствия в виде наложение штрафов.  

Как сделать перепланировку?

Пошаговый план осуществления перепланировки включает в себя следующие действия:

1. Тщательное изучение банковского договора ипотечного кредитования;
2. Получение официально заверенного заключения БТИ. В документации должно быть подтверждено соответствие будущей перепланировки всем требованиям законодательства, а также стандартным нормам ведения строительных работ.
3. Необходимо отправить в банковское учреждение официальное заявление, в котором будет приложена копия заключения, полученного от БТИ.
4. Получение официального разрешения банка на проведение ремонтных работ определённого вида.
5. Проведение монтажных и строительных работ в жилищном помещении.
6. По итогам всех производимых действий составить обновленный план планировки квартиры, а также официально утвердить его

Далее необходимо сделать копию всех документов, подтверждающих факт законной перепланировки и предоставить его в банк.

Как узаконить перепланировку?

Существует определенный порядок, по которому следует оформлять специальное разрешение на перепланировку квартиры. Прежде всего, необходимо получить разрешение банка, который самостоятельно может устанавливать сроки осуществления перепланировки и получения новой документации по квартире.

Общая процедура оформления законной перепланировки составляет до полугода, поэтому необходимо заранее согласовать данное действие с банком.

Для оформления процедуры понадобится документация по квартире — стандартная копия договора по ипотечному кредитованию, общий план дома, а также проект.

https://www.youtube.com/watch?v=Xb_t5bwsZ1E\u0026pp=ygWMAdCd0Y7QsNC90YHRiyDQv9C10YDQtdC_0LvQsNC90LjRgNC-0LLQutC4INC60LLQsNGA0YLQuNGA0YssINC10YHQu9C4INC-0L3QsCDQsiDQuNC_0L7RgtC10LrQtS4g0JDQu9Cz0L7RgNC40YLQvCwg0YHRgNC-0LrQuCDQuCDRhtC10L3RiyAyMDIz

Грамотно составленный пакет документов позволяет произвести процедуру по всем правилам и в максимально короткие сроки.

Согласование

Прежде чем совершать такую глобальную ремонтную процедуру, как перепланировка квартиры, необходимо обязательно согласовать данное решение с банком, в котором была взята ипотека. При этом всю документацию важно оформить согласно законодательству — только такая планировка может считаться официально узаконенной и может быть подтверждена документально.

С банком

В ипотечной квартире перепланировка может производиться только после согласования с жилищной инспекцией, а также с банком, который является фактическим владельцем квартиры до окончания ипотечной выплаты. Именно поэтому все действия по изменению планировки необходимо заранее согласовать с банковской организацией.

Со страховой компанией

Компания, которая является страховщиком жилищного объекта по ипотечному кредитованию, также должна быть уведомлена о возможном осуществлении перепланировки в квартире.

Всё дело в том, что первоначальные данные о площади страхового объекта детально внесены в договор — перепланировка предполагает, как правило, изменения в общей площади квартиры, поэтому данный параметр обязательно должен быть подтвержден документально.

В договор страхования могут быть внесены соответствующие поправки по изменению параметров застрахованного помещения.

Стандартные сроки осуществления согласования процедуры перепланировки с банком составляют до шести месяцев. Оформление всей документации и утверждение по различным инстанциям занимает достаточно много времени.

При этом практика показывает, что более 60% заемщиков получают отказ банка на перепланировку ипотечного помещения.

Даже если банк согласится на проведение строительных работ, после осуществления перепланировки потребуется еще два месяца, чтобы ее документально узаконить.

Процедура согласования перепланировки с банком, а также со страховой компанией является платной услугой. Стандартная стоимость данного соглашения составляет от 2 до 5000 руб.

При этом, если заемщику потребуется дополнительно обратиться в судебные инстанции его расходы на дополнительную документацию могут возрасти до 10000 руб.

Если будут нарушены сроки осуществления перепланировки, заранее согласованные с банком, кредитная организация может наложить дополнительные штрафные санкции.

Возможные причины отказа в согласовании

Чаще всего банковская организация может отказать заемщику в согласовании перепланировки, если планируется проведение ремонтных работ, нарушающих стандартные строительные нормы. Существует ряд причин, по которым в процедуре может быть отказано:

1. Если перепланировка предполагает значительные изменения несущих конструкций жилого помещения;
2. Если ремонтные работы создадут угрозы для жизни людей;
3. При осуществлении перепланировки на нижних этажах квартиры, располагаемой в панельном доме;
4. В случае, если общее проектное решение плана составлено некомпетентным специалистом, не прошедшим аккредитацию.

Всё это является весомыми причинами отказа в осуществлении ремонтных работ в квартире, являющейся залоговым имуществом банка.

Составление плана

Прежде чем затеять процедуру перепланировки, необходимо точно знать, как будет выглядеть квартира по окончанию процедуры.

В итоге составляется детальный проект, который заранее согласуется и проверяется специальными организациями.

Для составления подробного плана необходимо запросить в БТИ первоначальный план квартиры и на основании данного документа составить новый проект предполагаемых строительных изменений.

Обращение в Жилинспекцию

После того, как банковская организация одобрит процедуру перепланировки в квартире, необходимо обратиться в жилищную инспекцию и получить дополнительное согласование.

Важно заранее подготовить пакет документов, включающий в себя общий эскиз будущей перепланировки, а также основную документацию, подтверждающую наличие прав владения недвижимостью. Дополнительно необходимо получить разрешение от банковской организации и страховщика.

Стоит отметить, что начало строительных работ может производиться только после согласования с жилинспекцией. Уже после этого заемщик вправе обратиться повторно в БТИ для того, чтобы отметить все существующие изменения документально.

Порядок действий

Стандартная процедура проведение законной перепланировки включает в себя несколько этапов:

1. Детальное составление проекта процедуры ремонтных работ;
2. Получение официального согласия от банковской организации;
3. Составление специального заявления и подачи его в жилищную инспекцию;
4. Получение законного разрешения и начало комплексных строительных работ;
5. Оформление новой документации по плану квартиры и подтверждение ее в БТИ и кадастровой палате.

Общая перепланировка квартиры будет считаться законной и окончательно завершенной только после подписания актов в государственной кадастровой инспекции.

Как сделать оценку ипотечной квартиры с перепланировкой?

После проведения перепланировки формируется специальный отчет, в котором указывается переоценка стоимости квартиры. При этом занижать или завышать стоимость не рекомендуется. Эксперт оценщик должен иметь достаточно большой профессиональный опыт, чтобы правильно произвести процедуру оценки с учетом всех вносимых ремонтных корректировок.

Специальная оценочная компания всегда заботится о собственной репутации и проводит заключение оценки только на основании фактических данных, в иных случаях организация в дальнейшем может лишиться аккредитации.

Необходимо внимательно отнестись к процедуре оценки недвижимости — нарушение правил и дополнительное внесение корректировок не приветствуется банковской организацией.

Недопустимые перепланировки

Существует ремонтные виды работ, которые являются недопустимыми при перепланировке. Именно поэтому банк внимательно относится к изучению будущего плана строительных изменений в квартире, подключая к этому специальные контролирующие организации.

К примеру, к запрещенным строительным работам относится остекление лоджий, на которых находятся пожарные выходы и лестницы. Также недопустимо увеличивать стандартную площадь балконов за счёт специальных выносных конструкций. Не рекомендуется объединять кухню, на которой расположена газовая система жилой комнаты в единое помещение.

Снос несущей конструкции также не допускается при проведении ремонтных работ.

Последствия от несогласованных действий

Перепланировка, которая не была согласована официально, является незаконной — за проведение подобных ремонтных работ полагается значительная сумма штрафа. Кроме того перепланировка в ипотечной недвижимости может привести к конфликтной ситуации с банком в случае, если не было получено предварительное согласование.

Последствия подобных ремонтных работ должны быть устранены в установленное время — в случае возникновения конфликтной ситуации заемщику придется полностью восстанавливать первоначальное состояние квартиры и нести определенные финансовые затраты.

Также ипотечное соглашение может быть изменено, поскольку данная перепланировка может нанести существенный вред имуществу, находящемуся в залоге у банка.