После громких историй с обманутыми дольщиками многие сторонятся ДДУ, боясь вкладывать свои средства в «кота в мешке». Однако сейчас это единственная возможность приобрести недвижимость с существенной скидкой. Рассказываем, почему ДДУ — это уже безопасно

G-Stock Studio/Shutterstock

Договор долевого участия (ДДУ) — это документ, по которому покупатель передает свои деньги на этапе строительства недвижимости застройщику, чтобы тот мог использовать эти средства для возведения жилья.

Таким образом, инвестор приобретает долю этого объекта и становится дольщиком. В отличие от договора купли-продажи (ДКП) ДДУ всегда заключается до окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.

В результате этого механизма дольщик может значительно сэкономить на покупке жилья, при этом сталкиваясь с определенными рисками.

Долевое строительство регулируется ФЗ 214 [1]. Однако вплоть до 2019 года дольщики были слабо защищены законодательно.

Отдавая свои деньги девелоперу, они рисковали столкнуться с ситуацией, когда застройщик выводил все средства, не закончив объект. В таком случае покупатели лишались и денег, и жилья. Два года назад в закон были внесены принципиальные изменения.

Между застройщиками и дольщиками теперь появились дополнительные участники, которые гарантируют безопасность вложенных средств.

fizkes/Shutterstock

Механизм долевого участия сейчас выглядит таким образом: покупатель заключает с застройщиком договор, средства дольщика попадают на эскроу-счет и остаются там заблокированными до момента сдачи дома в эксплуатацию.

Таким образом, для строительства объекта застройщик использует не средства дольщиков, а собственные средства либо банковские кредиты. Как только покупатель оформляет жилье в собственность, деньги с эскроу-счета перечисляются застройщику.

Если девелопер не выполняет своих обязательств (например, не сдает объект в срок), деньги могут быть возвращены дольщику. Пока средства находятся на эскроу-счете, ими никто не может воспользоваться.

Плюсы и минусы ДДУ

Изменения, внесенные в закон о долевом строительстве, сделали эту сферу более безопасной для покупателей недвижимости. Однако по-прежнему наравне с плюсами в этой схеме покупки жилья есть и свои минусы.

К плюсам ДДУ относят:

• низкую стоимость жилья. Покупка на этапе стройки связана с определенными рисками. Фактически вы покупаете несуществующий еще объект. Чтобы стимулировать продажи, застройщики предлагают цены значительно ниже уже готового жилья. Выбрав покупку жилья по ДДУ, можно существенно сэкономить;
• безопасность сделки. Согласно новым правилам, сделка регистрируется в Росреестре, прописывается срок окончания строительства, средства дольщиков находятся на независимых счетах. При такой схеме исключены вывод денег застройщиками и повторная продажа квартир;
• неустойки за срыв сдачи объектов. Дольщики имеют право потребовать от застройщика компенсацию за неисполнение обязательств по введению в эксплуатацию квартир;
• жесткий контроль девелоперов и самого объекта. Жилье не может быть сдано в эксплуатацию без согласования с дольщиками и организациями, осуществляющими технический контроль.

При этом сохраняется ряд минусов при покупке жилья через ДДУ:

• ожидание готовой квартиры. Максимальную выгоду дольщик может получить, приобретя объект на ранних сроках строительства. В таком случае ему придется ждать несколько лет сдачи жилья;
• закон позволяет застройщику сдвигать сроки сдачи объекта, если он предупредит дольщиков за 60 дней. Таким образом, дата введения в эксплуатацию может неоднократно переноситься на несколько лет;
• обесценивание инвестиций. Если жилье сдано в срок, то дольщик, скорее всего, выиграет на схеме долевого участия. Но если будут нарушены условия договора и покупатель вернет вложенные деньги согласно закону, их может не хватить на другое жилье. Ежегодно цены на недвижимость растут, и чем дольше средства лежат на эскроу-счетах, тем больше они обесцениваются;
• изменение проектной декларации на этапе строительства. Закон не запрещает застройщику вносить изменения в этот документ, однако нововведения не должны влиять на безопасность объекта и его качество [2]. Девелопер обязан оповестить дольщиков об изменениях и внести их в единый реестр. Таким образом, купив квартиру одной площади, по факту дольщики могут получить другую. Если в этом случае изменения не устраивают собственников, они имеют право предъявить претензии застройщику вплоть до расторжения ДДУ.

Pixabay

На что обратить внимание при заключении ДДУ

Договор долевого участия должен обязательно включать следующие сведения:

• кадастровый номер земельного участка под постройку;
• адрес жилищного объекта;
• этажность;
• предполагаемый номер квартиры;
• планировку, общую площадь помещения и высоту потолков, наличие балкона или лоджии;
• отделку и ее особенности, включая материалы;
• срок сдачи в эксплуатацию;
• полную стоимость объекта и цену квадратного метра;
• сроки гарантии на жилье.

Не следует торопиться подписывать договор. Предварительно стоит провести проверку:

• застройщика (девелопера): сколько компания уже построила объектов, были ли недострои или срывы сроков строительства, можно также проверить учредительные документы;
• проектную декларацию и документацию на строительство объекта. Проект строительства должен быть согласован администрацией района, земля под будущим домом должна быть оформлена надлежащим образом, у застройщика должны быть разрешения на строительство;
• есть ли у застройщика аккредитация в крупных банках. Это может быть определенной гарантией того, что у компании есть средства на строительство;
• аналогичную гарантию даст проверка непосредственного инвестора проекта. Под каждый объект у застройщика может быть разный инвестор, поэтому имеет смысл проверять конкретный проект. Его название можно найти в проектной декларации. Если инвестором выступает крупная компания или банк, вероятность того, что жилье будет сдано в срок, значительно выше;
• расположение дома. Застройщик и его отдел продаж никогда не станет говорить вам о соседстве, которое негативно влияет на проживание: наличие опасных организаций, вредного производства, экологически проблемных зон;
• кто занимается проведением коммуникаций и кто будет в дальнейшем отвечать за их эксплуатацию;
• типовой договор. Нередко для конкретного покупателя документ может быть изменен. Следует сохранять бдительность, чтобы эти изменения не оказались не в вашу пользу.

Электронная регистрация ДДУ

Чтобы договор долевого участия имел законную силу, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. В обычном виде этот процесс может занимать до месяца, но сейчас появилась возможность проводить такую процедуру в электронном виде. Это значительно упрощает процесс, а главное — укорачивает сроки. В электронном виде регистрация занимает пять — семь дней.

Pixabay

Чтобы зарегистрировать ДДУ, потребуется текст договора, заявление в Росреестр или МФЦ и электронно-цифровая подпись (ЭЦП). Сделать подпись можно в специализированных аккредитованных центрах, список которых размещен на сайте государственных услуг [4]. ЭЦП должна быть сделана человеком, который подписывает реальный договор.

Когда все условия утверждены, договор подписан с двух сторон, требуется заверить его с помощью ЭЦП, затем направить в Росреестр или МФЦ согласие на использование ЭЦП в бумажном виде и уже после этого загрузить все документы на сайт Росреестра. За регистрацию необходимо заплатить пошлину, но за использование цифровых сервисов предлагается скидка 30%.

В электронном договоре обязательно должны быть указаны: полная стоимость сделки, параметры квартиры, сроки сдачи объекта, каким образом происходит оплата, гарантийный срок на объект, данные на земельный участок под зданием [5].

Стоимость электронной регистрации договора складывается из затрат на создание ЭЦП (около 2 тыс. руб.) и пошлины Росреестра (от 7,9 тыс. до 10,9 тыс. руб.).

В результате дольщик на электронную почту получает выписку из ЕГРН, которую можно проверить по кадастровому номеру на сайте Росреестра.

Расчет неустойки по ДДУ

Если застройщик не смог выполнить свои обязательства по сдаче объекта в срок и не предупредил дольщиков об этом факте за 60 дней, покупатели вправе требовать неустойку согласно ст. 6 ФЗ-214 [6].

Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России, актуальной на день реальной сдачи объекта и подписания акта, от цены договора. Это число должно быть умножено на каждый день просрочки.

Причем если дольщик является гражданином Российской Федерации, то размер увеличивается вдвое и составляет 1/150 от ставки ЦБ.

Например, вы купили квартиру за 1 млн руб. Официальный срок сдачи объекта был 31 декабря 2020 года. Застройщик не смог закончить строительство, просрочка составила 33 дня на 1 февраля 2021 года. Чтобы рассчитать размер неустойки, необходимо уточнить размер ставки ЦБ на 1 февраля, когда был подписан акт о передаче квартиры. В данном случае это 4,25% [7].

Если покупателем является юридическое лицо, формула будет выглядеть так:

1 млн руб. * 33 дня * 1/300 *4.25 = 4,675 тыс. руб.

Если покупателем выступает физическое лицо, гражданин РФ, применяется следующий подсчет:

1 млн руб. * 33 дня * 1/150 *4.25 = 9,350 тыс. руб.

Что такое переуступка прав по ДДУ

Еще один вариант приобретения квартиры на этапе стройки — по переуступке прав. Часто в перспективных проектах частные инвесторы и компании приобретают самые привлекательные варианты жилья на самых ранних сроках. Может оказаться, что интересующие вас квартиры уже выкуплены, права на них находятся у дольщиков, у застройщиков напрямую по ДДУ вы их приобрести уже не можете.

Pixabay

Инвесторы же, прибавив к цене застройщика небольшой процент, передадут права на интересующее вас жилье. Пока идет стройка, объект еще не является собственностью, соответственно, его нельзя купить или продать. Зато можно передать другому человеку права на эту квартиру в будущем. У такого типа сделок тоже есть свои особенности.

Мария Спиридонова, член Ассоциации юристов России, управляющий партнер «Легес Бюро»:

— Покупка квартир на первичном рынке недвижимости всегда пользовалась большой популярностью.

Преимущества новых домов очевидны: это выгодные инвестиции, большой диапазон цен и многообразие представленных планировок.

При возведении новостроек применяются современные технологии, которые отвечают требованиям экологической безопасности и надежности и обеспечивают необходимый уровень комфорта.

Изменения в законодательстве и введение эскроу-счетов сделали покупку по ДДУ максимально безопасной с точки зрения сохранности денег дольщика. В случае отзыва лицензии у банка страховой порог при этом составляет 10 млн руб.

Сейчас деньги дольщика после государственной регистрации договора поступают на открытый в банке эскроу-счет. Эти средства используются для фондирования кредита и перечисляются на счет застройщика только после ввода объекта в эксплуатацию.

Банк финансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта, при этом вычитает свои средства.

Дольщик может расторгнуть договор тремя способами:

1. По обоюдному желанию. В таком случае подписывается соглашение о расторжении по соглашению сторон.
2. В одностороннем порядке. В таком случае дольщику возвращается стоимость договора и проценты за пользование денежных средств по суду.

   При несвоевременном возврате можно взыскать еще и штрафные санкции.

   Покупатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке, если:

• застройщик задержал сдачу дома более чем на два месяца;
• уклоняется от устранения недостатков, которые делают объект непригодным для использования;
• нарушил требования по качеству;
• в других случаях, если основания для расторжения предусмотрены в договоре.

Застройщик также может расторгнуть договор в одностороннем порядке из-за систематического нарушения сроков оплаты или просрочки более чем на два месяца.

3. По суду. Если строительство жилья прекращено или приостановлено, если существенно изменена проектная документация, включая изменение назначения общего имущества или нежилых помещений, возможно обратиться в суд для расторжения договора.

Покупка недвижимости с помощью ипотеки не лишает дольщика права расторжения ДДУ при наличии оснований. При этом необходимо учитывать условия договора, по которым деньги должны вернуться на счет банка в счет погашения кредита.

Девелопер должен передать покупателю квартиру с теми параметрами, которые соответствуют договору, проектной документации и строительным нормам.

Если дольщик обнаруживает, что его жилье не соответствует договоренностям или вовсе не пригодно для использования, он вправе потребовать устранения всех недостатков. Также можно договориться об уменьшении цены договора или возмещении расходов на устранение недостатков.

Если застройщик отказывается привести квартиру в состояние, пригодное для проживания, дольщик может расторгнуть договор.

Гарантийный срок распространяется обычно на сам объект (не менее пяти лет) и на технологическое и инженерное оборудование (не менее трех лет).

Действие этой гарантии начинается с момента подписания акта о передаче объекта. В течение этого срока собственник может потребовать от застройщика устранить выявленные им недостатки объекта.

Если застройщик отказывается их исправлять, нужно обратиться в суд.

Случается, что застройщик пытается передать объект, который расходится с проектной документацией. Также возможны ситуации, когда квартира соответствует проекту, но в ней есть существенные недостатки. Если их зафиксировал специалист, то дольщик может отказаться от договора ДДУ. Отмечу, что все-таки ситуации с неустранимыми недостатками встречаются не так часто.

Если дольщик будет взыскивать расходы на устранение недостатков, он получит ту сумму, которая была указана при заключении договора. Но стоит учитывать, что за время, прошедшее с его подписания, из-за инфляции денег на ремонт может не хватить. Поэтому выгоднее настаивать на устранении недостатков самим застройщиком.

Что требовать с застройщика, если квартира не соответствует плану в договоре?

Купил квартиру по ДДУ в новостройке. На момент покупки возможности осмотреть квартиру не было, но в проектной документации у всех комнат была правильная прямоугольная форма.

https://www.youtube.com/watch?v=LGlIWjYJCAY\u0026pp=ygVZ0J3QtdGB0L7QvtGC0LLQtdGC0YHRgtCy0LjQtSDQtNC00YMg0L_QvtGN0YLQsNC20L3QvtC80YMg0L_Qu9Cw0L3RgyDQutCy0LDRgNGC0LjRgNGLIDIwMjM%3D

Сейчас дело идет к сдаче дома, и, когда я сходил на осмотр, обнаружил, что у кухни фактически шесть углов, потому что застройщик разбил стену на две части.

На этой стене также будут расположены коммуникации: газовый котел в левой части, счетчик водоснабжения в правом углу. Застройщик считает, что ничего криминального не совершил и всю площадь кухни по-прежнему можно использовать.

Я же полагаю, что договор нарушен, так как изменена геометрия помещения.

Красным выделен участок, за который я не хочу платить» class=»media-container__image» src=»https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/ip/F1FwzDY2dI-5vJMvS76Ve-CeKztxaS2BnlJwZK-AHq8/w:1200/aHR0cHM6Ly9vcGlz/LWNkbi50aW5rb2Zm/am91cm5hbC5ydS9t/ZXJjdXJ5L21pc3No/YXBlZF9waWMtMDEu/Y2pwcG9sLnBuZw»>

Примерно так все это выглядит. Слева — форма кухни при заключении ДДУ. Справа — кухня, построенная застройщиком. Красным выделен участок, за который я не хочу платить

ДДУ подразумевает взаиморасчеты при любом отклонении от заявленной общей площади квартиры по цене договора. В худшем для себя случае не хочу признавать жилой площадью красную область на рисунке и, соответственно, платить за нее.

В лучшем — хотел бы, чтобы застройщик вернул геометрию помещения к прямоугольной форме. Технически это будет возможно, только если уменьшить общую площадь на ту же красную область.

Но тогда площадь уменьшится уже не только на бумаге, но и физически.

Законны ли мои требования? Есть ли какая-то судебная практика по аналогичным вопросам?

P. S. Если это имеет какое-то значение, то квартира была куплена в ипотеку, которая сейчас погашена. Срок, когда застройщик должен был передать ключи, — начало октября 2021 года. Стройка еще не завершена, старт предварительных показов перед сдачей квартиры ожидался летом.

Это сложная ситуация, так как застройщик вправе отступить от плана квартиры, который вы согласовали при заключении договора. В вашем случае отступления, скорее всего, будут считаться несущественными — в этом и кроется основная проблема.

Боюсь, что судебные перспективы дела не радужные. Но плюс в том, что вы обнаружили проблему на ранней стадии и у вас есть время на общение с застройщиком. Его можно замотивировать сделать все, как договаривались.

Подпишитесь, чтобы следить за разборами новых законов и анализом финансовой ситуации Подписаться

Следить за этим можно с помощью сервиса проверки новостроек в единой информационной системе жилищного строительства. В карточке дома доступна история изменения проектных деклараций.

Проверьте площадь вашей квартиры в декларациях до и после заключения договора. Если площадь одинаковая, значит, застройщик не менял проект из-за изменения планировки. Это наводит на мысль, что застройщик мухлюет. Например, специально привел в плане правильную форму кухни, чтобы легче продать квартиры.

Так выглядит история изменения проектных деклараций в карточке дома на сайте сервиса проверки новостроек

А если площадь изменилась и увеличилась на размер выступа, скорее всего, придется платить. Ваш договор подразумевает взаиморасчеты при любом отклонении от заявленной площади.

Например, в моем договоре долевого участия сразу под планом квартиры указано, что параметры, в том числе расположение внешних границ, квартиры и помещений, «носят информационный характер, являются ориентировочными и могут быть изменены застройщиком по сравнению с параметрами, указанными в плане». Возможно, аналогичный пункт есть и в вашем договоре.

На практике это означает, что в квартире запросто могут появиться новые ниши, измениться форма комнат, расположение и количество окон. Реальную конфигурацию квартиры дольщик зачастую узнает, только когда ее принимает.

В этих случаях дольщик может требовать на свой выбор:

1. безвозмездно устранить недостатки в разумный срок;
2. соразмерно уменьшить цену квартиры;
3. возместить расходы на устранение недостатков.

Но в вашем случае площадь увеличилась незначительно — всего на 0,6 м², и квартиру можно использовать по назначению. Поэтому высока вероятность, что суд признает этот недостаток несущественным.

Вот что говорят суды по похожим делам.

• В Свердловской области дольщик не досчитался окна в квартире, которое было на плане. Суд указал, что надежность и безопасность квартиры не пострадала, с инсоляцией тоже все в порядке, так что нет и повода для недовольства.
• В Ижевске застройщик сдал дом, где туалет, гардеробная и венткамеры оказались не в тех местах, где они были на плане. Жильцы после новоселья рассчитывали сделать перепланировку, но из-за этих изменений она стала невозможной. Суд посчитал недоказанным, что такая рокировка ухудшила качество квартиры и мешает использовать ее по назначению. Жить можно — значит, все в порядке.

Решения в пользу дольщиков встречаются редко.

• В одной из московских новостроек окно на кухне должно было быть большим двустворчатым и располагаться посередине стены. Застройщик же сделал маленькое окошко, к тому же смещенное от центра. Суд признал, что застройщик допустил нарушение, и взыскал компенсацию морального вреда в размере 20 000 Р и еще 10 000 Р как потребительский штраф. Других требований по поводу окна дольщица не заявляла.

В этом случае застройщик вряд ли будет менять конфигурацию комнаты, поскольку дом уже введен в эксплуатацию и квартиру именно в таком виде внесли в публичный реестр недвижимости. Застройщик просто не сможет отразить изменение площади в реестре, так как после приемки квартиры ее хозяином становится дольщик.

Даже если застройщик приведет квартиру к исходной конфигурации, дольщику придется оформлять эти изменения как перепланировку. То же самое, если дольщик сделает эти изменения самостоятельно.

Если вы в ходе приемки обнаружили отступление от плана, рекомендую действовать последовательно.

Не платите за дополнительную площадь. Если договор предусматривает взаиморасчеты при любом отклонении от заявленной общей площади, то формально вы обязаны доплатить.

Однако это несправедливо: строители исказили форму комнаты, а вы еще и должны платить за это безобразие.

Условие о взаиморасчетах призвано разрешать финансовые вопросы при строительных погрешностях, но устройство выступа в стене сложно назвать погрешностью и непреднамеренным действием.

Если застройщик потребует от вас доплаты, сначала нужно составить письменный отказ. Рекомендую перед этим проконсультироваться с юристом, поскольку за неоплату застройщик может насчитать вам штрафные санкции.

Зачет — односторонняя сделка, и, чтобы она состоялась, вашего согласия застройщик может не спрашивать. В этом случае вам придется оспаривать зачет застройщика в суде.

Если вы обнаружили отступление от плана до ввода дома в эксплуатацию и до приемки квартиры еще не дошло, у вас больше шансов получить квартиру в том виде, которого вы ожидаете.

Основная задача — замотивировать застройщика выполнить все работы: убрать ниши и передвинуть перегородки. И важно это сделать до обмера квартиры.

Обычно обмер делается перед вводом в эксплуатацию, после того как завершены все отделочные работы. Поэтому не затягивайте и напишите претензию в адрес застройщика.

Нужно дать ему понять, что проще выровнять стену, чем отвечать на ваши бесконечные требования, претензии и жалобы.

Квартиры не всегда соответствуют плану. Лучше выявить расхождение как можно раньше, желательно до обмеров БТИ. Но это не всегда возможно, так как застройщики часто показывают квартиры дольщикам только во время приемки.

• Если обнаружили расхождения при приемке, фиксируйте это в акте.
• Если вас просят доплатить за площадь, которая образовалась из-за нарушения планировки, попробуйте напомнить застройщику о принципе добросовестности и запрете извлекать выгоду из противоправного поведения.
• Если не получается отстоять планировку, старайтесь получить максимум от застройщика по другим основаниям.

Что если площадь квартиры не совпадает с указанной в ДДУ?

belchonock/Depositphotos

Кто делает обмер квартир и как это происходит?

Обмерами квартир занимаются кадастровые инженеры компаний, имеющих соответствующую лицензию. У таких специалистов есть необходимое оборудование и инструменты, они знают методику, по которой определяется площадь и заполняются документы. Когда дом готов, застройщик приглашает инженера на объект.

Обмеры жилых помещений идут параллельно с вводом дома в эксплуатацию. Таким образом, когда вы принимаете объект, фактическая площадь квартиры уже известна, и, подписывая акт приемки, вы соглашаетесь с указанными значениями.

Поэтому рекомендуем обращать на это внимание и быть готовыми к тому, что за квартиру придется доплатить или, напротив, получить от застройщика денежные средства, если площадь меньше проектной.

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Доплачивать ли, если площадь квартиры больше заявленной?

На сколько фактическая площадь квартиры может отличаться от проектной?

Чаще всего расхождения между проектной и реальной площадями квартир встречаются в домах, созданных по индивидуальному проекту. Так, в монолитном доме «погрешность» может достигать 10 кв. метров. В типовых сериях новостроек разница между фактической и реальной площадью не так велика – до 1 кв. метра.

Вообще, в соответствии с п. 1.1 ст. 9 214-ФЗ, допустимые расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. Если процент больше, то дольщик вправе потребовать в суде расторгнуть ДДУ, сославшись на существенные изменения проектной документации.

Никакими другими нормативными актами изменения площади квартир не регулируются.

https://www.youtube.com/watch?v=LGlIWjYJCAY\u0026pp=YAHIAQE%3D

В большинстве случаев необходимость произвести перерасчет стоимости объекта недвижимости при обнаружении «лишних» или «недостающих» квадратных метров прописывается в договорах долевого участия.

Иногда, чтобы избежать дополнительной бумажной волокиты из-за очень незначительных расхождений в метраже, застройщики предусматривают пункт о пересмотре цены только при существенных отклонениях в площади — более 0,5 кв. метра.

Покупка квартиры в новостройке без внутренних стен

Приемка квартиры в новостройке без отделки

По какой цене придется доплачивать?

Если площадь после обмера не совпадает с указанной в ДДУ и надо сделать перерасчет, застройщик должен сообщить вам об этом в письменном виде. Вне зависимости от того, сколько квартиры в доме стоят в данный момент, эти дополнительные расчеты производятся по стоимости кв. метра, указанной в ДДУ.

Можно ли оспорить результаты обмера?

Случаи, когда реальная площадь жилья отличается от проектной, нередки. Но, как правило, конфликтных ситуаций по данному поводу не возникает. Наша практика показывает, что договориться с клиентами легко.

Однако на рынке бывают ситуации, когда покупатели не соглашаются с результатами обмеров. В таком случае клиент вправе оспорить результаты обмеров в суде. Никто из застройщиков не может этому препятствовать.

• Текст подготовила Мария Гуреева
• Не пропустите:
• В чем смысл поправок в 214-ФЗ?
• Купить квартиру и сделать ремонт за 12 месяцев
• Как проверить отопление, принимая квартиру в новостройке летом?
• Как доказать, что в квартире балкон, а не лоджия?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Несоответствие дду поэтажному плану квартиры 2023

Дольщик получил от застройщика квартиру немного меньше, чем договаривались. А заплатил ту стоимость, что фигурировала в ДДУ. Потому что там же было условие о твердой цене: стороны согласовали, что мужчина платит 3,2 млн руб. вне зависимости от реальной площади жилья.

Взыскать переплату через суд не получилось. Указывать в ДДУ примерную площадь квартиры — это нормально, решили суды. Их поправил ВС.

1. Задайте вопрос через через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию: Вся РФ — 8(800)302-58-65

Договариваться об ориентировочном метраже можно, но нужно зафиксировать амплитуду отклонений, объяснил он.

В октябре 2015-го военнослужащий Алан Пухаев* заключил с ООО «СпецСтройКубань» договор участия в долевом строительстве. Деньги на жилье выделила ФГКУ «Росвоенипотека» — госучреждение, которое обеспечивает российских военных жильем.

Застройщик обещал передать дольщику квартиру общей площадью 64,81 кв. м, из которых жилая — 35,6 кв. м. В договоре указали, что цена жилья фиксированная.

Вне зависимости от того, получится квартира меньше или больше, чем договаривались, Пухаев должен был заплатить 3,2 млн руб.

В итоге дольщику достался 61 кв. м. Но если считать балкон и лоджию, то 64,80 «квадратов». В декабре 2016-го Пухаев подписал акт приема-передачи. А через 1,5 года попросил «СпецСтройКубань» вернуть 107 000 руб.

Ведь квартира получилась меньше, чем планировалось.

Ориентировочная площадь

Застройщик деньги не отдал. Тогда Пухаев обратился в Советский районный суд Владикавказа. Дольщик требовал признать ничтожным тот пункт договора, из-за которого лишился права на перерасчет цены квартиры.

И первая инстанция удовлетворила требование. Потому что передача квартиры меньшей площади — это отступление от условий договора. А значит, дольщик может потребовать соразмерного уменьшить цену [решение по делу № 2-3826/2019 не опубликовано. — Прим. ред.].

Но в ВС Северной Осетии выиграл «СпецСтройКубань» (дело № 33-846/2020). Он убедил апелляцию в том, что условие о фиксированной цене не нарушает законодательство. Более того, это положение появилось в договоре по инициативе Росвоенипотеки, пояснило общество. Первая инстанция указала, что площадь квартиры должна четко определяться в соглашении о долевом участии.

Ведь от нее зависит цена — существенное условие договора. Но апелляция решила, что в таком соглашении можно указать и ориентировочную площадь квартиры. Дольщик согласился на фиксированную цену и теперь не может требовать перерасчета, решил ВС Северной Осетии. Отменить это решение в Пятом кассационном суде не получилось.

Тогда Пухаев пожаловался в Верховный Суд России.

Прописывать отклонения от метража

В ВС спор попал к «тройке» во главе с Александром Киселевым (дело №22-КГ21-3-К5). Передача дольщику квартиры с площадью меньшей, чем указано в договоре, — это отступление от его условий, решили судьи.

Дольщик и застройщик могут договориться о твердой цене квартиры, но в соглашении нужно указать допустимые отклонения от проектной площади.

«СпецСтройКубань» подвело то, что в договоре с Пухаевым не указаны пределы колебания площади квартиры. В таком случае дольщика нельзя лишить права на уменьшение цены жилья, заключил ВС и отправил спор на пересмотр в апелляцию. Первое заседание назначено на 9 сентября (дело № 33-1741/2021).

Видимо, теперь, чтобы определить не вышел ли застройщик за пределы допустимых погрешностей, апелляции придется применить правила о разумности и добросовестности, рассуждает Александр Латыев, партнер INTELLECT INTELLECT (ИНТЕЛЛЕКТ) × . Ведь в ДДУ нет никаких ориентиров. Хотя куда вероятнее, что суд проигнорирует условие об отклонении от проектной площади и просто снизит цену квартиры, предполагает юрист.

Новый уровень защиты

Это дело отражает позицию Конституционного суда, которую тот занял еще в 1999-м, говорит Дарья Шкиттина, руководитель практики коммерческого права Инфралекс Инфралекс × .

Потребители — экономически более слабая сторона, и поэтому в отношениях с бизнесом они нуждаются в повышенной защите со стороны государства (постановление № 4-П/1999). Похожая практика по дольщикам есть в регионах, рассказывает юрист.

Например, суды ХМАО с 2010-х последовательно защищают граждан от злоупотреблений застройщиков.

Принятие решения на уровне ВС — достаточно важный и однозначный сигнал тем застройщикам, которые включают в ДДУ условие о независимости цены квартиры от ее площади и не определяют при этом допустимую погрешность. Как правило, так поступают застройщики, склонные к уменьшению площади квартир.

Дарья Шкиттина, руководитель практики коммерческого права Инфралекс Инфралекс ×

Латыев предполагает, что позиция ВС обусловлена реалиями строительства. В этой сфере почти всегда случаются отклонения от согласованной площади иногда в меньшую, а иногда и в большую сторону. «Обычно это не связано со злым умыслом, а обусловлено технологией строительства. Добиться точного попадания в проект можно, но затратно, а в большинстве случаев и не требуется», — объясняет юрист.

Договоры в сфере строительства в нашей стране традиционно предусматривают возможность отступлений от проекта. Но с определенными ограничениями.

Александр Латыев, партнер INTELLECT INTELLECT (ИНТЕЛЛЕКТ) ×

Так, всегда устанавливаются пределы таких отступлений. Количественные — допустимое отклонение от площади. И качественные — например, соблюдение геометрии помещений.

А еще для разных отступлений предусматриваются разные последствия, говорит Латыев:

• до определенных пределов цена остается прежней;
• при чуть более серьезных, но все же несущественных отступлениях производится перерасчет;
• при еще больших отклонениях дольщик, кроме права принять объект с возвратом переплаты, получает возможность отказаться от договора и забрать свои деньги.

* Имя и фамилия изменены редакцией.

• Верховный суд РФ
• Гражданский процесс

Несоответствие плана квартиры по ДДУ построенному

Здравствуйте! При заключении и подписании ДДУ Сторонами было отдельно подписано Приложение к ДДУ с Планом расположения квартиры, где четко показана конфигурация всей зоны свободной планировки, свободных стен и расположения коммуникаций.

По факту при приёмке оказалось, что на площади квартиры к периметровой стене установлена стена в виде пилона 103х20 см, которая мешает и не позволяет планировать комнаты как это необходимо.

Посередине в районе предполагаемой кухни, от пола до потолка, прямо по центру стены, на расстоянии от неё до 25 см.

установлены объемные, углубляющиеся в пространство квартиры, транзитные короба вытяжек с нижних на верхние этажи, с выведенными из области потолка большими угловыми вентиляционными патрубками. Расположение всех этих объемных конструкций вентиляции, согласно Плана, должно быть сосредоточено в угловой части помещения.

Окно в ограниченной уже стенами комнате значительно смещено вбок от центра стены и выглядит нелепо. Проконсультируйте пожалуйста, какие нормы законодательства защищают права Участника ДДУ от вышеприведенного произвола Застройщика и что делать?

Теги вопроса:дду, дефекты, застройщик

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.

Кот-юрист Админ. ответил 4 года назад

Добрый вечер, Евгений!

Основная норма закона, которая касается несоответствия готовой квартиры проекту — это статья 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Там сказано, что застройщик обязан передать дольщику квартиру, качество которой соответствует условиям договора, проектной документации, техническим и градостроительным регламентам, а также другим обязательным требованиям.

Однако предъявлять застройщику требования об устранении недостатков квартиры, соразмерном уменьшении цены или возмещении расходов на устранение недостатков можно только в случае, если квартира построена с такими отступлениями от договора и обязательных требований, которые приводят к ухудшению качества квартиры или делают ее непригодной для предусмотренного договором использования. То есть получается, что не любое несоответствие квартиры договору и проекту будет считаться поводом для получения с застройщика какой-то материальной компенсации. Такое несоответствие должно ухудшать качество квартиры или приводить к тому, что квартира становится непригодной для проживания.

Расторгать договор долевого участия и требовать возврата денег за квартиру по статье 9 закона можно, например, при существенном нарушении требований к качеству готовой квартиры или существенном изменении проектной документации. Во втором случае расторжение возможно только через суд (не в одностороннем порядке). То есть именно вы должны будете доказывать основания для расторжения. К сожалению, это не всегда возможно и достаточно сложно.

Как минимум, потребуется независимая экспертиза. Также обязательно изучите судебную практику по своему региону и конкретно по тому суду, в который планируете подавать иск. Это поможет оценить свои шансы в деле.

Лично у меня в ситуации, похожей на вашу, был негативный опыт обращения в суд. Моему клиенту передали квартиру, в которой одна из стен между помещениями была сдвинута на 20 см.

В итоге уменьшилась площадь кухни, а ванная комната стала больше.

Хотя независимый эксперт посчитал это недостатком и довольно хорошо сделал заключение, суды 2 инстанций нам написали, что не видят никакого ухудшения качества квартиры или непригодности для проживания, и отказали в удовлетворении иска.

Поэтому придерживаюсь мнения, что лучше по возможности искать другие более весомые основания для предъявления претензий и за счет них пытаться компенсировать свои убытки.

Например, найти реальные дефекты в объекте и потребовать по ним возмещения расходов плюс неустойку, моральный вред, штраф по п.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей».

Также неплохая возможность — неустойка за просрочку передачи квартиры по ДДУ.

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.

Уменьшение площади квартиры по дду

Подборка наиболее важных документов по запросу Уменьшение площади квартиры по дду (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 30.04.2021 N 88-8288/2021Категория спора: Участие в долевом строительстве.Требования участника долевого строительства: О взыскании неосновательного обогащения.Обстоятельства: Истцы ссылаются на то, что в соответствии с актом приема-передачи жилого помещения им передан объект долевого строительства общей площадью 41,7 кв. м, что меньше на 0,7 кв. м от заявленной площади квартиры по договору и подтверждается данными, указанными в копии технического плана квартир.

Решение: Отказано.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционный инстанции, руководствуясь положениями статей 421, 424, 431 ГК РФ, статей 4, 5 Федерального закона от 30.12.2004 г.

N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», пришел к выводу об отсутствии оснований для возврата истцу суммы за оплаченные 0,7 кв.

м по основанию фактического уменьшения общей площади жилого помещения, указав, что действующее законодательство не содержит императивных требований к содержанию договора участия в долевом строительстве, согласно которым цена договора должна определяться исходя из фактической площади переданного участнику долевого строительства объекта, при этом установив, что фактически имеет место отклонение по площади на 1,65%, при условии, что законодателем установлен критерий допустимого изменения общей площади жилого помещения не более 5% от указанной площади.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за июнь 2018 г.(Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Мороз А.И., Сафонова М.В., Фетисова Е.М.)

(«Вестник экономического правосудия Российской Федерации», 2018, N 8)

Если застройщик передал покупателю на основании договора участия в долевом строительстве квартиру меньшей площади, чем указанная в договоре, покупатель вправе требовать соразмерного уменьшения цены и возврата части уплаченной цены.

Тот факт, что покупатель принял квартиру, несмотря на отступление ее площади от проектной, не может влечь блокирование права покупателя на соразмерное уменьшение цены — такое поведение покупателя не является злоупотреблением правом.

Не препятствует уменьшению цены и наличие в договоре участия в долевом строительстве положения о том, что цена договора является окончательной и подлежит изменению лишь по соглашению сторон.

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

«Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»(постатейный)(2-е издание, переработанное и дополненное)(Трапезников В.А.)

(«Проспект», 2020)

Если стороны договорились, что в случае уменьшения фактической площади квартиры по результатам обмеров БТИ цена квартиры изменению не подлежит, то такая договоренность не содержит условий, подлежащих квалификации как нарушение положений Закона РФ «О защите прав потребителей» или нормы ГК РФ.

Разрешая требования о взыскании переплаты по договору участия в долевом строительстве жилого дома, суд отказал в иске. Отклонение фактической площади на 0,74 кв.

м не привело к ухудшению качества объекта, что позволило бы истцу заявить об уменьшении цены договора в соответствии с вышеуказанными нормами. Как следует из положений п. 2 ст. 424 ГК РФ, ч. 2 ст.

5 Закона о долевом строительстве, изменение цены допускается после заключения договора, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Этой позиции придерживается Мосгорсуд и Ленинградский областной суд .

Нормативные акты