Правила

Неправомерные действия управляющей компании 2023

Неправомерные действия управляющей компании 2023

«Жилищник» незаконно захватывает дома в Москве

Скриншот: «Яндекс. Карты»

Жители домов на севере Москвы заявили, что «Жилищник» незаконно захватил их дома под управление. Сейчас главные московские коммунальщики занимают доминирующее положение на рынке и продолжают получать дома.

За почти десять лет, после появления «Жилищника», он прочно стал ассоциироваться со всей коммуналкой в Москве. Но у жителей домов есть право выбирать и частные управляющие компании. MSK1.RU разобрался в истории с захватом домов, и оказалось, что «Жилищник» уже давно работает по этой схеме.

Север Москвы — одно из самых излюбленных мест для жизни. Считается, что здесь хорошая экология, но квартиры стоят не так дорого, как в центре или на северо-западе. Хорошевский район даже вошел в топ-10 лучших по версии портала «Домофонд.ру»: там чисто, безопасно и есть инфраструктура для комфортной жизни с детьми.

Недавно в Хорошевском открыли станцию метро «ЦСКА» на Большой кольцевой линии, прямо рядом с одним из крупнейших торговых центров столицы «Авиапарк». Рядом — два крупных зеленых парка. Между ними стоят несколько домов. В одном из таких живут москвичи Сергей и Юлия.

Когда они въехали в жилье (это сравнительно новые дома нулевых годов постройки), за содержание дома отвечала частная управляющая компания и всех всё устраивало. Совсем недавно компания сменилась и домом начало управлять ГБУ «Жилищник Хорошевского района».

Сергей и инициативная группа жителей дома считают, что незаконно.

Неправомерные действия управляющей компании 2023

Вид на ТЦ «Авиапарк» с Ходынского бульвара

A. Savin / WikiCommons

Домами наших героев до недавнего времени управляла компания СЭУ «ФС-6». Эта компания досталась дому от застройщика «Мосфундаментстрой-6» сразу после постройки. Так и было почти 20 лет.

Всё началось после того, как из лицензии, которая есть у управляющей компании, были вычеркнуты некоторые дома. Это произошло на основании судебных решений по факту нарушений, совершенных компанией в 2022 году. Формально Мосжилинспекция может это сделать, говорит замдиректора управляющей компании СЭУ «ФС-6» Алексей Самуйлов.

— Мы считаем, что при вынесении этих постановлений были допущены грубые нарушения, — уточнил он. — Часть домов исключили из списка по одной и той же причине, но проблем в домах на самом деле не было. Создается ощущение, что это делалось на скорую руку. Важно учитывать и то, что нас наказали за несвоевременную оплату счетов ресурсоснабжающим организациям. Но по документам мы оплатили всё.

Самуйлов не скрывает, что у компании действительно есть долги и перед поставщиками, и у жильцов в домах перед управляющей компании. Но в общем «дебиторская задолженность превышает кредиторскую», то есть собственники квартир должны компании больше, чем компания своим поставщикам.

Неправомерные действия управляющей компании 2023

Дмитрий Толстошеев / MSK1.RU

В Мосжилинспекции объяснили MSK1.RU, что «Жилищник» управляет домами на основании распоряжения управы Хорошевского района — речь о временных договорах. А лицензия СЭУ «ФС-6» сейчас находится «в стадии аннулирования».

— Лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами в городе Москве управляющей организации ООО «СЭУ «ФС-б», ранее осуществлявшей деятельность по управлению МКД, находится в стадии аннулирования за грубые нарушения лицензионных требований, а именно, за наличие задолженности перед ресурсоснабжающими организациями, — сообщили в Мосжилинспекции.

Из 60 домов, которые были прописаны в лицензии управляющей компании СЭУ «ФС-6», пока вычеркнули 21 дом. Среди них и дома наших героев.

https://www.youtube.com/watch?v=IpgLtj1xjyA\u0026pp=YAHIAQHwAQE%3D

Согласно Жилищному кодексу, собственники жилья сами в праве выбирать управляющую компанию — для этого они должны провести собрание.

Владельцы квартир в доме голосуют, оставлять ли нынешнюю компанию или, может, поменять ее, если их что-то не устраивает.

После того как адреса 21 дома вычеркнули из лицензии СЭУ «ФС-6», жители Хорошевского района собрались и решили продолжить работать с этой компанией — протоколы нескольких собраний есть в распоряжении редакции.

Неправомерные действия управляющей компании 2023

Часть протокола общего собрания собственников дома на Ходынском бульваре, 19 (то, что замазано, сделано нами)

читатель MSK1.RU

Кстати, это абсолютно легально. Если дома вычеркнуты из лицензии, ими всё равно может управлять нынешняя компания. Это следует из решения Верховного суда от 2017 года, в котором объясняется, что у компании всё еще остается право на ведение обслуживающей деятельности — оно не зависит от адресов домов.

— Собственники выразили свое мнение: несмотря ни на что, они хотят работать с нами. Власть и органы местного самоуправления на это вообще не обращают внимание, — заявил Алексей Самуйлов.

19-й дом на Ходынском бульваре — это хорошая монолитная 12-этажка с десятью подъездами, построенная в 2005 году. Там чуть больше 250 квартир.

Сразу после того как дом вычеркнули из лицензии СЭУ «ФС-6», жители провели собрание и решили оставить управляющую компанию. Спустя некоторое время на портале ГИС ЖКХ появились протоколы собрания: правда, совсем другого.

Его провел «Жилищник Хорошевского района». Местные утверждают, что в реальности никто из жильцов не пришел.

— Это собрание вообще не проводилось, потому что у нас не было объявлений, мы об этом не знали, и все собственники это подтверждают, — поделился с корреспондентом MSK1.RU житель дома Айрат.

Согласно протоколам «Жилищника», именно он стал новой управляющей компанией в доме. Правда, документы опубликованы с замазанными персональными данными — проверить подлинность подписей просто невозможно.

Неправомерные действия управляющей компании 2023

Протокол, загруженный систему ГИС ЖКХ «Жилищником» (то, что замазано, сделано самим «Жилищником»)

читатель MSK1.RU

И местные жители, и руководство частной управляющей компании считают, что такие действия не могут происходит без поддержки властей и Мосжилинспекции.

— Это такая классическая схема рейдерского захвата. Есть подложные собрания, есть подложные документы, которые официально регистрируются. Видимо, с учетом того что собственники не очень активно будут участвовать, — добавил Айрат.

— Нас фактически поставили перед фактом, что мы сами собственными руками расторгли договор с текущей управляющей компанией, с которой мы на предыдущем собрании, наоборот, подтвердили, что хотим сотрудничать. И сами выбрали ГБУ «Жилищник».

А мы этого по факту не делали!

Мы задали Мосжилинспекции вопросы по поводу поддельных протоколов, но не получили на них ответ.

ГБУ «Жилищник» появилось в Москве в 2013 году при поддержке мэра Сергея Собянина. Тогда он говорил о хаосе среди мелких управляющих компаний. Часто в «Жилищник» превращались так называемые ДЕЗы — дирекции единого заказчика. Они в свою очередь начали появляться еще в Советском Союзе, когда страна начала отказываться от ЖЭКов — жилищно-эксплуатационных контор.

Появление «Жилищника» объяснялось попыткой создать единую коммунальную службу в Москве. Собянин говорил и о том, что это поможет эффективнее управлять обслуживанием домов и дворов и позволит рабочим жить в нормальных условиях, а не в подвалах. Хотя, конечно, концептуально «Жилищник» — наследник тех самых ЖЭКов: часто пожилые люди до сих пор обращаются к старому названию.

Неправомерные действия управляющей компании 2023

Артем Устюжанин / MSK1.RU

О том, что «Жилищник» захватывает дома, раньше писали и активисты. В 2019 году координатор организации «Правозащита Открытки» (прекратила работу в России в 2021 году) подробно описала схему, которую мы упоминали вышел. Тогда речь шла о том, что в центре Москвы — Басманном районе — ведется активная работа по передаче домов «Жилищнику».

Судя по всему, эта организация довольно последовательно ведет свою работу. Еще в 2015 году на сайте «Строительство.ру» появился материал с жалобами на некачественное выполнение работ «Жилищником», там же — про планы на захват домов на востоке Москвы.

Тогда в интернете активно обсуждали попавший в открытый доступ документ, подписанный префектом восточного административного округа. Из него следует, что в планах было передать 80 % домов под управление «Жилищником».

Делом заинтересовалась Федеральная антимонопольная служба: специальная комиссия вынесла решение, что этот документ нарушает закон.

Неправомерные действия управляющей компании 2023

Дмитрий Толстошеев / MSK1.RU

Но работа по переводу домов под управление «Жилищника» не остановилась. По данным комплекса градостроительной политики Москвы, в столице примерно 225 миллионов квадратных метров жилой недвижимости.

Мы сложили цифры, опубликованные порталом «Домдата», и посчитали, что в общей сложности отделения ГБУ «Жилищник» контролируют порядка 168 миллионов квадратных метров этой площади. После несложных подсчетов получается цифра в 74,5 % площадей, которые находятся под управлением «Жилищника».

Формально, конечно, под разными «Жилищниками» — каждый в своем районе. Официальной статистики по этому вопросу нет.

https://www.youtube.com/watch?v=WTdUpFKzAw8\u0026pp=ygVY0J3QtdC_0YDQsNCy0L7QvNC10YDQvdGL0LUg0LTQtdC50YHRgtCy0LjRjyDRg9C_0YDQsNCy0LvRj9GO0YnQtdC5INC60L7QvNC_0LDQvdC40LggMjAyMw%3D%3D

Согласно ФЗ «О защите конкуренции», компания считается доминирующей на рынке при доле от 50 %. Проще говоря, ГБУ «Жилищник» можно считать столичным монополистом. Но передача домов под управление «Жилищника» не прекрещается: по данным источника MSK1.RU, только в САО в 2023 году планируют передать компании более 1000 домов.

По словам заместителя директора СЭУ «ФС-6» Алексея Самуйлова, только жильцы того 21 дома, которые «»Жилищник» забрал у компании», написали более 2000 заявлений в Мосжилинспекцию, префектуру, управу и мэру Собянину. Пока безрезультатно.

Читайте также:  Дарение доли в квартире близкому родственнику в 2023 году порядок и процедура, документы, налоги, 2023

Сама компания СЭУ «ФС-6» работает на рынке с 1999 года, последние 15 лет в ней работает и Алексей. Он говорит, что для него это новая ситуация и он не очень понимает, что с этим вообще можно сделать.

— У нас как был жилой фонд на уровне 60 домов, он так и не менялся. Это говорит о чем-то! Я думаю, что всё это время мы четко выполняли требования и правительства, и законодательства, — сказал Алексей.

Хорошевский район всегда отличался своим спокойствием, отмечает Алексей. Он не очень понимает, зачем сейчас «раскачивать ситуацию». Его основная версия — из-за денег.

— У меня нет прямых оснований утверждать что-то другое, но вот причинно-следственная связь дает мне право полагать, что это только для того, чтобы пополнить бюджет, — объяснил Самуйлов.

Редакция MSK1.RU не смогла дозвониться до ГБУ «Жилищник Хорошевского района». Мы отправили запрос с просьбой прокомментировать ситуацию и получили ответ: «Принято».

Жалоба на управляющую компанию в прокуратуру: пошаговая инструкция

Неправомерные действия управляющей компании 2023Решение повседневных и плановых вопросов являются ответственностью управляющей компании, поэтому их бездействие влечет за собой недовольство жильцов, требующие пересмотреть ситуацию и привести к надлежащему порядку. Управу на руководство УК найти можно и нужно. Для этого можно написать письмо с жалобой в:

  • Жилищную инспекцию;
  • Роспотребнадзор;
  • прокуратуру или суд.

Если первые два способа не имели должного результата и по прежнему присутствуют нарушения, которые по каким-либо причинам управляющая организация не ликвидирует, жильцы вправе обратиться в прокуратуру. В результате письменного обращения будет проведена проверка, установлены виновные лица и применены меры воздействия.

Рассмотрим далее, как написать жалобу (заявление) в прокуратуру на управляющую компанию (ЖКХ) и приведем примеры образцов 2023 года в конце статьи.

Как правильно написать жалобу в прокуратуру?

Строгих рекомендаций по оформлению жалобы в прокуратуру законодательно не установлено. Она пишется в свободном виде, но с применением общеустановленных правил по делопроизводству. В обращении обязательно присутствуют следующие реквизиты:

  1. В правом верхнем углу документа:
  • адресат, кому направляется письменная жалоба, с наименованием прокуратуры и ФИО прокурора. Уточнить сведения по своему району можно на официальном сайте этой структуры;
  • данные заявителя: ФИО, почтовый адрес, контактный телефон.
  1. По центру листа пишем «жалоба» или «заявление».
  2. Далее следует изложение текста обращения с указанием причин, к каким воздействиям уже прибегали (письменные заявления в адрес руководителя УК, ответы на них, телефонные звонки, обращения в надзорные органы и т.д.), требования.
  3. Заверяется документ подписью заявителя и датируется текущим числом.

Важно знать, что в тексте жалобы должны быть изложены только реальные факты, без лишних преувеличений. Все они должны иметь подкрепления в виде писем и ответов, справок или актов, т.е.

любых документальных подтверждений. Исключением является случай жалобы на преступные деяния управляющей компании или наличия фактов хищений.

Здесь доказательства не нужны, они будут выявлены в ходе прокурорской проверки.

https://www.youtube.com/watch?v=WTdUpFKzAw8\u0026pp=YAHIAQE%3D

Подается жалоба в районную прокуратуру по месту нахождения УК в двух экземплярах. Первый передается секретарю, а второй остаётся у себя с отметкой о регистрации.

Передать жалобу можно одним из способов:

  • лично через секретаря;
  • по почте заказным письмом с уведомлением и описью документов.

Неправомерные действия управляющей компании 2023

Скачать бланк заявления в прокуратуру на управляющую компанию

Письменное обращение в прокуратуру может быть и коллективным. Тогда нужно в «шапке» документа перечислить всех заявителей, указав их ФИО, адреса и телефоны, а также расписаться всем в конце заявления.

Коллективная жалоба обладает преимуществом, особенно когда имеется протокол общего собрания многоквартирного дома, где указано, что решение о жалобе в прокуратуру приняли сообща. Заявители могут потребовать:

  • устранить имеющиеся нарушения;
  • выполнить требуемые работы;
  • провести проверку по указанным фактам;
  • выявить виновных лиц, наложить на них взыскание и т.д.

Неправомерные действия управляющей компании 2023

Скачать образец коллективной жалобы на управляющую компанию

Причины для жалобы на управляющую компанию

Жильцы имеют право пожаловаться в прокуратуру на управляющую компанию по любому вопросу. Однако, следует понимать, что повод должен быть достаточно серьезным, проблема носить систематический характер и иные способы решения вопроса предпринимались.

Немедленного обращения и реагирования со стороны прокурорского надзора требуют случаи:

  • наличия серьезных нарушений в финансовой деятельности;
  • подозрения и факты, указывающие на хищения и траты средств жильцов на цели, не предусмотренные договором.

Необходимо привлечь прокуратуру к разбирательству, если:

  • нанесен имущественный ущерб жильцам в результате преступной халатности со стороны управляющей организации;
  • имущество испорчено из-за бездействия УК;
  • создана угроза жизни и здоровью жильцов;
  • отсутствие действий УК для ликвидации разрушений дома и ситуация приняла угрожающий характер;
  • систематическое протекание крыши, но управляющая компания отказывается проводить ремонт или затягивает сроки выполнения работ;
  • затопление подвальных помещений, оказывающее разрушающее действие на конструкции дома, негативно сказывающееся на состояние квартир первых этажей;
  • отказ от предоставления ежегодных отчетов о деятельности УК с расшифровкой данных по средствам, собранным с жильцов и потраченных на статьи расходов, а также актов выполненных работ;
  • отсутствие или плохая подготовка к отопительному сезону;
  • обнаружение обмана в квитанциях (например, завышение тарифов, несуществующие услуги и т.д.).

В любом случае прокуратура обязана отреагировать и рассмотреть вопрос в срок 3 рабочих дня или 10 рабочих дней, если вопрос сложный и требует детального изучения. Ответ обязательно должен быть письменным по существу. Если ответ вас не устроил, вы вправе обратиться в судебные органы.

Важно знать, что работники прокуратуры в силах посодействовать в вопросах:

  • нецелевой траты денежных средств жильцов;
  • привлечь к исполнению обязанностей работников управляющей компании или надзорных органов, если вы туда уже обращались и реакции не последовало.

При оформлении заявления в прокуратуру можно ссылаться на следующие законодательные акты:

  1. Жилищный кодекс, статья 39. Согласно этой статье собственники помещений в многоквартирном доме обязаны оплачивать коммунальные услуги. Если перечисленные средства управляющей организацией расходуются не по назначению, то может быть обвинена в мошенничестве.
  2. Правила содержания общего имущества в МКД, утвержденные Постановлением Правительства № 491. Все действия УК должны выполняться в соответствии с этими Правилами и договором, заключенным с жильцами многоквартирного дома.
  3. Если правила СОИ не соблюдаются, то нарушены нормы не только указанного Постановления, но и статьи 161 Жилищного кодекса РФ, поскольку не обеспечены безопасные и благоприятные условия для проживания граждан.
  4. Правила и нормы технической эксплуатации МКД, утвержденыые ПП № 170 от 27.09.2003 г.

Образцы заявлений в прокуратуру на управляющую компанию 2023 года

Неправомерные действия управляющей компании 2023

Ниже предложены примерные образцы текста жалоб, которые чаще всего беспокоят жильцов многоквартирного дома в 2023 году:

Пошаговый пример действий при нарушении со стороны УК

Каждый гражданин, проживающий в многоквартирном доме и недовольный действием или бездействием управляющей компании, может потребовать исполнения условий договора, который заключен на управление домом.

На примере рассмотрим случай, когда протекает крыша, что негативно сказывается на состоянии ремонта жильца дома. При этом крыша давно требует капитального ремонта, но УК никак на это не реагирует.

  1. Гражданин обратился в управляющую компанию с заявлением и приложил фото-материалы, доказывающие нанесенный ущерб жилью. Директор УК не ответил на письменное обращение или «отписался».
  2. Следующим этапом станет жалоба в Государственную Жилищную инспекцию или Роспотребнадзор, где будут фигурировать заявление в УК с ответом и снова фотографии ущерба (подробнее, как написать и образцы — смотрите здесь).
  3. В случае, если обращение в надзорные органы не повлекли желаемого результата, гражданину необходимо обратиться в прокуратуру.
  4. Прокуратура осуществляет надзор за соблюдением Конституции и исполнением действующего законодательства. Она обязана провести проверку по жалобе. В ее ходе запрашиваются все необходимые документы, а также осуществляется выездная проверка дома и пострадавшей квартиры, т.е. тех нарушений, которые указаны в обращении.
  5. В случае подтверждения фактов со стороны УК прокуратурой района выносится представление об устранении нарушений жилищного законодательства, а также составляется постановление об административной ответственности.
  6. Представление прокурора обязательно к исполнению в течение 30 дней и руководителем УК должен быть направлен в адрес прокурора письменный ответ.

Аналогичный порядок действует в случае рассмотрения иных жалоб граждан в прокуратуру на управляющую компанию.

Видео: Помощник прокурора разъясняет, как повлиять на управляющую компанию

За два года дошел до Верховного суда: как мужчина заставил управляющую компанию снизить тариф на содержание жилья

Все новости

Неправомерные действия управляющей компании 2023

Управляющая компания отказалась применять установленный собственниками тариф, но не оспорила его

Иллюстрация: Юрий Орлов / NGS.ru

Формально в России непрецедентное право: схожие по обстоятельствам дела могут быть абсолютно по-разному рассмотрены разными судьями.

Однако есть Верховный суд РФ — последняя судебная инстанция, решения которой обязательны для исполнения нижестоящими судами, а постановления пленума Верховного суда — для применения всеми судами в дальнейшем.

Читайте также:  Продажа помещений в мкд предпринимателям 2023

В нашем проекте «Это вообще законно?» мы разбираем решения ВС РФ, постановления пленума и практику их применения по спорным или особо актуальным вопросам, а также заглядываем в интересные дела нижестоящих судов.

Имена участников судебного процесса изменены.

https://www.youtube.com/watch?v=9JRrtaOjAWM\u0026pp=ygVY0J3QtdC_0YDQsNCy0L7QvNC10YDQvdGL0LUg0LTQtdC50YHRgtCy0LjRjyDRg9C_0YDQsNCy0LvRj9GO0YnQtdC5INC60L7QvNC_0LDQvdC40LggMjAyMw%3D%3D

Эта история тоже из Свердловской области и тоже растянулась не на один год.

Начинался конфликт еще в 2020 году: мужчина, назовем его Аркадий Старожилов, получил квитанции от управляющей компании, из которых следовало, что с 16 сентября 2020 года управляющая компания за содержание жилого помещения берет плату по муниципальному тарифу: 20 рублей 87 копеек за 1 кв. м в месяц.

Старожилов был не согласен — перед этим он лично инициировал собрание собственников жилья, на котором установили плату в размере 13 рублей 44 копейки за 1 кв. м в месяц. Доказывать свою правоту он решил в суде — иск был подан в апреле 2021 года.

В суде Старожилов требовал признать незаконными действия управляющей компании по применению в одностороннем порядке так называемого муниципального тарифа, начислять в дальнейшем плату по тарифу, установленному собственниками, и компенсировать ему моральный вред в размере трех тысяч рублей.

Супруга Старожилова, будучи совладелицей квартиры, иск поддержала, но попросила провести судебное заседание без нее.

Поддержали Аркадия и в местном Роспотребнадзоре: эксперт ведомства в заключении по делу в целях защиты прав потребителей указала, что требования управляющей компании нарушают права истца.

Управляющая компания в свою очередь возражала, что еще в октябре направила Старожилову отказ от исполнения решения собрания собственников со ссылкой на то, что утверждаемый общим собранием собственников размер платы не может устанавливаться произвольно, а 13 рублей 44 копеек не хватит на то, чтобы обеспечить выполнение всех работ, установленных правительством. Поэтому до 30 июня 2021 года будет использоваться размер платы, установленный органами местного самоуправления. Старожилов же говорил, что если управляющая компания была не согласна с установленной собственниками платой, она могла оспорить решение, но не сделала этого. А значит, и отказ от исполнения решения собрания был незаконным.

Суд изучил дело и пришел к выводу, что решение собственников было проведено законно, а управляющая компания действовала неправомерно — она могла оспорить решение, могла инициировать новое собрание собственников, но ни той, ни другой возможностью не воспользовалась. Да и не доказала никак, что расходы на содержание жилья были больше, чем насчитали собственники.

— Более того, установленная общим собранием собственников ставка платы может быть изменена только на основании нового решения собственников помещений данного жилого дома, а не произвольно управляющей организацией, — говорится в решении суда.

Асбестовский городской суд обязал управляющую компанию начислять плату согласно установленному собственниками размеру, выплатить Старожилову три тысячи рублей компенсации и заплатить 900 рублей в доход местного бюджета.

Управляющая компания подала апелляцию в Свердловский областной суд — тот согласился с первой инстанцией.

Дальше была кассационная жалоба — судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции отменила решение апелляционной инстанции и отправила дело на повторное рассмотрение.

Тогда Свердловский областной суд передумал, отменил решение первой инстанции и отказался удовлетворять требования Старожилова.

— В материалах дела отсутствует экономическое обоснование возможности оказания ответчиком услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников дома исходя из тарифов, утвержденных общим собранием собственников многоквартирного дома, — заключил суд.

Теперь кассационную жалобу подал уже Старожилов, но это не помогло. Тогда он обратился в Верховный суд.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации еще раз всё изучила и пришла к выводу, что апелляционная и кассационная инстанции ошиблись.

Судьи Верховного суда согласились, что в деле действительно нет доказательств, что установленной жильцами платы хватит на обслуживание дома. Однако, отметили они, нижестоящие инстанции были неправы в том, что возложили на собственников обязанность доказывать экономическую обоснованность тарифов — это не их забота.

И напомнили о том, что управляющая компания не обжаловала решение жильцов, хотя могла это сделать. Дело вернули обратно в Свердловский областной суд. И он опять передумал: 27 июня 2023 года решение Асбестовского городского суда было оставлено без изменений.

Компания должна пересчитать начисленные к оплате суммы, а Старожилову выплатить компенсацию морального вреда — три тысячи рублей.

https://www.youtube.com/watch?v=9JRrtaOjAWM\u0026pp=YAHIAQE%3D

В коммунальных спорах не всегда участвуют представители управляющей компании, порой собственники судятся между собой. Как, например, соседи, которые полтора года не могли поделить мангал во дворе, — в итоге его судьбу решал Верховный суд.

Иногда спор возникает даже не с соседями, а с жильцами квартиры. Ранее мы рассказывали запутанную историю квартиры в Сочи, которую мужчина подарил своей дочери: оказалось, что в квартире живет новая семья ее отца, которую она не могла выселить три года.

Екатерина Бормотова

Журналист национальной редакции

  • ЛАЙК22
  • СМЕХ2
  • УДИВЛЕНИЕ0
  • ГНЕВ1
  • ПЕЧАЛЬ1

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter

Как заставить работать обнаглевшую управляющую компанию. Инструкция для жильцов

Разбитые окна в подъездах, сломанные входные двери, сосульки на крыше, какая-то мерзкая живность в мусоропроводе или частые отключения воды — классические жалобы жителей многоквартирных домов.

Но дальше словесных жалоб на нерадивую управляющую компанию дело редко доходит — а зря. У всех УК есть вполне конкретные обязательства, которые они должны выполнять, ведь именно за это жильцы ежемесячно отстёгивают немалые суммы.

«Секрет» разобрался, как привести УК в чувство и заставить её нормально работать.

Управляющая компания — это организация, которая занимается управлением или обслуживанием дома. Для этого она заключает с собственниками квартир специальный договор.

О том, что именно обязана делать УК, подробно прописано как в
Жилищном, так и в Гражданском кодексе. Если очень упростить, управляющие компании обязаны «выполнять организационно-управленческие услуги», а также «работы по содержанию и ремонту здания и общедомового имущества». Что скрывается за этими страшными словами?

Выполняя организационно-управленческие услуги, УК:

  • отслеживают, кто в доме не платит коммуналку;
  • следят за качеством коммунальных услуг;
  • договариваются с подрядчиками, чтобы те обслуживали дом;
  • занимаются документами.

А выполняя работы по содержанию и ремонту здания и общедомового имущества, УК:

  • готовят дом к зиме;
  • следят, чтобы мусор и снег вывозили вовремя;
  • проверяют, всё ли нормально с коммуникациями и конструкцией дома;
  • следят за состоянием фасадов;
  • следят, чтобы у жильцов всегда были вода, газ и отопление и работала канализация, а также ремонтирует эти системы при необходимости;
  • следят за чистотой;
  • ухаживают за двором и следят за так называемым архитектурным обликом самого дома;
  • ставят общедомовые счётчики и следят за тем, чтобы они работали;
  • обрабатывают общедомовые территории (подвалы, коридоры и прочее) от насекомых;
  • проводят плановый ремонт;
  • ликвидируют аварии.

А вот некоторые вещи УК делать вообще не обязана, например:

  • устанавливать видеонаблюдение;
  • ремонтировать домофон;
  • смывать граффити с фасадов (да, именно так);
  • устранять последствия аварий, в которых виноват собственник (например, ущерб соседу снизу, которого затопил прорвавшийся в вашей квартире стояк, управляющая компания будет устранять, а от вашей сломавшейся стиральной машинки — уже нет).

Минимальный перечень услуг, которые каждая управляющая компания должна оказывать жильцам, устанавливает правительство.

Итак, вы считаете, что ваша УК где-то отлынивает. Прежде чем писать жалобу, изучите договор с организацией — именно он чётко прописывает, что УК должна и не должна делать. Запросить документ можно у самой управляющей компании — она обязана вам его дать.

Например, житель дома пожаловался на то, что УК не убирается на лестничных площадках. По договору же оказалось, что эти работы вообще не входят в ответственность УК и не оплачиваются жильцами. Чтобы решить проблему с грязными пролётами, нужно было дополнить договор с УК на собрании жильцов, отметил руководитель компании «Закон и консалтинг» Рустам Форуги.

https://www.youtube.com/watch?v=Y8oVPIaB5K0\u0026pp=ygVY0J3QtdC_0YDQsNCy0L7QvNC10YDQvdGL0LUg0LTQtdC50YHRgtCy0LjRjyDRg9C_0YDQsNCy0LvRj9GO0YnQtdC5INC60L7QvNC_0LDQvdC40LggMjAyMw%3D%3D

Оплачивая услуги УК, нужно понимать, на что именно идут ваши деньги. Иначе может получиться так, что сотни и тысячи рублей вы платите за то, что коммунальщики никогда и не делали и делать не будут.

Вот пример: УК включала в квитанции сумму за уборку территории городской парковки, которая была возле дома, но ему не принадлежала. Жильцы не обращали на это внимания. Но однажды они решили сверить расчёты УК с фактической территорией дома, выяснилось, что за эту «услугу», которую никто в итоге не оказывал, за год они заплатили 2 млн рублей.

Пожаловаться на нерадивую управляющую компанию могут как собственники, так и люди, которые снимают/арендуют жильё и другие помещения (от кладовки до машино-места), уточнил замдиректора юридической группы «Яковлев и партнёры» Павел Олейников.

Собственнику подать жалобу будет значительно легче, в том числе и через электронные сервисы, так как система ГИС ЖКХ «видит» владельцев жилища. А вот арендатору понадобится договор найма, в котором будет указано, что он несёт обязательства по содержанию жилплощади, подчеркнула консультант платформы Doma.ai Анна Чернышева.

Подать жалобу можно в разных ситуациях.

Читайте также:  Как подать на алименты вне брака — Как взыскать алименты с гражданского мужа 2023

Например, если в квартире прорвало трубу, а аварийная служба не среагировала вовремя. Это реальная история из жизни одного из наших редакторов. Из-за того, что специалисты не смогли быстро перекрыть воду, серьёзно пострадала и её квартира, и квартира соседей снизу — хотя если бы коммунальщики поторопились, ущерб мог быть куда меньше.

Другой пример: если на припаркованный автомобиль вдруг упадёт кусок фасада и оставит царапину или даже вмятину. Это тоже повод для жалобы, ведь в обязанности любой управляющей компании входит контроль состояния фасадов.

Если дворники плохо убирают снег, а батареи не по сезону холодные, сперва нужно обратиться в диспетчерскую УК и оставить заявку с указанием номера регистрации обращения, отметил глава «Закон и консалтинг» Рустам Форуги. Туда же нужно жаловаться на прорыв трубы и другие аварийные ситуации схожего характера. Сделать это можно, отправив письмо почтой или по электронке, а также лично.

В обращении укажите:

  • свои ФИО;
  • контактные данные;
  • точный адрес помещения;
  • вид нарушения.

«Важно указать не только фактические обстоятельства дела, желательно с фото- или видеофиксацией, если подаётся письменная или электронная жалоба, но и потребовать проконтролировать устранение выявленных недостатков», — подчеркнул Рустам Форуги.

Если в УК вообще не стали разбираться, пропустили сроки или сделали всё некачественно, надо обратиться к руководителю УК.

управляющий партнёр юридического бюро «Палюлин и партнёры»

Жалобу следует подавать письменно в двух экземплярах. Один остаётся в управляющей компании, на втором вам ставят визу о приёме с датой, должностью, ФИО и подписью получателя и возвращают вам. Срок рассмотрения жалобы — до 30 календарных дней.

Если УК проигнорировала требования жильцов или отказалась их выполнять, пора направлять жалобы в государственные органы — жилищную инспекцию, прокуратуру, Роспотребнадзор и Федеральную антимонопольную службу (ФАС). Сделать это можно в частном порядке или коллективно, при этом жаловаться можно сразу в несколько инстанций.

В жилищную инспекцию стоит обращаться, если УК нарушает права жильцов и из рук вон плохо выполняет свои обязанности.

Например, если компания не следит за состоянием лифтов, не проводит регулярную уборку (например, не моет лестницы), не устраняет последствия аварий или не ремонтирует подъезды.

Жилинспекция должна отреагировать на жалобу в срок до 10 рабочих дней, отметила доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финуниверситета при Правительстве РФ Оксана Васильева

Обращаться в Роспотребнадзор можно при любом нарушении прав жильцов. Например, подавайте жалобу, если УК не сообщает о сроках, качестве выполняемых услуг или отказывается возвращать деньги за переплату. Срок рассмотрения — до 30 календарных дней.

Важно: с 2017 года Роспотребнадзор проводит проверку только после того, как жильцы обратились в УК с жалобой и потребовали от неё исправить ситуацию, а коммунальщики им отказали.

https://www.youtube.com/watch?v=Y8oVPIaB5K0\u0026pp=YAHIAQE%3D

В районную прокуратуру нужно жаловаться, если вы считаете, что другие государственные органы не проверили ваши доводы или не приняли необходимые меры, отметил руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин.

Туда же можно пожаловаться на незаконное бездействие, преступную халатность или противозаконные действия УК. Прокуратура ответит вам в течение 30 дней.

В зависимости от того, как пройдёт проверка, она либо потребует от УК устранить нарушения, либо заявит, что не нашла их.

В ФАС стоит жаловаться, когда УК нарушила законодательство в сфере госзакупок или стала монополистом (то есть у неё мало или совсем нет конкурентов, но она обслуживает большое количество домов). Ещё один повод для жалобы — необоснованное завышение цен или навязывание ненужных услуг. Срок рассмотрения — до 30 календарных дней.

Жалобы надо подавать по почтовому или электронному адресу, который указан в договоре с УК, либо по официальному адресу организации — ищите его на информационном стенде в подъезде и на сайте организации.

«Лучше отправлять жалобу по всем каналам связи — от почты (с описью вложения) до мессенджеров (необходимо сделать скрин экрана в подтверждение отправки)», — подчеркнул Рустам Форуги.

Наиболее эффективны жалобы или запросы, которые направляют через систему ГИС ЖКХ (но отправить их могут только собственники). Такие обращения проходят быстрее, к тому же о них почти сразу узнаёт жилищная инспекция.

Арендаторам, которые не могут воспользоваться сервисом, доступны другие варианты электронного обращения. Подать такое можно через «Госуслуги», электронный портал Генеральной прокуратуры и через личный кабинет на портале судов общей юрисдикции города.

«Электронный документ быстрее обработать и быстрее дать на него ответ. Происходит экономия времени до полутора месяцев по сравнению с подачей документа по почте и обработкой его в канцелярии», — пояснил Антон Палюлин.

Если есть возможность, можно отправить жалобу лично в приёмную ведомства: тогда при получении чиновник должен поставить штамп, свою подпись и дату получения. Это позволит жильцам доказать, что жалобу действительно приняли к рассмотрению, если ответа на неё не будет.

«Важно понимать, что должна накопиться некая критическая масса обращений по конкретной УК, поэтому более эффективно будет писать жалобы не одному человеку, а массово, совместно с соседями», — подчеркнул директор по продукту «Мой дом онлайн» Алексей Шильников.

Обратиться в суд можно по разным причинам: например, вы хотите устранить недостатки, связанные с обслуживанием дома, возместить ущерб или выбить с УК штраф и компенсацию за то, что она добровольно не стала выполнять ваши требования.

Важно собрать как можно больше улик, которые докажут, что вы не просто увидели проблему и пошли в суд, а прилагали всевозможные усилия для её решения ещё до суда, отметил Рустам Форуги.

«Есть примеры, когда суды первой инстанции и апелляционный отклонили требование жильцов о возмещении ущерба за неоказанную/некачественную услугу, так как те не пытались сначала решить проблему (получить возмещение) в досудебном порядке», — пояснил он.

Поэтому, прежде чем пойти в суд, нужно:

  • сфотографировать и снять на видео нарушение, а если тип нарушения нельзя доказать таким образом, то нужно провести собрание жильцов;
  • пожаловаться на нарушение в управляющую компанию;
  • получить от УК ответ — молчание считается отказом отвечать на жалобу;
  • направить повторную жалобу;
  • дождаться ответа — если его нет и УК ничего не сделала, чтобы решить проблему, нужно обратиться в Жилинспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру или ФАС;
  • если они не нашли проблем, но вы уверены, что ваши права нарушены, надо обратиться к юристам и подготовить досудебное требование (в нём важно описать не только саму проблему, но и факт многочисленных и проигнорированных обращений, а также свои требования и сроки, в которые УК должна их выполнить);
  • если УК игнорирует попытки решить вопрос во внесудебном порядке, надо обращаться в суд;
  • если суд отказал удовлетворять исковые требования, можно подать апелляционную жалобу в вышестоящий суд (в Москве, например, после районного суда идёт Мосгорсуд).

Если УК нарушит свои обязательства по договору, она должна будет возместить собственникам причинённые этим убытки, а также вред жизни, здоровью или имуществу из-за некачественного оказания услуги.

Роспотребнадзор может привлечь УК к административной ответственности за то, что она оказывала плохо или не оказывала услуги вовсе, отметил юрист Европейской юридической службы Евгений Корнеев.

Жилинспекция может проверить, соблюдает ли УК лицензионные требования. Т. е. качественно выполняет все услуги, которые прописаны в соответствующей лицензии.

Пока они могут лишь выписать в адрес УК предостережение. Сразу оштрафовать её не получится, потому что на проверки и штрафы в России введён мораторий до конца 2023 года, уточнил директор по продукту «Мой дом онлайн» Алексей Шильников.

А вот в обычной жизни УК можно наказать на очень даже крупные суммы:

Прокуратура вправе возбудить дело о любом административном правонарушении. За нарушение правил содержания жилых помещений, санитарных правил и коммунальных нормативов она может привлечь УК к ответственности и лишить её права на управление многоквартирным домом. Это произойдёт, если за 12 месяцев прокуратура зафиксирует два или более нарушений, пояснил Антон Палюлин.

При многочисленных грубых нарушениях у управляющей компании могут аннулировать лицензию.

Жильцы могут самостоятельно сменить УК, не дожидаясь решения прокуратуры. Для этого нужно провести общее собрание. Принять участие в нём могут только собственники недвижимости в этом доме. Речь идёт о владельцах не только квартир, но и нежилых помещений на первых, цокольных и подвальных этажах.