Время чтения 6 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Доля в квартире согласно новому закону теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Если ранее допускалось продать даже полметра, то теперь подобным образом действовать не получится.

Что касается порядка самой процедуры реализации, здесь алгоритм действий практически не претерпел изменений – процесс по-прежнему обладает рядом тонкостей, в основном затрагивающих момент получения согласия на сделку от остальных собственников помещения.

Закон о продаже доли в недвижимости

Возможность проведения подобных сделок повлекла за собой образование ряда мошеннических схем, в частности, связанных с приобретением нескольких небольших долей в одном помещении с целью дальнейшего выживания его реальных собственников. Словом, результатом разрешения продажи микродолей выступили многочисленные аферы и обманы обычных граждан.

К тому же покупка части квартиры значительно упрощала регистрацию и поиск места труда для приезжих, следствием чего выступил приток мигрантов. Причем последние нередко проживали в одной квартире целыми десятками.

Перечисленные причины привели к созданию законопроекта о запрете отчуждения микродолей, поступившего на рассмотрение еще в декабре 2017 года. А вот уже в июне новый закон о продаже доли в квартире был одобрен.

Суть проекта заключается в следующих основных моментах:

• Доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена только в том случае, если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем со всеми удобствами. Проще говоря, на законодательном уровне установлена учетная норма в виде фиксированного значения метража. И вот если реализуемая доля меньше этой нормы – сделку продажи провести не получится.
• Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ. Предположительно размер варьируется от 8 до 15 кв. м на одного человека. Например, в Москве норма составляет 10 кв. м. Если доля, предназначенная к продаже, составляет меньше указанного значения – продать часть жилья не удастся ни при каких обстоятельствах.

Также предполагается, что регистрация проживающих в квартире не может быть проведена, если на каждого из них приходится доля в размере, не достигающим порога учетной нормы помещения.

То есть, если даже доля куплена, ее владелец не сможет проживать в квартире, потому как размер приобретенной части слишком мал и не отвечает нормам.

Исключение – родственники хозяина квартиры и в целом члены семьи (супруги, родители, дети, дяди, братья и так далее). Однако этот момент еще остается под вопросом.

Важно уточнить, что положения законопроекта касаются лишь ситуаций отчуждения долей посредством реализации. Правило учетной нормы не распространяется на случаи, когда право на часть жилища возникает вследствие приватизации, раздела имущества между супругами, наследования либо иного законного права.

Порядок продажи доли в жилом помещении

А вот когда владельцы отказываются приобрести предложенную им часть жилища, ее допускается реализовать на рынке недвижимости. Причем такой отказ либо, наоборот, выражение согласия на продажу, требуется зафиксировать в письменной форме. Лишь после этого соглашение о реализации доли будет заверено нотариусом. Кстати, участие последнего теперь также обязательно.

Если же говорить более подробно о том, как продать долю в квартире, обычно порядок действий включает такие этапы:

1. Выделение доли. Обычно при долевой собственности не указывается, какая именно часть принадлежит каждому совладельцу. В документах значение выражается в виде дроби, например, 1/3 от площади объекта. Соответственно перед продажей потребуется выделить долю, иначе говоря, определить, какой именно участок квартиры пойдет на продажу. Этот вопрос решается только при участии всех совладельцев и по обоюдному согласию, потому как использование жилья третьим лицом не должно нарушать их интересов. В ином случае, части распределяются через обращение в судебные органы.
2. Оценка стоимости доли. Допускается привлекать сторонних экспертов, но лишь при наличии у них сертификата на деятельность. Итоговое заключение оформляется в виде соответствующего акта, заверенного подписью специалиста и с указанием даты проведения процедуры.
3. Уведомление в письменной форме остальных собственников о продаже собственной доли в квартире. Бумага должна содержать цену и условия сделки. Если в качестве покупателя выступает сразу несколько совладельцев, продавец может выбрать среди них наиболее подходящего. Однако, если в течение месяца другие собственники не изъявляют желания приобрести реализуемую часть – долю допускается продать третьим лицам. Если же отказ от приобретения части жилища поступил от всех прочих собственников единовременно, допускается приступить к продаже ранее 30 дней с момента направления последним извещения о намерениях реализовать долю.
4. Поиск покупателя. Здесь все происходит стандартным способом через подачу объявления в СМИ, размещения текста о реализации доли на площадках в интернете.
5. Заключение договора между приобретателем и продавцом, и обязательное заверение бумаги у сотрудника нотариата. Последний проверит грамотность составленного соглашения, а также изучит правомерность текущей сделки, и лишь после этого заверит документ печатью и подписью.
6. Регистрация прав на долю в квартире, перешедших к новому владельцу с целью получения соответствующей справки и коррекции сведений в единой базе ЕГРН.

«Процедура продажи доли в квартире новому собственнику»

Но следует понимать, что мало кто захочет проживать на одной территории с незнакомым человеком, поэтому не исключено, что совладельцы начнут препятствовать продаже доли, при этом не изъявляя желания ее выкупить.

К этому стоит быть готовым заранее, потому как такие споры решаются только через судебные органы.

Решение последних выступает основанием для проведения сделки по продаже доли в жилом объекте без согласия прочих совладельцев.

Согласно нововведениям, теперь реализовать долю в квартире допускается только в том случае, если ее размер составляет не менее допустимой нормы. Диапазон последней расположен в пределах от 8 до 15 кв. м на одного человека. Окончательное значение устанавливается властями субъекта РФ.

В остальном же порядок продажи изменений не претерпел. Единственное, что также стало обязанностью – фиксация сделки и договора у нотариального работника. К тому же, не стоит забывать, что осуществить отчуждение доли допускается только с разрешения остальных собственников.

В ином случае, вопрос требует рассмотрения в суде.

Запрет на микродоли с 1 сентября 2022 года – новый этап борьбы с профессиональными поселенцами и фиктивными регистрациями

• Екатерина Горшкова
• Адвокат (адвокатская палаты Московской области, № 50/10113), член МГКА «Адвокат Премиум», медиатор
• специально для ГАРАНТ.РУ

Назревавший давно вопрос регистрации микродолей в жилых помещениях, наконец, разрешен. С 2013 года на рассмотрение Госдумы неоднократно вносились подобные законопроекты, но не один из них не был принят. Законодатели спорили относительно размера микродолей, о том, нужно ли вводить градации микродолей по региональному признаку, а также по иным принципиальным вопросам.

Кроме того, в 2013 году был принят Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. № 376-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», направленный на борьбу с фиктивной регистрацией. Теперь за это предусмотрена уголовная ответственность – в Уголовный кодекс были добавлены ст. 322.2-322.3.

14 июля 2022 года был подписан и опубликован Федеральный закон от 14 июля 2022 г. № 310-Ф3 «О внесении изменений в Семейный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 310-ФЗ).

Вступающий в силу 1 сентября 2022 года закон запретил проводить любые сделки по приобретению и отчуждению долей жилого помещения, если на такую долю, исходя из общего количества собственников, приходится площадь менее 6 кв. м. Другими словами, теперь приобрести микродолю менее 6 кв. м в любом жилом помещении нельзя.

Такая сделка не пройдет регистрацию в Росреестре, поскольку будет являться ничтожной, а регистратор, в свою очередь, выдаст письменный отказ.

В большей степени такие нововведения связаны с проблемой черных риелторов и рейдерскими захватами квартир. Так, приобретая микродоли и законно вселяясь в квартиру, захватчики делали жизнь других добросовестных собственников невыносимой.

Обращения в правоохранительные органы в таком случае мало чем помогали, поскольку, несмотря на размер доли, собственник в соответствии с действующим законодательством имеет право пользоваться, владеть и распоряжаться такой долей (ст. 246 Гражданского кодекса).

Также любой из собственников, имеет право пользования общим имуществом в квартире – кухней, ванной комнатой и другими общими местами пользования (ст. 247 ГК РФ).

Пострадавшим ничего не оставалось, как продавать свои доли по низкой цене и выезжать из квартиры. Фактически, такие недобросовестные действия являются ничем иным, как мошенничеством и вымогательством денежных средств добросовестных граждан. Такие же методы применялись и некоторыми долевыми собственниками с целью завладения всей квартирой.

Также принятый закон продолжает идею законодателя о борьбе с фиктивной регистрацией в крупных городах России. Сейчас не составит труда найти выгодное предложение по покупке 1/100 или еще более незначительной доли в квартире для оформления регистрации в любом крупном городе.

Целью такой покупки, часто, является оформление ребенка в детский сад в нужном районе, получение пособий, надбавок и другие преференции, напрямую зависящие от места регистрации.

Наблюдая такую тенденцию, но не имея действующих правовых механизмов для запрещения регистрации таких сделок, Росреестр не имел возможности противостоять «размыванию» долей в квартирах.

Важно отметить, что принятый закон, исходя из его содержания, не имеет обратной силы. Таким образом, любая сделка по отчуждению микродоли, совершенная до дня, следующим за днем вступления закона в силу, не может быть признана ничтожной по данному основанию.

То есть закон разрешает проводить любые сделки с микродолями до 2 сентября 2022 года [Закон № 310-ФЗ вступает в силу с 1 сентября 2022 года, но положения Семейного кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции закона) будут применяться к отношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона (ч. 2-3 ст. 4 Закона № 310-ФЗ). Полагаем, что именно со 2 сентября, а не с 1. – Ред.].

Отвечая на вопрос, что будет с уже имеющимися микродолями в квартирах, нужно отметить, что исходя из текста принятого закона собственники таких долей не будут лишены права собственности.

Но все же пока остается вопросом, смогут ли они свободно распоряжаться микродолей после вступления поправок в силу или смогут отчуждать долю только одному из собственников с целью их объединения.

Более подробные разъяснения по вопросу применения данной поправки, внесенной в Жилищный кодекс, наверняка, будут даны и Росреестром, и вышестоящими судами.

Таким образом, собственникам квартир, в которых уже есть недобросовестные владельцы микродолей, необходимо действовать уже имеющимися законными методами решения данной проблемы.

Первое, что необходимо делать, если в квартиру вселился такой недобросовестный собственник, – фиксировать все злоупотребления и нарушения общественного порядка с его стороны, впоследствии обратиться в правоохранительные органы для того, чтобы попытаться пресечь противозаконные действия во внесудебном порядке. Второй важный шаг на пути к спокойной жизни – признание микродоли малозначительной и осуществить принудительный выкуп ее в судебном порядке по рыночной цене, определенной на основании оценки (ст. 252 ГК РФ).

Для успешного исхода дела и удовлетворения заявленных исковых требований важно правильно оценить соотношение долей и общей площади квартиры, зафиксировать факты злоупотреблений со стороны сособственника и грамотно составить исковое заявление.

Скорее всего, теперь признание микродолей малозначительными в судебном порядке для добросовестных владельцев будет упрощено.

В таких спорах истцам важно доказать, что, фактически, вселиться на спорную долю невозможно, в связи с отсутствием изолированного помещения, соответствующего площади доли (Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 2 июня 2022 г.

по делу № 88-10879/2022, Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 5 апреля 2022 г. № 55-КГ22-1-К8). Полагаю, что теперь заявителям не придется доказывать, что микродоля менее 6 кв. м непригодна к проживанию и единственным возможным вариантом является принудительный ее выкуп.

Нужно отметить, что под исключение из общего правила уже сейчас попадают несколько оснований приобретения микродолей.

Законодатель разрешил получить в собственность микродолю в жилом помещении только в случае получения ее в силу закона, например, в порядке наследования или в случае приватизации жилого помещения.

В таком случае, исходя из текста закона, Росреестр без проблем зарегистрирует переход права собственности.

Действительно, зачастую случаются ситуации, что при наличии большого числа наследников очереди, призванной к наследованию и при отсутствии у них желания на выгодный для всех раздел наследственной массы, каждый из наследников получает малозначительную долю в квартире. Законодатель предусмотрел, что в данном случае правила о ничтожности такой сделки не применяются (ст. 2 Закона № 310-ФЗ).

Действительно, иначе судебных споров по вопросу раздела наследства станет намного больше, а и, без того огромная судебная нагрузка, увеличится.

Еще одним исключением из правил станет покупка малометражной квартиры с использованием материнского капитала.

Поскольку доли в такой квартире, в силу действующего закона, должны быть выделены всем членам семьи, правила об ограничении размера доли здесь также не будут применяться (ч. 4 ст.

10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»).

Несомненно, принятые поправки станут хорошим началом на пути борьбы с «резиновыми квартирами» и рейдерскими захватами жилья. Но все же нерешенным остается ряд вопросов, например, что делать собственникам, которые на данный момент уже имеют микродоли, кому и как возможна их реализация, а также вопрос реализация микродолей собственниками, получившими их в силу закона.

Минимальный размер доли в квартире

10 900 просмотров

Возможно 2023 год станет решающим в вопросе с микродолями в квартире.

С 2017 года рассматривается вопрос о внесении изменений в законодательство для запрета на совершение сделок с недвижимостью, если доля не позволяет владельцу использовать ее для фактического проживания.

На этой почве процветают мошеннические схемы по захвату жилья или оформления сделки для прописки, получения путевки в детский сад и направления в определенную школу. Рассмотрим, что такое минимальная доля собственника в квартире.

Законодательство о минимальных долях в квартире

Гражданский кодекс предусматривает возможность владения квартирой на праве общей долевой собственности. Однако закон не ограничивает максимальное количество собственников. Поэтому жилое помещение может быть одновременно в собственности любого количества владельцев.

Жилищное законодательство предусматривает минимальную норму жилья на 1 человека, на 2 граждан и на каждого следующего. В зависимости от количества членов семьи и общей площади квартиры. Семья может получить статус нуждающейся в улучшении жилищных условий. Однако никто не запретит продолжать вселять родственников.

Права на жилье есть только у собственников объекта. Именно собственник имеет право не только проживать, но и распоряжаться объектом. Владелец может продать свою долю, завещать или подарить.

В последние годы большое распространение получил выкуп долей в квартире черными риелторами. Доля оформляется в собственность граждан, которые вселяются и отравляют жизнь сособственников с целью выкупить их доли за бесценок (профессиональные соседи).

С 2017 года Государственная дума рассматривает законопроект, направленный на запрет продажи микродолей, чтобы защитить права добросовестных долевых собственников. Однако закон не был принят.

Основные изменения, которые предусматривает законопроект:

• сохранение права на вселение в квартиру только для владельцев определенного количества кв. м.;
• наложение запрета на регистрацию граждан сверх нормы площади (1 зарегистрированный гражданин на 8 кв.м.);
• возможность продажи микродолей только совладельцам (в том числе в принудительном порядке).

В целом, принятие законопроекта не должно повлиять на законные сделки и наследование квартир. Запрет налагается исключительно на приобретение долей посторонними гражданами.

Законодатель желает снизить дробление квартир на доли и закрыть пробел в нормах закона для черных риелторов. В 2023 году отсутствуют законные методы борьбы с захватом жилья профессиональными соседями.

Принцип расчета минимальной доли

Чтобы рассчитать минимальную долю необходимо выяснить норму жилплощади на одного жильца в конкретном населенном пункте. Норматив устанавливается законодательством муниципалитета. В среднем по стране он составляет от 8 до 14 кв.м. Федеральным законодательством норма установлена на уровне 12 кв.м.

Важно! Норматив устанавливается вне зависимости от возраста гражданина. Поэтому величина площади будет одинаковой для работающего гражданина, ребенка и пенсионера.

• Чтобы рассчитать минимальную долю в конкретном жилом помещении, необходимо использовать следующую формулу:
• МД=ОП/Н,
• где МД – это минимальная доля;
• ОП – это общая площадь;
• Н – норматив площади на 1 человека.

Минимальные доли в квартирах

В 2023 году отсутствует понятие минимальной доли. Поэтому собственники могут продавать, дарить, завещать родственникам и посторонним гражданам части в праве собственности любой величины. Например, в Москве популярным видом сделки является продажа 1/100 доли квартиры.

Законопроект планирует урегулировать данный вопрос. Он устанавливает следующие виды минимальных долей:

• для квартиры, общей площадью менее 30 кв.м. –не более 3 собственников (по 1/3);
• для жилого помещения от 30 до 60 кв.м. – не более 6 владельцев (по 1/6);
• для жилья, площадью от 60 до 120 кв.м. – не более 10 владельцев (по 1/10);
• для квартиры, площадью от 120 и более кв.м. – не больше 15 собственников (1/15).

Однако данные нормы не установлены законодательно. Поэтому продажи микродолей по-прежнему возможны.

Различия между минимальной и незначительной долями

Закон выделяет такие понятия как минимальная и незначительная доля. Рассмотрим различия.

Отличия минимальной и незначительной долей

№ п/пМинимальная Незначительная

1	Выражается в виде кв.м.	Оформляется в дробном выражении
2	Предполагает проживание собственника (от 8 кв.м.)	Носит условный характер (1/100)
3	Принудительный выкуп возможен в индивидуальном порядке (если площадь доли маленькая, а общая площадь жилья достаточно большая)	Может быть выкуплена сособственниками по решению суда в принудительном порядке
4	Может быть выражена в виде комнаты	Не может быть выражена в виде отдельной комнаты

Ответственность для собственников минимальной доли

Закон не предусматривает ответственность для лиц, покупающих и продающих минимальные доли. Однако собственники такого имущества находятся «под ударом». Они в любой момент могут потерять имущественный объект.

Основные минусы владения микродолями:

• нельзя определить порядок использования;
• необходимо иметь другое место проживания;
• ее нельзя выделить в натуре;
• сособственники могут выкупить ее принудительно по решению суда.

Возможно в скором будущем продажа микродолей станет незаконной. Однако в настоящее время возможна вероятность продажи части в праве собственности одним из совладельцев третьим лицам.

Поэтому не нужно портить отношения с сособственниками. Если ситуация уже случилась, на помощь придут жилищные юристы. Для получения срочной бесплатной консультации оставляйте заявку на сайте.

Специалист немедленно свяжется с вами.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Доля в квартире не менее 6 кв.м: новый закон 2 исключения

С 1 сентября 2022 года доля в квартире НЕ может быть меньше 6 кв.м.

https://www.youtube.com/watch?v=Iw3DVrLzLWA\u0026pp=ygVF0JzQuNC90LjQvNCw0LvRjNC90YvQuSDRgNCw0LfQvNC10YAg0LTQvtC70Lgg0LIg0LrQstCw0YDRgtC40YDQtSAyMDIz

Запрет установили в законе 310-ФЗ от 14 июля 2022.

Суть запрета в том, что собственники не могут совершать сделки по дроблению долей.

Теперь собственники невправе сделать так, чтобы доля в квартире стала меньше 6 кв.м.

Рассмотрим ограничение размера доли в квартире и ответим на вопросы:

• в каких помещениях доля не может быть меньше 6 кв.м.?
• какие 2 исключения допускают, чтобы доля в квартире была меньше 6 м?
• с какой даты действует запрет?
• что делать если доля в квартире изначально была меньше 6 кв.м.?
• можно ли долю в квартире продать, если ее размер меньше шести квадратных метров?

Внизу статьи также читайте советы по ситуациям с долями и задавайте вопросы юристам.

пошаговая инструкция

Доля в квартире или другом жилом помещении не может быть менее 6 кв.м

• Сразу отметим важный нюанс.
• В законе 310-ФЗ запрет установили в отношении любого жилого помещения, а не только квартиры.
• Жилищный кодекс выделяет 3 вида жилых помещений:

• жилой дом, часть жилого дома;
• квартира, часть квартиры;
• комната.

1. Как видим, к жилым помещениям относят не только квартиру.
2. Индивидуальный жилой дом, а также комната – это тоже жилые помещения.
3. Таким образом, запрет на минимальный размер доли в равной мере действует на жилой дом и комнату.

4. Иными словами,

доля в квартире, доля в комнате или доля в индивидуальном жилом доме не может быть меньше 6 кв.м

• Для простоты понимания будем использовать выражение — доля в квартире.
• Однако помним, что новый запрет и 2 исключения также распространяются на жилые дома и комнаты.
• Новый запрет легко понять на 2-х примерах.
• Например,

собственник 1 человек, его доля в квартире единственная и равна единице или 100%, общая площадь 48 кв.м.

Если собственник распределит собственность квартиры на доли, то максимальное количество долей будет 8.

Проще говоря, собственность на квартиру общей площадью 48 кв.м может быть разделена максимум на 8 долей.

При этом не важно, каким способом распределена квартира: через продажу или дарение.

Девятой доли не может быть, потому что 48 кв.м : 9 = 5,33 кв.м.

Обратите внимание, при расчете учитывают общую площадь жилого помещения (дома, квартиры или комнаты).

Рассмотрим другой, более сложный пример.

Квартира 48 кв.м., 4 собственника, доля в квартире каждого собственника равна ¼

В такой квартире на каждого сособственника приходится по 12 кв.м.

Каждый из собственников может передать другому или третьим лицам не более половины своей доли.

Если собственник решит передать (продать, подарить) больше половины своей доли, то у него останется меньше 6 кв.м.

Появление доли в размере меньше шести кв.м станет нарушением запрета.

Что будет если купить долю в квартире меньше 6 кв.м?

Продажа, дарение или другая сделка, в результате которой появилась доля меньше 6 кв.м ничтожны.

1. Ничтожность предполагает, что сделка не влечет никаких правовых последствий, изложенных в договоре.
2. Другими словами, подобную сделку считают недействительной.
3. Она не порождает никаких юридических последствий, кроме тех, которые связанны с ее ничтожностью.
4. По общему правилу, стороны сделки возвращаются в первоначальное положение.

Таким образом, покупать долю в квартире, если доля меньше 6 кв.м, юридически бессмысленно.

Дарение доли в квартире, которая меньше 6 кв.м. также не имеет смысла.

Подробнее о ничтожной сделке смотрите статью 166 ГК РФ.

Новый закон делает 2 исключения: когда доля в квартире может быть меньше 6 кв.м?

Если права на долю возникли в результате наследования, то ограничение не действует.

Рассмотрим на примере.

Умер собственник квартиры

Общая площадь квартиры 35 кв.м.

6 наследников вступают в наследство и получают квартиру в долевую собственность.

https://www.youtube.com/watch?v=Iw3DVrLzLWA\u0026pp=YAHIAQE%3D

Каждый из наследников получает равную долю, по 1/6.

В результате на каждого наследника приходится по 5,83 кв.м.

Доля в размере 5,83 меньше 6 кв.м. По новому ограничению права на такие доли оформлять нельзя.

Однако для наследования сделано исключение.

Если доля в квартире получена по наследству, то она может быть меньше 6 кв.м

• При этом основание для наследования не имеет значения.
• Наследство получают по закону или по завещанию.
• Неважно как вы получили наследство: по завещанию или по закону.
• Исключение будет действовать.
• Наследуемая доля в квартире может быть меньше шести квадратов.
• Второе исключение.

Если доля в квартире получена в результате приватизации, то ограничение не действует

1. Приватизация квартиры не отменена.
2. На текущий момент приватизацию сделали бессрочной.
3. Рассмотрим пример.

Приватизация квартиры площадью 35 кв.м

В квартире прописано 6 человек.

Все имеют право участвовать в приватизации квартиры.

• Для справки.
• Из квартиры человека можно выписать через суд.
• В случае принудительной выписки человек не сможет участвовать в приватизации.

Каждый получит в собственность по 1/6 доли квартиры. Размер доли каждого собственника составит 5,83 кв.м.

Согласно новому закону права на такие доли оформить невозможно.

Однако для приватизации квартиры сделано исключение.

Доля в квартире, приобретенная через приватизацию, может быть меньше 6 кв.м

1. Следует отметить, что 2 исключения, не являются единственными.
2. Могут быть и иные исключения.
3. Критерием других исключений будет следующее:

права общей долевой собственности на жилое помещение возникли в силу закона

Указанный критерий означает следующее.

Если право на долю возникло не по сделке, а в силу закона, то ограничение в виде 6 кв.м не действует.

• Наследование и приватизация – это частные случаи приобретения прав в силу закона.
• В завершение, рассмотрим еще 2 вопроса.
• Первый.

С какой даты доля в квартире не может быть меньше 6 квадратных метров?

В начале статьи упоминал, что закон 310-ФЗ вступил в силу с 1 сентября 2022 года.

Именно с этой даты, собственник не вправе совершать действия по дроблению долей.

Таким образом, с 01.09.2022 года нельзя совершать сделки, в результате которых появляются доли менее шести квадратов.

Из нового запрета есть исключения, о которых следует помнить.

Применение нового ограничения с 1 сентября 2022 ставит новый вопрос.

Что делать если доля в квартире изначально была меньше 6 кв.м?

В законе 310-ФЗ прямого ответа на данный вопрос нет.

Однако собственнику доли в квартире размером меньше 6 кв.м каких-либо действий предпринимать не нужно.

Как продать долю в квартире: подробная инструкция

Когда речь заходит о покупке и продаже недвижимости, обычно имеют в виду дом или квартиру. Но иногда продать нужно не объект целиком, а долю в нем — например, доставшуюся в наследство. У таких сделок есть свои особенности.

Зачем покупать долю в квартире

Если нужно продать долю в объекте недвижимости, первым делом поймите, кто ваш покупатель. Одни приобретают долю, потому что нет денег на целую квартиру, другие таким образом вкладывают деньги, спасают их от инфляции. Есть и те, кто при переезде в новый регион покупает часть квартиры — для прописки и получения местных льгот.

Что такое долевая собственность

Долевая собственность — это совместное владение одним объектом, но с выделением доли в нем. Например, когда супруги покупают квартиру в браке, собственность у них будет совместная, а не долевая.

Но также они могут выделить доли — определить, кому какая часть имущества принадлежит. Сделать это можно как в браке, так и при разводе. Если доли не выделены, а собственность совместная, то автоматически считается, что каждому собственнику принадлежит равная часть.

Долями же можно выделить и две трети, и три четверти и даже 23/76 квартиры.

https://www.youtube.com/watch?v=L95q26iopYk\u0026pp=ygVF0JzQuNC90LjQvNCw0LvRjNC90YvQuSDRgNCw0LfQvNC10YAg0LTQvtC70Lgg0LIg0LrQstCw0YDRgtC40YDQtSAyMDIz

Долями может быть поделена и подаренная или полученная в наследство недвижимость. Кроме того, доли всем членам семьи обязательно выделять при покупке квартиры с использованием материнского капитала.

Главная особенность долевой собственности состоит в том, что владельцы не могут распоряжаться ей без согласия других собственников. Если один из собственников решит продать свою часть имущества, ему придется сначала уведомить других о своих планах и предложить им приобрести его долю. Только получив отказ, он может предлагать ее другим.

Например: три сестры, Марья, Дарья и Людмила, получили в наследство от бабушки трехкомнатную квартиру. Марья учится в институте, Дарья в следующем году поступает, и девушки планируют жить вместе в этой квартире.

Людмила уже закончила учебу, работает и подумывает об ипотеке — она хочет продать свою долю, а вырученные деньги внести в качестве первого взноса.

По закону она должна сначала предложить сестрам выкупить у нее долю и только потом, если они откажутся, выставлять ее на продажу.

Подобрать ипотеку

Как определить долю в квартире

Доли — это части совместного имущества, принадлежащие разным людям. Они могут быть как равными, так и неравными.

«По умолчанию доли считаются равными, в этом случае их размер зависит от количества собственников: если их 2, то каждый имеет по ½ доли. Неравенство долей определяется либо соглашением собственников квартиры, либо решением суда», — говорит младший юрист фирмы «Мазка, Метёлкин, Бушмин и партнеры» Алена Бабурина.

Виды доли

Доли могут быть реальными (в натуре) или идеальными, в частях от целого.

Доля в частях от целого

Доля в частях от целого, она же идеальная, существует на бумаге — собственники знают, какой процент имущества принадлежит им и другим собственникам, но не более. Каждый обладатель доли участвует в управлении всей квартирой, может свободно перемещаться по ней без согласия другого собственника.

Доля в натуре

Вариант предполагает фактически отделение части имущества, и это уже сложнее. Дело в том, что выделение доли в натуре предусматривает полную автономию этой доли. Осуществляется это либо по соглашению собственников, либо по суду.

Пленум Верховного суда РФ постановил, что выделить такую долю можно, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. В документе также уточняется, что при отсутствии такой возможности суд вправе определить порядок пользования квартирой. Собственники могут сделать это и самостоятельно.

Как быстро продать квартиру Как быстро продать квартиру 27.12.2022 16:50

Популярные вопросы о продаже доли в квартире

Владение квартирой в долях отличается от единоличного владения. Отвечаем на самые распространенные вопросы о продаже доли.

Может ли собственник продать свою долю?

Да, продать свою долю в квартире можно, но сначала надо сообщить о своих намерениях другим собственникам. По закону они имеют преимущественное право на выкуп перед другими покупателями, то есть продать свою долю постороннему человеку владелец может, только если остальные собственники отказались. Сообщить о продаже доли другим собственникам нужно в письменной форме.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности в течение месяца или сразу письменно откажутся от этого права, можно продавать долю посторонним лицам.

Можно ли продать долю совладельцу квартиры?

Да, у них даже есть преимущество. Что нельзя, так это предлагать долю собственникам по завышенной цене, чтобы получить их отказ, а для постороннего лица цену снижать. Условия должны быть равными.

Можно ли продать долю в ипотечной квартире?

Да, но понадобится согласие не только других совладельцев, но и банка.

Может ли муж или жена продать свою долю?

Если доля в имуществе выделена — может, но сначала должен предупредить об этом второго супруга и предложить выкупить долю ему, как и с другими собственниками. Если доля не выделена, имущество является совместным, распоряжаться им без ведома супруга нельзя.

Если речь идет не о доле в общей квартире, а о доле в квартире, которая приобретена одним из супругов в браке — это тоже совместно нажитое имущество, то есть необходимо получить согласие жены/мужа. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Да, но только с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Сделка, совершенная без такого разрешения, может быть признана недействительной. Ребенок в возрасте от 14 до 18 лет может сам заключить договор купли-продажи доли с согласия своих законных представителей.

Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен?

Да, если он при этом не готов выкупить долю по указанной цене.

«Так как сделки купли-продажи долей подлежат обязательному нотариальному удостоверению, на нотариусе лежит обязанность проверить соблюдение предоставления преимущественного права покупки совладельцам, поэтому, если не уведомить собственников заранее, то нотариус откажет в удостоверении сделки», — говорит юрист Алена Бабурина.

Как продать квартиру в ипотеке Как продать квартиру в ипотеке 30.11.2022 17:30

Какой риск при продаже доли в квартире

Основным риском юристы называют несоблюдение уведомительного порядка или его соблюдение не должным образом.

Например, уведомления с предложением покупки собственникам направили, но не по актуальным адресам, или же они уклонились от получения.

Даже если в этом случае продажа все-таки состоялась, велик риск признания сделки недействительной: время, нервы и деньги на оформление будут потрачены, а доля вернется продавцу.

«Отдельного внимания заслуживают так называемые микродоли. В 2022 году вступил в силу закон, согласно которому продажа долей менее 6 кв. метров является ничтожной сделкой (недействительной — прим. ред.)», — говорит юрист Алена Бабурина.

Как проверить вид собственности

Если собственник не уверен в том, как именно оформлена его собственность и есть ли у него доля, проверить это можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) по адресу или кадастровому номеру объекта недвижимости. Заказать выписку можно в МФЦ или онлайн через портал «Госуслуги».

Что делать до оформления договора купли-продажи доли в квартире

Нужно сообщить другим собственникам о том, что вы намерены продать свою долю, и предложить им ее выкупить. В извещении надо указать размер доли, адрес квартиры и заявленную цену. Вручить извещение нужно так, чтобы на руках осталось подтверждение, что собственников уведомили — это можно сделать через нотариуса или заказным письмом с уведомлением и описью.

После этого можно либо взять со всех собственников письменный отказ, либо подождать месяц — если за это время никто из имеющих преимущественное право на выкуп доли не изъявит желания, то можно продавать другим.

А если не предупредить?

При продаже доли с нарушением права преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности может требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

То есть здесь риски больше для покупателя, чем для продавца — это он может потратить время, нервы и деньги, но остаться без приобретения.

Продавец свои деньги в любом случае получит — если не от стороннего покупателя, так от собственника.

Договор купли-продажи доли в квартире

Договор купли-продажи доли не отличается от любого другого договора купли-продажи недвижимости — подробно о том, как его правильно составлять, мы рассказывали в этом материале. Но есть нюансы. Например, важно указать в договоре ту же сумму, что и в уведомлении о продаже, направленном совладельцам — в противном случае они смогут оспорить сделку.

Содержание договора купли-продажи доли:

• предмет договора со всеми характеристиками (местонахождение, характеристики дома, площадь квартиры, количество комнат, размер доли);
• цена;
• порядок расчетов;
• обременения;
• правоустанавливающие документы;
• данные продавца и покупателя;
• данные о гражданах, сохраняющих право пользования жильем.

Юрист Алена Бабурина также рекомендует в договоре определить судьбу имеющегося в квартире имущества — оно остается и входит в стоимость, продается или приобретается за отдельную плату.

Договор купли-продажи квартиры: из чего состоит и как его оформить

Нотариальное заверение договора купли-продажи доли

В случае с договором купли-продажи доли обязательна нотариальная форма сделки для ее последующей государственной регистрации.

Регистрация сделки

Регистрацией сделки в случае продажи доли занимается нотариус. Удостоверив договор купли-продажи, он обязан сразу направить документы в Росреестр. Документы должны зарегистрировать в течение 3 рабочих дней.

Налоги с продажи доли в квартире

Налог с продажи доли в квартире платится по тем же принципам, что и НДФЛ при продаже любой другой недвижимости — 13% от суммы сделки.

А когда платить налог не нужно?

Для освобождения от уплаты НДФЛ вы должны быть собственником дольше минимального срока владения, который зависит от того, как вам досталось имущество.

Минимальный срок владения 5 лет, но он может быть сокращен до 3 лет, если квартира получена по наследству, по договору пожизненного содержания с иждивением, в дар от близких родственников, была приватизирована текущим собственником или является единственным жильем.

Памятка

1. При долевой собственности собственники должны учитывать интересы друг друга и вместе определять порядок пользования, но если они не могут договориться, поможет суд.
2. По закону свою долю можно выделить в натуре, но технически это не всегда возможно — нужно, чтобы был отдельный вход и свои подсобные помещения (уборная, кухня).
3. Собственники имеют преимущественное право покупки доли в квартире, и если один собирается продать свою, он должен предложить ее другим.
4. Собственники не могут быть против продажи другим собственником своей доли посторонним людям, если сами отказались ее выкупать.
5. Продать долю ребенка можно, но понадобится согласование сделки с органами опеки.
6. Сделки с долями обязательно заключаются у нотариуса.

Выбор пользователей Банки.ру