Когда собственник решает сделать в квартире гардеробную, расширить кухню, снести стену, возвести стену или сделать иные изменения, нужно оповестить об этом государство и получить разрешение. К мысли о согласовании собственники приходят в двух ситуациях:

Когда собственник решает сделать в квартире гардеробную, расширить кухню, снести стену, возвести стену или сделать иные изменения, нужно оповестить об этом государство и получить разрешение. К мысли о согласовании собственники приходят в двух ситуациях:

Согласование до начала перепланировки

Согласование перепланировки до начала работ — редкая ситуация. Вам придётся собирать кипу документов и ходить по инстанциям. Но именно такой порядок действий в ваших же интересах. Мы расскажем, как и зачем нужно согласовывать перепланировку в квартире самостоятельно и что вас ждёт на каждом этапе.

Узаконивание готовой перепланировки

Чаще всего такое случается при попытке продать квартиру. А это сложно сделать с не узаконенной перепланировкой. Если вы только сейчас вынужденно или по собственной воле решили узаконить ранее сделанную перепланировку — читайте вторую часть статьи.

Нужно ли получать разрешение на перепланировку?

Сперва разберёмся, почему новые стены важно узаконить, кому это нужно, чем грозит незаконная перепланировка и как не спутать её с переустройством.

Перепланировка квартиры ответы на часто задаваемые вопросы

Почему согласование перепланировки квартиры важно для государства?

Ответ прост: безопасность дома и его жильцов. Чтобы из-за самовольных переделок не пострадал дом, фундамент, его коммуникации и сами жильцы, необходимо узнать мнение специалистов. Вам может казаться, что ничего страшного не произойдёт, если тут построить новые перегородки, там снести стену, а комнату и кухню поменять местами.

А в итоге изменённая нагрузка со временем может покосить дом, сломанная стена может повредить трубы или провода, нарушится качество работы системы отопления, водоснабжения. Если подобное случится, полетят шапки чиновников. Законы написаны не просто так, поэтому жильцам не доверяют по своему усмотрению менять архитектуру дома.

Зачем согласование нужно собственнику?

Не все хотят ввязываться в бюрократические проволочки: предпочитают всё сделать по-тихому и не сообщать государству о новых стенах в своей квартире. И так можно жить годами. Но если новость о перепланировке всплывёт, собственника обяжут через суд заплатить 2000 до 2500 рублей штрафа и вернуть всё как было.

В крайнем случае, если собственник откажется возвращать квартиру в исходный вид, её имеют право отобрать и выставить на торги. И в такой ситуации право собственности не играет роли. Хозяин квартиры получит часть денег с торгов, квартиру приведут в первоначальный вид принудительно, и на этом история закончится. Чтобы избежать такого финала, перепланировку нужно делать законно.

Перепланировка или переустройство? Отличия

Если вы решили перенести, заменить или установить инженерные сети (канализацию, водопровод, газопровод, электричество, систему теплоснабжения), то это называется переустройством.

Перепланировка — это перенос стен (снос и возведение).

Оба процесса несут риски: вы можете навредить и себе, и соседям, и всему дому. Поэтому закон требует согласовать и внести изменения в техпаспорт. Это касается и перепланировки, и переустройства.

Часть 1: Как согласовать будущую перепланировку квартиры 2023?

Наилучший вариант, если вы решились сразу всё делать добросовестно, «по-белому».

Этапы процесса согласования:

1. Заказать проект
2. Провести строительные работы
3. Ввести квартиру в эксплуатацию и получить новые документы

Учитывайте, что если квартира куплена в ипотеку, нужно согласовать перепланировку ещё и с банком.

Заказать проект

Проект необходим, чтобы убедиться в безопасности задуманной перепланировки.

Выберите компанию, которая устроит вас по цене и срокам. Важно, чтобы у выбранной компании были допуск СРО на проектирование и свидетельство о допуске.

• Запросите эти документы в компании, посмотрите в свидетельстве название СРО и номер в реестре.
• Проверьте, есть ли эта компания в реестре.
• Если всё сошлось, заключайте договор, отдавайте им тех паспорт и заказывайте проектирование. Работа займёт около недели.

Цена зависит от сложности задуманных вами изменений и ценовой политики компании. В итоге вы получите проект и техническое заключение о допустимости перепланировки.

Согласовать проект

Теперь обратитесь в госжилинспекцию и приготовьте документы:

1. Заявление на перепланировку.
2. Проект перепланировки (от компании, которая составляла вам проект)
3. Заключение о допустимости и безопасности работ (от компании, которая составляла вам проект)
4. Письменное и нотариально заверенное согласие других собственников, если квартира принадлежит не только вам
5. Договор, по которому приобретали квартиру (договор купли-продажи или ДДУ с актом приемки-передачи)

Чиновники могут запросить у вас свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. А вы можете смело ссылаться на часть 2.1 статьи 26 ЖК РФ. По ней они запрашивают эти документы самостоятельно — вы не обязаны их приносить. Вам дадут расписку о принятии ваших документов. А через 45-50 дней вы получите разрешение на проведение работ. Если его не выдали, значит, проект не устроил архитекторов: либо придётся переделывать проект, либо судиться.

Провести строительные работы согласно проекту

После всех разрешений можно приступать к строительству. Строго придерживайтесь утверждённого проекта. Если будут отступления, вашу перепланировку могут потом не принять и придётся переделывать. Чтобы гарантировать проверяющим органам полное соответствие проекту, в договоре с подрядчиком пропишите используемые стройматериалы и их количество. Когда стройка закончится, приглашайте на замеры инженера БТИ. Через неделю вам сделают новый техпаспорт и техплан. Цена зависит от выбранного БТИ. Когда получите новый техпаспорт и справку о факте перепланировки, направляйтесь с ними в жилищную инспекцию. После вашего обращения назначат комиссию, которая придёт и проверит соответствие сделанной перепланировки проекту. В случае успешной проверки вы получите два документа:

• акт о перепланировке
• решение о законности перепланировки

Срок действия разрешения на перепланировку и переустройство ограничен 1 годом. Тем не менее, если владелец не может закончить ремонт в течение этого срока, можно продлить срок действия разрешения еще на 6 месяцев. Такая возможность продления доступна только один раз.

Введение квартиры в эксплуатацию после ремонта

Следующий шаг — ввести обновлённую квартиру в эксплуатацию. Для этого снова отправляйтесь в жилинспекцию вместе с оригиналами и копиями документов:

• заявления о составлении акта приемочной комиссии (форма № 2);
• решения о согласованности перепланировки;
• нового технического паспорта;
• паспортов собственников или доверенности.

Копии сверят с оригиналами и заберут. Через месяц вы получите разрешение на ввод в эксплуатацию.

Теперь нужно обратиться в МФЦ или Росреестр. Принесите им заявление о внесении изменений в кадастр, разрешение на ввод, техплан и все документы, которые сдавали архитекторам для согласования перепланировки. Там всё проверят и через 7 дней дадут вам выписку из ЕГРН с новым планом квартиры. На этом всё — перепланировка полностью узаконена!

Часть 2: Как узаконить реализованную без разрешения перепланировку?

Бывает, что заморочки с госорганами вы отложили на потом и сперва решили провести все строительные работы. В таком случае вы можете правильно узаконить перепланировку мирным путём через администрацию. Если не удалось, вы имеете право отстаивать свои интересы в суде.

Административный способ

Необходимо обратиться в жилищную инспекцию и предоставить:

• Заявление на перепланировку.
• Проект перепланировки (от компании, которая составляла вам проект)
• Заключение о допустимости и безопасности работ (от компании, которая составляла вам проект)
• Письменное и нотариально заверенное согласие других собственников, если квартира принадлежит не только вам.
• Договор, по которому приобретали квартиру (договор купли-продажи или ДДУ с актом приемки-передачи).

Если у вас всё примут, то направят в БТИ за новым техпаспортом и техпланом. А если чиновникам что-то не понравится, вы получите отказ. Ваш следующий шаг — обращение в суд.

Узаконивание перепланировки через суд. Какие работы запрещено

Название видео в одну или две строки

Если суд решит, что с документами порядок и нарушений нет, то скорее всего, пойдёт вам навстречу и одобрит перепланировку. Но если суд откажет или инспекция будет оспаривать одобрение перепланировки, значит на то есть веская причина. Основная причина отказа — перепланировка с недопустимыми нарушениями. Что категорически запрещено переделывать в квартире:

• ломать часть или всю несущую стену;
• демонтировать внешние стены;
• переносить всю кухню или её часть в жилую комнату;
• расширять санузел или ванную за счёт площади жилых комнат;
• увеличивать жилую комнату за счет санузла;
• соединять несколько жилых комнат или кухню с балконом;
• переносить батареи на балкон (если у вас центральное отопление);
• проводить демонтажные работы в начальных перекрытиях между этажами;
• строить подвалы и погребы под балконом (на первом этаже).

Если вы сделали что-то из этого списка, придётся заказывать многочисленные экспертизы. Бывают случаи, что эксперты дают добро: безопасности дома и жильцов ничего не угрожает. Но чиновники могут стоять на своём. Разбирательства затягиваются и у собственника почти нет шансов на выигрыш дела.

Если итог не в вашу пользу, вам выпишут штраф на пару тысяч рублей и потребуют вернуть квартиру в исходное состояние. Увы, дальше бороться бессмысленно. Придётся всё переделывать в первоначальный вид.

Самый безболезненный способ — получить разрешение на перепланировку заранее. Да, это займёт время и потребует денежных трат. Но после успешного прохождения всех инстанций вы можете не тревожиться из-за потенциальных проблем с законом и череды судебных разбирательств.

Спасибо!

Наш менеджер свяжется с вами в ближайшее время

Квартира добавлена к сравнению Квартира добавлена в избранное

Планировка отправлена вам на телефон

Планировка отправлена вам на e-mail Мы используем файлы cookie. Подробнее закрыть

Не является публичной офертой. Застройщик ООО “АСК. Проектная декларация на сайте наш.дом.рф.

Семейная ипотека 0,1%

Расчёт ипотеки 7 257 руб/мес. произведен на примере однокомнатной квартиры в ЖК «Зеленодар», (застройщик ООО «Модо Капитал», проектная декларация на сайте наш.дом.рф), площадью 26,37 кв. м. и стоимостью 3 217 140 руб.

Расчёт ипотеки 8 179 руб/мес. произведен на примере однокомнатной квартиры с ремонтом в ЖК «Зеленодар», (застройщик ООО «Модо Капитал», проектная декларация на сайте наш.дом.рф), площадью 26,37 кв. м. и стоимостью 3 625 875 руб.

Расчёт ипотеки 11 506 руб/мес. произведен на примере двухкомнатной квартиры в ЖК «Смородина» (застройщик ООО «Альфа», проектная декларация на сайте наш.дом.рф), площадью 50,5 кв. м. и стоимостью 5 100 500 руб.

Ипотека предоставляется ПАО ВТБ, 2022 Генеральная лицензия Банка России №1000. Субсидированная ставка по кредиту 0,1% на весь срок кредитования 30 лет по программе “Семейная ипотека для многодетных семей” (для зарплатных клиентов) у которых в период с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 гг.

родился третий или последующий ребенок, возраст старших детей не должен быть превышать 18 лет на дату подачи заявки. Первоначальный взнос составляет 15% от полной стоимости квартиры при условии наличной оплаты. с составляет от 15% от полной стоимости квартиры при условии наличной оплаты.

Ипотека без первоначального взноса

Ипотека предоставляется ПАО «Промсвязьбанк», генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций №3251 от 17.12.2014 г.

При денежном заёме сроком 15 лет – процентная ставка по кредиту составляет 8.86% годовых на первые 2 года, далее – 7.36% годовых. При денежном заёме сроком 30 лет – процентная ставка по кредиту составляет 9.

26% годовых на первые 2 года, далее – 7.76% годовых. Первоначальный взнос – 0%.

Ипотека для IT-специалистов

Расчёт ипотеки 8 608 руб/мес. произведен на примере однокомнатной квартиры в ЖК «Зеленодар» (Застройщик ООО «Модо Капитал», проектная декларация и разрешение на строительство на сайте наш.дом.рф.), площадью 26,37 кв. м. и стоимостью 3 217 140 руб.

Ипотека предоставляется ПАО Совкомбанк, 2022 Генеральная лицензия Банка России №963.

Субсидированная ставка по кредиту 0,85% на весь срок кредитования 30 лет по программе it-ипотека, первоначальный взнос составляет 15% от полной стоимости квартиры при условии наличной оплаты.

Подробности по телефону: 8 800 222-10-10, на официальном сайте застройщика https://ask-yug.com или в офисах продаж застройщика.

Как оформить перепланировку квартиры: непридуманная история

Хотите снести пару стен в своей квартире, чтобы она была более просторной, перенести спальню, расширить кухню или отгородить гардеробную и сделать это все законно? А что делать, если переделки уже выполнены без разрешения государственных органов? Елена Латыпова рассказала в статье, как узаконить перепланировку квартиры, если она уже сделана.

https://www.youtube.com/watch?v=Xb_t5bwsZ1E\u0026pp=ygWeAdCa0L7QvNGE0L7RgNGCINC_0YDQvtC20LjQstCw0L3QuNGPINCyINC-0LHRidC10LbQuNGC0LjQuCDigJQg0YDQtdCw0LvRjNC90L7RgdGC0YwuINCa0LDQuiDRg9C30LDQutC-0L3QuNGC0Ywg0L_QtdGA0LXQv9C70LDQvdC40YDQvtCy0LrRgyDQutC-0LzQvdCw0YLRiyAyMDIz

Стало модно переделывать квартиры: ломать перегородки, переносить стены и дверные проемы, объединять комнаты или даже квартиры, кухню с залом, ликвидировать лоджию и за счет нее увеличивать жилые комнаты или кухню.

Вместе с этими кардинальными изменениями заменяют электропроводку, систему отопления, водоснабжения, инженерные сети, полы. О, да, в квартире становится шикарно! Перед гостями можно похвалиться.

Но ни хозяев, ни гостей не волнует, что перепланировка сделана без разрешения.

Большинство людей не регистрируют изменения в государственных органах и считают свои действия правомерными, в результате которых можно затронуть несущие конструкции. И как следствие — могут разрушиться многоквартирные дома, пострадать и погибнуть люди.

После покупки квартиры я тоже ее перекроила и отремонтировала. Неофициально проконсультировалась с экспертами по вопросу перепланировки и следовала их рекомендациям. Знала о законном оформлении, но не обратилась для получения разрешения, рассчитывая на наше русское «авось». Да и браться за дело, о котором слышали, но никто толком не знает, не хотелось.

Так сложились жизненные обстоятельства, что через 6 лет после покупки, решила продать квартиру. Никак не думала, что это произойдет так быстро. Вместе с этим встал вопрос об узаконивании перепланировки, чтобы избежать дальнейших проблем. Ведь при осмотре квартиры покупатели сразу спрашивали меня о ее законности.

Фото pixabay.com

Пришлось внедриться в изучение этого вопроса. Уже в начале пути поняла, что процедура узаконивания уже сделанной перепланировки аналогичная с получением согласия на нее.

Однако в этом случае будут применены штрафные санкции, возможно придется решать вопрос в судебном порядке или даже обяжут вернуть квартиру в первоначальное состояние.

Несмотря на это, я занялась оформлением — другого пути просто не было.

На своем примере хочу рассказать, как узаконила перепланировку, и дать советы. Надеюсь, поможет сориентироваться тем, кто решит переделать квартиру, и избежать ошибок. Ведь недаром говорится: «Кто предупрежден — тот вооружен».

Что такое перепланировка

Законодательную базу составляет Жилищный кодекс РФ и Административный кодекс РФ в части применения административных мер за незаконные действия.

Возникает первый вопрос: «А что такое перепланировка?» Ответ нашла в ч. 2 ст. 25 ЖК РФ.

• Перепланировка — изменение конфигурации квартиры, которое требует его внесение в технический паспорт жилого помещения.
• Параллельно с ней потребовалось переустройство (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ). Замене подверглись электропроводка, частично перенесены и заменены батареи, водоснабжение, системы отопления и водоснабжения, инженерные сети.

По нормам жилищного законодательства четко различаются понятия «переустройство» и «перепланировка» квартиры, но объединяет — обязанность внести изменения в технический паспорт.

Без согласования государственных органов жильцы вправе делать косметический ремонт, клеить обои и другие работы, в результате которых технические характеристики жилого помещения не меняются. Если изменения не подпадают ни под планировку, ни под переустройство, то согласование не требуется.

Прежде чем приступить к ремонту, посмотрите в техническом паспорте все характеристики квартиры: материалы наружных стен, перегородок, полы, проемы оконные и дверные, отделка стен и т.д. Если в результате ремонта меняется техническое описание квартиры, то это относится к перепланировке.

Последствия неузаконенной перепланировки квартиры

При массовых перепланировках квартир остро встает вопрос о законности проводимых переделок. Будущий ремонт не должен отрицательно повлиять на несущие конструкции и здание в целом. Поэтому проводить серьезные изменения допускается только после получения разрешающей документации.

Самовольная перепланировка может привести к серьезным последствиям:

• нарушить целостность конструкции;
• устойчивость и прочность дома;
• затрудняет работу коммуникационной сети;
• ухудшает эксплуатацию дома.

Вопрос перепланировки встанет ребром, если решили продать недвижимость, как это случилось в моем случае. Если покупаете жилье, также надо сверять его с техпаспортом, чтобы отсутствовали расхождения. Без законного оформления квартиры при завещании наследникам также возникнут проблемы.

https://www.youtube.com/watch?v=Xb_t5bwsZ1E\u0026pp=YAHIAQE%3D

Факт перепланировки невозможно скрыть от третьих лиц: «доброжелательных» соседей, представителей коммунальных служб города, которые сообщат в надзорные органы о самовольном переоборудовании.

За самовольную перепланировку жилого помещения в многоквартирных домах могут налагаться штрафные санкции (ст. 7.21 КоАП РФ) или обязанность вернуть помещение в прежнее состояние (ст. 29 ЖК РФ).

Как получить разрешение на перепланировку в государственных органах

По нормам жилищного законодательства процедуру оформления перепланировки можно разделить на 5 основных этапов:

1. Изготовление проекта. Это не дизайн-проект или строительный план. Заказать проект можно в организациях, лицензированных на такой вид работы. Проектную документацию мне подготовили в Управлении архитектуры и градостроительства исполкома района. Ее стоимость зависит от площади, количества комнат и объема переделок.
2. Согласование проекта в Межведомственной комиссии. Подала заявление и пакет необходимых документов в МВК. Считают, что перепланировка согласовывается в Бюро технической инвентаризации (БТИ) — это заблуждение. В 10-дневный срок мне уже выдали решение о согласовании перепланировки и переустройства жилого помещения. По закону в течение 45 дней выдается разрешение либо отказ. В разрешении указывается период действия, в течение которого завершить перечисленные работы.
3. Подписание акта ввода объекта в эксплуатацию. По окончании перепланировки межведомственной комиссией составлен и подписан акт о завершении. Значит перепланировка выполнена законно на основании разрешающих документов.
4. Новый замер квартиры после перепланировки. Предоставила в БТИ старый технический паспорт для внесения изменений. Сотрудник БТИ выехал на квартиру для проведения проверки на соответствие изменений по проекту.
5. Регистрация перепланировки. Получила новый технический паспорт жилого помещения в БТИ, который содержит описание изменений конфигурации квартиры, его жилой и общей площадей. Зарегистрировала его в Росреестре и получила новую выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

На этом этапе оформление завершилось, и перепланировка квартиры узаконена. Сразу после этой процедуры квартиру продала.

В новом техпаспорте общая площадь указана меньше. Это значит, что я переплачивала. Вроде мелочь, но в семейном бюджете не лишне, как говорится: «Копейка рубль бережет». Но ничего не поделать: «Скупой платит дважды».

Какие документы нужны для получения разрешения

Создается миф, что необходима кипа документов, но это не так. Для получения разрешения требуется пакет из 4 основных документов (ст. 26 ЖК РФ):

• заявление о намерении перепланировки и переустройства квартиры;
• документы о праве собственности (подлинники и копии, заверенные нотариально);
• изготовленный проект перепланировки квартиры;
• технический паспорт.

В случае необходимости следует предоставить документ о согласии всех членов семьи нанимателя, которые занимают квартиру по договору социального найма.

Не вправе требовать от заявителя остальные документы, кроме тех, которые указаны в перечне (п. 3 ст. 26 ЖК РФ).

В ст. 27 ЖК РФ четко определены случаи, когда Межведомственная комиссия принимает отказное решение о согласовании перепланировки с указанием причины. Все спорные вопросы решаются в судебном порядке.

Делаем выводы

На собственном опыте постаралась составить алгоритм действий для среднестатистического россиянина, которому некогда искать норму закона, да и просто не может. Информации предостаточно, много недостоверной, и не получается разобраться в силу нехватки времени, опыта, желания.

Порядок оформления несложный, стоимость зависит от площади жилья, количества комнат и сложности работ. Оформляйте перепланировку самостоятельно без привлечения частных фирм, если нет свободных денег. А если нет и свободного времени, то подавайте документы в многофункциональный центр, либо через госуслуги, либо онлайн.

Не предполагала, что в ближайшее время вновь встанет вопрос перепланировки квартиры. На следующий год дочь заканчивает школу. Ей купили квартиру, в которой требуется перепланировка. Начинаем по второму кругу…

Узаконивание перепланировки комнаты в муниципальной и коммунальной квартире или общежитии

Перепланировка – это всегда достаточно сложная процедура, которая требует тщательной подготовки с точки зрения юридического оформления.

Это обусловлено тем, что перепланировка – это практически всегда коренное изменение архитектуры помещения, которое может повлиять на его функциональные возможности, а также на его физическое состояние (например, в том случае, если при осуществлении перепланировки были затронуты или трансформированы несущие стены).

Однако если речь идет о перепланировке муниципальной квартиры, комнаты в общежитии или в коммунальной квартире, то такая перепланировка будет с документальной точки зрения несколько сложнее.

Перепланировка муниципальной квартиры

К муниципальному жилому фонду относятся те квартиры и дома, которые не прошли процедуру бесплатной или платной приватизации, то есть не были переведены в частную собственность (независимо от того, идет речь об оформлении жилья в собственность юридического лица или человека).

Проведение работ по перепланировке в таком помещении имеет несколько своих нюансов:

• согласие на проведение работ необходимо получить у представителей администрации того муниципального образования, в котором расположена квартира;
• проведение работ по перепланировке должно осуществляться под контролем уполномоченных органов или должностных лиц администрации муниципального образования, в котором расположена конкретная квартира;
• в случае если проведение работ по перепланировке было осуществлено незаконно, с нанимателем помещения (муниципальное жилье предоставляется в пользование именно на основании договора социального найма) договор найма может быть расторгнут, а также в отношении него будет вынесено предписание о необходимости восстановить квартиру в прежнем виде.

Проведение перепланировки в таких помещениях требует тщательной подготовки документов, одним из определяющих среди которых станет разрешение на проведение перепланировки от администрации муниципалитета.

Перестройка комнаты в общежитии и коммунальной квартире

Комната в общежитии и коммунальной квартире особенно нуждается в перепланировке, так как только такой вариант проведения строительных работ позволит улучшить возможности проживания в таком помещении, а также его эксплуатационные характеристики.

Однако проведение работ в таких помещениях требует целого комплекса документов, которые должны сопровождать такую перепланировку.

В частности, при проведении работ по перепланировке в комнате, расположенной в общежитии или коммунальной квартире, потребуется получение:

• согласия от коменданта общежития на проведение работ по перепланировке конкретной комнаты;
• согласия соседей по этажу или блоку в общежитии, а также соседей по коммунальной квартире (все согласия должны быть оформлены отдельными документами, подготовленными в нотариально заверенном виде);
• в случае если общежитие находится на балансе какого-то предприятия или муниципального образования, то потребуется согласие руководства предприятия или уполномоченных должностных лиц муниципального образования, к собственности которого относится общежитие. В отношении коммунальной квартиры такое согласование не потребуется, так как она находится в долевой собственности между всеми лицами, проживающими в такой квартире;
• в случае если речь идет о коммунальной квартире, перепланировку в комнате которой хочет провести наниматель комнаты, потребуется предоставление согласия не только соседей по такой квартире, но и собственника конкретного помещения.

Кроме перечисленных согласований и разрешений на проведение перепланировки потребуются и другие документы, которые следует получить еще до начала работ, так как в противном случае в итоговом заключении о проведенной перепланировке будет содержаться резолюция о признании ее незаконной.

Какие нужны согласования и разрешения?

Перечень согласований и разрешений, которые следует подготовить для проведения перепланировки в муниципальном или коммунальном жилье, включает в себя:

• техническое заключение о возможности проведения перепланировки (с указанием возможных работ по трансформации того или иного помещения);
• разрешение Бюро технической инвентаризации на проведение работ по перепланировке (на основании такого разрешения, выданного после изучения проекта перепланировки, могут быть проведены все необходимые строительные и ремонтные работы);
• согласие собственников помещений в коммунальной квартире (без такого согласия перепланировка будет признана незаконной, даже если ее осуществление проводится без затрагивания интересов соседей по квартире, но по ее итогам коренным образом изменилась архитектура одного или нескольких помещений, в том числе с изменением площади путем объединения нескольких помещений);
• согласие и разрешение на проведение перепланировки помещения администрации муниципального образования (как уже говорилось выше, без такого разрешения перепланировка муниципального жилья будет признана незаконной, а договор социального найма может быть расторгнут).

Кроме перечисленных согласий и разрешений для того, чтобы проведенная перепланировка муниципального и коммунального жилья была признана законной, понадобятся также и другие документы.

Необходимые документы

К числу таких документов относятся:

• проект перепланировки, составленный на основе пожеланий заказчика, а также на основании тех фактических данных о состоянии помещения, которые были получены при проведении обследования такого помещения, а также при изучении его технического паспорта;
• собственно технический паспорт на помещение. Если речь идет об общежитии, потребуется также поэтажный план с указанием расположения на нем той комнаты, которая будет трансформироваться путем осуществления перепланировки, а также тех помещений, которые будут задействованы при проведении таких работ. В случае перепланировки коммунальной квартиры потребуется предоставление технического паспорта на всю квартиру и на конкретно перестраиваемое помещение (должны быть оформлены отдельными документами);
• техническое заключение на проведение работ по перепланировке, оформленное уполномоченными организациями, имеющими лицензию на проведение таких работ, либо сотрудниками БТИ;
• заключение о приемке проведенной перепланировки, выданное сотрудниками БТИ и Жилинспекции после осмотра помещения по итогам проведенных работ.

Все перечисленные документы предоставляются только в оригиналах в Бюро технической инвентаризации для внесения последующих изменений в технический паспорт помещения. Они должны быть приложены к заявлению на оформление нового технического паспорта комнаты или квартиры, а также сопровождены документами, удостоверяющими личность заявителя.

Проведение перепланировки муниципального жилья (будь то комната в общежитии или квартира на муниципальном балансе), а также комнаты в коммунальной квартире представляет собой с юридической точки зрения достаточно сложную процедуру, которая должна сопровождаться тщательной подготовкой всех документов. Это связано, в первую очередь, с особенностями конкретного объекта недвижимости. Если с документальных позиций перепланировка не будет оформлена должным образом, она может быть признана незаконной.

( 1 оценка, среднее 1 из 5 )

Вам также может понравиться

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры (самостоятельно): способы, поэтапный порядок, документы

Перепланировку квартиры лучше всего делать после согласования с администрацией. Но если ремонт уже сделан, и вы собираетесь его официально оформить – это называется узакониванием перепланировки. Существует два пути: через жилинспекцию или через суд. Рассмотрим, как узаконить самовольную перепланировку, куда обращаться, какие нужны документы и на что рассчитывать.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Какую перепланировку разрешается узаконить

Далеко не каждый сделанный ремонт можно легализовать в административном или судебном порядке. Перед тем как узаконивать перепланировку убедитесь, что изменения соответствуют СНиПам и не нарушают прав рядом живущих людей.

Что можно делать в квартире:

1. Переносить или создавать новые перегородки.
2. Расширять ванную комнату за счёт коридора или других комнат.
3. Объединять кухню с гостиной – но только, если на кухне стоит электрическая, а не газовая плита.
4. Создавать арки в дверных проёмах.
5. Менять покрытие полов с обустройством шумоизоляции.

Наравне с разрешёнными работами существует и список запрещенных. Нельзя сносить несущие стены, переносить кухню в жилую комнату, увеличивать балкон или лоджию за счёт спальни. Подобные изменения узаконить не получится. Хуже того, можно нарваться на неприятности в виде штрафа.

Обяжут ли платить штраф

Да, штраф заплатить придётся.

Денежное наказание выносится за сам факт перепланировки без согласования с органами местного самоуправления. Даже если вы сделали ремонт по всем строительным нормам без нарушений, но при этом забыли получить разрешение от администрации – как минимум оштрафуют.

Штраф за самовольную перепланировку помещений в многоквартирном доме – от 2 000 до 2 500 рублей (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ). Срок на оплату штрафа – 60 дней с момента вынесения постановления от надзорных органов. Пока вы не внесёте платёж, узаконить изменения не получится.

Денежный штраф не худшее, что ожидает собственника квартиры. Госжилинспекция (ГЖИ) может обязать вернуть планировку к первоначальному варианту – по плану от БТИ.

Если проигнорировать требование, ГЖИ обращается в суд, который на 99% поддержит это решение. И в случае дальнейшего игнора от собственника жилплощадь могут выставить на аукцион, а нарушителя и его семью выселить из квартиры.

Так, в Тюмени суд прибегнул к крайней мере – принял решение продать квартиру собственника на торгах. Ответчик вывел в жилую комнату из ванной инженерные сети водоснабжения и водоотведения, а в комнату перенёс электроплиту. Предписания Управы были проигнорированы, в указанные сроки нарушения не устранены (Решение от 27 сентября 2017 г. по делу № 2-7388/2017).

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры

Рассмотрим, как поступить собственнику, который закончил ремонт, но не согласовал работы с уполномоченными органами

Куда обращаться

Узаконить уже сделанную перепланировку помещения можно в нескольких инстанциях:

• Мосжилинспекция – орган, отвечающий за техническое состояние жилья в Москве. Сейчас можно обращаться в МЖИ только в электронной форме через Портал Мэра Москвы.
• Отдел архитектуры и градостроительства или жилищная инспекция – занимается вопросами согласования и узаконивания перепланировок в регионах. Отделы архитектуры функционируют при городских или районных администрациях.
• МФЦ «Мои документы» – Центры оказывают лишь посреднические услуги по передаче документов от граждан в различные ведомства. Для связи с жилищной инспекцией можно обратиться в любой МФЦ.
• Суд – рассматривает споры между гражданами и администрацией по факту сделанной перепланировки квартиры.

Также работают Бюро технической инвентаризации (БТИ). Но они не занимаются узакониванием перепланировки. В БТИ можно заказать обмеры квартиры или получить техпаспорт – не более.

Алгоритм действий для собственника

Итак, у вас сделана перепланировка квартиры, и теперь вы хотите её легализовать. Поэтапный порядок действий:

1. Пригласить инженера из БТИ. Инженер придёт на квартиру, зафиксирует изменения и составит отчёт. В нём на экспликации будут отмечены красные линии – это те изменения, которые вы не согласовали с администрацией. Далее в БТИ вам выдадут техпаспорт со штампом о неузаконенной перепланировке квартиры.
2. Получить техническое заключение. Полное название документа «техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке». Его делает либо инженер БТИ, либо специалисты проектного бюро. Обычно техническое заключение заказывают в частной фирме, которая входит в СРО проектировщиков. Если затронуты несущие стены, нужно обращаться не в бюро, а к автору многоквартирного дома. Например, в Москве это АО МНИИТЭП.
3. Обратиться в МФЦ, ГЖИ или отдел архитектуры. Собственник запрашивает акт на ранее выполненную без согласования перепланировку помещения в многоквартирном доме. От ведомства нужен положительный или отрицательный ответ. В первом случае вам выдадут такой акт, а во втором – откажут с мотивировкой такого решения.

   В регионах удобнее обращаться в ведомство через МФЦ. А для Москвы порядок подачи заявления несколько иной. Нужно авторизоваться на сайте Мэра Москвы и подать заявление в разделе электронной услуги.

4. Получить новый техпаспорт. Если администрация даст добро, обращайтесь в БТИ и заказывайте новый техпаспорт. В нём уже не будет красных линий (они согласованы).
5. Заказать техплан и внести изменения в ЕГРН. Финальным этапом станет оформление техплана на CD-диске. Его готовит кадастровый инженер, имеющий допуск к работам от СРО. Техплан составляется на основе данных из техпаспорта. Затем сведения передаются через МФЦ в Росреестр. Там их еще раз проверят и выдадут кадастровую выписку ЕГРН.

На этом узаконивание сделанной перепланировки можно считать завершённой.

Какие нужны документы

Заявитель должен подготовить следующие документы:

• письменное заявление в адрес уполномоченного органа;
• техническое заключение от проектировщика или автора дома;
• техпаспорт квартиры, где будут отмечены красные линии;
• нотариальная доверенность – по ситуации;
• правоустанавливающие документы на жилое помещение.

Проект перепланировки, как в случае с согласованием изменений, здесь не нужен. Важную роль играет техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. То есть нужно показать, что ремонт не создаёт дополнительную нагрузку на несущие конструкции или стены укреплены. Без такого заключения администрация не станет рассматривать заявку.

Сколько стоит

Формально согласование перепланировки – бесплатное.

Но в случае с узакониванием самовольных изменений в квартире придётся раскошелиться на некоторые документы:

• техническое заключение – от 25 000 рублей;
• техпаспорт с выездом техника БТИ – 10 000 рублей, без выезда инженера – 2 400 рублей;
• выписки из ЕГРН – от 460 рублей;
• нотариальная доверенность – от 1 000 рублей.

Прибавляем сюда и расходы на оплату штрафа за неузаконенную перепланировку квартиры – до 2 500 рублей. Ведь его выписывают в любом случае. Общая сумма затрат на легализацию изменений квартиры может достигать 40 000 рублей.

Сроки

Заявление на узаконивание перепланировки рассматривают в течение 45 дней. Еще несколько дней нужны на пересылку документов из МФЦ в целевое ведомство – в силу п. 4 ст. 26 ЖК РФ.

В Москве легализация перепланировки занимает от 30 дней и дольше.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Узаконивание самовольной перепланировки квартиры через суд

Далеко не во всех регионах России процедура узаконивания сделанных перепланировок отточена до автоматизма. Например, в Москве можно легализовать ремонт по заявлению в МЖИ. А уже в Московской области такой порядок не действует. Органы местного самоуправления сразу выдают отказ и советуют обращаться в суд.

Как действовать через суд – пошаговая инструкция:

1. Вызов инженера из БТИ. Начало стандартное – идёте в офис БТИ, подаёте заявку на вызов техника, он приходит в квартиру и фиксирует изменения, не внесённые в технический учёт. Далее вам выдают новый паспорт квартиры (со штампом о неузаконенной перепланировке).
2. Обращение в администрацию. Заявитель должен обратиться в МФЦ или напрямую в ведомство для подачи заявления и документов. В Москве заявку рассмотрят, а в других регионах отправят в суд.
3. Обращение в суд. Исковое заявление подаётся в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости. Документы можно отправить по почте, передать через представителя, загрузить на сайте ГАС «Правосудие» или самому отнести в суд.

   Суд изучает техническое заключение, а при возникновении сомнений может назначить новую строительно-техническую экспертизу. Задача – оценить изменения в планировке и сопоставить их с нормами СНиПа. Услуги экспертов платные, их оплачивает истец.

4. Выигрыш дела. После того как суд разрешит спор, он оглашает резолютивную часть. Далее сторонам рассылают мотивированное решение суда. Если оно в вашу пользу, останется получить акт о завершённой перепланировке.
5. Получение нового техпаспорта. Обновлённая планировка должна быть учтена в БТИ. Для этого нужно еще раз обратиться в Бюро и пригласить техника. Он зафиксирует окончательную конфигурацию жилого помещения. По итогам вы получите новый техпаспорт.
6. Кадастровый учёт. На основе техпаспорта готовится план квартиры. Он нужен для внесения изменений в Единый реестр недвижимости, поскольку меняется общая и жилая площадь квартиры. Заявку можно подать в ближайшем МФЦ, а по факту оказанной услуги вам выдадут кадастровую выписку из ЕГРН.

Обратите внимание! Если решение суда окажется не в вашу пользу, то, скорее всего, обяжут возвращать квартиру к изначальной планировке. Но у вас есть возможность обжаловать решение суда в вышестоящей инстанции – в краевом или областном суде. И так вплоть до Верховного Суда РФ.

Иск о сохранении квартиры в перепланированном состоянии

Документы

Истец готовит те же документы, что и при административном порядке согласования перепланировки (кроме проекта). В дополнение к ним прикладывается отказ отдела архитектуры или жилищной инспекции, в зависимости от региона. Истец также вправе ходатайствовать перед судом о запросах недостающих документов.

Судебная практика

Отличается разнообразием в части принятых судами решений. Одним истцам разрешают сохранить изменения квартиры, а другим отказывают.

Положительное решение суда будет принято, если экспертиза установит, что:

• несущие конструкции не повреждены и способны выдерживать новую нагрузку;
• ремонт соответствует СанПиНу, СНиПам, пожарной безопасности, экологическим требованиям и прочим регламентам органов местного самоуправления;
• нет угрозы жизни и здоровью людей (собственников, соседей);
• жилое помещение полностью пригодно для проживания.

В расчёт берутся сразу четыре фактора, а не каждый из них по отдельности.

Пример из судебной практики. В Новосибирске собственники не согласовали работы с органом местного самоуправления, в связи с чем вынуждены были просить суд оставить изменения планировки в текущем состоянии. Суд назначил строительно-техническую экспертизу.

Она установила, что владельцы сделали новый проем в существующей стене дома между двумя жилыми комнатами (с укреплением несущей стены). Также была разобрана деревянная перегородка с дверным проемом между коридором и санузлом.

Новая перегородка оказалась мощнее – её возвели из кирпича. Стояки, канализация, вентиляция и шахты лифтов затронуты не были. Эксперты не заметили никаких дефектов, трещин и прогибов конструкций. Угрозы жизни и здоровью людей также не наблюдалось.

Кроме того, ранее истец предоставил техническое заключение – где было зафиксировано соответствие всем нормам.

Итоговым решением суд разрешил собственнику сохранить квартиру в перепланированном состоянии.

(Решение Железнодорожного районного суда г. Новосибирска от 30 июля 2020 г. по делу № 2-179/2020).

Ответы юриста на частные вопросы

Нужно ли получать согласие всех собственников дома в случае узаконивания перепланировки квартиры? Если вы не затрагиваете тамбур, лестничную клетку, шахту лифта, фасад здания и другое общее имущество дома – согласие жильцов дома не требуется. В иных случаях нужно выносить вопрос на повестку и собирать голоса. Теоретически это можно сделать, но на практике достаточно сложно.

Планирую подать иск о сохранении квартиры в перепланированном состоянии. Обязательно ли подавать иск от обоих хозяев, если жилплощадь в долевой собственности? Да, в данном случае истцов двое. Но можно поступить следующим образом: указать в иске ФИО и адреса обоих собственников, но на судебном заседании будет один истец – который представит интересы обоих.

Для этого нужна нотариальная доверенность.

Кроме того, можно подать заявление о рассмотрении дела в отсутствие истца с направлением ему копии судебного постановления (ст. 167 ГПК РФ). Здесь нужно указать вескую причину (например, пребывание в командировке или тяжелую болезнь). Но в таком случае у вас меньше шансов рассчитывать на положительное решение суда.

Лучше присутствовать лично или делегировать полномочия представителю.

Можно ли узаконить перепланировку квартиры в аварийном доме под снос? Нет, перепланировку в аварийных домах вам никто не одобрит – ни до ремонта, ни после него. Любое воздействие на несущие конструкции в аварийном доме чревато их обрушением. Возникает прямая угроза жизни и здоровью людей.

Заключение эксперта

Для тех, кто ищет быстрый ответ на свой вопрос, расскажем вкратце о чём статья:

1. Перепланировку лучше делать после утверждения проекта в администрации.
2. Если работы уже сделаны – остаётся только их узаконивать. Допускается административный и судебный порядок.
3. Заявитель должен подготовить техническое заключение – на его основе будет решаться вопрос, оставлять перепланировку или обязывать собственника устранить нарушения.
4. Надзорные органы выписывают штраф до 2 500 рублей – за то, что перепланировка была самовольной, без разрешения.
5. Если разрушена несущая стена, кухня в спальне, а балкон объединён с гостиной, ремонт не согласуют.
6. В большинстве случаев придётся действовать в судебном порядке.
7. Собственник должен подать иск о сохранении квартиры в перепланированном состоянии. И если суд разрешит это сделать, то заказать новый техпаспорт и внести изменения в ЕГРН.

Узаконивание уже сделанной перепланировки квартиры считается непростым мероприятием. Хотя бы потому, что собственнику предстоит доказывать соответствие работ всем регламентам.

Малейшие недочёты грозят обернуться отказами и штрафами. Если у вас сложная ситуация, обратитесь за консультацией к юристу.

Он оценит ваш случай, даст рекомендации и поможет легализовать перепланировку квартиры в рамках закона.