Правила

Какие документы необходимо оформлять при сдаче квартиры в аренду 2023

Какие документы необходимо оформлять при сдаче квартиры в аренду 2023

Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.

В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.

Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.

Еще до поиска новых жильцов нужно решить, каким из трех способов вы будете оплачивать налоги:

Какие документы необходимо оформлять при сдаче квартиры в аренду 2023

Подробнее об этих способах оплаты налогов можно узнать в материале «Как платить налог со сдачи квартиры?».

Какие документы необходимо оформлять при сдаче квартиры в аренду 2023

В первую очередь оцените внешний вид квартиры. При необходимости желательно провести косметический ремонт: побелить потолки, покрасить стены или переклеить обои, починить проводку и сантехническое оборудование, заменить перегоревшие лампочки. Перед визитом потенциальных жильцов сделайте генеральную уборку. Можно сделать это самостоятельно или прибегнуть к услугам клининговой службы.

Состояние передаваемой квартиры напрямую влияет на арендную плату и сокращает время поиска жильца.

Оба варианта возможны, однако на практике сдать квартиру без мебели будет сложнее и займет больше времени.

Мало кто перевозит мебель с квартиры на квартиру, особенно если речь идет о приезжих из других городов или о людях, которые живут исключительно в арендном жилье.

Поэтому желательно приобрести минимальный набор мебели и бытовой техники: кровать или раскладной диван в спальню или гостиную, стиральную машину, стол, стулья или табуретки, полноценный кухонный гарнитур и холодильник — на кухню.

Какие документы необходимо оформлять при сдаче квартиры в аренду 2023

Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.

Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами, из-за чего они начнут предлагать вашу квартиру по заниженной цене, чтобы скорее привлечь нанимателей. Кроме того, если объект анонсирован на всех сайтах, это может вызвать у квартиросъемщиков подозрения.

Для этого можно разместить объявление на профильных сайтах (например, Яндекс.Недвижимость, Авито или ЦИАН). Обязательно укажите, что сдаете жилье без посредников, — многие охотнее снимают квартиру у собственника напрямую.

Какие документы необходимо оформлять при сдаче квартиры в аренду 2023

Прежде чем заключать договор, постарайтесь узнать о будущих жильцах побольше. Попросите квартиросъемщика предоставить вам копию паспорта, узнайте его место работы и убедитесь в его платежеспособности, например, попросите справку о доходе.

Изучите профильные сайты по аренде недвижимости. Обратите внимание на то, сколько в среднем стоят квартиры одинаковой площади в вашем районе, какой в них ремонт и какой набор мебели и бытовой техники.

Какие документы необходимо оформлять при сдаче квартиры в аренду 2023

На арендную ставку в первую очередь влияют расположение квартиры и транспортная доступность (чем ближе к метро или центру города — тем дороже). Другие значимые факторы — площадь, качество ремонта, тип дома (квартиры в старых панельных домах — самые дешевые), инфраструктура района и вид из окна.

Если окна квартиры выходят на парк, пруд, кремль или другие приятные глазу объекты — смело прибавляйте 10–15% к стоимости аренды. А вот за вид на парковку или на стройку цену придется немного снизить.

В арендную плату могут быть включены коммунальные и иные платежи — необходимо определиться с этим заранее и отдельно указать в договоре.

Помните, часто цена — решающий фактор в скорости сдачи квартиры. Если арендаторов нужно найти как можно быстрее, попробуйте снизить цену.

Для сдачи квартиры потребуются:

Какие документы необходимо оформлять при сдаче квартиры в аренду 2023

  • паспорта арендодателя и арендатора (наймодателя и нанимателя);
  • свидетельство о регистрации права собственности (если квартира приватизирована) или выписка из ЕГРН или договор, который подтверждает право на ее собственность, например, договор купли-продажи или договор дарения.

Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится.

Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия.

Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.

Какие документы необходимо оформлять при сдаче квартиры в аренду 2023

По закону максимальный срок договора найма — 5 лет. Но удобнее сдавать квартиру в краткосрочную аренду (до 1 года) с возможностью продлевать договор каждый год. В этом случае не потребуется его государственная регистрация.

Договор найма, который заключается дольше, чем на 1 год, нужно регистрировать в Росреестре в течение месяца с момента подписания. Иначе есть риск быть оштрафованным на сумму от 1,5 тысячи до 5 тысяч рублей.

Какие документы необходимо оформлять при сдаче квартиры в аренду 2023

При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.

  • Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).
  • По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).
  • Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.

Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями.

Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок).

Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.

Если вы хотите сдать внаем квартиру, находящуюся в ипотеке, для оформления договора вам потребуется письменное разрешение банка. Также может потребоваться согласие страховой компании, участвовавшей в сделке.

Какие документы необходимо оформлять при сдаче квартиры в аренду 2023

Если провести сделку без участия кредитора и страховой компании, возможны разные последствия — вплоть до досрочного расторжения кредитного договора и потери квартиры.

Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями.

Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб.

Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).

Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.

Помимо договора с нанимателем следует подписать акт приема-передачи квартиры. С даты подписи этого акта новые жильцы отвечают за состояние квартиры и платят за нее.

Необходимо полностью и точно описать квартиру, указав ее данные из договора и перечислив все обнаруженные недостатки и состояние мебели и техники.

Помните, что наниматель не несет ответственности, если состояние имущества ухудшится в результате износа, а также по вине соседей или коммунальных служб.

https://www.youtube.com/watch?v=P0Hif5pyDUU\u0026pp=ygV90JrQsNC60LjQtSDQtNC-0LrRg9C80LXQvdGC0Ysg0L3QtdC-0LHRhdC-0LTQuNC80L4g0L7RhNC-0YDQvNC70Y_RgtGMINC_0YDQuCDRgdC00LDRh9C1INC60LLQsNGA0YLQuNGA0Ysg0LIg0LDRgNC10L3QtNGDIDIwMjM%3D

Ключи нанимателю лучше передавать лично (не забудьте вписать в акт их количество). Заодно в день заезда стоит вместе записать показания счетчиков — так будет легче разобраться, если возникнет задолженность по платежам.

Напомните жильцам, что они должны зарегистрироваться по месту жительства в течение 7 дней с даты подписания акта приема-передачи. Зарегистрироваться можно в паспортном столе по месту жительства или через МФЦ.

В договоре обязательно нужно указать адрес и основные характеристики квартиры (этаж, общая площадь). Также не забудьте отметить реквизиты документа на основании которого квартира вам принадлежит.

Имеет смысл отдельно прописать данные граждан, которые будут совместно проживать с квартиросъемщиком. Это позволит минимизировать риски, чтобы наниматель не превратил квартиру в нелегальное общежитие.

Внесите пункты о размере и периодичности оплаты квартиры (например, раз в месяц или раз в квартал), а также о способах оплаты коммунальных услуг (водоснабжение, электричество или телефон).

Важнейшей частью договора является порядок одностороннего распоряжения договора. Если не внести этот пункт заранее, расторгнуть договор можно будет только через отдельное соглашение или через суд.

Наконец, отдельно стоит указать реквизиты сторон (фамилии, имена и отчества подписантов, их паспортные данные и адреса прописки).

Образец договора аренды/найма

Обращаем внимание, что это рекомендуемый образец. Итоговая форма договора может отличаться от представленной.

Как сдать квартиру в аренду: инструкция для собственника

Главные правила арендодателя при сдаче жилья — ответственно подойти к составлению договора и не надеяться на авось

Какие документы необходимо оформлять при сдаче квартиры в аренду 2023

Семен Лиходеев/ТАСС

Сдавать квартиру в аренду — ответственное и хлопотное дело. Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества. Вместе с экспертами рассказываем об основных ошибках, которые неопытный арендодатель может допустить при заключении договора.

Заместитель председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Тимур Баязитов выделяет пять основных ошибок при заключении договора аренды жилья.

Первая ошибка — арендодатель не подготовил и не приложил к договору найма акт приема-передачи жилья. Нередко попадаются недобросовестные квартиросъемщики, которые могут нанести вред имуществу. В случае съезда арендатора из квартиры с актом приемки будет легче установить, все ли вещи на месте.

Вторая ошибка — арендодатель не уточнил, какие коммунальные платежи включены в арендную плату. Это может быть оплата всей квитанции либо только вода и электроэнергия. Если этот пункт не оговорен, может возникнуть путаница и, как следствие, задолженность по коммунальным платежам.

Читайте также:  В какой суд подавать иск на работодателя 2023

Третья ошибка — собственник не включил в договор депозитный платеж. В этом случае арендодатель не застрахован от порчи имущества арендатором или от неожиданного съезда. На время ремонта квартиры и поиска новых арендаторов у него не будет никакой финансовой подушки в виде депозита, который в случае нарушения договора арендатором остается у собственника жилья.

Четвертая ошибка — собственник жилья уходит от налогообложения. Нередко соседи любят «стучать» на собственников, сдающих жилье в аренду.

Пятая ошибка — собственник жилья не обговорил условия проживания в квартире. Могут ли там проживать животные, маленькие дети либо третьи лица. Если этот вопрос не оговорен, то арендаторы могут завести в квартире хоть двух котов и трех собак вместе.

И в этом случае может быть причинен значительный ущерб имуществу арендодателя. То же самое можно сказать и о ситуации, когда в квартире будут проживать маленькие дети, о которых собственник жилья ничего не знает. Испорченное имущество может стать неприятным сюрпризом.

Какие документы необходимо оформлять при сдаче квартиры в аренду 2023

Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества ( Kzenonshutterstock)

Согласно опросу ЦИАН, чаще всего московские арендодатели не хотят сдавать свои квартиры гражданам других стран (29%) и жильцам с домашними животными (28%). Неохотно сдают жилье парам с маленькими детьми (16%) и родителям-одиночкам (14%). Готовы принять у себя любых квартиросъемщиков лишь 10% хозяев жилья в столице.

На что жалуются арендаторы

Самая серьезная жалоба арендодателей на жильцов — это пересдача теми снятой квартиры посуточно, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова.

Такая практика влечет за собой большую амортизацию квартиры, а затраты на ремонт лягут на собственника.

Чтобы избежать этого, необходимо прописать в договоре, что квартиру нельзя сдавать в субаренду, рекомендует эксперт.

Также, по словам Юлии Дымовой, среди наиболее распространенных жалоб фигурируют задержки платежей и так называемые «лишние» жильцы. Например, договаривались о проживании двоих, а потом выясняется, что в квартире живут на несколько человек больше.

Есть еще проблема «тайного» появления в снятых квартирах домашних животных. «Собственники очень часто против животных в квартире, боятся запахов, шерсти, повреждений от зубов и когтей.

Обычно, если речь заходит о животных в съемном жилье, в договоре настоятельно рекомендуется прописывать расширенный депозит, который пойдет на восстановление жилья от возможных повреждений», — говорит Юлия Дымова.

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе.

Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит.

Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается.

Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию.

Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.

Расторжение договора аренды

Отношения между нанимателем и наймодателем регулируются ст. 619 и 620 Гражданско-правового кодекса (ГПК). Закон предусматривает, что договор аренды может быть расторгнут по желанию наймодателя не только по соглашению сторон, но и в судебном порядке, говорит нотариус Юрий Кашурин.

«Собственник сдаваемого жилья имеет право подать в суд в случае, если арендатор при краткосрочном найме задерживает оплату более двух раз по истечении срока, который прописан в договоре.

Соглашение об аренде также может быть прекращено в судебном порядке, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, испортили или разрушили жилое помещение.

Есть и третий случай — наниматели используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей», — говорит Юрий Кашурин.

Какие документы необходимо оформлять при сдаче квартиры в аренду 2023

Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста. Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья ( fizkesshutterstock)

10 обязательных пунктов в договоре аренды жилья:

  • документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
  • паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
  • арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
  • срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
  • порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
  • оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
  • условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
  • число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
  • опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
  • условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.

«Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста. Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья», — резюмирует Тимур Баязитов.

Сдача недвижимости в аренду в 2023 году: пошаговая инструкция для арендодателей

В нашей стране рынок недвижимости набирает обороты с каждым днем. Арендный бизнес становится все более популярным источником получения пассивного дохода. 

Для того чтобы аренда была действительно способом получения пассивного дохода, необходимо максимально подробно учесть возможные вопросы в договоре аренде, а также четко и пошагово соблюдать процедуру оформления аренды недвижимости. 

С приведенной ниже инструкцией, вы сможете  избежать неквалифицированных действий, оформить сделку и успешно сдать недвижимость в аренду без привлечения риэлтора. 

Как сдать недвижимость в аренду без риелтора: инструкция

Если вы планируете сдать в аренду недвижимость, рекомендуем воспользоваться данным алгоритмом.

ШАГ 1. Подготовьте объект к сдаче в аренду

Предварительная подготовка объекта недвижимости к сдаче в аренду – важный пункт, которым многие пренебрегают, но именно он позволяет сдать недвижимость выгоднее при небольших затратах.

Что можно сделать, чтобы подготовить недвижимость к сдаче в аренду?

  • уберите все лишнее: вывезите старую мебель, вещи и пр., проведите генеральную уборку недвижимости и проветрите помещения — чистое и аккуратное помещение всегда привлекательнее
  • сделайте по возможности текущий ремонт недвижимости (почините сломанный кран, фурнитуру и пр.), сделайте небольшие улучшения (повесьте новую тюль, подкрасьте затертые места): затраты на мелкий ремонт будут небольшие, но впечатление о недвижимости будет совсем другое
  • приведите в порядок входную группу, помещения общего пользования по возможности

После подготовки недвижимости к сдаче необходимо сделать качественные фотографии при хорошем освещении: уберите все лишнее, добавьте какие-нибудь уютные аксессуары и пр.

Важный этап подготовки объекта к продаже — оценка размера арендной платы. Чтобы самостоятельно оценить имущество и установить рыночную цену за пользование имуществом, поищите объявления о сдаче недвижимости в вашем районе с аналогичными условиями. Это позволит определить среднюю стоимость. В некоторых случаях рекомендуется привлечь опытного оценщика.

Шаг 2. Разместите объявление об аренде, подготовьте документы и организуйте показы недвижимости

Разместить объявление о продаже можно на различных сайтах объявлений: ЦИАН, Яндекс недвижимость, Авито. Напишите небольшой емкий текст. Пишите просто, не используйте расплывчатые формулировки, добавьте конкретики.

Рекомендуем при размещении фото защитить права на них, так как часто недобросовестные риелторы копируют чужие объявления и размещают от своего имени.

Читайте также:  Возмещение ущерба работодателю 2023

 Выложите объявление в социальных сетях, расскажите о сдаче недвижимости в аренду друзьям, распечатайте листовки и разместите их на информационных стендах в округе. Чем больше людей узнает о вашей недвижимости, тем лучше.

Показ недвижимости — это презентация недвижимости и важный этап сделки. Постарайтесь уделить внимание каждому арендатору, ответить четко на вопросы. Приобретите бахилы, если показываете недвижимость в дождливую погоду или зимой. 

Разместив объявление о сдаче в аренду недвижимости, позаботьтесь о необходимых документах для заключения договора.

В первую очередь для сдачи помещения в аренду вам потребуется:

  • выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности — документы, подтверждающие, что вы собственник недвижимости
  • документы-основания вашего права собственности на недвижимость (договоры, платежные документы, свидетельства о праве на наследство и т.д.)
  • действующий паспорт (если вы потеряли паспорт или он просрочен, заранее займитесь получением нового паспорта) — для физических лиц
  • учредительные документы (устав, учредительный договор), решение единственного учредителя (протокол общего собрания учредителей) о назначении единоличного исполнительного органа — для юридических лиц
  • если договор аренды подлежит обязательной регистрации в Росреестре, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруги (=а) на заключение договора аренды недвижимости, приобретенного в браке, или подтверждение раздельного режима собственности (брачный договор, соглашение о разделе, решение суда)
  • если ваши интересы будет представлять доверенное лицо, то необходимо подготовить доверенность со всеми необходимыми полномочиями
  • технический план, ТУ и прочая техническая документация по помещению (необходимо для коммерческой аренды).

Также рекомендуем до сдачи помещения в аренду оптимизировать налогообложения доходов. Физическое лицо может зарегистрироваться в качестве ИП или самозанятого для уменьшения размера налога. Самозанятые могут сдавать в аренду только жилые помещения. Рекомендуем проконсультироваться с налоговым юристом по данному вопросу перед сдачей имущества в аренду.    

ШАГ 3. Предоставьте арендатору документы для проверки объекта недвижимости

Как правило, арендаторы перед началом переговоров по согласованию договора арендатор проверяет юридическую чистоту объекта и его соответствие техническим и иным требованиям (например, если арендатор планирует осуществлять лицензируемую деятельность, то помещение должно соответствовать лицензионным требованиям и т.д.).

Прежде чем оформлять договор аренды, арендодатель и арендатор согласовывают условия сделки.

В частности, договариваются о размере арендной платы, необходимым мероприятиям для подготовки помещения к переезду, распределению расходов по его подготовке, арендных каникулах, размере обеспечительного платежа, порядке оплаты и т.д. В некоторых случаях потребуется заключение предварительного договора аренды.

ШАГ 4. Подготовьте проект договора аренды недвижимости и согласуйте его условия с арендатором

Пожалуй, подготовка договора аренды и согласование его условий являются одним из самых важных этапов успешной сдачи в аренду. Договор должен учитывать все возможные спорные вопросы, требования сторон.

При этом стороны должны прийти к взаимовыгодному компромиссу, иначе сделка может не состояться.

По нашей практике, поиск компромиссных условий при долгосрочной аренде может занимать недели, а то и несколько месяцев. 

Как правило, договор аренды готовит и представляет на согласование арендодатель. Однако крупные арендаторы (торговые сети, франшизы и пр.) предлагают к подписанию свой проект договора аренды.

Мы рекомендуем на этапе согласования договора аренды заказать услуги опытного юриста по аренде, который поможет выявить риски в договоре, исключить их или минимизировать, согласовать правки в договор для защиты ваших интересов.

В договоре аренды рекомендуем указать:

  • предмет аренды (адрес, кадастровый номер, площадь и иные характеристики объекта недвижимости)
  • арендная плата, порядок ее внесения, изменения
  • основания и порядок расторжения договора
  • порядок возврата помещения после прекращения договора
  • срок договора (если не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок)
  • ответственность за неисполнение обязательств
  • обязательства по содержанию и ремонту помещения
  • данные и реквизиты сторон

ТОП-10 ошибок арендодателей при сдаче помещения в долгосрочную аренду

Образец документа

Договор аренды недвижимостиКакие документы необходимо оформлять при сдаче квартиры в аренду 2023

ШАГ 5. Подпишите договор аренды

По общему правилу достаточно простой письменной формы договора аренды. Нотариальное удостоверение договора не требуется (однако некоторые контрагенты настаивают на нотариальной форме). Однако в некоторых случаях закон устанавливает требования по обязательной регистрации договора аренды в Росреестре.

Согласно российскому законодательству регистрации в Росреестре подлежат:

  • договоры аренды и субаренды земельного участка, здания, сооружения или нежилого помещения, заключенный на срок не менее 1 года 
  • договоры аренды и субаренды предприятия независимо от срока действия

Указанные договоры аренды считаются заключенными только с даты регистрации договора.

ШАГ 6. Подайте документы на регистрацию договора аренды в Росреестр *

Для регистрации договора аренды в Росреестре потребуется:

  • заявление о регистрации договора аренды (заполняется в Росреестре или МФЦ). Если в аренду передается часть объекта недвижимости, то одновременно с госрегистрацией договора аренды такую часть нужно поставить на кадастровый учет, для этого нужно заполнить соответствующее заявление. Подать заявление о регистрации может одна из сторон договора. Если же договор аренды заключен с органом госвласти или местного самоуправления, то заявление должен подать указанный орган. Обратите внимание, что возможна ситуация, когда по заявлению собственника в ЕГРН ранее была внесена отметка о невозможности регистрации без его личного участия. В таком случае при обращении за госрегистрацией арендатора или представителя арендодателя по доверенности документы вернут без рассмотрения. Поэтому в данной ситуации рекомендуем обратиться за регистрацией договора арендодателю.
  • договор аренды
  • паспорт или иное удостоверение личности заявителя (заявителей); нотариальная доверенность, если документы подает представитель (оригинал и копия)
  • если стороной сделки, заявителем является юридическое лицо, то необходимо представить учредительные документы юридического лица (со всеми изменениями и дополнениями) — оригинал либо нотариально заверенная копия, или копия, заверенная лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица и копия, а также решение/протокол о назначении лица, действующего от имени юридического лица без доверенности. Учредительными документами являются устав и учредительный договор (при наличии). Также желательно предоставить свидетельство о государственной регистрации юридического лица.
  • если одновременно с государственной регистрацией договора аренды осуществляется кадастровый учет части недвижимости, то необходимо приложить межевой план для регистрации долгосрочного договора аренды части земельного участка или технический план для регистрации договора аренды другого объекта недвижимости. В них должны быть приведены сведения о его части или частях. Такие планы нужно предоставить в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.
  • согласие на совершение крупной сделки от органа юридического лица или решение, подтверждающее, что данная сделка для юридического лица не является крупной. Отметим, что при совершении ООО или АО крупной сделки с недвижимостью требуется согласие компетентного органа организации (п. 1 ст. 79 Закона об АО, п. 3 ст. 46 Закона об ООО). Документ, подтверждающий такое согласие, не включен в перечень обязательных и необходимых для госрегистрации. Однако если он не будет представлен, договор аренды будет зарегистрирован, но в реестр будет внесена запись о том, что сделка совершена без необходимого на то согласия (пп. 4 ч. 3 ст. 9, ч. 5 ст. 38 Закона о госрегистрации недвижимости). Во избежание рисков при совершении крупной сделки целесообразно представить этот документ.
  • согласие супруга (супруги) собственника, в случае если недвижимость приобретена в период брака и является совместно нажитым имуществом
  • квитанция об оплате госпошлины — оригинал и копия

За регистрацию договора аренды недвижимости необходимо уплатить госпошлину. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе.

Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.

Размер госпошлины за регистрацию договора аренды недвижимости определяется в зависимости от статуса заявителя: 

  • для физических лиц — 2 000 рублей
  • для юридических лиц — 22 000 рублей

Обратите внимание: если договор заключен с органом госвласти или местного самоуправления, то обратиться за регистрацией должен именно этот орган. При этом такие органы освобождены от уплаты госпошлины. Следовательно, в этом случае госпошлина уплачиваться не будет. 

В случае если договор аренды заключен между организацией и гражданином (в том числе ИП), организация не будет уплачивать госпошлину, если обращаться за госрегистрацией будет физлицо.

При этом размер госпошлины для физлиц значительно меньше, чем для организаций.

Читайте также:  Выплаты по КАСКО при ДТП 2023

При одновременном обращении за госрегистрацией организации и физлица госпошлина для организации также будет меньше, чем в случае обращения только организации.

Пример распределения госпошлины: Организация (например, арендатор) и ИП (например, арендодатель) обращаются за регистрацией договора аренды помещения. Размер госпошлины для организаций составляет 22 000 руб., для физлиц — 2 000 руб. Организация должна заплатить госпошлину в размере 22 000 : 2 (количество заявителей) = 11 000 руб., а ИП 2 000 : 2 = 1 000 руб.

Обратите внимание! Несоблюдение установленного порядка регистрации договора аренды влечет административный штраф в размере от 1 500 рублей до 2 000 рублей. Кроме того, отсутствие регистрации договора аренды влечет незаключенность договора.

Обратите внимание! С 29.06.2022 года МФЦ передает документы в Росреестр через электронную систему. Это означает, что сотрудник МФЦ все предоставленные заявителями документы сканирует и направляет в Росреестр.

Бумажные экземпляры МФЦ возвращает заявителям после регистрации. При этом при сканировании сотрудник МФЦ проставляет отметку о том, что создан электронный образ документа. Штамп Росреестра о регистрации на договорах теперь не проставляется.

По мнению регистрирующего органа, такая система должна ускорить регистрацию.

Как правильно сдавать квартиру в 2023 году | Банк ДОМ.РФ

Сдача жилья в аренду — один из способов увеличить доход с помощью недвижимости. Подойдите к вопросу ответственно: это позволит в будущем избежать трудностей, связанных с оплатой или порчей имущества. Расскажем в статье, какие нюансы стоит учесть и какие документы нужно подготовить.

Оцените внешний вид квартиры. Почините сантехнику, сделайте, если требуется, косметический ремонт и уборку перед показом недвижимости будущим квартиросъемщикам.

Квартира может быть как с мебелью, так и без. Желательно приобрести минимум необходимой на первое время проживания меблировки и оборудования. Если квартира будет полностью готова к заселению, вы сможете сдать ее быстрее.

Состояние и укомплектованность недвижимости также играют важную роль при ценообразовании.

За какую сумму сдать помещение? Установленная вами цена — это дорого или дешево? Вы сможете ответить на эти вопросы, изучив рынок аренды недвижимости. В этом помогут профильные сайты: «Циан», «Авито» и другие.

Обратите внимание на стоимость арендного жилья, аналогичного вашему, оцените его состояние и наличие мебели, вид из окна, доступность инфраструктуры. Все эти факторы влияют на арендную ставку.

Например, аренда однокомнатной квартиры с видом из окна на парк может стоить на 10-15% дороже, чем аренда такой же квартиры с видом на парковку или стройку. Анализ рынка позволит вам оценить приблизительный ежемесячный платеж.

  • Владельцу недвижимости следует подготовить:
  • 1паспорт;
  • 2документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН, свидетельство о государственной регистрации права);
  • 3документы-основания возникновения права собственности (например, договор купли-продажи);
  • 4договор аренды или найма.

Часто понятия «наем» и «аренда» воспринимаются как синонимы, но это не так. Понятие «наем» жилья обозначает сдачу недвижимости частному лицу для проживания, а «аренда» используется для обозначения сдачи помещения юридическому лицу.

5Дополнительные документы (при необходимости):

Если квартира принадлежит нескольким владельцам, собственники могут совместно подписать договор. Еще один вариант — получить от каждого из них письменное согласие на сдачу жилья.

Если совладелец несовершеннолетний, нужно получить письменное разрешение органов опеки. В случае, когда несовершеннолетний зарегистрирован в помещении, но не является собственником, такое разрешение не нужно.

Если жилье находится в социальном найме, то сдать его можно только по договору поднайма. В этом случае требуется согласие уполномоченного органа, действующего от имени собственника жилого помещения (государственного или муниципального жилищного фонда), а также проживающих совместно с нанимателем членов семьи.

Если жилье находится в ипотеке, для оформления договора потребуется письменное согласие банка.

Грамотно составленный и понятный договор — половина дела! Он позволит учесть интересы обеих сторон, а также оградить собственника жилья от негативных последствий. Важно сделать договор подробным и четким.

Включите в договор следующие данные:

  1. адрес и основные характеристики помещения (этаж, площадь; количество комнат);
  2. предмет договора аренды или найма;
  3. паспортные данные арендодателя и арендатора;
  4. реквизиты правоустанавливающих документов;
  5. размер депозита и условия его возврата;
  6. размер ежемесячного платежа, сроки уплаты, условия пересмотра суммы;

срок аренды или найма (максимальный срок договора найма — 5 лет (ст. 683 ГК РФ), срок договора аренды не ограничен (ст. 610 ГК РФ));

  • частота и условия визитов собственника;
  • основания для расторжения;
  • приложения, например, акт приема-передачи жилья;
  • реквизиты сторон, место для подписи.

После заключения договора собственнику необходимо зарегистрировать квартиросъемщиков по месту пребывания. Исключение — граждане, прописанные в том же регионе, где находится арендованная квартира.

Договор аренды, заключенный на срок не менее года, должен быть зарегистрирован в Росреестре в течение месяца. За несоблюдение срока подачи оштрафуют на 5 000 рублей. Уклонение от заключения договора будет грозить штрафом от 1 500 до 2 000 рублей.

Найти жильцов для долгосрочной аренды можно, разместив объявления на профильных сайтах или в социальных сетях. Если вы не хотите заниматься процессом поиска, предоставьте подбор риелтору.

Перед сдачей жилья соберите информацию о потенциальных жильцах. Поищите информацию в интернете, запросите справку о доходах — это позволит оградить себя от неплатежеспособных и недобросовестных арендаторов.

Собственники допускают следующие ошибки:

1Не составляют акт приема-передачи жилья к договору.

Этот документ обезопасит владельца от недобросовестных арендаторов. В случае расторжения договора по акту легче будет определить, все ли вещи и оборудование на месте.

2Не уточняют в условиях договора, какие коммунальные платежи включены.

Уточнение этой важной детали поможет избежать путаницы и споров. Владелец может включить оплату всей квитанции или, например, только воду и электроэнергию.

3Не включают депозит.

Депозит — это своеобразная «страховка» арендодателя в случае порчи имущества или нарушения условий съема со стороны квартиросъемщиков. Как правило, сумма депозита равняется размеру ежемесячного платежа за проживание. При расторжении договора он должен быть возвращен, если все расчеты были проведены, квартира находится в удовлетворительном состоянии, а мебель и оборудование на месте.

  1. 4Не прописывают условия проживания.
  2. Важно прописать, могут ли в квартире проживать семьи с маленькими детьми, животными или третьими лицами.
  3. 5Не указывают в условиях договора запрет на заключение договора поднайма.

Недобросовестный квартиросъемщик в таком случае может использовать помещение, например, для посуточной аренды жилья. Это повлияет на внешний вид помещения, может привести к конфликту с соседями и к другим нежелательным последствиям.

6Не проводят проверки.

Навещать арендаторов без предупреждения нельзя, но можно указать в договоре условия и периодичность таких проверок. Это позволит избежать неприятных сюрпризов, вовремя обнаружить нарушения договора. Также стоит проверять, оплачиваются ли коммунальные счета.

Сдача квартиры в аренду или в наем — доход, который облагается налогами. Существует несколько способов сдать жилье законно, заранее решите, какой из них вы будете использовать:

Регистрация ИП, работающего по упрощенной системе налогообложения. В этом случает налоговая ставка составит 6%.

Регистрация ИП и приобретение патента на сдачу недвижимости.

Патент — это система налогообложения для ИП. Государство устанавливает примерный годовой доход предпринимателя. Стоимость патента составит 6% от этой суммы. ИП будет освобожден от других налогов, например, от налога на недвижимость.

Получение статуса самозанятого.

Самозанятый должен оплачивать налог на профессиональный доход — 4% (сдача физическому лицу) или 6% (сдача юридическому лицу или ИП).

Уплата налогов на доходы физического лица (НДФЛ).

Собственник должен ежегодно сдавать налоговую декларацию, сумма налога составит 13% от дохода.

Если вы являетесь нанимателем жилья по договору социального найма, то сдать недвижимость можно только как физическое лицо.

Отсутствие договора аренды или найма не снимает с владельца ответственности за неуплату налогов. ИФНС в случае обнаружения нарушения имеет право:

1Требовать оплату налогов за последние 3 года.

2Наложить штрафы:

за просрочку сдачи налоговой декларации — 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, но не более 30% от суммы налогов и не менее 1 тысячи рублей.

за неуплату налога в размере 20% (неумышленное уклонение) или 40% (умышленное уклонение). Умысел доказывают сотрудники инспекции.

3Начислить пени на неуплаченную сумму в размере 1/300 от ключевой ставки Центрального Банка за каждый день просрочки.

4Завести уголовное дело (согласно ст. 198 УК РФ).

Например, налоговая служба доказала, что собственник умышленно не уплачивал налоги как физическое лицо.

Если ежемесячный платеж по квартире составляет 40 000 рублей, размер выплаты будет такой: • Оплата налога: 40 000*36*0,13=187 200 рублей.

• Просрочка сдачи декларации: 40 000*36*0,05 = 72 000 рублей, так как сумма превышает 30% от суммы неоплаченного налога, то штраф составит 56 160 рублей.

• Штраф за уклонение от налогов: 187 200*0,4=74 880 рублей.

Общая выплата составит: 318 240 рублей, т.е. доход от 8 месяцев сдачи квартиры, без учета пени, судебных и других дополнительных расходов. Другими словами, сдача квартиры неофициально будет стоить собственнику гораздо дороже своевременной уплаты налога.

Согласно статье 619 ГК РФ договор аренды возможно расторгнуть досрочно по инициативе арендодателя, если арендатор:

  • нарушает условия договора;
  • существенно ухудшает имущество;
  • не вносит арендную плату в установленные договором сроки более двух раз подряд;
  • не производит капитального ремонта имущества, при условии, что такая обязанность и сроки выполнения прописаны в договоре.

Собственник имеет право требовать расторгнуть договор досрочно только после письменного предупреждения.

Минстрой разрабатывает проект по созданию государственной системы учета договоров аренды или найма. Платформа предоставит участникам варианты договоров, порекомендует размер арендной платы на основании аналитических данных.

Особенно интересно, что благодаря новому проекту можно будет провести проверку недвижимости, собственника или арендатора. Система позволит сделать процесс найма и аренды жилья прозрачнее, надежнее для всех участников сделки.

Подойдите к сдаче квартиры ответственно. Пропишите все требования и условия найма или аренды в договоре, учтите нюансы, заранее выберите способ уплаты налогов. Это позволит свести риски и возможные потери к минимуму.