При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).

Это срок, после завершения которого можно продать недвижимость без уплаты налога. Он составляет 3 года в случаях, если собственность получена в подарок, унаследована от близкого родственника, приобретена по договору ренты, была приватизирована или является единственным жильем.

• Семьи с детьми в некоторых случаях вовсе освобождаются от необходимости ждать истечения минимального срока.
• В остальных случаях придется подождать 5 лет.
• По общему правилу, срок владения недвижимостью отсчитывается с момента государственной регистрации недвижимости в ЕГРН. 

Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.

Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.

Если жилье находится в совместной собственности супругов, то при определении единственного жилья не учитывается недвижимость, которая находится в личной собственности каждого из супругов.

Рассмотрим на примере. В октябре 2022 года супруги принимают решение о продаже квартиры, которая приобретена в браке в 2019 году. При этом у супруги в собственности также есть жилье, приобретенное до вступления в брак. В этом случае платить налог с продажи не потребуется, потому что совместно нажитое имущество является единственным, а минимальный срок владения будет составлять 3 года. 

С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:

• Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
• Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
• Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
• Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.

При соблюдении всех условий семьям с 2 и более детьми не нужно соблюдать минимальный срок владения недвижимостью. 

Для квартир, полученных гражданами в Москве по программе реновации, в минимальный срок владения засчитывается период времени, в течение которого у гражданина в собственности была квартира в старом доме?абзац 3 п. 2 ст. 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации.

Например, гражданин приобрел в 2013 году квартиру в доме, который попал под реновацию. В 2022 году он получил жилье в новом доме. В этом случае срок владения будет отсчитываться от 2013 года и составит 9 лет.

Налог с продажи квартиры в 2023 году — нужно ли платить налог с продажи квартиры?

Эта статья будет полезна тем, кто хочет знать:

• Нужно ли платить налог с продажи квартиры в 2023 году?
• В каких случаях налог при продаже квартиры не вносится?
• Какие есть особенности налога на продажу квартиры для семей с детьми?
• Как правильно заплатить налог с продажи квартиры?

Об этом Bankiros.ru поговорил с экспертами.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры в 2023 году?

Генеральный директор консалтинговой группы «Гебель и партнеры» Сергей Гебель объяснил, что по общему правилу при продаже квартиры, дома, дачи, земельного участка или другой недвижимости необходимо задекларировать полученный доход, а также уплатить с него НДФЛ.

«При определенных условиях доходы от продажи могут быть освобождены от налогообложения либо уменьшены на сумму фактически произведенных расходов по приобретению данной недвижимости или на имущественный налоговый вычет», – подчеркнул эксперт.

В каких случаях налог при продаже квартиры не вносится?

По словам Гебеля, не облагаются НДФЛ и не декларируются доходы от продажи объектов недвижимости, которые находились в собственности не менее установленного минимального срока.

https://www.youtube.com/watch?v=C6mufy1y2ZM\u0026pp=ygVb0JrQsNC6INGA0LDRgdGB0YfQuNGC0LDRgtGMINGB0YPQvNC80YMg0L3QsNC70L7Qs9CwINGBINC_0YDQvtC00LDQttC4INC60LLQsNGA0YLQuNGA0YsgMjAyMw%3D%3D

Кредит Наличными

Он привел пример: если право собственности на квартиру получено в порядке наследования, в результате приватизации либо по договору дарения от члена семьи или близкого родственника, минимальный срок владения имуществом составляет три года. Аналогичный срок также установлен для единственного жилья.

В остальных случаях, по словам эксперта, минимальный период владения объектом недвижимости составляет пять лет, если иное не предусмотрено законом субъекта РФ.

«Это означает, что при продаже квартиры, находившейся в собственности пять и более лет (в некоторых случаях три года) не придется уплачивать налог и подавать декларацию 3-НДФЛ», – пояснил Гебель.

Он также отметил, что срок владения объектом недвижимости определяется с даты государственной регистрации права собственности. Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру.

Особенности налога на продажу квартиры для семей с детьми

Практикующий эксперт по налоговым вычетам Екатерина Борковская пояснила, что с 2022 года в некоторых случаях от налога с продажи освобождаются семьи с детьми. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:

Кредит на образование с господдержкой

• налог могут не платить родители, у которых есть двое и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
• вместо проданного жилья нужно приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
• важно, чтобы новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
• кадастровая стоимость жилья, которое продаётся не должна быть больше 50 млн руб.

«При соблюдении всех условий семьи с двумя и более детьми не платят налоги и им не нужно соблюдать минимальный срок владения», – отметила Боковская. Bankiros.ru

Борковская рассказала, что ставки налога с продажи зависят от того, кем является продавец: резидентом или нерезидентом. Резидент платит 13% с дохода от продажи и может применить налоговые вычеты. Нерезидент – 30% со всей суммы дохода.

Резидент – это тот, кто живет в России 183 дня на протяжении 12 следующих подряд месяцев. При этом неважно, есть ли у человека гражданство России, подчеркнула налоговый эксперт.

Кредит «Наличными без залога (с безопасной доставкой карты)»

По словам практикующего судебного адвоката Амира Какимова, чтобы рассчитать налог с продажи нужно цену, указанную в договоре купли-продажи, сравнить с кадастровой стоимостью, умноженной на 0,7 (это понижающий коэффициент). Важно, что налог нужно рассчитывать с той суммы, которая при сравнении получилась больше, отметил эксперт.

Для расчета налога, доход от продажи квартиры можно уменьшить либо на вычет с продажи (по недвижимости – миллион рублей) либо на сумму расходов на покупку этой проданной квартиры (в большинстве случаев этот вариант выгоднее, сказал Какимов). Полученную после уменьшения на вычет или на расходы сумму нужно умножить на 13%, это и будет сумма налога к уплате, рассказал эксперт.

Как уменьшить НДФЛ при продаже квартиры?

• Даже при отсутствии права на освобождение от уплаты НДФЛ, размер налога может быть уменьшен, рассказал Гебель.
• Он пояснил, что для этого собственник вправе по своему усмотрению выбрать: уменьшить доходы от продажи недвижимого имущества на сумму имущественного налогового вычета или на сумму расходов, связанных с приобретением данного жилья.

Кредит «Наличными»«Размер имущественного вычета при продаже дома, квартиры или комнаты составляет миллион рублей. Для получения уменьшения дохода от продажи жилья на фактически понесенные расходы по его приобретению понадобятся подтверждающие документы», – подчеркнул Гебель.

Юрист ООО Юридическое бюро «Лабазнов и Партнеры» Денис Акулов рассказал, что самый простой способ, не требующий дополнительных затрат и ресурсов – владеть недвижимостью три года или пять лет (в зависимости от оснований).

Есть еще основания не платить налог с продажи квартиры, это:

• Продажа квартиры на определенных условиях (возраст, площадь, кадастровая стоимость и др.) семьей с двумя и более несовершеннолетними детьми, либо обучающимися по очной форме обучения в возрасте до 24 лет;
• Продажа квартиры без собственной прибыли, но с применением системы налоговых вычетов – «доходы минус расходы» (документальное подтверждение и стоимость квартиры не менее 70 % от ее кадастровой стоимости) либо «использование имущественного налогового вычета в миллион рублей».
• Оформление дарения в пользу близкого родственника (супруги, родители, дети, дедушки и бабушки, братья и сестры, внуки).

Кредит наличными

Гебель рассказал, что подать декларацию нужно в налоговый орган по месту учета не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости.

https://www.youtube.com/watch?v=C6mufy1y2ZM\u0026pp=YAHIAQE%3D

Декларация заполняется по форме 3-НДФЛ. Сделать это можно с помощью бесплатной программы на сайте ФНС России, а также в личном кабинете налогоплательщика.

«Подать декларацию в налоговую инспекцию можно лично или через представителя, почтовым отправлением, через МФЦ, а также в электронной форме через личный кабинет налогоплательщика или Госуслуги», – сообщил Гебель.

Какой штраф за неуплату налога от продажи квартиры?

Если декларация подана, но вы вовремя не заплатили налог, то начислят только пени. Штрафов не будет, рассказала Борковская.

Гебель сообщил, что за нарушение срока подачи декларации налогоплательщику грозит штраф в размере 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки. При этом штраф не может быть больше 30% и меньше тысячи рублей.

«Это означает, что даже в случае, если сумма исчисленного налога равна нулю, за несвоевременную сдачу декларации грозит штраф в размере 1000 рублей», – отметил Гебель.Быстрый кредит

Как получить налоговый вычет за обучение в 2023 году?

Что в итоге:

• При продаже квартиры, дома, дачи, земельного участка или другой недвижимости необходимо задекларировать полученный доход, а также уплатить с него НДФЛ.
• Подавать декларацию нужно в налоговый орган по месту учета не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости.
• Не облагаются НДФЛ и не декларируются доходы от продажи объектов недвижимости, которые находились в собственности не менее установленного минимального срока.

Если вам нужен кредит, то с предложениями банков можно ознакомиться здесь.

Больше полезных новостей читайте в нашем телеграм-канале Bankiros.ru.

Источник: эксперты Bankiros.ru.

Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Как законно не уплачивать налог при продаже квартиры и другой недвижимости

Объясняем, какие продавцы освобождены от уплаты НДФЛ после сделки, как сделать ставку налога нулевой и какой лучше для этого выбрать вычет.

Hyжнo ли плaтить нaлoг c пpoдaжи квapтиpы

В России налог с продажи недвижимости не является отдельным налогом. Однако взимается налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Уплачивать налог нужно с продажи любого имущества дороже 250 тыс. рублей, в том числе недвижимости. Скрыть факт продажи земли, гаража, квартиры или дома невозможно.

Однако есть хорошие новости: если вы владели недвижимостью 3 или 5 лет, то подавать декларацию и уплачивать налог после продажи не нужно. Но есть нюансы.

Также не нужно платить налог за недвижимость стоимостью меньше 1 млн рублей, но декларацию заполнить все-таки придется.

У недвижимости несколько владельцев. Кто должен подавать декларацию и уплачивать налог?

Если вы продаете доли как отдельные объекты недвижимости, то каждый подает свою декларацию 3-НДФЛ и может использовать вычет в размере 1 млн рублей.

Что такое минимальный срок владения

Это срок, по истечении которого владелец может продать недвижимость и не уплачивать налог с продажи недвижимости. Есть два периода — 3 и 5 лет.

Минимальный срок составляет три года, если недвижимость:

• унаследована;
• получена в подарок;
• приобретена по договору ренты;
• досталась после приватизации;
• является единственным жильем.

В остальных случаях минимальный срок владения — пять лет.

Отсчет начинается в тот день, когда Росреестр зарегистрировал право собственности. То есть если договор дарения вы оформили 15 мая, а зарегистрировали недвижимость только 1 июня, то время владения нужно отсчитывать с последней даты.

Из этого правила есть одно исключение: если квартиру вы получили по программе переселения, в том числе после московской реновации, то в этом случае в срок владения засчитывается время, когда в собственности была квартира в старом доме.

Для случаев, когда увеличивается доля в объекте недвижимости, стартом отсчета минимального срока служит дата приобретения первой части. А для договоров долевого участия — момент оплаты договора целиком собственными средствами или за счет ипотеки.

Когда доход с продажи недвижимости не облагается налогом

Доход с продажи квартиры и другой недвижимости не облагается налогом в том случае, если вы выдержали минимальный срок владения недвижимостью.

https://www.youtube.com/watch?v=ssp0f-Jx3Tg\u0026pp=ygVb0JrQsNC6INGA0LDRgdGB0YfQuNGC0LDRgtGMINGB0YPQvNC80YMg0L3QsNC70L7Qs9CwINGBINC_0YDQvtC00LDQttC4INC60LLQsNGA0YLQuNGA0YsgMjAyMw%3D%3D

К примеру, вы приватизировали жилье в январе 2019 года. Значит уже с января 2022 года вы можете продать жилье и не уплачивать налог, так как для этой категории действует трехлетний срок.

Если вы купили недвижимость в 2023 году и она не входит ни в одну льготную категорию, то продать ее без подачи декларации и уплаты налога вы сможете только по истечении общего пятилетнего срока, то есть в 2028 году.

Нужно ли платить налог при продаже единственного жилья

Единственное жилье — это дом, квартира или комната, где зарегистрирован и живет человек. Налоговый кодекс разрешает покупку новой недвижимости в течение 90 дней до продажи старой. Покупка не повлияет на статус единственного жилья. Если у него есть в собственности другая жилая недвижимость или доли в ней, то ни один из объектов единственным быть не может.

В 2020 году для единственного жилья сократили минимальный срок владения на 2 года. Теперь продавать его можно каждые 3 года и не уплачивать при этом НДФЛ.

Какое жилье считается единственным в совместной собственности супругов

Жилье, которым супруги владеют вместе, будет считаться единственным, если другого совместного у них нет. Подаренная, унаследованная, купленная до брака или полученная в результате приватизации недвижимость, которой единолично владеет любой из супругов, не учитывается при оценке.

Пример. У семьи Черепановых есть квартира, которую они три года назад купили в браке. У мужа до свадьбы была доля в семейном дачном домике. Черепановы решают продать квартиру.

Могут ли они воспользоваться сокращенным сроком владения и не уплачивать налог? Да, так как квартира — единственное совместное жилье, соответственно, минимальный срок владения для него 3 года.

Однако если бы они после покупки квартиры приобрели бы еще и дом, то тогда пришлось бы заплатить 13% с дохода от продажи.

Какой размер налога при продаже квартиры и другой недвижимости

Размер НДФЛ — 13% для налоговых резидентов России и 30% для нерезидентов. Этот статус никак не зависит от гражданства.

Налоговый резидент — это гражданин России или иностранец, который проживает в стране больше 183 дней в течение календарного года. Исключение — российские военнослужащие и госслужащие, командированные на службу за границу.

Их налоговый статус сохраняется вне зависимости от фактического времени нахождения на территории страны.

Как рассчитывается налог при продаже квартиры

Продавец необязательно платит 13% или 30% от стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи или ренты. Чтобы рассчитать конечный налог, нужно определить налоговую базу. Есть две методики:

• реально вырученные средства по договору купли-продажи;
• 70% от кадастровой стоимости жилья.

После подачи декларации налоговая сама определит, какой из методик расчета воспользоваться, и выберет ту налоговую базу, которая окажется больше.

Пример. Ксения продала квартиру по договору купли-продажи за 2,5 млн рублей. Именно эту стоимость она указала в декларации. До изменений 2016 года в Налоговом кодексе ей просто выставили бы уведомление на 325 тыс. рублей.

Однако теперь налоговая проверит кадастровую стоимость — к примеру, в случае Ксении она составляет 5,3 млн, а 70% этого значения — 3,71 млн рублей. Соответственно, 13% от 70% кадастровой стоимости — 482 300 рублей.

Это больше, чем налог с фактической продажи, а значит, именно последнюю сумму Ксении придется уплатить за сделку.

Выбор пользователей Банки.ру

Как уменьшить налог при продаже квартиры и другой недвижимости

Самый простой способ уменьшить НДФЛ при продаже недвижимости — соблюдать минимальный срок владения. Тогда вам вовсе не придется уплачивать налог. Однако если соблюсти это правило не получается, можно воспользоваться вычетом «доход минус расход» либо уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн рублей.

Воспользоваться сразу двумя вычетами нельзя.

Вычет «доход минус расход». Вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов, понесенных при покупке жилья.

В этом случае вы заплатите 13% только с той части, которая превышает ваши расходы — таким образом налог можно значительно уменьшить либо вовсе свести к нулю, если продавать жилье за ту же цену, за которую вы ее купили.

Правда, у вас должны быть на руках документы, подтверждающие вашу изначальную покупку: договор-купли продажи или платежные поручения.

https://www.youtube.com/watch?v=ssp0f-Jx3Tg\u0026pp=YAHIAQE%3D

К примеру, в 2021 году вы купили дом за 6,4 млн рублей, но в 2023 году вы решили продать жилье за 6,6 млн рублей. Если у вас сохранились документы с покупки, то вы можете заявить вычет и заплатить 13% только с 200 тыс. рублей разницы, то есть 26 тыс. рублей вместо 858 тыс. рублей без вычета.

Ограничений по количеству и суммам сделок за год нет. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c разницы.

Правда, есть одна сложность. Разъяснений, что включать в расходы при покупке недвижимости, нет. К примеру, включить стоимость услуг риелтора не получится (Минфин против), а вот проценты по ипотеке — можно. Этот нюанс поможет вовсе не платить налог с продажи квартиры.

Например, вы купили в новостройке квартиру за 2,5 млн рублей. Первоначальный взнос составил 500 тыс. рублей, остальное вы оплатили за счет ипотеки. Пять лет платили проценты — 600 тыс. рублей.

Дом сдали, и вы решаете продать квартиру за 3 млн рублей. В расходы вы включаете и стоимость жилья по договору, и сумму ипотечных процентов.

Таким образом, по вычету «доход минус расход» у вас получается отрицательная налоговая база, то есть уплачивать налог с продажи вам вовсе не нужно.

Для сравнения: если не включать ипотечные проценты, то пришлось бы заплатить 65 тыс. рублей — 13% с разницы между покупкой и продажей квартиры в новостройке.

Вычет по процентам ограничен суммой в 3 млн рублей максимум. Пока вы заплатите эту сумму банку, наверняка пройдет уже минимальный срок владения, а значит, продать жилье вы так и так сможете вообще без уплаты НДФЛ.

Что касается жилья, полученного в наследство или в дар, то для вычета вы можете предоставить документальное подтверждение расходов прежнего собственника.

Как считать налог на наследство Как считать налог на наследство 03.04.2023 19:05

А если недвижимость вы получили по договору дарения и при этом уплатили с этой сделки налог, то при продаже такого объекта можно учитывать уже уплаченную сумму налога за подарок для уменьшения налога с продажи. ФНС это разрешает.

Вычет в 1 млн рублей. Из суммы вашей продажи нужно просто вычесть 1 млн рублей. Никаких документов не нужно, просто заявите о вычете в декларации.

Пользоваться этим вычетом можно неограниченное количество раз, но за один налоговый год сумма вычета не должна превышать 1 млн рублей.

С помощью этого вычета можно вовсе не платить налог, если стоимость жилья в договоре будет меньше этой суммы.

К примеру, вам в наследство достался дачный домик, вы решаете его продать. Документов по покупке не осталось, поэтому вычет «доход минус расход» применить не получится. Стоимость продажи — 1,3 млн. Вы заполняете декларацию и заявляете о вычете — налоговая база уменьшается на 1 млн рублей. Вы заплатите 13% только с 300 тыс. рублей, а именно 39 тыс. рублей вместо 169 тыс. рублей.

Еще один способ уменьшить налоговую базу — раздробить недвижимость на доли. В таком случае можно продать доли по разным договорам. Тогда каждый владелец доли может снизить налоговую базу на 1 млн рублей.

Какие льготы есть на налог при продаже квартиры и другой недвижимости

Льгот, которые бы освобождали от уплаты НДФЛ при продаже квартиры, нет. Все послабления связаны с минимальным сроком владения, который освобождает продавца от налоговых обязательств:

• Для дольщиков, участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), покупателей квартир по переуступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ) минимальный срок владения начинается после полной оплаты договора, заключенного с 1 января 2022 года. Ранее отсчет срока владения квартирой начинался с момента регистрации права собственности на нее.
• Семьи с двумя и более детьми могут продать жилье без учета минимального срока владения и уплаты НДФЛ, но придется купить жилье лучше прежнего в течение налогового периода.

Для всех остальных категорий действуют общие правила по сроку владения.

Как семьям с детьми не уплачивать налог с продажи квартиры и другой недвижимости

С 2022 года семьи с двумя и более детьми освобождены от уплаты налога, даже если не прошел минимальный срок владения имущества. Но нужно соблюсти несколько требований:

• в семье двое и более несовершеннолетних детей. Для учащихся очно или солдат-срочников ограничение по возрасту — 24 года;
• после продажи семья в тот же год покупает другое жилье. На самом деле допускается отложить покупку, но совершить ее не позже 30 апреля следующего года;
• новое жилье лучше прежнего — просторнее, площадь больше, кадастровая стоимость выше;
• кадастровая стоимость жилья, которое семья продала, не превышает 50 млн рублей.

Если по всем критериям вы подходите, то НДФЛ уплачивать не придется.

Как заполнить декларацию при продаже квартиры

Декларацию нужно подавать только в том случае, если вы не выдержали минимальные сроки владения. То есть если вы продаете недвижимость, которая находится в собственности больше 3 или 5 лет, то будьте спокойны — вы не обязаны заполнять 3-НДФЛ.

В остальных случаях стоит начать со сбора вот этих документов:

• паспорт;
• договор купли-продажи;
• банковская выписка или расписка, которые подтверждают получение денег;
• выписка из ЕГРН;
• документы, подтверждающие право на вычет «доход минус расход».

Далее до 30 апреля года, следующего за тем, когда вы продали недвижимость, нужно подать 3-НДФЛ. Это можно сделать тремя способами:

• вы заранее заполняете декларацию, распечатываете ее и лично вместе с другими документами приносите в отделение налоговой по месту жительства;
• вы повторяете действия из первого пункта, но отправляете 3-НДФЛ и другие документы почтой;
• заполняете декларацию в личном кабинете налогоплательщика. Это самый удобный способ — вы вводите данные, а они автоматически переносятся на бланк.

После проверки документов вам начислят налог. Его нужно оплатить до 15 июля того же года. Например, квартиру вы продали в 2023 году, значит с 1 января по 30 апреля 2024 года вам нужно подать декларацию, а до 15 июля — уплатить НДФЛ.

https://www.youtube.com/watch?v=n2s-h4c72f4\u0026pp=ygVb0JrQsNC6INGA0LDRgdGB0YfQuNGC0LDRgtGMINGB0YPQvNC80YMg0L3QsNC70L7Qs9CwINGBINC_0YDQvtC00LDQttC4INC60LLQsNGA0YLQuNGA0YsgMjAyMw%3D%3D

Оплатить можно через любой банк, «Госуслуги» или с помощью личного кабинета налогоплательщика. Также можно воспользоваться сервисом «Уплата налогов физических лиц».

Как продавать квартиру или другую недвижимость, чтобы минимизировать налоговые расходы

Чтобы минимизировать налоговые расходы, выдерживайте минимальный срок владения недвижимостью. Это убережет не только деньги, но и время на подачу декларации 3-НДФЛ. Следите за изменениями, которые касаются этого аспекта. Проверьте, какой минимальный срок в случае вашей недвижимости — 3 года или 5 лет.

Второй нюанс: сохраняйте договоры купли-продажи недвижимости при покупке. Причем как свои, так и прошлых собственников, от которых вам досталось жилье в подарок или в наследство. Эти бумаги понадобятся, чтобы воспользоваться вычетом «доходы минус расходы».

Заявляйте в расходную часть проценты по ипотеке — ни ФНС, ни Минфин не против этого. Сумма там, как правило, значительная, а значит, с высокой долей вероятности можно будет привести налогооблагаемую базу к нулю.

Какой штраф за неуплату налога с продажи квартиры

Если вы получили доход, который обязаны задекларировать, то до 30 апреля следующего года нужно подать декларацию в налоговый орган, а до 15 июля заплатить рассчитанный в декларации налог на доходы. Если этого не сделать, вас ждет сразу несколько наказаний:

• штраф в размере 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки в случае неподачи декларации (статья 119 НК РФ);
• штраф в размере 20% от суммы налога, а если вы сделали это умышленно, то есть пытались скрыть сделку, штраф возрастает до 40% (статья 122 НК РФ). Это наказание последует, только если налоговая инспекция обнаружила неуплату налога. Если до уведомления налогового органа вы обнаружили ее сами, оплатили налог и пени, то налоговый орган не вправе применить к вам этот штраф;
• пени в размере 1/300 ставки ЦБ РФ за каждый просроченный день;
• уголовное преследование за уклонение от уплаты налога, если сумма сбора превышает 900 тыс. рублей (статья 198 УК РФ). Если такое случилось впервые, то как только вы подадите декларацию и уплатите налог, уголовное преследование прекращается.

В случае, если декларация подана, но вы вовремя не заплатили налог, то начисляется только пени. Штрафов нет.

Как продать квартиру, чтобы не платить налог: памятка

• Подать декларацию и уплатить 3-НДФЛ должны только те собственники, которые продают недвижимость раньше минимального срока владения — 3 и 5 лет.
• Трехлетний срок распространяется на недвижимость, полученную в наследство и по договорам дарения и ренты, а также на приватизированное либо единственное жилье.
• Во всех остальных случаях придется выждать 5 лет.
• Минимальный срок владения недвижимостью начинается со дня регистрации права собственности в Росреестре. Исключения: недвижимость, полученная по программе переселения из аварийного жилья и по программам реновации, а для договоров долевого участия — с момента оплаты целиком, при этом неважно, собственными средствами была оплачена недвижимость или за счет ипотеки.
• Если налог все-таки придется уплатить, то можно воспользоваться налоговыми вычетами.
• Вычет «доход минус расход» уменьшит налогооблагаемую базу на сумму расходов, которые вы понесли при покупке недвижимости. Сюда включается не только первоначальная стоимость жилья по договору купли-продажи, но и ипотечные проценты.
• Налогооблагаемую базу можно уменьшить на 1 млн рублей — это второй вычет.
• Воспользоваться обоими вычетами одновременно нельзя, зато они доступны неограниченное количество раз.
• Если вы продали недвижимость за сумму меньше, чем ее кадастровая стоимость, придется уплатить НДФЛ не с суммы, указанной в договоре, а с 70% ее кадастровой стоимости.
• Подать декларацию нужно до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а уплатить налог — до 15 июля.

Налог при продаже квартиры в 2023 году

Будет платить продавец подоходный налог при реализации квартиры или нет, определяет срок ее нахождения в собственности физлица на момент продажи.

https://www.youtube.com/watch?v=n2s-h4c72f4\u0026pp=YAHIAQE%3D

Налоговым кодексом для физических лиц установлено положение, в соответствии с которым они производят исчисление и уплату налога исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности, за исключением случаев, когда такие доходы не подлежат налогообложению (пп. 2 п. 1 ст. 228).

Причем подоходным налогом облагаются как доходы резидента, так и нерезидента, если источником дохода является государство.

Освобождаются от обложения налогом доходы, получаемые физлицами от реализации недвижимости, при условии, что она была в собственности налогоплательщика в течение определенного законодателем минимального предельного срока владения и более (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Общий минимальный предельный срок владения квартирой для освобождения от обложения налогом должен быть не менее 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Но законодателем установлены исключения, при которых такой срок составляет всего 3 года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Это касается, в том числе квартиры, полученной по наследству или по договору дарения. При этом существенным условием является факт того, что недвижимость перешла от дарителя или наследодателя члену семьи либо близкому родственнику.

• Если же квартира находится в собственности менее трех лет, то налог придется платить независимо от основания ее приобретения.
• Важно отметить, что не все сроки считаются с момента госрегистрации или перехода права собственности в Росреестре.
• Действительно, если основанием для приобретения собственности на квартиру являются договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, передачи в порядке приватизации, то срок владения считается с момента госрегистрации.
• Но есть исключения из общего правила, вот некоторые из них:

• если собственность перешла по наследству, то срок владения начинает течь с момента ее фактического принятия, то есть с момента смерти наследодателя;
• если квартира находится в новостройке и приобреталась у застройщика по договору участия в долевом строительстве, переуступке по договору долевого участия от юрлица или по договору уступки права требования по договору долевого участия от физлица, то срок владения считается с момента полной оплаты по такому договору.

Какой налог платят при продаже квартиры

Если доходы, полученные от реализации недвижимости, не подлежат освобождению от обложения налогом, у гражданина возникает обязанность исчислить и уплатить налог на доходы физических лиц, сокращенно его называют НДФЛ (пп. 2 п. 1, п. 2 ст. 228 НК РФ).

С какой суммы уплачивают НДФЛ?

Для этих целей сумма дохода от продажи квартиры, как правило, устанавливается в соответствии с договором купли-продажи.

Она может быть уменьшена на величину имущественного налогового вычета либо на сумму фактически произведенных затрат на приобретение проданной недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ, пп. 1 п. 1, пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Налоговым кодексом РФ по НДФЛ установлено пять налоговых ставок.

Как рассчитать налог с продажи квартиры

Как мы уже отмечали, сумма дохода от продажи квартиры обычно устанавливается в соответствии с договором купли-продажи объекта недвижимости.

Если размер дохода от сделки по отчуждению недвижимости окажется меньше, чем умноженная на понижающий коэффициент 0,7 кадастровая стоимость квартиры, то доход от продажи будет равен величине указанной кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

При этом понижающий коэффициент может быть уменьшен вплоть до нуля региональным законом субъекта РФ (абз. 1 п. 2 ст. 214.10, пп. 2 п. 6 ст. 217.1 НК РФ).

При расчете облагаемого налогом дохода принимается во внимание кадастровая стоимость недвижимости, включенная в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена госрегистрация перехода права собственности на отчужденный объект.

https://www.youtube.com/watch?v=HoyCWD0nwnI\u0026pp=ygVb0JrQsNC6INGA0LDRgdGB0YfQuNGC0LDRgtGMINGB0YPQvNC80YMg0L3QsNC70L7Qs9CwINGBINC_0YDQvtC00LDQttC4INC60LLQsNGA0YLQuNGA0YsgMjAyMw%3D%3D

А если объект недвижимости образован в течение года, к примеру, было завершено его строительство, то учитывается кадастровая стоимость недвижимости на дату постановки на государственный кадастровый учет (абз. 1 п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

Если кадастровая стоимость недвижимости отсутствует в ЕГРН по состоянию на 1 января, а для вновь образованных объектов – на момент его постановки на государственный кадастровый учет, то НДФЛ облагается доход, указанный в договоре купли-продажи (абз. 2 п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

Приведем пример расчета подоходного налога с использованием имущественного вычета.

Гражданин Субботин И.Н. в текущем 2023 году продал квартиру за 5 млн рублей, которая в этом же году перешла ему по наследству.

Кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 01.01.2023 составляла 7,5 млн рублей. При определении размера налога данный гражданин вправе применить имущественный вычет в размере одного млн рублей. 

В данной ситуации налогооблагаемая сумма дохода составит 4,25 млн рублей (7,5 млн рублей x 0,7 – 1 млн рублей). А налог, подлежащий уплате, будет равен 552 500 рублям (4,25 млн рублей x 13 процентов).

Расчет дохода от продажи квартиры с применением понижающего коэффициента отражается в расчете к приложению 1 декларации 3-НДФЛ и вместе с ней представляется в налоговую службу (абз. 7 п. 2.1, п. 2.10, пп. 15.1, 15.2 порядка, утвержденного Приказом ФНС РФ от 15.10.2021 № ЕД-7-11/903@).

Декларация 3-НДФЛ подается налоговикам по месту учета гражданина в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры.

Заполнить декларацию можно на сайте ФНС с помощью бесплатной программы, а также используя короткие сценарии в личном кабинете налогоплательщика (информация ФНС России).

Подать декларацию в территориальное отделение налоговой службы можно лично или через доверенное лицо, по почте – отправлением с описью вложения, через МФЦ, а также онлайн в электронной форме, в том числе посредством госуслуг или личного кабинета налогоплательщика (п. 4 ст. 80 НК РФ).

За несвоевременную подачу декларации для граждан предусмотрен штраф в размере 5 процентов от не уплаченной в срок суммы налога за каждый месяц просрочки сдачи декларации. Однако штраф не может быть больше 30 процентов указанной суммы и меньше 1 тыс. рублей.

Даже если сумма исчисленного налога равна нулю, при нарушении сроков сдачи декларации на физлицо налагается штраф в размере 1 тыс. рублей (п. 1 ст. 119 НК РФ, информация ФНС РФ).

Когда следует заплатить налог при продаже квартиры

Заплатить НДФЛ необходимо не позднее 15 июля года, следующего за годом реализации квартиры или доли в ней (п. 4 ст. 228 НК РФ).

По общему правилу за неуплату налога в срок законодателем установлен штраф.

В то же время если физлицом не был уплачен НДФЛ в срок, но гражданин его правильно исчислил и представил декларацию, то штраф не налагается, а взыскиваются только пени (пп. 2 – 4 ст. 75, пп. 1, 3 ст. 122 НК РФ, письмо Минфина РФ от 18.10.2017 № 03-11-09/68364).

Как не платить налог при продаже квартиры

Для физлиц – налоговых резидентов нашей страны освобождение от обложения НДФЛ доходов от реализации квартиры находится в зависимости от того, сколько лет такое имущество было в их собственности.

Напомним, что в общем порядке налоговым резидентом будет признан человек, фактически находящийся в России не менее 183 календарных дней в течение двенадцати следующих подряд месяцев (п. 2 ст. 207 НК РФ).

По общему правилу не облагаются подоходным налогом и не декларируются доходы от реализации объектов недвижимости, которыми люди владели не менее установленного минимального срока (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1, пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, пп. 1, 4 ст. 229 НК РФ).

Минимальный срок владения объектом недвижимости равняется трем годам, если право собственности на этот объект получено:

• в порядке наследования либо по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
• в результате приватизации;
• в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением.

1. Минимальный трехлетний срок владения также установлен для единственного жилья.
2. Жилье является единственным, если на момент госрегистрации перехода к покупателю права собственности на недвижимость у налогоплательщика нет в собственности (включая совместную собственность супругов) иного жилого помещения либо доли в праве собственности на жилое помещение.
3. При этом не учитывается жилье, которое налогоплательщик или его супруг приобрели в течение 90 календарных дней до даты госрегистрации перехода к покупателю права собственности на проданное жилое помещение от налогоплательщика, а также жилье, не являющееся совместно нажитым супругами.

В остальных случаях для квартиры минимальный срок владения объектом недвижимости составляет 5 лет, если иное не установлено региональным законом субъекта российского государства (п. 4, пп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ).

Поэтому гражданину в любом случае не придется уплачивать подоходный налог и подавать декларацию по форме 3-НДФЛ при продаже квартиры, находившейся в его собственности более 5 лет (п. 17.1 ст. 217, пп. 2 – 4 ст. 217.1, пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, пп. 1, 4 ст. 229 НК РФ).

Семьям с детьми государство дало послабление в отношении подоходного налога с продажи квартиры.

https://www.youtube.com/watch?v=HoyCWD0nwnI\u0026pp=YAHIAQE%3D

В частности, освобождаются от НДФЛ в этом случае родители либо усыновители не менее двух детей, не достигших 18 лет, или 24 лет – для обучающихся в образовательных организациях по очной форме.

При этом должны быть также выполнены другие условия, установленные п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ, которые касаются приобретения в установленный срок иного жилого помещения (доли), его общей площади (кадастровой стоимости), кадастровой стоимости проданного жилого помещения и прочего.

А вот пенсионерам никаких поблажек в этой связи законодателем не предусмотрено. Уплата НДФЛ при продаже недвижимости происходит у этой категории населения на общих основаниях.

Для наглядности приведем два примера:

Пенсионерка Маркова А.В. получила в подарок от внучки квартиру в апреле 2020 года, а в июне 2022 года решила ее продать. Поскольку три года еще не истекли, НДФЛ Марковой А.В. необходимо заплатить.

Пенсионер Давыдов С.К. приватизировал квартиру в феврале 2019 года, а в мае 2022 года ее продал. Подоходный налог Давыдову С.К. платить не придется, так как истек минимальный срок владения три года.

Как уменьшить налог с продажи квартиры

Если у гражданина нет права на использование указанного выше освобождения от налогообложения, он может по выбору уменьшить свои доходы от реализации квартиры, при условии, что она не использовалось в коммерческой деятельности:

• на сумму имущественного налогового вычета;
• на сумму расходов, связанных с приобретением данного недвижимого имущества.

Это право возникает у физлица, если оно является налоговым резидентом нашего государства (п. 6 ст. 210, пп. 1 п. 1, пп. 2, 4 п. 2 ст. 220, п. 1.1 ст. 224 НК РФ).

Указанный имущественный вычет при реализации квартиры предоставляется в размере 1 млн рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Вместо имущественного вычета можно уменьшить доход от отчуждения недвижимости на фактически произведенные и подкрепленные документально затраты на приобретение объекта недвижимости, в частности, на проценты по кредиту и на другие расходы при покупке квартиры (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Также доходы от реализации квартиры, полученной, в частности, в дар или по наследству, могут быть сокращены на суммы, с которыхбыл уплачен НДФЛ при получении данного недвижимого имущества.

Кроме того, могут быть учтены для уменьшения подоходного налога расходы дарителя или наследодателя на приобретение квартиры, которые не были учтены им прежде в целях налогообложения (ст. 216, пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

При реализации жилья, полученного по реновации, зачесть можно расходы на приобретение как старой, так и новой квартиры (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

По общему правилу указанный налоговый вычет гражданин вправе получить при подаче налоговой декларации 3-НДФЛ в налоговый орган по окончании года, в котором гражданин получил доход от продажи имущества (ст. 216, п. 7 ст. 220, пп. 1, 4 ст. 229 НК РФ).

При этом доходы от реализации квартиры в декларации могут не указываться и, соответственно, имущественный вычет не заявляться, если налогоплательщик имеет право на имущественный вычет в отношении такого имущества и сумма доходов от продажи имущества, определенная на основании договора или исходя из кадастровой стоимости, за календарный год не превышает установленного размера имущественного вычета (п. 2 ст. 214.10, абз. 2–3 пп. 1 п. 2, п. 7 ст. 220, абз. 3–5 п. 4 ст. 229 НК РФ).

Имущество, нажитое мужем и женой во время брака, считается их совместной собственностью, кроме случаев, когда в брачном договоре прописано иное.

При реализации квартиры, находящейся в общей совместной собственности супругов, размер приобретенного каждым из них дохода и соответствующий ему размер имущественного вычета определяется по договоренности между мужем и женой в любом соотношении (п. 1 ст. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 33 СК РФ, пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ, письмо УФНС России по городу Москве от 15.03.2021 № 20-21/035043@).

Если недвижимое имущество находится в общей долевой собственности супругов либо принадлежащие им доли выделены в натуре, то возможны следующие варианты продажи имущества (долей) и, соответственно, получения имущественного вычета (пп. 1 п. 1, пп. 1, 3 п. 2 ст. 220 НК РФ, Постановление КС РФ от 13.03.2008 № 5-П, письмо ФНС РФ от 25.07.2013 № ЕД-4-3/13578@):

• имущество продается по одному договору купли-продажи как единый объект права общей долевой собственности. В таком случае имущественный вычет распределяется между мужем и женой пропорционально их долям;
• реализуются доли, выделенные в натуре, при этом такие доли являются самостоятельными объектами договора купли-продажи. В этой ситуации имущественный вычет предоставляется как мужу, так и жене в полном размере;
• продаются доли в праве общей долевой собственности на квартиру по отдельным договорам купли-продажи. В таком случае имущественный вычет предоставляется каждому супругу в полном размере.

Пример:

В январе 2020 года супруги Смирновы приватизировали квартиру и оформили ее в общую совместную собственность. В апреле 2023 года они продали квартиру за 5 млн рублей.

При совместной собственности стандартный налоговый вычет при продаже квартиры (1 млн рублей) может быть перераспределен супругами в любых долях. В данном случае Смирновы распределили его поровну: 500 тыс. рублей мужу и столько же – жене.

Сумма налога при продаже квартиры на каждого из супругов составит: (5 млн рублей х ½ – 1 млн рублей x ½) x 13 процентов = 260 тыс. рублей.

При этом и муж, и жена Смирновы должны подать декларации в налоговые инспекции по месту своего учета до 30 апреля 2024 года.

Имущественный вычет при продаже квартиры: как можно сэкономить на налогах

Некоторые недобросовестные продавцы хотят уклониться от обязательств налогообложения и умышленно снижают цену за квартиру. По документам, прибыли от совершённой сделки нет — соответственно, и удерживать НДФЛ не с чего. Во многих подобных случаях в качестве дохода будет считаться 70% кадастровой стоимости объекта.

Это ограничение мотивирует собственников не занижать цену на жильё. Если сделка уже состоялась, основой для расчёта налога будут считаться 70% от кадастра на 1 января текущего года. Чтобы узнать конкретную сумму, следует воспользоваться услугой официального сайта ЕГРН. В поисковой строке реестра достаточно указать кадастровый номер или полный адрес объекта.

Для наглядности приведём пример. Предположим, в 2020 году менеджер Олег приобрёл однушку за 3 000 000 рублей, а в следующем продал её за 3 200 000 рублей. Кадастр составил 3 800 000 рублей. Если умножить это значение на коэффициент в 0,7 (70%) выходит 2 660 000 рублей.

Эта сумма меньше полученного дохода, поэтому за основу для налога следует брать 3 200 000 рублей. В итоге, по формуле «доход минус расход» получится 200 000 рублей. Как раз из неё будет высчитываться налог, который составит 26 000 рублей.

Из примера видно, что в декларации нужно будет указать большую сумму. 

Разберём обратную ситуацию. Допустим, кадастровая стоимость квартиры из нашего примера составила 4 800 000 рублей. Если высчитать 70% из этого значения, получается 3 360 000 рублей. Эта сумма больше, чем та, за которую была продана недвижимость. От неё нужно будет вычесть расходы и рассчитать НДФЛ. В нашем случае налог будет равен 46 800 рублей.

Нюансы при продаже унаследованной квартиры

Минимальный срок владения объекта, который освобождается от уплаты НДФЛ, составляет три года. Логично, что у многих наследников возникает вопрос: с какого момента начинается отчёт этого периода. Разберём разные ситуации:

1. по общему правилу, трёхлетний срок будет отсчитываться со дня смерти наследодателя;
2. если досталась квартира от умершего супруга, которая приобреталась в браке, началом отсчёта будет считаться день первоначальной регистрации права собственности.

В обоих случаях у нового владельца есть возможность сократить налогооблагаемую базу за счёт расходов наследодателя. Конечно, при условии, если на руках будут подтверждающие документы на её приобретение. Когда их нет, лучше воспользоваться положенным имущественным вычетом при расчёте НДФЛ.