Правила

Достройка проблемных объектов долевого строительства 2023

В кабмине хотят закрыть вопрос обманутых дольщиков в 2023 году. Сами дольщики считают этот прогноз «очень оптимистичным», а эксперты называют задачу амбициозной, хотя не исключают ее достижения

Достройка проблемных объектов долевого строительства 2023

Ярослав Чингаев/ТАСС

Правительство России планирует решить проблему обманутых дольщиков в 2023 году. Об этом заявил вице-премьер Марат Хуснуллин (курирует строительный сектор России) в интервью программе «Познер».

«У нас в стране было 200 тыс. [обманутых] дольщиков. За прошлый год мы решили проблему 48 тыс., а за 2019-й — 16 тыс., то есть за прошлый год мы приняли в три раза больше решений. Я считаю, что в 2023 году основной объем всех дольщиков закончим», — спрогнозировал Хуснуллин. По его словам, проблемы обманутых дольщиков и достройки проблемных домов в Москве в основном решены.

В Счетной палате в свою очередь поставили под сомнение полное решение проблемы обманутых дольщиков за два-три года. В ведомство продолжает поступать много жалоб от пострадавших граждан, в некоторых регионах ситуация остается напряженной.

Амбициозная задача

Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты допустили полное решение проблемы обманутых дольщиков в течение трех лет. «Сейчас насчитывается порядка 150 тыс. обманутых дольщиков, в прошлом году было восстановлено в правах 48 тыс.

, а скорость рассмотрения увеличилась в три раза», — отметил глава Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко.

Даже если не форсировать работу Фонда, а просто сохранить текущие темпы разрешения вопросов, то получается, что трех лет как раз хватает, чтобы как минимум разрешить уже накопленные многими годами проблемы, полагает глава РАСК.

Депутат Госдумы, руководитель рабочей группы президиума генсовета партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков Александр Якубовский назвал задачу с полным решением проблемы обманутых дольщиков до 2024 года амбициозной, но не исключил ее достижения.

«За два последних года была сформирована законодательная база, которая закрепляет механизм восстановления прав обманутых дольщиков. Более того, мы регулярно совершенствуем законодательство.

К примеру, сейчас внесли очередной свод поправок, чтобы у Фонда была возможность еще более оперативно привлекать федеральные средства и направлять их в том числе на достройку проблемных объектов.

К примеру, уточняем правила аккредитации арбитражных управляющих, и так далее», — пояснил Александр Якубовский.

Достройка проблемных объектов долевого строительства 2023

Митинг обманутых дольщиков на Пушкинской площади ( Алешковский Митя /ТАСС )

Дольщики и долгострои

Проблема обманутых дольщиков является одной из ключевых рынка жилищного строительства в стране. На ее решение были направлены реформа долевого строительства и переход на эскроу-счета. Чтобы урегулировать вопрос с дольщиками и защитить их права, в 2017 году был создан Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.

О необходимости закрыть вопрос с обманутыми дольщиками не раз говорил и президент России Владимир Путин. Достройка проблемных объектов долевого строительства вошла в единый план по достижению национальных целей развития страны до 2024 года. Сейчас в единый реестр проблемных объектов включены 2,8 тыс. долгостроев жилой площадью 17,2 млн кв. м в 73 регионах.

В 2021 году фонд планирует рассмотреть проблемы 257 долгостроев.

Риски новых банкротств сохраняются

Несмотря на переход на проектное финансирование, риски появления новых обманутых дольщиков сохраняются, а это может затянуть решение проблемы, признают эксперты.

По словам Николая Алексеенко, риски появления новых обманутых дольщиков будут существовать, пока остаются объекты, которые строятся по старым правилам, — сейчас на них приходится до 35% строящихся объектов. «Даже исходя из нашего мониторинга банкротств застройщиков за 2020 год, только за прошлый год прибавилось как минимум 7,3 тыс.

новых обманутых дольщиков. И это только по тем застройщикам-банкротам, по которым имеется такая информация — у большинства она отсутствует», — отметил эксперт.

Однако, по его словам, даже если произойдет банкротство застройщика, дольщик будет полностью защищен: он получит либо компенсацию, либо дом достроит другой застройщик. «В случае с эскроу-счетами все еще проще.

Во-первых, само по себе получение проектного финансирования говорит о том, что застройщик и проект прошли множество проверок со стороны банка. Во-вторых, даже если происходит банкротство застройщика, то банку невыгодно держать недострой. Он либо привлечет нового застройщика, либо выплатит дольщикам средства с эскроу-счетов.

В-третьих, если банкротится сам банк, то стоит помнить, что эскроу-счета подпадают под защиту АСВ», — отметил Алексеенко.

Безусловно, риск банкротств ряда застройщиков есть, согласился Александр Якубовский. Но благодаря законодательной реформе, которая ведется на протяжении почти пяти лет, сейчас банкротство строительной компании не приводит к появлению новых обманутых дольщиков.

«Сейчас оно максимум приводит к тому, что цикл строительства может стать немного длиннее. В целом же средства сейчас можно расходовать только целевым образом. Даже если они привлекаются не по эскроу-счетам.

Поэтому о мошенничествах и крупных хищениях теперь говорить нельзя», — добавил он.

В Фонде дольщиков также не исключают появления новых проблемных объектов. По мнению главы Фонда Константина Тимофеева, до конца перехода на эскроу-счета в стране могут появиться еще 10–15 тыс. новых обманутых дольщиков.

Сейчас, по оценке организации, число обманутых дольщиков в стране составляет порядка 120 тыс. «Мы ожидаем, что за два года все старые объекты достроят, и новых (пострадавших дольщиков. — Ред.

) в принципе не может появиться», — отмечал Тимофеев.

О чем говорят сами дольщики

В общественной организации Обманутых дольщиков России считают прогнозы решения проблемы обманутых дольщиков за три года «очень оптимистичными». «Сейчас в едином реестре проблемных объектов зарегистрировано свыше 2,8 тыс. проблемных дома. Согласно нашему опросу, почти каждый десятый (8,6%) респондент заявил, что его дом не зарегистрирован в Едином реестре проблемных объектов.

Местные власти всячески скрывают проблемы, не публикуют их в едином реестре. Поэтому в реальности число проблемных домов и обманутых дольщиков больше.

Объективно на решение проблемы может уйти до пяти лет», — рассказала координатор движения Обманутых дольщиков России, учредитель межрегиональной общественной организации «Жилье» (дольщик проблемного ЖК «Шишкин лес», который строится с 2011 года) Мила Рябова.

По ее словам, сейчас есть много открытых вопросов (рефинансирование ипотеки, выплата компенсаций, достраивание объектов), связанных с обманутыми дольщиками.

При этом по судьбе многих проблемных объектов решение еще не принято, многие такие дома месяцами ждут принятия решения Наблюдательным советом Фонда дольщиков, говорит Мила Рябова.

По ее словам, большое количество дольщиков в 2019–2020 годах получили компенсации, но за последний год цены на жилье сильно выросли и сегодня выплаты не соответствуют рыночной стоимости, хотя это закреплено законодательно.

Достройка проблемных объектов долевого строительства 2023

Московская область. Участники митинга дольщиков Urban Group ( Александр Щербак/ТАСС )

«Если раньше эти компенсации были на 10% ниже рыночной стоимости, то сейчас разброс может доходить до 50%. Например, в Якутске было принято решение о выплате компенсации дольщикам из расчета 50–60 тыс. руб. за 1 кв. м, хотя рыночная стоимость больше 100 тыс. руб. за «квадрат».

Люди не могут купить себе аналогичное жилье, вынуждены обращаться в суд, чтобы восстановить свои права. Это связано с методами оценки региональными Фондами рыночной стоимости квадратного метра жилья.

В Москве дольщиков лишили выбора, компенсация не предусмотрена Фондом города Москвы, хотя федеральное законодательство позволяет сделать выбор между компенсациями и завершением строительства», — рассказала Мила Рябова.

Еще одна проблема — невозможность рефинансировать ипотеку. Банки отказывают дольщикам в рефинансировании, поскольку залоговое имущество считается рискованным. «Согласно нашему опросу, 91,4% дольщиков проблемных объектов получили отказ в рефинансировании.

При этом у многих дольщиков ипотека оформлена под 12–13% годовых (свыше 30%) и сроком на 15–20 лет (свыше 60%). Притом что сейчас ипотека на новостройке — на уровне 6–7%.

Над этой проблемой мы работаем совместно с депутатом ГД РФ Александром Якубовским», — добавила представитель общественной организации.

Отдельная проблема касается самостроев. По оценке ОД Обманутых дольщиков, она актуальна для Сочи, Якутска, Краснодара. Это многоквартирные дома, которые строились на землях ИЖС, либо объекты, которые имели проблемы с документацией.

Были случаи, когда местные власти выдавали разрешения на строительство, а после отзывали их, в результате дома признаны самостроем, приводят пример в общественной организации.

Сейчас эти дома не признают проблемными: их либо сносят, либо какие-то решения принимаются на местном уровне (выплата компенсаций, предоставление альтернативного жилья, как в Екатеринбурге), говорит Мила Рябова.

Проблема обманутых дольщиков актуальна и для Москвы. Не все проблемные объекты подпали под действие московского фонда обманутых дольщиков.

«Для трех объектов — ЖК «Шишкин лес», «Овражная 3» и Мостотреста-7 — в Новой Москве в январе 2018 года было принято решение о возведении компенсационного дома, строительство которого началось только летом 2020 года, с дольщиками пока не подписано никаких документов, юридически дольщики не имеют оснований на квартиры в новом доме.

Для дольщиков ЖК «Мегаполис» строительство компенсационного дома еще не начато, документов на компенсационные квартиры у дольщиков также нет», — рассказала Мила Рябова. Хотя на законодательном уровне механизмы для решения проблемы обманутых дольщиков созданы, на местах они далеко не всегда работают, добавила она.

Проблемный ЖК «Академ Палас» достроят в 2023 году

«Распоряжение подписал председатель правительства РФ Михаил Мишустин. Теперь нет препятствий к достройке проблемного объекта», – сказала Анастасия Пятова.

  • По ее словам, нежилые помещения в стилобате долгостроя, закрепленные на праве оперативного управления за ФГБОУ «МИРЭА – Российский технологический университет», передадут в городскую собственность в течение трех месяцев.
  • Как отметил генеральный директор Московского фонда защиты прав дольщиков Александр Гончаров, затем в городскую собственность передадут земельный участок, на котором строится ЖК «Академ Палас».
  • «Это позволит значительно сократить расходы по арендной плате, так как сейчас она рассчитывается по тарифу за федеральную землю», – пояснил он.
Читайте также:  Приватизация участка гражданином украины 2023

ВОПРОСЫ   #3

Московский фонд защиты прав дольщиков

На проблемном ЖК «Академ Палас» в рамках инженерно-геологических изысканий проводятся статические испытания свай под контролем специалистов НИИОСП им. Н.М. Герсеванова. Это необходимо для определения несущей способности монолитных конструкций. Завершить весь комплекс испытаний планируется в конце апреля.

Результаты изысканий войдут в техническое заключение по итогам обследования комплекса. Полученные сведения и рекомендации необходимы для дальнейшей разработки проекта и получения положительного заключения госэкспертизы, после которых подрядная организация сможет приступить к строительно-монтажным работам.

ВОПРОСЫ   #7

Борьба с долгостроями в Москве

Сейчас ведется подготовка к строительству, очистка территории от строительного мусора, площадка подключена к инженерным сетям, обустроен бытовой городок.

Ранее Фонду было продлено разрешение на строительство проблемного жилого комплекса до 1 июня 2023 года.

Жилой комплекс «Академ Палас» – один из старейших столичных долгостроев. Он расположен на проспекте Вернадского, вл. 78 недалеко от станции метро «Юго-Западная» Сокольнической линии.

Инвестконтракт на строительство ЖК был заключен в 2003 году. Для застройки выделили участок, находящийся в федеральной собственности.

АО «Объединенная строительная компания» получило полный пакет документов для строительства. Однако застройщик не смог реализовать проект, лишь частично были выполнены монолитные и кладочные работы.

Работы на стройплощадке ЖК «Академ-Палас» не ведутся с июля 2014 года, консервация объекта не выполнялась.

Фонд в 2021 году провел обследование, которое показало, что конструкции находятся в удовлетворительном состоянии, демонтаж не требуется, препятствий для завершения строительства нет.

Напомним, с 2011 года в столице удалось решить проблемы более 23 тыс. дольщиков и построить свыше 200 домов. Причем почти 50 проблемных жилых объектов было достроено в 2021 году.

«Город продолжает принимать все возможные меры для защиты и восстановления прав дольщиков, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков.

В 2021 году благодаря этой работе ввели в эксплуатацию 49 домов и восстановили права более чем 3,7 тыс. обманутых дольщиков.

Полностью решить проблемы всех дольщиков планируется в 2022-2024 годах», – ранее заявил заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Москвы Андрей Бочкарёв.

Сейчас в Москве насчитывается 27 проблемных объектов, а это 8639 обманутых дольщиков. Для решения этой проблемы будет выделено порядка 72 млрд рублей.

Достройка проблемных объектов в Москве

Достройка проблемных объектов в Москве

Последний год долгостроев: как в Москве решают проблему обманутых дольщиков

2023 год должен стать финальным в решении проблемы обманутых дольщиков – такую цель два года назад поставил президент РФ Владимир Путин. В основном этой задачей занимаются региональные фонды защиты прав дольщиков. Есть такой фонд и в Москве.

Но если в других регионах применяются разные способы решения проблемы пострадавших граждан, то в столице выбрали единственный путь: достройку долгостроев и передачу квартир дольщикам.

Почему так, рассказали в Москомстройинвесте, который контролирует всех столичных застройщиков, и в Московском фонде защиты прав дольщиков.

Почему в России достраивают лишь две трети проблемных объектов

Решать проблему обманутых дольщиков можно по-разному. Можно достроить дом, где граждане приобретали квартиры. Другой вариант – дать пострадавшим финансовую компенсацию за неполученное жилье, а уж каким образом превратить эти деньги в квадратные метры или не превращать, каждый решит сам.

Оба этих способа применяют региональные фонды защиты прав дольщиков, которые работают в одной связке с федеральным фондом (в 2022 году он объединился с Фондом содействия реформированию ЖКХ и теперь называется Фондом развития территорий), и, соответственно, для решения проблемы обманутых дольщиков используют средства как местного, так и федерального бюджета.

Каким именно путем пойти – по каждому долгострою определяется в индивидуальном порядке. По данным сайта банка Дом.рф, который осуществляет выплаты обманутым дольщикам, выдача финансовой компенсации выбрана более чем для 330 российских долгостроев.

В то же время, по сведениям из Единой информационной системы жилищного строительства, на март 2023 года в России проблемными считаются 1014 адресов, где требуется восстановление прав граждан.

Иными словами, в целом по стране достраивать решили лишь две трети проблемных объектов.

Почему Московский фонд защиты дольщиков долгострои оставлять не планирует

Анастасия Пятова, председатель Москомстройинвеста

Для Москвы с ее огромной территорией такой путь – не вариант. Как поясняет председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова, столице не нужны заброшенные недострои ни в каком количестве. Они не только портят облик города, но и мешают его эффективному развитию. Поэтому вариант только один – завершить их строительство.

Есть и другие причины, почему Москва выбрала именно достройку. Как рассказывает генеральный директор Московского фонда защиты прав дольщиков Александр Гончаров, на этом настаивают сами дольщики. За время, которое прошло с момента приостановки строительства их домов, цены на недвижимость сильно выросли.

Поэтому компенсации – как ее ни рассчитывай – может не хватить на покупку аналогичной квартиры. Более того, дольщикам, которые приобретали будущие квартиры для собственного проживания (а таких большинство), квадратные метры интересны именно в той локации, которую они выбрали сами, и именно в той планировке, которая удобна им.

А получить квартиру именно с такими параметрами в большинстве случаев возможно лишь при достройке проблемного объекта.

Неудивительно, что достройку как единственно возможный вариант решения проблемы московских обманутых дольщиков, еще в 2019 году прописали в уставе Московского фонда зашиты прав дольщиков, который в тот момент как раз создавался.

А чтобы эта идея не вступала в конфликт с идеологией федерального фонда, Москва отказалась от финансирования решения проблемы столичных обманутых дольщиков из федерального бюджета в принципе.

По решению мэра Москвы Сергея Собянина на эти цели тратятся исключительно местные средства – из бюджета города Москвы.

Почему достроить проблемные объекты непросто

Несмотря на то что достройка долгостроев – самый правильный и логичный путь решения проблемы обманутых дольщиков, он же – самый трудный. Как рассказывает Анастасия Пятова, сейчас в работе у Московского фонда находится семь проблемных жилых комплексов. Большинство из них – в Новой Москве.

Они достались столице «в наследство» от Московской области: стройки остановились еще тогда, когда эти территории принадлежали Подмосковью. Собственно, столь долгий период простоя и является главной проблемой. У большинства долгостроев проектная документация была утрачена, а без нее вести строительство невозможно.

Ее нужно было разработать заново, а это процесс небыстрый.

Александр Гончаров, руководитель Московского фонда защиты прав дольщиков

Более того: за длительное время, которое прошло с момента заморозки строек, кардинально изменились требования к жилью.

Например, как поясняет Александр Гончаров, стали гораздо жестче нормы по пожарной безопасности.

Еще одно новшество последних лет – все дома теперь должны быть удобными для маломобильных граждан. Объекты, не соответствующие текущим требованиям, ввести в эксплуатацию невозможно.

Привести полупостроенные дома (а большинство долгостроев именно такие) к новым нормам совсем нелегко. Ведь для этого нужно расширить коридоры на этажах, лестничные марши и пр. Проще всего это было бы сделать за счет уменьшения квартир.

Но именно так поступать нельзя: как говорят в Москомстройинвесте, обманутые дольщики должны получить жилье тех габаритов, что указаны в ДДУ. Но иных универсальных решений нет, поэтому каждый раз приходится искать уникальный выход из ситуации.

К счастью, во всех долгостроях, которыми занимается Московский фонд защиты прав дольщиков, эти этапы уже позади, сейчас идут активные работы на стройплощадках. Стадия, на которой находятся работы, позволяет рассчитывать, что объекты достроят вовремя, пострадавшие граждане перестанут быть обманутыми и получат ключи от квартир, а столица продолжит свое развитие без долгостроев.

Источник: «Вечерняя Москва»

Сергей Неверов: поручение Президента восстановить права обманутых дольщиков должно быть выполнено до конца 2023 года

Сегодня в Государственной Думе заместитель Председателя ГД Сергей Неверов провел заседание рабочей группы по проработке предложений, касающихся защиты прав участников долевого строительства. 

«Наступающий 2023 год — год исполнения поручения Президента по восстановлению законных прав обманутых дольщиков», — отметил Сергей Неверов. 

«За год работы группы мы приняли ряд законодательных изменений, направленных на донастройку законодательства в части решения проблем дольщиков, в том числе законопроект, который позволяет актуализировать единый реестр проблемных объектов, решить вопрос возврата средств материнского капитала, использованных для участия в жилищно-строительных кооперативах», — сказал заместитель Председателя ГД, подводя итоги деятельности рабочей группы. Он также обозначил ближайшие задачи: принять нормы об освобождении от НДФЛ доходов граждан в виде возмещения и предоставить застройщикам право на досрочную передачу завершенных домов. 

«Сейчас в реестре проблемных объектов находится 1619 домов в 67 субъектах РФ общей жилой площадью 10,4 млн кв. м. За 2022 год количество проблемных объектов сокращено на 902», — отметил Неверов. Подводя итоги работы Фонда развития территорий, парламентарий привел следующую статистику: за время работы фонда приняты решения о восстановлении прав 109,6 тыс.

Читайте также:  Имущественный вычет при приобретении квартиры в долях 2023

граждан в 1363 объектах, из них по 538 объектам (65,9 тыс. граждан) принято решение о завершении строительства (111 многоквартирных домов (18,7 тыс. граждан) уже достроено), в отношении 825 (43,7 тыс. граждан) принято решение о восстановлении прав граждан путем выплаты возмещения. Всего компенсацию уже получили 42,6 тыс. человек на общую сумму 12,4 млрд рублей.

Депутат также отметил, что ключевой задачей сегодня является финансовое обеспечение обязательств фонда.

https://www.youtube.com/watch?v=2-J48UGtuo8\u0026pp=ygVp0JTQvtGB0YLRgNC-0LnQutCwINC_0YDQvtCx0LvQtdC80L3Ri9GFINC-0LHRitC10LrRgtC-0LIg0LTQvtC70LXQstC-0LPQviDRgdGC0YDQvtC40YLQtdC70YzRgdGC0LLQsCAyMDIz

Помимо этого участники рабочей группы обсудили еще одну проблему — с объектами, включенными в региональные программы по восстановлению прав обманутых дольщиков.

«Если у субъекта не получается найти инвестора или финансирование, то региональные власти направляют обращение в фонд для включения дома в федеральную программу.

Объективному решению проблемы это не способствует, так как финансирование объектов уже распределено, но позволяет регионам «прикрываться» от контролирующих органов. Такой подход контрпродуктивен, поэтому проведем отдельный селектор с участием регионов, чтобы пресечь эту практику», — сообщил Сергей Неверов.

Также заместитель Председателя рассказал о ходе работы над законодательной инициативой об использовании сертификатов на жилье как инструмента восстановления жилищных прав граждан.

«Законопроект уже в высокой степени готовности, осталось согласовать ряд моментов с главным правовым управлением.

Планируем завершить эту работу и внести проект закона о введении жилищного сертификата как механизма восстановления прав граждан — участников долевого строительства до конца января 2023 года», — рассказал депутат.

Будут ли в Московской области достроены дома обманутых дольщиков — МК

— Ирина, вы являетесь представителем обманутых дольщиков ЖК «Митино Дальнее», два года назад наша газета уже рассказывала про эту многострадальную стройку в Солнечногорском округе (с 1 января 2023 года эта территория вошла в состав городского округа Химки). Что произошло за это время? Удалось достроить ЖК, люди получили долгожданные квартиры?

— К сожалению, бюрократическая машина работает очень медленно. Решение о том, что наше ЖК будет достраиваться, было принято в ноябре 2020 года, а строить начали только в январе 2023-го.

— В чем причина таких проволочек? Многие корпуса в вашем ЖК были почти готовы, осталось лишь подключить коммуникации.

— На мой взгляд, причина в том, что между ведомствами, от которых зависит скорость продвижения работ на объекте, нет четкой координации.

— Но координацией должен заниматься Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства Московской области (региональный фонд).

— Давайте поясню, как это происходит на практике. К примеру, в Солнечногорском городском округе есть еще один недострой — ЖК «Акваполис».

Два года назад федеральный фонд принял решение о том, что будет достраивать ЖК, люди все это время ждали, что вот-вот строители начнут работы.

Но время шло, ничего не делалось, и теперь им говорят: стройку продолжать нецелесообразно, мы вас отправляем на выплаты.

— Почему вдруг решили не достраивать ЖК?

— Региональный фонд совместно с профильным министерством Московской области не проработали в свое время вопрос подключения данного объекта к инженерным сетям.

А сейчас стало понятно, что проще перевести дольщиков на выплаты, чем изыскать возможность подключения еще одного жилого комплекса к коммуникациям, которые и без того работают на пределе.

А теперь представьте, что люди два года жили надеждой получить жилье, а теперь им говорят: получите деньги. Но за это время их деньги еще больше обесценились.

— Что за суммы они получат? Будут они как-то проиндексированы?

— Размер выплат зависит от степени готовности недостроенного дома. Оценкой занимаются эксперты, которых нанимает федеральный фонд. При этом они, как правило, всегда занижают процент.

Например, дом построен на 80%, а в отчете пишут — на 45. После этого по специальным утвержденным формулам рассчитывают стоимость компенсации.

В основу расчетов ложится рыночная стоимость квадратного метра недостроя с такой же степенью готовности в данном районе.

— Но сумма будет хотя бы не меньше той, что дольщик заплатил изначально?

— По закону выплаты не должны быть ниже той суммы, что указана в договоре долевого участия. Но люди покупали свои квартиры несколько лет назад, за это время их деньги обесценились.

Если за 2,5 млн рублей 10 лет назад в области можно было купить однокомнатную квартиру, то сейчас этой суммы уже не хватит даже на студию.

Если готовность дома высокая и эксперт это укажет в своем отчете, то размер компенсации может быть значительно выше изначального взноса; но такое практически не случается.

— Допустим, дом все-таки решили достраивать; из-за чего происходит потеря драгоценного времени?

— Прежде чем начинать строительство, заключать договора с подрядными организациями, техническим заказчиком, региональный фонд должен принять недостроенный дом и земельный участок от застройщика-банкрота. Но чаще всего на сделки с такой недвижимостью наложен запрет в Росреестре.

Это связано с тем, что дольщики подают иски в суд на бывшего застройщика, чтобы получить компенсацию за срыв сроков строительства.

Компенсацию им платить нечем, потому что застройщик к тому времени все средства со своих счетов вывел, поэтому судебные приставы выносят запрет на все сделки с недвижимостью застройщика.

— То есть, чтобы возобновить строительство, нужно в Росреестре разблокировать возможность совершать сделки с данным объектом?

— Да, и этим должны были заниматься представители регионального фонда вместе с конкурсным управляющим. Но они эту работу так и не могли организовать, например в нашем ЖК.

— Что в этом трудного?

— Конкурсному управляющему это невыгодно; чем дольше дело находится у него, тем больше он получит вознаграждение. А чиновникам просто неохота заниматься такой нудной и трудоемкой работой.

В результате мы сами вместе с помощником прокурора Солнечногорского городского округа ездили к судебным приставам, просили передать документы, отвозили их в Росреестр. Причем первый раз их там потеряли, пришлось второй раз везти, оттуда — в МФЦ. Вот и уходит время.

И только благодаря тому, что прокуратура Солнечногорска в ручном режиме решала наши вопросы, что-то двигалось.

Скажу больше: на уровне области регулярно проводятся «круглые столы», встречи, рабочие группы собираются. В них входят представители от всех заинтересованных ведомств и организаций, в том числе и представители Росреестра. Но вот толку от этих заседаний очень мало, никакого действенного алгоритма они выработать не могут, и каждый раз с новым объектом все проблемы повторяются по кругу.

— На что еще ушло время?

— Больше года длятся бесконечные экспертизы. Первую проводил конкурсный управляющий, потом, когда федеральный фонд получил от него документы, там проводили свою экспертизу, и, наконец, региональный фонд, получив объект, тоже стал проводить еще одну экспертизу.

— Зачем столько экспертиз?!

— Во-первых, потому что в строительстве объекта будут задействованы деньги как из федерального, так и регионального бюджета.

А во-вторых, пока стройка была заморожена, над нашим ЖК установили полетную зону и региональному фонду запретили продолжать строительство, так как это нарушало санитарные нормы.

Как только это выяснилось, нас опять хотели отправить на выплаты. Пока не вмешался главный управляющий директор федерального фонда Константин Тимофеев.

— И что в результате?

— Нашли специализированную организацию, которая доработала проект ЖК, рассчитала, что нужно дополнительно сделать, чтобы все санитарно-эпидемиологические нормы были соблюдены.

Например, в наших домах появится специальное шумозащитное остекление, еще будет выполнено шумопоглощающее укрытие в прогулочной зоне и многое другое.

Правда, таких организаций всего несколько на всю страну, и они завалены работой, поэтому нам опять пришлось ждать, когда они смогут выполнить наш заказ. Вот так и уходит время.

— Такое впечатление, что застройщиком выступает не региональный фонд, а лично вы и дольщики.

— На самом деле так и получается, хотя я лишь доверенное лицо дольщиков. Но приходится быть одновременно в прямом контакте со всеми организациями, от которых зависит продвижение стройки. Если их постоянно не теребить, не подталкивать, дело с места не тронется.

Мы звоним проектировщику, спрашиваем: что у вас по выходу корпусов из экспертизы? Он мне: 27-й дом не согласован, потому что «Мособлгаз» не дает подтверждение. Звоним туда: в чем дело? Они: мы с вами разговаривать не будем, вы для нас никто. Звоню в прокуратуру, прошу о помощи.

Наш куратор из прокуратуры собирает на стройплощадке представителей сразу нескольких подрядных организаций, к которым были вопросы.

— А чем объяснить, что вам так помогает Солнечногорская прокуратура?

— Просто там люди работают честные, порядочные, отзывчивые; понимают, что дольщикам и без того досталось, вот и помогают.

А иногда от чиновников приходится слышать совсем иное мнение: мол, чего жалеть дольщиков, они инвесторы, должны были сами соображать, куда деньги вкладывают.

Я обычно в таких случаях говорю: а вы на что? Почему допустили долгострой? Почему не контролировали застройщика, который выводил в офшоры деньги дольщиков?

Читайте также:  Взимание подоходного налога 2023

— И все-таки почему вы подменяете работников регионального фонда, ведь это их работа — решать все эти проблемы на стройке?

— Каждый раз, когда возникает какой-нибудь затык с оформлением документов, они говорят: это не наша зона ответственности. Они заключили договор с техническим заказчиком, который должен разруливать все вопросы с Мособлгазом, проектировщиками и так далее, — и успокоились. Но ведь на практике мало заключить договора, нужно еще и контролировать их!

При этом каждый день проходят межведомственные совещания рабочей группы, они проводят зуммы с дольщиками. Но эффекта от всей этой суеты никакого. И в какой-то момент в региональном фонде могут решить, что им проще отправить дольщиков на выплаты, чем достраивать объект.

— Может, выплаты и в самом деле оптимальный вариант?

— Раньше у дольщиков был выбор: взять деньги или ждать, когда их дом достроят. Потом право выбора у них отобрали. Теперь, если федеральный фонд принимает решение о дострое, то дольщик не может выбрать выплаты. Но вскоре грядет новое ограничение прав дольщиков.

Если сейчас люди еще получают денежные выплаты, то скоро введут жилищные сертификаты. Конечно, сейчас тоже немало проблем с получением выплат: нужно открыть специальный счет, ждать месяц, а то и два. Но все-таки люди сами распоряжаются полученными средствами.

Могут купить жилье в новостройке или на вторичном рынке.

А вот когда Дума примет закон о жилищных сертификатах, тогда для дольщиков ситуация резко ухудшится. Они будут вынуждены идти с этими сертификатами к новому застройщику или продавцу, а так как этих средств им не хватит на новую квартиру, то придется брать новую ипотеку. Не исключаю, что застройщики тоже будут занижать стоимость сертификатов, им ведь нужно будет их как-то обналичивать.

— Дольщики могут оспорить оценку готовности дома?

— Да, через арбитражный суд. Но для этого им нужно будет провести новую экспертизу, а это стоит денег, и немалых.

— Сколько?

— Строительно-техническая экспертиза дома стоит сотни тысяч рублей. Этим и пользуются.

— Как должны себя вести дольщики в арбитраже?

— Первое — нужно доказать, что степень готовности дома выше. Но у дольщиков нет исходной документации дома, она находится либо у конкурсного управляющего, либо в федеральном фонде.

Поэтому им нужно ходатайствовать в суде о запросе этих документов для проведения экспертизы. Суд такие ходатайства удовлетворяет, но все это страшно затягивает процесс.

Еще очень часто строительно-техническую и проектную документацию изымают в рамках уголовных дел, которые заводят на застройщиков. А бывает, что этих документов просто нет.

Сейчас закон о сертификатах для дольщиков еще находится на стадии обсуждения. Если его примут в той редакции, что я видела, то сертификаты нельзя будет продать или подарить, только оставить в наследство. Более того, если гражданин не сможет его реализовать в течение 3 лет, то деньги вообще сгорят.

Достройка проблемных объектов долевого строительства — Юридическая консультация

18 июня 2019 г. депутаты Госдумы приняли во втором чтении два законопроекта (№ 681488-7 и 681472-7), посвященные вопросам достройки существующих проблемных объектов. В рамках Единой информационной системы жилищного строительства предполагается создать реестр таких проектов.

Информация о недостроенных комплексах будет поступать из соответствующих надзорных органов, а ответственность предполагается возложить на губернаторов регионов. Напомню, что Единая информационная система жилищного строительства находится в открытом доступе на сайте: НАШ.ДОМ.

рф и предоставляет исчерпывающую информацию о застройщиках, объектах строительства и аналитические данные рынка недвижимости и ипотечного кредитования.

Нарушение договора застройщиком: что делать?

Упрощение процедуры банкротства застройщиков

Законодатели учли на практике важное обстоятельство, которое ранее препятствовало скорому решению вопросов обманутых дольщиков. Речь идет о процедуре банкротства застройщиков, без которой невозможно определить дальнейшую судьбу проекта, порядок удовлетворения требований дольщиков, банков и т.д.

Причина неэффективности действующей системы видится в действиях аффилированных арбитражных управляющих, которые, как правило, рассматривали дела годами. Предполагается наделить полномочиями Фонд защиты прав участников долевого строительства по назначению арбитражных управляющих.

Данная мера будет способствовать совершенствованию и упрощению существующей процедуры банкротства.

Права на компенсации и порядок выплат

Законопроекты предписывают расширить перечень объектов, в случае срыва сроков строительства которых положена компенсация, и включить в список нежилые помещения и машино-места. Меняется порядок определения размера выплаты.

Если ранее он рассчитывался исходя из стоимости объекта недвижимости на момент заключения договора долевого участия, то сейчас устанавливается исходя из рыночной стоимости аналогичных по параметрам объектов на момент выплаты возмещения.

Представляется, что это очень логичное решение, покупатели апартаментов, коммерческих площадей и парковочных мест в этом отношении должны обладать такими же правами, как и клиенты, купившие жилые объекты.

Выбор недвижимости на первичном рынке

Региональные фонды

В соответствии с новым законопроектом регионы получают возможность создавать специальные фонды, уполномоченные курировать вопросы достройки проблемных объектов. Их деятельность будет финансироваться за счет средств федерального и региональных бюджетов.

Кроме этого, они в праве самостоятельно привлекать дополнительные средства. Наделяя органы широкими полномочиями, законодатели устанавливают строгий контроль за их финансовой деятельностью — предполагается ввести банковское сопровождение и предусмотреть ограничения по операциям.

Данная мера ограничит возможность коррупционных схем и нецелевого расходования средств.

Срок оформления в собственность квартиры в новостройке

Влияние на отрасль

Сегодня проблема долгостроя в разных регионах решается по-разному. В основном местная администрация привлекает к сотрудничеству успешных застройщиков.

Девелоперы вкладывают собственные средства в достройку проблемных объектов взамен на какие-либо преференции в виде земельного участка или возможности продавать объем квартир в достраиваемом объекте.

Региональных бюджетов, как правило, недостаточно, без поддержки федеральной власти решить проблему вряд ли получится. Только Москва в состоянии финансировать проблемные стройки в полном объеме за счет средств городского бюджета.

Изменения в законе призваны ускорить решение вопроса обманутых дольщиков, усовершенствовать существующую схему и регламентировать процесс достройки, на законодательном уровне закрепив права и обязанности участников.

Вы также можете прочитать статью практикующего юриста, размещенную на нашем сайте, где рассказывается о том, кто имеет право на включение в реестр обманутых дольщиков и что это дает. 

Сказали спасибо:

Путин поручил достроить все проблемные дома за 1,5 – 2 года

«Замороженные стройки» — одна из давних российских проблем, от которой необходимо избавиться в ближайшие годы. Тему долгостроев поднял Президент России Владимир Путин на заседании президиума Госсовета по стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ.

«Мы постоянно говорим об этом – о замороженных стройках. Нужно наконец соответствующим образом выстроить работу, предусмотреть на эти цели дополнительное финансирование, если требуется. Мы ведь всегда договаривались, даже в самых сложных условиях, что можно не начинать что-то заново, но начатое нужно завершать», — заявил Владимир Путин.

По словам главы государства, простаивающие долгострои – это «закопанные деньги», которые не дали результата ни для участников долевого строительства, ни для городов и страны в целом. Они создают неудобства и проблемы для граждан, портят облик городов и населённых пунктов. Глава государства поручил решить проблему недостроенных объектов, как жилых, так и нежилых, в ближайшие 1,5 – 2 года.

Власти российской столицы ранее уже заявляли о намерении достроить все проблемные объекты, имеющиеся на карте новостроек Москвы, в указанные сроки. Работа по восстановлению прав пострадавших дольщиков в мегаполисе ведется в плановом режиме.

Только в прошлом году в эксплуатацию сдали 53 дома в девяти проблемных жилых проектах. Это позволило переехать в долгожданные квартиры в Москве более чем 5 тыс. обманутых дольщиков. В этом году работа по возведению долгостроев продолжается.

«В настоящее время в Москве осталось 27 проблемных объектов, — рассказала председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова. — Мы в ежедневном режиме вникаем в историю, особенности и перспективы завершения каждого из них.

Нет ни одного адреса, который не требовал бы индивидуального подхода и «творческого» решения. Достройка и ввод каждого дома – это настоящая победа, результат длительной системной работы юристов, экономистов и строителей».

На завершение работ по возведению долгостроев мэр Москвы Сергей Собянин выделил примерно 72 млрд рублей. При этом Комитет отсудил у кредиторов проблемных объектов помещения общей площадью примерно 190 тыс. кв. м, сэкономив таким образом еще около 49 млрд рублей бюджетных средств.

«Проблемы всех обманутых дольщиков должны быть решены до конца 2023 года, — заверила руководитель Москомстройинвеста. — В этом году мы планируем достроить корпуса в жилых комплексах Царицыно, Ваниль, Sky House на Мытной улице и ряд других».

На рынке новостроек Подмосковья также обещают ликвидировать все долгострои и восстановить права всех обманутых дольщиков к концу 2023 года.

«У нас 117 тысяч обманутых дольщиков было, благодаря поддержке Президента РФ, совместной работе с ДОМ.РФ мы, как и обещали, в 2023 году должны эту тему закрыть», — заявил губернатор Московской области Андрей Воробьев, выступая на заседание президиума Госсовета.

Источник:
ГдеЭтотДом.РУ