Правила

Что такое перепланировка квартиры в МКД, можно ли делать без разрешения, как согласовать Нюансы 2023

Для многих москвичей перепланировка квартиры — это возможность сделать жилье более комфортным и удобным. Особенно актуален этот вопрос для жителей домов массовых серий.

«Действующий в столице порядок согласования перепланировок помещений позволяет обеспечить соблюдение строительных и санитарных норм при выполнении ремонтных работ, защитить интересы собственника и его соседей. В прошлом году мы перевели госуслугу по согласованию переустройства и перепланировки в электронный вид — теперь жители в любое удобное время могут подать заявление, направить документы и отследить статус рассмотрения заявки в личном кабинете на сайте mos.ru. Процесс получения услуги стал максимально прозрачным и удобным, а сроки получения решения сократились», — рассказал заместитель Мэра Москвы по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Петр Бирюков. 

По закону серьезные изменения в плане квартиры необходимо согласовать в Мосжилинспекции. Причем юридически правильно получить разрешение заранее, до начала ремонта. Но на практике собственники чаще пытаются утвердить уже готовые переделки. Как правильно согласовать ремонт в квартире и какую перепланировку невозможно узаконить — в материале mos.ru.

Что такое перепланировка

Перепланировкой называют ремонт или строительство — все, что требует внесения изменений в техническую документацию (архитектурно-планировочное решение).

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, это любые работы, результат которых отражается на техническом плане помещения. Они могут не только повлиять на саму квартиру, но и изменить характеристики целого дома.

Поэтому перепланировка и переустройство требуют согласования.

Строгие требования ввели из-за того, что часто перепланировки выполняют с нарушением строительных норм и правил. Например, снос несущих стен в обычной многоэтажке может привести к частичному или полному обрушению.

Такие истории, увы, случаются. Это нарушение относится к работам, которые проводить запрещено. Есть еще два вида работ: требующие согласований и те, что можно выполнять без согласования с контролирующими органами.

Что такое перепланировка квартиры в МКД, можно ли делать без разрешения, как согласовать Нюансы 2023

Как не допустить ошибок

Правила перепланировки регулируют Жилищный кодекс Российской Федерации, различные строительные и санитарные нормы и правила, а также ряд постановлений.

Они защищают жильцов от неправильных действий соседей, рассказывает заведующий сектором инженерных изысканий ГБУ «Экспертный центр» Андрей Купцов.

Специалисты центра обследуют жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах для определения технического состояния несущих и ограждающих конструкций после перепланировки, в том числе и для разработки проектной документации.

По словам эксперта, если хозяин одной квартиры сделает все надежно, используя современные материалы и технологии, то другой — необязательно. А обернется это в лучшем случае конфликтом с соседями. Поэтому строительные нормативы едины для всех.

«Самая большая ошибка — это когда люди хотят перепланировкой улучшить условия проживания, но забывают о правилах. Нельзя, например, увеличить санузел и кухню за счет жилых комнат. Людям кажется, что все нормально, но это запрещено. Так они ухудшают условия для других жильцов дома: неверная гидроизоляция — и у соседей снизу случится потоп», — рассказал Андрей Купцов. По его словам, увеличить так называемую мокрую зону можно за счет коридора, но и здесь есть свои нюансы.

Еще одна частая ошибка — объединение лоджии или балкона с жилой частью квартиры.

«Такая перепланировка запрещена, потому что при ней нарушается тепловой контур здания.

Как следствие, возникает дополнительная нагрузка на систему центрального отопления, что может привести к значительным теплопотерям и даже появлению плесени в соседних квартирах.

В столице по согласованию с Мосжилинспекцией допускается демонтаж подоконной части, чтобы установить более широкий дверной блок», — говорит эксперт.

Что такое перепланировка квартиры в МКД, можно ли делать без разрешения, как согласовать Нюансы 2023

Также закон запрещает выносить в лоджию радиаторы центрального отопления. Андрей Купцов поясняет, что это летнее помещение и система отопления может не выдержать перепада температур. «Мы вынуждены отказывать в технических заключениях и проектах, так как эти работы недопустимы и могут привести к ухудшению условий проживания других людей в многоквартирном доме», — добавляет специалист.

По его словам, запрещено и устройство балконов выше второго этажа. Такая пристройка создает дополнительную нагрузку на несущие конструкции. По правилам, соорудить себе балконы могут только жители первых этажей, и то как некапитальное строение. Такие балконы на первых этажах должны быть без системы отопления, фундамента и подземных помещений. Все остальное придется демонтировать.

Кроме того, на главных фасадах дома, которые выходят на улицу, не разрешают вешать вентиляционные короба. Это требование относится ко всем нежилым помещениям, расположенным на первом этаже многоквартирного дома.

Вентиляция в таком случае должна выходить на внутренний фасад — во дворе дома. Такое предписание позволяет сохранить эстетический вид зданий.

На нарушителей можно пожаловаться в Государственную жилищную инспекцию города Москвы.

Короб вентиляции внутри квартиры (между кухней и санузлом) предприимчивые жильцы сносят, увеличивая количество драгоценных квадратных метров. Это буквально перекрывает поступление воздуха в квартиры выше и ниже по стояку. Закон обяжет вернуть все как было.

Свои нюансы есть и у домов с газовым оборудованием. Например, переставить плиту на другое место можно при наличии согласования с Мосжилинспекцией и при условии выполнения работ Мосгазом. А вот объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату нельзя. В помещениях, где есть газ, по нормам должна оставаться отдельная дверь, чтобы избежать распространения газа при его утечке.

Перед тем как делать проем в несущей стене, необходимо провести расчеты и получить согласование. При этом конструкция должна быть хорошо укреплена. Не получится сделать полы с подогревом за счет центрального отопления. Полы с подогревом можно подключить только к электроснабжению квартиры и при условии, что выделенной электрической мощности достаточно.

А еще москвичи стали увлекаться надстройкой внутри помещений антресолей, рассказывает Андрей Купцов. Площадь антресоли не должна превышать 40 процентов от площади помещения. Иногда собственники забывают об этом и делают «второй этаж» гораздо больше. Однако такое превышение приводит к увеличению нагрузки на несущие стены.

«Со временем что-то разрешается, что-то запрещается. Сегодня список запретов состоит из 26 пунктов», — говорит эксперт. Все их можно найти по ссылке. 

Как согласовать перепланировкуПерепланировка: что можно и что нельзя

В упрощенном порядке

Без согласований в квартире можно сделать несложный ремонт, который не приведет к значительным изменениям.

По словам Андрея Купцова, без согласования можно сделать проем в ненесущей стене, если это никак не меняет нагрузку на перекрытия, заменить сантехническое оборудование без изменения его месторасположения. Разрешено также перестилать полы, если не меняются параметры помещения, такие как его высота.

Эскиз проведенных работ необходимо направить для согласования в Мосжилинспекцию. Не надо согласовывать замену отделочных покрытий стен, потолка, пола — например замену линолеума на ламинат или плитку.

В упрощенном порядке можно согласовать устройство встроенных шкафов, заложение или устройство дверных проемов в ненесущих перегородках, перестановку мойки на кухне или замену ванны на душевую кабину в границах санузла.

Частные случаи перепланировки

При перепланировке в жилом доме, который является объектом культурного наследия, возможны два варианта проведения работ.

В случае если при этом затрагивается предмет охраны, то проектную документацию по приспособлению жилого помещения необходимо согласовать в Департаменте культурного наследия города Москвы.

В обратном случае заявитель подает проектную документацию в Мосжилинспекцию, которая перенаправляет документы в столичный Департамент культурного наследия. Его специалисты готовят итоговое решение и направляют его Мосжилинспекцию.

Если дом признан аварийным, то в нем запрещено проводить перепланировку и переустройство.

А популярную в новых домах свободную планировку эксперт называет довольно условной. В любом случае помещения там заранее распланированы. «Зонирование все равно остается: там, где должны быть кухня или санузел, не сделать жилую комнату», — поясняет Андрей Купцов.

Если же вы покупаете квартиру в новостройке, где нет ничего, кроме несущих стен, вам необходимо начать ремонт с разработки проекта и его согласования в Мосжилинспекции. После этого можно приступать к ремонту.

Что такое перепланировка квартиры в МКД, можно ли делать без разрешения, как согласовать Нюансы 2023

Перепланировка по закону

К сожалению, люди, затеявшие перепланировку, не всегда считают согласования вопросом первой необходимости. «Пока вы пользуетесь квартирой, это может никак на вас не отразиться, если только ваша перепланировка не наносит ущерба другим жильцам.

А если вы решите продать жилье, здравомыслящий покупатель в первую очередь попросит показать свежий технический паспорт, которое предоставляет Московское городское бюро технической инвентаризации (БТИ). И сравнит его с тем, что есть на самом деле.

Если параметры не совпадут, он потребует снизить цену или узаконить перепланировку», — говорит Андрей Купцов.

По закону перепланировку нужно согласовать еще до начала ремонта.

Для этого потребуется разработать проект перепланировки и переустройства: им должна заниматься только проектная организация со статусом действительного члена саморегулируемой организации (СРО).

Проверить это можно на сайте Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ). ГБУ «Экспертный центр» как раз относится к таким организациям, и его сотрудники имеют большой опыт работы с разными ситуациями.

Делать перепланировку можно и по готовой схеме из каталога типовых проектов, уже одобренных Мосжилинспекцией. В этом случае экспертам понадобится на месте убедиться, возможно ли провести работы.

«Они проверят несущие и ограждающие конструкции, перекрытия, стены, инженерные системы — насколько их состояние на сегодня надежно и как повлияют на них работы, которые хочет провести собственник», — отметил Андрей Купцов.

Что такое перепланировка квартиры в МКД, можно ли делать без разрешения, как согласовать Нюансы 2023

С августа 2020 года узаконить перепланировку квартиры можно только в электронном виде. Для этого необходимо собрать все документы и подать заявление на сайте mos.ru. После всех обследований, обычно в течение 20 дней, собственнику приходит решение о согласовании.

Если собственник квартиры хочет узаконить уже проведенную перепланировку, ему сначала надо заказать в проектной организации техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. Но надо учитывать, что специалистам, например, придется частично вскрыть стены или пол.

«Если вы сделали проем в несущей стене, они проверят, было ли сделано усиление, правильное ли оно, сделают расчет. Если неправильное — придется все переделывать. На уже выполненных перепланировках также обязательно проверяют гидроизоляцию», — рассказывает специалист ГБУ «Экспертный центр».

Получив техническое заключение, можно обратиться в Мосжилинспекцию с заявлением о предоставлении госуслуги. При этом заявитель должен оплатить административный штраф за проведенные незаконные работы. 

Что такое перепланировка квартиры в МКД, можно ли делать без разрешения, как согласовать Нюансы 2023

Штрафы и санкции

Штраф для москвичей за незаконную перепланировку квартиры установлен в размере двух — двух с половиной тысяч рублей. Для должностных лиц в Москве установлены штрафы от четырех до пяти тысяч рублей, для юридических — 40–50 тысяч рублей. При этом собственника обяжут восстановить первоначальный вид помещения. А если не сделать это в определенный срок, материалы передают в суд.

Читайте также:  Статья 23. Уголовная ответственность лиц, совершивших преступление в состоянии опьянения 2023

Часто незаконные перепланировки обнаруживают соседи, которых начинает подтапливать. «Если собственник не реагирует, они обращаются в Мосжилинспекцию, ее эксперты обследуют оба помещения, оформляют протокол, штраф и предписание на устранение нарушения.

У собственника тогда два варианта: вернуть все в первоначальное положение либо устранить нарушения и узаконить перепланировку», — говорит Андрей Купцов.

При этом игнорировать требования не получится — собственнику может грозить даже продажа квартиры с торгов.

В прошлом году в Мосжилинспекцию поступило почти 22 тысячи заявлений о согласовании переустройства и перепланировки. Из них около семи тысяч заявлений было связано с ранее выполненными работами. А сколько людей не обращаются за согласованиями, экспертам судить сложно.

«Я не думаю, что это перестанет быть актуально, потому что желание усовершенствовать свое жилье у людей будет всегда. Каждый хочет улучшить то, что он покупает. Сегодня квартиры строят более комфортабельными, чем 20–30 лет назад. Но желающих все равно много», — отмечает эксперт. Поэтому, решаясь на глобальную переделку, стоит доверить расчеты и согласования экспертам.

Изменения в законе о перепланировке в 2023 году

Что такое перепланировка квартиры в МКД, можно ли делать без разрешения, как согласовать Нюансы 2023

Значительные изменения пространства квартиры считаются капитальным ремонтом. В быту чаще всего используется термин «перепланировка». Для жильцов/собственников ее проведение во все времена являлось проблемой – требуется провести немало согласований, чтобы впоследствии избежать возможных неприятностей.

Между тем новые правила перепланировки появляются буквально ежегодно. Как правило, они носят не кардинальный, а «бюрократический» характер – меняются виды работ, требующих согласования и инстанции, в которые следует обращаться.

Давайте разберемся, что принес нам наступивший год. Какие правила переустройства и перепланировки претерпели изменения, много ли среди них существенных. И о чем необходимо помнить в этом году тем, кто запланировал застеклить балкон, разделить/объединить комнаты, переставить сантехнику и прочее.

Перепланировка квартиры: правила нормы

Для начала вспомним законодательную базу. Основным правовым актом в данной области был и остается Жилищный кодекс РФ. Статей, регламентирующих масштабные ремонтно-строительные работы в многоквартирных дома, в нем несколько. В основном они содержатся в статьях от № 25 до № 29.

Недавно (в конце 2018) вышедший закон ФЗ № 558, вносящий изменения в некоторые статьи ЖК РФ, более «специализирован».

Он регулирует именно новые правила перепланировки. То есть изменения в конфигурации помещения, либо расположении инженерных сетей, которые требуют внесения в техпаспорт. То есть предварительного согласования с районной (городской) Жилищной инспекцией.

А также работы, которые можно производить вообще без согласования, или без предварительного согласования с БТИ, постфактум поставив бюро в известность, что они были произведены. И, разумеется, существует четкий список «перестроек», которые производить нельзя в принципе.

Правила перепланировка квартиры 2020

Если концентрироваться именно на новых требованиях этого года, то их два. Причем оба облегчают жизнь граждан, планирующих «переформатировать» свою квартиру.

  • Для согласования больше не нужна справка о принадлежности/непринадлежности дома к числу архитектурных памятников
  • Выписка из ЕГРН также не нужна, если собственность на квартиру уже зарегистрирована. Сопутствует этому правилу запрет на проведение перепланировки в новостройках до того момента, пока собственность на новое жилье не будет зарегистрирована в Росрестре

К запрещенным видам переустройства жилого пространства отнесены:

  • Разрушение общедомовых коммуникаций и несущих конструкций (стен)
  • Объединение балкона и/или кухни, где установлена газовая плита, с жилым помещением
  • Перенос санузла в зоны, под которыми находятся жилые комнаты нижних этажей
  • Вынос элементов центрального отопления на балкон
  • Работы, результат которых делает невозможным нормальное пользование квартирой

Не нужны согласования для косметического ремонта, смены отделки (например, с обоев на кафель, с линолеума на паркет и т.д.), обновления встроенной мебели.

  Не нужно подавать предварительную заявку в БТИ, чтобы произвести:

  • Обустройство проемов в межкомнатных перегородках
  • Замену кухонной плиты
  • Перемещение сантехники в пределах санузла
  • Установки или разборки гипсокартонных перегородок
  • Застекления балкона
  • Монтажа кондиционеров, сплит-систем, спутниковых антенн
  • Переустройства/ликвидации тамбурной зоны

Все перечисленные изменения достаточно зарегистрировать в БТИ уже после того, как они произведены.

Основные правила перепланировки в 2022 году

Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.

Вначале следует заказать технический паспорт (в БТИ, либо в МФЦ). Затем — разработку проекта (в любой сертифицированной проектной организации). Когда все это будет готово, отнесите в Жилинспекцию следующие документы:

  • Заявление
  • Техпаспорт на квартиру
  • Эскиз проекта (2 экземпляра)
  • Паспорт собственника
  • Согласие всех, прописанных в квартире

Через 35 дней будет готово разрешение. До его получения начинать работу нельзя. Таковы актуальные ныне правила перепланировки квартиры. Нарушителя ждут штрафные санкции. После того, как все работы завершены, собственник приглашает комиссию Жилинспекции, которые подписывают документы о том, что капитальный ремонт произведен без нарушений.

Если у вас остались вопросы на данную тему, или вы хотите уточнить законодательные требования к ремонтным работам внутри квартир, спрашивайте у юристов. Сайт prav.io предоставляет любые юридические консультации.

Незаконная перепланировка квартиры в 2023. Все аспекты

Что такое перепланировка квартиры в МКД, можно ли делать без разрешения, как согласовать Нюансы 2023

Незаконная перепланировка — перенос кухни в жилую комнату (несогласованные изменения отмечены красным)

В начале статьи условимся о некоторых терминах, использованных в ней.

Незаконная перепланировка квартиры или нежилого помещения- это перепланировка, при которой планируемые или выполненные работы, противоречат СНиПам, СаНПиНам, постановлениям и другим правовым актам, ввиду чего она не может быть согласована и на неё нельзя получить разрешение.

Несогласованная, самовольная или не узаконенная перепланировка- это такая перепланировка, при которой работы выполнены без соответствующего разрешения и согласования, но которая не нарушает строительные, санитарно-гигиенические и правовые нормы.

Как узаконить незаконную перепланировку?

Из данного выше определения становится понятно, что согласовать незаконную перепланировку невозможно. Несмотря на это, мы рекомендуем Вам прислать нам на почту mail@resog.

ru запрос с планами Вашей незаконной перепланировки- возможно нам удастся что-либо придумать. Часто бывают пограничные и сложные случаи, в которых обойти законы удаётся минимальными жертвами.

Либо Вы можете позвонить нам по телефону +7 (495) 507-74-67.

Узаконить самовольную перепланировку, исходя из данного нами ей определения в начале статьи, наоборот, возможно. Этому вопросу мы посвятили целую статью, которую рекомендуем Вам прочесть. Если Вы хотите узнать стоимость такого узаконивания, то Вы также можете позвонить нам по тому же телефону +7 (495) 507-74-67, заполнить заявку или отправить запрос на почту [email protected].

1. Ответственность за незаконную перепланировку квартиры или нежилого помещения

Если Вы выполнили перепланировку незаконно, то узаконить её уже не получится и ремонтные работы придется проделать вновь, но с соблюдением всех норм. Поэтому лучше изначально перед ремонтом согласовать перепланировку и быть уверенным в её легитимности, чем потом приводить её в прежнее состояние. Ответственность за незаконную перепланировку целиком лежит на собственнике недвижимости.

Подробно о штрафах и последствиях такой перепланировки мы рассказали в отдельной статье, и, если Вас интересует этот вопрос, то рекомендуем Вам обязательно с ней ознакомиться. Однако, кратко коснёмся этого вопроса и здесь.

Комментарий к видео:С выходом Постановлений Правительства Москвы № 1335 от 19 августа 2020 года и №1083 от 15 июня 2022, внёсших изменения в ППМ № 508, изменилось и актуально на 2023 год:1. Антресоль теперь допускается устраивать не на 40% от площади помещения, в котором она находится, а согласно пункту 10.

13 Приложения 1 сумма площадей всех антресолей должна быть не больше 40% от площади всей квартиры или помещения.2. Убрали пункты, запрещающие установку сантехнических приборов и плит на антресолях, установку на ней ванн, санузлов и кухонь. Теперь это можно делать.

При этом не следует забывать, что устройство мокрых зон над жилыми комнатами и кухнями запрещено согласно п. 7.20 54.13330.2022. Также запрещено устройство кухни над жилой комнатой в соответствии с п. 7.21 54.13330.2022.3. Решили добавить пункт 9.24, запрещающий выемку грунта в подвалах и цокольных этажах.4. Добавили пункт 9.

25, не разрешающий прокладку транзитных коммуникаций через смежные помещения при изменении их границ.5. Добавили пункт 9.26, в соответствии с которым кухни с газовым водонагревателем должны быть отделены от жилых комнат плотно закрывающимися дверьми с предусмотром решетки или зазора между дверьми и полом площадью не менее 0,02 кв. м.
6.

Отменили невозможность выполнения работ, требующих согласования по проекту, в нежилом помещении в жилом доме, являющемся собственностью г. Москвы, что очень важно;

Отменили СаНПиН 2.1.2.2645-10, который запрещал вход в санузел делать из кухни или комнаты. Теперь это осуществимо.

Также снизили штраф для юридических лиц с 300-350 000 р. до 40-50 000 р. в случае производства ремонтных работ без получения предварительного согласования согласно пункту 2 ст. 7.21 КоАП РФ. Более того на данный момент взимание штрафа временно приостановили, как минимум, до 01.01. 2024. 

Больше ничего не изменилось. Здесь были описаны все последние, в целом, не значительные изменения к видео.

2. Чем грозит незаконная перепланировка нежилого помещения или квартиры?

За незаконную перепланировку собственника ждет штраф (временно отменён до 2024-ого года) и предписание вернуть выполненные нарушения в прежнее состояние. 

А это дополнительные немалые расходы. Рассмотрим этот вопрос подробнее. Согласно пункту 3 статьи 29 ЖК РФ, а в Москве согласно п. 3.3.3.8.2.2.2 Прил.

№2 к 508-мому Постановлению Прав-ва Москвы для квартир собственнику квартиры или помещения с незаконной перепланировкой выдаётся предписание вернуть планировку такой квартиры или нежилого помещения в исходное состояние в разумный срок в части работ, нарушившей закон.

Иными словами, произведенный дорогостоящий ремонт придется возвращать в первоначальное состояние. Выписывает данное предписание в Москве инспектор Государственной Жилищной инспекции, а в других городах РФ соответствующий представитель органа местного самоуправления (согласно п.1. ст.26 Жилищного Кодекса РФ).

Если инспектора не пустить в квартиру или нежилое помещение, то в случае такого отказа он будет добиваться доступа через суд. Таким способом для собственника выявление незаконной перепланировки получится лишь отсрочить.

Если несанкционированная перепланировка не была устранена в соответствии с выданным предписанием, то дело по ней передают в суд, который в соответствии с п.5 ст.29 ЖК РФ имеет право выставить такую квартиру или нежилое помещение на продажу с торгов. Несколько собственников уже потеряли так свои квартиры. Стоит ли идти на такие риски?

2.1. Незаконная перепланировка- последствия при затрагивании несущих конструкций

Незаконный ремонт в квартире или нежилом помещении с неправильным затрагиванием несущих конструкций может привести к ещё более серьезным последствиям, которые мы подробно описали в пункте 7 этой статьи. Если Вы планируете или выполнили затрагивание несущих конструкций при ремонте, то обязательно с ним ознакомьтесь.

Читайте также:  Можно ли и как продать долю квартиры в ипотеке 2023

Автор проекта дома может просто не дать положительное техническое заключение, которое потребуется по закону заказать от него в данном случае, а без него узаконить такие изменения не получится. И просто вернуть назад планировку не удастся, так как несущую способность конструкции не восстановить без чертежей её усиления от данной проектной организации.

Получается тупиковая ситуация.

2.2. Чем грозит неузаконенная перепланировка квартиры или помещения?

Если несогласованная перепланировка была выполнена без нарушений действующих пунктов законодательства, то ситуация обстоит несколько лучше.

Ответственность за несогласованную перепланировку, то есть за перепланировку, выполненную без соответствующего разрешения, но не нарушившую правовые и строительные нормы, в Москве предусматривает наложение штрафов в тех же размерах, что были описаны выше, а также выдачу предписания о необходимости её согласования.

То есть по существующим нормам такое переустройство можно узаконить согласно пункту 16 Приложения 1 508-ого Постановления Правительства Москвы. Ссылку на статью, рассказывающей об этом процессе, мы уже приводили вверху. На вопрос о том, какая перепланировка вообще требует осуществления согласования, мы отвечали тут.

В Московской области, правда, органами местного самоуправления не предусмотрено узаконивание такой перепланировки- они могут отказать в её согласовании. Они требуют легализацию проводить через суд согласно п.4 ст.29 ЖК Российской Федерации.

Как показывает судебная практика, если не было нарушений, то суд обычно встает на сторону собственника или собственников. На основании решения суда можно оставить перепланировку имущества в выполненном самовольно виде и получить на неё новые планы БТИ.  

В подавляющем большинстве случаев самостоятельно осуществить перепланировку квартиры или помещения без нарушений удаётся крайне редко, так как в нашей стране действует большое количество запрещающих нормативных актов и строительных норм по отношению к её осуществлению, о которых знать простому человеку не приходится и о которых мы ещё поговорим ниже. Даже если перепланировка была выполнена без нарушений, то Жилищные инспекции многих округов для её узаконивания требуют предоставлять техпаспорт БТИ на квартиру или нежилое помещение с отображением уже произведенных изменений планировки (так называемыми «красными линиями», о которых мы ещё расскажем ниже), то есть «светить» её в органах технического учёта ещё до получения официального разрешения. В таком случае нужно быть абсолютно уверенным в законности такой самовольной перепланировки, что не всегда могут гарантировать даже опытные специалисты, так как те или иные пограничные с точки зрения закона случаи перепланировки могут быть трактованы разными инспекторами по-разному. В противном случае получится неприятная ситуация, когда узаконить произведенные изменения в планировке не удалось, а они уже отображены в планах БТИ и просто так назад их не вернёшь. 

Как следует из вышеизложенного, последствия самовольного переустройства и перепланировки квартиры или нежилого помещения могут быть весьма неприятны, а потому согласовывать такие работы лучше до проведения ремонта. Тогда Вы будете уверены, что она законна. Или хотя бы консультироваться перед этим у соответствующих специалистов.

3. Как выявляется неузаконенная перепланировка жилых и нежилых помещений?

Выполненная несогласованная перепланировка помещения или квартиры может быть выявлена в нескольких случаях:

  • поступила жалоба на незаконную перепланировку от соседей из-за шума ремонтных работ, плохой звукоизоляции, личной неприязни и так далее;
  • при обходе квартиры или надзоре управляющей компанией, если она подаст заявление о незаконной перепланировке в соответствующие органы;
  • при выходе техника БТИ;
  • для нежилых помещений при внеплановой проверке Жилищной инспекцией в Москве;

Если произведенная неузаконенная перепланировка не выявлена согласующим органом (Жилищной инспекцией для Москвы или органом местного самоуправления для Московской области) и не засвечена в инвентаризационных планах (не отображена на планах БТИ), то её можно вернуть в исходное положение без всяких предписаний.

Если она не имеет каких-либо законодательных нарушений , то её можно согласовать ещё как только планируемую (иными словами, задним числом), сэкономив при этом деньги и не «засвечивая» её в планах БТИ.

Также, если нет нарушений, можно получить «красные линии» БТИ и узаконить перепланировку уже выполненной, но об опасностях этого пути мы уже писали выше.

4. Что является незаконной перепланировкой квартиры или помещения?

Теперь перейдём к, пожалуй, самой главной части нашей статьи, а именно к рассмотрению правовых актов, которые нельзя нарушать при осуществлении перепланировки, а также мероприятий при ремонте, которые относятся к таким нарушениям. Мы уже разбирали их в статье «Перепланировка квартиры- что можно, а что нельзя», но приведем основные тезисы и здесь.

В соответствии с п.9 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы №508 к незаконной перепланировке квартир или нежилых помещений на 2023 год относятся следующие виды мероприятий:

  • любые работы, которые ведут за собой ухудшение условий эксплуатации жилого дома и жизни соседей, в том числе ограничение доступа к инженерным коммуникациям (таким образом сюда относится и зашивка стояков отопления);
  • применение материалов или осуществление мероприятий по ремонту квартиры, в результате которых она может быть признана непригодной для проживания в соответствии с установленным порядком;
  • нарушение несущей способности и устойчивости капитальных конструкций в многоквартирном доме;
  • установка отключающих или регулирующих устройств на общеквартирные инженерные коммуникации, если их использование может повлиять на потребление ресурсов в смежных помещениях;
  • ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции квартиры или помещения;
  • превышение допустимой нагрузки на конструкции в доме при устройстве полов, изменении конфигурации перегородок, установке какого-либо оборудования.
  • перенос водяных радиаторов на лоджии, балконы и веранды;
  • монтаж полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления;
  • нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов;
  • прорезка проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами (в многоквартирных домах типовых серий);
  • устройство штраб в сборных панелях домов под электропроводку или проводку канализационных труб;
  • перевод технических подполий в подвалы;
  • строительство лоджий и террас на вторых и выше этажах;
  • ремонтные работы в домах, признанных в установленном порядке аварийными;
  • перепланировка чердака или техэтажа;
  • объединение кухни с газовой плитой с жилой комнатой;
  • постройка наружного тамбура и витрин, выходящих за пределы наружных стен в жилом доме;
  • объединение лоджий и балконов с внутренними комнатами;
  • устройство и изменение формы оконных и дверных проемов в наружной стене или крыше с ослаблением несущей способности конструкций дома. Обычная замена окон или дверей сюда, конечно, не относится (и, вообще, не требует согласования);
  • создание навесов, в том числе остекленных (в пределах существующих границ террасы), на эксплуатированных кровлях, приводящих к увеличению высоты жилого здания, устройству помещения, оснащению отоплением, инженерным и санитарным оборудованием, с надстройкой стен, в том числе наружных;
  • проводка венткоробов на главном фасаде жилого дома;
  • устройство мансардных и слуховых окон, приводящее к изменению уклонов крыши и высоты конька;
  • монтаж или расширение антресолей, общая площадь которых превышает 40% от площади всего помещения;
  • понижать отметку пола подвалов и цокольных этажей;
  • проводить транзитные инженерные коммуникации через смежные помещения при изменении их границ (объединение, разъединение);
  • устройство проемов между жилыми комнатами и кухней с газовым водонагревателем без плотно закрывающейся двери с установкой решетки или зазора между дверью и полом площадью не менее 0,02 кв.м.

Один из вышеперечисленных пунктов гласит, что перепланировка не должна нарушать требований СНиПов, СаНПиНов и противопожарных норм, иначе она будет признана незаконной. Таких требований очень много. Перечислим несколько наиболее распространенных видов работ, которые превращают перепланировку в незаконную (в скобках указаны ссылки на пункты нормативных документов):

  • расширение или расположение мокрых зон (санузлов, уборных, ванных, туалетов, постирочных и т.д.) над жилыми комнатами и кухней (7.20 СП 54.13330.2022);
  • расширение или расположение кухни под мокрыми зонами соседей сверху (п.7.20 федерального СП 54.13330.2022);
  • расположение кухни над жилыми комнатами (7.21 СП 54.13330.2022);
  • расположение жилых комнат под мокрыми зонами соседей сверху (п.7.20 СП 54.13330.2022 РФ);

Для самовольной перепланировки нежилых помещений это могут быть:

Что такое перепланировка квартиры в МКД, можно ли делать без разрешения, как согласовать Нюансы 2023

В поисках комфорта и свободных квадратных метров собственники жилья делают перепланировку или переустройство квартиры, часто не задумываясь о законности своих действий. Разберем эти понятия и выясним, как правильно осуществить и согласовать перепланировку и переустройство, а какие изменения запрещены.

В чем разница: перепланировка и переустройство помещения

Перепланировка квартиры — это изменение конфигурации помещения в ходе ремонтных и (или) строительных работ, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Другими словами, это любые действия с внешними или внутренними границами помещения, при которых меняется его план или внешний вид. План и техническое описание помещения содержатся в техническом паспорте, хранящемся в бюро технической инвентаризации (БТИ).

Технический паспорт можно получить, обратившись в многофункциональный центр предоставления государственных или муниципальных услуг (МФЦ) (если МФЦ субъекта Российской Федерации предоставляет данную услугу), в том числе онлайн, или напрямую в БТИ.

Перепланировкой считаются: • перенос или снос перегородок (стен) помещения; • перенос или создание новых дверных проемов; • перестройка несколько квартир в одну; • перестройка одного жилого помещения в несколько; • расширение или сужение жилой площади за счет вспомогательных помещений, в том числе перепланировка однокомнатной квартиры в студию; • устройство или ликвидация дополнительных санузлов, кухонь; • устройство или переоборудование существующих тамбуров. Переустройство квартиры — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического оборудования или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Переустройством считаются: • установка бытовых электроплит взамен газовых; • перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов; • устройство и переоборудование существующих туалетов и ванных комнат;

• замена или прокладка новых трубопроводов, электрических сетей, устройств для установки джакузи, душевых кабин и других сантехнических и бытовых приборов. Оба вида работ требуют согласования органов местного самоуправления. В зависимости от региона этим органом может быть жилинспекция, отдел капитального строительства при администрации и т.д.

    1. Задайте вопрос через через онлайн-чат
    2. Позвоните на горячую линию: Вся РФ — 8(800)302-58-65
Читайте также:  Заключение договора без одобрения общего собрания учредителей 2023

Общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат всем собственникам квартир в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

Ремонтные работы, не предполагающие изменений технических и функциональных изменений квартиры, не считаются перепланировкой и не требуют согласований, например: • проведение косметического ремонта стен, пола, потолков; • остекление лоджий; • замена окон, дверей без изменения размеров проемов;

• монтаж кондиционеров.

Что запрещено при перепланировке и переустройстве?

Перед внесением изменений стоит изучить законодательство, нормативно-правовые акты субъекта Российской Федерации: часть работ включена в список неразрешенных манипуляций с квартирой.

Как правило, запрещено: • деинсталляция или уменьшение вентиляционного короба; • перекрытие доступа к сантехнике, стоякам, счетчикам, вентиляционным коробам; • расширение площади санузла за счет жилых комнат; • размещение кухни или санузла над жилыми помещениями соседей; • размещение кухни или комнаты под санузлом соседей; • расположение прохода в санузел из комнаты или кухни (исключение допускается, если в квартире находится второй санузел, не входящий в жилую зону); • создание проема без двери между кухней с газовой плитой и комнатой; • размещение кухни или комнаты без естественного света; • установка теплых полов с подключением от общедомовых систем;

• снос несущих конструкций или создание отверстий и проемов без дополнительного усиления конструкции.

Какие санкции ждут владельца недвижимости за несогласованные изменения

Неузаконенная перепланировка или переустройство квартиры может остаться и незамеченной, однако стоит понимать, что продать такую квартиру в будущем будет сложнее: узаконить изменения все же придется или нужно будет найти покупателя, который согласится принять на себя ответственность за нарушения.

Приобретение квартиры с самовольно проведенными изменениями может усложняться отказом банка в предоставлении ипотечного кредита из-за несоответствия фактического плана помещения с данными в его техническом паспорте или данными Единого государственного реестра недвижимости.

Банк может пренебречь перепланировкой или переустройством, если изменения незначительны, однако полагаться на такой исход событий не стоит. Кроме того, Росреестр может отказать в государственной регистрации права собственности нового покупателя на такую квартиру.

При обнаружении неузаконенной перепланировки или переустройства владельца недвижимости ожидает несколько вариантов развития событий.

Если узаконить изменения невозможно, собственник помещения обязан привести его в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Если этого не произойдет, то суд по иску органа, осуществляющего согласование, может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов.

Судом может быть принято решение о сохранении помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если изменения не нарушают права и законные интересы граждан, не создают угрозу жизни и здоровью.

Как согласовать уже проведенную перепланировку или переустройство

Как рассматривалось выше, узаконить самовольные изменения в квартире возможно. Для этого следует: • получить технический паспорт помещения в БТИ; • нанести проведенные изменения красным цветом; • получить заключение от проектной организации, утверждающее, что внесенные изменения не нарушают права и интересы граждан, не нарушают целостность конструкции здания;

• предоставить комплект документов в МФЦ или онлайн на портале госуслуг.

Как изменить планировку законно?

Самый простой способ законно провести перепланировку квартиры — обратиться в специализированную компанию.

Такие организации имеют практический опыт проведения перепланировок и переустройств, владеют информацией о возможности проведения тех или иных изменений, знакомы со всеми нюансами этапов согласования в компетентных органах (Роспотребнадзоре, СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожарном надзоре). Перед заказом проекта следует проверить, что выбранная компания является членом саморегулируемой организации (СРО) и имеет допуск СРО — документ, подтверждающий право компании на ведение строительной деятельности на законных основаниях. Если владелец жилья решит сделать перепланировку или переустройство самостоятельно, ему потребуется пройти все процедуры согласования самому. Вот основные шаги: Изучить список разрешенных и неразрешенных изменений в жилом помещении.

Составить проект перепланировки или переустройства. Собрать документацию для согласования изменений. Требуются следующие документы: • заявление установленного образца; • документ, удостоверяющий личность; • правоустанавливающие документы на помещение (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН); • технический паспорт (документ можно запросить в БТИ);

• письменное согласие всех собственников помещения на предстоящие изменения. Возможно расширение перечня документов по запросу согласующего органа. Перечень документов также может различаться в разных регионах Российской Федерации.

Подать документы на согласование изменений в МФЦ Предоставляются оригиналы документов или их копии, заверенные нотариально. Возможна также подача заявления онлайн на портале госуслуг. В этом случае прикрепляются скан-копии документов. Срок рассмотрения заявления составляет до 45 дней. Отказ в согласовании изменений можно обжаловать в суде в течение 3 месяцев со дня уведомления об отказе.

В случае одобрения изменений можно приступать к их проведению. Не стоит затягивать с работами, так как срок действия разрешения — 1 год. За этот период нужно успеть провести ремонтные работы и подать заявление на оформление акта об их завершении.

Продлить действие разрешение можно единожды не более, чем на 6 месяцев.

После окончания всех ремонтных или строительных работ необходимо обратиться в орган, осуществляющий согласование, для оформления акта приемочной комиссии о завершении переустройства или перепланировки.

Последним шагом узаконивания перепланировки или переустройства является направление акта приемочной комиссии органом, осуществляющим согласование, в Росреестр.

Росреестр в течение 15 рабочих дней с даты получения акта приемочной комиссии вносит в ЕГРН уточненные сведения об объекте недвижимости.

Этапы согласования и проведения перепланировки занимают большое количество времени, однако не стоит ими пренебрегать.

Это позволит избежать административной ответственности (штрафов), приведения квартиры в изначальный вид и других нежелательных последствий.

Что такое перепланировка квартиры в МКД, можно ли делать без разрешения, как согласовать Нюансы

ЖК РФ Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме

Кассационный суд объяснил важные правила перепланировки квартиры — Российская газета

В качестве примера третья инстанция привела дело некоего гражданина Н., пытавшегося легализовать свою кухню. К ней мужчина прирезал — в буквальном смысле — лоджию.

Вышло, конечно, красиво: балкон перестал быть балконом и стал как бы частью квартиры. «Как бы» — потому что юридически он все еще оставался балконом. Ведь чиновники красоту не оценили и отказались согласовывать перепланировку.

В палатах, переживших нелегальный ремонт, можно жить годами. Однако квартира с неузаконенной перепланировкой является, по сути, юридической миной. Во-первых, ее невозможно продать.

Если только не найдется какой-нибудь наивный и чрезвычайно смелый покупатель.

Во-вторых, недоброжелатели, например — соседи, родственники — могут в любой момент просигнализировать куда надо, и тогда начнутся большие неприятности.

Гражданин Н. решил сломать стереотипы и создать кухонно-балконный прецедент. И у него чуть было не получилось: нижестоящие инстанции удовлетворили его иск.

Люди в мантиях первой и второй инстанции сочли, что «предполагаемые изменения жилого помещения не являются реконструкцией, а представляют собой перепланировку и переустройство, все изменения предполагается производить в пределах границ принадлежащей Н. квартиры.

Самонесущая стена между кухней и лоджией не используется собственниками других помещений в многоквартирном доме и предназначена для обслуживания лишь квартиры Н.

, в связи с чем согласие собственников помещений многоквартирного дома на демонтаж оконно-дверного блока и подоконного блока между кухней и лоджией не требуется, поскольку не нарушает конструктивную целостность наружных стен многоквартирного дома».

Поскольку стена между кухней и лоджией является внешней, то на ее снос необходимо получить согласие всех собственников в многоквартирном доме

Проще говоря, от сноса стены дом не рухнет, а стена находится (точнее — уже не находится) как бы внутри квартиры. Так что, по мнению судей, узаконить новый кухонный размер можно вполне.

Но радоваться было рано, победа оказалась промежуточный. Кассационный суд расставил все на свои места: кухня — это кухня, балкон есть балкон, и вместе им не сойтись. За одним исключением: только если все собственники помещений в данном доме дадут свое «добро».

Дело в том, что стена, разделяющая кухню и балкон, является внешней. А значит, юридически относится к общему имуществу.

«Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме», пояснил Первый кассационный суд общей юрисдикции.

Так что с одной стороны стереотип «нельзя никак узаконить» разрушен. С другой — пойди, попробуй собрать визы от всех своих соседей, имеющих в собственности хотя бы квадратный метр общего дома.

«Наружная стена дома, независимо от того, является ли она в какой-либо части несущей или ненесущей, в силу своего назначения — ограждение внутреннего пространства здания, его защита от воздействия внешней среды — обслуживает весь дом и для целей определения состава общего имущества дома не может рассматриваться как совокупность отдельных конструкций, расположенных в каждом из внутренних помещений дома, и обслуживающих только то помещение, внешней стеной которого она является», — подчеркнул Первый кассационный суд.

Аналогичное толкование закона приведено в письме Минстроя России от 22 октября 2020 года, — продолжают в кассационной инстанции.

Шанс узаконить перепланировку также есть, если доказать, что в данном конкретном доме «стена между помещениями квартиры и лоджии не является наружной стеной, не предназначена для ограждения внутреннего пространства здания и его защиты от воздействия внешней среды (в том числе температурного)». При этом надо учитывать, что «лоджия — это перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство». Прямо скажем, вероятность доказать, что стена между кухней и лоджией не является внешней, невелика. И это — мягко сказано.

«Самовольные действия могут иметь непредсказуемые последствия. Чтобы перепланировка была законной, а самое главное — безопасной для себя и остальных жильцов многоквартирного дома, необходимо предварительно согласовать ее в органе местного самоуправления, получить одобрение проекта.

Если такое согласование не получено — муниципалитет обязан установить самовольному перепланировщику разумный срок для приведения жилого помещения в прежнее состояние, в противном случае администрация подает иск в суд», — напомнила в свое время нормы Жилищного кодекса руководитель Госжилинспекции Московской области Ольга Федина.