• Александр Степанов
• Директор ООО «Агентство социального содействия» (г. Омск), юрист
• специально для ГАРАНТ.РУ

Для облегчения ведения предпринимательской деятельности и более эффективного экономического развития государством для физических и юридических лиц предусмотрена возможность приватизации (приобретения в собственность) государственного и муниципального имущества (ст. 2 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации). Несмотря на относительно несложную с точки зрения закона процедуру приватизации, зачастую со стороны государственных органов и предприятий выносится отказ в приватизации государственной собственности лицу, желающему его приобрести. И, конечно же, данное решение можно оспорить, такое дело будет подведомственно арбитражному суду на основании ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса, согласно которой организации и физические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов публичной власти. В данной колонке я рассмотрю причины отказа в приватизации, логике суда по такому делу и методах оспаривания такого отказа.

Начнем с того, какие объекты физические лица и организации вправе приватизировать. Согласно ст. 5 Закона о приватизации может быть приватизировано имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности. Исключения составляют объекты, перечисленные в ч. 2 ст. 3 Закона о приватизации.

К ним относятся, например, природные ресурсы, государственный и муниципальный жилищный фонд, государственный резерв, государственное и муниципальное имущество на основании судебного решения и т. д.

Нужно отметить, что наиболее популярными объектами приватизации являются нежилые помещения, имущественные комплексы, объекты недвижимости на стадии строительства и земельные участки.

Сразу хочу отметить, что отношения, связанные с приобретением земельных участков, которые принадлежат на праве собственности государству или муниципальным образованиям, не регулируются Законом о приватизации, нормы и порядок получения земельных участков закреплены в Земельном кодексе.

Однако, в случае приобретение объектов недвижимости, строительство которых не завершено, одновременно передаются в собственность и земельные участки, которые данные объекты занимают и которые необходимы для их эксплуатации (ч. 1 ст. 28 Закона о приватизации).

Порядок приватизации представляет собой довольно-таки сложный процесс, состоящий из следующих этапов: разработка прогнозного плана приватизации государственного имущества (ст. 7-8 Закона о приватизации), далее – принятие решения о приватизации и исполнение решения о приватизации имущества, предусмотренным законом способом (ст. 14 Закона о приватизации).

Почему необходимо знать и учитывать этот порядок? Потому что условия приватизации в следующем финансовом году могут отличаться от того, что предыдущем году, это касается способов приватизации государственного имущества, нормативной цены, сроков рассрочки платежа и другое.

Что касается способов приватизации, то законодательно закреплен закрытый перечень данных способов в ст. 13 и гл. IV Закона о приватизации. Подавляющее большинство способов – это продажа государственного и муниципального имущества.

К ним относятся продажа имущества на аукционе, конкурсе, продажа имущества без объявления цены, продажа находящихся в государственной собственности акций акционерных обществ за пределами Российской Федерации, продажа имущества посредством публичного предложения.

Помимо продажи также существуют способы преобразования унитарного предприятия в акционерное общество, а также внесения акций в качестве вклада в уставной капитал акционерного общества.

Особо хотелось бы обратить внимание на способ приватизации, закрепленный в Федеральном Законе от 22 июля 2008 г.

№159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности» (далее – Закон № 159-ФЗ).

В соответствии с данным нормативно-правовым актом субъекты МСП пользуются преимущественным правом приватизации арендуемого имущества из государственной собственности по цене, равной их рыночной стоимости (ст. 3).

Рассмотрим некоторые ситуации из арбитражной практики для того, чтобы разобраться, какие проблемы происходят и могут произойти при приватизации государственной и муниципальной собственности.

Ситуация 1. Отказ в представлении земельных участков

Для начала рассмотрим возможные отказы в предоставлении земельных участков.

Согласно действующему Закону о приватизации, владелец земельного участка (государственный или муниципальный орган) может отказать в предоставлении участка в собственность в случае, если на данном земельном участке находятся объекты недвижимости в стадии строительства или имущественные комплексы, участок является изъятым из оборота, находится в резерве, на участке имеются постройки, принадлежащие на праве собственности третьим лицам и т.д. (исчерпывающий перечень оснований приведен в ст. 39.16 Земельного кодекса РФ).Чаще всего отказывают в следующих двух случаях:

• местная администрация оставляет участок в резерве для будущего строительства инженерных коммуникаций и иных нужд;
• нахождение на приватизируемом земельном участке объектов недвижимости в стадии строительства, однако в этом случае, если именно владелец данных недостроенных объектов обратится с заявлением о приватизации участка, на котором они находятся, то уполномоченный орган обязан предоставить данный участок обратившемуся лицу в случае, конечно же, исполнения последний иных обязательных условий, предусмотренных законодательством.

Из судебной практики можно привести пример решения Арбитражного суда Мурманской области от 30 ноября 2017 г. по делу №А42-8768/2016. В данном случае истец (ИП) обратился с заявлением о предоставлении ему земельного участка из государственной собственности по договору купли-продажи на основании ст. 39.

17 Земельного кодекса РФ. Основанием для этого служит тот факт, что истец является собственником сооружений, расположенных на данном участке, что дает ему право на приобретение земельных участков (подп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ).

Уполномоченный государственный орган оставил без рассмотрения данное заявление на основании того, что заявитель не выполнил все требования, предусмотренные ст. 36.16 Земельного кодекса (а именно, ответчик ссылается на неполный объем предоставленных документов), в связи с этим заявитель вынужден был обратиться в суд.

Соответственно суд вынес решение в пользу истца, признав решение ответчика незаконным и нарушающим права истца.

Сложнее ситуация обстоит, если оспаривается отказ в предоставлении земельного участка на основании того, что данный участок зарезервирован для государственных и муниципальных нужд. Можно привести в пример Постановление Восьмого Апелляционного арбитражного суда от 25 мая 2016 г. по делу №А46-8230/2015.

В данном деле ИП выдвигает требования о предоставлении ему в пользование земельного участка, при этом он является владельцем недвижимого имущества, расположенного на данной территории. Суд первой инстанции, а также апелляционный арбитражный суд исковые требования оставили без удовлетворения.

Исходя из материалов дела, можно сделать вывод, что суд, в первую очередь, руководствуется ст. 39.

16 Земельного кодекса РФ, на основании которой разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным ИП в заявлении о предоставление земельного участка.

Исходя из вышеизложенного можно сделать вывод о том, что резервирование земли под государственные и муниципальные нужды является весомым основанием для отказа в предоставлении юридическим и физическим лицам права на данный земельный участок.

Например, раньше была возможность оспаривать подобное решение на основании ст.28, ст. 36 Земельного кодекса РФ по вопросу предоставления в аренду сроком на три года земельного участка, необходимого в целях эксплуатации объекта недвижимости, находящегося на данном участке.

Однако, с 1 марта 2015 года данные статьи утратили силу и теперь не имеется возможности основывать требования на этих нормах.

Собственно, в приведенном мной последнем примере, Апелляционный суд также обосновал свое решение именно из-за утраты юридической силы данных статей, в противном случае суд, возможно, был бы на стороне истца.

Также, хочу обратить внимание на еще одну возможную (но часто встречающуюся) причину отказа в предоставлении земельных участков, а именно наличие разногласий с уполномоченным органом по площади или границам участка, а также площади максимальной застройки.

Примером подобного спора можно привести решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга от 22 июня 2017 г. по делу № А56-61466/2016.

В данном случае отказ в предоставлении участка по договору купли-продажи был основан на двух причинах: наличие на участке недвижимого имущества, принадлежащего третьим лицам и факт того, что площадь земельного участка превышает площадь, необходимую для функционирования и использования объекта недвижимости, который на нем расположен.

Подобный отказ возможно оспорить с помощью проведения судебной экспертизы по оценке необходимой площади для функционирования объекта недвижимости, а также о статусе объекта, принадлежащего третьим лицам.

В данном деле с помощью экспертизы установлено, что объект, принадлежащий третьим лицам, является движимым имуществом (трансформаторная подстанция), а наличие подобных объектов, согласно Земельному кодексу РФ, не является причиной для отказа в предоставлении участка.

Также эксперт установил, что площадь, на которую претендует заявитель является необходимой для функционирования объекта недвижимости, который ему принадлежит. В итоге суд удовлетворил заявление истца в полном объеме и признал решение уполномоченного органа (ответчика) незаконным. Впоследствии ответчик обратился с апелляционной жалобой по данному делу, которая Постановлением Тринадцатого апелляционного суда от 31 октября 2017 г. по делу № А56-61466/2016 осталась без удовлетворения.

Подводя итог рассмотрения возможных отказов в предоставлении земельных участков можно сделать вывод, что уполномоченные государственные органы, а впоследствии и арбитражный суд, требуют выполнение от заявителя норм, предусмотренных ст. 39.16-39.17 Земельного кодекса РФ.

Наиболее частыми причинами отказа являются: нахождение земель в резерве, наличие на спорном участке возведенных построек, принадлежащих третьим лицам, а также разногласия по площади или границам участка, а также площади максимальной застройки.

Данные решения можно (а иногда и необходимо) обжаловать через арбитражный суд.

Ситуация 2. Отказ в приватизации нежилых помещений и имущественных комплексов

В практике арбитражных судов очень часто встречаются споры о приватизации нежилых помещений и имущественных комплексов, являющихся государственной и муниципальной собственностью. Предметом данных споров является чаще всего необъективно завышенная цена на данное имущество, что, естественно, затрудняет процесс приватизации и заключения сделки.

При составлении договора купли-продажи имущества с уполномоченным органом, при несогласии с ценой приватизируемого имущества, необходимо ответным письмом направить протокол разногласий.

В случае, если уполномоченный орган не согласится с данным протоколом, данный спор необходимо разрешить в судебном порядке. Можно привести пример подобного спора, а именно Решение Арбитражного суда г. Москвы от 30 октября 2017 г. по делу № А40-5650/2017-28-45.

Данный спор возник по причине, которую я описал выше.

Следует отметить, что суд в данном случае будет руководствоваться следующими нормативно-правовыми актами: Законом № 159-ФЗ, определяющий порядок отчуждения государственного и муниципального имущества, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», а также Законом о приватизации.

Цена приватизируемого государственного и муниципального имущества на основании ст. 12 Закона о приватизации должна устанавливаться на основании отчета об оценке составленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

https://www.youtube.com/watch?v=7SiPvCA7GaM\u0026pp=ygVd0KfRgtC-INC00LXQu9Cw0YLRjCDQtdGB0LvQuCDQvtGC0LrQsNC30LDQu9C4INCyINC_0YDQuNCy0LDRgtC40LfQsNGG0LjQuCDRg9GH0LDRgdGC0LrQsCAyMDIz

В данном споре истец ссылался на оценку рыночной стоимости выкупаемого объекта, в соответствии с которой рыночная стоимость объекта ниже, чем стоимость, заявленная уполномоченным органом.

Поэтому суд первой инстанции удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Теперь проанализируем преимущественное право приватизации арендуемого имущества согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ. В качестве примера можно привести Решение Арбитражного суда Тюменской области от 31 октября 2017 г. по делу № А70-11965/2017. В данном деле ООО является арендатором нежилого помещения, являющимся государственной собственностью. На основании ч. 1 ст.

3 Закона № 159-ФЗ Общество подало заявление в уполномоченный государственный орган на приватизацию данного помещения. Однако, по данному заявлению был вынесен отказ на основании того, что заявителем не выполнены требования, предусмотренные вышеуказанной статьей, из-за чего Общество подало исковое заявление в арбитражный суд.

В процессе рассмотрения дела заявитель предоставил документы, подтверждающие тот факт, что Общество временно владеет данным имуществом более двух лет по состоянию на 1 июля 2015 г. (в соответствии с ч.1 ст. 3 Закона № 159-ФЗ). Соответственно, заявитель имеет объективное преимущественное право на приватизацию данного объекта недвижимости.

Также истец подтвердил, что является субъектом МСП. Суд также согласился с доводами истца и удовлетворил его требования в полном объеме.

Из вышеприведенного анализа судебной практики можно сделать вывод, что зачастую решения или бездействия уполномоченных органов необъективны и незаконны в отношении предпринимателей.

Чтобы выиграть данный спор, необходимо четко проанализировать нормы Закона № 159-ФЗ и Закона о приватизации, так как именно на нормы данных нормативно-правовых актов опирается суд.

Оценочная экспертиза также играет ключевую роль в подобных делах особенно, когда разногласия касаются стоимости приватизируемого имущества.

В заключении хочу отметить, что арбитражная практика знает довольно большое количество споров, возникающих при приватизации государственного и муниципального имущества.

Объектами данных споров могут выступать нежилые помещения, земельные участки, имущественные комплексы, объекты в стадии строительства.

Разногласия возникают из-за того, что многие объекты недвижимости являются спорными, многие организации и физические лица не выполняют условия, при которых они получают право на приватизацию, а также, как указано выше, часто уполномоченные органы выносят немотивированное и незаконное решение относительно заявителя, что дает право на основании ч. 1 ст. 198 АПК РФ обратиться за защитой своих прав и интересов в арбитражный суд. Оспорить отказ в приватизации государственного и муниципального имущества можно, главное, определить соответствующие основания и доказательную базу.

Что делать, если отказали в приватизации участка

Правообладатели земельных участков: граждане, организации по ст. 28 ФЗ №178 от 21.12.2008, могут рассчитывать на приватизацию. Они обладают исключительным правом приобретения земель в собственность. Но не всегда процесс одобряют уполномоченные органы. Отказ в приватизации земельного участка поступает по разным причинам. Все они описаны в законе.

Причины отказа установлены в перечне ст. 39.16 ЗК РФ.

Основания отказа	Описание проблемы
обращение лица, которое не может приватизировать землю без торгов
участок, по поводу которого обратилось лицо, передан другим гражданам на праве безвозмездного пользования или аренды	ограничения в отказе со стороны уполномоченных органов состоит в ситуации, когда с заявлением обратился гражданин, имеющий права на земельный надел
земельный надел был предоставлен организации, создававшейся с целями ведения огородничества, садоводства председателем СНТ
на ЗУ находятся здания и сооружения, относящиеся к объектам незавершенного строительства	исключения из правил составляют сервитуты, их использование не создает помехи
на ЗУ находится здание, сооружение	это здания и сооружения, а также недвижимость, относящаяся к незавершенному строительствуограничения составляют ситуации, когда с заявлением на приватизацию обращается правообладатель недвижимости
ЗУ, по поводу которого обращается заявитель, используется для государственных и федеральных нужд	ограничения появляются, если заявитель обращается с ходатайством о предоставлении ЗУ в собственность, в режим бессрочного пользования, в аренду, безвозмездное пользование на срок, который превышает период действия решения о том, чтоб участок может быть предоставлен
ЗУ располагается в пределах территории, которая выступает объектом развития, застройки	ограничение – заявление о приватизации написал собственник недвижимости, находящейся на территории ЗУ
площадь ЗУ, которая зафиксирована в заявлении пользователя СНТ, не совпадает с указанной в межевом плане	расхождения более 10%
площадь земельного участка подлежит уточнению
ЗУ изымается для нужд государства
выкуп участка не доступен заявителю	лицо не имеет на него права
ЗУ продается на торгах
ЗУ предназначается для расположения на нем объектов, имеющих государственное значение
заявление на ЗУ написало лицо, которое не может строить на ЗУ здания и сооружения, то есть ЗУ не может находиться под домом

Случаев отказа больше. Например, нельзя приватизировать участок по площади меньше 600 метров (разница по площади установлена каждым из регионов). В статье приведены причины часто встречающиеся на практике.

Если земельный участок не подпадает ни под одно из оснований, указанных в законе, а территориальное подразделение Росреестра выносит отказ в решении на приватизацию ЗУ, причины могут быть следующие:

1. Заявитель не выполнил требования закона. Например, на земельном участке расположены постройки, созданным им самовольно, не оформленные в законном порядке.
2. Существующие разногласия по площади ЗУ, его границам. 

Отказ, его причины не носят неустранимого характера. Гражданин, исправив существующее положение, имеет право еще раз обратиться с заявлением на приватизацию. 

В целях избежания затрат во времени, пользователь обязан собрать список необходимых для приватизации документов. При их сборе необходимо внимательнее отнестись к каждой бумаге.

Необходимо собрать полную, достоверную, актуальную информацию о земельном наделе, о правах заявителя на него, третьих лицах.

Например, правообладатель ЗУ должен понимать, что площадь надела соответствовала тому показателю, который был указан в документах.

Внимательное отношение заявителя к содержанию каждого из документов – необходимость, которая сводит к минимуму причины отказа.

Чиновники, на практике, не ограничиваются перечнем отказов, определенных в ЗК РФ. Часто они выносят спорные отказы. Но неодобрение может быть формально истолковано в качестве правомерного отказа.

Часто те, кто хочет приватизировать ЗУ, сталкиваются с причинами отказа:

1. Не все документы собраны в перечень тех, который подается на приватизацию земельного надела. Некоторые из бумаг могут быть потеряны, а также негодны. Органы, их составившие, могут поменять наименование, архивы не работать. Чиновники в этом ситуации иногда «забывают», что сами должны направлять запросы на соответствующие при приватизации документы.
2. Недочеты в обработке сведений, которые существуют в отчетной документации. В результате наблюдается несоответствие информации, которая находится в сданных документах и тех, которые имеются у местных органах власти. Ошибка в документах может быть связана с неудовлетворительной работой органов власти. Исправлять их ошибку отправляют заявителя, которому выносят отказ в приватизации.
3. На земельном участке находятся строения, которые возведены на нем незаконно. Власти не принимают во внимание капитальность возведенной постройки. Конструкции некапитального назначения не могут выступать основанием к отказу.
4. Задолженность по сборам и услугам ЖКХ.

Пред обращением в суд закон предлагает решить спорный вопрос в порядке претензионного производства. Поэтому необходимо обратиться с жалобой в вышестоящий орган.

Заявитель, подавая жалобу, соблюдет досудебный порядок. Это дает основание считать, что до вмешательства суда дело не доходит. Если отказ носит незаконный характер, скорее всего, вышестоящий орган рассмотрит жалобу, поданную от имени заявителя.

Жалоба пишется произвольно, но грамотно и лаконично. В реквизиты документа входят следующие положения:

• личная информация заявителя;
• адрес;
• контакты;
• предмет;
• суть жалобы;
• фамилия, имя, отчество должностного лица, которое отказало в приватизации.

Под документом заявитель ставит подпись. Отправляет в вышестоящий орган. Ему закон дает срок – 15 дней для обжалования документа.

Ответ на жалобу направляется в письменной форме, вне зависимости от юридического статуса заявителя.

Спорные вопросы, связанные с отказом от приватизации со стороны компетентных органов, рассматриваются судами районного уровня. Если был отказ в приватизации юридическим лицам, они подают иск в АС РФ. Таким образом, иск – заявление, составлено на отказ уполномоченного органа дать согласие на приватизацию, рассматривается судами:

• общей юрисдикции районного уровня, если иск подает гражданин;
• АС РФ, если истцом выступает организация или предприятие.

Иск составляется по правилам, которые, соответственно, указаны в ГПК и АПК РФ.

В частности, требования закона ориентированы на структуру составления искового заявления, его структуру и описания сути происходящих спорных процессов.

Исковые требования заявитель должен отразить отчетливо, четко, без ошибок и недочетов. Обязательно при описании ситуации, в которой, по мнению заявителя, были нарушены его права, необходимо указывать статьи закона.

При составлении иска при его подаче в суд общей юрисдикции, а также в АС РФ соблюдает четкую структуру документа. В нее входят три части:

1. Описательный раздел: в нем указывается ссылка на отказ.
2. Мотивировочный: в нем перечисляется список документов, которые были предоставлены заявителем.
3. Просительный: обоснование требований заявителя, ведущие к восстановлению нарушенного правомочия. 

В исковом заявлении необходимо указать полный перечень оснований,  по которым заявителю было отказано.

Судьи часто рассматривают спорные дела, обусловленные отказом от приватизации со стороны уполномоченных органов. Судьи, принимая решение по этому вопросу, опираются на доводы, приведенные истцом. В обязанность этой стороны входит доказывание фактов, имеющих значение для истца, судьи. На основании собранных доказательств, судья анализирует действия уполномоченных органов.

Причины отказа в приватизации

Основным НПА, регламентирующим приватизацию жилья является Закон РФ №1541-1 от 1991 года. В соответствии со второй статьей настоящего положения, правом на получении муниципального или государственного жилья в собственность обладают физические лица, которые получили рассматриваемый объект и являются его пользователем по договору социального найма.

По закону, отказать в передаче имущества в полное владение могут. Но основания для отказа в приватизации должны быть законными. В противном случае такое решение органа можно обжаловать в судебном порядке.

При получении отказа в приватизации квартиры, рекомендуем обратиться за консультацией к нашему юристу. Специалист оценит законность такого решения и посоветует, что делать клиенту в его ситуации, а в случае необходимости, сопроводит его до логического завершения сделки.

0 юристов онлайн 0 + активных клиентов ЕЮС

Оцени шансы на успех — задай вопрос бесплатно

Законные причины

Зачастую, наймодатель отказывает в приватизации квартиры по законным причинам. Все дело в том, что для заключения соответствующего договора, важно соблюдение законодательных условий:

• на недвижимый объект не наложены ограничения, связанные с приватизацией;
• заявитель имеет право на получение имущества в собственность;
• в квартире не проводилась незаконная перепланировка;
• гражданин предоставил полный пакет документов.

Если причины отказа законны, то заявителю стоит попытаться устранить основание, которое стало препятствием для получения объекта в полное владение.

Обратите внимание! Каждая ситуация индивидуальна и требует детального изучения. Помочь в поиске решения поможет квалифицированный юрист.

Объект нельзя приватизировать

Не все квартиры, принадлежащие государству или муниципалитету, можно приватизировать. Законом установлены ограничения в отношении следующих объектов:

• дом признан аварийным;
• имущество находится в военном городке;
• жилье является служебным;
• квартира находится в государственном общежитии.

Если есть вступившее в силу законное решение о признании дома аварийным, то приватизировать его не получится. Но, если комиссия только начала процедуру, то подать заявку можно.

Надо отметить, что если дом является ветхим, и его планируют признать аварийным, то некоторые наниматели наоборот не торопятся с приватизацией.

Все дело в том, что если имущество станет собственностью, то после вступления в силу решения об аварийности объекта семья получит квартиру точно такую же по площади.

Если же граждане проживают в ней по договору социального найма, то им обязаны выдать другое жилье, размером, исходя из нормативов на каждого члена.

«Невозможно приватизировать квартиру, которая находится в военном городке закрытого типа. Решить данную проблему невозможно».

Если жилье является служебным, то его приватизация относительно невозможна. Для оформления его в собственность потребуется получить официальное разрешение от предприятия.

Что касается общежитий, то ограничения на приватизацию действуют только в отношении объектов, находящихся в государственной собственности.

Заявитель не соответствует требованиям

Иногда граждане могут получить отказ в приватизации квартиры, основания такого решения должны быть законными и обоснованными. Одной из причин выступает несоответствие заявителя установленным требованиям:

• лицо имеет временную прописку в нанимаемой квартире;
• наниматель ранее уже воспользовался правом на приватизацию имущества;
• договор социального найма расторгнут.

Невозможно приватизировать квартиру и в том случае, если один из зарегистрированных в ней жильцов против. В такой ситуации можно попытаться получить от него нотариально заверенный отказ. Альтернативный вариант – выписать человека по законным причинам. Одним из таких оснований является отсутствие гражданина в квартире более полугода подряд и отказ по оплате коммунальных услуг.

Пример из практики:

Колымин Р.Д. обратился в Администрацию с заявлением о приватизации квартиры. В ней зарегистрирован заявитель, и его сестра Колымина Н.

Женщина давно уже живет в другом городе с мужем и не против того, чтобы ее брат стал единоличным собственником.

Однако в приватизации имущества Колымину отказали по причине отсутствия нотариального отказа от второго лица, зарегистрированного на рассматриваемой жилплощади.

Получить муниципальную или государственную квартиру в собственность по закону можно лишь один раз в жизни. Исключением являются случаи, когда процедура производилась до совершеннолетия ребенка. Тогда, после исполнения ему 18 лет, уже взрослым человеком он вправе вновь приватизировать уже другое жилье.

Если договор социального найма расторгнут, то стоит обратиться в администрацию и обсудить возможность заключения нового.

Незаконная перепланировка

Незаконная перепланировка нанимателями может стать причиной обоснованного отказа в приватизации имущества. В таком случае стоит узаконить перепроектирование в БТИ или через суд.

Если же изменения, произведенные в квартире, представляют собой угрозу для целостности строения, то узаконить их невозможно. В подобной ситуации, при выявлении таких опасностей, нанимателя попросят устранить их, а если он откажется производить улучшения, то наймодатель вправе обратиться в суд для расторжения договора социального найма.

Сложности, связанные с документами

Практически все сложности, связанные с документами, которые стали препятствием в приватизации квартиры, можно устранить.

Если какие-либо бумаги утрачены или приведены в нечитаемый вид, то их нужно восстановить (приобрести дубликат).

«Если в справке содержатся описки, опечатки, помарки, исправления, то она вызывает недоверие. Комиссия отклоняет заявление о приватизации по причине сомнений в подлинности бумаги. В такой ситуации достаточно заменить испорченный документ».

Проблема, которую трудно решить, связана с собственником дома. Все дело в том, что 90-х годах государственное и муниципальное имущество передавалось колхозам, а также другим предприятиям, которые впоследствии ликвидировались.

Фактически, происходит следующее. Человек всю жизнь живет в выданной ему от работы квартире, но собственника имущества установить невозможно, так как организация была ликвидирована.

На балансе у муниципалитета такой объект не состоит.

Важно! В такой ситуации решить проблему можно лишь в судебном порядке. Если судья признает право собственности заявителя на имущество, то для осуществления регистрационных действия договор о приватизации не понадобится.

Незаконные причины

Иногда, причины отказа в приватизации являются незаконными. К самым распространенным из них относят:

• наличие задолженности по оплате коммунальных услуг;
• у заявителя имеется другое жилье, приобретенное им за денежные средства, по договору мены или в порядке наследования;
• наниматель длительное время не проживал в квартире, но соглашение о социальном найме не расторгнуто;
• смерть заявителя.

Наличие долгов по квартплате не может стать причиной отказа, так как такого ограничения ни одним НПА не установлено.

Если у человека есть другое жилье, но он ни разу не приватизировал государственное или муниципальное имущество, то он не утрачивает рассматриваемое право.

В случае смерти заявителя, уже начатый процесс приватизации по закону не приостанавливается. Квартира переходит наследникам нанимателя по закону или завещанию.

Незаконный отказ в приватизации квартиры можно обжаловать в судебном порядке. Но перед этим рекомендуем проконсультироваться с нашим юристом. Специалист изучит ситуацию, оценит решение об отказе в приватизации, поможет подготовить документы, составить исковое заявление в судебный орган, а в случае необходимости, сопроводит клиента до самого конца.

0 юристов онлайн 0 + активных клиентов ЕЮС

Оцени шансы на успех — задай вопрос бесплатно

Судебное обжалование неправомерного отказа

Если заявитель считает, что отказ в приватизации квартиры незаконен, для решения вопроса можно обратиться в суд. Судья установит, имеются ли у истца основания для получения права собственности на жилье, допускается ли передача объекта и иные факты, а затем примет соответствующее решение.

Если суд удовлетворит иск гражданина, то зарегистрировать право собственности на квартиру можно без договора о приватизации по судебному решению.

Перечень документов

Для подачи искового заявления в суд о признании права собственности на квартиру, в порядке приватизации потребуется подготовить пакет документов:

1. Договор социального найма;
2. Выписку из ЕГРН на квартиру;
3. Письменный отказ в приватизации имущества;
4. Квитанцию об оплате государственной пошлины; идентификаторы личности всех участников.

Документы подают в канцелярию суда, направляют почтой заказным письмом с уведомлением либо отправляют онлайн при помощи правового портала «ГАС Правосудие».

Обратите внимание! Администрация не имеет права отказать в предоставлении письменного отказа в приватизации имущества. В нем должны содержаться основания такого решения комиссии.

Образец искового заявления

Исковое заявление составляют в свободной форме, с учетом положений ст.131 ГК РФ. В нем указывают следующие сведения:

• наименование судебного органа;
• ФИО заявителя, адрес регистрации, контактный номер телефона;
• сведения об ответчике;
• название документа;
• обстоятельства, предшествующие нарушению права;
• перечень нарушений (можно дополнить их законодательными обоснованиями);
• требования;
• перечень прилагаемых к иску документов;
• дата и подпись истца.

Исковое заявление обычно подают в городской или районный суд. Судья принимает решение в течение двух месяцев с момента поступления заявки. Еще месяц уйдет на вступление постановления в законную силу.

Образец заявления Исковое заявление о признании права собственности на квартиру в порядке приватизации

Регистрация права собственности на основании судебного решения

Если гражданин не знает, могут ли ему отказать в приватизации квартиры, в которой он проживает по законным обстоятельствам, перед началом процедуры рекомендуем проконсультироваться с юристом.

В случае получения незаконного отказа, вопрос о приватизации подлежит разрешению в суде. Если решение администрации признают незаконным, а иск удовлетворят, то гражданин сможет зарегистрировать право собственности без договора о приватизации на основании судебного постановления. 

Для этого необходимо:

дождаться вступления в силу решения суда (1 месяц с момента его получения);

подготовить документы на регистрацию (заявление, паспорт заявителя, выписка из ЕГРН, технический паспорт на квартиру, решение суда, квитанция об оплате госпошлины);

подать заявку, подкрепленную бумагами в Росреестр или МФЦ;

через 7-9 дней, в зависимости от того, куда подано заявление, можно забрать выписку из ЕГРН.

В судебном решении, на основании которого производится регистрация права собственности в порядке приватизации, должны быть указаны объект, правообладатель, вид права собственности, а сам документ правильно оформленным, прошитым и заверенным в установленном порядке.

Приватизация с долгами

Судебная практика

В суд поступило исковое заявление от Гараева Р.Т. о признании права собственности на квартиру в порядке приватизации. Истец пояснил, что в администрации ему отказали в передаче объекта по причине отсутствия данного объекта в реестре муниципального имущества.

В процессе было установлено, что в квартире зарегистрировано 3 человека: Гараев Р.Т., Василькова А.А. и Рогозина К.К. 6 лет назад Василькова подавала заявление о приватизации имущества, однако договор так и не был подписан.

Василькова А.А. и Рогозина К.К. умерли 3 года назад, наследственное дело не было открыто.

Рассматриваемая квартира изъята из реестра муниципального имущества, в связи с чем Гараев получил обоснованный отказ от администрации.

По состоянию на дату подачи искового заявления на жилплощади зарегистрирован только Гараев. По данным Росреестра, у других лиц прав на рассматриваемый объект не имеется.

Суд, изучив материалы дела, пришел к выводу о том, что Гараев имеет право на приватизацию квартиры и признал за ним право собственности.

Частые вопросы

Можно ли приватизировать муниципальную квартиру, если еще один зарегистрированный в ней человек умер? +

Приватизация имущества жилого фонда осуществляется по согласию всех лиц, прописанных на жилплощади.

Если в квартире зарегистрировано 2 человека, один из которых умер, то первый имеет право подать единоличное заявление только в том случае, если у усопшего нет наследников, наследственное дело не заводилось.

Если же претенденты на имущество умершего есть, то придется дождаться вступления ими в права наследства, а затем производить процедуру при наличии их согласия или нотариального отказа.

Могут ли отказать в приватизации квартиры, если у нанимателя накопился большой долг по коммунальным услугам? +

Наличие задолженности по ЖКУ не может стать законной причиной для отказа в приватизации муниципального или государственного имущества жилого фонда. Но, если администрация расторгнет договор социального найма, то приобрести право собственности на объект невозможно.

Могу ли я приватизировать квартиру, нанимателем которой была моя мама? +

По закону, жилье, принадлежащее наследодателю по договору социального найма, включают в наследственную массу. В вашей ситуации вы имеете право приватизировать квартиру после вступления в права наследства. Но помните о том, что приватизация невозможна без согласия других лиц, зарегистрированных на жилплощади. Имущество переходит всем нанимателям в равных долях.

Заключение эксперта

Причин, почему могут отказать в приватизации квартиры, на самом деле немного. Законные основания, как показывает практика, практически всегда связаны с ограничениями, наложенными на сам объект, например жилье находится в военном городке, является служебным или признано аварийным.

Но, встречаются и другие законные причины, например, заявитель уже реализовал свое право на приватизацию, представил неполный пакет документов, либо их подлинность вызывает сомнения, или иные наниматели против процедуры.

Каждую ситуацию решают в индивидуальном порядке. Все зависит от конкретных обстоятельств. В решении вопроса поможет грамотный юрист.

Как поступить, если пришел отказ в приватизации участка

Можно ли что-то сделать, если отказали в приватизации земельного участка? Вообще, на каком основании власти вправе выносить отказ? Именно такими вопросами задаются люди, которые никак не могут реализовать свое право на приватизацию земли. В этой статье разберемся в причинах отказа, вариантах их оспаривания. Также объясним, почему следует спешить с приватизацией и обжаловать отказ в обязательном порядке.

Земельным законодательством предусматривается строго определенный перечень оснований для отказа в приватизации земельного участка (далее – «ЗУ»).

1. Участок расположен в красных линиях. То есть он располагается на территории общего пользования (включая лесопарковые зоны), в том числе в пределах ЛЭП, коммуникационных сетей связи, трубопроводов, железных, автомобильных и пешеходных дорог, проездов и проходов.
2. ЗУ полностью или частично расположен в природоохранной зоне. Это может быть территория заповедника и пр.
3. Участок располагается в зоне, которая в недалеком будущем будет отнесена к особо охраняемым или подвергнута реорганизации.
4. ЗУ частично или полностью располагается на территории частного владения физического или юридического лица.
5. На участок или зону его расположения наложено ограничение или исключение из оборота.
6. ЗУ располагается на территории земель, входящих в государственный резервный перечень и может потребоваться для реализации государственных (муниципальных) проектов.
7. Участок запрещен к выкупу, иной передаче в частную собственность действующим федеральным законом или муниципальным правовым актом.
8. На участке возведена незаконная постройка.

Это предельный перечень оснований для отказа. При этом основания, по которым отказывают в приватизации квартиры (о них читайте здесь), в данном случае действуют лишь частично:

• гражданин однажды уже приватизировал ЗУ;
• участок не имеет определенных границ (о межевании можно узнать здесь);
• не соблюдение формальных требований к приватизации (участок ранее не передавался гражданину);
• отсутствуют определенные документы, необходимые для приватизации участка;
• не соблюдение регламента приватизации (о нем можно узнать из этой статьи).

 

Оспоримые основания для отказа в приватизации ЗУ

Но чиновники не ограничиваются перечнем оснований для отказа, который определен действующим законодательством. И довольно часто выносятся неправомерные отказы, которые, тем не менее, формально могут быть истолкованы как обоснованные. Чаще всего люди, желающие приватизировать надел, сталкиваются со следующей отказной мотивировкой.

• Недостаточно документов. Определенные бумаги могут быть утеряны или пришли в негодность. Органы, которые ответственны за них, могут быть уже расформированы, а архивы пропасть. Но при этом забывается, что чиновники в ряде случаев обязаны самостоятельно делать необходимые запросы.
• Ошибки в обработке сведений из отчетной документации. В итоге наблюдается расхождение между сданными документами и данными, которыми располагает муниципалитет. Несмотря на явную ошибку муниципалитета или 3-х лиц, «виновником» объявляется человек, желающий приватизировать ЗУ.
• На участке расположены незаконно возведенные строения. При этом власти не учитывают капитальность постройки. Ведь некапитальные конструкции не являются основанием к отказу в приватизации.
• Имеется задолженность по налогам, перед коммунальщиками. Это, как и в случае с квартирой, не может рассматриваться как основание для отказа в безвозмездной передаче земли на основании приватизации.

 

Что делать, если отказали в приватизации участка

За отказом в приватизации участка часто следует несогласие человека, собиравшегося обрести право собственности на обрабатываемый надел. Но можно ли как-то оспорить вынесенное муниципалитетом решение? При наличии оснований – вполне реально. Вариантов 2 – досудебное обжалование решения, либо обращение в суд. Рассмотрим оба варианта.

Досудебный порядок обжалования отказа в приватизации ЗУ

Жалоба составляется на тот орган, который вынес необоснованное решение. В тексте обращения необходимо указать:

• обстоятельства дела – кто, куда и с какой целью обратился, и что случилось в итоге;
• обоснованность претензий – почему заявитель считает вынесенное решение в отказе в приватизации ЗУ необоснованным;
• конкретные требования.

Жалобу проще всего направить в прокуратуру. Это избавит от лишней мороки, связанной с определением вышестоящей инстанции. Прокуратура обязана провести проверку по факту обращения, и при выявлении несоответствия законодательству, вынести предписание об устранении нарушений.

Но чаще всего ответом будет стандартная «отписка». И в таком случае «приватизатору» остается либо пойти вверх по инстанции (пожаловаться на прокурора), либо обратиться в суд.

Как в суде обжаловать отказ в приватизации земли

По факту отказа в приватизации ЗУ необходимо подать исковое заявление в районный суд по местонахождению участка (исключительная подсудность). Иск составляется по правилам ст. 131 ГПК РФ (об этом читайте здесь). Но в теле иска нужно указать:

• обстоятельства дела – по сути, то же самое, что и при составлении жалобы;
• ссылка на вынесенный отказ и отсылка к приложениям (решение муниципалитета прикладывается к иску);
• аргументированная позиция истца, со ссылками на имеющиеся документы и нормы законодательства;
• конкретные требования о передаче земли в собственность истца.

Важно! К исковому заявлению обязательно прикладываются все документы, связанные с приватизируемой землей.

Почему отказ в приватизации обязательно нужно оспорить

К сожалению, мы живем в несовершенном мире. И за отказом в приватизации ЗУ может стоять вполне приземленный расчет – передать огромную территорию в собственность 3-го лица, которое решит построить на ней очередной жилой комплекс или коттеджный поселок.

Именно поэтому нужно тщательно проверить аргументацию муниципалитета и при наличии малейших нестыковок требовать передачи земельного надела, в том числе и через суд. И лучше доверить это дело юристу, который установит законность вынесенного решения и подскажет, как правильно поступить в сложившихся обстоятельствах. Подробней о юридической помощи в приватизации можно узнать в этом материале.

Как приватизировать земельный участок в 2023 году: пошаговая инструкция | Официальный сайт администрации Ашинского городского поселения

В соответствии с положениями статьи 39.5 Земельного кодекса, статьи 39.10 Закона № 119-ФЗ от 1 мая 2016 года, гражданин может приватизировать землю, находящуюся в свободной собственности:

1. предоставившие участок в безвозмездное пользование на срок не более шести лет. Разрешение выдается в соответствии с региональным законодательством о частном жилищном или фермерском строительстве. Освобождение предоставляется только в том случае, если участок используется по назначению (например, в контексте домовладения). Право на бесплатную приватизацию участка может быть реализовано по истечении пяти лет с момента уступки гражданину.
2. Люди заключают договоры в определенных частях муниципалитета, где расположены земельные участки. Список этих участков можно взять в администрации муниципалитета.
3. Люди, которые ухаживают не менее чем за тремя детьми.
4. Люди, получившие участок в одном из регионов Дальнего Востока.

Правом на освобождение от приватизации земли можно воспользоваться один раз в жизни для получения участка. Остальные участки необходимо приобретать за свой счет.

Порядок приватизации земли

Приватизация земли включает в себя ряд последовательных шагов. Кратко рассмотрим каждый из них.

С чего начать приватизацию земельного участка

Если участок, который вы собираетесь получить в собственность, еще не был оформлен, или если существуют неразрешенные разногласия по поводу его границ, вам сначала нужно договориться, какая часть участка перейдет в вашу полную собственность. Для этого вам нужно будет обратиться в местный орган власти или другой компетентный орган.

Компетентный орган должен вынести решение в течение 30 дней после подачи вашего заявления. В наиболее сложных случаях этот срок может быть продлен до 45 дней. Решение действует в течение двух лет со дня его вынесения (статья 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации).

Обращение в Росреестр

После проведения всех необходимых подземных работ необходимо подать заявление в Росреестр о внесении участка в поземельную книгу и государственной регистрации прав на него (ст. 39.15 Земельного кодекса). На этом этапе можно не обращаться в Росреестр, если нет проблем с формированием нового участка или изменением ограничений существующего.

Обращение в администрацию населенного пункта либо в территориальное управление Росимущества

В какой из этих органов следует обратиться, зависит от права собственности на участок, предоставленный гражданину в пользование. К заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие права заявителя на участок и позволяющие идентифицировать заявителя.

Документация может быть представлена по адресу