Правила

Банкротство застройщика при долевом строительстве что делать дольщику 2023

Банкротство застройщика при долевом строительстве, к сожалению, остаётся достаточно распространённой ситуацией. Рабочих на площадке нет, телефоны молчат – как в такой ситуации дольщикам защитить свои права? Разбираемся в деталях.

С чего начать, как правильно подавать судебные иски?

Прежде всего, проверьте, начата ли процедура банкротства застройщика. По закону РФ, объявление о том, что организацию признают финансово несостоятельной, обязательно публикуется в газете «Коммерсантъ» – вот по этой ссылке вы можете проверить, есть ли ваш подрядчик среди банкротов. Нужно знать ОГРН или ИНН компании, их можно посмотреть в договоре на долевое строительство.

Если процедура ещё не стартовала, вам стоит обратиться с заявлением в ФНС или в «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», эти организации помогут подать заявление о банкротстве застройщика. Не затягивайте: чем раньше начнётся разбирательство, тем лучше.

Права дольщиков при банкротстве застройщика

У дольщиков есть два варианта реализации своих прав:

  • Вернуть деньги, вложенные в строительство (в этом случае вы отказываетесь от строящейся недвижимости);
  • Получить квартиру или иное помещение (место в гараже, офис и т. д.).

Чтобы управляющий зафиксировал ваш выбор в «Реестре требований кредиторов», нужно подать ему соответствующее заявление. На это отводится два месяца с момента получения уведомления о банкротстве от арбитражного управляющего.

Если вы выбираете деньги

Вы подписываете отказ от ДДУ и выдвигаете требование о возмещении вложенных средств и неустойки за просрочку окончание строительства. Далее ждёте окончания торгов с распродажей имущества застройщика – они могут продолжаться до 12-18 месяцев – и получаете свою часть денег.

Учтите, что сперва управляющий выплатит средства за причинение вреда здоровью и жизни, потом рассчитается с бывшими сотрудниками банкрота, и только потом возместит убытки дольщикам. Если суммы не хватит на полные выплаты всем участникам, вы получите только часть вложенных средств.

Если вы выбираете недвижимость

Здесь возможны два варианта:

  • Долевое строительство по факту окончено, дом введён в эксплуатацию: вы претендуете на квартиру или помещение, положенные вам по договору;
  • Дом не достроен: либо будет привлечён новый застройщик, либо дольщики создадут ЖСК и продолжат стройку самостоятельно. Процесс может занять несколько лет.

Заканчивать объект будут за счёт средств «Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства».

Что лучше выбрать, деньги или квартиру?

Всё зависит от конкретного случая и конкретного застройщика. Но в любом случае чем раньше вы инициируете процедуру банкротства, тем выше шанс компенсировать свои затраты тем или иным образом.

Процедура банкротства застройщика при долевом строительстве и расчет неустойки

Главный страх всех, кто планирует покупку квартиры в новостройке через ДДУ, то есть договор долевого участия, — банкротство застройщика.

В данном случае под банкротством понимается неспособность должника, то есть застройщика, удовлетворить в полной мере свои денежные обязательства, в том числе неспособность обеспечить дольщиков сданными в эксплуатацию и пригодными для жилья квартирами.

Среди основных причин банкротства застройщиков при долевом строительстве – недостаточный поток инвестиций, нецелевое и нерациональное использование имеющихся средств, технические сложности и нестабильность экономической ситуации. Однако для дольщиков признание компании-застройщика банкротом, осуществляемое через арбитражный суд, означает только одно – дополнительные сложности и финансовые потери.

Возможные алгоритмы действий

В случае финансовой несостоятельности застройщика дольщики могут пойти по одному из следующих путей:

  • Потребовать получения вложенных инвестиций и компенсации, связанной с дополнительными издержками, через включение в реестр требований кредиторов. В данном случае предполагается, что дольщик выйдет из долевого строительства и расторгнет соответствующий договор с застройщиком.
  • Настаивать на вступлении в права собственности через включение в реестр требований о передаче жилых помещений.
  • Организовать жилищно-строительный кооператив. Данный алгоритм предполагает, что права на незаконченный объект, то есть многоквартирный дом с прилегающей территорией, будут переданы от застройщика такому кооперативу, который в свою очередь завершит проект за счет собственных средств или посредством поиска новых инвесторов.

Процедура банкротства застройщиков предполагает, что компании должны исполнять свои финансовые обязательства перед кредиторами в определенной последовательности.

Согласно действующему законодательству изначально оплачиваются издержки, связанные с причинением вреда жизни и здоровья на производстве, затем начисляется заработная плата специалистам, осуществлявшим проектные и строительные работы, а лишь затем осуществляется компенсация убытков участникам долевого строительства.

Таким образом, процедура возврата вложенных средств может затянуться на годы, тем более что законом не устанавливается конкретный срок, в течение которого застройщик-банкрот должен погасить имеющиеся у него задолженности.

Кроме того, достаточно часто арбитражный суд выносит решение о возможности частичного погашения кредита, которое означает, что дольщик может претендовать лишь на часть вложенных средств.

Именно поэтому многие дольщики предпочитают не расторгать договор и претендуют на вступление в права собственности даже в том случае, если строительство дома находится не на завершающей стадии.

Вне зависимости от того, какой конкретно путь выбрал дольщик, получение компенсации или вступление в права собственности, его включение в соответствующий реестр осуществляется после подачи им заявления.

Данная процедура в случае банкротства застройщика не предполагает наличие строгой закрепленной формы: заявление подается в свободной форме и отправляется не только самому застройщику, но и представителям арбитражного суда.

Для того чтобы оно было рассмотрено в короткие сроки, а сам дольщик гарантировано был включен в выбранный реестр, к заявлению должны быть приложены договор долевого участия и все оплаченные квитанции, подтверждающие наличие у застройщика финансовых обязательств перед дольщиком.

Для ускорения решения вопроса указанное заявление рекомендуется подавать в течение 30 дней после появления официальной информации о присвоении застройщика статуса банкрота. В противном случае рассмотрение всех вопросов может быть отложено на полгода.

Организация жилищно-строительного кооператива

Возможность объединения в жилищно-строительные кооперативы у «обманутых» дольщиков появилась в 2011 году. После его создания его представители должны обратиться в арбитражный суд, который в свою очередь может принять решение о том, что права застройщика на недостроенный объект будут переданы кооперативу.

Необходимо учитывать, что в случае принятия положительного решения жилищно-строительному кооперативу перейдет не только сам спорный объект, то есть недостроенный дом, но и долговые обязательства перед работниками, а также перед теми, чьей жизни и здоровью был нанесен вред во время выполнения работ. Фактически участники кооператива принимают на себя долговые обязательства застройщика, которые он, согласно законодательству, должен погасить в первую и вторую очередь. Покрытие всех текущих и будущих расходов осуществляется за счет собственных средств дольщиков или с помощью привлечения новых членов кооператива.

Собственные права застройщика на недостроенный объект могут быть заложены. В этом случае жилищно-строительному кооперативу придется выкупить данные права у залогодержателя, которым чаще всего является банк.

Неустойка за просрочку по ДДУ при банкротстве застройщика

Еще один вопрос, интересующий многих дольщиков, — неустойка по просрочке сдачи многоквартирного дома при банкротстве застройщика. Расчет неустойки в данном случае производится по традиционной схеме: за каждый день просрочки застройщик должен выплатить дольщику пени, равные одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ. Если же в качестве дольщика выступает гражданин РФ, размер неустойки увеличивается вдвое.

Требование о выплате неустойки может быть представлено в суде в качестве одного из пунктов дела о банкротстве, но не в качестве самостоятельного иска. При этом в случае признания данных требований погашаться они будут в самую последнюю очередь, что на практике означает, что подобную компенсацию в большинстве случаев дольщики так и не получают.

Таким образом, законодательство РФ предполагает возможность возмещения дольщику вложенных им средств и дополнительную компенсацию неустойки, однако на практике такого возмещения приходится ждать очень долго, и часто речь идет лишь о частичной компенсации.

Именно поэтому наиболее оптимальным решением для дольщиков часто является требование получения квартир, на которые были заключены договоры с застройщиком.

Такая позиция позволяет им, хоть и с большой отсрочкой, но получить свою законную жилую площадь, например, в случае успешного поиска новых инвесторов, передачи проекта другой строительной компании и т.д.

Что делать участникам долевого строительства, когда банкротится застройщик? Вовремя попасть в реестр

Когда человек вступает в долевое строительство, он вкладывает деньги в саму стройку. Поэтому, если вдруг застройщик вдруг «передумает» строить дом и подаст документы на банкротство, очень важно как можно быстрее узнать об этом и подать документы с требованием о возврате долга в реестр долгов, который ведет арбитражный управляющий.

Купили квартиру на стадии котлована, а застройщик решил, что денег у него

Читайте также:  Можно ли отсудить у собственника жилье купленное не им 2023

на стройку нет?

На момент заключения договора долевого строительства будущей квартиры, скорее всего, не существовует.

По договору долевого участия дольщик выплачивает застройщику денежные средства в счет постройки и покупки квартиры, а тот, в свою очередь, берет на себя обязательство дом построить.

А после ввода в эксплуатацию жилую площадь в этом доме передать в собственность участнику долевого строительства.

Для дольщика самым большим плюсом является цена, по которой приобретается квартира. Такая цена будет ниже рыночной стоимости жилплощади в уже построенных домах.

При этом долевое строительство дает возможность стать владельцем квартиры в более перспективном районе и с улучшенной планировкой, чем человек мог бы себе позволить, купив жилье в уже сданном в эксплуатацию доме или на вторичном рынке.

Однако основным минусом «долевки» является рискованность участия в таком варианте строительства. Ни один застройщик не может гарантировать, что дом будет достроен в срок, да и вообще, что стройка будет доведена до конца.

Вопрос «обманутых дольщиков» стоит особо остро сейчас, когда обстановка в стране и мире очень неустойчива. Эта статья адресована тем, кто из-за банкротства застройщика не может ни получить квартиру, ни вернуть уплаченных за нее денег. Рассказываем, кто попадет в реестр обманутых дольщиков, какие права у них возникают и что делать, чтобы отстоять свою правоту и добиться справедливости.

В каких случаях банкротятся застройщики

В последние годы вся страна учится жить и приспосабливаться к новым реалиям. Многие, ранее казавшиеся невероятными, факторы влияют как на наших сограждан, так и на организации. В том числе и на компании-застройщики.

Банкротство застройщика — это самый страшный сон для любого участника долевого строительства, который для некоторых становится явью. Компания признается банкротом, когда ее денежных средств не хватает на покрытие своих долгов и на продолжение строительства.

Откуда берутся долги и куда пропадают деньги дольщиков? Могут быть разные причины для банкротства каждого конкретного застройщика. Так, например, это могут быть:

  • Ошибки в бизнес-планировании;
  • Рост цен на стройматериалы;
  • Рост цен на оплату труда подрядчиков;
  • Скачки курса валют;
  • Издержки на судебные разбирательства;
  • Форс-мажоры;
  • Снижение покупательской способности;
  • И другое.

Согласно федеральному закону «О несостоятельности (банкротстве)», стать инициатором банкротства застройщика могут:

  • Застройщик самостоятельно;
  • Кредиторы застройщика (дольщики, банки, поставщики, подрядчики, госорганы);
  • Налоговая инспекция.

Банкротство застройщиков проводят Арбитражные суды и процедура эта отнюдь не быстрая. Она может длиться от полугода до нескольких лет. Все это время дольщики вынуждены находиться в «подвешенном» состоянии — ни денег, ни квартиры.

Признать компанию несостоятельной можно в следующих случаях:

  • Долг превысил 300 000 рублей;
  • Просрочка по обязательствам превысила 3 месяца.

Особенность процедуры банкротства застройщиков состоит в том, что в отличие от признания несостоятельным любого другого юридического лица, здесь нет стадии финансового оздоровления. Сразу наступает этап конкурсного производства.

Во время конкурсного производства, назначается специальное лицо — финансовый управляющий. Именно он в течение всей процедуры будет распоряжаться денежными средствами на счетах застройщика, определять список кредиторов, устанавливать размер их требований.

Вырученными от продажи имущества застройщика денежными средствами финансовый управляющий старается покрыть все задолженности перед кредиторами.

Строительство заморожено, застройщик кормит дольщиков обещаниями.

Что делать?

Где получить информацию о банкротстве застройщика?

В случаях с застройщиками нужно всегда быть «на чеку». Если дольщику кажется, что что-то идет не так, то лучше лишний раз перестраховаться и проверить информацию — не находится ли застройщик в процессе банкротства. Чем раньше эту информацию получит дольщик, тем больше шансов спасти свои деньги и квартиру.

По закону конкурсный управляющий обязан направлять кредиторам (которыми и являются дольщики) уведомления о банкротстве. Однако далеко не всегда участники долевого строительства узнают о процедуре таким образом. И дело не всегда в плохой работе управляющего, иногда у него просто может не быть списка всех дольщиков или он может быть не полным.

Проверить информацию можно самостоятельно, не дожидаясь письма от управляющего. Для этого есть ряд онлайн-сервисов.

  • Официальный сайт издания «КоммерсантЪ»: На сайте можно узнать о планирующейся или уже ведущейся процедуре банкротства любой организации. Для этого необходимо перейти в раздел «Банкротства», а затем в подраздел «Поиск информации о банкротстве». После нужно ввести ИНН компании-застройщика. Публикация в данном издании является обязательным требованием при инициации процедуры банкротства, поэтому сведения, предоставляемые данным сайтом, являются достоверными.
    В случае, если застройщик находится в процессе признания его несостоятельным, на сайте также можно получить информацию о суде, в котором рассматривается дело, о номере дела, о дате закрытия реестра требований кредиторов, а также о конкурсном управляющем.
  • ЕФРСБ: Через единый федеральный реестр сведений о банкротстве также можно узнать, находится та или иная организация в процессе банкротства или нет, а также получить много другой информации о ходе уже идущей процедуры, например, результаты собраний кредиторов. Поиск можно осуществить по ИНН организации.
  • Картотека арбитражных дел: На портале электронного правосудия можно получить информацию по любому делу, рассматриваемому в арбитражном суде. Узнать, есть ли в производстве судов дело о банкротстве застройщика, можно осуществив поиск по наименованию компании или его ИНН. Здесь можно ознакомиться с ходом дела (если оно уже есть), информацией о сторонах и так далее.

Нужна юридическая помощь при заявлении своих требований в реестр

при банкротстве застройщика?

Что делать дольщикам при банкротстве застройщика при долевом строительстве

Когда начинается процесс банкротства застройщика, в обязанности финансового управляющего входит утверждение реестра кредиторов. Кредиторами застройщика могут быть: банки, государственные органы, подрядчики, поставщики, а также дольщики.

Поэтому первое действие дольщика, чей застройщик банкротится, — это подача заявления в Арбитражный суд с целью включения его в реестр требований кредиторов. При этом дольщик сам решает, какое требование ему заявлять. Это может быть документ о передаче квартиры или о возврате денег, о возмещения ущерба.

При этом у многих дольщиков при реализации конкурсной массы застройщика возникает вопрос «Могут ли продать мою квартиру, если я выбрал требование о передаче квартиры?». Нет, если участник долевого строительства требует передачу квартиры, то такая недвижимость будет исключена из конкурсной массы застройщика, а следовательно, и продать на торгах ее не могут.

При заявлении своих требований для включения в реестр важно соблюсти установленные законодательством сроки. Реестр кредиторов открывается в день, когда информация о банкротстве официально публикуется. В него могут вноситься требования в течение 3 месяцев с момента открытия. После реестр закрывается.

Законом установлена очередность удовлетворения требований кредиторов:

  1. Кредиторы, которым должны быть выплачены компенсации вреда жизни и здоровью;
  2. Сотрудники и бывшие сотрудники застройщика;
  3. Участники долевого строительства;
  4. Требования всех остальных кредиторов.

То есть дольщики — это кредиторы третьей очереди. Увы, как правило, для удовлетворения требований этих кредиторов, денег у застройщика уже не хватает.

  • Вырученные от реализации имущества застройщика денежные средства распределяются между кредиторами по очередям в следующем порядке: сначала происходит распределение средств между кредиторами первой очереди в равных долях.
  • Если после этого остались еще денежные средства — удовлетворяются требования кредиторов второй очереди и так далее.
  • Если после выплат одной из очередей (например, второй) денежные средства закончились, то остальные кредиторы, очередь которых ниже, останутся без выплат.

Кроме того, участники долевого строительства, еще на этапе заявления требований, могут выбирать, какую форму требования выбрать — передачу жилого помещения или возврат денежных средств. Если заявитель выбирает второй вариант, то он включается в реестр требований о передаче жилых помещений.

Если изначально расчет между застройщиком и дольщиком производился с использованием эскроу-счета, то в этом случае для возврата своих денег необходимо обратиться в Росреестр с заявлением о расторжении договора долевого участия.

Может ли случиться так, что на эскроу-счетах застройщика нет денег?

Где посмотреть реестр дольщиков при банкротстве застройщика?

Реестра дольщиков в свободном доступе нет. Это персональные данные физических лиц, и сама по себе публикация списка всех дольщиков нарушает требования закона.

Однако дольщики — это те же кредиторы, а информацию о кредиторах, если она нужна, можно посмотреть на сайте картотеки арбитражных дел. Там есть и информация о ходе конкретного банкротного дела и участниках этого производства.

Самое главное для дольщика — как можно быстрее обнаружить, что процесс банкротства запущен

Участие в долевом строительстве рискованно, но имеет свои преимущества. В процедуре банкротства застройщиков отсутствует стадия финансового оздоровления. Чтобы попасть в реестр кредиторов, необходимо подать соответствующее заявление арбитражному управляющему. Очень важно соблюсти сроки подачи такого заявления. Дольщики могут требовать передачу жилого помещения или возврата денежных средств.

Читайте также:  Регистрация права собственности в крыму 2023

Как включить свои требования в реестр кредиторов

Требования включаются путем подачи заявления. В нем необходимо указать на фактические обстоятельства, обосновать свою позицию и подкрепить ее подтверждающими документами.

Само заявление направляется заказным письмом с описью в адрес конкурсного управляющего.

Посмотреть, кто утвержден управляющим, узнать его адрес, можно способами, о которых мы писали выше — получить уведомление, проверить через сайт издания «Коммерсантъ», «Федресурс» или картотеку арбитражных дел. Также заявление можно подать и лично.

После получения заявления у управляющего есть 30 дней на его рассмотрение и принятие решения о включении кредитора в реестр или об отказе о включении.

Как обжаловать отказ арбитражного управляющего о включении

в реестр кредиторов?

Может ли участник долевого строительства заявить требование о неустойке?

По договору долевого строительства обязательством участника является выплата денежных средств в установленный договором срок. В то же время как обязательство застройщика по договору — сдача объекта строительства в срок.

Так, при нарушении той или другой стороной взятого на себя по договору обязательства, такая сторона обязана выплатить второй неустойку. В случае, когда сдача объекта затягивается, а срок, установленный договором уже нарушен, дольщик вправе требовать с застройщика выплаты за каждый день такой просрочки неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Чтобы получить выплату, участник долевого строительства должен обратиться в суд. В судебную инстанцию подается заявление с расчетом и требованием выплаты компенсации дольщику. По итогу рассмотрения заявления судья выносит решение, на основании которого дольщик может инициировать принудительное взыскание через приставов.

Если застройщик вступает в процедуру банкротства, сумма неустойки, установленная решением суда, включается в реестр требований кредиторов.

Как понять, что застройщик может вскоре обанкротиться

Чтобы предугадать банкротство застройщика не нужны экстрасенсорные способности, достаточно следить за ходом строительства и обращать внимание на «звоночки».

К ним относятся:

  1. Остановка строительства. Это один из сигналов, что что-то идет не так. Остановка невыгодна и находится за рамками интересов застройщика.
  2. На сайте проекта не размещается финансовая отчетность.
  3. Срок разрешения на строительство подходит к концу.
  4. Крупные банки не дают ипотеку на данный объект.

Все вышеуказанные моменты являются предпосылкой для проверки застройщика на предмет банкротства. В этом деле — чем быстрее такая информация станет известна, тем больше возможностей в разрешении проблемы для дольщика.

Как платить ипотеку, если застройщик банкротится? Спросите юриста

Заключение

Квартирный вопрос на сегодняшний день остается нерешенным у многих людей. Особенно обидно, когда ты вроде пытаешься его решить, ждешь свою строящуюся квартиру, а в итоге остаешься без нее, да и без денег, причем не по своей вине. Более того, все это сопровождается кучей истрепанных нервов, бумаг, хождением по инстанциям и другими вытекающих из этого проблемами.

Самое разумное решение в таком случае — это еще на той стадии, когда есть подозрения о приближающемся банкротстве застройщика или оно только-только началось, заручиться поддержкой юриста. Этот шаг поможет спасти свои деньги и остаться в выигрышной позиции в, казалось бы, такой непростой ситуации.

Вопрос-ответ:

Может ли дольщик самостоятельно подать на банкротство своего застройщика?

Да, дольщик, как один из кредиторов, вправе инициировать банкротство. Однако на практике сделать это в одиночку очень сложно и финансово затратно.

Кроме того, придется решать множество процессуальных вопросов, отслеживать процесс и активно участвовать в нем, что требует огромного количества свободного времени.

В таком случае лучше обращаться в надзорные и налоговые органы, которые займутся инициацией этой процедуры.

Какие документы нужно подать, чтобы вступить в реестр требований кредиторов?

Вместе с заявлением нужно подать все, максимально подтверждающие вашу позицию, документы. Такими будут копии:

  1. Договора с застройщиком;
  2. Документы об оплате имущества;
  3. Решения судов и других органов;
  4. Паспорта участника долевого строительства;
  5. Другие.

Что делать если конкурсный управляющий отказался от внесения моих требований в реестр?

В случаях, когда участник долевого строительства не согласен с решением управляющего относительно включения требований в реестр, он может оспорить его в течение 15 рабочих дней через Арбитражный суд.

Какова судьба нежилых помещений при банкротстве застройщика?

Когда банкротится застройщик нежилого помещения, для дольщиков есть два пути развития событий:

  1. Нежилое помещение до 7 м2 — в данном случае дольщик в общем порядке может включиться в реестр требований;
  2. Нежилое помещение от 7 м2 — в данном случае дольщик может заявить свое требование только как денежное и включиться в четвертую очередь реестра.

Что делать, если я не могу присутствовать на собраниях дольщиков?

В этом нет ничего катастрофически страшного. Ознакомиться с ходом дела можно в Реестре сведений о банкротстве. Здесь можно получить информацию о включенном в конкурсную массу застройщика имуществе, ознакомиться с судебными актами и отчетами конкурсного управляющего.

Бесплатная консультация по списанию долгов

Оставьте свой телефон, специалист перезвонит вам в течение 1 минуты

Банкротство застройщика при долевом строительстве что делать дольщику 2023

Даже в условиях существования юридической и государственной защиты договоров долевого участия в строительстве все еще есть случаи банкротства застройщиков.

    1. Задайте вопрос через через онлайн-чат
    2. Позвоните на горячую линию: Вся РФ — 8(800)302-58-65

Договора эскроу считаются одним из самых действенных способов нивелировать риски дольщиков. Аналогичный вид договоров предусмотрен не только в нашей стране. В США также обычно используются эскроу счета при покупке не только недвижимости, но и предметов роскоши: яхт, предметов искусства.

Общий смысл в том, что участвует третья сторона – банк, который открывает счета эскроу, принимает деньги от покупателя и выдает обязанному по договору лицу только в случае выполнения обязательств. Еще этот вид счетов называют счетом условного депонирования.

Особенности счетов эскроу по договорам долевого участия

— Деньги вносятся в банк, который соответствует критериям, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 18.06.2018 N 697 (ч. 1 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ)

  • — Арест, списание и иные транзакции по счету, вытекающие из обязательств дольщика или застройщика перед третьими лицами не допускаются.
  • — Проценты не начисляются.
  • — Стороны по договору ДДУ не имеют право распоряжаться деньгами на счете (если иное не прописано в договоре).
  • Деньги перечисляются бенефициару (застройщику) только после предъявления разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Итак, мы видим, что таким образом все стороны застрахованы от неблагоприятных последствий. Но и от банкротства никто не застрахован. А также есть случаи, когда застройщик уже достроил дом и готов его сдать в эксплуатацию, но в суд подали третьи лица, чьи интересы нарушены фактором застройки территории.

  1. Надеемся на скорое разрешение их вопросов, искренне желаем успехов и скорейшего заселения.
  2. Итак, при банкротстве застройщика в действие вступает закон № 218 ФЗ о Фонде защиты прав граждан — участников долевого строительства и его действиях, как регулятора в этой ситуации.
  3. О Фонде. Его полномочия и обязанности

Согласно этому закону существует компенсационный Фонд с обособленным учетом. Фонд может финансировать незавершенное строительство. В таком случае к нему переходят права на незавершенные объекты застройщика и земельные участки.

Также, если установлен факт нарушения земельного законодательства на одном участке, Фонд может принять решение о строительстве на другом участке. Тогда и разработка проекта и все согласования начнутся заново, но уже от имени Фонда.

Фонд может привлекать деньги от граждан, но уже без счетов эскроу, и выступать самостоятельно в качестве застройщика. Денежные средства привлекаются в уполномоченный банк в сфере жилищного строительства – Банк ДОМ.РФ.

Фонд ведет реестр проблемных объектов, с которыми можно ознакомиться на официальном сайте.

Застройщики вносят обязательный взнос в Фонд в размере 1,2% от каждого заключенного договора за 3 дня до регистрации договора ДДУ. Средства учитываются на номинальном счете, на который не может быть обращено взыскание по долгам самого Фонда.

У дольщиков есть несколько вариантов, по которым может развиваться сценарий

Возврат денег

Ст. 13 ФЗ № 218 регулирует выплату возмещений в случае банкротства. Такая выплата осуществляется до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика.

Сумма определяется по следующему правилу. Произведение общей площади помещений не более 120 м.кв. и рыночной стоимости одного квадратного метра на рынке первички, но не менее уплаченной цены по договору. Привлекается аккредитованный оценщик для определения рыночной стоимости.

  • Если лицо приобрело право требования после банкротства, то оно не имеет право на возмещение.
  • Когда Фонд принимает решение о выплате денег, банк в течении 10 дней с момента получения документов от Фонда перечисляет деньги дольщикам.
  • Завершение строительства
Читайте также:  Статья 159.1. Мошенничество в сфере кредитования 2023

Как было сказано выше, Фонд может принять решение о завершении строительства, если посчитает это целесообразным. Для этого необходимо будет фактически исследовать объект, провести строительную экспертизу. После принятия решения Фонд в течение 3 дней размещает эту информацию у себя на сайте.

  1. Решение о нецелесообразности может быть принято по следующим основаниям:
  2. Застройщик не юрлицо
  3. Застройщик не имел прав на землю

Застройщик не имел права строить (нет лицензии и т.п.)

  • Договор с использованием счетов эскроу представлен на регистрацию после 1 июля 2018 года.
  • Строительство иного объекта
  • Если нарушается земельное законодательство или права третьих лиц, Фонд может принять решение построить новые объекты недвижимости на других участках, где дольщики получат равноценное жилье.
  • С уважением к людям и законам, ваш Юрист24.

Банкротство застройщиков: особенности и защита прав дольщиков

Старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Полина Гусятникова подготовила развернутый материал об особенностях защиты прав дольщиков в России.

Как признать застройщика должником, как включиться в реестр требований и можно ли взять вместо квартиры деньги? В последнее время фиксируется все больше резонансных дел о банкротстве строительных организаций, а значит, растет и количество обманутых дольщиков.

В связи с чем особо остро встает вопрос о защите прав и законных интересов граждан-участников строительства.

Кто признается должником-застройщиком?

  • привлечение им денежных средств и (или) имущества участников строительства;
  • наличие к нему денежных требований или требований о передаче жилых помещений;
  • объектом строительства выступает многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средств и (или) имущества участников строительства не введен в эксплуатацию.

Суды, отказывая в признании за должником статуса застройщика, часто ограничивались констатацией того факта, что непосредственно должник денежные средства не привлекал – между ним и участниками строительства отсутствуют прямые договорные связи.

Однако Верховный суд РФ в Обзоре судебной практики № 3 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016) пояснил, что застройщиком может быть признано не только лицо, с которым у участников долевого строительства заключены соответствующие договоры, но и организация, фактически аккумулирующая денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома

Кроме того, несмотря на то что п. 2 ст. 201.1 Закона о банкротстве предусмотрена возможность признания застройщиком лица, не обладающего правами на земельный участок и объект строительства, указанное регулирование не исключает признания застройщиком и того лица, которое является правообладателем названных объектов, но денежные средства напрямую не привлекает.

Кто признается участником строительства при банкротстве застройщика?

Участник строительства – физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого (нежилого) помещения, машиноместа или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование, имеющие к нему требование о передаче жилого помещения или денежное требование (пп. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

К участникам строительства также относятся участники долевого строительства, а именно:

  • граждане, имеющие требования к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве, по которому застройщик внес обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд;
  • граждане, внесшие денежные средства на счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве;
  • публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» (Фонд) (пп. 2.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Федеральный закон о банкротстве, наделяя кредиторов статусом участника строительства, позволяет им использовать ряд преимуществ, которые не доступны иным лицам. Среди привилегий, предоставляемых участникам строительства можно выделить следующие:

  • возможность выбора формы выражения требований к застройщику: денежная или передача жилого помещения;
  • формируется специальная часть реестра требований кредиторов — реестр требований о передаче жилых помещений;
  • если кредитор выбирает денежную форму выражения требований к застройщику, то погашение требований осуществятся в порядке третьей очереди, тогда как для остальных кредиторов предусмотрена четвертая;
  • имеется возможность установления убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств;

Банкротство застройщика при долевом строительстве что делать дольщику 2023

  1. Наблюдение. На этой стадии происходит подготовка и сбор информации о деятельности застройщика. Для фирмы назначают временного управляющего, в обязанности которого входит помимо наблюдения за компанией также и анализ финансов.

    По истечении определенного срока (зачастую не больше, чем 6 месяцев) организация либо продолжает нормальную работу, либо должна быть ликвидирована.

  2. Конкурсное производство. По решению суда руководители предприятия отстраняются от управления.

    На их место назначают конкурсных управляющих.

Шестая поправка. Фонд.

Теперь введены новые, обеспечивающие права дольщиков при банкротстве стройфирмы, меры: компенсационный фонд, как новый участник долевого строительства, получил право требовать деньги с застройщика после того как расплатится с дольщиками.

Ликвидация долевого строительства, скорее всего, вытеснит с рынка мелкие строительные компании – им будет просто «не потянуть» процент банковских кредитов, Может, это и к лучшему. Поскольку именно на мелких застройщиков приходилась львиная доля банкротств, умноживших армию «обманутых дольщиков».

Ввиду громких дел обанкротившихся строительных компаний в 2023-2023 годах, было принято решение, и, согласно документальным разработкам, в 2023 году, если нежилое помещение не превышает 7 кв.

м, то инвестор сможет рассчитывать не на денежную компенсацию, а на саму площадь в достроенном доме. Кстати, при этом приоритет требований дольщиков повышается до третьей очереди.

Какие еще права приобретают дольщики в 2023 году?

  • добиться в судебном порядке признания права собственности за квартирой или доли в объекте незавершенного строительства;
  • передачи недостроя другому застройщику со всеми обязательствами старого;
  • объединиться с другими дольщиками и добиться передачи дома с целью самостоятельного завершения строительства. Тогда они вправе создать свой жилищно-строительный кооператив.
  1. Полное наименование судебной инстанции, в которой рассматривается дело о банкротстве.
  2. Персональные сведения о заявителе, паспортные и регистрационные данные, а также контактный телефон.
  3. Аналогичные сведения об ответчике. Только здесь указываются его полное название, юридический адрес, регистрационные номера ИНН, ОГРН.
  4. Персональные данные управляющего, который назначен на процедуру банкротства.
  5. Название документа.
  6. Описываются основания для возникновения требования. Здесь нужно написать реквизиты договора и платежных документов, подтверждающих полное и своевременное исполнение своих обязательств дольщиком.
  7. Полная информация об объекте согласно заключенному договору. Обязательно указываются все важные технические характеристики, прописанные в соглашении.
  8. Цена по договору и сумма исполненных обязательств.
  9. Далее указываются фактические основания, подтверждающие неисполнение обязательств перед долевым участником строительства.
  10. Далее нужно прописать требование о включении в реестр кредиторов и указать свое конкретное требование к банкроту.
  11. Ниже перечисляется полный перечень приложенных документов.
  12. Потом ставится дата и подпись заявителя.

Важно! В ситуации, когда дом уже почти достроен, можно всеми дольщиками обратиться к грамотному юристу, который подскажет, как выйти из возникшей ситуации с наименьшими потерями.

Ведь, граждане уже потратили время, деньги и силы на возведение жилого объекта, и не все хотят заново начинать процесс.

Возможно, найдется строительная фирма, которая захочет финансировать дальнейшее строительство на определенных условиях.

Разумеется, самым идеальным является первый вариант, при котором дольщик получает квартиру и оформляет на нее свои права.

Однако он возможен только тогда, когда квартира фактически построена, и объект уже введен в эксплуатацию, а также стороны успели подписать приемо-передаточный акт до начала процедуры банкротства.

Нужно сказать, что такое происходит в единичных случаях, обычно застройщик банкротится в то время, когда объект находится на более ранних стадиях строительства. И здесь также существует несколько вариантов.

Немного другая ситуация будет, если дом еще не сдан в эксплуатацию. Требования граждан, вложивших свои средства в строительство дома, подлежат удовлетворению не в первую очередь.

Перед этим обязательно должен быть произведен расчет с работниками фирмы, которым должна быть выплачена заработная плата.

А также, тем лицам, которым был нанесен вред здоровью в результате отношений с данной фирмой (например, производственная травма).

Банкротное дело рассматривается в арбитражном суде, куда и нужно, прежде всего, обратиться дольщику, написав заявление, представив договор ДДУ и документы, подтверждающие оплату. Копия заявления и документов также направляются в адрес должника и назначенного арбитражем управляющего.

Шестая поправка. Фонд. Теперь введены новые, обеспечивающие права дольщиков при банкротстве стройфирмы, меры: компенсационный фонд, как новый участник долевого строительства, получил право требовать деньги с застройщика после того как расплатится с дольщиками.