Просматривая заявки о продаже типовых квартир в «многоэтажках», покупатели зачастую возмущаются: почему так разнится количество указанных квадратных метров в казалось бы одинаковых «трешках»-«двушках»-«однушках»? Может, хитрые продавцы «раздувают метраж» в объявлении для привлекательности? Оказывается, площадь квартир даже в панельных домах, не говоря уже о монолитных, на практике часто отличается от проектной в сторону уменьшения или увеличения. 

«Плавающий» метраж – не редкость 

Что такое 1 кв. м жилья в Москве или в другом крупном городе в современной рыночной ситуации? Это 3-5, а то и 10 тысяч долларов США, что, согласитесь, совсем не копейки. 

Жилой дом – не конструктор лего, и потому существует официальное понятие «строительная погрешность»: отклонение в плюс/минус несколько квадратных метров от заданных проектом параметров общей площади квартиры.

Чем сложнее архитектура дома, тем больше вероятность таких отклонений.

Погрешность типична для монолитных домов, для домов, строящихся по индивидуальным проектам, но встречается и в типовых панельных домах различных серий. 

Застройщики зачастую  не склонны афишировать подобные нюансы. Виталий Королев, официальный представитель строительной компании «Главмосстрой», считает, что отличие инвентаризационной площади квартир от проектной в панельных домах на несколько кв.

м – это распространенное заблуждение: «Типовые дома собираются из заводских ЖБИ с жестко заданными параметрами, по современным технологиям, с высокой степенью точности. Расхождение может быть, но оно исчисляется квадратными сантиметрами, а не метрами».

Причина подобных небольших погрешностей — нормативно допустимые отклонения как при монтаже панелей (не более 1 см от оси), так и при их производстве, где речь идет  вообще о миллиметрах. «На практике это выглядит так: если взять комнату площадью 18 кв.

м и предположить, что две стены длиною 6 м были смонтированы в пределах допустимых отклонений, то получится, что это помещение будет меньше/больше проектных величин на 12 кв. см. Это не более чем статистическая погрешность», – уверен Виталий Королев.

• Иного мнения придерживается главный архитектор проектов мастерской №5 ГУП МНИИП «Моспроект­-4» Татьяна Жезмер: «Подобные отклонения от проекта весьма типичны. Причин может быть несколько: 
• — вентиляционные ниши на верхних этажах занимают больше места, чем на нижних,- на каждый типовой проект делается проект привязки к конкретному месту. Особенности участка могут привести к появлению «некратных» мест и некоторых изменений в планировке;
• — допуски при монтаже панелей бывают довольно значительны. К восьмому этажу отклонение от вертикали может достигать 20-30 см; 
• — ошибки при разметке фундаментов тоже случаются. 

Так что панели-то, конечно, типовые, но и в размерах типовых панелей  есть допуски, и в ширине швов. Итак, как показывает практика, ничего удивительного в разнице площадей нет». 

Механизм возникновения расхождений с проектом может быть различен.

Кроме того, что может отличаться толщина внешних панелей, из которых собирается здание, с учетом толщины отделки и утеплителей, еще и площадь под застройку по факту иногда выделяется немного больше метражом, чем запланирована, и тогда дом слегка увеличивается в габаритах. Могут уменьшаться в процессе строительства или, наоборот, увеличиваться инженерные помещения (общественные коридоры, шахты лифтов, лобио), при этом, разумеется,  меняется и площадь жилого пространства. Расхождения могут быть обусловлены изменением толщины внутренних квартирных перегородок или неровностью стен. Серьезные различия (в 10 и более кв. м), как правило, связаны с внесением изменений в проектную документацию уже «на ходу», в процессе строительства.

Наталья Михна, и.о. директора Департамента по связям с общественностью Группы Компаний ПИК, уверяет, что существуют нормативно допустимые отклонения на стандарт железобетонных изделий. Согласно требованиям СНиПов, допустимые отклонения в толщине стен составляют плюс/минус 5 мм, а отклонения по весу изделия могут достигать не более 7%. 

Впрочем: «При индустриальных технологиях домостроения разница между прописанными в договоре площадями и фактическими замерами БТИ минимальна, поскольку качество изготовления панелей на высокомеханизированном и автоматизированном современном производстве на домостроительных комбинатах высокое. В заводских условиях практически исключаются ошибки по причине человеческого фактора», – считает Наталья Михна. 

Также на изменении площади квартиры может сказаться и качество монтажных работ. Допустимые отклонения на монтаж конструкций на строительной площадке составляют до 1 см.

В этом случае одна квартира будет немного больше по площади, а соседняя – немного меньше. Но если смещение оси самой конструкции происходит более чем на 1 см – это уже нарушение монтажных работ.

Для предотвращения подобных случаев на строительном объекте монтаж изделий ведется под строгим контролем геодезистов. 

Особенности системы расчетов 

Наталья Михна, представитель Группы Компаний ПИК, указывает на еще один важный аспект девелоперской практики: 

«Заметим, что результаты обмеров БТИ (бюро технической инвентаризации) далеко не всегда соответствуют прописанной в договоре площади квартиры. Это связано с тем, что под общей площадью жилья понимается сумма проектных площадей всех помещений квартиры, а под площадью БТИ – фактическая площадь, полученная в результате обмеров бюро уже после строительства дома». 

Причины возникшей разницы между проектной площадью и фактической могут быть следующие. Во-первых, это расчетные погрешности.

При расчетах площади квартир проектный архитектор может округлять полученные цифры до десятых долей, т.е. до второго знака после запятой.

Соответственно, какой-то процент квартир в итоге может получиться несколько иной площади. В среднем эта погрешность составляет 0,3-0,4 кв. м. 

Кроме того, нельзя исключать и неточности со стороны сотрудников БТИ. Например, неправильный результат может дать не прошедшее своевременную техническую проверку измерительное оборудование. 

Все эти нюансы могут привести к небольшой разнице между окончательными замерами БТИ и указанной в договоре площадью квартиры. 

В итоге застройщик, получив обмеры бюро технической инвентаризации, высчитывает разницу площадей и в соответствии с условиями договора в случае фактического уменьшения площади возвращает часть суммы покупателю, а в случае увеличения – принимает доплату. После взаиморасчетов покупатель получает ключи. 

Заметим, что существует также распространенное мнение, что «экономя» на каждой квартире всего 1 кв. м, застройщик, построив дом в 500 квартир, получает деньги минимум за 500 непостроенных метров, а это – 40-50 миллионов рублей! 

Как разойтись полюбовно? 

Перед тем, ввести объект в эксплуатацию, застройщик обязан заказать обмер всех помещений здания у специалистов БТИ (Бюро технической инвентаризации). Вот на этом этапе и выясняется окончательный размер каждой квартиры.

При этом нужно учитывать, как уже было сказано, что при проведении инвентаризации погрешность в пределах 1 кв. м является допустимой.

https://www.youtube.com/watch?v=A4R3GBw6xQk\u0026pp=ygVX0KDQsNC30L3QuNGG0LAg0LzQtdC20LTRgyDQv9GA0L7QtdC60YLQvdC-0Lkg0Lgg0YTQsNC60YLQuNGH0LXRgdC60L7QuSDQv9C70L7RidCw0LTRjNGO

Если число квадратных метров оказывается существенно больше, чем прописано в договоре с застройщиком, продавец извещает об этом дольщика и предлагает ему доплатить за излишки жилплощади. Только после этого будет подписан акт приема-передачи жилья.

Если по результатам обмера выясняется, что площадь квартиры меньше договорной, застройщик обязан компенсировать дольщику эту разницу.В любом случае, сторонами заключается дополнительное соглашение, где уточняется фактический номер квартиры и размер ее общей площади.

Возможность избежать сторонами финансовых трат зависит от наличия или отсутствия соответствующего пункта в договоре. Сегодня уже никто не покупает квартиру целиком, оплата производится «поквадратно». В договоре стоимость квартиры всегда устанавливается в привязке к цене 1 кв. м. 

Только те покупатели, которые приобретают жилье в новостройке через паи, имеют право не платить за увеличение фактической площади квартиры по сравнению с проектной. Иногда такая возможность появляется и у тех, кто инвестировал в стройку путем приобретения целевых облигаций. 

Если перед покупателем новостройки возникла перспектива оплаты дополнительного метража, он может поступить следующим образом: доплатить за «излишек», отказаться от сделки и забрать свои деньги обратно или обменять покупаемую квартиру на меньшую по площади.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», из собственной практики делает следующий вывод: 

«В панельных домах площадь в одинаковых квартирах на разных этажах и секциях отличается, как правило, несущественно, но иногда разница может доходить до 1 метра.

Это связано с тем, что панельные дома строятся из одинаковых по размеру готовых блоков, это серийный типовой продукт, планировки в них также являются типовыми.

В монолитных и монолитно-кирпичных домах, построенных по индивидуальным проектам, планировки либо свободные, либо каждый раз разные, поэтому учесть предыдущие ошибочные результаты замеров невозможно, соответственно, и  разница по метражу квартир в них обычно больше. 

Если разница между проектной и построенной площадью очень велика и доходит до 10 метров, это явно свидетельствует о строительной ошибке». 

Что написано пером – не вырубишь топором 

Итак, купив квартиру на стадии котлована и дождавшись завершения стройки, после обмера сотрудниками БТИ новоселы могут быть разочарованы несовпадением ожидаемого и действительного.

Если квартира окажется меньше, у покупателя возникает проблема возвращения денег за недополученный метраж. Как правило, через суд. Если квартира получилась просторнее, чем ожидалось – застройщик вправе потребовать с дольщиков доплату. Опять же, как правило, через суд.

Избежать конфликтов покупателя и продавца можно, заранее зафиксировав все правовые нюансы в договоре. 

Ирина Доброхотова, руководитель компании «БЕСТ-Новострой», уверяет, что в юридическом документе обычно устанавливается «нетарифицируемый» порог расхождений (примерно 1-1,5 метра).  И этот допустимый процент отклонения от проектной площади прописывается в договоре долевого участия.

При этом застройщик может оговорить, что при отклонении фактического метража от проектного указанный процент не будет оплачиваться сторонами.

Например, если в ДДУ указано, что фактическая площадь квартиры может отклоняться от проектной на 5%, данная разница не будет возмещаться (то есть цена объекта ДДУ останется неизменной).

Соответственно, если застройщик превысит площадь – покупатель останется в выгодном положении, а если площадь квартиры уменьшится – окажется, что дольщик переплатил. Допустимые отклонения от проектной площади могут быть также указаны в метрах, а не в процентах. Все зависит от текста договора долевого участия. 

При расхождении размеров квартиры с оплаченным по договору метражом составляется акт и дополнительное соглашение к договору.

Если покупатель подписывает акт и соглашение, он должен погасить разницу, если метраж превышает оплаченный. Если же, наоборот, метраж меньше, ему будут возвращены переплаченные средства.

При этом возмещение происходит по цене, указанной в договоре на дату его подписания. 

Предотвратить или хотя бы минимизировать конфликтные ситуации на стадии заключения ДДУ довольно сложно.

Подчеркнем, речь идет именно о заключении договора долевого участия, а не купли-продажи, так как в строящемся доме покупатель приобретает еще не квартиру, а участвует в ее строительстве как дольщик, соинвестор, на основании чего ему затем, после сдачи дома, передается право собственности.

Расхождения в оплаченном и фактическом метражах обнаруживаются уже после приёмки квартиры покупателем. Поэтому в ДДУ указывается, что покупатель приобретает квартиру определенной площади и оплачивает покупку исходя из планировки квартиры, которая прикладывается к договору. Дальнейшие действия зависят от акта обмеров БТИ и ведомости, составленной на его основании. 

Кстати, данные, полученные кадастровыми инженерами при обмере жилплощади перед вводом, могут быть неточными, так как они, чаще всего, измеряют квартиры только на одном этаже. Если у покупателя возникли  сомнения, он может пригласить независимого эксперта, и уже по результатам этого обмера обратиться в суд. 

Как правило, размер доплаты определяется исходя из прописанной в договоре стоимости квадратного метра будущего жилья.В некоторых договорах указано, что если после обмера БТИ площадь квартиры окажется в пределах 1-2% от первоначально планируемой, стороны не будут производить перерасчет.

https://www.youtube.com/watch?v=A4R3GBw6xQk\u0026pp=YAHIAQE%3D

Положение договора о том, что корректировка площади в ту или иную сторону не влечет за собой никаких доплат со стороны покупателя и застройщика, должна насторожить приобретателя жилья. Компания может намеренно включить данный пункт, если уже знает, что площади у части квартир будут отличаться от проектной.

И тогда уже покупатель не сможет потребовать от застройщика деньги за недополученные «квадраты».

Особо внимательно нужно отнестись к заполнению юридических документов гражданам, у которых в квартирах имеются просторные «вспомогательные помещения» – балконы и лоджии, их учитывают в общей площади с понижающим коэффициентом – 0,3 и 0,5 соответственно. 

По словам специалиста компании КЦДСиН Ирины Кораблевой, в Питере, особенно при постройке бюджетных домов, все наоборот. Ничего лишнего. Всегда хоть немного, но не хватает.

При этом пункт договора о пороге расхождения договорной и построенной площади квартиры, при котором перерасчет за разницу в площади не производится, есть у всех застройщиков.

И изменять этот пункт они отказываются — не хочешь так, не покупай вовсе. 

В итоге на доме, скажем в 500 квартир, застройщик получает деньги минимум за 500 непостроенных метров, а это ни много, ни мало 40-50 миллионов рублей. 

Кораблева рассказала, что однажды она специально обошла в одном дом в Невском районе квартиры в двух 18-ти этажных подъездах, поговорила с хозяевами и обнаружила, что во всех квартирах обмеры кадастровых инженеров дали нехватку площади почти ровно на столько, сколько в договоре было указано, как порог для перерасчета. При этом порог в договоре исчислялся в процентах (3%) к общей площади квартиры, что в больших квартирах вылилось вовсе не в полтора метра. 

Получается, как на овощном рынке: у кого товар дешевле, тот обязательно обвесит и все равно возьмет желаемое, да еще и с лихвой. С той лишь разницей, что на рынке это можно пресечь, не дав себя обмануть. 

В общем, внимательно читать договор и оговаривать с продавцом все нюансы нужно «на берегу» – тогда не придется раскошеливаться на дополнительные траты после завершения строительства жилого объекта.

Общая и приведенная площадь квартиры – что это значит?

Когда вы покупаете квартиру у застройщика, важно понимать определение площади в строительной терминологии и уметь правильно её измерять. Зачем вам это нужно? Чтобы не пришлось платить за «лишние» метры после завершения строительства и переплачивать за отопление. Как определить общую и приведенную площадь квартиры и как её рассчитать, рассмотрим подробно в этом материале.

Почему важно знать, что такое приведенная площадь квартиры

Покупать квартиру на этапе строительства выгоднее, чем готовое жилье в новостройке. Разница в цене составляет около 20-30%. А, учитывая доходы большинства россиян, такая разница будет весьма существенной – долевики могут сэкономить от 400 тыс. руб. 

В 2021 году строительным компаниям разрешается начинать продажи квартир по договорам долевого участия после завершения 30% строительных работ от планового объема. И, пока квартиры нет в наличии, покупатель приобретает не квадратные метры, а долю в новостройке. Однако оплату он вносит из расчета общего количества метров. Поэтому так важно понимать, что такое общая и приведенная площадь. 

В договоре долевого участия указывается проектный метраж. Рассмотрим для примера квартиру-студию. В проекте указано, что квартира состоит из жилой части (комнаты) и нежилой (лоджия и санузел).

Общая площадь квартиры – 28 кв. м., жилая площадь составит 18 кв. м., лоджия – 4 кв. м., санузел – 5 кв. м. Итоговые размеры могут отличаться. Важно понимать, насколько.

Для этого понадобятся знания о том, что такое приведенная площадь квартиры.

https://www.youtube.com/watch?v=oZGhWMk4myA\u0026pp=ygVX0KDQsNC30L3QuNGG0LAg0LzQtdC20LTRgyDQv9GA0L7QtdC60YLQvdC-0Lkg0Lgg0YTQsNC60YLQuNGH0LXRgdC60L7QuSDQv9C70L7RidCw0LTRjNGO

Также важно знать, что договор долевого участия заключается на основании Федерального закона №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве». В 2017 году в закон введена поправка, по которой дольщик обязан доплатить только в том случае, если фактическая площадь окажется больше проектной на 5% и более.

Что такое приведенная площадь

Под общей площадью подразумевается сумма всех площадей помещения. Приведенная площадь квартиры – это значит итоговый метраж с учетом понижающих коэффициентов. Их применяют для лоджий, террас и балконов.

Очевидно, что квартира с лоджией будет иметь больше метров и предлагать дополнительные удобства жильцам в сравнении с квартирой без неё. Но было бы несправедливо оплачивать отопление за весь метраж квартиры вместе с лоджией, которая не отапливается.

Поэтому были введены поправочные коэффициенты:

• 0,3 для балконов и террас;
• 0,4 для балконов, которые совмещены с лоджией;
• 0,5 для лоджий;
• 0,8 для веранд при малоэтажном строительстве. 

Общая площадь квартиры из нашего примера составляет 28 кв. м. Приведенная площадь должна быть меньше за счет лоджии. Проводим расчеты и определяем, что общая приведенная площадь равна: 18 + 5 + 4*0,5= 25 кв. м.

Может ли приведенная жилая площадь стать больше 

Любая площадь может увеличиться. Чаще всего строительные погрешности обнаруживаются в панельных домах. Причина – в сборке помещения из готовых панелей. Допускаются отклонения при монтаже панелей и при создании системы вентиляции. Монолитные дома отливаются из специальной бетонной смеси. Там тоже предусмотрены погрешности, но размеры выдерживаются более точно. 

Вернемся к примеру. Допустимое отклонение (5%) для квартиры в 28 кв. м. составляет 1,4 кв. м. За этот метраж дольщик не обязан доплачивать. Если же лишних 2 кв. м., то за них придется доплатить независимо от того, на какую часть помещения они приходятся и как влияют на общую (приведенную) площадь квартиры.

Влияет ли приведенная площадь на банковский кредит

Ипотечный договор с банком заключается только на проектную площадь, а не на общую или приведенную. Это значит, что в случае отклонения фактических размеров квартиры от проектных, банк не пересмотрит условия договора. Доплачивать за лишние метры заемщику придется из своих средств. 

Где используется приведенная площадь квартиры 

В советском законодательстве в документах на квартиру указывали общую площадь, а коммунальные платежи начисляли за приведенную. Т.е. при начислении платы учитывали поправочные коэффициенты. 

Сейчас во всех случаях используется определение «общая площадь», термин «площадь приведенная» в официальных документах не встречается. При оформлении права собственности покупатель должен обратить внимание на то, какие цифры фигурируют в документе, чтобы потом не пришлось оплачивать отопление балкона. 

Если замечена ошибка, то необходимо обратиться в БТИ с заявлением о перерасчете и изменении площади. К заявителю приезжает специалист БТИ и составляет новый акт на основании которого будут внесены изменения. После внесения новых данных заявителю выдадут документы с корректными данными.

Как не переплатить при покупке жилья

Застройщик может включать в договор собственные коэффициенты или пункты относительно «лишних метров» в такой формулировке, что дольщик не понимает, кто и сколько доплачивает. Такая ситуация возможна, и дальнейшее развитие событий не зависит от того, что описано в итоговом метраже: проектная площадь, общая или приведенная для жилого помещения.

Чтобы не попасть в неприятную и невыгодную ситуацию юристы рекомендуют:

1. Изучать договор долевого участия в спокойной обстановке дома, а не в офисе застройщика. 
2. Подписывать только тогда, когда все пункту понятны. Если вы запутались и не можете разобраться, рекомендуется почитать договор с юристом, который специализируется на договорах долевого участия. 

Проблемой может быть и напористость менеджера застройщика, которому нужно закрыть как можно больше сделок. Если вы как потенциальный покупатель ощущаете прессинг, то лучше отказаться от сделки и рассмотреть предложения других застройщиков.

Жилищное законодательство

Сведения о видах площади, делении помещений на жилые и нежилые регулируются Жилищным кодексом РФ. В статье 15 ЖК РФ описывается общая площадь квартиры. Там же указано, что в общую площадь не включаются балконы и лоджии.

Статья 16 очерчивает разницу между видами помещений, а статья 17 определяет назначение помещений.

Дополнительно покупателю могут понадобиться Строительные нормы и правила (СНиП 31-01-2003) и Федеральный закон, регулирующий отношения сторон по договорам долевого участия.

Проектная площадь квартиры отличается от фактической, что делать

Незначительные расхождения между фактической площадью и указанной в ДДУ, имеют место в 99 % случаев, и не всегда это происходит по вине застройщика.

На этапе проектирования не всегда возможно с точностью до сантиметров рассчитать, какой на самом деле будет метраж помещения после окончания строительства.

Особенно это актуально для монолитных конструкций, где в силу особенностей строительства, чаще всего наблюдаются расхождения между реальной и планируемой площадью. В панельных домах такое встречается намного реже.

Небольшое отклонение площади от проектной может быть связано с различными техническими строительными нюансами. Например, по действующему СНиПу возможны отклонения толщины железобетонных стен на 5 мм.

Также при проведении проектных расчетов площади квартир, архитектор обычно округляет цифры, которые приводят к небольшим изменениям метража при строительстве объекта. Нередко встречаются ошибки и неточности при проведении замеров сотрудниками БТИ.

В итоге реальная площадь жилья может измениться в ту или иную сторону. Как правило, допустимые отклонения не превышают 0,4 кв.м.

Возможно ли изменение цены

Законодатель разрешает изменять цену договора после его подписания по соглашению обеих сторон, если его условия предусматривают такую возможность в связи с происшедшими изменениями.

Если площадь полученной квартиры меньше, чем указано в договоре долевого участия или, наоборот, больше, и застройщик требует доплату за лишние квадратные метры, необходимо внимательно изучить свой договор.

Если в нем вообще отсутствуют пункты, позволяющие изменять первоначальную цену, то ни дольщик, ни девелопер не могут рассчитывать на компенсацию и требовать перерасчета первоначальной суммы договора, даже при существенном изменении метража помещения.

Но, как правило, застройщик включает в ДДУ пункты, предусматривающие возможность изменения цены договора, если фактическая площадь квартиры будет отличаться от запланированной.

В связи с тем, что незначительные расхождения встречаются достаточно часто, многие застройщики прописывают в документе  пределы отклонений по метражу, которые не предполагают перерасчета. Например, в ДДУ может быть установлено, что при изменении фактической площади до 1 кв.м., его цена не изменится.

В этом случае обе стороны могут требовать доплату только при уменьшении или увеличении площади квартиры более чем на один квадратный метр.

Практика показывает, что зачастую дольщики сталкиваются с очень существенными расхождениями. Они либо недосчитываются значительного количества оплаченных квадратных метров, либо, что случается гораздо чаще, вынуждены доплачивать за лишнюю площадь сотни тысяч рублей.

Дольщик должен знать, что с 2017 года начали действовать изменения в законодательстве, согласно которым, если отклонение реальной площади объекта от проектной превышает пять процентов, можно обратиться в судебный орган с требованием одностороннего расторжения  ДДУ.

Что делать, если квартира оказалась меньше

Здесь все зависит от условий самого договора и от того, насколько меньше оказалась площадь помещения. Если в ДДУ предусмотрена возможность компенсации, и количество недополученных квадратных метров больше допустимых пределов, необходимо составить письмо на имя руководителя строительной компании об уменьшении цены договора. В претензии необходимо:

• указать данные о квартире (ее номер, стоимость квадратного метра, площадь по договору и фактическую);
• привести ссылку на законодательство и пункт ДДУ, предусматривающий корректировку цены;
• сделать расчет суммы, подлежащий к уплате;
• написать номер счета, на который следует перевести деньги.

Заявление можно вручить лично, поставив на своем экземпляре отметку о приеме, или направить заказным почтовым отправлением в адрес компании. Если застройщик игнорирует данную претензию и не возвращает деньги за недостающий метраж  в положенный срок, можно взыскать компенсацию через суд, куда нужно написать заявление о защите прав потребителя.

Встречаются ситуации, когда при перерасчете цены, застройщик возвращает только разницу между фактической площадью и допустимым пределом расхождений. Например, фактически не хватает 2,5 кв.м., при этом отклонения в 1 кв.м. по договору не учитываются.

Застройщик обязан вернуть деньги не за 1,5 кв.м., а за реальную разницу в 2,5 кв.м.

При возникновении такой ситуации также следует обращаться в судебный орган, который своим решением обяжет девелопера выплатить полную стоимость недополученных квадратных метров.

Обязательно ли доплачивать за лишнюю площадь

Такое случается достаточно часто, и если условия договора предусматривают перерасчет цены, скорее всего дольщику придется заплатить за лишний метраж квартиры. Однако необходимо предпринять все возможные меры, чтобы доплата не оказалась максимальной.

Во-первых, застройщик часто требует доплаты не по первоначальной цене за квадратный метр, указанный в договоре, а исходя из его рыночной стоимости на момент перерасчета. Такие действия незаконны.

Во-вторых, возможны ошибки в замерах, проведенных сотрудниками бюро технической инвентаризации. Лучше всего пригласить независимого эксперта для повторного измерения площади.

В-третьих, при несогласии дольщика на доплату, застройщик может направить ему уведомление о расторжении договора на основании просрочки и требовать с него пеню за неуплату в срок. Такие действия застройщика являются поводом для обращения в судебные органы.

В-четвертых, при значительном, более чем на 5 % увеличении площади квартиры, можно расторгнуть договор через суд.

Судебная практика по таким делам неоднозначна, во многом  исход дела зависит от особенностей и нюансов, которые в каждом случае свои. Также желательно привлечение опытного юриста, имеющего обширную практику в подобных делах, который увидит и учтет все самые незначительные нюансы, не заметные обычному дольщику.

Как самостоятельно рассчитать сумму компенсации

Чтобы сделать расчет суммы, положенной к выплате за недостающие или, наоборот, лишние метры, необходимо учесть:

• метраж квартиры по ДДУ;
• реально полученную площадь;
• цену за один квадратный метр по договору.

Если метраж оказался меньше, расчет делается следующим образом:

Например, реальная площадь составляет 60 кв.м., по проекту было 63 кв.м., при этом цена кв.м. = 70 тыс. рублей.

(63-60) ×70= 210 000 рублей – сумма, которую застройщик должен возвратить дольщику. Аналогичным образом рассчитывается сумма возврата застройщику.

Споры с застройщиками по поводу изменения площади квартиры в ту или другую сторону сегодня возникают очень часто. Несмотря на то, что вопросы в них затрагиваются одинаковые, сами ситуации имеют множество нюансов и непохожи друг на друга.

В этом и заключается сложность решения подобных дел, требующая обращения в юридическую компанию. Наши юристы детально разберутся в вашей ситуации, помогут вам оспорить площадь помещения и разрешить спор с застройщиком в вашу пользу.

Для получения консультации или юридических услуг зайдите в раздел «Контакты».

Разбираемся в терминах: что такое жилая площадь, общая, приведённая, проектная и фактическая

Фотография: pressfoto (Freepik)

Ситуация: вы заключаете договор долевого участия и обнаруживаете, что в нём фигурируют не только квадратные метры, оговорённые с застройщиком, но и некая «жилая площадь», размер которой заметно меньше. Возникает вопрос: нет ли здесь подвоха?

На самом деле, нет. Жилая площадь — это все комнаты в квартире, предназначенные непосредственно для жизни — в противовес помещениям с вспомогательным назначением: кухне, санузлу, кладовке или коридору. 

Расскажем, как рассчитывается жилая площадь квартиры, в каких случаях она используется и какие ещё термины можно встретить в документах на жильё.

Для ответа на вопрос нужно посчитать отдельно площадь каждой комнаты — спален, кабинета, гостиной, библиотеки, детских — и сложить их. Гардеробные помещения, кладовки, кухню, коридор и санузлы в этом расчёте учитывать не нужно.

Если речь идёт о квартире-студии, в которой кухня и комната по факту объединены, то кухонная зона на плане будет обозначена пунктиром с пометкой занимаемой площади (как правило, она составляет 4,5-6 кв. м). Но поскольку перегородки нет, пунктир «не считается», и такая кухня относится к жилой площади.

Площадь прямоугольной комнаты определяется как произведение её длины на ширину. Если помещение неправильной формы, придётся вспомнить геометрию: разделить его на части (прямоугольники и треугольники), посчитать площадь каждой фигуры отдельно и суммировать их.

Понятие «жилая площадь» пришло из советских нормативов на жильё, сейчас на практике оно используется не слишком часто. Рассмотрим, когда про неё вспоминают.

1. Если покупатель читает объявление о продаже квартиры, то по разнице в метраже между общей и жилой площадью можно примерно понять, как выглядят помещения. Общий метраж иногда обманчив, ведь далеко не всегда однушка в 50 «квадратов» предполагает огромную комнату: вполне может оказаться, что в квартире просторная кухня, большая ванная и коридор, которые отнимают больше половины площади.
2. Площадь жилых помещений в числе прочего рассматривают органы опеки при продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему. По закону (ФЗ-48, ст. 21, п.1), проверке подлежит только стоимость имущества, но задача инспекторов — не допустить ущемления интересов и прав ребёнка. Для этого они руководствуются внутренними правилами и здравым смыслом и при проверке учитывают не только стоимость квартиры, которую родители или опекуны приобретают ребенку взамен имеющейся, но и общую площадь, жилую, местоположение и состояние помещения.
3. Жилая площадь учитывается как «санитарная норма» и должна быть не менее 6 кв. м в случае:-выделения места в общежитии (ст. 105 ЖК РФ);-временного жилья, которое предоставляется государством на период ремонта либо при срочном выселении из аварийного здания до предоставления новой квартиры (так называемый манёвренный фонд, ст.106 ЖК РФ).
4. Показатель жилой площади интересует банк при рассмотрении заявки на ипотеку.
5. Жилую площадь нужно учитывать при перепланировке помещения: в частности, если захочется присоединить лоджию к комнате, то жилая площадь квартиры изменится. Чтобы не попасть на штраф, нужно заказать проект перепланировки и обратиться в МФЦ за разрешением на проведение работ.
6. Если при проведении сделки купли-продажи и обмена заказывается оценка недвижимости, при проверке будут учитываться и общая площадь квартиры, и жилая площадь квартиры.
7. В теории, жилую площадь могут применять для расчёта стоимости квартиры при покупке по ДДУ, но застройщику это невыгодно: обычно расчёт проводят по общей площади, а жилую указывают в договоре для сведения.
8. Поскольку нормы расхода коммунальных услуг устанавливаются на региональном уровне (ст. 157 ЖК РФ), в некоторых областях жилая площадь может фигурировать при расчёте показателей ЖКХ, если не установлен счётчик, хотя чаще для этого используют общую площадь.

Посмотреть показатель жилой площади можно в техпаспорте БТИ или техническом плане, также она фигурирует в договорах и актах, связанных с передачей прав на недвижимость.

Планировка квартиры-студии в ЖК «Зеленая вертикаль»

Кроме жилой площади, в документах фигурируют и другие термины: общая, приведённая и проектная.

Общая площадь — одна из основных характеристик квартиры или дома, но в законе понятие трактуется по разному.

Жилищный кодекс говорит, что к общей площади относятся все помещения внутри квартиры, учитывая вспомогательные, но за минусом внешних — балконов, веранд и лоджий (п.5 ст.15 ЖК РФ). А в пункте 3.37 инструкции по учёту жилфонда (утв. Приказом 37 от 04.08.1998 г.

) сказано, что внешние помещения (балконы и пр.) учитываются, но с соответствующими коэффициентами (площадь лоджий умножается на 0,5, а балконов и террас — на 0,3).

На практике может возникать путаница, но технически Жилищный Кодекс более «важный» документ, так что в большинстве случаев ориентируются на него и не включают внешние помещения в общую площадь. Такой показатель общей площади можно найти, например, в справке из ЕГРН в строке «площадь помещения».

Исключение — договора ДДУ. Застройщику не выгодно «дарить» построенные балконы и лоджии, поэтому их обычно включают в стоимость квартиры с поправочными коэффициентами. Раньше такая площадь называлась приведённой, но с 2011 года этот термин почти не используется — просто в договоре отдельно указывают площади балконов и лоджий.

Планировка 2-комнатной квартиры в ЖК MOD

Проектная площадь — это предполагаемая квадратура квартиры на этапе строительства. В неё входят все помещения, расположенные за входной дверью. На эту площадь ориентируются при выборе квартиры в строящемся доме, но нужно быть готовым, что при приёмке появятся отклонения в большую или меньшую сторону.

После сдачи дома в эксплуатацию техники БТИ производят обмер фактической площади — в результате она обычно немного отличается от заявленной проектной.

В ДДУ оговаривают подобную ситуацию: цена объекта либо может быть зафиксирована, либо будет предусмотрена возможность пропорционального пересчёта его стоимости в большую или меньшую сторону и, соответственно, доплаты или возврата денег. 

Определения фактической площади в законодательстве нет, эта формулировка появилась, чтобы разграничить площадь квартиры на этапе планирования и на этапе сдачи. Фактическая площадь — это общая площадь квартиры в построенном доме.

Не стоит путать эти понятия. Жилые помещения по ст. 16 ЖК РФ — это предназначенные для жизни дома, квартиры и их части, а также отдельные комнаты в общежитиях. У каждого из этих объектов есть своя жилая и общая площади. И если, например, в законе идёт речь о нормах жилого помещения, в большинстве случаев имеется в виду именно общая площадь.

Жилая площадь — это комнаты, тогда как нежилая — это вспомогательные помещения с конкретным функциями (ванная, туалет, гардеробная и т.п.). Жилая и нежилая площадь квартиры вместе образуют общую площадь.

При расчёте налогов, нормативов, коммунальных платежей, стоимости квартиры, компенсациях и государственных выплатах чаще всего используется общая площадь квартиры.

Показатель жилой площади учитывается в числе прочих факторов при выборе квартиры, продаже жилья с несовершеннолетним собственником и рассмотрении заявки на ипотеку.

Исключение — муниципальное жильё, здесь нормативы жилой площади сохранились в понятии «санитарная норма».

Что если площадь квартиры не совпадает с указанной в ДДУ?

belchonock/Depositphotos

Кто делает обмер квартир и как это происходит?

Обмерами квартир занимаются кадастровые инженеры компаний, имеющих соответствующую лицензию. У таких специалистов есть необходимое оборудование и инструменты, они знают методику, по которой определяется площадь и заполняются документы. Когда дом готов, застройщик приглашает инженера на объект.

Обмеры жилых помещений идут параллельно с вводом дома в эксплуатацию. Таким образом, когда вы принимаете объект, фактическая площадь квартиры уже известна, и, подписывая акт приемки, вы соглашаетесь с указанными значениями.

Поэтому рекомендуем обращать на это внимание и быть готовыми к тому, что за квартиру придется доплатить или, напротив, получить от застройщика денежные средства, если площадь меньше проектной.

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Доплачивать ли, если площадь квартиры больше заявленной?

На сколько фактическая площадь квартиры может отличаться от проектной?

Чаще всего расхождения между проектной и реальной площадями квартир встречаются в домах, созданных по индивидуальному проекту. Так, в монолитном доме «погрешность» может достигать 10 кв. метров. В типовых сериях новостроек разница между фактической и реальной площадью не так велика – до 1 кв. метра.

Вообще, в соответствии с п. 1.1 ст. 9 214-ФЗ, допустимые расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. Если процент больше, то дольщик вправе потребовать в суде расторгнуть ДДУ, сославшись на существенные изменения проектной документации.

Никакими другими нормативными актами изменения площади квартир не регулируются.

В большинстве случаев необходимость произвести перерасчет стоимости объекта недвижимости при обнаружении «лишних» или «недостающих» квадратных метров прописывается в договорах долевого участия.

Иногда, чтобы избежать дополнительной бумажной волокиты из-за очень незначительных расхождений в метраже, застройщики предусматривают пункт о пересмотре цены только при существенных отклонениях в площади — более 0,5 кв. метра.

Покупка квартиры в новостройке без внутренних стен

Приемка квартиры в новостройке без отделки

По какой цене придется доплачивать?

Если площадь после обмера не совпадает с указанной в ДДУ и надо сделать перерасчет, застройщик должен сообщить вам об этом в письменном виде. Вне зависимости от того, сколько квартиры в доме стоят в данный момент, эти дополнительные расчеты производятся по стоимости кв. метра, указанной в ДДУ.

Можно ли оспорить результаты обмера?

Случаи, когда реальная площадь жилья отличается от проектной, нередки. Но, как правило, конфликтных ситуаций по данному поводу не возникает. Наша практика показывает, что договориться с клиентами легко.

Однако на рынке бывают ситуации, когда покупатели не соглашаются с результатами обмеров. В таком случае клиент вправе оспорить результаты обмеров в суде. Никто из застройщиков не может этому препятствовать.

• Текст подготовила Мария Гуреева
• Не пропустите:
• В чем смысл поправок в 214-ФЗ?
• Купить квартиру и сделать ремонт за 12 месяцев
• Как проверить отопление, принимая квартиру в новостройке летом?
• Как доказать, что в квартире балкон, а не лоджия?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Лишние квадратные метры в новостройках: дополнительные расходы или тревожный сигнал?

Понятие «лишние квадратные метры» обозначает разницу между проектной и фактической площадью квартиры. Первая указана в договоре долевого участия и используется для расчета между покупателем и застройщиком, а вторая появляется после ввода объекта в эксплуатацию и обмеров БТИ. При этом, лишних метров может оказаться и больше, и меньше, чем обозначено в проекте.

Разница в пределах нескольких квадратных сантиметров наблюдается практически в во всех новостройках Москвы и Подмосковья. Причем даже в типовых сериях домов существуют некоторые нестыковки между проектными данными и результатами обмеров БТИ. Однако точно подсчитать количество таких случаев невозможно. 

«Небольшое расхождение реальной и проектной площади в ходе возведения объекта – это технический нюанс любого строительства, реже — ошибка в проектировании»

Софья Лебедева, «МИЭЛЬ-Новостройки»

Кстати, расхождение площадей в размере 1, максимум 2 кв. м, как в сторону увеличения, так и уменьшения, считается допустимым, но весьма условно.

«В отношении подобных ситуаций никаких норм, закрепленных на законодательном уровне, не существует. Как показывает практика, обычно речь идет о разнице в диапазоне от 0,1 до 3 кв. м. Если расхождение более существенное, это означает, что застройщик допустил грубую ошибку»

Александр Зубец, ООО «Новые Ватутинки»

«Допустимый процент отклонения от проектной площади обычно указывается в договоре долевого участия, — говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

— При этом застройщик может оговорить, что отклонение фактического метража от проектного на указанный процент не будет оплачиваться сторонами».

Таким образом, если застройщик превысит площадь, покупатель останется в выгодном положении, а если площадь квартиры уменьшится – окажется, что дольщик переплатил.

«В настоящее время в большинстве договоров долевого участия прописывается допустимые минимальные и максимальные пределы расхождений между проектной и фактической площадями, а также устанавливается порядок взаиморасчетов»

Евгений Зимин, компания Blackwood

Причины возникновения лишних квадратных метров могут быть разными.

Например, в проектной документации застройщик указал, что в доме расположены квартиры с балконами, но БТИ после замера посчитало их лоджиями, которые учитываются в общей площади по более высокому коэффициенту (0,3 – у балкона, 0,5 – у лоджии).

И хорошо, если балконы были маленькими. Но существуют серии панельных домов, где подобные помещения имеют довольно существенные размеры – 5-7 кв. м, и в таких случаях площадь квартиры может увеличиться на 1-1,5 кв. м.

«Конечно, многие покупатели воспринимают это «в штыки». Однако важно просто понимать, что данная ситуация — не желание застройщика «развести» будущего собственника на дополнительную сумму, а обычная строительная практика»

Мария Литинецкая, «Метриум Групп»

По мнению первого вице-президента группы компаний «ПИК» Артема Эйрамджанца, среди других причин возникновения лишних квадратных метров выделяются следующие:

— При расчетах площади квартир проектный архитектор может округлять полученные цифры до десятых долей, т.е. до второго знака после запятой. Соответственно, какой-то процент квартир в итоге может получиться несколько иной площади. В среднем эта погрешность составляет 0,3-0,4 кв. м.

— Существуют нормативно допустимые отклонения на железобетонные изделия. Согласно требованиям СНиПов допустимые отклонения толщины стен составляют ±5 мм, а отклонения по весу изделия могут достигать не более 7%.

— Допустимые отклонения на монтаж конструкций на строительной площадке составляют до 1 см. В этом случае одна квартира будет немного больше по площади, а соседняя – немного меньше. Но если смещение оси самой конструкции происходит более чем на 1 см – это уже нарушение монтажных работ.

— Неточности со стороны сотрудников Бюро технической инвентаризации. Например, неправильный результат могут дать непрошедшее своевременную техническую проверку измерительное оборудование.

В панельных домах расхождения между проектной и фактической площадями возникают крайне редко, поскольку подобные технологии подразумевают, что все элементы здания, собранные на заводе, имеют жестко заданные размеры.

А вот в монолитных домах несовпадения между проектной и фактической площадями встречаются практически всегда.

В отличие от панельной, данная технология очень гибкая, а проект монолитного дома может меняться на этапе строительства.  

«Возводя панельные дома постоянно, застройщик уже способен учесть погрешности и разработать наиболее точные планировки. Монолитные и монолитно-кирпичные дома строятся по индивидуальным проектам, планировки либо свободные, либо каждый раз разные, поэтому учесть предыдущие ошибочные результаты замеров невозможно»

Ирина Доброхотова, «БЕСТ-Новострой»

Если явных ошибок со стороны застройщика или специалистов БТИ нет (например, неправильно произведенные математические подсчеты), то у покупателя фактически отсутствуют инструменты, чтобы как-то повлиять на ситуацию.

«Все грубые недочеты можно потребовать исправить сразу же, а в остальных ситуациях покупатель может только отказаться от приобретения квартиры», — говорит генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец.

Те дольщики, которые не согласны с результатами обмеров БТИ, могут обратиться в суд, но для этого им сначала необходимо оформить право собственности, то есть принять квартиру и доплатить разницу, возникшую в результате расхождения между проектной и фактической площадями.

«При расхождении размеров квартиры с оплаченным по договору метражом составляется акт и дополнительное соглашение к договору, — поясняет Ирина Доброхотова, — согласно которому он должен погасить разницу либо ему будут возвращены переплаченные средства. При этом возмещение происходит по цене, указанной в договоре на дату его подписания».

Генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева советует принять квартиру, доплатив сумму в соответствии со стоимостью квадратного метра по договору, если различие в площади квартиры несколько больше 1 кв. м., и размер доплаты составляет меньше 100 тыс. рублей.

«Если реальная площадь квартиры отличается от проектной более чем на 1 кв. м, и требуется более существенная доплата, то это можно расценивать как  несоответствие объекта условиям договора и не принимать у застройщика квартиру, требуя возврата уплаченной суммы»

Софья Лебедева, «МИЭЛЬ-Новостройки»

К сожалению, возникновение конфликтных ситуаций из-за расхождения между проектной и фактической площадями на этапе заключения договора предотвратить нельзя.

Конечно, в ДДУ можно указать максимальный размер доплаты, но, как признаются эксперты, такое встречается редко.

Чаще застройщики прописывают в договоре следующее условие – если после обмера БТИ разница между проектной и фактической площадями окажется в пределах, например, 0,5 кв. м, то стороны не будут производить перерасчет.

Таким образом, покупка квартиры в строящемся монолитном или монолитно-кирпичном доме всегда связана с риском получить квартиру меньшей или большей площади, что может отразиться на ее конечной стоимости. В лучшем случае, расхождение между проектной и фактической площадями будет допустимым, в иных ситуациях данный факт свидетельствует об ошибках застройщика или сотрудника БТИ.

Дата публикации 20 февраля 2014

Откуда берется разница площадей при сдаче квартиры?

Не является публичной офертой. Застройщик ООО “АСК. Проектная декларация на сайте наш.дом.рф.

Семейная ипотека 0,1%

Расчёт ипотеки 7 257 руб/мес. произведен на примере однокомнатной квартиры в ЖК «Зеленодар», (застройщик ООО «Модо Капитал», проектная декларация на сайте наш.дом.рф), площадью 26,37 кв. м. и стоимостью 3 217 140 руб.

Расчёт ипотеки 8 179 руб/мес. произведен на примере однокомнатной квартиры с ремонтом в ЖК «Зеленодар», (застройщик ООО «Модо Капитал», проектная декларация на сайте наш.дом.рф), площадью 26,37 кв. м. и стоимостью 3 625 875 руб.

Расчёт ипотеки 11 506 руб/мес. произведен на примере двухкомнатной квартиры в ЖК «Смородина» (застройщик ООО «Альфа», проектная декларация на сайте наш.дом.рф), площадью 50,5 кв. м. и стоимостью 5 100 500 руб.

Ипотека предоставляется ПАО ВТБ, 2022 Генеральная лицензия Банка России №1000. Субсидированная ставка по кредиту 0,1% на весь срок кредитования 30 лет по программе “Семейная ипотека для многодетных семей” (для зарплатных клиентов) у которых в период с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 гг.

родился третий или последующий ребенок, возраст старших детей не должен быть превышать 18 лет на дату подачи заявки. Первоначальный взнос составляет 15% от полной стоимости квартиры при условии наличной оплаты. с составляет от 15% от полной стоимости квартиры при условии наличной оплаты.

Ипотека без первоначального взноса

Ипотека предоставляется ПАО «Промсвязьбанк», генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций №3251 от 17.12.2014 г.

При денежном заёме сроком 15 лет – процентная ставка по кредиту составляет 8.86% годовых на первые 2 года, далее – 7.36% годовых. При денежном заёме сроком 30 лет – процентная ставка по кредиту составляет 9.

26% годовых на первые 2 года, далее – 7.76% годовых. Первоначальный взнос – 0%.

Ипотека для IT-специалистов

Расчёт ипотеки 8 608 руб/мес. произведен на примере однокомнатной квартиры в ЖК «Зеленодар» (Застройщик ООО «Модо Капитал», проектная декларация и разрешение на строительство на сайте наш.дом.рф.), площадью 26,37 кв. м. и стоимостью 3 217 140 руб.

Ипотека предоставляется ПАО Совкомбанк, 2022 Генеральная лицензия Банка России №963.

Субсидированная ставка по кредиту 0,85% на весь срок кредитования 30 лет по программе it-ипотека, первоначальный взнос составляет 15% от полной стоимости квартиры при условии наличной оплаты.

Подробности по телефону: 8 800 222-10-10, на официальном сайте застройщика https://ask-yug.com или в офисах продаж застройщика.