Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ).

К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.

Как проводить перепланировку в многоквартирном доме

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.

Реконструкция помещения в многоквартирном доме: как никого не обидеть

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

https://www.youtube.com/watch?v=1fiZOXF_7dE\u0026pp=ygV90J_RgNC40LLQtdC00LXQvdC40LUg0YDQtdC60L7QvdGB0YLRgNGD0LjRgNC-0LLQsNC90L3QvtCz0L4g0L7QsdGK0LXQutGC0LAg0LIg0L_QtdGA0LLQvtC90LDRh9Cw0LvRjNC90L7QtSDRgdC-0YHRgtC-0Y_QvdC40LU%3D

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.

ВС РФ о незаконной перепланировке и кто за неё отвечает

Осс должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.

2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ.

Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД.

Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей.

Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.

Земельный участок в составе общего имущества МКД

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

https://www.youtube.com/watch?v=1fiZOXF_7dE\u0026pp=YAHIAQE%3D

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.

ВС РФ о реконструкции помещения в многоквартирном доме

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

В таком случае УО может:

• вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
• привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.

Образец иска о приведении квартиры в первоначальное состояние

ВНИМАНИЕ: спор с по квартире, а также согласование перепланировки можно решить профессионально и в срок с помощью нашего адвоката АБ «Кацайлиди и партнеры» г. Екатеринбург уже сегодня.

Образец заявления о приведении помещения в первоначальное состояние

В Кировский районный суд города Екатеринбурга

Адрес: 620075, г. Екатеринбург, ул. Бажова, д. 31 «А»

• ИСТЕЦ:
• О.
• Адрес:
• ОТВЕТЧИК:
• Е.
• Адрес:
• ТРЕТЬИ ЛИЦА:

1. Администрация Кировского района города Екатеринбурга

Адрес: 620062, Свердловская обл., г. Екатеринбург, ул. Первомайская, д 75

1. Администрация города Екатеринбурга

Адрес: 620014, г. Екатеринбург, пр. Ленина, д. 24а

1. Цена иска: иск неимущественного характера
2. Госпошлина: 300 рублей
3. ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
4. о признании перепланировки незаконной

   Истец и ответчик являются собственниками жилого помещения – квартиры № 59, расположенной по адресу: г. Екатеринбург. Каждому из них принадлежит по ½ доли в праве общей долевой собственности на указанное жилое помещение. Однако в указанном выше помещении истец не проживает.

   В недавнем времени, истцу стало известно о том, что ответчиком, была произведена перепланировка в указанной квартире. Переустройство было произведено без согласия истца, а также в нарушение требований действующего законодательства.

   Ранее указанное жилое помещение, представляло собой двухкомнатную квартиру, общей площадью 65,4 кв.м., в том числе и жилой 31,9 кв. м.

   В частности, в результате переустройства квартиры были произведены следующие работы:

1. внесены изменения в размещение инженерных сетей (водоснабжение, канализация, электроснабжение)
2. произведен снос стен внутри квартиры, в результате чего уменьшилась жилая площадь

   По мнение истца, квартира подлежит приведению в первоначальное состояние по следующим основаниям:

   В соответствии со ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

   В соответствии со ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

   В соответствии со ст. 28 Жилищного кодекса Российской Федерации завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

   В соответствии со ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

• ответчиком не было получено согласие истца, на проведение работ по переустройству квартиры. Истец является сособственником жилого помещение и проведение работ в отсутствие его согласия прямое нарушение закона
• ответчик не обращался с заявлениями к третьим лицам, о согласовании проведения работ по переустройству
• администрацией не была организована комиссия по приёмке-сдачи работ по переустройству квартиры
• работы не были сданы эксплуатационной организации
• работы не были сданы проектной организации
• работы не были сданы управляющей организации

•    Все изложенное безусловно свидетельствует о нарушении норм жилищного законодательства, регулирующих порядок переустройства жилого помещения, а также свидетельствует о прямом нарушении жилищных и гражданских прав истца.
•    На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 25, 26, 28, 29 Жилищного кодекса Российской Федерации,
• ПРОШУ:
•    Признать перепланировку (переустройство) квартиры № 59, расположенной по адресу: г. Екатеринбург — незаконной

   Возложить обязанность на О. привести жилое помещение — квартиру № 59, расположенную по адресу: г. Екатеринбург в первоначальное состояние, в соответствии с планом объекта БТИ, по данным обследования до незаконной перепланировки

Приложение:

1. Квитанция об оплате госпошлины
2. Копии искового заявления с приложениями по количеству лиц, участвующих в деле
3. Копия выписки из ЕГРН
4. Копия плана объекта из БТИ по данным обследования на текущую дату

1. Дата, подпись
2. ПОЛЕЗНО: смотрите видео и узнаете, почему любой образец иска, жалобы лучше составлять с нашим адвокатом, а также читайте подробнее куда жаловаться на незаконную перепланировку по ссылке
3. 

Автор статьи:

© адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры»

А.В. Кацайлиди

• Отзыв по гражданским делам
• Отзыв по банкротству физических лиц
• Отзыв по сопровождению бизнеса

ВС: Самовольно реконструированное здание подлежит сносу, только если его нельзя вернуть в прежнее состояние

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ рассмотрела вопрос о том, при каких условиях иск о сносе самовольно реконструированной недвижимости может быть удовлетворен (Определение № 308-ЭС19-21484 по делу № А32-30003/2018).

Три инстанции подтвердили необходимость сноса гостиницы

Администрация г. Краснодара, обратившись в Арбитражный суд Краснодарского края, потребовала обязать индивидуального предпринимателя Катрин Атаеву-Добришман снести самовольную постройку.

Администрация пояснила, что спорный объект капитального строительства расположен на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства.

Однако при осуществлении контроля за соблюдением земельного законодательства соответствующее управление администрации города выяснило, что на участке ответчика расположено трехэтажное строение с вывеской «Бестужевъ», которое используется в качестве гостиницы.

При этом разрешение на строительство гостиницы не выдавалось, а по данным ЕГРН на этом участке расположен жилой дом.

https://www.youtube.com/watch?v=vIRs1IJSfcU\u0026pp=ygV90J_RgNC40LLQtdC00LXQvdC40LUg0YDQtdC60L7QvdGB0YLRgNGD0LjRgNC-0LLQsNC90L3QvtCz0L4g0L7QsdGK0LXQutGC0LAg0LIg0L_QtdGA0LLQvtC90LDRh9Cw0LvRjNC90L7QtSDRgdC-0YHRgtC-0Y_QvdC40LU%3D

ВС разбирался в деле о самовольной постройке, о судьбе которой было заявлено два встречных требованияСуд указал, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку

Истец сообщил, что участок Катрин Атаевой-Добришман расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами в границах г. Краснодара, в рамках которой не предусмотрена возможность использования земли под размещение гостиниц. Дополнительно администрация указала, что объект возведен без соблюдения минимально допустимых отступов.

АС Краснодарского края признал требования о сносе спорного объекта обоснованными. Сославшись на ст. 222 ГК, он решил, что возведенное ответчиком здание является самовольной постройкой, реконструкция которого проведена без необходимого в силу ст.

49 и 51 Градостроительного кодекса РФ. Суд также учел то, что здание используется предпринимателем в качестве гостиницы, в то время как располагается оно на земельном участке, не предназначенном для этой цели.

Кроме того, первая инстанция установила, что при возведении объекта были нарушены максимальный процент застройки земельного участка, минимальный отступ зданий от границы, отделяющей участок от территории общего пользования, добавив, что ступени здания расположены на землях общего пользования. Выводы АС Краснодарского края поддержали апелляционная инстанция и суд округа.

ВС напомнил о своих разъяснениях

Верховный Суд указал, что согласно п. 26 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС от 29 апреля 2010 г.

№ 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при рассмотрении исков, связанных с самовольной постройкой, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, а также создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Для этого при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности суд вправе назначить экспертизу.

В п. 28 того же постановления указано, что положения ст. 222 ГК распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. При этом суд обязывает снести самовольно реконструированную недвижимость лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Проанализировав обстоятельства дела, Судебная коллегия по экономическим спорам пришла к выводу, что нижестоящие инстанции не оценили ряд фактических обстоятельств.

Так, часть спорной постройки (одна литера) была возведена на основании разрешения на строительство и сдана в эксплуатацию в соответствии с разрешением на ввод дома в эксплуатацию.

Наличие каких-либо нарушений при возведении этой литеры до проведения реконструкции дома суды не установили, подчеркнул ВС. Кроме того, добавил он, возведению другой литеры (пристройки к дому) предшествовало получение разрешения на реконструкцию, на что указывала ответчик.

Между тем выданные параметры на реконструкцию жилого дома и наличие отступлений, допущенных при реконструкции, их характер не были исследованы судами, тогда как Катрин Атаева-Добришман ссылалась на возведение пристройки в соответствии с установленными для реконструкции параметрами.

Как указано в определении, эксперты установили, что расстояние между спорным объектом и строениями на соседних земельных участках не соответствует строительным правилам. Однако из заключения не следует, к какой из двух литер дома относится это нарушение.

Сославшись на утвержденный Президиумом ВС РФ 19 марта 2014 г.

Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, коллегия заметила, что при рассмотрении таких споров судам следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время возведения самовольной постройки.

Чтобы опровергнуть утверждение администрации о невозможности расположения гостиницы в зоне застройки индивидуальными жилыми домами, предприниматель ссылалась на правила землепользования и застройки на территории, действовавшие в период получения градостроительного плана своего участка и разрешений на строительство дома и пристройки. В соответствии с данным документом в числе предусмотренных для спорного земельного участка основных видов разрешенного использования указаны «гостиницы, дома приема гостей и т.п.».

Верховный Суд указал, что при ответе на вопрос о том, создает ли спорный объект угрозу жизни и здоровью граждан, эксперты выявили несоответствие посадки (размещения) относительно соседних строений, нарушающее градостроительные и противопожарные нормы и правила, а также правила землепользования. Из определения следует, что эксперты пришли к выводу: угроза жизни возможна при возникновении пожара для лиц, находящихся внутри исследуемого объекта. «Вывод о том, что сама постройка создает угрозу жизни ввиду наличия у нее признаков безопасности, экспертами не сделан», – подчеркнул Суд.

Нижестоящие инстанции исходили из отсутствия у ответчика разрешения на строительство гостиницы и согласования строительства именно такого объекта с уполномоченным органом исполнительной власти.

Однако в материалах дела нет доказательств, подтверждающих невозможность использования объекта для личного проживания, указал ВС.

Основания для сноса объекта в связи с использованием ответчицей постройки и земельного участка по нецелевому назначению также нельзя признать правомерными, добавил он.

ВС посчитал, что суды также не учли приведенный выше п.

28 Постановления № 10/22, поскольку вопрос о возможности приведения объекта в состояние, существовавшее до проведения работ по реконструкции в виде возведения пристройки, суды не исследовали.

Более того, они обязали ответчика снести спорный объект полностью, в том числе ту часть, которая существовала до проведения реконструкции и, по выводам экспертов, имеет свои индивидуальные технико-экономические параметры.

Судебная коллегия отметила, что, как ранее неоднократно указывал КС РФ, обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, в каждом конкретном деле необходимо исследовать обстоятельства создания такой постройки и устанавливать лиц, осуществлявших строительство и (или) являвшихся его заказчиками.

Кроме того, добавил ВС, нельзя признать обоснованными и бесспорными выводы апелляционной и кассационной инстанций об отсутствии нарушений процессуальных норм при рассмотрении дела Арбитражным судом Краснодарского края, поскольку их должная мотивировка отсутствует.

Адвокаты прокомментировали выводы ВС

Адвокат АП Томской области Ольга Аржанникова полагает, что данным определением Верховный Суд еще раз напомнил нижестоящим инстанциям о необходимости отказаться от формального подхода в отношении заявляемых органами местного самоуправления исков, касающихся объектов, имеющих признаки самовольных построек.

Эксперт обратила внимание на три важных обстоятельства, о которых снова был вынужден говорить Суд и которые имеют важное значение при разрешении аналогичных споров.

Первое – исследование наличия при возведении самовольной постройки существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, создания ею угрозы жизни и здоровью граждан. «То есть наличия формальных признаков самовольной постройки недостаточно для принятия решения о ее сносе», – пояснила адвокат.

Второе – применение градостроительных и строительных норм и правил в редакции, действовавшей во время возведения самовольной постройки, а не на момент рассмотрения дела. Третье – обязательный учет п.

28 Постановления № 10/22, в котором указано, что снос самовольно реконструированного недвижимого имущества может быть осуществлен лишь в том случае, если будет установлена невозможность приведения объекта в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

«В настоящем деле суды, не исследовав возможность приведения объекта в первоначальное состояние, приняли решение о сносе, чем фактически нарушили конституционные требования справедливости и соразмерности», – подчеркнула Ольга Аржанникова.

Как отметил адвокат МГКА «Московская гильдия адвокатов и юристов» Кирилл Данилов, из определения следует, что ответчик возводила спорный объект с получением всех необходимых разрешений и согласований, единственное нарушение заключается в том, что предприниматель в полном объеме не соблюла требования, предусмотренные разрешительными документами.

«Однако нижестоящие суды не рассмотрели вопрос о том, можно ли привести спорный объект в соответствие с требованиями разрешительных документов, полученных ответчиком на этапе строительства и реконструкции. Очевидно, что если при повторном рассмотрении дела суды положительно ответят на этот вопрос, то в иске о сносе всей постройки должно быть отказано», – считает адвокат.

ВС указал на особенности исчисления срока исковой давности для госоргановСуд пришел к выводу, что данный срок начинает течь со дня, когда государственный орган получил фактическую возможность узнать о нарушении своего права при помощи системы межведомственного взаимодействия

Еще один неоднозначный вопрос, по мнению Кирилла Данилова, заключается в сроке исковой давности.

Адвокат пояснил, что из текста определения ВС усматривается, что, возводя постройку и проводя ее реконструкцию, ответчик действовал открыто, публично и добросовестно: ввод в эксплуатацию оформлялся постановлением главы администрации округа, департамент архитектуры и градостроительства администрации выдавал градостроительный план, право собственности на дом и пристройку было зарегистрировано, а схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения жилого дома была согласована. Таким образом, истец достоверно знал о проведенном строительстве и реконструкции в момент оформления соответствующих документов, т.е. еще в 2006–2008 гг., указал адвокат.

По его словам, если спорное здание не угрожает безопасности жизни и здоровью граждан, то срок исковой давности при наличии соответствующих оснований может быть применен и по делу о сносе самовольной постройки (например, Определение от 14 июля 2015 г. № 305-ЭС14-8858).

Партнер АБ «КРП» Челябинской области Виктор Глушаков отметил, что подход, примененный судом первой инстанции в данном деле, можно назвать тенденцией. «Не могу сказать, что она носит характер абсолютной, но встречается достаточно часто.

Это в целом актуально для ситуаций, когда разрешение спора зависит от специальных технических познаний.

Как суды, так и стороны в подобных спорах не всегда готовы глубоко погружаться в технические познания и детально оценивать результаты судебной экспертизы», – пояснил он.

По словам Виктора Глушакова, в таких делах крайне важно оценивать не итоговые выводы эксперта и ответы на вопросы суда, а мотивировочную часть заключения.

«Существенность выявленных экспертами нарушений и пороков, их влияние на предмет доказывания можно понять лишь после того, как удастся разобраться с техническими нюансами и выяснить логику экспертов, в частности порядок подхода к исследованию и порядок его проведения», – полагает адвокат.

Виктор Глушаков отметил верность вывода ВС РФ: само по себе нарушение технических норм и правил не может являться основанием для сноса постройки.

«Степень и существенность нарушений можно определить, лишь смоделировав возможные последствия в рамках конкретных обстоятельств.

Это невозможно сделать без глубокого погружения в экспертные познания на уровне, не ниже того, который показал носитель специальных знаний», – добавил эксперт.

Рассмотрение судами требований о демонтаже самовольной постройки и обязании привести постройку в первоначальное состояние

Болдырев Владимир Анатольевич, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Омской академии МВД России, научная специализация — участие публичных образований и юридических лиц — несобственников в отношениях, регулируемых гражданским правом; деликтные и страховые обязательства; кандидат юридических наук, доцент.

https://www.youtube.com/watch?v=vIRs1IJSfcU\u0026pp=YAHIAQE%3D

Родился 15 августа 1979 г. в г. Омске. В 2000 г. окончил Омскую академию МВД России, в 2003 г. защитил диссертацию на соискание ученой степени кандидата юридических наук.

Автор (соавтор) трудов: «Конструкция юридического лица — несобственника: опыт цивилистического исследования» (2012); «Правовое положение юридических лиц несобственников» (2012); «Юридические лица — несобственники в системе субъектов гражданского права» (2010); «Возмещение вреда, причиненного жизни и здоровью гражданина» (2006); «Трудовое право России» (2006).

Оценивается практика рассмотрения судами требований о демонтаже капитальных самовольных построек. Определяются причины заявления «альтернативных» требований о демонтаже (сносе) самовольных построек, в связи с этим подвергаются анализу термины «демонтаж» и «снос». Исследуется обязанность лица, осуществившего самовольную реконструкцию строения, привести постройку в первоначальное состояние.

Ключевые слова: снос; демонтаж; реконструкция; самовольная постройка; пристройка; капитальное строение.

Judicial evaluation of claims for dismantling of unauthorized construction and for bringing the building to its original state

V.A. Boldyrev

Evaluated is the practice of courts considering claims for dismantling of capital unauthorized buildings.

Reasons for filing of «alternative» claims for the dismantling (demolition) of unauthorized buildings are considered, and this makes it necessary to analyze the terms «dismantling» and «demolition».

The duty of the person who carried out the unauthorized reconstruction of buildings to bring the building to its original state is considered.

Key words: demolition; dismantling; reconstruction; unauthorized construction; extension; capital building.

Анализ современной практики рассмотрения требований истцов об обязании осуществить снос самовольных построек позволяет говорить о значительном разнообразии используемых в резолютивных частях судебных актов формулировок, способных оказывать прямое влияние на содержание действий по их исполнению. При этом в решениях юрисдикционных органов наблюдается разумное стремление к минимизации негативных последствий сноса как для ответчика, так и для иных участников гражданских правоотношений.

К данному выводу подталкивает содержание акта официального толкования права. Пунктом 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г.

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено: «Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Вестник ВАС РФ. 2010. N 6.

Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ».

Требование о сносе части здания, например помещения, возведенного взамен арки дома, не является редкостью.

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к другому предпринимателю о признании спорного нежилого помещения самовольной постройкой и обязании ответчика снести самовольную постройку в виде четырех кирпичных перегородок, восстановив арку дома N 5 по ул. Театральной г. Калуги в исходное состояние. Требование было удовлетворено, при этом в передаче дела на рассмотрение Президиума ВАС РФ было отказано со ссылкой на приведенное разъяснение Пленумов высших судебных инстанций .

Определение ВАС РФ от 15 сентября 2011 г. N ВАС-11337/11 по делу N А23-6239/09Г-17-315 [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

В другом случае арбитражный суд признал строение, являющееся автокомплексом с автомойкой, самовольной постройкой и обязал ответчика за свой счет снести самовольное строение. Суд кассационной инстанции счел, что «…судебные акты следует отменить в части удовлетворения требования администрации о сносе строения литера А1 автомоечного комплекса.

В отмененной части дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции» . Суд также отметил: «При новом рассмотрении Арбитражному суду Ставропольского края необходимо выяснить, возможно ли приведение помещения для размещения персонала (операторская) литера А1 в состояние, существовавшее до проведения работ по реконструкции.

В случае возникновения необходимости в специальных познаниях следует назначить судебно-строительную экспертизу».

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12 апреля 2011 г. по делу N А63-9152/2009 [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс». См. также: Определение ВАС РФ от 27 мая 2011 г. N ВАС-6468/11 по делу N А63-9152/2009-С7 [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

Вопрос о том, появился ли в результате строительства новый объект гражданских прав, исследуется судами с использованием различных критериев, учитываются прежние и новые параметры здания, его функциональное назначение. Вместе с тем отсутствие точных критериев исчезновения первоначального объекта недвижимости и появления нового — факт, справедливо отмеченный в юридической литературе [1].

Само по себе изменение отдельных характеристик строения не рассматривается как свидетельствующее о появлении нового объекта гражданских прав.

«При рассмотрении дела N А08-1210/06-22 суд признал, что восстановление здания кафе, частично поврежденного в результате пожара, не является возведением нового объекта и не отвечает признакам самовольной постройки» .

Хотя в данном случае было возведено новое, причем не аналогичное здание, констатировать появление нового объекта гражданских прав суды не посчитали возможным.

Определение ВАС РФ от 28 февраля 2011 г. N ВАС-1408/11 по делу N А08-3223/2009-29 [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

Учитывая специфику сноса в зонах плотной застройки, наряду с интересом ответчика в сохранении постройки суды вынуждены учитывать интересы широкого круга лиц, не привлеченных к участию в деле.

Федеральный арбитражный суд Московского округа отметил: «…административное здание…

не может быть приведено в состояние, существовавшее до проведения работ по реконструкции; кроме того, удовлетворение требований истцов снести самовольно возведенную надстройку в виде третьего и четвертого этажей, чердачного помещения и привести площади объекта в соответствие с техническими документами ТБТИ «Центральное» по состоянию на 3 февраля 2000 г. приведет к принятию решения, исполнение которого технически невозможно, так как процент повреждений при сносе конструкций составил, согласно заключению экспертизы, 51,37%, а сам снос может привести к сложным процессам, которые затронут близлежащие здания, поскольку на данном участке имеются плывуны, а застройка очень плотная, со всеми вытекающими из данного обстоятельства правовыми последствиями, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования» .

Постановление ФАС Московского округа от 19 марта 2012 г. по делу N А40-54201/08-53-485 [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс». См. также: Постановление Президиума ВАС РФ от 15 июня 2010 г. N 2404/10 по делу N А40-54201/08-53-485 // Вестник ВАС РФ. 2010. N 9.

Возможно, именно благодаря стремлению судов в наименьшей степени задеть интересы ответчиков по искам о сносе (сохранить отдельные части строения, возведенные согласно закону, сохранить строительные материалы) мы можем наблюдать случаи удовлетворения требований о демонтаже самовольных капитальных построек.

Не задаваясь целью провести серьезное статистическое исследование требований о демонтаже, рассмотренных арбитражными судами, но имея необходимость в уяснении наиболее общих закономерностей, связанных с характером данных требований (объектов, в связи с возведением которых они формулируются), мы обратились к данным Банка решений арбитражных судов . В поле запроса «Суд» мы указали: Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, а в поле запроса «Текст документа» — слова: «произвести демонтаж».

URL: http://ras.arbitr.ru/ (дата обращения: 01.05.2013).

• Поисковая система предложила 93 подходящих судебных акта, из которых мы исследовали первые 25 (находящихся на первой странице списка).
• Результаты изучения 25 судебных актов Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации оказались таковы:
• а) количество требований о демонтаже имущества, могущего по своим техническим характеристикам считаться недвижимостью, — шесть (из них два — с требованием осуществить «снос (демонтаж)» или «демонтаж (снос)»);
• б) количество требований о демонтаже конструкций, не могущих быть отнесенными по техническим характеристикам к недвижимому имуществу, — семь (в том числе павильоны — три, киоски — одно, заграждения — одно, коробы кондиционеров — одно, волоконно-оптические линии связи — одно);
• в) количество судебных актов, не связанных с требованием об обязании произвести демонтаж, — двенадцать (например, упоминание об обязанности подрядчика произвести демонтаж крана, отражение иных условий договоров аренды и подряда).

В приведенной выборке соотношения требований об обязании произвести демонтаж «технически недвижимого» имущества к требованиям произвести демонтаж движимого имущества — шесть к семи. Иными словами, изложение в исковом заявлении требования о демонтаже имущества, могущего по своим техническим характеристикам считаться недвижимостью, является далеко не редкостью.

В литературе высказана следующая позиция: «На объект строительства, созданный в качестве пристроя к основному зданию, также должно распространяться понятие «постройка».

Пристрой к жилому дому, иному зданию создается в результате капитального строительства, его возведение требует специального разрешения и согласия собственника земельного участка. По этой причине на основании ст.

222 ГК РФ могут быть снесены верхний этаж здания, дополнительные помещения, пристроенные к зданию, и т.п.» [2, с. 132].

Судебные акты о сносе, касающиеся пристроек, мансард, дополнительных этажей, нередко имеют указание на необходимость приведения строения в прежний вид в резолютивной части.

Арбитражный суд Ставропольского края решил: «Признать самовольной постройкой капитальное строение площадью застройки 164,8 кв. м с мансардным этажом и целевым назначением «станция технического обслуживания автомобилей», расположенное на земельном участке по адресу: г. Ставрополь, пр.

Гвардейский, 7, обязав предпринимателя привести в первоначальное состояние объект недвижимости литера «г», расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:12:030306:85 по адресу: г. Ставрополь, пр.

Гвардейский, 7, путем сноса за счет собственных средств мансардного этажа литера «г», а также пристройки первого этажа площадью 118,7 кв. м» .