Однако, далеко не всегда полет нашей фантазии ничем не ограничен. Перепланировка жилой недвижимости возможна, но только с соблюдением установленных законодательных норм, санитарных правил и требований.

Кроме того любые переустройства помещения, существенно влияющие на его характеристики, собственнику жилья нужно узаконить. В противном случае его дизайнерские решения могут быть восприняты как самовольные реконструкции, которые придется возвращать в первоначальный вид.

Основная доля перепланировок жилья относится к переносу мокрых зон в квартирах. Перенос мокрой зоны в квартире также в обязательном порядке нужно согласовать со специальной комиссией. О том, как это сделать, поговорим далее.

Понятие «мокрой зоны»

Что такое «мокрая зона» нигде в законодательных актах точно не указано. Это разговорное понятие, известное риэлторам и застройщикам, под которым объединяются все территории в квартире, где присутствуют системы водоснабжения и водоотведения.

Итак, что считается мокрой зоной в квартире? К мокрым зонам можно отнести:

• ванная комната;
• туалет;
• совмещённый санузел;
• душевая;
• кухня.

Считается ли кухня мокрой зоной в квартире? На рассмотрении этого вопроса следует остановиться более подробно. Кухня – это место, где так или иначе присутствуют системы водоснабжения и водоотведения.

Там всегда есть раковина, часто установлена стиральная или посудомоечная машина. Кухня является мокрой зоной только при условии, что в ней есть эти объекты, связанные с поступлением воды.

Законодательно не регламентировано, что понятие «мокрая зона» соответствует именно комнате. По сути это только определенная зона в комнате, которая так или иначе сопряжена с поступлением или отведением воды.

По одним источникам мокрая зона охватывает саму точку плюс 2 метра вокруг от неё, по другим источникам — мокрая зона соответствует всей комнате с перегородками.

Чаще всего именно кухню собственники квартир желают перенести в другие комнаты или каким-то образом расширить существующую от застройщика площадь кухни. Площадь мокрой зоны должна иметь слой гидроизоляции, который предотвращает протечку воды и канализационных стоков в помещения нижних этажей.

В типичных многоэтажных домах планировка квартир определена таким образом, что над и под кухней располагаются кухни, над и под санузлом – санузлы соседей. Другое расположение комнат чревато серьезными аварийными ситуациями, потопами и нарушениями санитарных норм.

Нормативная база

Отдельный закон, который запрещал бы перенос мокрой зоны в квартире, в существующих реалиях отсутствует. Перед тем, как принимать решение о переносе мокрой зоны в квартире, нужно изучить основные стандарты и правила эксплуатации жилых помещений в многоквартирных домах.

Фактически все правила и стандарты распространяются именно на многоквартирные дома из-за наличия в них соседей. В частном доме гражданин вправе переносить комнаты в любом порядке по своему усмотрению.

В основном все вопросы, касающиеся перепланировок помещений, изложены в следующих документах:

• СНиПы – строительные нормы и правила;
• СП – своды правил;
• Постановления Правительства РФ.

Сложно однозначно сказать, имеют ли данные документы статус законов. По некоторым источникам они скорее носят рекомендательный характер. Однако на практике их нарушение может грозить собственнику квартиры серьезной ответственностью.

За незаконную перепланировку придётся заплатить штраф, в некоторых случаях уполномоченные органы даже обяжут гражданина вернуть все в первоначальный вид за собственные средства.

Чтобы однозначно ответить на вопрос, можно ли переносить мокрую зону в квартире, нужно обратиться к СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» или СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные».

Правила переноса мокрых зон содержатся в Постановлении Правительства РФ № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения не пригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».

Правила переноса мокрых зон

Рассмотрим актуальные на 2023 год требования по перепланировке мокрых зон в квартирах многоквартирных домов. Как перенести мокрую зону в квартире, существует множество вариантов.

Некоторые из них абсолютно законные и разрешённые, другие – строго под запретом, третьи – могут быть одобрены, если будет соблюдено согласование со специальной комиссией.

Обычно кухни и санузлы подлежат следующим вариантам перепланировок:

• расширение площади кухни или санузла за счёт площади жилых комнат, коридоров или иных квадратных метров;
• уменьшение площади кухни или санузла;
• перенос входа в комнатах с мокрыми зонами;
• объединение ванной и туалета;
• разъединение совмещенного санузла;
• организация санузла или кухни в жилой зоне квартиры.

По нормативным правилам расширение санузлов или кухонь за счёт площади жилых комнат запрещено. Это ухудшает проживание соседей. Комнаты с мокрыми зонами не могут располагаться над или под жилыми помещениями соседей.

Размещение санузлов в верхнем уровне над кухней допускается только в квартирах, расположенных в двух уровнях. То есть увеличить санузел за счёт территории кухни также запрещается законом.

Расширить свою кухню за счёт территории санузла также нельзя. Таким образом Вы ставите себя в опасность. Ведь санузел соседа будет располагаться над Вашей кухней.

Сделать подобное расширение кухни или санузла можно только в нескольких ситуациях:

• у Вас многоуровневая квартира;
• Вы живете на первом этаже;
• Вы живете на втором этаже, но на первом располагается нежилое помещение.

Объединить ванную комнату и туалет просто, на это нет ограничений. Комнаты не меняют своего расположения, просто убирается перегородка между ними.

Создать санузел с выходом в жилую комнату можно только при наличии в квартире второго санузла с выходом в коридор.

Если мокрая зона планируется к расширению за счёт площади нежилой зоны в квартире, например, коридора, кладовой, встроенного шкафа, такие изменения подлежат согласованию.

Кухню с электрической плитой объединить с жилой комнатой ещё возможно, с газовой плитой – категорически запрещено. Кухню-нишу на площади нежилого помещения в квартире расположить можно только при наличии электрической плиты.

Можно ли уменьшить комнату с мокрой зоной? Здесь действует точно такое же правило. Нельзя переносить границы комнат, влияющие на расположение комнат соседей. Не должна мокрая зона располагаться над жилыми комнатами соседей (их спальнями, детскими и гостиными).

Запрещено также в многоквартирном доме увеличивать кухню за счёт территории холодной зоны, например, балкона. Такое изменение запрещено из-за низкой степени отопления помещений В многоквартирном доме.

Процедура согласования

Осталось разобраться с тем, как узаконить перенос мокрой зоны, чтобы в будущем не пришлось за свой счёт возвращать все в первоначальный вид.

Каждое изменение, касающееся переноса перегородок в квартире, должно быть обосновано наличием специального разрешения, во главе которого находится проект.

На территории столицы и Московской области требования по проектной документации при осуществлении перепланировок квартир регламентированы Постановлением Правительства Москвы № 508.

После рассмотрения пакета документов комиссия выносит либо положительное, либо отрицательное решение. Положительное решение вместе с разрешением на перепланировку является законным основанием для начала проведения ремонтных работ.

Контролирующий орган может следить за проведением работ и осматривать периодически помещение для того, чтобы убедиться в следовании проекту и срокам перепланировки. Эта же комиссия будет по факту окончания работ принимать результат, что документально будет оформлено в специальном акте.

Необходимые документы и способы их подачи

Как правило, согласованием перепланировок в квартирах в регионах занимаются отделения Жилищной инспекции. Если в регионе отсутствует отепление данного органа, подобные вопросы решаются исполкомом или жилищным фондом.

Жилищная инспекция составляет акты технических осмотров помещения, отражающих текущее состояние перепланировки. Если предлагаемые действия являются незаконными, комиссия выносит отказ на перепланировку помещения.

Сроки перепланировки устанавливаются исходя из объема ремонтных работ и прописываются в разрешительной документации. При несоблюдении сроков перепланировки виновному лицу грозят штрафные санкции.

Решение о одобрении перепланировки или о ее запрете принимается комиссией в течение 7 недель. За этот период комиссия осуществляет проверку представленных документов, в которых помимо проекта перепланировки должны быть представлены правоустанавливающие документы на квартиру, подтверждающие право собственности заявителя.

Основаниями отказа могут служить выявленные в документах неточности или ошибки, неполный пакет представленных документов, подача бумаг не собственником жилого помещения. При устранении недочетов заявитель вправе подать повторно документы на получение разрешения на перепланировку квартиры.

Когда решение комиссией принято, в течение 3 рабочих дней оно оформляется документально и передаётся заявителю. На основании данного документа собственник квартиры приступает к перепланировке.

Частью процедуры согласования также является оформление актов скрытых работ, подтверждающих проведение работ по гидроизоляции. Все перепланировки комнат с мокрыми зонами должны сопровождаться проведением работ по укладке гидроизоляционного слоя.

Для проведения всех перепланировок в квартире многоквартирного дома, связанных с изменением границ комнат с мокрыми зонами, предусмотрена особая процедура согласования с контролирующими органами.

Расширение или уменьшение площади комнат с мокрыми зонами регламентировано специальными правилами и стандартами, защищающими соседей многоквартирного дома от аварий и нарушения санитарных норм эксплуатации жилых помещений.

Перенос мокрой зоны в квартире: как согласовать?

В жилищном законодательстве нет понятия «мокрая зона». Его используют дизайнеры и строители, чтобы обозначить в квартире площади с водоснабжением. Как правило, это кухня и санузел, а также постирочные помещения.

Мы уже писали о перепланировке кухни: читайте статью о ее переносе и объединении с гостиной. Сегодня поговорим о санузле: душевой, ванной, туалете.

В статье вы узнаете:

• можно ли расширить, перенести, объединить или разделить санузел, поставить душ-трап вместо ванны;
• что делать с сантехническими коробами;
• как согласовать перепланировку санузла до или после ремонта.
• как провести эти работы без последствий и штрафов.

Можно ли расширить санузел, перенести его, сделать новый

Санузел можно расширить или перенести: в коридор, гардеробную, кабинет, на место кладовой или встроенного шкафа. Еще можно сделать новый. Главное, чтобы внизу располагалась нежилая площадь соседей.

Например, вы хотите расширить санузел, «съев» немного площади коридора. Это можно сделать, так как коридор — нежилая площадь.

Но если вдруг окажется, что соседи снизу уже расширили гостиную за счет коридора и узаконили это, тогда вам нельзя менять границы санузла, ведь под ними теперь жилая площадь соседей.

Возможностей перепланировки мокрой зоны больше, если под вами подвал, магазины, аптеки, кафе — любое помещение, которое не считается жилым. То есть если квартира находится на первом этаже или втором над нежилым этажом. Тогда не важно, где и что расположено в помещении под вами.

Ванная и туалет: вместе или раздельно

Трудностей с согласованием объединения или разделения санузла обычно не возникает. Это один из самых популярных запросов на перепланировку. Главные условия:

• гидроизоляция пола, зафиксированная в актах на скрытые работы;
• наличие порожка высотой минимум в 15–20 мм, при выходе из санузла.

Объединение и разделение санузла считается перепланировкой. На эти работы необходимо получить разрешение Мосжилинспекции перед ремонтом, а после него — зафиксировать изменения в БТИ, так как меняется план квартиры, и получить обновленный технический паспорт.

Выход из санузла — что изменилось в 2021 году

Раньше пункт 3.9. СанПиН 2.1.2.2645-10 запрещал делать выход в комнату или на кухню из помещения, оборудованного унитазом. Двери нужно было ставить только с выходом в нежилую площадь — в коридор.

Прежде исключения составляли только квартиры с двумя туалетами. Если в них изначально было два помещения, оборудованных унитазом, то вход в один из них мог располагаться в жилом помещении, если оно обозначено как спальня.

Но с лета 2021 этот пункт в СанПиНе отменили. Теперь двери могут вести в любую жилую комнату и даже на кухню.

Порожек в санузле

Пол в санузле должен быть на 15–20 мм ниже или отделен порожком на ту же высоту. Это требование обязательно для всех ванных, душевых комнат и туалетов. Без порожка Мосжилинспекция не примет перепланировку.

PEREPLAN часто сталкивается с мнением собственников, что порожек можно не делать, если поставить систему защиты от протечек: датчики, которые реагируют на утечку воды и в случае аварии перекрывают ее.

Это хорошее решение для вашей безопасности. Но пока по закону датчики вместо порожка — не аргумент для Мосжилинспекции. Перепланировку не согласуют.

Порожек нужен, чтобы задержать воду в случае протечки и дать больше времени на устранение аварии.

Нельзя ставить порожек из плинтуса, пенопласта или дверной коробки. Он должен быть из плитки с заведенной на него гидроизоляцией. Переход у порожка можно сделать плавным, чтобы меньше спотыкаться.

• Так можно:
• 
• Так нельзя:
• 
• 

С 2022 года порожки в ванной, душевой комнате и туалете стали не обязательны, если по всей квартире сделана гидроизоляция, которая зафиксирована актами скрытых работ. Подробнее о нововведении читайте здесь.

Гидроизоляция санузла

Обязательна для всех так называемых «мокрых» зон: ванной, душевой, туалета. Мы также рекомендуем делать ее в постирочном помещении. Это специальный слой защиты пола, который в случае протечек не даст воде попасть к соседям.

Гидроизоляция бывает оклеечной и обмазочной. Требования к ней:

• переливной порожек 15–20 мм с обязательным заведением изоляции на него;
• изоляция заводится на стены минимум на 20 см.

Во время ремонта сделайте фото изоляции до того, как она скроется под отделочными работами. Снимки дополнят акты скрытых работ на гидроизоляцию для приемочной комиссии. Если снимков не будет, доказать наличие гидроизоляции будет сложно.

все ошибки перепланировки — мелочи, из-за которых ремонт не согласуют.

Замена ванной на душ-трап

Душ-трап вместо ванны — еще недавно было нельзя, а теперь можно. С 1 июля 2021 это разрешает новый Свод правил 30.13330.2020. Нужно учесть:

• гидроизоляцию всей зоны санузла, зафиксированную в акте на скрытые работы;
• коммуникации не должны затрагивать затрагивалась плиту перекрытия.

Установка душа вместо ванны — это перепланировка. На нее требуется разрешение Мосжилинспекции.

Если у вас дома несогласованный душ-трап, рекомендуем узаконивать, пока в законе что-нибудь снова не поменялось.

Пример душевых кабин в строительном исполнении. Дизайн-проекты разработали мы. Прежде душ-трап был запрещен, и если сейчас у вас дома он установлен, но еще не узаконен, – самое время это сделать, пока закон снова не изменился.

Сантехнические и вентиляционные короба

Перепланировка санузла может затрагивать короба под воздуховод и коммуникации. Здесь важно помнить, что короба относятся к общедомовому имуществу. У собственников нет прав как-либо их изменять или использовать не по назначению. Но кое-что все-таким можно.

Что можно и нельзя делать с сантехническими и вентиляционными коробами?

Нельзя:

• демонтировать,
• уменьшать,
• делать полки, шкафы и ниши.

Можно:

• делать разводку воды,
• вешать бойлер,
• прятать инсталляцию унитаза.

Согласование перепланировки санузла

Перед началом перепланировки мокрой зоны, как и любой части квартиры, нужно получить разрешение Мосжилинспекции. Вам потребуются документы:

• паспорта всех собственников;
• доверенность с электронной цифровой подписью (ЭЦП) нотариуса, если перепланировкой будет заниматься не собственник, а проектная компания;
• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт БТИ или только план квартиры с экспликацией;
• проект перепланировки и техническое заключение (ТЗ) из проектных организаций.

Разрешение на перепланировку действует 1 год, но по заявлению его можно продлить еще на 6 месяцев. В течение этого срока нужно сделать ремонт.

Но на этом согласование перепланировки не заканчивается. После ремонта нужно пройти приемочную комиссию и внести информацию об изменениях в БТИ, получив новый техпаспорт квартиры, и ЕГРН.

Важно! Обращайтесь в строительные организации, зарегистрированные в реестре СРО. От строителей потребуется подпись в акте на скрытые работы по гидроизоляции. Жилинспекция не примет работы и акты от организации не из реестра.

Если нет времени заниматься оформлением перепланировки самостоятельно, это может сделать PEREPLAN. Мы за вас подадим все документы, добьемся положительного результата, обновим данные в БТИ. Вы просто получите полностью законную перепланировку и новые документы на квартиру.

Узаконивание перепланировки санузла после ремонта

Перепланировку мокрой зоны после ремонта можно сделать законной после ремонта. Главное, быть уверенными в том, что:

• она выполнена по всем нормам и ничего не надо исправлять;
• не нарушает условия проживания соседей, то есть располагается не над жилыми комнатами.

Убедиться в правильности ремонта помогут инженеры PEREPLAN. Перед обращением в Мосжилинспекцию рекомендуем получить нашу бесплатную консультацию и, при необходимости, оформить выезд специалиста. Он стоит 5 000 рублей и поможет убедиться, что ремонт выполнен без нарушений.

Для узаконивания нужно подать заявление и документы в Мосжилинспекцию. Основной список документов, чтобы узаконить перепланировку:

• паспорта всех собственников;
• правоустанавливающие документы на жилое помещение;
• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт из БТИ в красных линиях (если о вашей незаконной перепланировки уже знают в Мосжилинспекции или БТИ) или план квартиры до ремонта в черных линиях (если о ремонте еще никто не знает);
• техническое заключение из проектной организации о допустимости и безопасности сделанной перепланировки (если перепланировка уже «засвечена») или о возможности перепланировки (если о ремонте никто не знает);
• акт на скрытые работы по гидро- и шумоизоляции.

1. Вот пример актов на гидроизоляцию:
2. 
3. После того как перепланировка в квартире пройдет приемку Мосжилинспекции, нужно также получить новый технический паспорт БТИ и внести данные в ЕГРН.

Штрафы за несогласованную перепланировку санузла

За неузаконенный ремонт могут быть выписаны штрафы — от 2 000 рублей на каждого собственника квартиры. Срок оплаты — 60 дней по п. 1, ст. 32.2 КоАП РФ. Если штраф не выплачен вовремя, его могут удвоить или передать дело судебным приставам.

Помимо штрафов, Мосжилинспекция потребует узаконить перепланировку, если это возможно, либо, если работы нарушают нормы, привести квартиру в первоначальный вид в соответствии с планом квартиры БТИ.

Сколько стоит согласование и узаконивание перепланировки санузла

Разработка проекта перепланировки и оформление технического заключения для ремонта санузла в PEREPLAN стоит от 25 000 рублей. Проект перепланировки, согласование и полный контроль за ремонтом – от 95 000 рублей.

Стоимость согласования «под ключ» начинается от 75 000 рублей. Это самая популярная услуга у наших заказчиков, поскольку позволяет им не погружаться в процесс узаконивания ремонта, экономит время и силы.

Стоимость и все нюансы узаконивания готового ремонта смотрите здесь.

В среднем все согласование перепланировки санузла занимает от 4,5 до 6 месяцев. Точные сроки зависят от того, какие еще работы вы планируете проводить в квартире.

Оставьте заявку на бесплатную консультацию

Собрать документы и подать заявление в Мосжилинспекцию через mos.ru. Но перед этим лучше обратиться в проектную организацию с допуском СРО. Специалисты проверят работы и подскажут, соответствуют ли они всем нормам.

Если обратиться сразу в Мосжилинспекцию, есть риск, что некоторые работы выполнены неправильно, и их придется исправлять.

Из документов потребуются:

• паспорта всех собственников;
• правоустанавливающие документы на жилое помещение;
• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт из БТИ в красных или черных линиях – это зависит от того, знают ли о вашей перепланировке в БТИ и Мосжилинспекции, есть ли жалобы на незаконный ремонт;
• техническое заключение из проектной организации о допустимости и безопасности сделанной перепланировки либо о возможности перепланировки – смотря, какой путь узаконивания выбран;
• акт о скрытых работах по гидроизоляции санузла.

Документов может быть больше. Все зависит от того, что именно вы собираетесь менять, какие перекрытия в доме, на каком этаже квартира и другие факторы.

Да, он составляет 2 000 рублей на каждого собственника квартиры. Кроме штрафа вас обяжут узаконить ремонт. А если перепланировки сделана не по нормам и нарушает условия проживания вас или соседей, то обяжут привести квартиру в соответствие техпаспорту БТИ. Крайняя мера — обращение в суд.

К ней относят помещения с водоснабжением, для которых обязательна гидроизоляция: ванная, душ, туалет, постирочные помещения.

К мокрой зоне относится и кухня, но гидроизоляция для нее не всегда обязательна.

Мокрая зона в квартире — что это?

Мокрой зоной в квартире или доме называется помещение, в котором используется вода – это ванная, санузел, кухня, постирочная. В соответствии с принятыми нормами, в многоэтажных домах пол в этих местах должен иметь гидроизоляцию для предотвращения протечек на нижние этажи. Но, как правило, гидроизоляцию делают только в ванной и туалете, на кухне это не является обязательным условием.

Также существует понятие «мокрая точка» — под этим обычно подразумевается конкретное место, где используется вода (раковина, унитаз, ванна, биде, стиральная машина).

Можно ли переносить мокрую зону или менять ее размеры, форму?

При ремонте или перепланировке квартиры часто возникает необходимость перенести эту зону или изменить ее очертания. Иногда это вполне реализуемо. Но для того, чтобы такие изменения были законными, требуется соблюдать ряд правил:

• Если предстоит ремонт с перемещением зоны повышенной влажности в многоэтажном доме, и под вами есть жилые помещения – допускается перенос только на нежилую площадь. К первым этажам это не относится, так как под ними нет жильцов. Тем не менее, даже в жилье на 1 этаже такие решения требуют согласования.
• Нельзя допускать, чтобы санитарный узел вашей квартиры располагался над кухней соседей снизу. Но если речь идет о вашей двухуровневой квартире – в ней такое решение допустимо.
• Кухню нельзя расширять таким образом, чтобы она находилась над жилыми комнатами соседей снизу.
• Если туалет с ванной и кухня граничат друг с другом, и вы хотите увеличить кухонное пространство за счет переноса стены с уменьшением площади санузла – такой вариант допустим только на последних этажах.

Важно: сейчас на рынке недвижимости много предложений со свободной планировкой. Но это не значит, что в них мокрые зоны можно располагать где угодно. Они четко отмечены на плане, и при их переносе нужно соблюдать те же нормы, что и в квартирах с готовыми перегородками.

Расширение за счет нежилой площади

Если вам необходимо расширить ванную, туалет, кухню или постирочную комнату, это можно сделать за счет следующих помещений:

• Коридор;
• Гардеробная;
• Темная комната;
• Кладовая.

Главное, чтобы под этой территорией не было жилых комнат. Если это требование соблюдено, то вопросов к перепланировке не будет.

Варианты переноса

• Объединение туалета и ванной – самое распространенное решение, которое выполняется достаточно легко. Единственный нюанс, на который нужно обратить внимание: при удалении стены между помещениями под ней образуется участок пола, который необходимо обеспечить гидроизоляцией. Выполнение этих работ следует подтвердить документально, чтобы перепланировка была законной.
• Расширение за счет прихожей – такой вариант часто выбирают, когда коридор и туалет с ванной располагаются в смежных помещениях. Если вам необходимо сделать санитарный узел чуть больше – для этого нужно немного передвинуть перегородку. Не забудьте свериться с планировкой соседа снизу, чтобы санузел не был размещен над жилым пространством.
• Если вы живете на первом этаже, мокрые участки можно расширять даже за счет жилых комнат, но это необходимо согласовывать.

Полный перенос мокрой зоны

Если вам нужно не просто расширить, а полностью перенести, например, санузел – это допустимо в том случае, если под планируемым местом расположения нет жилой комнаты.

Пример: у вас в квартире рядом расположена темная комната и санузел с душевой, а вы хотите поменять их местами. Если у соседа под вами планировка такая же, никаких препятствий не будет, нужно лишь правильно спланировать устройство коммуникаций (особенно – водопровода).

Кто несет ответственность?

Если перенос мокрой зоны не согласовать по всем правилам в соответствующих инстанциях, это приравнивается к незаконной перепланировке. Штраф за такие действия составляет от 2500 до 350 000 рублей.

При этом Вас все равно обяжут за свой счет восстановить исходную планировку, если изменения противоречат всем нормам. И у подобных решений может быть еще одно неприятное последствие – если из-за проблем с перепланировкой случится авария, ущерб соседям снизу тоже придется возмещать вам. Чтобы этого не произошло, любые изменения в планировке нужно согласовывать заблаговременно, а не по факту.

Автор статьи: Анна Лебедева, Основатель и главный архитектор-дизайнер L.DESIGNSTUDIO

5 ошибок перепланировки, за которые могут лишить квартиры :: Жилье :: РБК Недвижимость

Рассказываем, какие ошибки при ремонте могут привести к необратимым последствиям

Global Look Press

Перепланировка квартиры — наиболее доступный и потому популярный способ улучшить свои жилищные условия. Однако не следует забывать, что нередко от этого зависит безопасность многоквартирного дома. Даже незначительное вмешательство в конструктив здания может повлечь за собой достаточно тяжкие последствия для собственника — как финансовые, так и юридические.

Ситуации, когда, затевая перепланировку, вы рискуете лишиться своего жилья, — в карточках «РБК-Недвижимости».

Перепланировка без проекта и разрешительных документов

Согласно Жилищному кодексу РФ, перепланировка квартиры проводится только по согласованию с органами местного самоуправления и на основании принятого ими решения. Любые изменения конфигурации жилого помещения необходимо вносить в его технический паспорт.

«Если органы государственного жилищного надзора или муниципального жилищного контроля выявят факт перепланировки, просто так это нарушение оставлено без внимания не будет и к нарушителю применят широкий спектр мер принуждения — от выдачи предписания и привлечения к ответственности за его невыполнение до принудительного изъятия перепланированного помещения в судебном порядке и продаже его с торгов», — говорит представитель Европейской Юридической Службы Татьяна Трофименко. Совет всех юристов — разработать проект перепланировки у архитектора и согласовать в жилищной инспекции.

Если перепланировка квартиры проведена хоть и незаконно, но в разумных пределах, такие изменения можно узаконить при наличии положительного заключения строительной экспертизы. Для этого следует обратиться с исковым заявлением к администрации муниципального образования с требованием о сохранении жилого помещения в перепланируемом состоянии.

В Москве власти пошли на некоторое послабление в части согласования незначительных перепланировок. Их можно согласовать, представив техническое заключение от проектной организации, имеющей допуск СРО, совместно с заявлением на согласование и техническим паспортом на перепланированное жилое помещение.

Однако согласование перепланировки через предоставление техзаключения не освобождает собственника квартиры от административной ответственности за незаконную перепланировку, напоминает руководитель практики жилищного права и социальных отношений Национальной Юридической Службы «Амулекс» Дмитрий Томко.

Перенос «мокрых» зон в «сухие»

Самым распространенным примером перепланировки является перенос так называемой «мокрой» зоны (кухни, ванной и туалета) в помещения квартиры, не предназначенные для оборудования их системами водоснабжения и водоотведения.

Так, например, в Алтайском крае один из жителей многоквартирного дома объединил кухню, ванную, санузел и коридор в одно помещение.

«Во вновь образованном помещении был смонтирован душ, который по расположению находится над кухней квартиры, спальная комната квартиры перепланирована в кухню с устройством мойки, канализации, трубопровода водоснабжения.

Областной суд обязал собственника привести квартиру в первоначальное проектное состояние, а встречный иск хозяина квартиры о сохранении помещения в перепланированном состоянии был отклонен», — приводит пример Дмитрий Томко. Никаких альтернативных решений здесь не предусмотрено — согласно Жилищному кодексу, размещать над комнатами ванную (душевую), уборную и кухню нельзя.

Российское жилищное законодательство запрещает перепланировку жилых домов и квартир, которая может привести к разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем, а также ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов. Отдельно следует отметить проведение перепланировки в многоквартирных домах, имеющих охранный статус памятников. Для этого требуются дополнительные согласования с органом по охране памятников.

Так, например, в Санкт-Петербурге собственник обустроил в доме — объекте культурного наследия дополнительные балконы, изменив конструктив кровли мансардного этажа, а в одной из комнат сделал дополнительные дверные проемы, рассказывает Дмитрий Томко. В результате здание утратило первоначальный внешний облик и оригинальную планировку. По решению суда квартира была изъята у владельца и выставлена на торги.

Объединение комнаты с балконом и лоджией

Еще один распространенный вариант перепланировки квартиры — объединение балкона/лоджии с комнатой или кухней.

Более того, перенос вышеуказанной кухни на балкон может быть расценен судом не только как перепланировка, но и как реконструкция объекта.

По закону, такое изменение конфигурации квартиры требует обязательного согласования с жилищной инспекцией, поскольку может привести к повреждению соседних квартир и всего здания.

Дмитрий Томко приводит в пример одного из жителей многоквартирного дома в Приморье, который разобрал подоконный простенок в жилой комнате, чтобы организовать выход на самовольно возведенный балкон.

«Демонтаж собственником перегородки, часть которой была расположена под балкой потолочного перекрытия, повредил здание и привел в нежилое состояние соседнюю квартиру и, следовательно, к принудительному изъятию перепланированного помещения», — рассказывает юрист.

Присоединение технических помещений

Нередко собственники квартиры решают улучшить свои жилищные условия за счет незаконного присоединения к нему технических помещений, которые являются общим имуществом всех жильцов многоквартирного дома. Как правило, речь идет о чердаках, кладовках, реже — о подсобных помещениях.

Жилищный кодекс устанавливает четкий порядок перепланировки и переустройства жилого помещения в многоквартирном доме, включая согласование подобных изменений.

Кроме того, действуют и Правила пользования жилым помещением.

За нарушение этого порядка предусмотрена административная ответственность, вплоть до принудительного изъятия перепланированного помещения в судебном порядке и продаже его с торгов.

Присоединить такие помещения к квартире можно, но для этого, помимо согласованного в жилищной инспекции проекта, требуется согласие всех собственников — оно должно быть оформлено протоколом общего собрания.

Кроме того, необходимо полностью соблюсти процессуальные аспекты, установленные статьями 44–48 ЖК РФ, а не банальным сбором подписей, указывают юристы.

После того как чердак или кладовка будут технически присоединены к квартире и введены в эксплуатацию, на них должно быть зарегистрировано право собственности.

Возможно ли узаконить перепланировку квартиры, если были перенесены мокрые точки ?! – Правовед Плюс

22.06.2022

Перепланировка – это сложное мероприятие, которое в отдельных случаях требует согласования. В квартирах она обычно связана с тем, что изменяются конфигурации мокрых зон. Что такое мокрая точка в квартире? Надо отметить то, что в законодательстве Российской Федерации нет четкого определения этого понятия.

Можно сказать, что это все помещения в объекте, в которых имеется высокая влажность. Они напрямую связаны с водоснабжением. В частности, это санитарные узлы (ванная комната, туалет). Такие зоны должны быть гидроизолированы. Это требуется для того, чтобы была осуществлена защита от протечек воды на нижние этажи.

А может быть кухня мокрой зоной ?!

Нет, так как гидроизоляция при обустройстве кухонной зоны не обязательная. Перепланировку ванной и санитарного узла можно организовать. Есть варианты перепланировки, которые надо согласовывать с государственными органами. Делается это потому, что есть риски залива соседей.

Виды перепланировки мокрых зон

Чаще всего при организации перепланировки объединяется ванная комнату и туалет. Ремонт простой, но для согласования следует подготовить и предоставить необходимую проектную документацию.

Поэтому организовать перепланировку в простом порядке невозможно. Тут проблема кроется в том, что при проведении демонтажных работ приходится затрагивать напольное покрытие. Оно является частью гидроизоляции.

Поэтому потребуются акты на проведение скрытых работ пола.

Увеличение за счет коридора мокрой зоны в квартире

Законодательство нашего государства позволяет гражданам увеличивать размер ванной, туалета, совмещенного санитарного узла за счет коридора. Можно расширить мокрую зону на коридор, кладовое помещение, гардеробную, прихожую.

Тут надо отметить то, что жилищная инспекция будет запрашивать планы БТИ не только на ваше помещение, но и на соседские объекты сверху и снизу. Некоторых граждан интересует вопрос о том, можно ли расширить мокрую зону в квартире на комнату.

Это можно делать.

Но надо не забывать, что в отдельных случаях требуется согласование перепланировки с государственными органами:

• Ваша квартира расположена на первом этаже многоэтажного дома;
• Жилое помещение находится под нежилым объектом, торговым или офисным помещением;
• Уже есть согласованная перепланировка, где часть комнаты уже не жилая.

Увеличить мокрую зону можно и на кухню.

Однако в случае, когда квартира находится на первом этаже или под ней нежилые помещения, данная перепланировка возможна, ведь под санузлом не будет располагаться кухня соседа.

Можно ли переносить мокрую зону в жилой квартире? Действующее законодательство Российской Федерации не запрещает перенос мокрых зон в жилых помещениях. Такая перепланировка должна выполняться в соответствии с установленными НПА и законодательными нормами. Особенности перепланировки мокрой точки.

Какие виды работ по закону будут запрещены ?!  Важно отметить то, что перепланировке мокрых зон надо учитывать определенные правила.

Запрещается ее проводить в следующих случаях:

• Планируется создание душа либо ванной с целым поддоном. Такие сантехнические изделия в обиходе называют душ-трап. Причина кроется в том, что при подобном устройстве санитарного узла не имеется доступа к инженерным конструкциям. Поэтому фактически невозможно устранить неполадки и протечки воды. Поддон обязан быть съемным при обустройстве душевой кабины;
• Объединение кухонной зоны с холодной зоны лоджии или балкона, когда нет французского остекления;
• Планируется частичный либо полный перенос технических коробов и вентиляционных узлов;
• Установка регулирующих и отключающих устройств на инженерных сетях в многоквартирных домах.

За незаконную перепланировку к собственнику могут применяться санкции со стороны государственных органов.

Как можно узаконить перенос мокрой зоны в квартире ?!

Перед организацией перепланировки мокрой зоны надо получить специальное разрешение. Его гражданам выдают в жилищных инспекциях по месту проживания и регистрации. Например, москвичи могут получить разрешение в Мосжилинспекции. Для получения документа надо собрать комплект документов и подать заявление о том, что вы желаете организовать перепланировку в квартире.

Документы требуются по закону следующего характера:

• Паспорт собственника жилого помещения;
• Технический паспорт квартиры. В него включается поэтажный план с экспликацией из Бюро технической инвентаризации;
• Выписка из ЕРГ или свидетельство, которое подтверждает право собственности на объект жилой недвижимости;
• Проектная документация на квартиру. Она состоит из двух документов, которые включают в себя техническое заключение о возможности перепланировки и проекта.

Документы в соответствии с установленными законодательными нормами можно подать через интернет

Делается это путем подачи информационных сведений через портал Государственных услуг. Решение выдается после рассмотрения государственным органов в течение 20-30 рабочих дней. Если решение будет положительным, то тогда гражданин может начать ремонтные работы. Ему по закону на их выполнение будет отводиться один календарный год.

Если этого времени не хватает, то тогда действие решение государственных органов можно продлить до шести календарных месяцев. Завершенную перепланировку обязательно будет проверять уполномоченный сотрудник жилищной инспекции.

Выполненные работы утвердят только в том случае, если не было допущено никаких отклонений от согласованного проекта.

После этого в 4 экземплярах будет составляться акт об оконченном переустройстве жилого помещения. Собственнику надо дождаться посещения квартиры сотрудником БТИ. Специалист обмерит помещение и внесет полученные информационные данные в технические документы. Важно! Помните о том, что за незаконную перепланировку предусмотрен штраф. Он может достигать суммы от 2 тысяч до 300 тысяч рублей.

Нужна консультация юриста по жилищным вопросам в Москве, Московской области или Регионах РФ ?! она тут.