Последнее обновление: 15.03.2020

Привлечение денег от граждан для долевого строительства жилых многоквартирных домов регулируется специальным законом – ФЗ-214. Его еще называют в народе – «Закон о защите прав дольщиков».

ФЗ-214 – это Федеральный Закон №214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Закон принят в целях защиты интересов дольщиков от неправомерных и недобросовестных действий Застройщиков (Девелоперов). Закон периодически дорабатывается, в него вносятся изменения, в соответствии с текущими реалиями рынка.

Этим законом защищены ТОЛЬКО те дольщики, которые заключили Договоры долевого участия (ДДУ). Другие типы договоров с Девелопером (в том числе Предварительные договоры) не дают такой защиты.

Собственно «защита» сводится к тому, что закон ФЗ-214 строго регламентирует требования к Застройщику при реализации строительного проекта, и привлечении денег с рынка (т.

е. с граждан). А также – к четкой формулировке прав дольщиков на конкретные квартиры в строящемся доме, с возможностью влиять на Застройщика и взыскивать с него неустойки за нарушение условий договора.

Последние изменения в этот закон вступили в действие с 01 июля 2018 года, о них мы расскажем ниже. Ссылка на полный текст закона ФЗ-214 (со всеми изменениями) – в конце статьи.

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Защита прав дольщиков по ФЗ-214 – в чем именно?

Согласно закону ФЗ-214, защита прав дольщиков при строительстве жилья выражается, в частности, в следующем:

• В обязанности Девелопера иметь на руках ключевые документы для реализации строительного проекта – разрешение на строительство, и зарегистрированные права на участок застройки (собственность или аренда);Для справки – раньше Девелоперы часто собирали деньги с граждан (т.е. продавали квартиры), и вели стройку, не дожидаясь разрешений и согласований, а пытались получить это все потом, задним числом, и не всегда это получалось;
• В обязанности Девелопера публично (в т.ч. на своем сайте) представлять подробные сведения о себе, своем финансовом состоянии, и о проекте – в виде бухгалтерской отчетности, аудиторского заключения и Проектной декларации (ст.3.1, и ст.19, ФЗ-214);
• В обязанности Девелопера вложить в проект собственные средства, в размере не менее 10% от общего бюджета проекта (пп.1.1, п.2, ст.3, ФЗ-214);
• В обязанности Девелопера использовать привлеченные от дольщиков деньги строго на реализацию конкретного проекта, и никуда больше.С июля 2018 г. контроль за целевым расходом средств на счетах Застройщиков поручено вести уполномоченным банкам;
• В обязанности Девелопера зафиксировать в ДДУ окончательную цену на квартиру, и невозможности решения своих финансовых проблем за счет дополнительных платежей дольщика (в отличие от ЖСК, например);
• В обязанности Девелопера зарегистрировать каждый ДДУ в УФРС, что исключает возможность «двойных продаж» строящихся квартир (ст.17, ФЗ-214);
• В обязанности Девелопера четко обозначать срок передачи построенной квартиры дольщику, и нести финансовую ответственность (уплата пени) за нарушение этого срока;
• В возможности дольщика выйти из проекта путем продажи своих прав на квартиру третьему лицу (через Договор уступки прав требования, ст.11, ФЗ-214);
• В возможности дольщика требовать от Девелопера бесплатного устранения обнаруженных строительных дефектов, либо уменьшения цены квартиры на соответствующую сумму (п.2, ст.7, ФЗ-214);
• В обязанности Девелопера предоставлять гарантию на построенное жилье – не менее 5-ти лет на конструктивные элементы, и не менее 3-х лет – на инженерное оборудование (п.5 и 5.1, ст.7, ФЗ-214);
• В возможности дольщика расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке (п.1. ст.9, ФЗ-214), и потребовать возвращения уплаченной суммы с процентами, при грубом нарушении Девелопером условий договора (п.2, ст.9, ФЗ-214);Примечание – Если Застройщик привлекает деньги дольщиков через эскроу-счета, то при расторжении ДДУ проценты он не выплачивает.
• В субсидиарной ответственности руководителя и владельцев компании-застройщика за убытки, причиненные по их вине дольщикам (п.4, ст.23.2, ФЗ-214);
• В обязанности Девелопера обеспечивать защиту инвестиций дольщиков путем страхования своей гражданской ответственности, или отчисления в компенсационный фонд, или расчетов через счета эскроу (см. ниже об этом).

!!! Справки, выписки, консультации, базы данных и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Что делать, если Застройщик предлагает дольщику подписать допсоглашение к ДДУ о переносе срока сдачи дома? – см. в этой заметке.

Кроме того, по ФЗ-214 (статьи 13 – 15), обеспечением исполнения обязательств Девелопера по ДДУ является залог земельного участка и строящегося на нем жилого дома. В случае «недостроя» и/или банкротства Девелопера, залог реализуется в пользу дольщиков, позволяя им компенсировать (полностью или частично) свои вложения.

На практике, в случае банкротства Девелопера, государство (в лице местной власти), обычно, предлагает другому Девелоперу завершить стройку, привлекая его с помощью персональных льгот (например, бесплатного земельного участка для нового строительства).

Выполнение условий закона ФЗ-214 – это действительно жесткие условия для Девелопера. И возможностей ухода от ответственности у него здесь остается очень мало. Но они все-таки есть.

Несмотря на то, что этот закон действительно во многом защищает дольщика, и «напрягает» Девелопера, тем не менее, следует понимать, что закон ФЗ-214 – это не абсолютная гарантия безопасности.

Во-первых, не все хорошие идеи, заложенные в законе, имеют механизм воплощения в реальной жизни (пока).

Во-вторых, финансовые и административные проблемы, экономические кризисы, «долгострой», и банкротство Девелоперов – все равно случаются, так же как случаются пожары, наводнения и землетрясения (отменить или запретить их пока ни у кого не получается).

Не путай «право требования» в новостройке с «правом собственности». В чем тут фишка – смотри в этой заметке.

Изменения в закон ФЗ-214 за последние годы

С января 2014 года очередными поправками в закон ввели обязательное страхование гражданской ответственности Застройщика перед дольщиками, которое позволяло вернуть покупателям квартир в новостройках все вложенные средства, в случае банкротства строительной компании (краткая справка об этом – на официальном сайте «РГ» –​ здесь).

Однако, на рынке такое страхование не прижилось, и уже с июля 2017 это требование отменили.

А с октября 2017 новые поправки в ФЗ-214 обязали всех Застройщиков при запуске новых проектов, вместо страхования своей ответственности отчислять денежные взносы в единый государственный компенсационный фонд долевого строительства (подробнее по ссылке). В случае банкротства Застройщика, деньги из этого фонда будут использоваться для финансирования достройки дома или для выплаты компенсаций дольщиком.

В том же 2017 году введены новые ужесточения для Застройщиков (и все в угоду дольщикам).

Увеличились требования к размеру уставного капитала компании-застройщика, и увеличились требования к раскрытию информации о проекте, которую каждый Застройщик должен опубликовать на своем сайте (подробнее об этом см. на шаге нашей ИНСТРУКЦИИ – «Знакомимся с девелоперским проектом»).

Кроме того, введена уголовная ответственность Застройщика за привлечение денег на строительство с нарушением закона (ст. 200.3 УК РФ).

Расширена и финансовая ответственность девелоперов. Если раньше за убытки и недостроенный объект ответственность нес только Застройщик как юридическое лицо, то теперь она распространяется еще и на руководителя и бенефициара строительной компании (п.4, ст.23.2, ФЗ-214).

Отдельно стоит добавить о введении в 2017 году альтернативного механизма защиты интересов дольщиков (вместо залогов и страхования ответственности) – о расчетах с Застройщиком через счета эскроу (подробнее об этом – по ссылке).

Все это еще больше снижает риски дольщиков при покупке новостроек по ДДУ.

Условия заключения Договора долевого участия (ДДУ). Сроки сдачи дома, гарантии, неустойки, регистрация, порядок оплаты и образец ДДУ.

Что изменили новые поправки в 214-ФЗ с 1 июля 2018 года?

Почти все новшества закона касаются финансовой стороны ведения бизнеса Девелопера. Эти поправки действуют только для тех компаний, которые получили разрешение на строительство после 1 июля 2018 года.

Гайки Застройщикам закрутили почти до предела. Теперь для них добавились еще такие требования и ограничения:

• На момент опубликования Проектной декларации, Застройщик должен иметь на расчетном счете не менее 10% от проектной стоимости строительства;
• Застройщик должен вложить в строительство собственные средства не менее 10% от общего объема инвестиций в проект;
• Расходы на административные нужды Застройщика не могут превышать 10% стоимости проекта. Все остальные, не связанные со строительством, обязательства Застройщика ограничены 1% от инвестиций в проект;
• Застройщику запрещено привлекать какие-либо займы, кроме целевого кредита на конкретный строительный проект;
• Застройщику запрещено совершать сделки, не связанные с его основной деятельностью и ее обеспечением;
• Застройщику запрещено привлекать деньги сразу по нескольким разрешениям на строительство. Теперь действует правило: «один Застройщик – одно разрешение на строительство». И пока компания не завершит проект, новое разрешение на другой проект ей не выдадут. Исключение – для Девелоперов, ведущих комплексное освоение территории (КОТ);
• Все финансовые операции по строительному проекту должны вестись только через один расчетный счет компании, другие счета для финансирования строительства использовать запрещено. Одно разрешение на строительство – один счет. Банк будет следить за целевым расходованием средств Застройщика, и отказывать в операции, если посчитает ее нецелевым расходом.

Кроме того, эти поправки в закон ввели новое понятие – «специализированный застройщик». Это значит, что компания, которая ведет строительство многоквартирного жилья, теперь должна заниматься только этим и ничем больше.

Соответственно, в прошлом остаются такие компании-застройщики, как общественные и некоммерческие организации, спортивные, музыкальные, учебные и научные учреждения, которые раньше предоставляли свои земли под строительство и сами становились – Застройщиками.

Минимальный опыт такого «специализированного застройщика» (если кто захочет таким стать после 1 июля 2018) должен быть не менее 3-х лет в качестве компании-застройщика, техзаказчика или генподрядчика по строительству многоквартирных домов, общей площадью не менее 10 000 кв.м. Эти сведения должны указываться в Проектной декларации строительства.

В чем заключается ответственность Застройщика по ДДУ — перечень пунктов со ссылками на статьи закона.

Важные изменения в закон ФЗ-214 с 01 июля 2019

Самое важное для покупателей квартир новшество – это новый принцип расчетов дольщиков с Застройщиками. Применение счетов эскроу с 01.07.2019 стало обязательным для Застройщиков, при заключении новых Договоров долевого участия (ДДУ).

СПРАВКА: Как оплачивать ДДУ через эскроу-счет, как действует этот механизм и как он защищает дольщика – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Правда, для некоторых Застройщиков закон предусмотрел поблажки и позволил им даже после июля 2019 привлекать деньги дольщиков по старой схеме расчетов по ДДУ (т.е. без эскроу-счетов). Кому же так повезло?

По данным РБК (цитата), критерии Минстроя для таких везунчиков следующие:

«Основные условия для работы по старым правилам — степень готовности проекта должна быть не менее 30%, количество заключенных ДДУ по объекту строительства — не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений проекта. Для системообразующих организаций (ГК «ПИК» и ГК «ЛСР») степень готовности может составлять не более 6%, а для проектов, возводимых в рамках развития застроенной территории или комплексного освоения территории — от 15%».

А так как фантазия у русских людей богатая, то чтобы влезть в рамки этих критериев и избежать эскроу-счетов, некоторые Девелоперы пошли на такую хитрость. Они продали часть своих квартир по ДДУ собственным аффилированным структурам (т.е. формально количество заключенных ДДУ >10%), а эти структуры уже будут реализовывать квартиры в новостройках по переуступке прав.

Таким образом, несмотря на обязательное условие применения эскроу-счетов при заключении ДДУ с июля 2019, фактически остается много новостроек, где квартиры будут продаваться без эскроу-счетов еще в течение нескольких лет.

С другой стороны, количество строительных проектов, где продажи ведутся через счета эскроу, будет постепенно расти.

То есть деньги дольщиков постепенно становятся недоступны для строительных компаний. Вся оплата за купленные по ДДУ квартиры будет оседать на счетах уполномоченных банков. А банки уже будут выдавать Застройщикам целевые кредиты на строительство (в рамках проектного финансирования).

И если Застройщик схлопывается (банкротится, исчезает, проваливается сквозь землю), то это уже будут проблемы банка. Дольщикам банк обязан вернуть деньги, задепонированные (сохраненные) ими на этих самых эскроу-счетах. При этом, обязательства самого банка перед дольщиками по счетам эскроу страхуются в АСВ на сумму до 10 млн. руб.

, максимум на каждый счет (п.3, ст.12.2, ФЗ-177).

Что делать дольщикам при банкротстве Застройщика – см. в этой заметке.

https://www.youtube.com/watch?v=6w7x_tXI7AE\u0026pp=ygUR0J8uIDcg0YHRgi4gMjE0LjE%3D

В целом, можно сказать, что закон ФЗ-214 позволяет дольщикам влиять на Девелопера, пока у него дела идут хорошо (в частности, влиять на сроки сдачи дома, на условия передачи квартиры, на качество строительства).

Но если у Девелопера начались проблемы (например, административные или финансовые), то дольщик тут уже ничего поделать не может. Приходится принимать этот риск, надеясь в случае чего, получить компенсацию от реализации залога, от страховщиков, от банка (возврат денег со счета эскроу) или из компенсационного фонда.

К слову, требования ФЗ-214 не распространяются на общее имущество многоквартирного дома после передачи квартир дольщикам. То есть, условно говоря, если треснет стена в подъезде, а не в квартире, то привлечь Застройщика к ответственности не получится (во всяком случае, в рамках ФЗ-214).

Справедливости ради стоит отметить, что риск покупки новостройки по ФЗ-214 все-таки гораздо ниже риска всех остальных способов покупки новостройки.

Закон ФЗ-214 по праву называют законом о защите прав дольщиков, так как он целиком и полностью разрабатывался в их интересах. И хотя он далеко не идеален, лучшей альтернативы ему при покупке новостройки пока не существует.

Порядок возврата НДФЛ при покупке квартиры. 2 способа. Список документов.

Вкладываться в новостройку на этапе строительства действительно выгодно, но нужно понимать, какие риски существуют при покупке новостройки (см. об этом в ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ), выбирать наименее рисковый вариант (ДДУ), и затем еще самостоятельно снижать риски по этому варианту.

• Самостоятельное снижение рисков здесь происходит путем:
• Как все это делать, рассказано на соответствующих шагах нашей ИНСТРУКЦИИ по приведенным выше ссылкам.
• Полный текст ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…» с последними изменениями можно прочитать здесь (Гарант).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

1. «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
2. Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

По каким вкладам и облигациям нужно будет платить налог

С 2021 года начали действовать изменения в налоговом кодексе, которые касаются налогообложения дохода от облигаций.

Налог с дохода по вкладам за 2021 и 2022 годы отменили. Подробнее об этом мы рассказали в другой статье.

Как было до 2021 года. До конца 2020 года налог с дохода по рублевому вкладу или счету платили, если его ставка превышала определенную величину: ключевую ставку ЦБ плюс 5 процентных пунктов. Налог платили только с превышения этого лимита. Для резидентов ставка составляла 35%, для нерезидентов — 30%.

В конце 2020 года ставка ЦБ была равна 4,25% годовых, то есть лимит ставки, до которого налог не взимался, — 9,25% годовых. Таких ставок по вкладам в банках давно нет, поэтому налог никто не платил.

От размера вклада или полученного по нему дохода ничего не зависело: хоть 100 тысяч, хоть 10 миллионов.

Но по этой формуле расчетов не будет, потому что в 2021 и 2022 годах налог с дохода по вкладам не взимается, а с 2023 года будет действовать другая формула. Подробнее об этом расскажу далее.

Суммируется весь процентный доход. Проценты на остаток по карте и по накопительным счетам тоже считаются, если ставка по ним превышает 1% годовых. Доходность учитывается за тот год, в котором банк ее фактически выплатил, а за какие периоды он начислил эти проценты — неважно.

Налог рассчитывается именно с дохода, то есть с процентов от вкладов и счетов. С суммы самого вклада или счета налогов нет.

Например, на 1 января 2023 года ключевая ставка будет равна 8%, а на 1 июля — 10%. Для налогообложения используют ставку 10%, это выгоднее для вкладчиков. Платить налог в таком случае придется, если сумма процентов превысит 100 000 Р за 2023 год. Если вы при таком расчете получили за 2023 год 150 000 Р в виде процентов, то в 2024 году заплатите 13% от 50 000, или 6500 Р.

Доход от валютных вкладов и счетов суммируется с доходом от рублевых. Выплата процентов в валюте пересчитывается в рубли по курсу ЦБ на дату выплаты дохода. Общий налог удерживается в рублях.

Банки будут сами сообщать в налоговую, какой доход от вкладов и счетов получил клиент за год. Сообщить должны до 1 февраля года, следующего за отчетным. Сотрудники ФНС посчитают, должен ли налогоплательщик что-то платить, и направят уведомление об уплате налога.

Все это действует с 1 января 2021 года. Налог за 2021 год нужно будет заплатить в 2022 году, за 2022 год — в 2023 году и т. д. Новые нормы не касаются дохода, полученного в 2020 году.

Начните сейчас: всего 9 коротких уроков, чтобы научиться зарабатывать на бирже Начать учиться

Если примеры расчетов кажутся сложными, посчитайте, сколько налога придется платить, с помощью нашей эксельки. Нажмите «Создать копию» и введите актуальные цифры и суммы в поля, отмеченные желтым:

Как было до 2021 года. От налога были освобождены купоны по многим облигациям: ОФЗ, субфедеральным, государственным облигациям Республики Беларусь. Еще освобождены рублевые корпоративные облигации, выпущенные в 2017 году и позднее и торговавшиеся на бирже, если ставка купона не превышала ставку ЦБ плюс 5 процентных пунктов.

Если ставка купона корпоративных облигаций превышала ставку ЦБ + 5 п. п., то с превышения удерживался налог: для резидентов по ставке 35%, для нерезидентов — 30%.

От количества облигаций у инвестора тоже ничего не зависит: даже если у вас куплена всего одна облигация на 1000 Р, с купонов, полученных с 1 января 2021 года, удержат 13%.

Налогом облагается весь купон. Исключений по типу эмитента, ставке купона или размеру полученного дохода нет.

Как и в случае с вкладами, все вступило в силу с 1 января 2021 года. То есть новые правила не касаются купонов по облигациям, полученных до 31 декабря 2020 года.

Налог с купонов удержит брокер, как это происходило и ранее. Самостоятельно считать и платить налог не придется.

То, как будет у вас, зависит от брокера и от того, поступают купоны на ИИС или на внешний счет. Уточните это у вашего брокера, если хотите сэкономить на налогообложении купонов через ИИС с вычетом на доход.

Памятка налогоплательщикам о предоставлении налоговых деклараций

ПАМЯТКА

В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 23 НК РФ налогоплательщики обязаны представлять в налоговый орган по месту учета в установленном порядке налоговые декларации. Согласно п. 1 ст. 229 гл. 23 НК РФ налоговая декларация представляется налогоплательщиками, указанными в ст. 228 НК РФ, не позднее 30 апреля года следующего за отчетным.

Для объектов недвижимости, приобретенных начиная с 01.01.2016, минимальный предельный срок владения по общему правилу составляет 5 лет (п. 17.1 ст. 217, п. п. 2, 4 ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ).

Минимальный срок владения составляет 3 года, если право собственности на это имущество было получено (п. 3 ст. 217.1 НК РФ; п. 11 ст. 2, ч. 2, 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ):

• в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника налогоплательщика;
• в результате приватизации;
• по договору пожизненного содержания с иждивением, в рамках которого 

Согласно пунктам 1, 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются:

• при разделе земельных участков;
• при объединении земельных участков;
• при перераспределении земельных участков;
• при выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Исходные земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются новые земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности на образуемые из них земельные участки.

Таким образом, при разделе земельного участка возникают новые объекты недвижимого имущества, срок нахождения которых в собственности налогоплательщика определяется на основании Гражданского кодекса Российской Федерации (п.1 ст.131 ГК РФ).

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП.

Имущественный налоговый вычет в размере 1000000 рублей предоставляется на объект сделки по договору купли-продажи, из чего следует, что в случае, когда доля в праве общей долевой собственности является отдельным объектом сделки, вычет применяется полностью. Если же по договору купли-продажи объект сделки один, но он разделен на доли, то вычет также должен быть распределен между совладельцами пропорционально их долям.

В соответствии с п. 2 ст. 214.10 НК РФ, если сумма сделки по договору продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то в целях налогообложения доходы от продажи этого объекта принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта.

Департамент банковского аудита о применении статьи 214.1 НК РФ к сделкам РЕПО

29.04.2011

Ответ

Мнение консультантов.

1.

Применительно к сделкам, совершаемым на изложенных в тексте вопроса условиях, консультанты считают не основанным на нормах статьи 214.3 НК РФпредположение Банка о применении «п.7 статьи 214.1 НК РФ в целях налогообложения к полученному «Клиентом – первичным Покупателем по сделке РЕПО» купонному доходу».

Консультанты считают основанным на нормах статей 214.1 и 214.3 НК РФ предположение о том, что купонный доход, полученный покупателем по первой части РЕПО, не включается в соответствии с пунктом 7 статьи 214.1 НК РФ в расчет налоговой базы по операциям с ценными бумагами — объектом РЕПО продавца по первой части РЕПО.

https://www.youtube.com/watch?v=6w7x_tXI7AE\u0026pp=YAHIAQE%3D

По нашему мнению, процентный (купонный) доход в данном случае надлежит принимать в уменьшение цены приобретения ценных бумаг по второй части РЕПО в соответствии с абзацем первым пункта 8 статьи 214.3 НК РФ.

2.

Банк правильно понимает, что к указанной в тексте вопроса сделке РЕПО применимы положения абзаца первого пункта 8 статьи 214.3 НК РФ.

Как следствие, высказанное Банком в тексте вопроса предположение о том,что при определении  доходов/расходов налогоплательщика от операций РЕПО в расчет принимается разность между первой частью и измененной в связи с купонными выплатами второй частью РЕПО верно.

3.

Из текста вопроса 3 неочевидно, правомерность  применения каких именно положений, регулирующих порядок признания при налогообложении расхода покупателя по первой части РЕПО по уплате процентов по займу, полученному ценными бумагами, вызывает сомнение у Банка. Вместе с тем, данный пункт статьи 214.3 НК РФ определяет:

— доходы, в уменьшение которых могут быть приняты расходы по уплате процентов по займам;

— алгоритмы определения предельной величины расходов, принимаемых при налогообложении.

Анализ положений статьи 214. 3 НК РФ позволяет консультантам сделать вывод о том, что установленные пунктами 4 и 5 статьи 214.

3 НК РФ алгоритмы определения предельных сумм расходов по уплате процентов по займам, принимаемых для целей налогообложения операций РЕПО, виды доходов, в уменьшение которых могут быть приняты расходы по уплате процентов по займам, не поставлены законодателем в зависимость от изменения цены приобретения (реализации) по второй части, в случаях, предусмотренных статьей 214.3 НК РФ.

Обоснование мнения консультантов.

Как справедливо отмечено Банком в тексте вопроса «Доходом (расходом) для целей налогообложения по сделкам РЕПО принимается разность между первой и второй частями РЕПО, согласно пунктам 4 и 5 статьи 214.3 НК РФ».

Указанные доходы и расходы, исходя из содержания норм пунктов 4 и 5 статьи 214.

3 НК РФ, квалифицируются как процентные доходы и расходы по займам, соответственно, предоставленным и привлеченным и исчисляются:

— для продавца по первой части РЕПО как разница между ценой приобретения ценных бумаг по второй части РЕПО и ценой реализации ценных бумаг по первой части сделки[1]. Положительная разница признается процентами, полученными по займам, предоставленным ценными бумагами, отрицательная — процентами, уплаченными по займам, полученным в денежной форме;

— для покупателя по первой части РЕПО как разница между ценой реализации ценных бумаг по второй части РЕПО и ценой приобретения ценных бумаг по первой части сделки. При этом, положительная разница признается доходом в виде процентов по займу, предоставленному денежными средствами, отрицательная – процентами, уплаченными по займу, полученному ценными бумагами.

Особенности определения цены реализации (приобретения) ценных бумаг, принимаемой в расчет при определении доходов/расходов по операции РЕПО, в случае осуществления в период между первой и второй частями РЕПО купонной выплаты эмитентом, установлены пунктом 8 статьи 214.3  НК РФ.

Так, в силу абзаца первого пункта 8 статьи 214.

3 НК РФ, если в период между датами исполнения первой и второй частей РЕПО эмитентом осуществлена купонная выплата (частичное погашение номинальной стоимости ценных бумаг), такие выплаты изменяют цену реализации (приобретения) по второй части РЕПО, используемую при расчете доходов (расходов) в соответствии с пунктами 4 и 5 настоящей статьи. Условие об изменении цены реализации (приобретения) по второй части РЕПО должно быть закреплено соглашением сторон по сделке. В противном случае, положения абзаца первого пункта 8 статьи 214.3 НК РФ применению не подлежат.

В тексте вопроса указано, что в соответствии с правилами проведения торгов  сумма второй части РЕПО корректируется (уменьшается) на сумму купонного дохода, выплаченную первичному Покупателю. Данное обстоятельство, по нашему мнению, может быть квалифицировано как определенный сторонами сделки РЕПО порядок учета купонных выплат в период между датами исполнения по первой и второй частям РЕПО.

https://www.youtube.com/watch?v=BQPiVinUC1Q\u0026pp=ygUR0J8uIDcg0YHRgi4gMjE0LjE%3D

Таким образом, Банк правильно понимает, что к указанной в тексте вопроса сделке РЕПО применимы положения абзаца первого пункта 8 статьи 214.3 НК РФ.

Как следствие, высказанное Банком в тексте вопроса предположение о том,что при определении  доходов/расходов налогоплательщика от операций РЕПО в расчет принимается разность между первой частью и измененной в связи с купонными выплатами второй частью РЕПО верно.

Особенности налогообложения сумм купонных выплат, право на получение которых возникает у покупателя по первой части РЕПО в период между датами исполнения первой и второй частями РЕПО, определены пунктом 7 статьи 214.

3 НК РФ[2], согласно которому такие выплаты:

• — могут приниматься в уменьшение суммы денежных средств, подлежащих уплате продавцом по первой части РЕПО при последующем приобретении ценных бумаг по второй части РЕПО;
• — перечисляются покупателем по первой части РЕПО продавцу по первой части РЕПО в соответствии с договором.
• «В указанных случаях такие выплаты не признаются доходами покупателя по первой части РЕПО и включаются в доходы продавца по первой части РЕПО.

Процентный (купонный) доход учитывается при расчете налоговой базы продавца по первой части РЕПО с учетом положений статьи 214.

1 настоящего Кодекса и не учитывается при определении налоговой базы по процентному (купонному) доходу по ценным бумагам, являющимся объектом операции РЕПО, у покупателя по первой части РЕПО».

В приведенной в тексте вопроса ситуации сделки РЕПО фактически заключаются на условии уменьшения суммы денежных средств, подлежащих уплате продавцом по первой части РЕПО при последующем приобретении ценных бумаг по второй части сделки.

По мнению консультантов в данном случае налоговая база определяется на основании совокупности норм пункта 7 и пункта 8 статьи 214.3 НК РФ, то есть:

— для покупателя по первой части сделки РЕПО, сумма купонной выплаты, фактически им полученная, но уменьшающая цену реализации по второй части РЕПО, доходом не является и не учитывается при определении налоговой базы по процентному (купонному доходу) по ценным бумагам, являющимся объектом операции РЕПО. Как следствие, положения пункта 7 статьи 214.1 НК РФ к сумме купонной выплаты в данном случае не применяются;

— для продавца по первой части РЕПО сумма купонной выплаты, фактически полученная покупателем по первой части и принятая в уменьшение цены приобретения ценных бумаг по второй части РЕПО, включается в доходы продавца по операции

Следовательно, применительно к сделкам, совершаемым на рассматриваемых условиях, консультанты считают не основанным на нормах статьи 214.3 НК РФпредположение Банка о применении «п.7 статьи 214.1 НК РФ в целях налогообложения к полученному «Клиентом – первичным Покупателем по сделке РЕПО» купонному доходу?».

Одновременно, консультанты считают основанным на нормах статей 214.1 и 214.

3 НК РФ предположение о том, что купонный доход, полученный покупателем по первой части РЕПО, не включается в расчет налоговой базы по операциям с ценными бумагами — объектом РЕПО продавца по первой части РЕПО в соответствии с пунктом 7 статьи 214.

1 НК РФ. По нашему мнению, процентный (купонный) доход в данном случае уменьшает цену приобретения ценных бумаг по второй части РЕПО в соответствии с абзацем первым пункта 8 статьи 214.3 НК РФ.

Проиллюстрируем на условном примере понимание консультантами совокупности положений статей 214.1 и 214.3 НК РФ.

1. Сделка РЕПО заключена на следующих условиях:
2. Цена первой части  — 100 ед.
3. Цена второй части  — 150 ед.
4. Сумма купона, полученная покупателем по первой части в период между датами исполнения первой и второй частей РЕПО — 20 ед.
5. По условиям договора сумма купона по ценным бумагам, полученная покупателем по первой части в период между датами исполнения первой и второй частей, уменьшает цену второй части РЕПО.
6. При совершении сделки на обозначенных условиях:

— у покупателя по первой части РЕПО образуется доход в виде процентов по займу, предоставленному денежными средствами, в сумме 30 ед. и  исчисленный в соответствии с пунктом 5 статьи 214.3 НК РФ, как 130 ед. – 100 ед., где:

100 ед. — цена приобретения ценных бумаг по первой части РЕПО;

130 ед. = 150 ед. – 20 ед. — цена реализации по второй части РЕПО, определяемая с учетом положений пункта 7 и  абзаца первого пункта 8 статьи 214.3 НК РФ.

—у продавца по первой части РЕПО образуется расход по выплате процентов по займу, полученному денежными средствами, в сумме 30 ед. и исчисленный в соответствии пунктом 4 статьи 214.3 НК РФ, как 130 ед. – 100 ед., где

100 ед. – цена реализации ценных бумаг по первой части РЕПО;

130 ед. = 150 ед. – 20 ед. – цена приобретения ценных бумаг по второй части РЕПО, определяемая с учетом положений пункта 7 и абзаца первого пункта 8 статьи 214.3 НК РФ.

https://www.youtube.com/watch?v=BQPiVinUC1Q\u0026pp=YAHIAQE%3D

Расход продавца по выплате процентов по займу принимается в расчет  в пределах суммы, рассчитанной исходя из действующей на дату выплаты процентов (дата исполнения второй части РЕПО) ставки рефинансирования Банка России, увеличенной в 1.1 раза – для расходов, выраженных в рублях и исходя из 9 процентов – для расходов, выраженных в иностранной валюте.

Из текста вопроса 3 неочевидно, правомерность  применения каких именно положений, регулирующих порядок признания при налогообложении расхода покупателя по первой части РЕПО по уплате процентов по займу, полученному ценными бумагами, вызывает сомнение у Банка. Вместе с тем, данный пункт статьи 214.3 НК РФ определяет:

— как доходы, в уменьшение которых могут быть приняты расходы по уплате процентов по займам (абзац третий пункта 5), так и

— алгоритмы определения предельной величины расходов, принимаемых при налогообложении (абзац четвертый пункта 5).

Анализ положений статьи 214. 3 НК РФ позволяет консультантам сделать вывод о том, что установленные пунктами 4 и 5 статьи 214.

3 НК РФ:

— алгоритмы определения предельных сумм расходов по уплате процентов по займам, принимаемых для целей налогообложения операций РЕПО;

— виды доходов, в уменьшение которых могут быть приняты расходы по уплате процентов по займам

не поставлены законодателем в зависимость от изменения цены приобретения (реализации) по второй части, в случаях, предусмотренных статьей 214.3 НК РФ.

Документы и литература.

1. НК РФ –

Прокурор разъясняет — Прокуратура Тюменской области

Статьей 214.1 Трудового кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ТК РФ) установлен запрет на работу в опасных условиях труда.

Работодатель обязан приостановить работы на рабочих местах в случаях, если условия труда на таких рабочих местах по результатам специальной оценки условий труда отнесены к опасному классу условий труда.

Приостановка работ осуществляется до устранения оснований, послуживших установлению опасного класса условий труда.

Важно, что на время приостановки работ за работником сохраняются место работы (должность) и средний заработок. На это время работник с его согласия может быть переведен работодателем на другую работу с оплатой труда по выполняемой работе, но не ниже среднего заработка по прежней работе (ч. 3 ст. 216.1 ТК РФ).

• Устранение оснований, послуживших установлению опасного класса условий труда, осуществляется на основе плана мероприятий, который разрабатывает работодатель с учетом мнения выборного органа первичной профсоюзной организации или иного представительного органа работников (при наличии такого представительного органа).
• Копия утвержденного работодателем плана мероприятий направляется работодателем в территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на проведение федерального государственного контроля (надзора) за соблюдением трудового законодательства и иных нормативных правовых актов, содержащих нормы трудового права, по месту нахождения работодателя.
• Возобновление деятельности работодателя на рабочих местах допускается только по результатам внеплановой специальной оценки условий труда, подтверждающей снижение класса условий труда.
• При этом установленный запрет не распространяется на работы, связанные с предотвращением или устранением последствий чрезвычайных ситуаций, а также на отдельные виды работ, перечень которых утверждается Правительством Российской Федерации с учетом мнения Российской трехсторонней комиссии по регулированию социально-трудовых отношений.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 04.12.2021 № 3455-р утвержден Перечень работ, на которые не распространяется запрет, установленный статьей 214.1 Трудового кодекса Российской Федерации.

В данный перечень включены, в частности, аварийно-спасательные работы, работы по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, неотложные работы при ликвидации чрезвычайных ситуаций, водолазные работы, специальные авиационные работы и др.

Путеводитель по личному налоговому и валютному резидентству России 2021 | Buzko Krasnov

Мы запустили тематический канал про налоги для цифровых кочевников NoMad Taxes. Подписывайтесь по ссылке: https://t.me/nomad_taxes. Там мы делимся последними новостями, обсуждаем спорные вопросы в х и анонсируем наши статьи и вебинары по налогам.

‍

Путеводитель будет полезен гражданам России и иностранным лицам. Он ответит на основные вопросы об уплате российского налога на доходы физических лиц («НДФЛ») и о регулировании операций с иностранными активами, а также расскажет о базовых принципах российской отчетности.

‍

Налоговое резидентство

Для того, чтобы определить, где (в каком государстве) и какие налоги вы должны платить, используется понятие «налоговое резидентство».

Основной критерий определения статуса резидентства в большинстве государств – это срок пребывания на территории страны в течение налогового периода. Например, не менее 183 дней в течение года.

https://www.youtube.com/watch?v=P8BlIyZgLCs\u0026pp=ygUR0J8uIDcg0YHRgi4gMjE0LjE%3D

Также могут использоваться следующие критерии:

• недвижимость на территории государства (в т.ч. постоянное жилище);
• наличие на территории страны центра жизненных интересов (социальные и экономические связи между вами и государством, в т.ч. работа, семья, постоянный источника дохода и т.д.);
• гражданство (например, все граждане США и владельцы грин-карт признаются налоговыми резидентами США).

‍

Кто должен платить налоги в России со своих доходов (НДФЛ)?

Налоговый кодекс Российской Федерации («НК РФ») определяет две категории налогоплательщиков НДФЛ:

1. Резиденты России; и
2. Нерезиденты России.

Резиденты платят НДФЛ (13% по общему правилу) со всех своих доходов от источников по всему миру.

Нерезиденты платят НДФЛ (30% по общему правилу, исключения см. в следующих разделах) только с доходов от источников в России, перечисленных в ст. 208 НК РФ. К ним, например, относятся:

1. Дивиденды и проценты от российских организаций, российских индивидуальных предпринимателей, иностранных организаций в связи с деятельностью ее обособленного подразделения в РФ;
2. Страховые выплаты;
3. Доходы, полученные от использования в Российской Федерации авторских или смежных прав;
4. Доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, и т.д.

Налоговые резиденты РФ

Общее правило

Налоговым резидентом РФ является физическое лицо, фактически находящееся в России не менее 183 календарных дней (в 2020 году этот срок сокращен до 90 дней, подробнее см. ниже) в течение 12 следующих подряд месяцев.

Однако в некоторых случаях выезд за границу России не прерывает статуса формального пребывания в России, в частности:

• Выезд для краткосрочного (менее 6 месяцев) лечения или обучения; а также
• Выезд для исполнения трудовых или иных обязанностей, связанных с выполнением работ (оказанием услуг) на морских месторождениях углеводородного сырья.

Это значит, что если резидент проведет за границей более 183 дней в указанных случаях, он все равно сохранит статус налогового резидента России.

Военнослужащие, сотрудники органов гос. власти и органов местного самоуправления

Независимо от фактического времени нахождения за границей налоговыми резидентами России признаются российские военнослужащие, проходящие службу за границей, а также сотрудники органов государственной власти и органов местного самоуправления, командированные на работу за границу.

Особые правила определения налогового резидентства

В некоторых случаях могут устанавливаться особые (упрощенные) правила. Например, такие правила были введены в 2015 году (п. 2.1 ст. 207 НК РФ) и в 2020 году (п. 2.2 ст. 207 НК РФ).  Первый случай связан, по всей видимости, с вхождением Крыма в состав России, второй – с пандемией COVID-19, из-за которой возникали трудности с въездом на территорию России и выездом из нее.

Так, из-за пандемии лицо может быть признано налоговым резидентом в 2020 году, если такое лицо в период с 1 января по 31 декабря 2020 года находилось на территории России хотя бы 90 дней (вместо стандартных 183). Для признания резидентом в этом случае, необходимо в произвольной форме направить заявление в налоговый орган.

Налоговое резидентство и политика

Если в отношении физического лица введены санкции, то независимо от выполнения требований российского налогового законодательства о резидентстве, такому лицу предлагается на выбор остаться резидентом иностранного государства, находясь при этом в России.

То есть физическое лицо, которое в соответствии с формальными требованиями налогового законодательства признается российским налоговым резидентом, по своему заявлению может не признаваться налоговым резидентом России при соблюдении одновременно двух условий:

• В отношении лица в налоговом периоде (календарный год) действовали меры ограничительного характера, введенные иностранным государством, из перечня, который определяется Правительством России; и
• Указанное лицо в таком налоговом периоде являлось налоговым резидентом иностранного государства.

В этом случае такому лицу необходимо подать заявление о непризнании налоговым резидентом России и приложить один из двух документов:

• Сертификат налогового резидентства выданный компетентным органом иностранного государства и подтверждающий налоговое резидентство физического лица;
• Обоснование, подготовленное в произвольной форме о невозможности получения такого сертификата в уполномоченном органе иностранного государства с приложением подтверждающих документов.

После этого налоговый орган уведомляет лицо о наличии возможности не признавать его налоговым резидентом России в соответствующем налоговом периоде.

‍

Элементы НДФЛ: объект, налоговая база, вычеты, ставка

С чего платить налог

Объектом налогообложения НДФЛ является полученный налогоплательщиком доход, т.е. экономическая выгода в денежной или натуральной форме, которую можно оценить (ст. 41 НК РФ).

Для определения суммы налога, подлежащего уплате, необходимо определить налоговую базу, от которой в дальнейшем и рассчитывается сумма налога по той или иной ставке. Налоговую базу формируют все доходы физических лиц, кроме тех, которые не облагаются налогом в соответствии с нормами НК РФ.

Важно различать понятия дохода и прибыли. Последняя – финансовый результат, определяемый как разница доходов и расходов, и являющийся объектом налогообложения для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Для физических лиц речь идет о валовом доходе, т.е. по общему правилу при определении налоговой базы налогоплательщик не может учесть понесенные расходы.

При этом в НК РФ установлен ряд исключений. Так, в отношении некоторых видов доходов предусмотрена возможность учета определенных расходов (например, при продаже акций в ст. 214.1 НК РФ).

Кроме того, в НК РФ также предусмотрен перечень доходов, которые не облагаются НДФЛ. Например, не облагаются налогом доходы (п. 17.1 ст. 217 НК РФ) от продажи:

• Недвижимости, если резидент или нерезидент владели ею не менее 5 лет (в некоторых случаях не менее 3 лет);
• Иного имущества (кроме ценных бумаг, для которых установлены особые условия), если резидент или нерезидент владели ими не менее 3 лет.

Указанные выше принципы определения налоговой базы доступны как резидентам, так и нерезидентам.

Важно отметить, что налоговая база определяется отдельно для разных налоговых ставок. Это важно, например, для определения необходимости применения повышенной ставки НДФЛ, но об этом ниже.  

Налоговые вычеты