Эксклюзивное соглашение о продаже недвижимости — это договор, составленный между конторой и владельцем недвижимости, обязывающий владельца не обращаться в другую контору. Он дает определенным риэлторским компаниям и данному брокеру эксклюзивное право на продажу недвижимости. Он заканчивается первичной встречей с клиентом, но не является обязательным.

Что касается брокера, то он работает с соглашением об эксклюзивности — это гарантирует, что он получает комиссионные. Владельцу выгодно, чтобы профессионал активно продвигал его недвижимость, так как он заинтересован в быстрой и точной продаже.

Галина Стефанченко, генеральный директор департамента недвижимости «Мир недвижимости»: — По статистике, каждый десятый клиент заключает с нами эксклюзивный договор, и мы работаем с ним всеми силами и средствами.

Если клиент не хочет заключать договор, но стремится к продаже какого-либо объекта, мы не вкладываем много ресурсов и предлагаем этот объект только покупателям из нашей базы данных, отказываясь от ранее предложенных эксклюзивных объектов.

По словам экспертов, в большинстве случаев владелец не подписывает эксклюзивный договор о продаже квартиры и обращается одновременно в несколько контор. Это означает, что многие агентства недвижимости занимаются этим объектом одновременно. Для самих брокеров это означает, что им не нужно так сильно стараться.

Другой брокер в любое время находит покупателя и получает комиссионные. Время и усилия теряются.

Галина Степанченко, директор АН «Мир недвижимости»: — Работу без эксклюзивного договора можно сравнить с заказом пиццы. Мы часто приводим такой пример, задавая вопросы клиентам: допустим, вы заказываете 10 копий пиццы и говорите, что заплатите только первому, кто вам ее принесет. Как вы думаете, принесет ли ее вам кто-нибудь другой? Нет.

Вы бы не стали. То же самое относится и к вашей квартире. Зачем агенту включаться в гонку, если он не знает, заплатят ли ему?

Как убедить собственника заключить эксклюзивный договор с риэлтором

На первой встрече с клиентом не стоит настаивать на том, чтобы он выбрал вас, а стоит выбрать свободу. В то же время стоит проинформировать владельцев о преимуществах работы с экспертом.

Александр Санкин, тренер-миллиардер: — Примерно так: «Вам не обязательно подписывать контракт конкретно со мной. Вы можете знать агента с лучшим маркетинговым планом или кого-то, кто знает местный рынок лучше, чем я. Первое — найти эксперта.

Таким образом, вы ничем не рискуете». Научите владельца, как выбрать агента и дать ему высокую оценку. Но не говорите «я» или «мы», пока не попросите включить вас в его повестку дня.

Поговорите с хорошим брокером в целом. Затем попросите владельца недвижимости стать его агентом в какой-то момент.

Советуем прочитать:  Как продать недвижимость, купленную на маткапитал

Владелец считает, что многие люди откажутся подписывать контракт, потому что, если они будут заниматься недвижимостью одновременно, продажа пройдет быстрее. Однако, как отмечалось выше, на самом деле верно обратное. Чтобы убедить владельцев подписать договор об эксклюзивности, бизнес-тренер Александр Санкин рекомендует брокерам информировать их об опасностях такого подхода.

Нет ответственного

Если объектом недвижимости занимаются пять-семь агентов, ни один из них не несет ответственности за его продажу в конкретные сроки. Они могут заниматься объектом в это время, а тем временем продажа может затянуться надолго.

Нет маркетингового плана

А это необходимо, если вы хотите продать недвижимость по максимальной цене. Маркетинговый план — это перечень инструментов, используемых для поиска покупателей. Он включает в себя:

• Печать и расклейку листовок,
• Подготовка печатных презентаций для распространения,
• 120 установку объявлений о продаже недвижимости на сайте,
• Двери — исследование дверей соседей,
• Встречи с руководителями близлежащих офисов и учреждений,
• Фото- и видеосъемка объектов,
• Показ объектов в социальных сетях (например, качественный региональный таргетинг, посев видео).
• Организация визитов агентов и потенциальных покупателей на объект.
• Подготовка объекта перед продажей (например, мытье окон).
• Организация презентаций для агентов (брокерские туры),
• Организация «дней открытых дверей» — презентация недвижимости потенциальным покупателям.

Нет обратной связи от потенциальных покупателей

Состояние недвижимости может быть изменено до продажи, если владелец получает информацию об этом после каждого просмотра. Например, если квартира отклонена на основании того, что в ней слишком жарко из-за жаркого солнца, на окна могут быть добавлены жалюзи.

Если существует эксклюзивность, маклер уведомит владельца о возражении. Однако если нет, то не выгодно тратить время на контакт с ним без гарантии, что агент по недвижимости продаст недвижимость. Таким образом, в этом случае единственным возможным отзывом с его стороны будет «Я думаю, что нравлюсь клиенту».

Александр Санкин, тренер агентов по недвижимости-миллиардеров: — Почему бы владельцу не собирать отзывы от самих потенциальных покупателей? Представьте, если бы он обзвонил всех и спросил, почему они не покупают. Люди подумали бы, что он в отчаянии, и, конечно, не стали бы покупать по более высокой цене. В их глазах он выглядел бы жалким.

В этом случае агент по недвижимости может проявить профессионализм, подробно объяснив, что ему не понравилось в объекте.

Нет защиты при переговорах

Если объектом одновременно занимаются несколько агентов, все агенты начнут отстаивать интересы покупателей своего клиента и просить его, например, снизить цену.

Предупредите об этом владельца и одновременно напомните ему, что один из этих агентов также будет платить комиссионные.

Кроме того, если подписан эксклюзивный контракт, агент действует от имени владельца и защищает его интересы во всех переговорах.

Объект будут рекламировать по разным ценам

Некоторые агенты добавляют комиссионные, поэтому на одном и том же сайте товары рекламируются по разным ценам. Некоторые из них жадничают и значительно повышают цену, по которой владельцы хотят получить свою недвижимость. Некоторые предлагают «хорошую», которая работает исключительно на них, а в ходе разговора говорят, что объект плохой, снижая ее, чтобы получить больше звонков.

Читать далее Не ругайте своих конкурентов. Это один из способов убедить клиентов работать именно с вами. Найдите еще 7 приемов убеждения в нашем блоге.

Какие пункты обязательно включать в договор

1. Основные моменты, присутствующие в эксклюзивных договорах: заказчик не имеет права иметь дело с другим учреждением. В случае нарушения, пункт предусматривает финансовую компенсацию со стороны заказчика.

   Сумма штрафа внушительна — от более 30 000 рублей, в зависимости от количества ресурсов, которые агент уже затратил на работу с недвижимостью.

2. Чтобы клиенты не чувствовали себя ущемленными, необходимо включать пункты, предусматривающие возможность расторжения договора.

Александр Санкин, тренер миллиардеров: — В договоре следует указать, что если ваша сторона не выполнит план, или если действия окажутся меньше оговоренных, заказчик может письменно сообщить вам о своем желании осудить договор и решить вопрос в течение двух недель с двух недель. Вам также следует указать, что у заказчика есть две недели на решение вопроса. Другими словами, укажите владельцу, при каких обстоятельствах он может отказаться от этого контракта.

Тогда он успокоит свою голову.

Эксклюзивный договор на продажу недвижимости: польза или риск для собственника?

ЖК iLove, Яндекс Недвижимость

Часто продажей жилья занимаются не сами владельцы, а посредники — риелторы. Причины обращения к таким специалистам могут быть разные: нехватка времени, незнание юридических моментов сделки, желание поскорее найти покупателя. Иногда продажей одного и того же объекта занимаются сразу несколько агентов. 

Некоторые собственники уверены, что помощью посредников получится быстрее и выгоднее продать недвижимость, но так происходит не всегда. Бывает, что эффективнее доверить продажу одному грамотному специалисту и заключить с ним эксклюзивный договор.

Рассказываем, что это за документ, в чём его особенности и на что обратить внимание до подписания соглашения.

Эксклюзивный договор — это соглашение между агентом и клиентом, по которому у специалиста есть преимущественное право продавать его недвижимость. Собственник жилья обязуется не обращаться к другим риелторам и полностью довериться исполнителю. При этом агент должен приложить максимум усилий для поиска покупателя и защитить, прежде всего, интересы собственника.

Эксклюзивный контракт заключается ещё на этапе первой встречи с продавцом, если он согласен на условия посредника.

Важно понимать: агент сам заинтересован в быстром выходе на сделку, поэтому продавец должен сразу честно рассказать обо всех недостатках объекта. Это сэкономит время специалиста, и ему будет проще составить маркетинговый план. Эффективность работы агента зависит также от его опыта и профессионального уровня, поэтому к выбору риелтора надо подходить тщательно. 

Сразу обсудите цену объекта. Если она будет завышенной, как бы ни старался агент, вряд ли получится продать недвижимость за короткий срок. Опытный риелтор обычно сам предлагает оптимальную стоимость объекта и предоставляет весомые аргументы.

Как только стороны обговорили все важные моменты и заключили соглашение об эксклюзивности, агент приступает к работе. Для достижения цели он обычно действует так:

• организует предпродажную подготовку объекта (уборка, ремонтные работы и прочее);
• заказывает услуги профессионального фотографа для фото- и видеосъёмки;
• подготавливает макеты для последующей печати баннеров и листовок;
• размещает объявления о продаже в соцсетях, группах и на тематических площадках;
• отвечает на вопросы потенциальных покупателей и подробно рассказывает об объекте;
• организует показы недвижимости в заранее оговоренную дату и время.

Бесплатный подбор новостройки

https://www.youtube.com/watch?v=ps2kRTE8fus\u0026pp=ygU20KHQvtCz0LvQsNGI0LXQvdC40LUg0L7QsSDRjdC60YHQutC70Y7Qt9C40LLQvdC-0YHRgtC4

Мы знаем о них всё. Предложим вариант под ваши пожелания и бюджет всего за один звонок. Расскажем об акциях и льготных ставках по ипотеке.

Что будет с собственником, который всё-таки подпишет эксклюзивный договор, а потом обратится к другому посреднику? Обычно за подобное нарушение предусмотрены довольно серьёзные штрафы. 

Размер санкций зависит от фактических затрат риелтора на рекламу объекта. Речь идёт о сумме от 30 000 рублей. Конечно, такие условия договора не устраивают многих собственников. Важно понимать, что заставить продавца подписать документ, где в условиях прописаны штрафы, никто не вправе, ведь такие пункты ограничивают конституционные права на свободу выбора. 

Если такой пункт доставляет дискомфорт, можно добавить в соглашение пункт о возможности его расторжения.

Прекратить договор можно, если риелтор не выполняет обязательства или выполняет их не полностью: например, разместил объявления о продаже недвижимости только на одном сайте, не предоставил еженедельный отчёт о проделанной работе или не выложил фотографии объекта. В договоре важно сразу обозначить все детали, которые входят в обязанности агента.

В идеальной ситуации к соглашению прилагаются дополнительные бумаги:

• поэтапный план продвижения объекта;
• акт о принятии услуг риелтора;
• еженедельный отчёт о проделанной работе;
• список потенциальных покупателей, которые приезжали на просмотр объекта.

Если все эти моменты будут отражены в договоре, собственнику не о чем беспокоиться.

Преимущества эксклюзивного договора для собственника очевидны: риелтор постарается быстрее выйти на сделку и приложит для этого все усилия. 

Но лучше не спешить подписывать соглашение. Нужно внимательно прочитать условия договора и, если в нём не будет пункта о возможности расторжения контракта или детального списка обязанностей риелтора, его необходимо добавить. Так получится обезопасить себя от недобросовестных агентов и штрафов.

Условие об эксклюзивности в договоре поставки

Стороны могут включать в договор любые условия, которые не противоречат действующему законодательству.

Суть условия об эксклюзивности в договоре поставки заключается в том, что поставщик или покупатель либо обе стороны одновременно должны воздержаться от заключения аналогичных договоров с другими лицами.

Насколько правомерно включение такого условия в договор поставки, разберем в нашей статье.

Что понимается под эксклюзивным договором

Эксклюзивный договор – это договор, по условиям которого сторона наделяется исключительными (эксклюзивными) правами реализовывать товары, выполнять работы, оказывать услуги, использовать результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации.

Для предоставления эксклюзивных прав обычно используется оговорка о неконкуренции. Сторона принимает обязательство воздерживаться от заключения соглашений на аналогичных условиях с третьими лицами и от самостоятельного осуществления деятельности, составляющей предмет договора. В соглашении можно также конкретизировать территорию и срок действия эксклюзивных прав.

В ГК РФ понятие «эксклюзивный договор» не закреплено, однако прямо предусмотрена допустимость включения такого рода условий:

• в договоры комиссии (п. 2 ст. 990 ГК РФ);

• агентские договоры (ст. 1007 ГК РФ);

• договоры коммерческой концессии (п. 1 ст. 1027 ГК РФ, ст. 1033 ГК РФ);

• лицензионные договоры (пп. 2 п. 1, п. 1.1 ст. 1236 ГК РФ).

Стороны вправе определять условия, касающиеся эксклюзивности по своему усмотрению, соблюдая императивные нормы, действующие в момент заключения договора. Необходимо учитывать, что ограничения в силу оговорки об эксклюзивности не могут:

• препятствовать заключению стороной, принявшей соответствующее негативное обязательство, публичных договоров с третьими лицами (ст. 426 ГК РФ);

• действовать избирательно, исключительно для определенной категории покупателей либо исключительно для покупателей, имеющих место нахождения или место жительства на определенной в договоре территории (п. 3 ст. 1007, п. 2 ст. 1033 ГК РФ);

• нарушать антимонопольные правила.

При неисполнении принятых по эксклюзивному договору обязательств или возникновения реальной угрозы их нарушения кредитор вправе требовать пресечения соответствующих действий независимо от возмещения убытков (п. 6 ст. 393 ГК РФ).
Заключение договора в нарушение принятого ранее на себя обязательства об эксклюзивности не может повлечь недействительность такого договора, так как:

• сделка может являться недействительной только на основании, предусмотренного законом (п. 1 ст. 166 ГК РФ);

• договор не может в силу пункта 3 ст. 308 ГК РФ создавать обязанности для третьих лиц;

• признание таких договоров недействительными могло бы рассматриваться как ограничение правоспособности лица, связавшего себя соглашением об эксклюзивности.

Real Group

Многие клиенты с осторожностью подходят к подписанию такого рода бумаг. И как показывают реальные случаи из жизни, порой эти опасения возникают совсем небеспочвенно.

Заниматься продажей самому, нанять риелтора или обратиться в брокерскую компанию?

Сотрудничество с брокерскими и консалтинговыми компаниями подразумевает работу по договору. Многие клиенты с осторожностью подходят к подписанию такого рода бумаг. И как показывают реальные случаи из жизни, порой эти опасения возникают совсем небеспочвенно.

Неудивительно, что когда на рынке так много игроков, некоторые из них ведут игру не по правилам, забывая, что на первом месте должны стоять интересы клиента. В большинстве случаев это происходит из-за того, что клиент должным образом не изучает договор перед тем, как подписать его. Этим пользуются некоторые недобросовестные компании.

Чаще всего предлагается заключить эксклюзивный договор на оказание услуг.

Эксклюзивный в данном случае означает то, что вы работаете только с одной компанией. И ценность Вашего предложения действительно высока. Ведь товар, который представлен на всех полках, не представляет интереса такого, какой представляет дефицитный и востребованный продукт.

Это вполне оправданно, поскольку компания начинает работу, задействуя свои материальные, финансовые, кадровые ресурсы. И брокеры, которые занимаются продажей Вашего объекта, высокомотивированы, будучи уверенными в достижении положительного результата.

В противном случае, при подписании обычного договора интересы брокера не защищены, поскольку заказчик может выйти на сделку с другой компанией. В этом случае мотивация падает. А значит, заниматься Вашим объектом в полную силу никто не будет. Бывают случаи, когда клиенты не совсем понимают, за что они оплачивают брокеру комиссию.

Со стороны, конечно, сложно увидеть, что стоит за успешной сделкой. Но, поверьте, в большинстве случаев это не так просто, как может показаться.

К примеру, для того чтобы найти для Вас покупателя в течении определенного договором срока, нужно как минимум произвести объективную оценку объекта, предпродажную подготовку, запустить рекламные акции в десятках источников, производить показы, отсеивая интересующихся, но не подходящих по требуемым критериям клиентов, отвечать на бесконечные звонки риэлторов и брокеров.

И все это — только верхушка айсберга. Действительно, для того чтобы успешно продать бизнес, нужно подойти к процессу со всей серьезностью. С поиском объекта для покупки всё также не просто.

Обычно брокеры ведут работу по множеству каналов, задействуют все возможные варианты поиска, используя платные базы данных, поддерживая связи с контрагентами и просматривая десятки объектов.

Практически каждый проект по поиску или реализации объекта требует внушительных временных затрат по работе с ним, исходя из его конкретных особенностей.

Итак, эксклюзивный договор подразумевает то, что клиент не работает с другими брокерами, не покупает и не продает объект самостоятельно, либо с помощью третьих лиц, а компания не только обязуется, но и в большей степени заинтересована проводить конкретные действия для скорейшего достижения результата.

Основными пунктами любого эксклюзивного договора являются положения, где будут определены:

• — размер комиссии в случае успешной сделки и способы оплаты;
• — срок действия договора и условия его расторжения;
• — прописаны права и обязанности сторон.

Практически каждая, ведущая успешную деятельность брокерская компания, работает по эксклюзивным договорам. Это, в первую очередь, и указывает на профессиональный подход к работе. Заключение эксклюзивного договора позволяет защитить правовое поле обеих сторон для того, чтобы затраченные усилия не прошли впустую.

На что следует обратить пристальное внимание в договоре, чтобы избежать неприятных последствий?!

Прежде всего, внимательно прочитайте договор полностью, желательно несколько раз. Не стоит сразу подписывать договор, быстро ознакомившись с основными положениями. Обратите внимание на шрифт: если где-то условия прописаны совсем маленькими буквами — это сигнал к тому, что надо еще раз изучить абзац, выделенный таким образом.

Не будут лишними естественно возникающие вопросы:

• — за сколько обычно сдаются или продаются подобные объекты;
• — какие рекламные компании будут проводиться.

В общем, не стыдитесь собственного любопытства, ведь вы будете оплачивать эти услуги и стесняться здесь совершенно нечего. Если работа с агентством подразумевает необходимость передать оригинальные документы на хранение и использование в Ваших интересах для сделки, это должно быть отражено отдельным пунктом и ссылаться на обязательное составление акта приема-передачи документов.

Не менее важными будут пункты договора указывающие на:

• — условия выплаты неустойки. Присутствует практически во всех договорах. Не стоит бояться этого пункта. Главное, чтобы он был прописан корректным образом. Вы же не собираетесь его нарушать!?
• — в условиях договора может присутствовать пункт о возможном привлечении к работе третьих лиц. Так как может потребоваться помощь узкоспециализированных сотрудников, например, юристов, оценщиков и т.д.
• — возможность заключения дополнительных соглашений и внесения изменений в договор по обоюдному согласию сторон.

Эксклюзивный договор является одной из оптимальных и прозрачных форм сотрудничества брокерской компании с клиентами, позволяя учесть интересы обеих сторон, а также защитить их.

Эффективность такого сотрудничества будет определять серьезность Вашего подхода к поставленной задаче и к выбору партнера для этого сотрудничества в лице брокерской компании или иного профессионального участника рынка недвижимости.

Эксклюзивный договор — зачем он нужен при продаже квартиры и чем полезен?

© Мир квартир

Разбираемся, что такое эксклюзивный договор на недвижимость, на каких условиях его заключают и какие у него преимущества и недостатки.

https://www.youtube.com/watch?v=ps2kRTE8fus\u0026pp=YAHIAQE%3D

Что такое эксклюзивный договор

Суть заключается в том, что владелец квартиры, дома или другого объекта предоставляет преимущественное право оказать услуги по продаже одному лицу — агентству недвижимости. Подписание такого договора обязывает владельца объекта не обращаться в другие агентства или к другим риэлторам.

Собственники недвижимости часто думают, что если договор эксклюзивный, то он подразумевает более высокую комиссию для риэлтора. На практике комиссия риэлтора в большинстве случаев такая же, как и при подписании обычного договора на оказание услуг по продаже объекта.

Договор обычно заключают после первой встречи с клиентом. Но такой документ не обязательный – его подписывают по обоюдному желанию сторон.

Со стороны риэлтора подписание документа воспринимается в качестве гарантии того, что он проведет сделку и получит свое вознаграждение.

Для владельца недвижимости подписание договора означает, что специалист заинтересован в быстрой продаже объекта и по хорошей стоимости. От этого зависит то, насколько быстро и какую сумму получит риэлтор по результатам сделки.

Среди обязательных пунктов эксклюзивного договора следующие:

дата и место заключения договора;наименования сторон – данные агентства недвижимости и собственника квартиры;предмет договора – оказание услуг по продаже недвижимости;характеристика объекта, который продается по договору;права и обязанности сторон;продолжительность действия договора;цена сделки, размер вознаграждения и порядок проведения расчетов;условия расторжения договора;ответственность сторон в случае неисполнения обязательств.

Преимущества и недостатки эксклюзивного договора для продавца квартиры

Плюсы заключения эксклюзивного договора

Собственникам квартиры может казаться, что эксклюзивный договор выгоден исключительно агентству недвижимости, а продавцу лучше обратиться к нескольким риэлторам. Но на самом деле для собственника квартиры есть определенные преимущества, среди которых следующие:

риэлтор вкладывает больше сил и времени в продажу недвижимости, поскольку понимает, что вероятность получить комиссию гораздо выше. Это не значит, что при заключении обычного договора риэлтор не будет работать. Но если собственник заключит обычный договор с одним агентством, это не помешает ему обратиться в одно или в несколько других агентств.

Риэлтор в таком случае понимает, что может проработать бесплатно — он будет размещать объявления, общаться с потенциальными покупателями, проводить показы, но в итоге окажется, что квартиру купит клиент другого риэлтора или агентства;квартира при продаже по эксклюзивному договору может быть реализована по более высокой цене.

Если продажей занимается несколько риэлторов, они могут намеренно снижать стоимость, чтобы быстрее провести сделку и получить деньги за свою работу, пусть и меньше, чем хотелось;на площадках с объявлениями не будет дублей — нескольких публикаций о продаже одного объекта, но выложенных разными агентствами.

Это также может негативно повлиять на стоимость продажи, если цена, указанная в объявлениях с учетом комиссий риэлторов, будет отличаться;при обращении сразу в несколько агентств или к нескольким риэлторам есть риск утечки данных о квартире и самом собственнике, которые предоставляются при подписании договора;при обращении в одно агентство экономится время владельца квартиры. Продавцу при подписании договора об оказании услуг с несколькими агентствами приходится тратить время на общение с риэлторами, на предоставление документов, отвечать на возникающие вопросы. Чем больше привлечено риэлторов, тем больше времени придется потратить. Также приходится дополнительно согласовывать просмотры квартиры, если сразу несколько покупателей от разных риэлторов хотят ее посмотреть;при эксклюзивном договоре, как правило, более эффективная реклама, охватывается больше площадок с объявлениями. Если продавец не гарантирует, что он не обратится в другие агентства, риэлтор может ограничиться публикацией объявлений на одной площадке. В этом случае вероятность продажи ниже;у покупателей квартиры, которые видят объявления об одном и том же объекте, но от разных продавцов, может сложиться впечатление, что объект никто не хочет брать. Такой фактор затягивает продажу, а иногда делает ее невозможной, если цена не будет снижена;квартиры, которые продают по эксклюзивному договору, чаще вызывают доверие у покупателей. Как правило, заключение такого договора означает, что объект более тщательно проверен на юридическую чистоту и возможные риски, которые могут быть в сделке;продавец получает обратную связь от покупателей. При работе по эксклюзивному договору риэлтор сообщает собственнику квартиры о каждом возражении клиента. Это дает возможность устранить некоторые недостатки объекта. Например, убрать источник неприятного запаха, заменив сифон под раковиной. При заключении обычного договора все будет зависеть от добросовестности клиента и его профессионализма, но не все будут тратить время на то, чтобы донести такие детали.

https://www.youtube.com/watch?v=tqjWjt6wR6I\u0026pp=ygU20KHQvtCz0LvQsNGI0LXQvdC40LUg0L7QsSDRjdC60YHQutC70Y7Qt9C40LLQvdC-0YHRgtC4

Недостаток заключения эксклюзивного договора

Основная проблема может выражаться в том, что собственник квартиры ошибется при выборе агентства. В результате этого могут появиться следующие недостатки:

цена квартиры будет определена неправильно. При слишком низкой клиент получит меньше денег за свой объект. При слишком высокой придется долго ждать сделку, периодически снижая цену;риэлтор составит объявление о продаже сфотографирует объект, но сделает это непрофессионально.

Например, он укажет недостаточно информации или сделает фотографии, из которых не будет понятно, как выглядит квартира. На такие объявления будет мало откликов покупателей или не будет совсем;риэлтор будет неграмотно проводить показы.

Например, опаздывать на просмотр, назначать его нескольким клиентам одновременно, давить на покупателей, уговаривая их купить квартиру.

Так стоит ли заключать эксклюзивный договор

При подписании эксклюзивного договора нужно понимать — никто не может гарантировать, что квартира будет быстро продана и по той цене, по которой хочет собственник. И причиной этого может быть не только плохая работа риэлтора, но и ликвидность объекта, установленная собственником цена.

Однозначно нельзя сказать, что лучше заключать эксклюзивный договор, чем обычный договор оказания услуг. Может оказаться, что обращение в несколько агентств позволит быстрее и дороже продать квартиру. Поэтому перед тем, как принимать решение, нужно ознакомиться с условиями конкретного договора и взвесить возможные преимущества и недостатки его заключения.

Как найти покупателя на свою квартиру и не сойти с ума

Как продать квартиру удаленно из другого города РФ или из другой страны

Эксклюзивный договор. за и против. — блоги риэлторов | циан

На рынке недвижимости так сложилось, что для многих агентов особую значимость имеет эксклюзивный договор с клиентом. Эксклюзив значит, что клиент работает только с одним агентом/агентством и больше ни с кем не заключает договоры. По факту это просто договор на оказание услуг и, в котором как правило присутствует пункт о том, что клиент обязуется не заключать аналогичные договоры.

По моим наблюдениям, на сегодняшний день большое число агентов пытается заключить и заключает эксклюзивы. Многие из их числа считает, что заключенный договор — это некий цивилизованный вид взаимодействия между заказчиком услуги и исполнителем. Считается, что договор является гарантией, что клиент не уйдет и конечно же самое важное, что услуга будет оплачена.

В действительности получается, что если клиент захочет уйти, то он уйдёт и никакой договор его не удержит. Причиной отказа от услуги может стать, что угодно: изменились жизненные обстоятельства; клиент передумал покупать/продавать; агент оказался недобросовестным; агент оказался неграмотным; клиент оказался недобросовестны и пр.

Есть категория клиентов, которые очень внушаемые и боятся нарушить данный договор и есть категория агентов/агентств, которые этим пользуются. Есть даже более изощренные агентства, которые получают ежемесячную оплату от клиента в течение срока действия договора, а тем временем услуга не становится оказанной.

Я лично всегда относился и отношусь к эксклюзиву постольку-поскольку т.к. ни один договор не даёт гарантии того, что услуга будет оказана и, что клиент не уйдёт. Хорошей гарантией является не договор, а способ оказания услуг (профессиональная подготовка, грамотность, скорость, вежливость и прочие качества).

Существует конечно же и такая категория клиентов, которые наоборот настаивают на заключении договора. Для них это является тоже некой гарантией и (или) документом, который содержит не только перечень ответственности, но и определённые обязательства перед друг другом.

Но как показывает практика, большинство потребителей услуг не хотели бы заключать договоры. Клиенты в устной форме хотят понять, что входит в услуги, сколько это стоит и как скоро услуга будет исполнена.

Порой всё это выписывается на бумагу или салфетку в кафе и начинается работа. Интересно, что с салфеткой это реальные случаи и как правило они происходят с деловыми людьми, как правило хорошо зарабатывающими.

Желание заключить эксклюзив зачастую встречается у стажёров, которые приходят к новому клиенту с уже распечатанными договорами и под разными предлогами предлагают их заключить.

Договор (эксклюзив) это не плохо и не хорошо. Две стороны могут договориться работать так, как им будет комфортнее. А настаивать на заключении договора, если клиент не хочет бессмысленно.

В конце концов люди сходятся, либо нет, это просто психология. «Привязанный» клиент договором, вполне может оказаться недовольным работой агента несмотря на то, что услуга была оказана на высоком профессиональном уровне.

И это лишь потому, что клиент нехотя заключил договор.

В заключении хочется подчеркнуть: на мой взгляд в большинстве случаев клиентам спокойнее работать без договора или заключить его перед сделкой или даже просто на каком-то этапе в процессе работы, когда деловые отношения уже сложились. 

Источник: Портал Рината Мангушева

Соглашение об эксклюзивности

Юридическая фирма «Надмитов, Иванов и партнеры» рассказывает о самых важных аспектах, которые необходимо учитывать, заключая соглашение об эксклюзивности.

Соглашение об эксклюзивности – положение в меморандуме о взаимопонимании или отдельное соглашение участников переговоров о купле-продаже акций хозяйственного общества, которое запрещает участникам сделки проводить переговоры по поводу купли-продажи одного актива параллельно и одновременно с несколькими участниками.

Данное обязательство обычно устанавливается для продавца, а не покупателя, так как у продавца есть широкий набор инструментов по распоряжению своим активом, а покупатель, как правило, не может найти два уникальных объекта на рынке, и поэтому риск того, что он будет проводить переговоры с несколькими продавцами одновременно, ничтожно мал.

Положение об эксклюзивности может быть вынесено в отдельное или дополнительное соглашение к Меморандуму о Взаимопонимании. Срок положения об эксклюзивности обычно не превышает 6 месяцев, что соответствует сроку проведения переговоров.

Гражданский Кодекс регулирует вопрос об эксклюзивности следующим образом: в соответствии с п. 2 ст. 434.

1 ГК РФ участники переговоров должны действовать добросовестно во время и после переговоров,  а также не допускать ведение переговоров при отсутствии реального намерения достичь согласованного результата. П. 2 ст. 434.

1 ГК РФ перечисляет случаи недобросовестных действий во время ведения переговоров, которые включают предоставление неполной информации или непредставление важной информации во время переговоров, а также внезапное необоснованное прекращение переговоров.

• Стороны в соглашении могут самостоятельно перечислить действия сторон, которые входят в предмет оговорки об эксклюзивности со ссылкой на гражданское законодательство РФ.
• Однако стоит помнить, что соглашение об эксклюзивности не является предварительным договором купли-продажи акций, и с помощью него сторона не может понудить другого участника заключить договор, а лишь обязать не вести параллельно переговоров по поводу того же актива с другими участниками.
• Касательно санкций за нарушение соглашений об эксклюзивности, Стороны могут предусмотреть неустойку или возмещение убытков.
• Юридическая фирма «Надмитов, Иванов и партнёры» в практике по сделкам купли-продажи акций, долей, активов (Mergers and Acquisitions / M&A) предоставляет следующие услуги:

• структурирование сделок, согласование основных параметров сделки;
• подготовка предварительных соглашений (term sheet, memorandum of intention, memorandum of understanding), соглашений об эксклюзивности и конфиденциальности;
• подготовка договоров купли-продажи акций, долей участия или активов, договоров о подписке, писем о раскрытии, соглашений о расчетах эскроу (escrow agreements), опционов и опционных соглашений, договоров конвертируемого займа, уставов, договоров об учреждении, корпоративных решений и всей иной необходимой договорной документации;
• проведение комплексной правовой проверки (due diligence) приобретаемых акций, долей и активов, подготовка запросов о комплексной проверке;
• получение согласия антимонопольных органов, правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации по иностранным инвестициям в коммерческие организации, имеющие стратегическое значение для национальной безопасности Российской Федерации;
• помощь в проведении процедур закрытия сделок.

Особенности работы по эксклюзивному договору

У рядового гражданина, который в своей жизни участвовал не более чем в паре сделок с недвижимостью, понятие «эксклюзивный договор» вызывает ассоциации с чем-то привилегированным или особенным.

Однако в риэлтерской практике этот термин трактуется немного в другом смысле: таким контрактом собственник или его доверенное лицо разрешает работать над продажей объекта недвижимого имущества только одному конкретному лицу.

В этой роли обычно выступает агентство недвижимости в любой организационно-правовой форме.

Что означает сотрудничество по эксклюзивному договору?

Жестких требований к содержанию эксклюзивного договора нет: каждое уважающее себя агентство в России обладает собственным макетом данного документа.

Но независимо от его формы и оформления соглашение несет смысл декларации обязательств исполнителя найти подходящего приобретателя на реализуемую клиентом недвижимость, поддерживать в дальнейшем на показах, организовать сделку и передачу сопутствующей документации в регистрационные органы. В свою очередь заказчик услуги обязуется:

• не привлекать другие агентства недвижимости для совершения сделки продажи;
• выполнять требования «своего» риэлтора в рамках заключенного с ним контракта;
• обеспечить возможность демонстрации продаваемого имущества заинтересованным в покупке лицам;
• явиться со всем комплектом документов в назначенный для совершения сделки день;
• оплатить работу исполнителя, причем размер вознаграждения рассчитывается индивидуально и фиксируется в договоре.

В профильном бизнес-сообществе работа по эксклюзиву относится к категории прогрессивных практик, обеспечивающих прозрачные и взаимовыгодные условия взаимодействия между заказчиком и исполнителям.

Эти достоинства становятся еще более актуальными в свете отсутствия в российском праве каких-либо специфических нормативных актов, регулирующих риэлтерскую деятельность.

На деле заключение такого контракта становится гарантом цивилизованного формата общения в системе продавец – маклер – покупатель.

Почему работать с агентом по эксклюзиву выгодно?

Конкуренция между риэлторами высока, а оттого на первый взгляд может показаться, что «привязка» клиента к определенному агентству выгодна в первую очередь самому агентству. Однако такая позиция является дилетантской в силу ряда причин:

• Договор – это гарантия получения оплаты за проделанную организационную и юридическую работу. Бесплатно выкладываться на благо клиента никому не хочется, а потому совершение сделок по эксклюзивам в приоритете у любой риэлтерской фирмы. Для продавца это оборачивается уверенностью в том, что именно его объект будет реализован быстро и дорого. Возможность получения большей суммы в этом случае объясняется просто: чем на более высокую цену риэлтор сможет договориться, тем больше денег он получит в итоге.
• Передача функций по продаже недвижимости только одной организации исключает риск появления в базах недвижимости дублей. Такие повторы вредят опять же из-за высокой конкуренции агентов, которые в стремлении сбыть объект могут снижать его стоимость. В результате одновременной работы многих риэлторов с одной и той же квартирой ее цена неизбежно проседает, что невыгодно продавцу.
• В последние годы усилились интеграционные процессы между агентствами, поэтому поиск покупателя традиционно начинается с общения с коллегами из других фирм. В этом случае наличие подписанного эксклюзивного договора выступает залогом выплаты части вознаграждения агенту, который сможет привести благонадежного покупателя. Косвенно это обстоятельство сказывается и быстроте и надежности совершения сделки.

А есть ли «подводные камни»?

Если в договоре прописано, что продан объект будет по максимально возможной цене, то это еще не гарантирует продавцу получение суммы выше среднерыночной стоимости. Тут нужно рассуждать здраво и исходить из характеристик недвижимости.

Особо выгодное расположение, отличная планировка или иные бонусы повышают ценник, однако не всякая квартира или дом могут похвастаться такими преимуществами.

Поэтому даже при грамотном подходе к рекламной компании или использовании особых каналов сбыта продаваться такой среднестатистический объект не спешит.

Если при этом заканчивается срок действия эксклюзива, то риэлтор для обеспечения своих обязательств перед заказчиком начнет снижать цену.

В такой ситуации имеет смысл пролонгировать договор, но иногда его лучше расторгнуть. Во втором случае нужно быть внимательным: некоторые фирмы оговаривают штрафные санкции для заказчиков, расторгающих соглашение прежде срока и в одностороннем порядке.

Выбирая фирму для сотрудничества в рамках эксклюзивного договора необходимо очень взвешенно подходить к оценке ее профессионализма и деловой репутации. Такой тип работы очень популярен в профильной среде, а потому уже перестал быть гарантом добросовестности.