Ответственность

Снижение начальной продажной цены

Верховный Суд опубликовал Определение № 308-ЭС22-30 от 17 июня по делу № А32-46211/2020, в котором разъяснил порядок определения начальной продажной цены предмета залога при наличии спора между залогодержателем и залогодателем.

В марте 2012 г. госкорпорация развития «ВЭБ.РФ» предоставила АО «ФортеИнвест» кредит в размере 2,3 млрд руб.

Для обеспечения исполнения обязательств заемщика между госкорпорацией и акционерной компанией с ограниченной ответственностью «Комбринк проперти холдинг инк» был заключен договор залога доли в уставном капитале общества «Сочи-Плаза», номинальная стоимость которой на дату заключения договора составила более 746 млн руб. Залоговая стоимость доли была определена исходя из ее номинальной стоимости с дисконтом 20% и превысила 597 млн руб.

Впоследствии «ВЭБ.РФ» и «ФортеИнвест» заключили допсоглашение, согласно которому общество, заключившее с «Комбринк проперти холдинг инк» договор купли-продажи доли в уставном капитале этой компании, приняло на себя ее обязательства по договору залога. Согласно п. 3.

4 допсоглашения начальная продажная цена предмета залога для целей обращения взыскания (цена реализации) была установлена в размере стоимости предмета залога, за исключением случая определения начальной продажной цены по результатам оценки, решение о проведении которой принимается залогодержателем одновременно с принятием решения об обращении взыскания на предмет залога.

При этом оценщик должен выбираться залогодержателем самостоятельно, а залогодатель соглашался не оспаривать такой выбор (п. 3.5 документа).

Впоследствии заемщик так и не вернул госкорпорации кредит, проценты и комиссию, а общество «Сочи-Плаза» было признано банкротом (дело № А32-28164/2019). В связи с этим «ВЭБ. РФ» обратилась в суд с иском к «ФортеИнвест» об обращении взыскания на залоговое имущество – долю в уставном капитале «Сочи-Плаза», установив начальную стоимость предмета залога в один рубль.

Суд удовлетворил иск, признав факт неисполнения обществом «Сочи-Плаза» обязательств по кредитному соглашению и указав на наличие оснований для обращения взыскания на заложенное имущество. Он обратил взыскание на принадлежащую «ФортеИнвест» долю в уставном капитале «Сочи-Плаза» путем ее реализации с публичных торгов, установив начальную цену предмета залога в размере один рубль.

Апелляция поддержала выводы первой инстанции и при этом учла изменение с 1 июля 2014 г.

правового регулирования обращения взыскания на заложенное движимое имущество в судебном порядке, не предусматривающее установление начальной продажной цены заложенного движимого имущества в судебном акте об обращении взыскания на предмет залога, и указала на возможность корректировки судебным приставом-исполнителем стоимости доли, определенной на основании отчета оценщика, согласно проведенной в рамках исполнительного производства экспертизе.

В дальнейшем кассация изменила судебные акты нижестоящих судов, исключив из них формулировку об установлении начальной цены предмета залога в один рубль. Окружной суд согласился с обоснованностью выводов апелляции об отсутствии с 1 июля 2014 г.

законодательно установленного требования об определении судами начальной продажной цены залогового движимого имущества, но при этом он указал, что оценка имущества, на которое обращается взыскание, должна производиться судебным приставом-исполнителем.

В связи с этим «ВЭБ.РФ» обратилась в Верховный Суд с кассационной жалобой. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ напомнила, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется под контролем суда для надлежащей защиты прав и законных интересов залогодателя и залогодержателя.

Поскольку целью договора залога является не переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), а удовлетворение требований залогодержателя за счет стоимости заложенного имущества, при возникновении спора о цене реализации (начальной продажной цене) предмета залога он разрешается судом в рамках рассмотрения требования об обращении взыскания на имущество.

«При удешевлении предмета залога законный интерес залогодержателя заключается в том, чтобы начальная продажная цена была определена на уровне ниже указанной в договоре стоимости предмета залога. В обратном случае торги могут быть признаны несостоявшимися из-за отсутствия предложений покупателей.

При удорожании предмета залога как залогодатель, так и залогодержатель заинтересованы в определении начальной продажной цены выше первоначально определенной стоимости имущества, поскольку это позволит обеспечить наиболее полное удовлетворение требований по обеспеченному залогом обязательству», – отмечено в определении. Суд также указал, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем цена реализации предмета залога при обращении взыскания на него устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества как отражающей наиболее вероятную величину выручки, которая может быть получена при реализации имущества.

В рассматриваемом деле, пояснил ВС, при обращении в суд с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество госкорпорация поставила вопрос об установлении начальной продажной цены имущества, определив эту цену в размере один рубль на основании отчета, подготовленного ООО «Центр оценки «Аверс».

В свою очередь, общество «ФортеИнвест» возражало относительно установления начальной продажной цены предмета залога в указанном размере (в том числе путем предъявления самостоятельного иска по другому делу).

В связи с этим ошибочна позиция окружного суда о том, что при рассмотрении этого дела у суда отсутствовала обязанность определить в судебном акте начальную продажную цену в случае спора о стоимости имущества.

Поскольку при разрешении спора об обращении взыскания на предмет залога между сторонами возник спор о стоимости имущества, по которой должна осуществляться его реализация, такой спор подлежал рассмотрению по существу.

При этом нельзя согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций об установлении начальной продажной цены имущества в размере один рубль. Правила определения цены реализации (начальной продажной цены) предмета залога закреплены в п. 3 ст.

340 ГК РФ, стороны вправе предусмотреть иную цену реализации, чем согласованная стоимость предмета залога.

Применительно к залогу недействительным (ничтожным) является соглашение, ограничивающее установление цены реализации (начальной продажной цены) предмета залога первоначально определенной стоимостью имущества (залоговая стоимость), а также исключающее право залогодателя оспаривать достоверность определения рыночной стоимости предмета залога.

Как пояснил ВС, в рассматриваемом случае стороны установили, что залогодержателю предоставляется право с принятием решения об обращении залога определить начальную продажную цену по результатам оценки.

Однако из этого не следует, что залогодатель не имеет права оспаривать оценку предмета залога.

Соответственно, наличие упомянутого условия в договоре залога не могло являться основанием для того, чтобы отчет оценщика рассматривался судами первой и апелляционной инстанций в качестве исключительного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость предмета залога.

Предложение залогодержателя о реализации предмета залога по цене один рубль само по себе давало основания судам для того, чтобы усомниться в допустимости обращения взыскания по такой цене, поскольку требования залогодержателя удовлетворяются только после погашения расходов на проведение торгов, заметил Верховный Суд. Он добавил, что если залогодержатель действительно считает, что вышеуказанная оценка соответствует рыночной оценке, то по результатам торгов со всей очевидностью не будут компенсированы даже расходы на их проведение.

Отклоняя возражения общества «ФортеИнвест» относительно установления начальной цены предмета залога в размере один рубль, суды первой и апелляционной инстанций сослались на недостаточность имущества должника, в отношении которого открыто конкурсное производство.

С точки зрения этих судов, стоимость всего имущества общества «Сочи-Плаза» составляет 2,3 млрд руб., а размер требований кредиторов превысил 4 млрд руб., поэтому вероятность удовлетворения требований участника из требований участия ничтожно мала, что в свою очередь свидетельствует о том, что стоимость такой доли минимальна.

«Однако обществом “ФортеИнвест” в материалы дела представлены доказательства, которые по доводам ответчика свидетельствуют об увеличении стоимости активов общества “Сочи-Плаза” в виде удорожания реконструируемого имущества (гостиничного комплекса) за счет произведенных в нем неотделимых и дорогостоящих улучшений, осуществленных уже после составления оценки в рамках дела о банкротстве. Исполняя свою процессуальную обязанность по представлению доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, общество “ФортеИнвест” заявило ходатайство о назначении экспертизы, в удовлетворении которого судом первой инстанции было отказано», – заметил ВС.

Коллизии залога: реализация движимого имущества

С 11 января 2009 года вступили в силу изменения некоторых законодательных актов Российской Федерации, внесенные Федеральным законом от 30 декабря 2008 г. № 306-ФЗ.

Данный закон существенно преобразил механизмы обращения взыскания на заложенное имущество.

Законодатели рассчитывают, что данные реформы должны возродить увядший интерес банков к кредитованию за счет расширения прав кредиторов на взыскание имущества, обеспечивающего обязательства. Но будет ли закон работать, как задумано?

Залог имущества – один из самых распространенных способов обеспечения исполнения обязательств контрагента по кредитным договорам и договорам займа. До последнего времени механизм обращения взыскания на заложенное имущество был чрезвычайно трудоемким и продолжительным, что ставило под сомнение эффективность данного инструмента.

Однако предприятия и банки предоставляли финансирование под залог имущества, так как, несмотря на несовершенства данного механизма, он все равно оставался наиболее доступным для большинства компаний – ведь далеко не для всех применимы такие способы обеспечения обязательств, как синдицированная ответственность или госгарантии.

Закон № 306-ФЗ разрабатывался с целью защиты кредиторов, в том числе значительно расширены их права в части реализации залога. При этом существенно различаются правила реализации движимого и недвижимого имущества. В рамках этой статьи рассмотрим новый порядок, касающийся движимого имущества.


Распродажа с уведомлением


Статья 24.

1 основополагающего акта в данной сфере – Закона Российской Федерации от 29 мая 1992 года № 2872-1 «О залоге» – теперь выглядит следующим образом: «Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного движимого имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, если иное не установлено федеральным законом. Если обращение взыскания на заложенное движимое имущество осуществляется без обращения в суд (во внесудебном порядке), залогодержатель обязан направить залогодателю уведомление о начале обращения взыскания на предмет залога, содержащее указание о:

  • названии заложенного по договору о залоге движимого имущества, за счет которого подлежат удовлетворению требования залогодержателя;
  • сумме, подлежащей уплате залогодержателю на основании обеспеченного залогом обязательства;
  • способе реализации заложенного движимого имущества, предусмотренном соглашением сторон в соответствии со статьей 28.1 настоящего Закона;
Читайте также:  Пункт 2-18 части 1 статьи 30

цене (начальной продажной цене) заложенного движимого имущества, определяемой в соответствии со статьей 28.1 настоящего Закона».

Таким образом, кредиторам больше нет необходимости ждать решения суда для погашения задолженности за счет имущества в залоге.

Если иное не указано в отдельных законах или в соглашении сторон, реализация заложенного движимого имущества возможна по истечению десяти дней со дня получения уведомления залогодателем, либо спустя сорок пять дней со дня направления залогодержателем или организатором торгов такого уведомления залогодателю.

У кредитора также есть право реализации заложенного движимого имущества ранее указанных сроков, но только в случае существенного риска гибели или повреждения предмета залога, а также существенном риске значительного снижения цены предмета залога по сравнению с ценой (начальной продажной ценой), указанной в уведомлении.

Судебный порядок без потрясений

Новая статья 28.1 Закона «О залоге» предусматривает, что реализация (продажа) заложенного движимого имущества, на которое обращено взыскание на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов, проводимых в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве.

При обращении взыскания на заложенное движимое имущество без обращения в суд (во внесудебном порядке) реализация предмета залога осуществляется посредством продажи с торгов, либо посредством продажи заложенного движимого имущества по договору комиссии, заключенному между залогодержателем и комиссионером.

Ценные бумаги, обращающиеся на организованном рынке ценных бумаг, подлежат реализации на торгах организатора торговли на рынке ценных бумаг.


Цена реализации под вопросом


Внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество может быть предусмотрен в договоре залога, либо в соглашении к нему.

Стороны вправе предусмотреть в нем следующие положения: предмет залога поступает в собственность залогодержателя; залогодержатель продает предмет залога третьему лицу без проведения торгов, в том числе посредством продажи заложенного движимого имущества по договору комиссии, заключенному между залогодержателем и комиссионером, с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного его залогом обязательства.


При обращении взыскания на заложенное движимое имущество в указанном выше порядке заложенное движимое имущество поступает в собственность залогодержателя или продается залогодержателем третьему лицу по цене, равной его рыночной стоимости.

Результаты проведения оценки заложенного движимого имущества могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Полагаем, что оценка тогда будет проводиться за счет заинтересованной стороны и не исключен «конфликт двух оценок», как это нередко бывает на практике.


В целях реализации заложенного движимого имущества указанными выше способами залогодержатель вправе заключать от своего имени все необходимые для этого и соответствующие его правоспособности сделки, в том числе с организатором торгов и оценщиком, а также подписывать все необходимые для реализации заложенного движимого имущества документы, в том числе акты приема-передачи, передаточные распоряжения. Это положение, с одной стороны, упрощает вопрос организационно, с другой – создает некоторые предпосылки для злоупотребления правом.

Груз комиссии – на плечах залогодержателя

Сумма вознаграждения организатора торгов или комиссионера, не превышающая трех процентов суммы, вырученной от реализации заложенного движимого имущества, удерживается залогодержателем из суммы, вырученной при реализации заложенного движимого имущества.

Если вознаграждение организатора торгов или комиссионера превышает три процента от реализации заложенного движимого имущества, разница между вознаграждением, предусмотренным договором с организатором торгов или комиссионером, и тремя процентами от суммы, вырученной при реализации заложенного движимого имущества, не подлежит возмещению за счет стоимости заложенного движимого имущества и выплачивается за счет залогодержателя. Три процента, установленные законом, слишком малая сумма для оплаты надлежащей работы комиссионера на практике (одновременно учтем последующие риски, так как имущество все-таки потенциально спорное). Видимо, эта норма еще будет пересматриваться.

День длиною в год

При удовлетворении требования залогодержателя за счет заложенного движимого имущества на основании решения суда суд при наличии уважительных причин у залогодателя по просьбе залогодателя вправе отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года. Отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки. 


Введение этой нормы вряд ли оправданно, так как по законодательству об исполнительном производстве суд и так вправе предпринимать такие действия.

Как считать этот год, неясно, ведь отсрочка по законодательству об исполнительном производстве может быть предоставлена несколько раз (каждый раз по году? вся сумма отсрочек не должна превышать год? предусмотрена только одна отсрочка сроком до года?).

При определении срока, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного движимого имущества, суд учитывает также, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного движимого имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного движимого имущества по оценке, указанной в договоре о залоге. Данное положение дублирует аналогичные нормы законодательства об исполнительном производстве и самостоятельного значения не имеет.

https://www.youtube.com/watch?v=d-GWeJuMPvM\u0026pp=ygU_0KHQvdC40LbQtdC90LjQtSDQvdCw0YfQsNC70YzQvdC-0Lkg0L_RgNC-0LTQsNC20L3QvtC5INGG0LXQvdGL

Отсрочка не допускается, если она может повлечь за собой существенное увеличение риска утраты или гибели, риск значительного снижения цены предмета залога по сравнению с начальной продажной ценой предмета залога или существенное ухудшение финансового положения залогодержателя. А это положение, напротив, очень важно практически. 


Если обращение взыскания на заложенное движимое имущество осуществляется без обращения в суд (во внесудебном порядке), стороны могут установить срок, в течение которого должна быть осуществлена реализация заложенного движимого имущества.

Если соглашением залогодателя с залогодержателем такой срок не установлен, реализация заложенного движимого имущества должна быть осуществлена в разумный срок.

Что есть «разумный срок» законодатель не уточняет, но мы можем предположить, что «грани разумного» остаются на усмотрение юристов сторон сделки.


Цена залога – величина переменная


Начальная продажная цена заложенного движимого имущества определяется решением суда в случаях обращения взыскания на движимое имущество в судебном порядке или в соответствии с договором о залоге (соглашением об обращении взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке) в остальных случаях.

В договоре о залоге могут быть указаны начальная продажная цена заложенного движимого имущества (цена реализации по договору комиссии) либо порядок ее определения.


Если при реализации заложенного движимого имущества без обращения в суд федеральным законом предусмотрено обязательное привлечение оценщика, начальная продажная цена заложенного движимого имущества устанавливается в размере восьмидесяти процентов от рыночной стоимости такого имущества, определенной оценщиком (если иное не предусмотрено соглашением сторон). Заложенное движимое имущество продается лицу, предложившему на торгах наиболее высокую цену.

  1. Привлечение оценщика обязательно при реализации:
  2. ценных бумаг, не обращающихся на организованном рынке ценных бумаг (за исключением инвестиционных паев открытых и интервальных паевых инвестиционных фондов, а также случаев обращения взыскания на вексели путем прямого истребования исполнения по векселям в порядке, установленном Федеральным законом от 11 марта 1997 года № 48-ФЗ «О переводном и простом векселе»);
  3. имущественных прав, за исключением дебиторской задолженности, не реализуемой на торгах;
  4. драгоценных металлов и драгоценных камней, изделий из них, а также лома таких изделий;
  5. коллекционных денежных знаков в рублях и в иностранной валюте;
  6. предметов, имеющих историческую или художественную ценность;
  7. вещи, стоимость которой по договору о залоге превышает пятьсот тысяч рублей.
  8. Если сумма, вырученная при реализации заложенного движимого имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право (при отсутствии иного указания в законе или договоре) получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.


Если сумма, вырученная при реализации заложенного движимого имущества, или цена, по которой залогодержатель оставил за собой заложенное движимое имущество, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю.

Указанная разница должна быть возвращена в срок, установленный соглашением залогодателя с залогодержателем, или, если такой срок не установлен, в течение десяти дней с даты, когда цена за реализуемое заложенное движимое имущество должна была быть уплачена покупателем, или с даты, когда залогодержатель приобрел право собственности на заложенное движимое имущество. При обращении взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке ответственность перед залогодателем за возвращение указанной разницы несет залогодержатель.


Если торги «провалились»…

  • При реализации заложенного движимого имущества с торгов организатор торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, если:
  • в торгах приняли участие менее чем два покупателя;
  • на торгах не осуществлено увеличение начальной продажной цены заложенного движимого имущества;
  • лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный срок.
  • Торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее, чем на следующий день после дня, когда имело место какое-либо из указанных обстоятельств.


В течение десяти дней после объявления торгов несостоявшимися, залогодержатель по соглашению с залогодателем вправе приобрести заложенное движимое имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи.


Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем не заключено, не позднее чем через месяц после даты проведения первых торгов проводятся повторные торги.

Начальная продажная цена заложенного движимого имущества на повторных торгах снижается на 15 процентов.

При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме до 10 процентов ниже чем начальная продажная цена на повторных торгах, если более высокая оценка не была установлена соглашением сторон.

https://www.youtube.com/watch?v=d-GWeJuMPvM\u0026pp=YAHIAQE%3D

Залогодержатель может оставить за собой предмет залога, если в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися направит в письменной форме организатору торгов и залогодателю или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов, залогодателю и судебному приставу-исполнителю заявление об оставлении имущества за собой. Если залогодержатель не воспользуется данным правом, договор о залоге прекращается. 


Право собственности на предмет залога, оставленный за собой залогодержателем, переходит к нему в момент передачи ему предмета залога или, если предмет залога к моменту направления залогодержателем организатору торгов заявления об оставлении заложенного движимого имущества за собой находится у залогодержателя, в момент направления указанного заявления, если законом не установлен иной момент возникновения права собственности на данный вид движимого имущества.


Читайте также:  Плоды продукция доходы

В случае если предметом залога являются имущественные права, данные права переходят к залогодержателю в момент направления организатору торгов заявления об оставлении имущественных прав за собой при условии, что федеральным законом не установлен иной момент перехода прав на данный вид имущества.


Вместо вывода

Перечисленные реформы существенно изменили внесудебный порядок, а судебные механизмы остались практически без изменений. Однако при принятии решения суды теперь будут руководствоваться новыми нормами законодательства в целом, и судебной практике пока еще только предстоит сформироваться.

Вопросов, которые будут уточняться в ходе правоприменительной и, соответственно, судебной практики, очень много. Это связано как с неурегулированностью некоторых правоотношений, так и с некоторыми нестыковками вновь принятых норм с прописанными ранее в других законодательных актах.

Уже сейчас встают практические вопросы в отношении способов обращения взыскания на заложенное имущество, определением цены/стоимости реализации такого имущества, практические вопросы проведения оценки независимым оценщиком, последствия несоблюдения такого порядка, а также ответственности кредитора перед залогодержателем в случае оспаривания действий по реализации предмета залога. Организации, которые сейчас запускают те или иные программы финансирования под залог имущества в соответствии с новым порядком, по сути, рискуют невозможностью применить внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество по причине, в частности, толкования норм вступившего в силу Закона №306-ФЗ иначе, чем возможно его будут толковать судебные и иные органы.

Алексей Максуров,
руководитель ярославского представительства «Юридической компании Центрального федерального округа», к. э. н.


Интересные факты: определение начальной продажной цены при обращении взыскания

В настоящей статье речь пойдет о порядке определения начальной продажной цены (стоимости) для проведения торгов. Описанные в статье ситуации неоднократно возникали в ходе представления интересов в суде. Данная публикация является частью создаваемого материала «Библия должника».

В настоящей статье адвокат Антон Лебедев даст краткое описание правил определения начальной продажной цены. Часто стороны спора (заемщик и кредитор) не соглашаются с реальной стоимостью объекта недвижимости, который был передан в залог при получении кредита (займа). Для вынесения решения суду необходимо определить начальную продажную цену, т.к.

точный ее размер должен обязательно содержаться в решении, в силу прямого указания в абз. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Так, согласно ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен обязательно указать в решении следующие условия:

  • сумму, подлежащую уплате кредитору (взыскателю);
  • описание предмета залога;
  • способ и порядок реализации залога;
  • начальную продажную цену для публичных торгов;

Порядок определения начальной продажной стоимости достаточно прост. Каждая из сторон вправе предоставить отчет об оценке в суд и настаивать именно на своей оценке. Спор по этому вопросу разрешить суд. Участники судебного процесса также вправе определить начальную продажную цену по соглашению. Условие об определении начальной продажной стоимости в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» выглядит следующим образом:

 … текст сокращен … 2. Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:  … текст сокращен … 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора — самим судом.

Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика;

 … текст сокращен …

Казалось бы в такой ситуации все просто и понятно, однако, согласно ст. 35 ГПК РФ предоставляет право заявлять ходатайства, в том числе и о проведении экспертизы. 

1.

Лица, участвующие в деле, имеют право знакомиться с материалами дела, делать выписки из них, снимать копии, заявлять отводы, представлять доказательства и участвовать в их исследовании, задавать вопросы другим лицам, участвующим в деле, свидетелям, экспертам и специалистам; заявлять ходатайства, в том числе об истребовании доказательств; давать объяснения суду в устной и письменной форме; приводить свои доводы по всем возникающим в ходе судебного разбирательства вопросам, возражать относительно ходатайств и доводов других лиц, участвующих в деле; обжаловать судебные постановления и использовать предоставленные законодательством о гражданском судопроизводстве другие процессуальные права. Лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами. 2. Лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. При неисполнении процессуальных обязанностей наступают последствия, предусмотренные законодательством о гражданском судопроизводстве.

Таким образом, при наличии спора о начальной продажной цене должник вправе заявить ходатайство о проведении экспертизы для определения рыночной стоимости предмета залога. На практике, чаще всего, экспертная оценка объекта недвижимости бывает выше оценки кредитора, а не редко превышает и оценку самого заемщика. В силу ст.

86 ГПК РФ эксперт после исследования выдает заключение в письменном виде. В данном случае заключение эксперта будет содержать выводы о рыночной стоимости объекта недвижимости. Имея три разные цифры о стоимости объекта недвижимости суд должен определить начальную продажную цену. При этом, исходя из рыночной оценки, согласно правилам ст.

54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», суд должен вычесть 20%. Производить такое вычитание  суд может только, если начальная продажная стоимость определяется на основании отчета оценщика. Несмотря на наличие такого же образования, эксперт процессуально является другим лицом.

Более того, результатом работы эксперта является не отчет об оценке, а заключение.

Исходя из диспозиции ст. 54 ФЗ «О ипотеке (залоге недвижимости)» заключение эксперта не подпадает под условие абз. 4 п. 2 указанной статьи.

Вовремя заявленное ходатайство и пояснение заемщика или его представителя суду позволят установить начальную продажную цену в соответствии с цифрой указанной в заключении эксперта в полном размере и без вычитания 20% от стоимости объекта недвижимости.

Разумеется, по данному вопросу существует неоднозначная судебная практика. Поэтому если необходимо завысить начальную продажную цену этим можно воспользоваться, но результат не гарантирован. 

Материал подготовил адвокат Антон Лебедев

Отказ от оставления предмета залога за собой

Отказ взыскателя от оставления предмета залога за собой, означает прекращение ипотеки. Последующее изменение начальной продажной цены имущества не является основанием для восстановления прекратившейся в силу закона ипотеки.

  • ВЕРХОВНЫЙ СУД
  • РОССИЙСКОЙ
    ФЕДЕРАЦИИ
  • Определение от 27
    марта 2018 г. N 6-КГ18-3
  • Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда
    Российской Федерации в составе

председательствующего Асташова С.В.,

судей Марьина А.Н., Романовского С.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании
дело по иску Клепиковой Ольги Геннадьевны к Прусакову Сергею Геннадьевичу о
признании обязательств по кредитному договору исполненными, а также о
прекращении поручительства и залога по кассационной жалобе Клепиковой Ольги
Геннадьевны на решение Железнодорожного районного суда г. Рязани от 2 июня 2017
г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам
Рязанского областного суда от 16 августа 2017 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда
Российской Федерации Асташова С.В., выслушав Клепикову О.Г., поддержавшую
доводы кассационной жалобы, представителя Прусакова С.Г. — Егорова В.Н.,
выступающего по доверенности и возражавшего против удовлетворения жалобы,
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

вступившим в законную силу решением Советского районного
суда г. Рязани от 11 августа 2011 г. с заемщика ООО «Бизнесвариант»,
поручителей Родиной Т.С. и Клепиковой О.Г.

в пользу ЗАО «АКБ
«Транскапиталбанк» (далее — Банк) солидарно взыскана задолженность по
кредитному договору, а также обращено взыскание на принадлежащий Клепиковой
О.Г.

и предоставленный ею в залог Банку земельный участок сельскохозяйственного
назначения с кадастровым номером площадью 84 га, расположенный по
адресу: Рязанская область, Рязанский район, примерно в 3100 м по направлению на
восток от ориентира — поста ГАИ, расположенного за пределами участка, адрес
ориентира: .

На основании договора об уступке право
требования долга перешло к Прусакову С.Г.

Клепикова
О.Г. обратилась в суд с иском к Прусакову С.Г.

о признании обязательств
исполненными, а также о прекращении поручительства и залога, ссылаясь на то,
что после признания несостоявшимися дважды проведенных торгов по реализации
заложенного имущества Прусаков С.Г.

отказался оставить его за собой,
отказавшись, таким образом, принять надлежащее исполнение, что, по мнению
истца, в силу закона влечет прекращение как поручительства, так и ипотеки.

Решением Железнодорожного районного суда г.
Рязани от 2 июня 2017 г., оставленным без изменения апелляционным определением
судебной коллегии по гражданским делам Рязанского областного суда от 16 августа
2017 г., в иске отказано.

В кассационной жалобе заявителя содержится
просьба об отмене указанных выше судебных постановлений в связи с существенным
нарушением норм материального и процессуального права.

Определением судьи Верховного Суда
Российской Федерации Асташова С.В. от 21 февраля 2018 г. кассационная жалоба с
делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по
гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

  1. Проверив материалы дела, обсудив доводы,
    изложенные в жалобе, и возражения на нее, Судебная коллегия по гражданским
    делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются предусмотренные
    статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основания
    для отмены в кассационном порядке апелляционного определения судебной коллегии
    по гражданским делам Рязанского областного суда от 16 августа 2017 г.
  2. В соответствии со статьей 387 Гражданского
    процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или
    изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные
    нарушения норм материального или процессуального права, которые повлияли на
    исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита
    нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом
    публичных интересов.
  3. Судебная коллегия по гражданским делам
    Верховного Суда Российской Федерации находит, что такие нарушения были допущены
    при рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций.
Читайте также:  Право на селекционное достижение

Судом
установлено и из материалов дела следует, что 7 декабря 2007 г. ЗАО «АКБ
«Транскапиталбанк» и ООО «Бизнесвариант» заключили
кредитный договор N , по условиям которого ООО
«Бизнесвариант» получило 5 000 000 руб. для пополнения оборотных
средств.

В
обеспечение исполнения обязательств по данному кредитному договору 4 декабря
2009 г. Банк заключил с Родиной Т.С. и Савченко О.Г. (Клепиковой О.Г.) договоры
поручительства.

Кроме
того, 21 декабря 2009 г. Банк заключил с Родиной Т.С. и Савченко О.Г.
(Клепиковой О.Г.) договоры о залоге недвижимого имущества, по условиям которых
Родина Т.С. и Савченко О.Г. передали в залог земельные участки.

В связи с невыполнением должником ООО
«Бизнесвариант» обязательств по названному выше кредитному договору
решением Советского районного суда г. Рязани от 11 августа 2011 г. договор о
предоставлении кредита от 7 декабря 2007 г.

, заключенный между Банком и ООО
«Бизнесвариант», расторгнут, с
ООО «Бизнесвариант», Родиной Т.С. и Савченко О.Г. (Клепиковой О.Г.) в
пользу Банка солидарно взыскана задолженность в сумме 4 069 621,67 руб.

, а
также обращено взыскание на заложенное имущество:

— земельный участок сельскохозяйственного
назначения, принадлежащий Родиной Т.С., общей площадью 252 000 кв.

м с
кадастровым номером , расположенный по адресу: Рязанская область,
Рязанский район, примерно в 1200 м по направлению на запад от ориентира — поста
ДПС, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: с.

, в
отношении которого судом установлена начальная цена продажи с публичных торгов
в размере 2 835 000 руб.;

— земельный участок сельскохозяйственного
назначения, принадлежащий Савченко О.Г. (Клепиковой О.Г.), общей площадью 840
000 кв.

м с кадастровым номером , расположенный по адресу: Рязанская
область, Рязанский район, примерно в 3100 м по направлению на восток от
ориентира — поста ГАИ, расположенного за пределами участка, адрес ориентира:
, в отношении которого судом установлена начальная цена продажи с
публичных торгов в размере 7 526 400 руб.

16 февраля 2015 г. судебный
пристав-исполнитель Железнодорожного РОСП г. Рязани УФССП России по Рязанской
области возбудил исполнительное производство в отношении должника Савченко О.Г.
(Клепиковой О.Г.).

Определением Советского районного суда г.
Рязани от 19 мая 2015 г. Прусаков С.Г. признан правопреемником ЗАО «АКБ
«Транскапиталбанк», произведена процессуальная замена взыскателя.

24 августа 2015 г. судебным
приставом-исполнителем Железнодорожного РОСП г. Рязани УФССП России по
Рязанской области вынесено определение о замене взыскателя в исполнительном
производстве в отношении должника Клепиковой О.Г. по обращению взыскания на
земельный участок.

26
августа 2015 г. судебным приставом-исполнителем Рязанского РОСП УФССП России по
Рязанской области на основании поручения судебного пристава-исполнителя
Железнодорожного РОСП произведен арест земельного участка Клепиковой О.Г., о
чем вынесено постановление и составлен соответствующий акт.

10
ноября 2015 г. земельный участок на основании постановления судебного
пристава-исполнителя передан на реализацию в ТУ Росимущества в Рязанской
области.

Впоследствии исполнительное производство
передано на исполнение в Межрайонный отдел судебных приставов по особым
исполнительным производствам Рязанской области (МО по ОИП УФССП России по
Рязанской области).

29 октября 2015 г. судебным
приставом-исполнителем МО по ОИП УФССП России по Рязанской области вынесено
постановление о принятии к исполнению исполнительного производства в отношении
Клепиковой О.Г.

25
ноября 2015 г. судебным приставом-исполнителем МО по ОИП УФССП России по
Рязанской области составлен акт о передаче указанного выше земельного участка
на торги в специализированную организацию.

10 декабря 2015 г. на основании извещения
специализированной организации судебный пристав-исполнитель МО по ОИП УФССП
России по Рязанской области вынес постановление о снижении цены переданного на
реализацию имущества на 15%.

29 декабря 2015 г. земельный участок
возвращен в МО по ОИП УФССП России по Рязанской области, как нереализованный
ввиду отсутствия спроса.

29
февраля 2016 г. взыскатель Прусаков С.К. получил предложение оставить
нереализованное имущество за собой по цене на 25% ниже его стоимости, указанной
в акте оценки.

9 марта 2016 г. Прусаков С.К. обратился в
Советский районный суд г. Рязани с заявлением об изменении порядка исполнения
решения суда в части установления начальной продажной цены принадлежащего
Клепиковой О.Г. земельного участка.

В тот же день взыскатель направил в МО по
ОИП УФССП России по Рязанской области ходатайство об отложении исполнительных
действий в отношении должника Клепиковой О.Г.

10 марта 2016 г. судебный
пристав-исполнитель МО по ОИП УФССП России по Рязанской области ходатайство
взыскателя удовлетворил, о чем вынес соответствующее постановление.

Определением Советского районного суда г.
Рязани от 12 декабря 2016 г., вступившим в законную силу 1 марта 2017 г.,
удовлетворено заявление Прусакова С.Г. об изменении установленной решением
Советского районного суда г. Рязани от 11 августа 2011 г. начальной продажной
цены земельного участка Клепиковой О.Г., начальная продажная цена установлена в
размере 1 571 200 руб.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении
исковых требований, суд первой инстанции указал, что в случае признания первых
и повторных торгов несостоявшимися вследствие установления высокой цены
продажи, действующее законодательство не исключает возможность дальнейшей
реализации заложенного имущества.

Кроме
того, ссылаясь на определение Советского районного суда г. Рязани от 1 марта
2017 г. о снижении начальной продажной цены земельного участка Клепиковой О.Г.,
суд указал, что доказательств отказа Прусакова С.Г.

от принятия имущества
материалы дела не содержат, кроме того, в пятидневный срок с момента получения
предложения оставить за собой нереализованное имущество взыскатель Прусаков
С.Г.

подал заявление об изменении порядка исполнения решения суда путем
переоценки стоимости этого имущества.

Суд апелляционной инстанции с такими
выводами согласился.

Судебная коллегия по гражданским делам
Верховного Суда Российской Федерации находит, что с выводами судебных инстанций
нельзя согласиться по следующим основаниям.

Реализация имущества должника в рамках
исполнительного производства осуществляется в соответствии с нормативными
предписаниями, содержащимися в статье 87 Федерального закона от 2 октября 2007
г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Положения Федерального закона от 16 июля
1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» содержат
специальные нормы, регламентирующие реализацию путем продажи с публичных торгов
имущества, заложенного по договору об ипотеке, на которое по решению суда
обращено взыскание в соответствии с данным федеральным законом (пункт 1 статьи
56).

Правовые последствия признания публичных
торгов несостоявшимися предусмотрены статьей 58 Федерального закона «Об
ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которой в случае объявления
повторных публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести
(оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов
ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением
земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 данного федерального
закона, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой
имущества (пункт 4).

Если
залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в
течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися,
ипотека прекращается; залогодержатель считается воспользовавшимся указанным
правом, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов
несостоявшимися направит организатору торгов или, если обращение взыскания
осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов и судебному
приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета
ипотеки за собой (пункт 5).

Таким
образом, отказ взыскателя от оставления предмета залога за собой, означает
прекращение ипотеки. Последующее изменение начальной продажной цены имущества
не является основанием для восстановления прекратившейся в силу закона ипотеки.

Разрешая спор, судебные инстанции исходили
из того, что первые и повторные торги были признаны несостоявшимися, однако
обстоятельства проведения торгов судами не исследовались.

Из
установленных судом обстоятельств дела следует, что предложение об оставлении
предмета ипотеки за собой взыскателем Прусаковым С.Г. получено 29 февраля 2016
г., однако правом на оставление предмета ипотеки за собой он не воспользовался.

При
таких обстоятельствах выводы суда о том, что ипотека не прекратилась и что
отказ Прусакова С.Г. от принятия имущества после несостоявшихся повторных
торгов значения не имеет, противоречат приведенным выше нормам права.

Кроме того, судом не дано оценки доводам
истца о злоупотреблении правом со стороны взыскателя Прусакова С.Г.,
неоднократно просившего отложить исполнительные действия при наличии у него
возможности получить удовлетворение за счет заложенного имущества, а также
фактически не рассмотрены доводы истца о прекращении поручительства.

Таким образом, судом при рассмотрении дела
допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права,
которые привели к неправильному разрешению спора.

Согласно части 1 статьи 327 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции
повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в
суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного
кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде
апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических
обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 21 постановления
Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 «О применении
судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих
производство в суде апелляционной инстанции»).

Приведенные выше требования закона и
разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом апелляционной
инстанции при рассмотрении настоящего дела выполнены не были, решение суда,
принятое с нарушением норм материального и процессуального права, оставлено без
изменения.

С учетом изложенного, а также принимая во
внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.

1
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), Судебная коллегия
по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит нужным
отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам
Рязанского областного суда от 16 августа 2017 г. и направить дело на новое
рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по
гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским
делам Рязанского областного суда от 16 августа 2017 г. отменить, направить дело
на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.