Ответственность

Определение начальной продажной цены

Верховный Суд опубликовал Определение № 308-ЭС22-30 от 17 июня по делу № А32-46211/2020, в котором разъяснил порядок определения начальной продажной цены предмета залога при наличии спора между залогодержателем и залогодателем.

В марте 2012 г. госкорпорация развития «ВЭБ.РФ» предоставила АО «ФортеИнвест» кредит в размере 2,3 млрд руб.

Для обеспечения исполнения обязательств заемщика между госкорпорацией и акционерной компанией с ограниченной ответственностью «Комбринк проперти холдинг инк» был заключен договор залога доли в уставном капитале общества «Сочи-Плаза», номинальная стоимость которой на дату заключения договора составила более 746 млн руб. Залоговая стоимость доли была определена исходя из ее номинальной стоимости с дисконтом 20% и превысила 597 млн руб.

Впоследствии «ВЭБ.РФ» и «ФортеИнвест» заключили допсоглашение, согласно которому общество, заключившее с «Комбринк проперти холдинг инк» договор купли-продажи доли в уставном капитале этой компании, приняло на себя ее обязательства по договору залога. Согласно п. 3.

4 допсоглашения начальная продажная цена предмета залога для целей обращения взыскания (цена реализации) была установлена в размере стоимости предмета залога, за исключением случая определения начальной продажной цены по результатам оценки, решение о проведении которой принимается залогодержателем одновременно с принятием решения об обращении взыскания на предмет залога.

При этом оценщик должен выбираться залогодержателем самостоятельно, а залогодатель соглашался не оспаривать такой выбор (п. 3.5 документа).

Впоследствии заемщик так и не вернул госкорпорации кредит, проценты и комиссию, а общество «Сочи-Плаза» было признано банкротом (дело № А32-28164/2019). В связи с этим «ВЭБ. РФ» обратилась в суд с иском к «ФортеИнвест» об обращении взыскания на залоговое имущество – долю в уставном капитале «Сочи-Плаза», установив начальную стоимость предмета залога в один рубль.

Суд удовлетворил иск, признав факт неисполнения обществом «Сочи-Плаза» обязательств по кредитному соглашению и указав на наличие оснований для обращения взыскания на заложенное имущество. Он обратил взыскание на принадлежащую «ФортеИнвест» долю в уставном капитале «Сочи-Плаза» путем ее реализации с публичных торгов, установив начальную цену предмета залога в размере один рубль.

Апелляция поддержала выводы первой инстанции и при этом учла изменение с 1 июля 2014 г.

правового регулирования обращения взыскания на заложенное движимое имущество в судебном порядке, не предусматривающее установление начальной продажной цены заложенного движимого имущества в судебном акте об обращении взыскания на предмет залога, и указала на возможность корректировки судебным приставом-исполнителем стоимости доли, определенной на основании отчета оценщика, согласно проведенной в рамках исполнительного производства экспертизе.

В дальнейшем кассация изменила судебные акты нижестоящих судов, исключив из них формулировку об установлении начальной цены предмета залога в один рубль. Окружной суд согласился с обоснованностью выводов апелляции об отсутствии с 1 июля 2014 г.

законодательно установленного требования об определении судами начальной продажной цены залогового движимого имущества, но при этом он указал, что оценка имущества, на которое обращается взыскание, должна производиться судебным приставом-исполнителем.

В связи с этим «ВЭБ.РФ» обратилась в Верховный Суд с кассационной жалобой. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ напомнила, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется под контролем суда для надлежащей защиты прав и законных интересов залогодателя и залогодержателя.

Поскольку целью договора залога является не переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), а удовлетворение требований залогодержателя за счет стоимости заложенного имущества, при возникновении спора о цене реализации (начальной продажной цене) предмета залога он разрешается судом в рамках рассмотрения требования об обращении взыскания на имущество.

«При удешевлении предмета залога законный интерес залогодержателя заключается в том, чтобы начальная продажная цена была определена на уровне ниже указанной в договоре стоимости предмета залога. В обратном случае торги могут быть признаны несостоявшимися из-за отсутствия предложений покупателей.

При удорожании предмета залога как залогодатель, так и залогодержатель заинтересованы в определении начальной продажной цены выше первоначально определенной стоимости имущества, поскольку это позволит обеспечить наиболее полное удовлетворение требований по обеспеченному залогом обязательству», – отмечено в определении. Суд также указал, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем цена реализации предмета залога при обращении взыскания на него устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества как отражающей наиболее вероятную величину выручки, которая может быть получена при реализации имущества.

В рассматриваемом деле, пояснил ВС, при обращении в суд с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество госкорпорация поставила вопрос об установлении начальной продажной цены имущества, определив эту цену в размере один рубль на основании отчета, подготовленного ООО «Центр оценки «Аверс».

В свою очередь, общество «ФортеИнвест» возражало относительно установления начальной продажной цены предмета залога в указанном размере (в том числе путем предъявления самостоятельного иска по другому делу).

В связи с этим ошибочна позиция окружного суда о том, что при рассмотрении этого дела у суда отсутствовала обязанность определить в судебном акте начальную продажную цену в случае спора о стоимости имущества.

Поскольку при разрешении спора об обращении взыскания на предмет залога между сторонами возник спор о стоимости имущества, по которой должна осуществляться его реализация, такой спор подлежал рассмотрению по существу.

При этом нельзя согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций об установлении начальной продажной цены имущества в размере один рубль. Правила определения цены реализации (начальной продажной цены) предмета залога закреплены в п. 3 ст.

340 ГК РФ, стороны вправе предусмотреть иную цену реализации, чем согласованная стоимость предмета залога.

Применительно к залогу недействительным (ничтожным) является соглашение, ограничивающее установление цены реализации (начальной продажной цены) предмета залога первоначально определенной стоимостью имущества (залоговая стоимость), а также исключающее право залогодателя оспаривать достоверность определения рыночной стоимости предмета залога.

Как пояснил ВС, в рассматриваемом случае стороны установили, что залогодержателю предоставляется право с принятием решения об обращении залога определить начальную продажную цену по результатам оценки.

Однако из этого не следует, что залогодатель не имеет права оспаривать оценку предмета залога.

Соответственно, наличие упомянутого условия в договоре залога не могло являться основанием для того, чтобы отчет оценщика рассматривался судами первой и апелляционной инстанций в качестве исключительного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость предмета залога.

Предложение залогодержателя о реализации предмета залога по цене один рубль само по себе давало основания судам для того, чтобы усомниться в допустимости обращения взыскания по такой цене, поскольку требования залогодержателя удовлетворяются только после погашения расходов на проведение торгов, заметил Верховный Суд. Он добавил, что если залогодержатель действительно считает, что вышеуказанная оценка соответствует рыночной оценке, то по результатам торгов со всей очевидностью не будут компенсированы даже расходы на их проведение.

Отклоняя возражения общества «ФортеИнвест» относительно установления начальной цены предмета залога в размере один рубль, суды первой и апелляционной инстанций сослались на недостаточность имущества должника, в отношении которого открыто конкурсное производство.

С точки зрения этих судов, стоимость всего имущества общества «Сочи-Плаза» составляет 2,3 млрд руб., а размер требований кредиторов превысил 4 млрд руб., поэтому вероятность удовлетворения требований участника из требований участия ничтожно мала, что в свою очередь свидетельствует о том, что стоимость такой доли минимальна.

«Однако обществом “ФортеИнвест” в материалы дела представлены доказательства, которые по доводам ответчика свидетельствуют об увеличении стоимости активов общества “Сочи-Плаза” в виде удорожания реконструируемого имущества (гостиничного комплекса) за счет произведенных в нем неотделимых и дорогостоящих улучшений, осуществленных уже после составления оценки в рамках дела о банкротстве. Исполняя свою процессуальную обязанность по представлению доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, общество “ФортеИнвест” заявило ходатайство о назначении экспертизы, в удовлетворении которого судом первой инстанции было отказано», – заметил ВС.

Проблемы определения стоимости предмета залога — новости Право.ру

Несмотря на свой привилегированный статус, залоговые кредиторы в делах о банкротстве сталкиваются с большим количеством проблем, к числу которых относится определение стоимости предмета залога и размера требования залогового кредитора для погашения реестра требований кредиторов третьим лицом: 

  • В случае заявления третьим лицом намерения погасить реестр требований кредиторов, подлежит ли удовлетворению неденежное требование залогового кредитора?
  • Если подлежит, то как определяется стоимость предмета залога и размер требования залогового кредитора? 
  • Если требование не подлежит удовлетворению, то как залоговому кредитору защитить свои права? 

Такие вопросы обсуждались и в деле о банкротстве «КонтрактФинансГрупп».

Как следует из обстоятельств данного дела, должник выступил залогодателем по кредитным обязательствам своего акционера — одного из крупнейших российских разработчиков и производителей полупроводниковых изделий АО «Ангстрем», передав в залог банку «Зенит» 25 001 307 именных обыкновенных акций заемщика. 

Стоимость предмета залога определена сторонами в размере 12,5 млн руб. исходя из номинальной стоимости одной акции 0,5 руб. 

Поскольку «Ангстрем» не исполнил кредитные обязательства (решения АСГМ по делам № А40-150034/2019 и № А40-138591/2021), банк обратился в арбитражный суд с заявлением о включении требований в реестр требований кредиторов залогодателя. 

Суд признал заявление обоснованным, включил в третью очередь реестра требований кредиторов обеспеченные залогом имущества должника требования банка в размере 12,5 млн руб. На момент включения в реестр требования основного должника перед банком превышали 1 млрд руб.

Читайте также:  Соглашение об эксклюзивности

https://www.youtube.com/watch?v=dUqCJq4OfSw\u0026pp=ygVF0J7Qv9GA0LXQtNC10LvQtdC90LjQtSDQvdCw0YfQsNC70YzQvdC-0Lkg0L_RgNC-0LTQsNC20L3QvtC5INGG0LXQvdGL

В ходе конкурсного производства управляющим выявлено имущество должника в виде обыкновенных именных акций (предмет залога). Согласно проведенной им оценке рыночная стоимость имущества составила 0,00 руб.

Несмотря на это, имущество выставлено на торги с установлением начальной цены продажи в размере 616 млн руб., поскольку суд утвердил положение о порядке, условиях и сроках продажи имущества должника в редакции, представленной залоговым кредитором (дело № А40-81674/2019).

Однако ни на первых, ни на повторных торгах по цене 554 млн руб. предмет залога не продали.

В период проведения торгов в суд с намерением погасить денежные требования кредиторов к должнику обратилось ООО «Правовое обеспечение».

Суд отказал в удовлетворении заявления, отклонив доводы о возможности погашения требований кредиторов без учета требования банка, как основанные на неверном толковании ст.

113 закона «О банкротстве» (определение АСГМ от 23 августа 2021 года по делу № А40-81674/2019).

ООО «Правовое обеспечение» повторно обратилось в суд с намерением погасить требования всех кредиторов, в том числе неденежные требования залогового кредитора в размере 12,5 млн руб., которое две инстанции удовлетворили, указав следующее:

  • при расчете с залоговым кредитором необходимо руководствоваться отраженным в реестре размером требований банка — 12,5 млн руб., ожидания банка о реализации предмета залога на торгах выше данной суммы носят предположительный характер;
  • после прекращения производства по делу залоговые права сохраняются, то есть банк сможет реализовать права залогодержателя вне процедуры банкротства.

Коллегия по экономическим спорам Верховного суда отменила акты нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Учетная и окончательная стоимость предмета залога

  • Между оценочной (учетной) стоимостью заложенного имущества, сведения о которой отражены в реестре, и окончательной стоимостью предмета залога существует объективное несоответствие и нормальная погрешность оценки.
  • Первая определяется на основании оценки, предусмотренной в договоре залога, или начальной продажной цены, установленной решением суда об обращении взыскания на предмет залога. 

Залог в банкротстве

6.09.2022

М.Полуэктов / АК Полуэктова и партнеры

В делах о банкротстве кредиторы по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника (далее – залоговые кредиторы) имеют существенные привилегии при определении условий продажи заложенного имущества и распределении выручки от его продажи. При этом нормы Закона “О несостоятельности (банкротстве)” (далее — ЗоБ), посвященные залогу, изложены недостаточно ясно и системно, что вызывает большое количество споров.

Рассмотрим некоторые вопросы залогового права, которые возникают в делах о банкротстве.

Возникновение права залога

Залог может возникнуть не только на основании договора, но и на основании закона. Например, в силу п.5 ст.488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Для возникновения права залога на имущество, подлежащие государственной регистрации (недвижимость, доля в уставном капитале ООО и др.), дополнительно необходимо, чтобы залог был зарегистрирован в государственном реестре (ЕГРН, ЕГРЮЛ и др.). Такая регистрация является правопорождающей, т.е. действует правило “нет записи в реестре — нет права”.

В отношении движимого имущества действует правоподтверждающая (учетная) регистрация уведомлений о залоге в реестре уведомлений о залоге движимого имущества, который ведут нотариусы. Право залога возникает сразу из договора или закона без регистрации.

А регистрация нужна только для того, чтобы такой залог можно было противопоставить третьим лицам (в т.ч. и кредиторам).

Поэтому по общему правилу принадлежащее кредитору право залога на движимую вещь, не опубличенное в установленном порядке, не может быть противопоставлено в деле о банкротстве должника-залогодателя другим кредиторам.

Однако у этого правила о противопоставимости имеется исключение. Так, согласно п.4 ст.339.1 ГК РФ “Залогодержатель в отношениях с третьими лицами вправе ссылаться на принадлежащее ему право залога только с момента совершения записи об учете залога, за исключением случаев, если третье лицо знало или должно было знать о существовании залога ранее этого”.

В п.

16 Рекомендаций Научно-консультативного совета при Арбитражном суде Уральского округа № 2/2021, посвященных применения законодательства о банкротстве (далее — Рекомендации НКС при АС Уральского округа № 2/2021), предлагается считать, что третье должно знать о существовании залога, если движимая вещь находится во владении кредитора: “ … факт владения кредитором заложенным (удерживаемым) движимым имуществом создает презумпцию осведомленности гражданско-правового сообщества кредиторов о существовании залога”. Утверждение небесспорное и способное вызвать массу злоупотреблений при установлении требований кредиторов как обеспеченных залогом.

Включение требования залогодержателя в РТК

По общему правилу конкурсные кредиторы могут подать свои требования о включении в реестр требований кредиторов должника (далее — РТК) в течение 2 месяцев со дня опубликования сведений о признании должника банкротом.[1] Это правило распространяется и на залоговых кредиторов.

Если залоговый кредитор пропустит данный срок и суд его не восстановит, то такой залоговый кредитор не будет иметь специальных прав, предоставляемых залогодержателям Законом о банкротстве (право определять порядок и условия продажи заложенного имущества в конкурсном производстве и др.

) (п.4 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», далее — ППВАС № 58).

В этом случае требование опоздавшего залогодержателя удовлетворяется преимущественно из суммы, вырученной от продажи предмета залога и оставшейся после погашения требований, включенных в РТК, то есть преимущественно перед иными зареестровыми требованиями.

[2] Если после погашения реестровых требований денег не останется (а так в основном и происходит), то опоздавший залогодержатель ничего не получит.

Требование о взыскании неустойки как обеспеченное залогом имущества должника учитывается отдельно в РТК, подлежит удовлетворению после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов по требованиям всех кредиторов третьей очереди, включая незалоговых, однако оно имеет залоговое преимущество перед удовлетворением необеспеченных требований кредиторов по санкциям.[3]

Если залогом обременено единственное жилье должника и залоговый кредитор пропустил срок для включения в РТК и суд отказал в восстановлении этого срока, то ни залоговый кредитор, ни иные кредиторы уже не смогут обратить на взыскание на это жилье, оно будет защищено исполнительским иммунитетом.[4]

При рассмотрении вопроса об установлении требования залогового кредитора суд проверяет имеется ли у должника заложенное имущество в натуре. Если предмет залога погиб, то залог прекращается. Если заложенное имущество выбыло из владения залогодателя, то залогодержатель вправе реализовать свое право посредством предъявления иска к владельцу имущества, а не к должнику (п.1 ППВАС № 58).

Если заложенное имущество трансформировалось в другой актив (произведен раздел одного земельного участка на несколько других, застрахованное имущество погибло и возникло право на получение страхового возмещения, имущество повреждено и возникло право требовать от причинителя вреда возмещения убытков и т.п.), то в силу принципа эластичности залога право залога переносится на замещающий его актив.[5]

В качестве залогового кредитора в РТК может быть включен ретентор, удерживающий вещь.[6] Он хоть и не является залогодержателем в строгом смысле этого слова, но его обеспечительное право кредитора реализуются по аналогии с правилами о залоге (ст.360 ГК РФ).

Для этого ретентор обязан передать удерживаемое имущество в конкурсную массу должника в процедуре, предполагающей обращение взыскания (т.е. в конкурсном производстве или в процедуре реализации имущества гражданина).

При этом в целях предотвращения отчуждения должником вещи третьим лицам и потери кредитором обеспечения передача вещи в конкурсную массу может быть осуществлена только при условии внесения в реестр уведомлений о залоге движимого имущества соответствующей записи, а также с последующим признанием за требованиями кредитора в деле о банкротстве залогового статуса.[7]

Также в качестве залогового кредитора подлежит включению в РТК покупатель некачественного товара при банкротстве продавца. В п.

13 «Обзора судебной практики Верховного суда РФ N 4 (2021)» разъяснено: “Если покупатель-кредитор передает вещь в конкурсную массу должника-продавца, то последний становится ее собственником, а требованию покупателя в РТК придается залоговый статус в отношении переданной вещи применительно к положениям п.5 ст.488 ГК РФ. Впоследствии это требование удовлетворяется в порядке ст.138 Закона о банкротстве”.

В п.

5 ст.334 ГК РФ предусмотрен так называемый “судебный залог”: “Если иное не вытекает из существа отношений залога, кредитор или иное управомоченное лицо, в чьих интересах был наложен запрет на распоряжение имуществом (статья 174.1), обладает правами и обязанностями залогодержателя в отношении этого имущества с момента вступления в силу решения суда, которым требования таких кредитора или иного управомоченного лица были удовлетворены”.

Однако исходя из “существа отношений залога” Верховный Суд РФ решил, что в данном случае полноценного залога не возникает и кредитор, в чьих интересах был наложен запрет на распоряжение имуществом должника (арест), не может быть включен в РТК в качестве залогового кредитора.[8]

Следует отметить тенденцию к усилению защиты добросовестного залогодержателя в угоду стабильности гражданского оборота. Она выражается не только в защите добросовестного залогодержателя от собственника вещи (в силу п.2 ст.

335 ГК РФ залогодержатель не лишится залога, если имущество ему передал не собственник, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать), но и в защите добросовестного залогодержателя от иных незарегистрированных залогодержателей.

Например, если второй залогодержатель не знал и не должен был знать об основаниях недействительности сделки по прекращению первого залога и добросовестно полагался на запись в ЕГРН об отсутствии действующей ипотеки, то в случае признания сделки по прекращению первого залога недействительной первый залогодержатель получит удовлетворение за счет предмета залога только после второго залогодержателя (т.е. первый станет вторым, а второй — первым).[9]

Читайте также:  Сведения о полученных разрешениях

Право голоса на собрании кредиторов

В деле о банкротстве гражданина залоговые конкурсные кредиторы имеют право голоса на собраниях кредиторов в ходе всех процедур и по всем вопросам (п.4 ст.213.10 ЗоБ).

Интересные факты: определение начальной продажной цены при обращении взыскания

В настоящей статье речь пойдет о порядке определения начальной продажной цены (стоимости) для проведения торгов. Описанные в статье ситуации неоднократно возникали в ходе представления интересов в суде. Данная публикация является частью создаваемого материала «Библия должника».

В настоящей статье адвокат Антон Лебедев даст краткое описание правил определения начальной продажной цены. Часто стороны спора (заемщик и кредитор) не соглашаются с реальной стоимостью объекта недвижимости, который был передан в залог при получении кредита (займа). Для вынесения решения суду необходимо определить начальную продажную цену, т.к.

точный ее размер должен обязательно содержаться в решении, в силу прямого указания в абз. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Так, согласно ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен обязательно указать в решении следующие условия:

  • сумму, подлежащую уплате кредитору (взыскателю);
  • описание предмета залога;
  • способ и порядок реализации залога;
  • начальную продажную цену для публичных торгов;

Порядок определения начальной продажной стоимости достаточно прост. Каждая из сторон вправе предоставить отчет об оценке в суд и настаивать именно на своей оценке. Спор по этому вопросу разрешить суд. Участники судебного процесса также вправе определить начальную продажную цену по соглашению. Условие об определении начальной продажной стоимости в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» выглядит следующим образом:

 … текст сокращен … 2. Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:  … текст сокращен … 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора — самим судом.

Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика;

 … текст сокращен …

Казалось бы в такой ситуации все просто и понятно, однако, согласно ст. 35 ГПК РФ предоставляет право заявлять ходатайства, в том числе и о проведении экспертизы. 

1.

Лица, участвующие в деле, имеют право знакомиться с материалами дела, делать выписки из них, снимать копии, заявлять отводы, представлять доказательства и участвовать в их исследовании, задавать вопросы другим лицам, участвующим в деле, свидетелям, экспертам и специалистам; заявлять ходатайства, в том числе об истребовании доказательств; давать объяснения суду в устной и письменной форме; приводить свои доводы по всем возникающим в ходе судебного разбирательства вопросам, возражать относительно ходатайств и доводов других лиц, участвующих в деле; обжаловать судебные постановления и использовать предоставленные законодательством о гражданском судопроизводстве другие процессуальные права. Лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами. 2. Лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. При неисполнении процессуальных обязанностей наступают последствия, предусмотренные законодательством о гражданском судопроизводстве.

Таким образом, при наличии спора о начальной продажной цене должник вправе заявить ходатайство о проведении экспертизы для определения рыночной стоимости предмета залога. На практике, чаще всего, экспертная оценка объекта недвижимости бывает выше оценки кредитора, а не редко превышает и оценку самого заемщика. В силу ст.

86 ГПК РФ эксперт после исследования выдает заключение в письменном виде. В данном случае заключение эксперта будет содержать выводы о рыночной стоимости объекта недвижимости. Имея три разные цифры о стоимости объекта недвижимости суд должен определить начальную продажную цену. При этом, исходя из рыночной оценки, согласно правилам ст.

54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», суд должен вычесть 20%. Производить такое вычитание  суд может только, если начальная продажная стоимость определяется на основании отчета оценщика. Несмотря на наличие такого же образования, эксперт процессуально является другим лицом.

Более того, результатом работы эксперта является не отчет об оценке, а заключение.

https://www.youtube.com/watch?v=dUqCJq4OfSw\u0026pp=YAHIAQE%3D

Исходя из диспозиции ст. 54 ФЗ «О ипотеке (залоге недвижимости)» заключение эксперта не подпадает под условие абз. 4 п. 2 указанной статьи.

Вовремя заявленное ходатайство и пояснение заемщика или его представителя суду позволят установить начальную продажную цену в соответствии с цифрой указанной в заключении эксперта в полном размере и без вычитания 20% от стоимости объекта недвижимости.

Разумеется, по данному вопросу существует неоднозначная судебная практика. Поэтому если необходимо завысить начальную продажную цену этим можно воспользоваться, но результат не гарантирован. 

Материал подготовил адвокат Антон Лебедев

Установление судом начальной цены залога

*** 1. Какую стоимость должен указывать в решении суд — рыночную или ликвидационную? На первый взгляд этот вопрос решается просто. Согласно п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Р Ф № 26 от 15.01.

1998 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о залоге», при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога, арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства. Из этого разъяснения следует, что в случае, если указанная в договоре ипотеки оценка залога не соответствует рыночной, то суд, в случае спора об этом между сторонами, может в решении скорректировать договорную оценку до уровня рыночной. Пример

Между «Социнвестбанком» (залогодержатель) и предпринимателем Ляпустиной А. Ю. (залогодатель) заключён договор залога, согласно которому залогодатель передаёт залогодержателю принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество — жилое помещение. В договоре залога стороны определили стоимость предмета залога в сумме 680 000 руб. Требуя взыскания задолженности по кредитному договору и обращения взыскания на заложенное имущество банк представил суду отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, проведённой по запросу банка, из которого следовало, что рыночная стоимость заложенного имущества составляет 1 819 000 руб. Оценив этот отчёт, суд установил начальную продажную цену имущества на публичных торгах в сумме 1 819 000 руб., поскольку предусмотренная п. 1.3 договора залога стоимость предмета залога в сумме 680 000 руб. не соответствует рыночной его стоимости [i].

Однако в судебной практике встречаются примеры, когда суд считает необходимым руководствоваться не рыночной, а другой ценой. Пример

Между ОАО «Томскпромтсройбанк» и предпринимателем Заречневым В. Г. был заключён договор о предоставлении кредита. В обеспечение обязательств заёмщика по кредитному договору между сторонами заключён договор об ипотеке, по условиям которого в залог банку передано принадлежащее предпринимателю недвижимое имущество — жилой дом и земельный участок.

В ходе судебного разбирательства банк представил в материалы дела отчёт ЗАО «Оценка собственности», согласно которому рыночная стоимость переданного в залог жилого дома составила 7 890 000 руб., в том числе земельного участка — 590 000 руб. Наиболее вероятное значение ликвидационной стоимости объекта по состоянию на 18.06.2009 составляет 5 700 000 руб.

Ответчиком представлен отчёт ООО «Сибирский центр независимой оценки», из которого следует, что рыночная стоимость жилого дома составляет 10 416 000 руб., рыночная стоимость земельного участка — 1 384 000 руб. Иск удовлетворён в полном объёме. Постановлением кассационной инстанции решение суда было оставлено в силе по следующим основаниям.

Принимая решение об установлении начальной продажной цены заложенного имущества, исходя из его ликвидационной стоимости, указанной в отчёте ЗАО «Оценка собственности», суд первой инстанции указал, что согласно пункту 9 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», при определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчётная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчуждён за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При реализации имущества с публичных торгов необходимо учитывать, что фактически на него снижается спрос, поскольку происходит уменьшение числа потенциальных покупателей, ограничивается срок экспонирования на рынке продаваемого предмета залога, а также имеет место понуждение собственника к продаже заложенного имущества. Поэтому цена, связанная с вынужденной продажей, то есть начальная продажная цена, не является представлением рыночной стоимости, а является ликвидационной. Оставляя решение в силе, апелляционный суд указал, что ликвидационная стоимость заложенного имущества, принятая судом первой инстанции для целей определения его начальной продажной цены (жилой дом — 5 110 000 руб., земельный участок — 590 000 руб.) в данном случае определена с учётом рыночной цены имущества, а также с учётом баланса интересов сторон данного спора [ii].

Оценим аргументы суда. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утверждённый Приказом Минэкономразвития Р Ф от 20.07.2007 г. № 255, в п. 5 различает стоимость рыночную и ликвидационную. Согласно п. 7 стандарта оценки рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке. Почему суды применяют ликвидационную стоимость? Всё дело в том, что в случае продажи предмета залога с публичных торгов не выполняется одно из указанных в п. 6 стандартов оценки условий, а именно «на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства», под которыми понимается, в том числе, ситуация «принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны». Более подробно этот нюанс изложен далее в п. 9 стандартов оценки, согласно которому при определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчётная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчуждён за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным. Из содержания стандартов можно сделать вывод, что для применения ликвидационной стоимости необходимо выполнение двух условий: (1) собственник вещи обязан её продать, он понуждается к этому силой судебного решения, (2) у него на это мало времени. Посмотрим, насколько выполняются эти условия при обращении взыскания на предмет залога путём его продажи с публичных торгов. Первый признак в данном случае не выполняется, поскольку (1) решение суда об обращении взыскания на предмет залога не возлагает на должника обязанность заключить договор купли-продажи заложенной вещи (ч. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке», регламентирующий содержание решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, не содержит указания на такую обязанность), (2) продавцом вещи в ходе публичных торгов является не должник, а судебный пристав-исполнитель [iii]. Говорить о понуждении тут возможно не всегда, поскольку возможны ситуации когда должник сам желает освободиться от лежащего на нём долга, но не имеет за душой иного имущества, кроме предмета залога, и возможно, даже больше, чем банк будет заинтересован в скорейшей продаже вещи. Второй признак так же весьма сомнителен. Смысл этого признака в предположении, о том, что так как с публичных торгов вещь должна быть продана как можно скорее, то из-за этого не все потенциальные покупатели смогут о ней узнать. С одной стороны, это верно, поскольку реализация вещи происходит в ходе исполнительного производства, срок которого, по общему правилу ограничен двумя месяцами со дня возбуждения исполнительного производства (ч. 1 ст. 36 ФЗ «Об исполнительном производстве»). Однако, с другой стороны, необходимо отметить, что данный признак далеко не универсален. Например, п. 7 стандартов оценки требует определения рыночной стоимости в случае, если на предмет залога взыскание обращается в ходе банкротства должника. Вероятно, это объясняется тем, что не смотря на то, что в случае признания должника банкротом и введения конкурсного производства имущество должника, как правило, реализуется с публичных торгов, в процедурах банкротства срок экспозиции значительно выше, чем в ходе исполнительного производства.

Читайте также:  Оплата при переводе по медицинским показаниям

Зададимся вопросом: каковы правовые последствия того, что вещь не будет продана с торгов, поскольку не нашлось достаточного количества покупателей, либо они нашлись, но никто из них во время торгов не смог сделать надбавку против первоначально объявленной цены? В этом случае, согласно ч. 4 ст. 58 ФЗ «Об ипотеке» залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, и зачесть в счёт покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. Из этой нормы следует, что отсутствие покупателей и завышеность цены никак не препятствует погашению долга. Кроме того, потребительская ценность заложенной вещи никак не меняется от того, что она реализуется с торгов.

Из изложенного можно сделать следующий вывод: при реализации предмета залога с публичных торгов суд, в случае спора об оценке, должен определять рыночную, а не ликвидационную стоимость.

Причина этого в том, что указанные в стандартах оценки условия применения ликвидационной стоимости не соответствуют условиям реализации вещи в ходе публичных торгов.

Однако в этом случае уместно поставить вопрос: в каких же тогда случаях применима ликвидационная стоимость? Ответ на этот вопрос выходит как за рамки настоящей статьи, так и за пределы моей компетенции и заслуживает отдельного исследования.

Сейчас я могу лишь сказать, что, на мой взгляд, ликвидационная стоимость должна применяться тогда, когда лицо вынуждено продавать вещь побуждаемая к тому причинами не юридическими, а сугубо экономическими, например, из-за прекращения бизнеса, закрытия магазина, в ходе производимой в связи с этим распродажей товаров и т. п. [iv]

*** Далее мы обсудим ряд процессуальных вопросов, возникающих при определении судом первоначальной продажной цены. 1. Что делать стороне спора, если она полагает, что к моменту вынесения судом решения залоговая стоимость имущества, на которое обращается взыскание, изменилась? Анализ судебной практики свидетельствует о том, что в случае если одна сторона представляет в материалы дела отчёт оценщика или заключение эксперта, содержащих выводы об иной цене, чем та, которая указана в договоре залога, и при этом другая сторона не представляет другого отчёта (заключения), то суды склонны оценивать представленный отчёт (заключение) как достоверное и достаточное доказательство рыночной стоимости предмета залога.

Пример

«…В соответствии с п. 1.4 договора об ипотеке от 05.02.2008 заложенное имущество оценено сторонами на сумму 82 657 810 руб. 00 коп. В связи с существенным изменением рыночной стоимости имущества обществом „Газпромбанк“ представлен отчёт независимого оценщика.

Согласно отчёту об определении рыночной и ликвидационной стоимости объекта незавершённого строительства, составленному ООО „Башкомоценка“, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 55 589 000 руб. 00 коп.

Доказательств, подтверждающих определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в ином размере, обществом „Стерлитамак-Моторс“ (залогодатель) в материалы дела не представлено.

Таким образом, требование общества „Газпромбанк“ о взыскании с общества „Стерлитамак-Моторс“ задолженности путём обращения взыскания на заложенное имущество с установлением начальной продажной цены этого имущества в сумме 55 589 000 руб. является обоснованным и правомерно удовлетворено судами первой и апелляционной инстанций» [v].

2. В случае, если банк, требуя обращения взыскания на заложенное имущество, первоначально указывает в исковом заявлении оценку залога, содержащуюся в договоре ипотеки, но впоследствии выясняется, что залоговая стоимость изменилась, то требование банка об изменении первоначальной стоимости должно оформляться ходатайством в порядке ст. 49 АПК РФ. Подать такое ходатайство можно только при рассмотрении дела в суде первой инстанции. В судебной практике это обосновывается тем, что в силу ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. По смыслу этой нормы риск непредставления доказательств в обоснование доводов и возражений относительно предмета спора в суд первой инстанции несёт сторона, не совершившая названное процессуальное действие. По одному из дел суд обратил внимание на то, что обращаясь в порядке ст. 49 АПК РФ с ходатайствами об увеличении размера исковых требований общество «ЮниКредитБанк» размер начальной продажной цены предмета залога, указанной им в исковом заявлении, не изменяло. Довод о существенном занижении продажной цены и необходимости определения рыночной стоимости не был заявлен банком при рассмотрении дела в суде первой инстанции по существу в связи с чем был отклонён судом кассационной инстанции [vi]. 3. Что делать стороне спора, если с момента вынесения решения суда, которым была установлена первоначальная продажная стоимость предмета залога изменилась? Сразу необходимо сказать, что обращаться в этом случае к контрагенту с новым иском об установлении начальной продажной цены бесполезно «поскольку в рассматриваемом случае начальная продажная цена была установлена вступившим в законную силу судебным решением, следовательно, по существу исковые требования были направлены на его пересмотр, однако действующим процессуальным законодательством такой порядок пересмотра вступивших в законную силу судебных актов не был предусмотрен» [vii]. Поскольку в иске было отказано, то, вероятно, по мнению суда здесь нет тождества исков, в противном случае суд прекратил бы производство по делу. Это действительно так, поскольку второй иск об установлении начальной продажной цены имеет своим основанием иные обстоятельства, чем первоначальный иск. Однако по существу позиция ВАС РФ ошибочна. Продажная цена должна соответствовать рыночной. Суд определяет рыночную цену на момент вынесения решения. Даже при всём своём желании суд не может предусмотреть будущее изменение этой цены. Как следствие было бы вполне разумно допускать предъявление иска об установлении новой продажной цены в случае существенного изменения ранее установленной. Однако поскольку применение такого варианта действий заблокировано Высшим арбитражным судом РФ, то единственный возможный вариант действий в этой ситуации — обжалование решения суда, которым первый раз установлена начальная продажная цена, хотя поскольку в гипотезе ситуации — истечение определённого периода времени с момента вынесения решения, за который цена изменилась, то реализация такой возможности на практике проблематична. Здесь необходимо именно нормативное решение, так как в этой ситуации речь идёт о перераспределении предпринимательского риска между банком и должником [viii]. 4. В качестве доказательства изменения стоимости заложенного имущества суды принимают представленный любой стороной отчёт оценщика или заключение эксперта об оценке предмета залога [ix]. По данной категории дел практикуется назначение судебно-бухгалтерских и судебно-оценочных экспертиз, [x] в том числе в случаях, когда в материалах дела имеются представленные сторонами отчёты и заключения [xi], в том числе если в них содержаться различные данные о стоимости заложенного имущества [xii].

Чем нельзя доказывать стоимость? Документами, которые в одностороннем порядке составлены самими участниками спора.

В одном из дел Банк ВТБ, оспаривая изменение стоимости имущества, являющегося предметом залога, представил отчёт (экспресс-анализ), произведённый отделом кредитования и анализа рисков Ульяновского филиала банка, согласно которому величина начальной цены должна составлять 16 062 326 руб. 40 коп.

Оценивая это доказательство суд указал следующее: «Учитывая, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества существенно отличающееся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства, в качестве доказательств, свидетельствующих о существенном изменении цены, могут быть представлены отчёты независимых оценщиков, составленные в соответствии со статьёй 11 ФЗ „Об оценочной деятельности в Российской Федерации“. Согласно статье 3 этого Закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Отдел кредитования ОАО Банк ВТБ не относится к субъектам оценочной деятельности. В силу статьи 16 того же Закона оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица — заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки» [xiii].