Проектом закона предлагается ввести понятие «многофункциональное здание», распространить Жилищный кодекс на такие проекты и разрешить прописку

ТАСС/ Марина Лысцева

В Госдуму внесен законопроект, который должен помочь определить правовой статус апартаментов в России.

Вместо обсуждаемой в Минстрое концепции «запретить строительство апартаментов и узаконить построенные» документом предлагается узаконить строительство таких проектов в будущем и ввести понятие «многофункциональные здания».

В предложенном варианте проекта закона никак не регулируется статус сданных проектов, где уже живут люди, а также строящихся апартаментов.

Вероятно, что предложенный законопроект еще претерпит множество изменений. В Минстрое России считают целесообразным сосредоточиться на совместной доработке представленного документа с участием правительства и Госдумы, отметили «РБК-Недвижимости» в пресс-службе министерства. В ведомстве намерены ознакомиться с предложенным проектом закона и представить свои предложения и комментарии.

Рассказываем, что предложила группа сенаторов и депутатов для решения проблемы с апартаментами, как будет регулировать их правовой статус и какие права получат жители в таких зданиях.

Многофункциональное здание

Термин «апартаменты» в законопроекте отсутствует. Документом предлагается ввести понятие «многофункциональное здание», которое включает в себя жилые и нежилые помещения.

Апартаменты можно будет строить вне границ жилой застройки, в общественно-деловой зоне.

При этом жилые и нежилые помещения таких зданий не должны находиться на одной лестничной площадке, а доступ собственников и пользователей нежилых помещений к жилым помещениям должен быть ограничен, отмечается в законопроекте.

Регионы получат право устанавливать местные нормативы градостроительного проектирования в отношении апартаментов, которые подразумевают обеспечение таких проектов объектами социальной и иной инфраструктуры, говорится в пояснительной записке.

Согласно проекту закона, покупателей жилья в апартаментах защитит 214-ФЗ «О долевом строительстве».

На что распространяется закон

Если закон примут, то он должен вступить в действие с 1 сентября 2021 года. Нормы нового закона затронут объекты капитального строительства, для которых после этого дня утвержден проект планировки территории либо выдан градостроительный план земельного участка.

Законопроектом предлагается распространить на апартаменты действие Жилищного кодекса ( Алексей Зотов/ТАСС )

— Обсуждение вопроса узаконивания апартаментов не теряет своей актуальности последние несколько лет. Только за последний год было уже несколько попыток подойти к его разрешению.

В этом обсуждении нужно рассматривать две параллельные задачи: первая — решение судьбы уже существующих апартаментов, вторая — определение форматов дальнейшего регулирования строительства апартаментов, или, как назвали в законопроекте, многофункциональных зданий.

Разработанный законопроект дает надежду на решение второй задачи, но несколько упускает первую. Конечно, стоит понимать, что предстоит еще обсуждение в комитетах Госдумы, на экспертных площадках. Думаю, закон еще будет дорабатываться и дополняться.

Конечно, людей значительно сильнее заботит статус уже имеющихся апартаментов, тех помещений, в которых они уже живут. Если уже имеющиеся апартаменты не получат статус жилых помещений, то цены на них так и останутся ниже на 15–20%, чем на аналогичное жилье.

Прописка, тарифы ЖКХ и управляющие компании

Законопроектом предлагается распространить на апартаменты действие Жилищного кодекса. Если закон примут, то жители многофункциональных зданий будут оплачивать коммунальные услуги по тарифам для жилых домов, а также платить за капремонт общего имущества. Как и в жилых домах, в апартаментах будут управляющие компании. Главное — жители апартаментов смогут прописаться в них.

Перевод в нежилые и жилые помещения

Проектом закона также регулируется проведение переустройства и (или) перепланировки помещения в многофункциональном здании. Перевод нежилого помещения в жилое допускается, если в жилые помещения переводятся все нежилые (и наоборот) на лестничной площадке.

При этом должны быть соблюдены условия для ограничения доступа пользователей таких помещений к жилым зонам в здании.

В случае перевода одной из квартир на этаже в нежилое помещение будут действовать общие правила для такой процедуры в жилых домах — согласие всех собственников помещений, находящихся на одной лестничной площадке, а также решение общего собрания жильцов.

Главное — жители апартаментов смогут прописаться в них ( Ведомости/ТАСС)

Апартаменты относятся к нежилым помещениям, однако по факту многие из них используются как жилые квартиры. В законах апартаменты приравниваются к коммерческой недвижимости.

Поэтому к апартаментам применяются повышенные ставки коммунальных тарифов и налоговые ставки, что делает обслуживание этого вида недвижимости дороже. Ставки по коммунальным платежам в среднем могут быть выше на 15–20%, чем для сопоставимой по площади квартиры. Если квартиры (до 20 млн руб.

) облагаются имущественным налогом в 0,1% от кадастровой стоимости, то для апартаментов в большинстве случаев он составляет 0,5%, а может достигать и 2%.

Кроме того, апартаменты не защищены законом о долевом строительстве, покупателям такого типа недвижимости не гарантируется выплата компенсации в случае банкротства застройщика. Также застройщик не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами социальной инфраструктуры.

На апартаменты не распространяются санитарно-эпидемиологические правила для жилых помещений, это может влиять, например, на шумоизоляцию и освещение.

В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию, что влечет за собой трудности при устройстве детей в школу, детсад, а иногородние покупатели апартаментов в столице оказываются лишенными социальных льгот, которые дает статус москвича.

Как предлагали решить вопрос с апартаментами

В России сейчас не урегулирован правовой статус апартаментов, хотя данный вопрос обсуждается не первый год.

Минстрой планировал принять соответствующий законопроект в 2016 году, тогда предполагалось, что апартаменты будут приравнены к жилым помещениям в многоквартирных домах.

Последнюю редакцию документа в 2018 году внес комитет Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, но через некоторое время его отозвали из парламента.

Летом 2019 года в комитете Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям предложили разрешить временно регистрироваться в апартаментах. Однако вопрос так и остался нерешенным.

В конце 2020 года стало известно, что Минстрой намерен запретить строительство апартаментов в России, но законодательно утвердить жилой статус уже возведенных объектов.

В министерстве заявили, что, вероятнее всего, уже введенные в эксплуатацию апартаменты подпадут под амнистию и будут учтены в общем объеме ввода жилья.

Позднее стало известно, что уже начатое строительство апарт-комплексов останавливаться не будет.

В начале этого года президент России Владимир Путин поручил правительству до 1 августа 2021 года обеспечить внесение в законы поправки, которые определят правовой статус апартаментов. Затем премьер-министр Михаил Мишустин утвердил дорожную карту по градостроительной деятельности России до 2022 года, одним из главных нововведений которой стало определение правового статуса апартаментов.

Законодательный статус апартаментов определят в 2023 году — новости Право.ру

Об этом сообщил журналистам депутат Госдумы Владимир Ресин. Еще три года назад аналогичное обещание давал вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.

В комментарии «Интерфаксу» парламентарий сказал: «Маловероятно, что апартаменты приравняют к жилью, это сегодня лишь вид коммерческой недвижимости и только». Депутат подчеркнул, что власти создавали условия, чтобы строительство жилья было комплексным и включало в себя всю необходимую коммунальную и социальную инфраструктуру, и апартаменты чаще всего не проходят по этим критериям.

https://www.youtube.com/watch?v=25ROl-NyHvI\u0026pp=ygVP0J_QtdGA0LXQstC-0LQg0LDQv9Cw0YDRgtCw0LzQtdC90YLQvtCyINCyINC20LjQu9C-0Lkg0YTQvtC90LQg0LIgMjAyMyDQs9C-0LTRgw%3D%3D

По словам Ресина, речь сегодня идет лишь о том, присваивать ли им особый статус как составляющей части комфортной городской среды или нет: «Замечу, что единого мнения у законодателей так и не сложилось. Никто не хочет расстраивать собственников, которые купили апартаменты в надежде на признание их полноценным жильем, но, боюсь, оправдать их ожидания в полной мере не выйдет».

Сейчас апартаменты относятся к статусу нежилых помещений и оцениваются на 10-15% дешевле аналогичных квартир. Премьер-министр Михаил Мишустин еще три года назад поручал разобраться со статусом апартаментов.

Тогда его заместитель Марат Хуснуллин заявлял, что правительство работает над решением этой проблемы и статус апартаментов определит до конца 2020 года. Вице-премьер отмечал, что этот вопрос стоит уже долгое время.

 

Наше издание анализировало, как существуют апартаменты в сегодняшней правовой реальности. За относительную «доступность» подобной недвижимости покупатели расплачиваются рядом рисков и неудобств, лишаясь нескольких важных преимуществ, которые имеют собственники обычных квартир. 

Из-за того, что апартаменты — это нежилые помещения, в них нельзя оформить постоянную регистрацию. Теоретически можно оформить временную регистрацию сроком на 5 лет с возможностью бесконечного продления. Но с этим могут возникнуть трудности, если у чиновников возникнут вопросы к назначению здания, где находится такая недвижимость.

Без проблем можно получить временную регистрацию только в помещениях гостиничного типа. Если у здания другое назначения, сперва потребуется подтвердить наличие всех необходимых для жилья удобств, вроде санузла и коммуникаций.

Отсутствие регистрации может «заблокировать» собственникам доступ к некоторым социальным благам, таким как школы и детские сады для детей. 

«Право-300» запускает регистрацию для участия в рейтинге Право.ru Connections: вакансии, партнерства, проекты для юрфирм 17:00ВС указал, что водительские права не удостоверяют личность 16:15ВС изменил срок поручительства вслед за основным договором КОНСАЛТЭКСПЕРТ ищет партнеров 15:11КС защитил строителя, который использовал патентную систему налогообложения 14:35Блогер Митрошина оплатила основной долг перед налоговой 13:49ВС отказался признать зачетом уведомление о сальдировании 13:30Началось рассмотрение дела о хищениях при цифровизации ЕГРН 12:50 Бывшего главреда Nexta приговорили к 8 годам колонии
12:30Обсуждают возвращение «Россельхозбанка» в SWIFT 11:33ВС отменил щедрое вознаграждение для конкурсных управляющих 10:28В 2023 году ФНС разработает четыре электронных документа для бизнеса 9:31США и ЕС запретят транзит товаров через Россию 8:54Утренний обзор за 3 мая 8:38ВС посчитал убытки от расторжения договора лизинга 19:00ВС решал, может ли бизнес без директора проводить платежи 17:50КС разрешил фотографировать материалы таможенной проверки 16:28Предприятия получат госгарантии по кредитам на поддержку производства 15:14ВС подтвердил законность приватизации недвижимости «Ростелекомом» 13:52 Налоговая проверяет блогера Оксану Самойлову
13:31Сотрудникам госкомпаний и ЦБ запретят владеть недвижимостью за границей 12:20ВС объяснил, когда обнуляется срок для предъявления исполлиста 11:24РСПП разработает изменения в УК и УПК, чтобы снизить давление на бизнес 10:57Власти определят порядок выплат дивидендов иностранным акционерам 10:11Для бизнеса подорожает электроэнергия 9:18ВС решит, может ли бизнес возместить свои убытки за счет таможни 8:58Утренний обзор за 2 мая 20:00Путин подписал закон о последствиях недействительности сделок 18:20В ГД внесли законопроект о регулировании онлайн-коучинга 17:20Путин подписал закон о повышении налоговых вычетов 14:50ВС оценит законность отказа в страховании управляющего 14:00Центробанк сохранил ключевую ставку 7,5% 12:40ВС разобрался в деле о злостном неисполнении решения суда 11:50Адвоката подозревают в посредничестве при даче взятки 10:15ВС решил спор об оплате горячей воды в многоквартирном доме 9:04Кабмин определил правовые основы работы технокомпаний 19:40ВС рассмотрел жалобу ИП, которому доначислили 42 млн руб. налогов 19:10 АП Москвы защитила адвоката, который не дождался резолютивки 17:30ВС защитил право клиента банка на пониженный процент по кредиту 16:50Правительству разрешили делать исключения из контрсанкций 15:03ВС уточнил правила признания долга 14:17ВС защитил бизнес в споре с лизинговой компанией 12:50ВС посчитал исковую давность по спору о подряде 12:15Wikimedia Foundation оштрафовали на 2 млн руб. 11:05ВС признал законным односторонний отказ от подряда 10:00 В отношении блогера Елены Блиновской возбудили уголовное дело
8:55В Кабмине стали лучше планировать законотворческую работу 7:44ВС допустил взыскание долга по исполлисту с фактических наследников 21:17КС обязал установить срок для возобновления исполпроизводства 20:30ВС объяснил, когда нельзя снижать расходы на юриста 20:04Обзор ВС: приватизировать землю можно даже под сгоревшим домом 20:01Неосновательное обогащение за сорванный ремонт авто: как взыскать 19:17ВС обязал учитывать корпоративный конфликт при оценке сделок 18:25Суддеп опубликовал статистику по банкротным делам за 2022 год 17:12Совфед одобрил ужесточение правил для иностранных инвесторов 16:02Генпрокуратура уточнила, как снизить нагрузку на бизнес
13:55Возбуждено дело из-за утечки данных о рейсе Навального

Перевод апартаментов в жилое помещение в 2023 году в Москве

Ранее мы уже говорили с вами о том, как переводить нежилое помещение в жилое. Сейчас пришло время поговорить о том, как перевести апартаменты в статус жилого помещения, т.к. эта тема сейчас имеет наибольшую востребованность на рынке.

Перевести апартаменты из нежилого помещения в жилое — комплексная задача, процесс выполнения которой регламентируется Жилищным кодексом Российской Федерации, Постановлениями Правительства, а также законами, принятыми в регионах.

Прежде чем говорить о способах перевода и документации, которую необходимо собрать, нужно разобраться с самим понятием «апартаменты» и определить его статус в законодательстве Российской Федерации.

Являются ли апартаменты жилым помещением?

В Российской Федерации достаточно полно определен список помещений, которые являются жилыми. К ним относятся:

• дом или его часть;
• квартира или ее часть;
• комната.

Все остальное — нежилые помещения. А значит, апартаменты нельзя отнести к жилому фонду, несмотря на то, что четкого определения этого термина в законодательстве Российской Федерации не существует.

Статья по теме: Жилое и нежилое помещение — в чем разница?

Но интересная деталь: большая часть апартаментов отличается от жилых помещений только на бумаге. Их часто используют для гостиниц, хостелов, мест временного проживания. Часто из них делают квартиры, но прописаться в таком жилье будет нельзя. Это главный недостаток данного вида собственности, который в разное время и с разным успехом пытались решить власти.

Будут ли апартаменты переводить в жилой фонд?

Москва резиновая, а вот земля вокруг нее — нет. Из этого достаточно явно следует, что скоро для строительства новых домов закончится место. И если говорить прямо, оно закончилось еще в 2018 году. Тогда-то застройщики и попытались пролоббировать закон о придании апартаментам статуса жилого помещения.

Закон оказался сырым и его не приняли, раскритиковав саму концепцию, но на этом история не закончилась. В 2020 году апартаментам снова попытались придать статус жилых помещений, но затея опять закончилась ничем.

На сегодняшний момент история так и не сдвинулась с мертвой точки: в Российском законодательстве нет четкого определения апартаментов, а перевод их статуса — отдельная, часто непростая процедура.

Отличия апартаментов от жилой квартиры

Апартаменты активно растут в цене, а застройщики все чаще предлагают людям приобрести их, обещая в дальнейшем перевод в жилой фонд. У этого способа есть ряд преимуществ:

• стоимость приобретения апартаментов значительно ниже, чем квартиры;
• после перевода апартамента в жилое помещение можно получить прописку;
• после перевода снижается стоимость коммунальных услуг.

Но если перевести апартаменты в жилую недвижимость так просто, а отличий между двумя типами помещений, на первый взгляд, нет, то в чем разница? Есть несколько ключевых отличий, каждое из которых заслуживает внимания:

• возможность использования ипотеки: апартаменты — это коммерческая недвижимость, а значит ставки по ипотечному кредиту будут значительно выше;
• субсидии: купить квартиру с помощью материнского капитала можно, а вот апартаменты не получится;
• вопросы управления: если большую часть помещений в доме с апартаментами выкупит один человек, он станет главным (мажоритарным) собственником и сможет единолично повышать тарифы, передавать другие помещения в аренду и так далее. В случае с многоквартирным домом подобная ситуация исключена, а управлением занимается УК либо ТСЖ;
• использование: из апартаментов можно сделать студию, мебельный салон, офис, а из квартиры сделать ничего нельзя. В ней можно только жить;
• вопрос долгов: апартаменты могут легко отобрать для погашения долга. С квартирой так поступить не получится, если она не в ипотеке и других квартир у человека нет;
• бонусы от государства: за квартиру можно получить налоговый вычет до 520 тысяч рублей. За апартаменты ничего получить не получится;
• прописка: в апартаментах возможна только временная до 5 лет. И то не всегда. Если помещение находится в деловом центре, то прописаться там не получится даже временно. С квартирами таких сложностей нет;
• капремонт: собственникам квартир необходимо ежемесячно осуществлять взносы на капремонт. Владельцы апартаментов решают сами, когда проводить капитальный ремонт и сколько денег на него тратить.

Звучит так, будто у апартаментов нет абсолютно никаких плюсов по сравнению с квартирами. Спрашивается: зачем их покупать? Ради двух существенных достоинств: апартаменты стоят дешевле квартир и практически всегда находятся в центре города.

Можно ли перевести апартаменты в жилое помещение во время перепланировки?

Большое преимущество апартаментов — их сразу строят по всем канонам жилых помещений. То есть разница между квартирой и апартаментами чаще всего сугубо юридическая, поэтому никаких процедур кроме юридических для перевода апартаментов в статус жилого помещения не потребуется.

Если же ваш случай не относится к этой категории, то необходимо провести перепланировку. Процедура достаточно типовая и начинается с подачи документов о смене статуса вместе с проектом перепланировки.

После получения разрешения о проведении перепланировочных работ необходимо привести проект в жизнь, после чего апартаменты примут статус жилого помещения со всеми вытекающими из этого преимуществами.

Кстати, наша компания давно и успешно оказывает услуги по согласованию перепланировки в нежилом помещении.

Застройщику выгодно строить новостройки с апартаментами по нескольким причинам:

1. меньше бюрократической волокиты: список разрешительной документации гораздо меньше;
2. это быстрее и дешевле: меньше требований означает, что и на качество итоговых помещений смотрят сквозь пальцы, не обращая внимания на недочеты.

Вследствие этих факторов несложно понять, почему застройщики так охотно продают апартаменты, несмотря на то, что их стоимость гораздо ниже. Чтобы против покупки не выступал дольщик, застройщики помимо сниженной стоимости, предлагают и другое привлекательное условие: перевод апартаментов в статус жилого помещения прямо во время проведения работ.

Схема выглядит идеально: вы приобретаете апартаменты по сниженной цене, но во время строительства они превращаются в полноценную квартиру. В этом плане есть лишь одно слабое место: застройщик может в любой момент отказаться от перевода и избежать всякой ответственности за этот шаг.

Для того чтобы избежать подобной ситуации, нужно просто не покупать апартаменты, если у вас острая необходимость в квартире. Других способов не существует.

Каким требованиям должны соответствовать жилые помещения?

Изменение статуса апартаментов чаще всего простая задача, так как застройщики проектируют их с соблюдением всех норм, которым должно соответствовать жилое помещение.

Так к жилью существуют следующие требования:

• расположение в жилой зоне: они определены градостроительным зонированием города;
• надежность несущих строительных конструкций: не допускаются деформации, повреждения и другие дефекты, угрожающие безопасности жилья;
• наличие коммуникаций: водопровод, канализация, электричество и газ должны быть в каждом жилом помещении. Газоснабжение — это единственная коммуникация, чье наличие опционально;
• наличие лифта: актуально в случаях, когда в помещении больше 5 этажей;
• безопасность: передвигаться по общедомовым помещениям должно быть безопасно для здоровья жильцов;
• наличие окон: причем их количество определено законодательством. В однокомнатных и двухкомнатных — по окну на комнату. В трехкомнатных и более — окна минимум в двух комнатах.Про возможные неисправности и дефекты окон можно почитать здесь.

Это лишь ряд требований, без соблюдения которых вам откажут в смене статуса помещения. Больше можно узнать в Жилищном кодексе Российской Федерации, а также в постановлениях региональных органов власти.

Как перевести апартаменты в статус жилых помещений?

Первый шаг, который вы должны выполнить — провести экспертизу. Не все апартаменты возможно перевести в статус жилого помещения. Не узнав наверняка, вы лишь потеряете время, поэтому закажите экспертизу у профессионалов, прежде чем покупать апартаменты, либо заниматься переводом уже купленных.

Второй шаг, который необходимо сделать — сбор документов о переводе недвижимости. Наиболее полный перечень можно отыскать в ЖК РФ, но самые важные из них приведем здесь для большей наглядности:

1. Заявление: именно от него будет отталкиваться администрация, рассматривая вопрос о смене статуса. Это прямое выражение воли собственника, без которой процесс перевода попросту не начнется;
2. Полный перечень документов, подтверждающих ваше право собственности: это может быть дарственная, договор-купли продажи, документы, которые вы получили, заключив сделку с привлечением средств ипотечного кредитования. Важно: если вы не единственный собственник, то аналогичный пакет документов (а также заявление) потребуется и от другого собственника. Без его согласия смена статуса невозможна;
3. Проектная документация: если на этапе экспертизы вы узнали, что перевод без перепланировки невозможен, необходимо предоставить проектное решение, позволяющее изменить конфигурацию апартаментов.

На этапе подачи документов очень легко допустить ошибку, потому что кажется, что никаких сложностей со сбором необходимой документации не случится. Это заблуждение!

Тонкостей очень много. Например, в законодательстве Российской Федерации нет формы подачи заявления. Можно подумать, что это означает, что написать заявление можно в свободной форме, но это ложный тезис: региональные органы власти могут разработать свои формы написания заявления, которые следует соблюдать.

Найти форму конкретно для вашего региона можно на сайте администрации либо по месту подачи заявления. Но куда проще доверить сбор и подачу всех документов специалистам, которые будут консультировать на каждом из этапов.

Также формы может и не быть. Такие ситуации случаются. В таком случае нужно написать заявление в свободной форме, но обязательно отразить в нем в соответствии с законодательством РФ, следующие пункты:

• Информацию о себе: государство должно знать, кто обращается с заявлением. Помимо стандартного ФИО, потребуются данные из паспорта;
• Информацию о помещении: необходимо написать адрес здания и предоставить информацию о регистрации в ЕГРН;
• Обоснование: в заявлении необходимо назвать причину, по которой вы приняли решение о смене статуса ваших апартаментов.

Помимо обязательных, существует ряд необязательных документов. Их необязательно подавать по закону, но региональные власти могут их затребовать, заявив, что они обязательны. Также эти документы позволят вам существенно ускорить процесс подачи заявки. К этой документации относится:

• Детальный план помещения: с ним проще проводить анализ;
• Заключение от БТИ, подтверждающее, что апартаменты можно превратить в квартиру.

После подачи документов необходимо проведение оценки: этим занимается специально уполномоченная комиссия. Она оценивает техническое состояние здания, огнестойкость и ряд других важных факторов. Все должно быть идеальным, чтобы у вас были шансы на перевод. Комиссия строгая, часто в ее состав входят сотрудники МЧС, Роспотребнадзора и других государственных структур.

Комиссия завершилась, но решение не будет дано сразу. Его необходимо ждать. Срок ожидания — 45 календарных дней, но он может быть изменен главами регионов. Точный срок уточняйте для каждого региона.

Также необходимо помнить, что 45 дней — это теоретическая дата. Проверка может завершиться гораздо быстрее, но не может продолжаться дольше.

После одобрения вашего запроса о переводе помещения в жилой фонд администрация самостоятельно направит все документы в Росреестр, но если вам по какой-то причине хочется взвалить на себя еще больше бюрократических задач, вы можете сделать это самостоятельно, написав соответствующее заявление в МФЦ. Процедура проверки занимает около 15 календарных дней.

За что придется заплатить при переводе апартаментов в жилое помещение?

Кажется, что платить не за что не нужно: заявление об изменении статуса, а также остальная документация рассматриваются комиссией абсолютно бесплатно. Тем не менее, существует ряд процедур, которые будут стоить вам денег:

• независимая строительная экспертиза: чтобы проверить соответствие апартаментов необходимым критериям для перевода. В зависимости от региона стоит от 7 тысяч рублей;
• узаконивание перепланировки: планировочные работы по изменению конфигурации помещения для соответствия требованиям стоят денег. От 20 тысяч рублей также в зависимости от региона;
• сбор и оформление документов: с документацией всегда много проблем. Неизвестно с какими столкнетесь вы, но рассчитывать нужно на сумму от одной тысячи рублей.

Это еще не все. Стоит вспомнить, что работы по перепланировке будут стоить денег. Если несоответствия серьезные, то очень больших денег. Это одна из причин, почему лучше купить квартиру, если вам жизненно необходимо получить жилое помещение.

Что делать, если отказали в переводе?

Власти могут отказать вам в изменении статуса. Это нормальная ситуация, которая часто происходит из-за игнорирования экспертизы на первом этапе или в попытке разобраться с возникающими вопросами самостоятельно, не прибегая к помощи профессионалов.

Главное другое: у каждого отказа есть причина. В случае с отказом в перепланировке апартаментов причина должна быть изложена в письменном виде. Администрация должна объяснить вам, что вы сделали неправильно.

Причин может быть несколько:

1. апартаменты не соответствуют требованиям о жилых помещениях, которые прописаны в законодательстве Российской Федерации;
2. список документов, который вы предоставили, оказался неполным и с ним невозможно провести оценку о смене статуса помещения;
3. с помещением есть проблемы юридического характера: например, на него наложен запрет и иные обременения;
4. ваш проект перепланировки противоречит законодательству Российской Федерации, а в случае реализации угрожает жизни и здоровью граждан (и жильцов дома).

Чтобы избежать отказа по одной из этих причин, необходимо обратиться к профессионалам. Вам помогут сделать изменение статуса апартаментов быстро, качественно и без досадных отказов.

Если же отказ уже получен, вариантов остается немного:

1. исправить все причины и подать заявление заново;
2. обжаловать решение в суде.

У каждого из вариантов есть свои достоинства и недостатки, но лучше всего не допускать таких ситуаций в принципе, ответственно подойдя к вопросу изменения статуса.

Чтобы все прошло гладко, необходимо на самом первом этапе обратиться к профессионалам, которые смогут точно сказать о шансах успешного изменения статуса, а также подскажут, что необходимо сделать, чтобы получить статус жилого помещения.

Апартаменты: что будет с правовым статусом в 2023 году?

Хоть и 2022 год начался с оживленного обсуждения статуса апартаментов, к конкретному выводу власти еще не пришли. В новой статье обсуждаем этот вопрос с экспертами в сфере недвижимости. 

Что мы имеем сейчас?

Апартаменты – нежилое помещение, коммерческая недвижимость. А это значит, что прописаться в нем нельзя, а собственник будет платить повышенный налог.

Апартаменты славятся доступной ценой и хорошой окупаемостью. Еще пару лет назад на этапе строительства можно было приобрести апартаменты у метро за 2,5 млн рублей. Сейчас цена выросла практически втрое. То есть люди, которые купили апартаменты два-три года назад, получили профит 200-300%.

Но есть минусы. В апартаментах нельзя получить постоянную регистрацию, а налоги и коммунальные платежи в них выше по сравнению с традиционными квартирами. Перевести апартаменты в жилье сложно, поскольку они изначально возводились не в зоне жилой застройки, без соблюдения норм, которые необходимы при строительстве многоквартирного жилого дома.

Какие прогнозы?

Уже несколько лет идут обсуждения закона об апартаментах. Летом 2022 года стало известно, что правовой статус апартаментов могут изменить. Поправки в закон обсуждают в Совете Федерации.

«И в 2023 году будет продолжаться работа над изменениями правового статуса, налоговой базы, условий для собственников, возможно появятся альтернативные варианты с точки зрения прописки и получения дохода – такие идут разговоры, но что будет на самом деле – неясно», – объсняет Виктория Шехирева, руководитель SMM отдела агентства Galstuki.pro.

Большинство покупателей уже знают, что это за формат, у них нет реакции в духе «это не собственность, апартаменты могут отнять» и так далее. По идее острой необходимости о смене статуса сейчас нет.

«Отсутствие возможности сделать постоянную регистрацию в апартаментах уже никого не пугает. Поэтому все подобные инициативы и регулирование статуса апартаментов нужны были раньше, когда ни у кого не было понимания, как жить в апартаментах, сейчас же, на мой взгляд, в этом нет острой необходимости. Да, с точки зрения городской власти до сих пор есть дисбаланс в части обеспечения комплексов апартаментов социальной и бытовой инфраструктурой», – делится мнением Иван Татаринов, исполнительный директор девелоперской компании Glincom.

Однако популярность апартаментов колоссальная. В Санкт-Петербурге, Москве и Сочи продажи апартаментов растут с каждым новым месяцем.

«После резкого спада продаж весной и в начале лета в третьем квартале 2022 года реализация апартаментов выросла на 41%. Люди интересуются инвестициями в коммерческую недвижимость. Понимают, что это выгодно и удобно, особенно в новых реалиях. Сейчас, когда много жителей нашей страны на какое-то время уехали за границу, инвестирование в апартаменты очень актуально, поэтому в дальнейшем они будут набирать популярность», – комментирует Виктория Шехирева.

Пока что 2023 год не несет за собой неожиданные потрясения для владельцев апартаментов, думают специалисты. Если и будут приняты какие-то законы, то они должны только улучшить положение собственников. Инвесторы тоже останутся в плюсе: недвижимость растет в цене, а внутренний туризм развивается.

• А также читайте:
• – Уход нулевых ставок: что предложат девелоперы?
• – Рынок элитного жилья: как сказались потрясения 2022 года?
• – Траншевая ипотека: как работает и есть ли риски?
• – Самые шумные районы Москвы: где громче всего жить?
• – Умный дом в 2022 году: тренды рынка недвижимости

Перевод апартаментов в жилой фонд в 2023 году

Апартаменты достаточно востребованы на рынке из-за того, что они дешевле квартиры. Такой объект недвижимости относится к нежилому фонду. Из-за этого у владельца могут возникнуть определенные проблемы, в том числе с пропиской. Рассмотрим, как выполняется перевод апартаментов в жилой фонд, какие документы нужно подготовить и с какими трудностями может столкнуться собственник.

Относятся ли апартаменты к жилому фонду?

Закон устанавливает требования, которым должно соответствовать жилое помещение. В соответствии со ст. 16 ЖК РФ это дом, квартира, их части и отдельные комнаты.

Апартаменты включены в нежилой фонд. Соответственно, они не предназначены для постоянного проживания.

Будут ли переводить апартаменты в жилой фонд?

В 2021 году на рассмотрение внесен законопроект, который позволит определить статус апартаментов.

Принятие нормативного акта приведет к следующим изменениям:

• вводится понятие «многофункциональное здание», в котором находятся апартаменты;
• на помещения будут распространяться некоторые нормы Жилищного кодекса;
• имущество сможет быть в общей долевой собственности;
• в апартаментах появится постоянная регистрация;
• на помещения будут распространяться нормы Закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве».

Справка! Изменения будут распространяться не на всю недвижимость, а только на строящуюся. Если здание уже построено и введено в эксплуатацию, то оно не сможет получить статус «многофункционального».

Апартаменты и квартира: отличия

Апартаменты имеют ряд отличий от квартиры и других объектов недвижимости.

Среди них можно выделить:

• отсутствие постоянной регистрации (оформить можно только временную прописку на срок до 5 лет);
• стоимость коммунальных услуг выше, чем в жилых помещениях;
• инфраструктура менее развита;
• при покупке нельзя использовать субсидии, в том числе материнский капитал;
• налог на нежилую недвижимость выше.

Ипотека не оформляется на приобретение апартаментов. Собственник не сможет получить налоговый вычет при покупке нежилой недвижимости. Не всегда рядом с апартаментами находятся социальные объекты инфраструктуры.

Квартиру не могут забрать судебным решением из-за задолженности, если она является единственным жильем собственника. Нежилые помещения могут реализовать на торгах для возмещения долга, независимо от того, имеются ли в собственности другие объекты недвижимости.

Соседние апартаменты могут быть использованы под офисы и другие бизнес-процессы. Нередко эти помещения оборудуют под отели и хостелы.

Можно ли апартаменты перевести в жилое помещение при перепланировке?

Застройщики часто изначально возводят здания с апартаментами с учетом требований к жилому помещению. Если объект недвижимости не отвечает им, но собственник хочет изменить статус, то может потребоваться перепланировка.

Она делается до того, как владелец недвижимости обратиться в соответствующие органы за переоформлением.

Изменение статуса на жилое помещение при покупке апартаментов в новостройке

Жилье в новостройке можно купить дешевле, если оно будет иметь статус апартаментов. При этом застройщики часто оформляют разрешение на строительство нежилой недвижимости с целью сэкономить. В дальнейшем они могут поменять статус на квартиру, но только если они будут соответствовать установленным нормам к жилым помещениям.

Если застройщик сдаст недвижимость участнику ДДУ как апартаменты, то владельцу придется самостоятельно заниматься переоформлением. Привлечь к ответственности компанию не получится, так как договор заключался на нежилую недвижимость.

Требования к жилым помещениям

Требования к жилым помещениям установлены в Постановлении Правительства РФ № 47 от 28.01.2006.

В соответствии с законодательством объект недвижимости должен отвечать следующим условиям:

1. Несущие и ограждающие конструкции должны находиться в работоспособном состоянии, они не должны иметь разрушения и повреждения.
2. Объект недвижимости располагается на жилой территории в соответствии с градостроительным зонированием.
3. В помещении должны быть все инженерные коммуникации.
4. Комнаты и кухня имеют естественное освещение.
5. Помещения должны быть обустроены с учетом норм безопасности для жильцов.
6. Влажность в жилых комнатах не должна повышаться более 60%.
7. Если в здании от 5 этажей, то устанавливается лифт.
8. Помещения должны соответствовать установленным санитарным, техническим и противопожарным нормам.

Если апартаменты располагаются в здании, не соответствующие требованиям, то их не получится перевести в жилой фонд.

Как перевести апартаменты в жилое помещение?

Процедура оформления выглядит следующим образом:

1. Обращение в специализированную компанию для экспертизы объекта недвижимости.
2. Подготовка документов.
3. Обращение в отдел администрации местного самоуправления с заявлением.
4. Проведение оценки апартаментов специальной комиссии.
5. Получение решения.
6. Внесение изменений в Росреестре.

Если все сделано верно, и получено положительное решение, то апартаменты регистрируются как квартира, о чем вносится запись в реестр недвижимости.

Экспертиза

Проведение экспертизы является необязательным этапом. Собственнику рекомендуется обратиться в специализированную компанию, чтобы убедиться в том, что технические условия позволяют изменить статус помещения. По результатам экспертизы дается заключение. Оно прилагается к другим документам, подаваемым в администрацию.

Подготовка документов

Собственнику нужно подготовить следующий пакет бумаг:

Документ	Где получить
Паспорт	ЗАГС
Выписка из ЕГРН	Росреестр
Кадастровый паспорт	БТИ
Поэтажный план многоквартирного дома	БТИ
Технический паспорт	БТИ
Экспертное заключение	Специализированная компания

Подготовка заявления

К документам прилагается заявление. Законом не предусмотрено утвержденной формы, но в регионах может быть разработан специальный бланк. Его должны дать сотрудники администрации при обращении к ним.

В заявлении указываются следующие сведения:

• наименование органа местного самоуправления;
• данные владельца недвижимости;
• информация об апартаментах, в том числе технические характеристики;
• перечень приложений;
• дата и подпись.

Скачать образец заявления на перевод апартаментов в жилой фонд Внимание! Если у недвижимости несколько собственников, то необходимо согласие каждого из них на проведение процедуры.

Подача документов на рассмотрение

Документы подаются в органы местного управления. В некоторых регионах можно обратиться в МФЦ. В любом случае гражданину должны выдать уведомление о том, что документы приняты.

Проведение оценки

Представители администрации рассматривают заявление и приложения к нему не дольше 45 дней. В государственной структуре создается комиссия. Эксперты должны оценить то, соблюдены ли требования к жилому помещению.

Получение решения

Решение направляется заявителю в течение 3 дней после принятия. Если оно положительное, то гражданин может отправляться в Росреестр, чтобы внести изменения в сведения об объекте недвижимости.

Заявитель может получить отказ в переводе апартаментов в квартиру. В нем прописываются основания для такого решения. Если гражданин с ними не согласен, то имеет право обратиться в суд.

Расходы

Органы местного самоуправления рассматривают заявление бесплатно. Но дополнительные расходы могут появиться на перепланировку или реконструкцию помещения, если оно не соответствует жилым нормам.

Заявитель должен оплатить услуги экспертов. Стоимость зависит от региона и начинается от 7 000 руб. При регистрации изменений необходимо заплатить госпошлину в казну. Ее размер составляет 2000 руб.

Судебная практика

При отрицательном решении комиссии заявитель имеет право обратиться в суд. Практика показывает, что такие дела разрешаются как в пользу истца, так и ответчика. Если судья принял сторону собственника недвижимости, то решение администрации отменяется.

В Березовский городской суд Свердловской области обратилась собственница, которую не удовлетворило отрицательное решение администрации о переводе нежилого помещения в жилое. Госслужащие руководствовались тем, что не соблюдены нормы ст. 22 ЖК РФ.

Суд рассмотрел все обстоятельства дела и вынес Решение № 1374/2020~М-1105/2020 М-1105/2020 от 24 сентября 2020 г. по делу № 2-1374/2020. Требования истца были удовлетворены. Судья постановил принять состоявшимся перевод нежилого помещения в жилое.

Вопросы наших читателей

Что делать, если отказали в переводе апартаментов в жилое помещение?

Если органы местного самоуправления отказали в изменении статус недвижимости, то они присылают письменное уведомление. В нем подробно прописываются причины такого решения. В зависимости от них собственник может устранить недочеты и обратиться в органы местного самоуправления повторно или подать иск в суд.

Подводные камни

Собственникам необходимо обратить внимание на следующее:

1. Переоформление апартаментов возможно только при соблюдении нескольких условий. Недвижимость должна принадлежать гражданину. У собственности не должно быть никаких обременений. Недвижимость должна соответствовать установленным требованиям к жилым помещениям.
2. Составление иска нередко вызывает сложности у граждан. В заявлении необходимо указать законодательные нормы, которые не приняли во внимание сотрудники органов местного самоуправления, а также обосновать свою точку зрения. Если на этом этапе возникают сложности, то лучше проконсультироваться с юристами.
3. Когда апартаменты приобретаются по ДДУ, застройщик может пообещать перевести их в жилой фонд самостоятельно. Сведения об этом должны быть указаны в соглашении. Он может перевести недвижимость в жилую на этапе строительства или после введения недвижимости в эксплуатацию.

Заключение

Подведем итоги:

• Апартаменты относятся к нежилому фонду. В них не допускается постоянное проживание и регистрация.
• При соответствии недвижимости законодательно установленным требованиям, ее можно переоформить в жилой фонд.
• Для перевода апартаментов в квартиру нужно обратиться в органы местного самоуправления.
• Если гражданин получил отрицательное решение, то может обжаловать его в судебном порядке.

Процедура перевода апартаментов в жилой фонд является достаточно сложной, занимает много времени и сил. Чтобы избежать лишних проблем, лучше заранее проконсультироваться со специалистами. Они смогут рассказать о юридических тонкостях процедуры, помогут подготовиться к ней.