Росреестр Арбитражные Управляющие В 2023 Году
Росреестр наделен полномочиями, в том числе по контролю и надзору в сфере саморегулируемых организаций, участию в собраниях кредиторов и судебных заседаниях по делу о банкротстве.
В рамках мероприятий, посвященных 15-летию Росреестра в 2023 году, специалисты Тульского Росреестра провели беседу с арбитражным управляющим, членом Ассоциации «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Меркурий», аудитором, кандидатом наук Крючковым Александром Николаевичем.
Добрый день! Александр Николаевич, Вы уже давно осуществляете свою деятельность в качестве арбитражного управляющего, в том числе на территории Тульской области. Расскажите пожалуйста немного о своей деятельности.
Александр Крючков: Здравствуйте! С 2009 года я являюсь членом Ассоциации «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Меркурий». Проведено более ста процедур банкротства.
География деятельности, в основном, Тульская область, Московская область, но были еще процедуры в Санкт-Петербурге, Астрахани, Вологде, Архангельске, Кургане, Твери, Калуге и Воронеже.
По отраслям — это производственные предприятия, сельскохозяйственные, управляющие компании, строительные организации, естественно и физические лица тоже.
С какими сложностями и проблемами Вам приходилось сталкиваться в работе арбитражным управляющим?
Александр Крючков: Сложностей, конечно много. Динамика изменений законодательства в банкротстве очень большая. Главная проблема в том, что сложилась ситуация, когда любой недоброжелатель может писать жалобы, а деятельность арбитражного управляющего прозрачна и открыта.
Даже если жалоба не обоснована, тратится масса времени на разбирательство и объяснения. Т.е. застопорить нашу деятельность может любой, при этом оставшись неизвестным и безнаказанным. Это проблема всех регионов.
Хотя работники Росреестра относятся к таким ситуациям с пониманием.
Управлению Росреестра по Тульской области предоставлены полномочия, в том числе по участию в собраниях кредиторов и судебных заседаниях по делу о банкротстве. Хотелось бы услышать Ваше мнение о необходимости такого участия в процедурах банкротства должников органом по контролю и надзору.
Александр Крючков: Участие сотрудников Росреестра в собраниях кредиторов и в судах считаю нужным. Как я уже говорил, законодательство изменяется динамично и требуются обсуждения с профессионалами своего дела по практическому применению банкротного законодательства.
Управлением Росреестра по Тульской области на постоянной основе, совместно с Арбитражным судом Тульской области проводятся круглые столы на тему: «Актуальные вопросы, связанные с эффективностью применения на практике норм законодательства о несостоятельности (банкротстве) и административного законодательства». Подскажите пожалуйста, принимаете участие в таких мероприятиях?
Александр Крючков: Считаю, что круглые столы, проводимые Росреестром, в которых я конечно же принимаю участие, дают большой положительный эффект.
Арбитражные управляющие на таких мероприятиях могут поделиться между собой сформировавшейся судебной практикой, получить необходимую информацию, задать вопросы и получить на них ответы.
Данные мероприятия, по моему мнению, направлены на профилактику нарушений со стороны управляющих и способствуют повышению уровня эффективности проведения процедур банкротства.
Александр Николаевич, возникали ли у Вас вопросы при взаимодействии с Тульским Росреестром, как органом по контролю и надзору?
Александр Крючков: С Тульским Росреестром мы взаимодействуем более десяти лет, коллектив Росреестра слаженный, существует система преемственности при приходе новых сотрудников, поэтому сложностей как таковых нет, а если возникают вопросы, есть возможность их оперативно решить, ответы обоснованные и профессиональные. Кроме того, сотрудниками Тульского Росреестра на постоянной основе оказывается правовая помощь в виде информирования об изменения законодательства в сфере несостоятельности (банкротстве) и анализа типичных нарушений, допускаемых арбитражными управляющими.
О деятельности арбитражных управляющих рассказали в росреестре
Арбитражный управляющий — достаточно молодая профессия. Она появилась в РФ в 1992 году.
Рождение этого юридического направления было вызвано быстрым становлением частного предпринимательства, которое неминуемо сопровождалось многочисленными банкротствами.
Для решения возникающих острых проблем потребовались специалисты нового профиля — арбитражные управляющие. В их ведении оказались дела о банкротстве.
Вопросы банкротства, в том числе и банкротства граждан, деятельности арбитражного управляющего являются очень актуальными для жителей Тамбовской области, констатируют в региональном Управлении Росреестра. Эта тема поднимается в письменных обращениях, в ходе «горячих линий» и консультаций, так как банкротство — это кризисная ситуация как для должника, так и для кредиторов.
Для чего в деле о банкротстве граждан нужен арбитражный управляющий, какие права и обязанности он реализует в деле банкротстве, кто и как контролирует его деятельность, рассказала начальник отдела по контролю (надзору) в сфере саморегулируемых организаций и государственного земельного надзора Управления Росреестра по Тамбовской области Елена Викторовна Видешина.
– Елена Викторовна, так кто же такой арбитражный управляющий? Как им можно стать?
– Арбитражные управляющие – это антикризисные менеджеры, которые приходят на смену неэффективному руководству должника. Говоря обыденным языком, это тот человек, который во время процедуры банкротства управляет деньгами должника, ищет способ эффективно использовать имущество должника или распродает его имущество и следит, чтобы он расплатился с кредиторами.
- От деятельности арбитражных управляющих, их квалификации, умений и знаний зависит возможность восстановления платежеспособности должника, удовлетворение интересов как должника, так и кредиторов, то есть по сути зависит дальнейшая судьба несостоятельных организаций или граждан.
- Арбитражным управляющим могут стать только граждане РФ. Кроме этого, претендующим на занятие такой профессиональной деятельностью, необходимо:- иметь высшее образование;
- — иметь стаж работы на руководящих должностях не менее чем год;
- — пройти стажировку в качестве помощника арбитражного управляющего в деле о банкротстве не менее чем два года,
- — сдать теоретический экзамен по программе подготовки арбитражных управляющих;
- — не иметь наказание в виде дисквалификации за совершение административного правонарушения либо в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью за совершение преступления;
- — не иметь судимости за совершение умышленного преступления;
- — обязательно вступить в члены саморегулируемой организации арбитражных управляющих, при этом не иметь в течение трех лет до дня вступления факта исключения из числа членов этой или иной саморегулируемой организации арбитражных управляющих в связи с нарушением законодательства РФ, не устраненным в установленный саморегулируемой организацией срок или носящим неустранимый характер;
- — заключить договор обязательного страхования ответственности;
- — внести установленные саморегулируемой организацией арбитражных управляющих взносы, в том числе в компенсационный фонд.
- – Елена Викторовна, расскажите насколько сегодня актуальна деятельность арбитражного управляющего, какую роль Росреестр играет в их деятельности?
– В настоящее время в России активно применяется институт несостоятельности (банкротства) юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, но, конечно, в последнее время значительно возросло количество граждан, не способных погасить свои долги, в связи с чем значительную часть дел о банкротстве составляет именно такая категория дел. Учитывая, что арбитражный управляющий –это ключевая фигура в деле о банкротстве, их деятельность востребованной.
Росреестр – это контролирующий орган.
Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» и Кодексом РФ об административных правонарушениях должностным лицам Управления Росреестра по Тамбовской области предоставлено право возбуждать дела об административных правонарушениях и обращаться в арбитражный суд с заявлениями о привлечении к административной ответственности арбитражных управляющих, осуществляющих неправомерные действия о банкротстве.
- Таким образом, конкурсные кредиторы должников, а также иные лица, участвующее в деле о банкротстве и в арбитражном процессе по делу о банкротстве, в целях защиты своих законных прав и интересов обращаются в Росреестр (его территориальный орган по месту нахождения должника-банкрота) с жалобами на незаконные действия (бездействие) арбитражного управляющего с приложением материалов, подтверждающих нарушения законодательства о банкротстве.
- Должностные лица Управления также принимают участие в судебных заседаниях по вопросам, связанным с обжалованием действий арбитражного управляющего, в ходе процесса представляют в суд письменные или устные пояснения по данной жалобе, информацию о вынесенных Управлением процессуальных решениях по аналогичным основаниям, так как во многих случаях аналогичные жалобы являются одновременно предметом рассмотрения и Управления и арбитражного суда.
- При реализации полномочий по участию в судебных заседаниях по вопросам утверждения кандидатур арбитражных управляющих сотрудники Управления вправе высказать свою позицию, подтвержденную имеющейся в Управлении информацией относительно возможности или невозможности утверждения в деле о банкротстве представленной кандидатуры арбитражного управляющего.
- – В чем заключается контролирующая деятельность Росреестра?
– В организации, находящиеся в критической финансовой ситуации, суд утверждает арбитражных управляющих, которые должны исполнять свои обязанности добросовестно и разумно, в интересах должника, кредиторов и общества.
Однако, не все арбитражные управляющие действуют в строгом соответствии с законом, примеры неисполнения или ненадлежащего исполнения арбитражными управляющими установленных законодательством о банкротстве обязанностей нередки.
Контролирующая роль заключается именно в оценке соответствия деятельности арбитражного управляющего требованиям законодательства о банкротстве.
Так, основными задачами любой процедуры, применяемой в деле о банкротстве, является обеспечение сохранности имущества должника и принятие исчерпывающих мер по выявлению имущества должника и включению его в конкурсную массу, а также выявление признаков фиктивного или преднамеренного банкротства и оспаривания сделок должника, также направленных на пополнение имущественной массы должника. Только при таком подходе к исполнению своих обязанностей арбитражным управляющим кредиторы могут рассчитывать на удовлетворение своих требований к должнику.
- Ненадлежащее исполнение арбитражным управляющим обязанностей, например, по формированию конкурсной массы свидетельствует о недобросовестности действий арбитражного управляющего, влекущих за собой самые неблагоприятные последствия в виде утраты имущества, вывода его из имущественной массы и минимизации стоимости активов должника, а, следовательно, нарушения прав кредиторов на погашение требований к должнику, и, в целом, негативно сказываются на доверии к институту банкротства в России.
- Как правило, когда при рассмотрении жалобы находят свое подтверждение нарушения, в том числе связанные с принятием в ведение имущества должника, проведением инвентаризации и формированием конкурсной массы, мы и принимаем меры по привлечению к ответственности арбитражного управляющего, что в дальнейшем может явиться и основанием для отстранения арбитражного управляющего от исполнения обязанностей в делах о банкротстве.
- – Елена Викторовна, как часто к вам, в Росреестр, как в надзорный орган обращаются с жалобами на действия арбитражных управляющих и с каким вопросами?
- – За 1 полугодие 2023 года Управлением рассмотрено 95 обращений (жалоб) на действия (бездействие) арбитражных управляющих при проведении процедур банкротства на территории Тамбовской области, что соответствует показателям за аналогичный период 2022 года.
- Среди типичных нарушений законодательства о банкротстве, которые обжалуются, можно выделить:
- — нарушения порядка включения обязательных сведений и сроков включения в ЕФРСБ, «Коммерсантъ», например сообщений об утверждении арбитражного управляющего, о введении процедур банкротства, о проведении собраний кредиторов и результатах их проведения, о получении требований кредитора, о проведении инвентаризации и оценки, о результатах торгов, проекта договора купли-продажи, о результатах проведения процедур банкротства;
- — нарушения порядка подготовки отчетов арбитражного управляющего (отсутствие сведений о привлеченных лицах, о проведении инвентаризации и оценки имущества, о проведенной работе по закрытию счетов должника, взысканию дебиторской задолженности сведений о расходах, о жалобах на действия арбитражного управляющего, предоставление недостоверных или неполных сведений в отчете);
- — нарушения сроков представления отчетов собранию кредиторов (непредставление иной информации собранию кредиторов), непроведение собраний кредиторов в установленные сроки;
- — непредставление (нарушение сроков представления) в арбитражный суд материалов по делу о банкротстве;
- — непроведение инвентаризации и оценки имущества должника (непринятие мер по формированию конкурсной массы);
- — непроведение анализа финансового состояния должника, заключения о наличии (отсутствии) признаков преднамеренного или фиктивного банкротства, нарушение обязательных требований к их составлению;
- — нарушения порядка продажи имущества (продажа залогового имущества без согласования с залоговым кредитором, проведение торгов не в электронной форме);- нарушения, связанные с открытием (закрытием) счетов должника;
- — нарушение порядка проведения собраний кредиторов, в том числе сроков уведомления лиц, имеющих право участвовать в собраниях кредиторов, о его проведении (неуведомление таких лиц, неуказание обязательных сведений);
- — нарушение очередности удовлетворения требований кредиторов.
- – Каким образом специалисты Росреестра выявляют нарушения в деятельности арбитражных управляющих, кроме как из жалоб, поступающих на их действия?
- – О совершении правонарушения мы можем узнать из материалов, поступающих из правоохранительных органов, а также из других государственных органов, органов местного самоуправления, от общественных объединений, а также сообщений в средствах массовой информации, заявлений лиц, участвующих в деле о банкротстве и в арбитражном процессе по делу о банкротстве, саморегулируемой организации арбитражных управляющих.
- Поводами к возбуждению дела об административном правонарушении может также быть непосредственное обнаружение достаточных данных, указывающих на наличие события административного правонарушения, например, обнаружение представителями Управления административного правонарушения при участии в собраниях кредиторов, заседаниях арбитражного суда по делам о банкротстве.
- В связи с чем должностные лица Управления Росреестра по Тамбовской области принимают участие в заседаниях Арбитражного суда по Тамбовской области по рассмотрению жалоб на действия арбитражных управляющих и по рассмотрению вопросов об отстранении арбитражных управляющих от исполнения обязанностей в делах о банкротстве, в судебных заседаниях и собраниях кредиторов по делам о банкротстве социально-значимых организаций.
- – Елена Викторовна, какие меры вы применяете к недобросовестными арбитражным управляющим и часто ли приходится применять такие меры?
– В первом полугодии 2023 года в отношении арбитражных управляющих составлено 16 протоколов об административных правонарушениях за неисполнение обязанностей, установленных законодательством о несостоятельности (банкротстве), что почти в 2 раза превышает показатели 1 полугодия 2022 года (9 протоколов).
В том числе было составлено 6 протоколов за повторное неисполнение арбитражным управляющим обязанностей, установленных законодательством о банкротстве, в период, когда он уже привлечен к административной ответственности.
За это нарушение предусматривается наказание в виде дисквалификации, то есть лишения права заниматься данной деятельностью.
Жалобы, не содержащие данные о событии административного нарушения, направляются в саморегулируемые организации, уполномоченные на проведение проверок деятельности арбитражных управляющих и привлечения их к дисциплинарной ответственности.
Не все жалобы являются обоснованными (вынесено 4 определения об отказе в возбуждении дела об административном правонарушении, 4 постановления о прекращении производства по делу об административном правонарушении).
В 2023 году по итогам рассмотрения протоколов и заявлений Управления о привлечении арбитражных управляющих к административной ответственности Арбитражным судом Тамбовской области в трех случаях за грубые нарушения, неоднократное неисполнение обязанностей, установленных законодательством о банкротстве, арбитражные управляющие были дисквалифицированы судом на 6 месяцев, что повлекло за собой отстранение от участия во всех делах о банкротстве. Кроме того, судом принято 1 решение о наложении штрафа, 5 решений о назначении наказания в виде предупреждения, 10 решений о признании правонарушений малозначительными и объявлении устного замечания.
Информация о дисквалификации арбитражных управляющих арбитражными судами других субъектов РФ также доводится до сведения арбитражного суда Тамбовской области, на рассмотрении которого находятся дела о банкротстве в которых исполняет обязанности такой АУ. В рамках реализации данных полномочий в 1 полугодии Управлением направлено 42 уведомления по делам о банкротстве о дисквалификации арбитражных управляющих в целях их отстранения от исполнения обязанностей в делах о банкротстве.
– Кто и как назначает арбитражного управляющего в деле о банкротстве?
– Арбитражные управляющие могут приступить к исполнению своих обязанностей только после утверждения их кандидатуры арбитражным судом. Право выбора арбитражного управляющего принадлежит кредитору, который первым подает в суд заявление о признании должника банкротом.
При подаче заявления самим должником саморегулируемую организацию, из которой будет назначен арбитражный управляющий, выбирает суд.
У заявителя-кредитора, а также у должника- гражданина есть возможность предложить саморегулируемую организацию, а та уже представляет суду кандидатуру арбитражного управляющего.
То есть отбором кандидатур и представлением их для утверждения в суд занимается СРО АУ.
- Саморегулируемая организация представляет кандидатуру арбитражного управляющего из числа своих членов, изъявивших согласие быть утвержденными арбитражным судом в деле о банкротстве и соответствующего требованиям закона.
- Арбитражный суд не утвердит кандидатуру управляющего в деле о банкротстве, если:
- -он является заинтересованным лицом по отношению к должнику или кредиторам;
- -он полностью не компенсировал убытки, установленные решением суда, которые возникли после ненадлежащего исполнения им обязанностей в предыдущих процедурах;
- — в отношении него заведено дело о банкротстве;
- -он дисквалифицирован или не может занимать руководящие должности;
- -он не застрахован на случай причинения убытков лицам, участвующим в деле о банкротстве.
Арбитражный управляющий по собственному желанию может быть в любой момент освобожден от исполнения обязанностей. Тогда его замена возможна по результатам проведения собрания кредиторов.
Росреестр закрыл доступ для получения сведений из ЕГРН. Что делать АУ? | PROбанкротство
Такие запросы мы получили от коллег. Разбираемся и отвечаем.
Государственная дума приняла закон (Федеральный закон от 14 июля 2022 года № 266-ФЗ), который закрывает доступ к данным Росреестра о россиянах для третьих лиц.
Теперь сведения о физлицах-собственниках в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) попадать не будут.
Как указано в пояснительной записке, в интернете действует много сервисов, где можно купить любую информацию из различных баз данных.
До сих пор любое лицо могло заказать выписку из ЕГРН о правообладателе недвижимости и посмотреть, кому принадлежит конкретный объект. Чтобы обезопасить данные о месте проживания россиян, депутаты и приняли новый закон.
С 1 марта информацию о собственнике-физлице и о том, в пользу кого есть обременения или ограничения прав, в выписку не включают, если ее заказывает посторонний (218-ФЗ, 266-ФЗ). Как исключение — компания вправе узнать Ф. И. О.
и дату рождения правообладателя, если она собственник смежного участка, залогодержатель, арендатор по заключенному договору, сособственник.
Как все же получить выписку из ЕГРН с нужной информацией, если не подпадаете под исключения, и какие есть риски — в совместном материале «Юриста компании» с Росреестром и Федеральной нотариальной палатой.
Для чего нужна выписка из ЕГРН арбитражному управляющему?
В банкротстве выписка ЕГРН может пригодиться для защиты имущества должника, находящегося в собственности у нового владельца.
Например, арбитражный управляющий, получив выписку из ЕГРН на имущество, видит, в какой момент недвижимость была передана от банкрота третьему лицу.
Если переход был произведен в течение трех лет до подачи заявления о банкротстве, то появляется основание для оспаривания сделки. Есть шанс истребовать с покупателя это имущество и вернуть его в конкурсную массу.
Арбитражный управляющий до внесения изменений мог получить расширенные сведения из Росреестра в отношении должников следующим образом:
направив запрос, заполненный по специальной форме, почтой России;
через сервис Росреестра посредством ФГИС;
электронно через личный кабинет, доступ к которому предоставляется через ЕСИА.
Наиболее удобным способом, конечно, являлось получение выписки в электронном формате через личный кабинет.
На данный момент нет разъяснений, как с учетом изменений арбитражный управляющий должен получать данные сведения и будут ли они предоставлены в полном объеме.
Поскольку запрос выписок из ЕГРН является неотъемлемой частью деятельности арбитражных управляющих в рамках процедур банкротства как юридических, так и физических лиц, то данный вопрос требует урегулирования.
Отсутствие возможности получать необходимые сведения в электронной форме приведет к затягиванию процедур банкротства.
Как сейчас арбитражному управляющему получать данные сведения?
Как считает арбитражный управляющий, управляющий партнер консалтинговой компании «Ком-Юнити» Павел Самсонов, выписки из ЕГРН по-прежнему будут доступны также арбитражному управляющему, внешнему управляющему, конкурсному управляющему в деле о банкротстве в отношении объектов недвижимости, принадлежащих соответствующему должнику, лицам, входящим в состав органов управления должника, контролирующим должника лицам, временной администрации финансовой организации в отношении объектов недвижимости, принадлежащих соответствующему должнику, если соответствующие сведения необходимы для осуществления полномочий арбитражного управляющего, внешнего управляющего, конкурсного управляющего в деле о банкротстве, временной администрации финансовой организации в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Егрн «засекречен» с 1 марта 2023 года. как теперь проверять недвижимость перед сделкой?
С 1 марта изменился привычный порядок выдачи выписок из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН). Теперь в полученной третьими лицами выписке не будет информации о собственнике здания или земельного участка.
https://www.youtube.com/watch?v=J_Gb_n7pyAI\u0026pp=ygVR0KDQvtGB0YDQtdC10YHRgtGAINCQ0YDQsdC40YLRgNCw0LbQvdGL0LUg0KPQv9GA0LDQstC70Y_RjtGJ0LjQtSDQkiAyMDIzINCT0L7QtNGD
Эксперты рассказали об изменениях и их последствиях и дали советы, как теперь проверять недвижимость перед заключением сделки. В этом должны помочь старые и новые электронные сервисы Росреестра, стремление собственника показать «товар лицом» и, конечно, старая-добрая бдительность.
Что изменилось?
Вступили в силу поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости», которые закрывают доступ к данным Росреестра о россиянах для третьих лиц. Сведения о физлицах-собственниках в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) остаются, но по общему правилу не будут отражены в получаемых выписках.
До сих пор сведения в ЕГРН о правообладателе недвижимости были открытыми. Любой мог заказать выписку из реестра и посмотреть, кому принадлежит конкретный объект недвижимости. В этом увидели угрозу для персональных данных.
При этом, согласно пояснительной записке к законопроекту, особое беспокойство законодателей вызывала общедоступность информации о военнослужащих и правоохранителях, «что напрямую угрожает жизни и личной безопасности их самих, а также их родных».
Теперь сведения о фамилии, имени, отчестве и дате рождения правообладателя в выписке из ЕГРН будут доступны только при условии, если правообладатель недвижимости открыл информацию на основании специального заявления о возможности предоставления третьим лицам своих персональных данных. Такое заявление можно подать как посредством личного обращения, так и в электронной форме через сайт Росреестра. При подаче заявления информация о собственнике будет раскрыта в течение трех дней.
Поправки закрывают сведения не только о собственниках, но и о лицах, в пользу которых установлены обременения. При этом изменения никак не затрагивают объекты недвижимости, принадлежащие компаниям – информация о таких собственниках остается публичной.
Трудности для всех
Опрошенные «Право.ru» юристы в целом сходятся в одном – нововведения затронут всех участников рынка, включая как граждан, так и профессиональных участников: юристов, риэлторов, жилищно-коммунальный сектор, а также IT-компании, создающие сервисы для поиска и проверки недвижимости.
Обратите внимание
Юристам и покупателям будет сложнее получить данные об истинном собственнике объекта, а также проверить, в пользу кого установлены те или иные обременения и ограничения на недвижимость, в связи с необходимостью обращения для заказа выписок к самим правообладателям.
Так, действовавший ранее порядок позволял при покупке недвижимости провести «перекрестную» проверку прав. Ведь иногда выписки, полученные покупателями самостоятельно, и выписки, предоставленные продавцом, содержат разные данные.
Перекрнстная проверка» позволяла выявить несоответствие данных в ЕГРН и провести необходимую дополнительную проверку. Теперь это будет невозможно. Таким образом, покупатель будет зависеть от времени предоставления выписок продавцом. Кроме того, остается только один источник информации и исчезает возможность дополнительно убедиться в соответствии данных ЕГРН.
Обратите внимание
Проблемы ждут не только покупателей недвижимости, но и продавцов – им потребуется несколько раз за отдельную плату заказывать выписку, если правообладатель не подал заявление об открытии доступа к персональным данным в ЕГРН.
Ведь сведения из выписки актуальны только на дату предоставления, а в случае поиска и переговоров с несколькими покупателями или арендаторами, момент проверки прав и момент заключения сделки могут быть разнесены во времени.
Есть потенциальные трудности для компаний и их консультантов.
Due diligence в части материальных активов таргетов в M&A сделках будет затруднен, особенно учитывая, что законопроект закроет сведения не только о собственниках, но и о лицах, в пользу которых установлены обременения.
Потребовать от каждого из них подать заявление о согласии на раскрытие персональных данных может быть затруднительно или невозможно, – считают эксперты.
https://www.youtube.com/watch?v=J_Gb_n7pyAI\u0026pp=YAHIAQE%3D
Обратите внимание
Поправки, скорее всего, приведут к удорожанию и замедлению сделок с недвижимостью с физическими лицами, предполагает Кучер.
Как теперь проверять недвижимость?
Чтобы хоть как-то помочь с проверкой прав на недвижимость, Росреестр должен запустить специальные QR-коды.
Но они решают проблему лишь частично – такой QR-код нужен только для того, чтобы обеспечить проверку достоверности самой выписки из ЕГРН как документа, то есть получена ли она через Росреестр.
Фактически QR-коды – это более простой по сравнению с электронной выпиской способ проверки аутентичности информации.
Обратите внимание
Эксперты видят в таких QR-кодах потенциальный простор для мошенников – например, с помощью сайтов-двойников Росреестра и поддельных QR-кодов. Поэтому при проверке с помощью такого QR-кода следует убедиться, что страница с подтверждением достоверности выписки находится именно на официальном сайте Росреестра – https://rosreestr.gov.ru/. Выписка из ЕГРН была и остается единственным правоподтверждающим документом. Кроме того, если право было зарегистрировано до 2016 года (когда появился реестр), то правоподтверждающим документом будет выступать свидетельство о регистрации права. Поэтому нужно знать – в законе все еще предусмотрены случаи, когда персональные данные будут в выписке и без разрешения владельца.
Кто по-прежнему сможет получить полную выписку?
- Юристы приводят полный список лиц, которые будут видеть полную информацию о собственнике недвижимости при заказе выписки:
- — Физические и юридические лица, имеющие доверенность от правообладателя или его законного представителя;
- — Лица, которые наряду с указанным гражданином владеют недвижимым имуществом на праве общей собственности;
- — Супруг собственника;
- — Лица, являющиеся правообладателями смежного земельного участка;
- — Собственник земельного участка в отношении гражданина, являющегося правообладателем объекта недвижимости, расположенного на таком земельном участке – и наоборот;
- — Cоарендаторы по договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора;
- — Арендатор или наниматель в отношении гражданина, являющегося арендодателем или нанимателем – и наоборот;
- — Лица, в пользу которых установлено обременение недвижимости или сервитут;
- — Залогодержатели;
- — Наследники объекта недвижимости по завещанию или по закону;
- — Арбитражные управляющие – при банкротстве собственника;
- — Кадастровым инженерам – при проведении кадастровых работ;
- — Судам, правоохранительным органам, судебным приставам-исполнителям, органам прокуратуры и некоторым должностным лицам.
Обратите внимание
Возможна и выдача правообладателем безотзывной доверенности контрагенту на получение им выписок из ЕГРН с персональными данными правообладателя. Но у этого способа есть ограничения – он доступен лишь в связи с осуществлением предпринимательской деятельности. При продаже квартиры выдать такую доверенность не получится.
Впрочем, некоторые юристы уверены, что новых проблем со сделками возникнуть не должно – собственник недвижимости, заинтересованный в ее продаже, скорее всего такое даст согласие на предоставление третьим лицам персональных данных, чтобы «показать товар лицом», документально подтвердив покупателю свой правовой титул.
Но если выписки с полными данными получить не удастся, для первичной экспресс-проверки советуют использовать данные Справочной информации Росреестра. Несмотря на то, что там не указан правообладатель, как минимум есть дата и номер регистрационной записи о праве, что позволит сравнить их с документами на приобретение права и после – с полученной выпиской из ЕРГН.
Эксперты отмечают: любая добросовестная проверка недвижимости должна включать в себя не только проверку записи в ЕГРН, но и проверку правоустанавливающих документов, на основании которых эта запись была внесена.
https://www.youtube.com/watch?v=Nao76-H0c-M\u0026pp=YAHIAQHwAQE%3D
Кроме того, как правило, необходима и проверка предыдущих сделок – по крайней мере, в течение последних трех лет: рекомендуется проверять еще и информацию о судебных спорах, исполнительных производствах и банкротстве в отношении собственника. Совместно проверка записи в ЕГРН по выписке и проверка истории приобретения актива позволят разумно подтвердить принадлежность имущества.
Обратите внимание
Чтобы обезопасить себя от мошенничества, рекомендуется использовать в транзакционной документации только максимально безопасные способы расчетов, обеспечивающие передачу покупной цены продавцу только после регистрации титула на покупателя.
Таким инструментом могут стать аккредитивы аккредитивы, различные банковские продукты, предлагающие расчеты на соответствующих условиях, или депозитные счета нотариусов. В договорах также рекомендуется четко и прямо прописывать возврат покупателю любых авансов и задатков в случае отказа в регистрации перехода права собственности.
В росреестр постучались — коммерсантъ
Верховный суд (ВС) рассмотрит вопрос о том, может ли арбитражный управляющий (АУ) по личному запросу получать в Росреестре копии договоров о сделках должника с недвижимым имуществом, совершенных задолго до банкротства.
В Росреестре считают, что обязаны выдавать сведения лишь по решению суда, иное чревато злоупотреблениями и дополнительными расходами. Управляющий настаивает, что без этого не сможет выявить и оспорить сделки должника по выводу активов.
Юристы в целом поддерживают АУ, но полагают, что стоит ограничить период, за который могут запрашиваться документы.
В рамках банкротства ООО «Альянс-Строй» (наблюдение введено в июле 2019 года) временный управляющий на основании выписок из ЕГРН пришел к выводу, что должник безвозмездно передал часть недвижимости третьим лицам.
Но руководитель компании отказался передать документы по сделкам, поэтому АУ обратился в Росреестр, попросив копии договоров ООО о купле-продаже недвижимости.
Ведомство ему отказало, сославшись на то, что не обязано давать сведения об имуществе, принадлежавшем должнику до начала банкротной процедуры.
АУ оспорил отказ Росреестра, но суды разошлись в оценках правомерности действий управляющего.
В первой и апелляционной инстанции иск удовлетворили. Суды решили, что АУ может запрашивать сведения у госоргана, причем вправе получить их бесплатно.
Однако кассационный суд признал отказ Росреестра законным, посчитав, что АУ вправе получать сведения только об имуществе, принадлежащем должнику на текущий момент.
Более того, кассация добавила, что возложение на Росреестр спорной обязанности повлечет для него «неоправданные расходы на изготовление копий документов в нелимитированном объеме», а если сведения так нужны АУ, он должен запросить их через суд.
АУ пожаловался в ВС РФ, настаивая, что сведения об отчуждении и приобретении недвижимости до банкротства «безусловно необходимы», в частности, для анализа финансового состояния должника.
Кроме того, «без информации об условиях сделок по отчуждению имущества невозможно выявить их соответствие нормам», а истребование данных через суд «приведет к затягиванию процедуры банкротства».
На основании этих доводов дело передали в экономколлегию.
Адвокат коллегии адвокатов А1 Олег Хмелевский считает подход кассации слишком формальным: «Действительно, из буквального толкования закона управляющий может запрашивать документы лишь о том имуществе, которое принадлежит должнику на момент банкротства. Но это лишает его возможности оспорить сделки, которые были совершены ранее, например, если недвижимость отчуждена по заниженной стоимости».
АУ Игорь Илларионов рассказывает, что зачастую должники совершают мнимые сделки, которые лишь создают видимость отчуждения имущества, а по факту его просто скрывают.
Он подчеркивает, что «целью процедуры наблюдения является обеспечение сохранности имущества», а сделать это без спорных сведений затруднительно, особенно в условиях их «намеренного сокрытия самим должником».
Господин Илларионов отмечает, что исковая давность для признания сделок мнимыми считается с момента, когда о них узнал управляющий, а не с момента их совершения.
Получение копий договоров по запросу АУ без суда позволит сократить сроки банкротной процедуры, уточняет он.
Оспаривание сделок должника является обязанностью АУ, но для этого ему нужны полномочия и документы, подчеркивает юрист BGP Litigation Дарья Майорова: «Право на получение документов напрямую из Росреестра оправданно, так как преследует достижение целей, ради которых АУ назначается судом, а добросовестный управляющий выявит именно те сделки, что имеют пороки». Олег Хмелевский также не видит больших рисков злоупотреблений с точки зрения доступа к такой информации: в ЕГРН всегда делается отметка о том, кто запрашивал сведения, а управляющий может быть привлечен к ответственности как за необоснованный запрос, так и за раскрытие защищаемых законом данных.
Господин Хмелевский признает, что расходы на изготовление Росреестром копий договоров «сугубо необходимы и от них никуда не уйти», но можно отрегулировать в законе возмещение либо направлять документы в электронном виде.
Дарья Майорова добавляет, что запросы АУ «должны быть разумными», а одни и те же документы не стоит запрашивать многократно. Также она считает необходимым ограничить период доступных для АУ договоров тремя годами до банкротства. Олег Хмелевский допускает установление срока в десять лет с возможностью продления «при должном обосновании со стороны управляющего».
Екатерина Волкова
Арбитражные управляющие обращаются за сведениями из реестра недвижимости
Управление Росреестра по Челябинской области отмечает, что арбитражные управляющие, осуществляющие процедуры банкротства, в своей деятельности активно используют информацию из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
По закону арбитражный управляющий может запросить сведения из ЕГРН абсолютно бесплатно, но только лишь те, которые необходимы для осуществления полномочий в деле о банкротстве, и непосредственно по объектам, принадлежащим должнику. Сведения предоставляются арбитражным управляющим, либо лицам, получившим от них доверенность. Кстати, управляющим следует выбирать электронный способ при запросе информации об объектах недвижимого имущества.
По информации Кадастровой палаты по Челябинской области, за 4 месяца 2022 года в от арбитражных управляющих поступило более 3 тыс. запросов о предоставлении сведений Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
В аналогичном периоде 2021 года их было значительно больше – около 4,3 тыс. Однако это не показатель снижения спроса, считают в учреждении, окончательную картину покажут итоги года.
Так, к примеру, в 2021 году арбитражные управляющие направили более 8,7 тыс. запросов.
Порядок предоставления сведений ЕГРН профессиональным сообществам, в частности, арбитражным управляющим, имеет ряд особенностей, которые обязательно нужно учитывать при подаче запросов в учреждение.
Управление Росреестра и Кадастровая палата по Челябинской области на постоянной основе взаимодействуют с саморегулируемыми организациями (СРО) арбитражных управляющих, в том числе и через информационно-разъяснительные материалы.
Ежеквартально в адрес руководителей СРО направляются разъяснительные письма с указанием порядка предоставления сведений, а также с перечнем специалистов, допускающих ошибки в оформлении запросов. Всё это положительно сказывается на качестве получаемых документов, и, соответственно на качестве предоставления услуг Росреестра в целом.
Подробнее о порядке предоставления сведений ЕГРН арбитражным управляющим в материале Кадастровой палаты по Челябинской области.
«Есть определённый порядок предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН, арбитражным управляющим, он регламентирован законом о регистрации недвижимости и приказом Росреестра от 8 апреля 2021 года № П/0149, – отмечает начальник отдела подготовки сведений региональной Кадастровой палаты Юлия Юмасултанова, – Этот порядок обязателен к исполнению, запросов много, и очень жалко выносить отказы по тем запросам, которые подготовлены с ошибками. Это влияет и на качество оказываемых нами услуг, и на скорость получения информации арбитражными управляющими, а ведь порой эти сведения нужно получить оперативно».
По закону арбитражный управляющий может запросить сведения ЕГРН абсолютно бесплатно, но только лишь те, которые необходимы для осуществления полномочий в деле о банкротстве, и непосредственно по объектам, принадлежащим должнику. Сведения предоставляются арбитражным управляющим, либо лицам, получившим от них доверенность.
«Нужно понимать, что сведения об имуществе близких родственников (супругов, детей, родителей) должника мы предоставить не можем, это противоречит нормам закона о регистрации прав, – продолжает Юлия Юмасултанова.
–Арбитражные управляющие могут запросить сведения в отдельности на каждый объект, принадлежащий (принадлежавший) должнику, обобщённые сведения о правах конкретного лица, дело которого находится в производстве у специалиста.
Также мы можем предоставить копии документов, на основании которых сведения об объекте внесены в ЕГРН».
При направлении запроса о предоставлении сведений ЕГРН арбитражный управляющий должен собственноручно подписать его, а в случаях, если запросы направляются в электронном виде, использовать усиленную квалифицированную электронную подпись.
К запросу обязательно нужно приложить копию вступившего в законную силу определения арбитражного суда об утверждении арбитражного управляющего.
Электронные копии, в случае электронного запроса, должны быть заверены электронной подписью лица, подписавшего документ.
«Запросы можно направить любым удобным способом, – отмечает Юлия Раисовна, – при личном обращении в МФЦ, почтовым отправлением либо в электронной форме на официальном сайте Росреестра (rosreestr.gov.ru).
В ответ на запрос через сайт Росреестра придёт электронный документ, заверенный электронной подписью уполномоченного должностного лица. Он будет иметь такую же юридическую силу, как и бумажный.
Но в этом случае можно значительно сэкономить время, а также получить возможность отслеживать все этапы прохождения запроса».
Пресс-служба Управления Росреестра
и Кадастровой палаты по Челябинской области