Налог

Процесс Получения Неустойки С Застройщика В 2023 Году

Что значит для покупателей новостроек отмена моратория на взыскание неустойки за срыв сроков сдачи дома  — рассказываем в нашем материале

Процесс Получения Неустойки С Застройщика В 2023 Году

Shutterstock

С 1 июля перестал действовать мораторий на выплату неустойки дольщикам при задержке сроков строительства, который был введен больше года назад.

Вместе с экспертами разбираемся, как это скажется на дисциплине застройщиков и за какой период можно будет взыскать неустойку в случае срыва срока сдачи дома.

Суть моратория

По закону дольщики имеют право на компенсацию от девелопера в нескольких случаях. Если застройщик задерживает сдачу дома, дольщик может взыскать с него неустойку, рассказывает управляющий партнер «Легес Бюро», член Ассоциации юристов России (АЮР) Мария Спиридонова.

Неустойка за просрочку передачи квартиры рассчитывается по формуле:

  • 1/150 (для юрлиц 1/300) × средняя ставка рефинансирования × цена квартиры по ДДУ × число дней просрочки исполнения застройщиком обязательств

Кроме того, компенсацию можно получить, если объект сдается с недостатками, добавил партнер юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин. «В этом случае участник ДДУ может по выбору потребовать от застройщика бесплатно устранить недостатки в разумный срок, пропорционально уменьшить цену договора или компенсировать свои расходы, понесенные на приведение объекта в надлежащее состояние», — рассказал юрист.

Процесс Получения Неустойки С Застройщика В 2023 Году

По закону дольщики имеют право на компенсацию от девелопера в нескольких случаях: во-первых, если застройщик задерживает сдачу дома; во-вторых, компенсацию можно получить, если объект сдается с недостатками по качеству ( Shutterstock)

Но 29 марта 2022 года в России был введен мораторий на взыскание неустоек с застройщика за срыв сроков строительства. Изначально он должен был завершиться в декабре прошлого года, однако правительство продлило его действие до 30 июня 2023 года.

В этот период за нарушения сроков не начислялась неустойка, не подлежали возмещению убытки, не применялись санкции за нарушение финансовых обязательств девелопера и санкции, предусмотренные законодательством о защите прав потребителей. Кроме того, была предоставлена отсрочка (до 30 июня 2023 года) на взыскание уже начисленных сумм, пояснил Василий Малинин.

«То есть если объект был сдан с нарушением сроков до введения моратория или в период его действия, то санкции не подлежали начислению», — отметил эксперт.

При этом мораторий не лишил покупателей таких средств правовой защиты, как соразмерное уменьшение цены, требование безвозмездного устранения недостатков и компенсация расходов покупателя, понесенных для приведения недвижимости в надлежащее состояние, уточнил он.

Размер компенсаций за просрочку сдачи дома

Период с 29 марта 2022 года до 30 июня 2023 года не включается в расчет размера неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по ДДУ. Однако с 1 июля все санкции возобновились. Таким образом, можно будет получить неустойку, которая была начислена до введения моратория (до 29 марта 2022 года) и по новым просрочкам.

Например, дольщику должны были передать квартиру 5 мая 2023 года, а передадут лишь 30 декабря 2023-го. «Стоимость квартиры по ДДУ составляет 5 млн руб. Смотрим ставку рефинансирования на 5 мая — 7,5%. Рассчитываем с окончания моратория, то есть 1 июля. Число дней просрочки составляет 183. Неустойка на дату передачи составит 457,5 тыс. руб.», — привела пример Мария Спиридонова.

Для чего вводился мораторий

Действовавший с весны 2022 года мораторий вводился как одна из мер поддержки застройщиков. Существовали риски срыва сроков из-за нарушений логистических цепочек. Одновременно эти нормативные положения были направлены и против «потребительского экстремизма», пояснил президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков.

Мораторий был введен в марте 2022 года, когда ключевая ставка ЦБ выросла до 20% годовых, напомнила руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева. «Таким образом, неустойка достигла 48% годовых.

Это обстоятельство создавало совершенно убийственные штрафы для застройщиков», — пояснила эксперт. По ее словам, ведение моратория облегчило ситуацию с возможными выплатами штрафов для застройщиков. «Сейчас ключевая ставка опустилась до 7,5% годовых.

В итоге на сегодняшний день продолжение условий моратория не столь необходимо. Их отмена стала ожидаемой», — сказала Елена Чегодаева.

Процесс Получения Неустойки С Застройщика В 2023 Году

29 марта 2022 года был введен мораторий на взыскание неустоек с застройщика за срыв сроков строительства, который длился до конца июня 2023 года  ( Сергей Коньков/ТАСС)

Застройщики чаще стали срывать сроки строительства

Переносы ввода новостроек за время действия моратория участились. Согласно данным аналитиков портала ЕРЗ.

РФ, предоставленным по запросу «РБК-Недвижимости», по домам, введенным во втором квартале 2023 года, вырос и срок, на который откладывается фактический ввод, — в среднем до 10,2 месяца.

«Это максимум за все время наблюдений (с 2017 года), в то время как с 2021 года этот показатель находился в районе семи месяцев. В результате средний перенос по 2023 году составляет 8,5 месяца», — отметили аналитики ЕРЗ.РФ.

По их данным, по домам с проектным финансированием, введенным во втором квартале 2023 года, перенос фактического срока ввода составил 7,7 месяца против 4,2 месяца в первом квартале.

По домам без использования проектного финансирования, введенным во втором квартале, фактический срок переноса составил 19,7 месяца против 17,2 месяца в первом квартале.

При этом перенос по домам, построенным за последний год с использованием проектного финансирования, составил 4,6 месяца, а без использования проектного финансирования — 15,4 месяца.

Рост просрочек сдачи домов отмечает и консультант по инвестициям в жилую недвижимость Дарья Изварина, автор телеграм-канала «Новостройка по расчету».

«По моим наблюдениям, во время моратория срывы сроков сдачи домов участились, хоть и периоды отсрочки сдачи были небольшими — несколько месяцев», — сказала Дарья Изварина.

Эксперт сама столкнулась с подобной проблемой — получила ключи от квартиры в одном из новых жилых комплексов Москвы с задержкой в три месяца. Срыв сдачи дома как раз пришелся на время действия моратория.

Процесс Получения Неустойки С Застройщика В 2023 Году

Переносы ввода новостроек за время действия моратория выросли ( Shutterstock)

Как это повлияет на рынок

С отменой моратория эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», ожидают роста числа требований на взыскание неустоек с застройщиков.

«Учитывая то, что мораторий действовал на протяжении полутора лет, мы ожидаем волну роста исковых заявлений», — сказал Антон Глушков. «В связи с продолжающимися задержками строительства взыскание неустойки будет прогрессировать.

Застройщики крайне редко предлагают компенсировать запросы дольщика добровольно, и все разрешается судом», — добавила представитель АЮР Мария Спиридонова.

По мнению Дарьи Извариной, отмена моратория повысит дисциплину застройщиков.

«Число исков к застройщикам значительно вырастет в первые несколько месяцев после отмены моратория, так как у многих накопились иски по просрочкам до его введения», — сказала эксперт.

«Также сейчас вырастет число претензий по качеству строительства и отделки, так как некоторые откладывали приемку квартир на период после окончания моратория», — добавила она.

Елена Чегодаева из «НДВ Супермаркет Недвижимости» не ждет особого роста обращений на взыскания неустоек. «Переносы сроков находятся на статистической постоянной. У крупнейших застройщиков они составляют около шести-семи месяцев. Данная тенденция до сих пор сохраняется», — добавила она.

По ее мнению, непосредственно на рынок новостроек отмена моратория повлиять не должна. Сейчас застройщики массово перешли на использование эскроу-счетов и проектного финансирования.

«Данная схема устанавливает систему взаиморасчетов по окончании строительства.

Возможные неустойки влияют на конечную прибыль застройщика и не влияют на финансирование на стадии строительства», — сказала Чегодаева.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Считаем неустойку по договору долевого участия в строительстве

У первичного жилья по сравнению со вторичным есть масса плюсов: вторичка уже готова и «ждет» своего нового хозяина, а строительство новой квартиры только идет. А когда настаёт срок получения заветных ключей, то несостоявшиеся новоселы видят вместо нового жилья продолжающуюся стройку. «Подождите немного», — говорит застройщик. Что делать — подождем, но за неустойкой по ДДУ обратимся.

Процесс Получения Неустойки С Застройщика В 2023 Году

Итак, отношения, складывающиеся между сторонами договора участия в долевом строительстве (это сам застройщик и гражданин, покупающий недвижимость — участник строительства), регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 (далее — 214-ФЗ).

Статья 6 ФЗ-214 устанавливает, что если застройщик нарушает срок сдачи дома, то он уплачивает участнику долевого строительства пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ от цены договора за каждый день просрочки. Кроме того, если участником долевого строительства является физическое лицо, то неустойка с застройщика выплачивается в двойном размере.

Соответственно, дольщик вправе взыскать компенсацию за просрочку со следующего дня после того срока получения квартиры, который указан в договоре долевого участи.

Но есть одно большое «но». До середины 2023 года эта схема не работает.

Постановление Правительства РФ от 26.03.2022 № 479 (далее — постановление № 479) установило, что при расчете пени или размера убытков не учитываются периоды:

  • с 3 апреля 2020 г. до 1 января 2021 г.;
  • с 29 марта 2022 г. до 30 июня 2023 г. включительно.

Таким образом, до конца июня 2023 года дольщики не смогут взыскать деньги с застройщика, даже если тот задерживает сдачу дома.

Для сведения: что такое неустойка и как ее взыскать

Расчет неустойки на онлайн-калькуляторе

В сети Интернет с легкостью найдётся не один десяток онлайн-калькуляторов расчета неустойки при срыве сроков по договору ДДУ. Но с учетом требований постановления № 479 рассчитать неустойку на калькуляторе не всегда возможно.

Большинство калькуляторов этот момент упускает. И в результате с легкостью получаются тысячи, а то и миллионы «расчетных» рублей по объектам, которые должны были вводиться в действие, скажем, в июне 2022 года.

А по факту сумма пени для застройщиков этих объектов — 0.

Калькулятор неустойки по договору

Калькулятор неустойки по договору

Но рассчитать размер пени на калькуляторе неустойки по ставке рефинансирования можно (например, для тех объектов, которые предполагалось ввести в эксплуатацию до моратория на взыскание компенсаций с застройщиков). Главное — не забыть исключить периоды: с 3 апреля 2020 г. до 1 января 2021 года и с 29 марта 2022 г. до 30 июня 2023 года.

Читайте также:  Альтернативная Подсудность В Арбитражном Процессе В 2023 Году

https://www.youtube.com/watch?v=q8oY0AdwSNo\u0026pp=ygVf0J_RgNC-0YbQtdGB0YEg0J_QvtC70YPRh9C10L3QuNGPINCd0LXRg9GB0YLQvtC50LrQuCDQoSDQl9Cw0YHRgtGA0L7QudGJ0LjQutCwINCSIDIwMjMg0JPQvtC00YM%3D

Для расчёта неустойки по 214-ФЗ применяется следующая формула:

Процесс Получения Неустойки С Застройщика В 2023 Году

По поводу ставки рефинансирования есть ещё важный нюанс.

В период с 25 февраля 2022 г. до 30 июня 2023 года включительно размер процентов исчисляется исходя из текущей ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки, действовавшей по состоянию на 25 февраля 2022 г.

25 февраля 2022 года ставка была 9,5 %.

Может пригодиться: как составить соглашение о неустойке

Пример расчета неустойки по договору долевого участия

Рассмотрим расчет на примере.

Молодожены Иван и Наталья решили приобрести в 2019 году квартиру по ДДУ. Стоимость квартиры 10 000 000 руб.

Нарушение сроков сдачи дома застройщиком в 2023 году – что делать? — Риэлти Таймс

2022 год стал стрессовым для девелоперов. Из-за колебания курсов валют, резкого повышения ключевой ставки ЦБ до 20% и снижения покупательской способности населения продажи «первички» активно сокращаются.

На этом фоне государство помогает строительной отрасли, и одна из мер поддержки – мораторий на взыскание неустойки по ДДУ. Как взыскать компенсацию с застройщика в случае срыва сроков ввода объекта в 2023 году – в нашем материале.

За нарушение сроков передачи дольщику объекта строительства без предварительного согласования застройщик должен уплатить гражданину участнику договора участия в долевом строительстве (ДДУ) неустойку (пени) за задержку сроков в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, рассказывает генеральный директор юридической компании «Гебель и партнеры» Сергей Гебель.

Именно эту неустойку, по его словам, взыскать с застройщика в период действия моратория не получится. 

Изначально мораторий был введен с 29 марта по 31 декабря 2022 года, но Постановлением Правительства РФ № 1732 от 30 сентября 2022 г. его срок действия был продлен до 30 июня 2023 года. При этом нельзя исключать возможность последующего продления.

Таким образом, если застройщик нарушил срок сдачи объекта строительства в промежуток между 29 марта 2022 года и 30 июня 2023 года, взыскать с него неустойку не получится ни сейчас, ни потом. 

Процесс Получения Неустойки С Застройщика В 2023 Году

В период действия моратория взыскать неустойку можно только в случае, если застройщик нарушил срок до начала действия соответствующего постановления правительства – до 29 марта 2022 года, продолжает Гебель.

Для этого нужно рассчитать неустойку, написать претензию и подать исковое заявление в суд. Сама процедура проходит в общем порядке без каких-либо особенностей.

Однако даже в случае выигрыша в суде, получить деньги будет реально не ранее июля 2023 года. Если судебное решение было вынесено до моратория, но взыскать неустойку не получилось в связи с его введением, ситуация складывается аналогичным образом. Связано это с тем, что получить исполнительный лист можно, но банк не сможет исполнить его из-за запрета.

Если обращаться с заявлением в суд сейчас, то решение будет вынесено с учетом отсрочки исполнения. Также следует помнить, что мораторий распространяется не только на неустойку за задержку, но и на убытки, вызванные нарушением сроков.

В случае обращения в суд можно требовать компенсации морального вреда и возмещения судебных расходов – эти выплаты не переносятся в связи с действием моратория.

Как дополняет юрист по недвижимости Антон Мелешко, с суммы взысканной неустойки придется заплатить налог государству – 13% от суммы неустойки. Обычно в случае задержки есть три варианта для дольщика: дождаться сдачи дома, продать квартиру, расторгнуть договор с застройщиком.

– Застройщик при задержке сроков сдачи дома может предложить подписать дополнительное соглашение о продлении сроков.

Не рекомендуется его подписывать, поскольку это значит, что в ДДУ как будто изменился срок сдачи, а значит, участник строительства не против задержки, а соответственно взыскать неустойку за просрочку уже не получится (или же её сроки будут гораздо меньше, а значит и сумма неустойки), – уточнил Мелешко.

Законодательно правила составления претензий никак не урегулированы и чаще всего они составляются в свободной форме. Единого утвержденного образца нет. Однако любая претензия должна описывать возникшую проблему и содержать контакты для обратной связи. Лучше всего включить в документ следующие пункты:

  • «Шапка» документа (кому, наименование, реквизиты, от кого, реквизиты);
  • Основная часть (необходимо указать все данные ДДУ, по которому предъявлена претензия – прежде всего, дату и номер; указать на предусмотренный ДДУ срок передачи ключей и подсчет периода просрочки);
  • Требования с обязательным указанием расчета неустойки;
  • Заключительная часть (нужно указать сумму, которую хочет получить дольщик, банковские реквизиты для перечисления денег).

Перечислять все нормы, нарушенные застройщиком, не обязательно, это делается по желанию.

От нормативного подкрепления суть претензии существенно не изменится, поскольку основная ее цель донести проблему выразить жалобу и соответствующие требования.

Главное максимально подробно и детально описать проблему и приложить копии документов, на которые есть ссылка в тексте. Если планируется взыскание неустойки, то нельзя просто указать ее сумму, нужно обязательно произвести расчет.

Директор юридической компания «А.Лигал» Юрий Александров добавляет, что заявка подается от гражданина (граждан) заключивших ДДУ к застройщику.

В тексте претензии указывается, что между сторонами был заключен договор (реквизиты), по которому квартира (указывается адрес) должна была быть передана к сроку, указанному в договоре, но в нарушение принятых на себя застройщиком обязательств, к указанному сроку квартира не была передана. 

– Далее идет расчет неустойки за периоды, не подпадающие под мораторий. Также следует указать в претензии банковские реквизиты, на которые застройщик должен перечислить неустойку.

Подавать такие претензии рекомендуется либо в офисе застройщика с проставлением на втором экземпляре штампа застройщика о ее принятии, либо ценным письмом с описью вложения, для того чтобы впоследствии не возникло проблем с доказыванием факта досудебного урегулирования, – уточнил Александров.

При отсутствии опыта и знаний, можно скачать готовый шаблон претензии и просто подставить туда необходимые данные. 

Взыскание неустойки в арбитраже по дду в 2023 году – Ериковское сельское поселение

Настоящая статья касается в основном Московского региона, так как основывается на 16-летнем юридическом опыте автора статьи, проработавшем в Москве и МО.

https://www.youtube.com/watch?v=q8oY0AdwSNo\u0026pp=YAHIAQE%3D

Одним из существенных условий Договора о долевом строительстве, является срок передачи объекта долевого строительства, то есть Квартиры.

Часто, при заключении Договора, менеджеры Застройщиков убеждают граждан, что Застройщик передаст им квартиру даже раньше обусловленного Договором срока, тем самым вводят граждан в заблуждение, ведь на практике Застройщики передают квартиры своим дольщикам не раньше предусмотренного договором срока, а напротив, с большой просрочкой.

  • В то же время Застройщик отчетливо понимает, что чем меньший срок передачи Квартиры указан в договоре, тем дороже будет стоить сама Квартира, а то, что исполнить в срок свои обязательства Застройщик не сможет, его мало волнует, так как главное — побыстрее заключить как можно больше договоров долевого участия и привлечь максимум денежных средств граждан.
  • Такое поведение Застройщиков было обусловлено в том числе и тем, что они чувствовали свою безнаказанность в связи с очень существенным снижением неустойки за просрочку передачи квартиры.
  • В соответствии с положениями Федерального закона №214-ФЗ, Застройщик обязан уплатить участнику долевого строительства законную неустойку, размер которой определен Законодателем.

Верховный суд Российской Федерации неоднократно разъяснял, что снижение размера законной неустойки возможно только в исключительных случаях, а именно, в тех случаях, когда Застройщик не справился со своими обязательствами в связи с форс-мажорными обстоятельствами (обстоятельства непреодолимой силы). Несмотря на это, суды общей юрисдикции снижают законную неустойку до неприличных размеров.

Для снижения неустойки судам общей юрисдикции зачастую достаточно лишь «формального» письменного заявления от Застройщика о применении ст.333 ГК РФ и неустойка будет снижена!

Разумеется, такие действия повального снижения неустойки в судах привели к тому, что Застройщики перестали бояться ответственности за нарушение своих обязательств перед дольщиками.

Что привело к тому, что Застройщики, как правило, указывают в ДДУ не реальные, а сокращенные сроки строительства, которые вызывают повальные задержки! Ведь стоимость квартиры , которая по ДДУ передается через полгода или через реальных 2 года будет стоить по разному! Многие дольщики в принципе не купят квартиру, если будут знать реальный срок передачи квартиры. Исходя из сложившейся судебной практики Застройщику нет никакой необходимости добровольно уплачивать неустойку. Поэтому не ждите, что по вашей претензии Застройщик что-то вам выплатит. Нам известно всего 3 случая добровольной выплаты Застройщиками неустойки и подобные выплаты составляли 30% от неустойки. Чуть более чаще застройщики предлагают компенсировать просрочку доп. услугами, но и то процент подобных Застройщиков не более 5 % общего количества. На мой взгляд, если бы СОЮ (суды Общей юрисдикции) удовлетворяли требования потребителей хотя бы на 50% от исковых требований, то и отношение Застройщиков к требованиям дольщиков улучшилось бы. Было бы намного больше добровольных выплат.

К счастью, ситуация постепенно меняется, и все больше судов удовлетворяет требованиям потребителей не менее чем на 50% от исковых требований. Список подобных судов Московского региона можно посмотреть здесь. До 2019 г.

спасение дольщиков было в Арбитражном суде, взыскивалась 100% неустойка + 50% штраф по Закону о Защите прав потребителя. Но с 2019 года практика сильно изменилась, фактически практика АС (Арбитражного суда) г.

Москвы сравнялась с практикой суда Общей юрисдикции а в отдельных случаях в суде Общей юрисдикции даже выгодней судится. В Арбитражном суде Московской области все достаточно стабильно и единообразно. Судьи присуждают половину от заявленных сумм, что все же чуть больше, чем в суде Общей юрисдикции.

При этом нужно отдать должное, что есть суды Общей юрисдикции, которые присуждают такие же суммы, как и в Арбитраже. Еще раз список подобных судов мы будем публиковать здесь.

Читайте также:  Взыскание Ущерба Срок Исковой Давности В 2023 Году

Еще одним важным преимуществом обращения в Арбитражный суд перед судом общей юрисдикции является срок получения исполнительного листа, то есть получение денежных средств в Арбитражном суде быстрее.

В судах общей юрисдикции дело по существу может рассматриваться долгие месяцы в зависимости от загруженности суда. Затем столько же длится апелляция, и только после того, как материалы дела вернутся в суд первой инстанции, можно рассчитывать на получение исполнительного листа.

Таким образом, взыскание неустойки с застройщика через суд общей юрисдикции может занять целый год, а иногда и больше. За это время вероятность исполнения такого Решения, получения денежных средств с Застройщика, существенно уменьшается.

Но бывают, конечно, и исключения, когда меняется Арбитражная судебная практика, как это произошло в начале 2018 года, в связи с чем все дела переносились на более поздние даты. То есть в 2018 году сроки рассмотрения в Арбитраже и в суде Общей были примерно одинаковыми.

https://www.youtube.com/watch?v=brpq76HmMcY\u0026pp=ygVf0J_RgNC-0YbQtdGB0YEg0J_QvtC70YPRh9C10L3QuNGPINCd0LXRg9GB0YLQvtC50LrQuCDQoSDQl9Cw0YHRgtGA0L7QudGJ0LjQutCwINCSIDIwMjMg0JPQvtC00YM%3D

Но в целом в Арбитражном суде к соблюдению процессуальных сроков относятся гораздо серьезней, в связи с чем скорость получения денежных средств с Застройщика сокращается, а это весьма существенное преимущество. Платежеспособность застройщиков со временем существенно ухудшается и именно по этой причине важно получить исполнительный лист как можно раньше.

Итак, мы кратко рассказали о преимуществах взыскания неустойки за нарушение сроков сдачи объектов долевого строительства через Арбитражный суд перед взысканием такой неустойки через суды общей юрисдикции.

Если суд по доступной вам подсудности присуждает менее половины от заявленных сумм, возможно, стоит уступить право требования неустойки на ЮЛ.

Опять же необходимо ознакомиться с актуальной информацией, которая существует в вашем регионе.

Сейчас постараюсь так же кратко рассказать о самом механизме взыскания неустойки через Арбитражный суд

Арбитражные суды рассматривают споры экономического характера между субъектами предпринимательской деятельности. Такими субъектами являются юридические лица, а не физические лица.

В действующем законодательстве РФ существует институт уступки прав требований, то есть любое лицо может уступить свои права требования любому третьему лицу, в том числе Юридическому лицу.

Данные отношения регулируются положениями Главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также согласуются с принципом свободы договора, предусмотренным ст.421 ГК РФ.

Руководствуясь положениями 24 Главы ГК РФ, а также положениями ст.

421 ГК РФ, участники долевого строительства совершенно законно, пользуясь правами предоставленными им Законодателем, имеют право уступить любому третьему лицу все права требования, которые у них имелись, а также права требования, которые у них возникнут в будущем, заключив при этом Договор уступки права требования (Договор цессии) с любым третьим лицом.

Таким образом, участник долевого строительства может уступить ЮЛ право требования с Застройщика законной неустойки за нарушение сроков передачи квартиры, а также суммы штрафа, предусмотренного п.6 ст.13 Закона о защите прав потребителей.

После уступки вашего права требования неустойки, организация самостоятельно осуществляет взыскание неустойки за нарушение сроков строительства с Застройщика, то есть направляет претензию, готовит иск, отстаивает интересы в суде и принудительно исполняет решение. При этом все расходы на юристов, адвокатов, а также иные расходы, связанные с взысканием неустойки, Юридическое лицо оплачивает самостоятельно, но и деньги поступают на счет Юридического лица (не клиенту)!

В настоящее время, в информационно-коммуникационной сети интернет, а также в других источниках информации существует масса объявлений, связанных с предложениями помочь дольщикам взыскать неустойку с Застройщика через Арбитражный суд.

Важно не ошибиться с выбором таких «помощников», ведь необходимо понимать, что взысканные денежные средства с Застройщика изначально поступят организации, которым участник уступил свои права требования, а уже потом вышеназванные лица должны перечислить денежные средства участнику долевого строительства. Следовательно, заключая договор цессии, участник должен быть уверен в организации, которой он уступает свои права требования.

Юридическая компания Силкин и Партнеры существует уже более Десяти лет и за это время зарекомендовала себя как надежный защитник прав участников долевого строительства. Нашей основной специализацией является отстаивание интересов участников долевого строительства, в том числе и взыскание неустойки за нарушение сроков сдачи объектов долевого строительства с застройщиков в Арбитражном суде.

Более того, мы выкупаем у вас право требования неустойки.

То есть вы сразу получаете деньги за уступленное нам право! И все возможные риски со сроками ожидания и фактического неполучения денег от Застройщика или Юридической компании, которой вы уступили ваше право, уже вас не касаются! Нужны деньги на ремонт, отдых, покупку нового авто? Просто продайте свое право требования неустойки и сразу делайте с деньгами, что хотите!

Если у Вас остались вопросы касательно взыскания неустойки с Застройщика через Арбитражный суд, позвоните нам по телефону и запишитесь на бесплатную консультацию!

Взыскание неустойки за просрочку передачи объекта ДДУ

  1. На практике нередко возникает вопрос о том, в какие суды лучше обращаться с требованием о взыскании неустойки за задержку сроков передачи объекта долевого строительства: общей юрисдикции или арбитражные?
  2. На мой взгляд, предпочтительнее арбитражный суд, и вот почему.
  3. Во-первых, в арбитражном суде дело будет рассмотрено быстрее (за одно или два заседания), чем в суде общей юрисдикции, которому понадобятся три, а то и четыре заседания.

Кроме того, 88 российских арбитражных судов имеют технические средства для проведения заседаний в дистанционном режиме (в формате видеоконференций). Например, недавно я участвовал в онлайн-заседании АС Республики Ингушетия по делу № А18-472/2020 посредством системы ГАС «Электронное правосудие» и был приятно удивлен, что заседание прошло без помех.

  • В судах общей юрисдикции такая возможность нередко отсутствует, и это существенный минус, так как дистанционное участие позволяет не только сэкономить на транспортных расходах и доверителям, и адвокатам (юристам), что весьма актуально при дальних перелетах, но и противостоять в период пандемии распространению коронавирусной инфекции.
  • Более того, в 109 арбитражных судах есть возможность ознакомиться с аудиопротоколами судебных заседаний и другими документами дела с помощью ГАС «Электронное правосудие», чего, к сожалению, в судах общей юрисдикции не наблюдается.
  • Полагаю, что это несомненное преимущество арбитражного суда перед судом общей юрисдикции, поскольку позволяет адвокату или юристу интенсивно и эффективно решать профессиональные задачи.
  • Во-вторых, арбитражные суды, как правило, снижают неустойку за задержку застройщиком сроков передачи объекта долевого строительства вдвое, а то и вовсе не понижают, о чем свидетельствует следующая практика:
  • постановление АС Центрального округа от 30 января 2020 г. № Ф10-5950/2019 по делу № А23-1045/2019 – с 10 142 597 до 4 141 889 руб.;
  • постановление АС Центрального округа от 9 августа 2019 г. № Ф10-2328/2019 по делу № А08-8905/2017 – с 3 204 018,57 до 1 913 568 руб.;
  • постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2019 г. № 21АП-358/2019 (№ Ф10-2761/2019) по делу № А83-7044/2018 – 884 012,92 руб. (неустойка не снижена);
  • постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 августа 2020 г. № 09АП-2959/2020 (№ Ф05-5761/2020) по делу № А40-300327/2019 – с 12 726 580,68 до 9 974.887,56 руб.;
  • постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 июня 2020 г. № 09АП-15584/2020 по делу № А40-281749/2019 – с 1 842 31,15 до 760 000 руб.;
  • постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 января 2020 г. по делу № А40-274437/19 (№ 09АП-77605/2019, № Ф05-3781/2020) – 33 334 141,74 руб. (неустойка не снижена);
  • постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2019 г. № 09АП-71912/2019 по делу № А40-189848/2019 – с 268 427,89 до 122 954,62 руб.;
  • постановление АС Северо-Западного округа от 5 марта 2020 г. по делу № А56-47753/2019 – с 73 343,93до 30 000 руб.;
  • постановление АС Северо-Западного округа от 21 января 2020 г. по делу № А56-52475/2019 – с 128 592,38 до 40 000 руб.;
  • постановление АС Северо-Западного округа от 17 января 2020 г. по делу № А56-24232/2019 – 43 028,16 руб. (неустойка не снижена);
  • постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 сентября 2019 г. № 13АП-20218/2019 по делу № А56-23278/2019, № Ф07-16493/2019 – с 421 374 до 415 236,7 руб. (минимальное понижение);
  • постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2020 г. по делу № А40-199614/2019 – с 1 176 891,69 до 588 445,85 руб. (личная практика).

В свою очередь, суды общей юрисдикции понижают неустойку за задержку застройщиком сроков передачи объекта долевого строительства, как правило, в три раза, что не столь значительно меньше при взыскании некрупной суммы неустойки, однако гораздо меньше при взыскании крупной суммы неустойки, например:

  • Санкт-Петербургский городской суд (дело № 2-149/2020) – с 929 803,33 до 120 000 руб. (апелляция изменила решение первой инстанции и понизила неустойку);

Взыскание неустойки с застройщика: по ДДУ, претензия, помощь в 2021 году

По действующему законодательству права участника долевого строительства на 100% защищены, поэтому в случае нарушения сроков сдачи объекта покупатель может требовать компенсации. Взыскание неустойки с застройщика доступно со следующего дня, указанного в договоре как дата сдачи объекта.

Днем окончания срока просрочки считается момент подписания акта приема-передачи жилья. Право взыскания пени со строительной компании закреплено в ГК РФ, поэтому застройщик при нарушении обязательств обязан оплатить штраф.

Ниже рассмотрим правовые моменты этого вопроса, позицию закона, способы расчета и взыскания пени.

Что говорит закон

В ФЗ №214 указаны нюансы взаимоотношений между строительной компанией и покупателем квартиры. Здесь же прописаны правила надзора и контроля возведения многоэтажных объектов и иной недвижимости. Также указан список полномочий каждого из субъектов — застройщика, покупателя по ДДУ и 3-их лиц. Судебная практика показывает сложность взыскания неустойки.

Читайте также:  Как Избежать Увольнения За Прогул В 2023 Году

Если застройщик не согласен с денежными требованиями, он вправе обратиться в суд. Если решение будет вынесено не в его пользу, строительная компания может подать апелляцию.По ФЗ №214 неустойку можно взыскать до суда и в судебном порядке. При этом дольщик должен компенсировать затраты покупателя (участника договора).

Если пострадавшая сторона подала заявление, иск должен быть рассмотрен с последующим привлечением к ответственности строительной компании.По закону условия взаимодействия между застройщиком и дольщиком прописываются в договоре, подтверждающем долевое участие (ДДУ). В нем указываются параметры жилья, план квартиры, ее адрес и иная информация.

Также прописываются права и обязательства участников. С учетом рассматриваемой темы наибольший интерес представляют обязанности застройщика:

  1. Возведение здания в указанные сроки и передача жилья в собственность участникам ДДУ.
  2. Строительство объекта может осуществляться самостоятельно или с привлечением других компаний.
  3. Застройщик берет на себя риски, которые могут возникнуть на этапе возведения объекта.

Нарушение любого из пунктов позволяет дольщику обратиться в суд по ФЗ №214 и требовать покрытия финансового ущерба. Покупатели жилья, в свою очередь, должны своевременно оплатить указанную в ДДУ стоимость и принять квартиру в отведенные сроки.

Виды компенсаций, взыскиваемых с застройщика

При несвоевременной сдаче квартиры дольщик вправе требовать компенсации от застройщика. По закону пострадавшей стороне полагаются следующие выплаты:

  • неустойка за каждые сутки просрочки
  • 50% штрафа за неисполнение требований
  • компенсация морального вреда
  • покрытие затрат на оплату услуг юриста
  • выплата средств, оплаченных за аренду недвижимости
  • расходы на почтовые отправления
  • затраты на оформление доверенности в нотариальном органе и т. д.

В общую сумму компенсации могут входить все указанные платежи, а не только пеня. При расчете учитываются обстоятельства, в которых находился дольщик, и его реальные затраты.

Что такое неустойка, принцип расчета

При взыскании неустойки с застройщика нужно понимать сущность такой санкции. Неустойка — это денежные средства, которые стягиваются с застройщика при нарушении тем обязательств по договору ДДУ.

Распространенная причина взыскания состоит в несвоевременной сдаче объекта. Размер неустойки может прописываться в ДДУ, но ее размер не может быть ниже установленного законом параметра.

https://www.youtube.com/watch?v=brpq76HmMcY\u0026pp=YAHIAQE%3D

По действующему законодательству величина неустойки равна:

  1. Для юрлиц — 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
  2. Для физлиц — 1/150.

При вычислении учитываются общие обязательства за каждый день просрочки. Сумма долга рассчитывается с момента, когда объект должен быть сдан (день, месяц, квартал). При нарушении сроков по причинам, не связанным со строительной компаний, последняя должна за два месяца проинформировать клиентов и установить новую дату сдачи сооружения.

Пример. Застройщик является юрлицом, поэтому пеня составляет 1/300 от действующей ставки. На июнь 2019 года параметр рефинансирования равен 7,75%. Стоимость жилья составляет три миллиона рублей. Застройщик просрочил сдачу объекта на 12 месяцев.

Расчет неустойки выполняется следующим образом — 3 000 000 * 365 * 1/300 * 7,75/100 = 80,8 тысяч рублей.Сумма только на первый взгляд кажется небольшой, ведь за компенсацией могут обратиться все дольщики. В таком случае строительную компанию ожидают серьезные последствия.

При наличии явных нарушений застройщик может выплатить деньги без судебных разбирательств. Здесь все зависит от договоренности сторон и общей суммы денежных претензий.

Способ взыскания неустойки с застройщика

На практике выделяется два пути компенсации неустойки — до суда и путем подачи искового заявления. Рассмотрим особенности каждого из вариантов.

Взыскание неустойки до суда

Для получения выплат с застройщика дольщик оформляет заказное письмо (обязательна опция уведомления) и отправляет его нарушителю договора. В документе указывается суть претензии и размер пени, рассчитанной с учетом действующих правил. Обязательное условие — указание нарушенных пункта соглашения и норм закона, а также расчетной суммы.

В письме дольщик может потребовать не только выплату пени, но и компенсацию других убытков — аренды недвижимости, моральный ущерб и т. д. Если клиент имеет сильную позицию, строительной компании выгодно рассчитаться до судебного разбирательства. В ином случае размер выплат может увеличиться.

Кроме того, судебная практика показывает лояльность представителей фемиды к дольщикам.

Обращение в суд

При отказе застройщика решить вопрос мирным путем взыскание неустойки происходит через суд. В таком случае пострадавшая сторона собирает доказательства, подтверждающие нарушение закона дольщиком, и оформляет исковое заявление. При составлении иска учитываются требования ГПК РФ (статей 311 и 312). В них сказано, какие данные должны быть отражены в документе:

Оставьте заявку на консультацию юриста:

  • наименование суда
  • ФИО заявителя
  • данные об ответчике
  • сведения об объекте ДДУ
  • пункты договора, которые были нарушены
  • требования
  • размер финансовых претензий
  • список прилагаемых документов (чеки, квитанции и т. д.)
  • дата и подпись

Исковое заявление рассматривается в суде по месту проживания истца, по адресу застройщика или месту выполнения соглашения. Обращаться необходимо только в городской или районный суд. Если сумма требований больше 1 000 000 рублей, лучше оформить несколько исков за разные периоды.По закону дольщик вправе потребовать компенсацию морального вреда. При вычислении этого параметра учитывается сумма искового заявления, а также физические и нравственные страдания дольщика.Перед подачей иска нужно собрать следующие бумаги:

  • ДДУ и его приложения (копии)
  • квитанции об оплате обязательств по ДДУ (копии)
  • соглашение переуступке (если имеется)
  • бумаги, свидетельствующие об отправке претензии
  • документы, подтверждающие дополнительные расходы
  • переписка со строительной компанией (при наличии)
  • иск с приложением пакета бумаг и т. д.

При рассмотрении дела суд должен видеть, что дольщик попробовал решить вопрос до суда путем подачи претензии. Отказ строительной компании решить вопрос мирным путем укрепляет позиции покупателя и повышает шанс взыскания неустойки с застройщика.

При наличии трудностей в вопросе оформления иска или сбора документов можно привлечь юриста.Процесс судебного разбирательства длится около трех месяцев. В дальнейшем застройщик подает апелляцию, рассмотрение которой занимает еще несколько месяцев.

Общая продолжительность работы составляет где-то 2-3 месяца.

Варианты взыскания неустойки — до или после передачи квартиры

Процесс взыскания неустойки и успех дела в борьбе с застройщиком зависит от времени, когда человек обратился в судебный орган — до или после получения квартиры. Рассмотрим правовые особенности для каждой из ситуаций.

Жилье уже передано

Если дольщик получил квартиру, суд рассчитывает продолжительность просрочки и сумму, которую должна выплатить строительная компания. Адвокаты застройщика будут давить на ГК РФ (статью 333) и просить о снижении размера неустойки.

Во многих случаях суд идет навстречу заявителю и уменьшает величину выплат.От неустойки зависит и размер штрафных санкций. К примеру, если она уменьшается, это влияет и на размер штрафных санкций.

В результате дольщик недополучает крупную сумму.

Квартира еще не передана

Если на момент судебного разбирательства дольщик еще не получил жилье, суд будет считать неустойку и другие платежи на момент заседания. Как и в прошлом случае, адвокат застройщика может потребовать уменьшения суммы неустойки, и представители фемиды могут пойти навстречу.

Далее работник ФССП будет стягивать с застройщика положенную сумму. При этом пристав пересчитает цифру на момент взыскания, что приведет к ее увеличению. По закону доначисленную сумму уменьшить не получится. Это правило прописано в ГК РФ (статье 333).

Следовательно, неустойка выдается в полном объеме без уменьшения.

Апелляция на решение суда

При получении отрицательного решения суда дольщик вправе подать апелляцию в срок до 30 суток с момента получения постановления. Важно не пропустить этот период и периодически напоминать о себе помощнику судьи для своевременного получения определения.

К апелляционному заявлению нужно приложить чек о выплате госпошлины.Новый иск подается через суд, который уже рассматривал дело. Пакет документов и принцип подачи такой же, как и в случае с первым исковым заявлением.

После отправки иска нужно контролировать движение жалобы через ресурс судебного органа или через суд.

Нужно учесть, что продолжительность выступления в апелляционном суде не превышает 5 минут, поэтому нужно заранее подготовить речь и высказать только основные моменты.

Апелляция застройщика

Если покупатель квартиры получил положительное решение суда первой инстанции, подать апелляцию может и застройщик.  Чтобы не платить неустойку, строительные компании стараются максимально затянуть процесс. Как правило, они несколько раз подают неправильные заявление и «забывают» приложить тот или иной документ.

Каждый раз рассмотрение дело затягивается, что и необходимо строительной компании. В среднем продолжительность апелляции может составлять до полугода. В результате дольщики вынуждены пойти на «мировую» и соглашаются на минимальную компенсацию.

Иногда застройщик за этот период устраняет недостатки, и тогда актуальность судебного разбирательства отпадает.Если застройщик решил апеллировать к решению первого суда, нужно получить документ в судебном органе и написать отзывы. На каждый из приведенных аргументов рекомендуется написать ответ.

В таком случае можно добиться отклонения апелляции. Как результат, решение суда 1-й инстанции останется без изменений.

Итоги

Дольщики имеют все шансы выиграть судебное разбирательство и взыскать положенную неустойку. Проблема в том, что застройщики подают апелляцию и делают все возможное для затягивания процесса.

Расчет идет на то, что человеку некогда ходить по судам, и он откажется или уменьшит свои претензии. Чтобы не допустить такого развития ситуации, нужно писать отзыв на апелляционную жалобу и добиться ее отклонения.

Сделать это своими силами трудно, поэтому лучше привлечь к помощи квалифицированного юриста.

Юридические услуги во взыскании неустойки с застройщика: помощь юристов и адвокатов

Получите грамотную юридическую консультацию по взысканию неустойки с Вашего застройщика. Обратиться к нам можно по форме ниже. Дежурные юристы и адвокаты проконсультируют Вас по Вашей проблеме.

Оставьте заявку на консультацию юриста:Добавить в Избранное