Правильный Перевод Ижс Земли В Коммерческую В 2023 Году
Хотите проконсультироваться у юриста бесплатно? Пишите в чат справа внизу или звоните на горячую линию 8 800 350 61 98 — звонок по РФ бесплатен. Принимаем вопросы в любой день недели.
Согласно законодательству РФ, существует несколько категорий земельных участков, одна из которых — объекты сельскохозяйственного назначения (СХН). У многих собственников со временем возникает желание возвести на них жилые постройки.
Но нецелевое использование земель в России строго запрещено действующим законодательством. В связи с этим владельцы участков СХН часто задумываются о том, как перевести землю из сельхозназначения в ИЖС.
Чем отличаются земли СХН и ИЖС
Земли СХН предназначены исключительно для их использования по прямому назначению, т. е. для ведения деятельности в сфере сельского хозяйства. Перечень допустимых способов их применения определен ст.78 Земельного кодекса РФ. В этом списке отсутствуют пункты о возможности решения бытовых проблем, связанных с проживанием граждан.
Жилые дома, расположенные на сельхоз землях, считаются незаконными и подлежат принудительному сносу за счет владельца. Кроме того, к нарушителю может быть применена штрафная санкция. Возможно также изъятие у собственника земельного участка по причине его нецелевой эксплуатации.
Подробнее о том, что можно строить на земле сельхозназначения, читайте у нас.
Для строительства объектов индивидуального жилого строительства (ИЖС), согласно ст.7 ЗК РФ, предназначены только участки категории «земли населенных пунктов» с соответствующим видом разрешенного использования. Кроме частных домов для проживания на таких объектах можно возводить гаражи и подсобные сооружения.
Возможен ли перевод земли из сельхозназначения в ИЖС
Перевод участка из категории СХН в категорию земель населенного пункта регулируется Федеральным законом от 21.12.2004 №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Проведение данной процедуры допускается только в исключительных случаях. Это оговорено в ч.1 ст.7 данного документа.
- Перевод земли в ижс может быть осуществлен по причине изменения границ населенного пункта, а условие — внесение в них участка в порядке утверждения или изменения генерального плана.
- Следовательно, если участок сельхозназначения не примыкает непосредственно к границам населенного пункта и не включен в резерв территорий для его расширения, перевести такую землю из одной категории в другую практически невозможно.
- Кроме того, для получения разрешения на проведение процедуры важно убедиться в отсутствии непреодолимых препятствий со стороны регионального законодательства.
Плюсы перевода земельного участка
Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС в 2022 году имеет ряд преимуществ:
- возможность законного строительства жилого дома и его эксплуатации;
- гарантированное получение разрешения на оформление постоянной регистрации по месту проживания и получение почтового адреса;
- подключение дома к инженерно-техническим сетям;
- приоритетное право на прокладку и расчистку подъездных путей;
- присвоение постройке статуса жилого дома, что сопровождается повышением стоимости объекта недвижимости.
Порядок присвоения землям статуса ИЖС в 2023 году
Инициатором изменения категории земельного объекта может быть только его собственник.
Процедура присвоения участку статуса ИЖС состоит из нескольких этапов:
- Подготовка пакета необходимых документов.
- Составление и подача ходатайства в органы местного самоуправления.
- Рассмотрение заявления. Отказ в принятии ходатайства возможен только в двух случаях: документы поданы неуполномоченным лицом или они не соответствуют требованиям законодательства. При отсутствии данных нарушений ходатайство рассматривается в течение 2 месяцев.
- Направление заявителю акта с изложением результатов принятого решения. Возможны два варианта: отказ в удовлетворении ходатайства или разрешение на изменение категории участка.
Как составить заявление – образец
Ходатайство о переводе земель сельхозназначения в ИЖС составляется в свободной форме. Документ должен содержать следующую информацию:
- паспортные данные собственника земельного объекта;
- кадастровый номер участка;
- реквизиты документов, подтверждающих право собственности заявителя на землю и на недвижимость, расположенную на ней (при наличии);
- действующая категория и вид разрешенного использования участка;
- желаемая категория и вид разрешенного использования участка;
- изложение сути просьбы и ее обоснование.
Важно внимательно отнестись к составлению текста заявления, т. к. при его несоответствии требованиям региональных нормативных актов в рассмотрении ходатайства может быть отказано.
Чтобы исключить возможность допущения ошибок при оформлении заявления, рекомендуется воспользоваться готовым образцом документа, составленным в соответствии со всеми действующими нормами законодательства.
Какие документы нужны
Пакет документов, прилагаемых к ходатайству, может различаться в зависимости от требований местного законодательства. Но существует перечень справок, которые потребуются в любом случае:
- паспорт собственника земельного участка;
- документы, подтверждающие право собственности на участок земли и расположенные на нем постройки;
- кадастровый паспорт и ситуационный план участка;
- выписка из ЕГРН.
При подаче неполного пакета бумаг или в случае несоответствия справок установленным нормам в рассмотрении ходатайства может быть отказано.
Стоимость и сроки получения акта об изменении статуса участка
В стоимость получения акта об изменении статуса участка входят следующие расходы:
- плата за регистрацию и внесение соответствующих изменений в кадастр — 1 500 рублей;
- затраты на оформление справки из Росреестра — 500 рублей;
- оплата услуг нотариуса — зависит от ценовой политики каждого отдельного региона и конкретной нотариальной конторы;
- оплата услуг геодезиста — от 10 000 до 50 000 рублей;
- компенсация прибыли, недополученной государством — до 30 % от суммы кадастровой оценки.
Ответ о результатах рассмотрения ходатайства направляется собственнику участка в течение 14 дней после принятия соответствующего решения. В случае отказа в удовлетворении просьбы заявителю должны быть предоставлены четкие обоснования.
Если по ходатайству принято положительное решение, собственнику земли вручается акт об изменении категории и вида разрешенного использования участка.
Документ должен содержать следующую информацию:
- характеристики и кадастровый номер участка (сведения должны соответствовать данным правоустанавливающих документов на землю и кадастрового паспорта);
- основания для внесения изменений;
- наименование бывшей и вновь присвоенной категорий участка и его вида разрешенного использования.
Изменения, указанные в акте, вступают в силу после внесения соответствующих данных в Государственный Кадастр Недвижимости. Данная процедура может длиться до 2 месяцев со дня принятия решения.
О ее завершении собственник участка должен быть уведомлен.
После получения данного извещения владелец земли имеет право начать строительство жилого дома на участке, получившем статус объекта, предназначенного для ИЖС.
Могут ли отказать в смене статуса земли с/х назначения
Существует ряд причин, по которым в смене статуса земли сельскохозяйственного назначения может быть отказано. Как правило, перевести земли сельхозназначения под ИЖС не удается, если:
- участок расположен в отдалении от населенных пунктов и не граничит с ними;
- перевод земли в категорию ИЖС противоречит генплану;
- объект относится к охраняемой зоне или имеет вкрапления лесного фонда.
Закрепление под ИЖС в качестве альтернативы
Смена категории земли — сложная и длительная процедура, которая сопряжена с определенными затратами и не всегда гарантирует достижение желаемого результата. Одним из альтернативных способов законного использования земель сельхозназначения является юридическое закрепление участка под ИЖС, не прибегая при этом к изменению его категории.
Данная процедура во многом схожа с переводом земель в ИЖС, но может различаться в зависимости от порядка, установленного органами местного самоуправления. Она не предусматривает снижения стоимости объекта и не требует выплаты государству материальной компенсации.
Закрепление вида разрешенного использования земель требует внесение изменений в данные Росреестра. Сделать это можно через МФЦ.
Отказ возможен в следующих случаях:
- отрицательная оценка органов экологической службы;
- наличие ограничений со стороны законодательных актов;
- несоответствие просьбы заявителя с планом развития территорий, например, близкое расположение лесных угодий или заповедника.
Чтобы воспользоваться данным способом, следует позаботиться о том, чтобы за участником сельхозназначения был закреплен один из следующих видов разрешенной эксплуатации:
- для садоводства с правом постройки жилых и хозяйственных строений;
- для дачного строительства.
После возведения дома необходимо пройти все процедуры, предусмотренные для оформления недвижимости в собственность. Это позволит в дальнейшем при возникновении необходимости продать дом без нарушения закона.
https://www.youtube.com/watch?v=UT_DGtu6yOU\u0026pp=ygVi0J_RgNCw0LLQuNC70YzQvdGL0Lkg0J_QtdGA0LXQstC-0LQg0JjQttGBINCX0LXQvNC70Lgg0JIg0JrQvtC80LzQtdGA0YfQtdGB0LrRg9GOINCSIDIwMjMg0JPQvtC00YM%3D
Обновление статьи: 25.06.2023
Перевод земли под магазин < Юридический центр ГРАД
Вы хотите производить коммерческую деятельность на своей земле, например, построить магазин, но возникает вопрос – как это сделать правильно, то есть по закону? Тогда эта статья специально для Вас!
Для осуществления какой-либо предпринимательской деятельности на своем участке, нужно чтобы Ваша земля относилась к категории коммерческой земли. Если она не относиться к таковой, то не стоит огорчаться заранее, мы расскажем сейчас, как перевести землю в коммерческую.
Изменение статуса земли
Застройка различными объектами, как жилыми, так и не жилыми разрешена только на земле поселения. Именно по этой причине, такая земля имеет высокий спрос. Землю, которая предназначена для сельскохозяйственной деятельности в дальнейшем, можно перевести в категорию заселения. Именно по этой причине такая земля обладает высоким спросом.
Перевод земли в коммерческую из земель ИЖС
Перевод земли – дело более простое, чем замена одной категории земли на другую. Это объясняется тем, что в нашем случае, задействованы более низкие инстанции.
Перевод земли под магазин осуществить можно только при соблюдении некоторых правил и условий. Замена вида земель, осуществляется под присмотром местных органов самоуправления.
Если, перевести хотите крупный участок, то в таком случае, обращаться следует к органам государственной власти.
Спустя небольшой промежуток времени, после получения органами власти бумаги с прошением о переводе, назначается слушание, где и вынесут вердикт.
При переводе земли в коммерческую под магазин, главным условием будет согласие соседей.
Это не означает, что все соседи со 100% уверенностью согласиться с Вами и принять Ваше решение, но чем больше будет таковых, тем больше у Вас шансов на перевод земли.
Порядок действий и куда вы должны обратиться
Переводом земли в коммерческую в большинстве случаев занимаются органы местного регулирования. Если же у Вас территория находится в черте города или в близлежащих районах, а так же, планируется перевод довольно крупного участка земли, то в таких случаях обращаться уже стоит в органы государственной сласти. Вопрос о переводе будут решать разные органы, зависит это от владельца земли.
Необходимые документы
Вместе с прошением вам следует приложить следующие документы:
- кадастровый номер Вашего участка;
- заверенные копии свидетельства о регистрации права;
- заверенная копия кадастрового паспорта.
Обратите внимание на тот факт, что с первого января 2018 года, особое внимание будет уделяться записи, в которой указаны точные границы вашей земли. Иначе, с вашим участком нельзя будет произвести никаких манипуляций, например, продать или заложить без фиксации описания границ. Это условие регламентировано поправками к Земельному кодексу.
Если вы являетесь юридическим лицом, то в ходатайстве вам нужно будет указать следующие данные:
- фирменное имя организации;
- фамилию имя и отчество предпринимателя;
- почтовый адрес фирмы;
- организационно — правовую форму предприятия.
Для физического лица достаточно будет просто указать фамилию имя и отчество человека, который имеет право на эту землю.
При переводе земли в коммерческую, Вам нужно будет оплатить некоторые услуги:
- публикацию о результате слушания в местную прессу;
- публикацию о проведении слушания;
- работу главного районного архитектора, главы по земельным вопросам, и в отдельных случаях, других инстанций.
Процесс перевода земли под магазин у Вас может занять долгое количество времени, все будет зависеть от того, как быстро Вам удастся собрать все необходимые документы и от назначенной даты слушаний.
В нашей компании работают только опытные сотрудники, которые помогут Вам со сбором необходимых бумаг и ответят на все интересующие Вас вопросы.
Вы можете заказать предварительную консультацию по телефону +7 (967) 087-44-23
Или воспользоваться формой обратной связи.
Мы будем рады помочь Вам в решении любых возникающих вопросов.
Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС
На самом деле, такой процедуры, как перевод земли из сельхозназначения в ИЖС не существует, так как сельскохозяйственное назначение и ИЖС – это совершенно два разных понятия. Первой означает категорию ЗУ, а второе – его вид разрешенного использования.
Все земли в РФ подразделяются на 7 категорий: населенных пунктов, с/х и специального назначения (к последним относят земли промышленности, энергетики, транспорта, связи и т.д.), особо охраняемых территорий и объектов, лесного, водного фонда, запаса.
ИЖС расшифровывается как «индивидуальное жилищное строительство». Это вид разрешенного использования конкретного земельного участка. Перечень всех ВРИ достаточно широк. Он содержится в Классификаторе, утвержденном Приказом Росреестра №П/0412 от 2020 года.
Каждый ЗУ отнесен к одной из 8-ми утвержденных на законодательном уровне категории, и должен иметь свой вид разрешенного использования. ВРИ делят на 3 типа:
- основные (главное направления применения ЗУ);
- вспомогательные (используется в качестве дополнения к основному или условно разрешенному ВРИ);
- условно разрешенный (ВРИ, который может быть допущен для использования собственником ЗУ по решению уполномоченного органа).
ВРИ устанавливают местные органы власти для каждой территориальной зоны. Направление допускаемого применения земель прописывают в градостроительном регламенте, содержащемся в плане застройки и землеустройства.
Согласно ст.37 ГрК РФ, собственник имеет право самостоятельно выбрать основной или вспомогательный вид разрешенного использования из числа предусмотренных ПЗЗ. Чтобы изменить ВРИ на условно допустимый тип, потребуется разрешение местных властей.
Пример из практики:
Николай Т. владеет земельным участком в деревне. Категория надела – земли населенных пунктов, ВРИ – для ведения садоводства. Он находится в сельскохозяйственной территориальной зоне.
Также, согласно ПЗЗ, для этой ТЗ в качестве основного направления использования допускается жилищное строительство. Мужчина планирует изменить ВРИ ЗУ с «для ведения садоводства» на «для ИЖС».
Для этого Николаю нет необходимости обращаться в администрацию. Достаточно подать заявление на смену ВРИ в Росреестр.
Перевод земли из одной категории в другую осуществляется только по решению уполномоченного органа, но саму процедуру имеет право инициировать собственник или правообладатель земельного участка.
Перевод земли из одной категории в другую – это процедура, в результате которой земельный участок, отнесенный к конкретному типу, переводится в иное назначение, например, из земель запаса в земли с/х назначения.
По общим правилам, жилищное строительство на участках сельскохозяйственной категории, не осуществляется. Именно поэтому, говоря о переводе земель с/х назначения в ИЖС понимают смену категории с сельскохозяйственной на земли населенных пунктов. Осуществить данную процедуру можно только путем установления (расширения) границ поселения. Данное правило четко регламентировано статьей 8 ЗК РФ.
Зачем переводить с/х земли в ИЖС
Зачем некоторые граждане упорно настроены перевести земли сельхозназначения под ИЖС? Чем обусловлена целесообразность данной процедуры?
Главная цель – это возможность возведения на участке жилого дома. Если ЗУ относится к сельскохозяйственным угодьям, то строительство жилья на нем категорически запрещено. При этом, перевод ЗУ из с/х категории в другую осуществляется по основаниям, предусмотренным статьей 7 ФЗ-172 от 2004 г, например, в связи с установлением или изменение границ населенного пункта.
Получается, что пока сельхозугодья не переведены из одной категории в другую, построить на таких землях частный жилой дом невозможно. Именно этим и обусловлена целесообразность процедуры.
Что касается земель, отнесенных к сельскохозяйственной категории, которые имеют вид разрешенного использования – для ведения садоводства, то на них вполне допускается индивидуальное жилищное строительство.
Важно! Если такой ЗУ будет переведен в ИЖС, то для собственника открываются новые возможности. В первую очередь, увеличивается кадастровая стоимость надела, во-вторую, ему больше не придется самостоятельно думать о подключении сетей инженерно-технического обслуживания и о прокладке, расчистке подъездных путей. Последние обязанности перекладываются на местные власти.
Порядок перевода ЗУ из одной категории в другую
Вывести землю из сельхозназначения в ИЖС в прямом смысле слова, нельзя, так как в данном случае речь идет о совершенно разных понятиях. А вот перевести с/х участок в ЗУ населенных пунктов вполне возможно, хотя и достаточно проблематично.
Все дело в том, что в данном случае процедура осуществляется путем расширения границ поселения. Решение об их изменении принимает местная администрация. Как показывает практика, границы населенного пункта переносят, если эта процедура принесет пользу (существенную выгоду).
По общим правилам, для перевода земель из одной категории в другую, необходимо подать ходатайство. Его рассматривают в течение 2-3 месяцев с момента поступления (точный срок зависит от уровня органа власти, который занимается принятием решения по данному вопросу), а по результатам издают акт о переводе земель из одной категории в другую или об отказе.
Согласно ст.8 ЗК РФ, перевод с/х ЗУ в участки населенных пунктов осуществляется путем установления или изменения границ, в порядке, предусмотренном градостроительным законодательством.
Сама по себе процедура достаточно сложная и требует максимального участия органов исполнительной власти, поэтому, на практике, удовлетворение таких ходатайств случается достаточно редко.
По сути, расширение границ НП происходит путем изменения генерального плана поселения и схемы планирования муниципального района. Первый документ принимает представительный орган местного самоуправления, а резолюцию на его разработку издает глава администрации.
Состав генерального плана |
Положение о территориальном планировании. |
Карта границ поселения. |
Карта предполагаемого расположения объектов местного значения |
Карта функциональных зон населенного пункта. |
Расширение границ населенного пункта начинается с издания резолюции о разработке генплана поселения и его размещения в публичном доступе.
Затем разрабатывается сам проект генплана, проводится проверка материалов, после чего документ отправляется на согласование.
Обратите внимание: Генеральный план утверждается уполномоченными органами власти после проведения публичных слушаний. Нас следующем этапе готовится план объекта землеустройства, который служит основанием для внесения изменений в ЕГРН о границах населенного пункта.
Кто может подать ходатайство
Для того, чтобы перевести участок из одной категории в другую, необходимо подать ходатайство, по форме, утвержденной органами государственной власти субъекта РФ. Обратиться с соответствующей заявкой имеет право любое заинтересованное в процедуре физическое или юридическое лицо.
Условия перевода
Перевод земель сельхозназначения в ИЖС допускается только по решению уполномоченного органа путем расширения границ населенного пункта и лишь при условии, что планируемый для включения участок находится в непосредственной близости поселения и прилегать к нему.
Если на планируемом к включению в состав НП с/х земельном участке выращиваются особо ценные сельскохозяйственные культуры, или его кадастровая стоимость на 50% и более выше КС земли поселения, то перевод невозможен.
Перечень документов
Скажем условно, для того, чтобы переоформить землю из сельхозназначения в ИЖС, то есть перевести участок из одной категории в другую, необходимо подготовить пакет документов. Он включает в себя:
- проект землеустройства, который объясняет целесообразность процедуры;
- извлечение из земельного кадастра, содержащего сведения о проводящемся ЗУ;
- копии документов, идентифицирующих личность заявителя;
- выписку из ЕГРН прав на недвижимость и правообладание ЗУ;
- заключение экологических экспертов (в случае необходимости);
- согласование с собственником участка земли (в случае необходимости);
- согласование с исполнительным органом.
Список документов может быть дополнен или изменен, в зависимости от требований местного законодательства. Перед обращаем с соответствующим ходатайством рекомендуем уточнить конкретный список документов для проведения процедуры в администрации.
Задайте вопрос юристу бесплатно — оцените шансы на успех
Перевод земли из одной категории в другую – достаточно сложная процедура. Чтобы избежать проблем, лучше сразу обратиться за помощью к профессионалу.
Свяжитесь с нашим юристом, и он подскажет, с чего начинать, какие документы подготовить, как написать ходатайство, ответит на все интересующие вас вопросы, а в случае необходимости, сопроводит вас до логического завершения комплекса мероприятий.
0 + активных клиентов ЕЮС
Образец ходатайства
Форму ходатайство о переводе земли сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов, органами государственной власти субъектов РФ. В нем в обязательном порядке отражается следующая информация:
- кадастровый номер ЗУ;
- текущая и будущая категория земель;
- обоснование процедуры;
- сведения о правах заявителя на ЗУ.
Если с ходатайством обратилось неуполномоченное лицо или к нему приложен не полный пакет документов, а также, если их содержание не соответствует требованиям действующего российского законодательства, то в принятии заявления могут отказать.
Образец заявления Образец ходатайства о переводе ЗУ сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов
Решение о переводе
Помните о том, что перевод сельхоз земель в ИЖС, а если быть точнее, перевод с/х категории ЗУ в земли населенного пункта осуществляется путем расширения границ поселения.
По общим правилам, ходатайство о переводе земель из одной категории в другую рассматривается в течение 2-3 месяцев с момента его поступления (в зависимости от уровня органов власти). По результатам рассмотрения составляется акт. Его содержание регламентировано статьей 3 ФЗ-172 от 2004 года.
Что делать, если отказали
Как перевести земли сельхозназначения в категорию под ИЖС? Для этого необходимо подать соответствующее ходатайство в уполномоченный орган (чаще, в местную администрацию).
В течение срока, регламентированного на законодательном уровне, ходатайство рассматривается, проводятся публичные слушания, а по их результатам составляется акт о переводе земель из одной категории в другую или об отказе.
В выполнении рассматриваемых мероприятий могут отказать, по основаниям, предусмотренным статьей 4 ФЗ-172 от 2004 г.:
- осуществить перевод невозможно на основании федерального законодательства;
- государственная экологическая экспертиза выдала отрицательное заключение;
- испрашиваемое целевое назначение ЗУ не соответствует утвержденным документам территориального планирования.
Если заявитель считает, что отказ в переводе земель из одной категории в другую незаконен, он имеет право обжаловать такое решение в судебном порядке.
Что такое земли населенных пунктов
Судебная практика
В суд поступило исковое заявление об оспаривании отказа Администрации Каргапольского района о переводе земель из одной категории в другую от Шуркина П.
Истец заявил, что является владельцем сельскохозяйственных угодий, которые располагаются сразу за границей деревни.
Мужчина планировал построить на земле частный дом, однако, пока объект относится к с/х категории, сделать этого невозможно.
Шуркин подал ходатайство о переводе земель из одной категории в другую, но Администрация отказала в удовлетворении требований, аргументировав свои действия тем, что испрашиваемое целевое назначение ЗУ не соответствует утвержденным документам территориального планирования.
Согласно представленным суду материалам, обоснованность перевода с/х земельного участка в земли населенных пунктов не подтверждена. Кроме того, в случае включения ЗУ в состав поселения, его кадастровая стоимость уменьшится на 55%. Суд отказал в удовлетворении иска.
Частые вопросы
Можно ли на сельскохозяйственном участке в СНТ построить жилой дом? +
Если земельный участок с/х категории имеет вид разрешенного использования «для ведения садоводства», собственник имеет право возвести на нем садовый или жилой дом, высотой до 20 метров и до 3-х этажей, площадью до 50 м2.
Если ли разница между сменой ВРИ земельного участка и переводом ЗУ из одной категории в другую? +
Между сменой ВРИ ЗУ и переводом земель из одной категории в другую существует огромная разница. В первом случае заявитель попросту меняет направления допускаемого применения земельного участка.
Для этого достаточно подать соответствующее заявление в Росреестр, за исключением случаев, когда предполагаемый ВРИ является условно разрешенным. Во втором случае полностью меняется целевое назначение земли.
Решение о переводе принимает уполномоченный орган по результатам рассмотрения ходатайства в ходе публичных слушаний.
Предусмотрено ли наказание за строительство жилого дома на сельскохозяйственных угодьях? +
За использование земельного участка по нецелевому назначению нарушителя могут привлечь к административной ответственности.
Наказание за правонарушение – штраф, размер которого напрямую зависит от кадастровой стоимости ЗУ и юридического статуса правообладателя.
Если нарушитель проигнорирует требования о приведении участка в надлежащее состояние, пригодное для его использования по целевому назначению, то объект недвижимости могут вообще изъять, даже если она находится в частной собственности.
Заключение эксперта
Можно ли перевести земли сельхозназначения в категорию под ИЖС напрямую зависит от индивидуальных обстоятельств. Соответствующее решение принимает только уполномоченный орган, чаще – местная администрация.
Перевод с/х участка в земли населенных пунктов осуществляется путем изменения границ поселения. В связи с этим, на практике такая процедура проводится достаточно редко. Ведь, заявителю нужно не просто соблюсти все условия, собрать массу документов, но и обосновать целесообразность мероприятий.
Кроме этого, при расширении границ поселения, администрация принимает максимальное участие. Местным органам власти легче отказать в переводе, чем заниматься составлением и утверждением документов территориального планирования, и изменением генерального плана.
Перевод земли из ИЖС в коммерческую: как происходит, можно ли и как построить таунхаус на участке или магазин с гостиницей для использования?
Главная / Недвижимость / Земельный участок / Категории земельных участков / ИЖС / Как перевести землю в ИЖС?
Назад
Опубликовано: 16.11.2017
- Время на чтение: 5 мин
- 0
- 119
- Перевести землю из одного статуса в другой вполне возможно, хотя подчас и очень сложно (особенно это касается лесов и водных территорий, участков под особо охраняемые объекты, а также ценных сельхоз угодий).
- Когда это необходимо?
- Инструкция по переводу
- Сроки и стоимость
Что касается перевода жилой земли в коммерческую, то это сделать проще — для этого необходимо подать соответствующий запрос с описанием причин такого перехода в местные органы самоуправления (но в случае, если дело касается очень больших площадей, решение может быть принято только органами федерального уровня).
Более подробно о правилах и особенностях этого процесса поясняется в Федеральном Законе №172.
При каких видах деятельности нужно осуществлять смену ВРИ?
Самый подходящий для строительной деятельности в черте населенных пунктов ВРИ «Для индивидуального жилищного строительства» не может использоваться для получения прибыли. В то же время, размер участка может позволять размещение на нем не только жилого дома, но и коммерческого объекта.
Магазин
В зависимости от размера будущего торгового объекта возможно два варианта развития событий:
- Разделение участка ИЖС на две части, одна из которых получает ВРИ «Предпринимательство» подраздел «Магазины».
- Перевод всего участка под предпринимательскую цель использования.
Вновь присвоенный вид использования позволяет возводить на земле торговые объекты площадью до 5000 м2.
Гостиница
- Строительство гостиницы на землях населенных пунктов требует получения разрешения на ведение строительных работ.
- ВРИ «ИЖС» у выбранной стройплощадки будет являться причиной для отказа в выдаче требуемого документа.
- Как и в предыдущем случае, можно сменить ВРИ у части земельного массива под ИЖС или присвоить коммерческую цель всему наделу.
Согласно действующему классификатору, следует рассмотреть возможность изменения ВРИ участка, на другой, соответствующий коду 4.
7 «Гостиничное обслуживание».
Автомойка
Независимо от того, какой тип моечного блока вы собираетесь поставить – капитальный, или модульный сборно-разборный, без смены ВРИ участка не обойтись. Доказать контролирующим структурам, что использование построенного объекта предполагается исключительно для собственных нужд будет очень сложно.
https://www.youtube.com/watch?v=UT_DGtu6yOU\u0026pp=YAHIAQE%3D
Присвоение разрешенного использования 4.9 «Обслуживание автотранспорта» позволит размещать на земле не только автомойки, но и другие сопутствующие объекты:
- Гараж и автостоянка.
- Автозаправочная станция.
- Шиномонтаж и магазин автозапчастей.
Торгово-развлекательный центр
Участок под ИЖС имеет ограниченные размеры, поэтому разместить на нем полноценный торгово-развлекательный комплекс не получится. Минимальные требования к такому объекту – площадь здания от 5000 м2.
Кроме того, необходимо будет предусмотреть гараж или паркинг для автомобилей сотрудников центра и его посетителей. Если все это можно устроить на вашем участке – начните процедуру смены ВРИ земли на код 4.2 «Торговые центры».
Кадастровый план территории в 2020 году
Прочие объекты
По классификатору ВРИ на землях населенных пунктов возможно возведение следующих коммерческих объектов:
- Офисы производственных, торговых, банковских структур – подраздел 4.1 Классификатора.
- Рынки, ярмарки выходного дня, торговые площадки – код 4.3.
- Кафе и рестораны, закусочные и столовые – код 4.6.
- Детские аттракционы – код 4.8.
До начала процедуры смены ВРИ оцените размеры участка на предмет соответствия планируемым целям.
Нехватка земли для организации минимального сервиса коммерческого объекта может негативно сказаться на его прибыльности.
Как перевести
Перевод земельного участка из статуса ИЖС в коммерческую осуществляется в следующей последовательности:
- Для начала следует согласовать возможность перевода земельного участка с имеющегося статуса в другой. Для этого придется обратиться в отдел архитектуры и сделать соответствующий запрос. Нередко подобное запрещено. Одной из причин может стать ранее возведенное строение, на которое предварительно не было получено разрешение. В этом случае строение придется или снести, или «узаконить» — доказать права собственности через суд.
- Если предположительно участок можно перевести в иной статус, переходят на другой этап – сбор всех необходимых документов.
- Далее следует обязательное ходатайство на перевод с предоставлением кадастрового номера и паспорта участка статуса ИЖС.
- Теперь придется пройти соответствующие экспертизы – комиссия посетит участок и проведет проверку, где будут оценены состояние земельного участка и грунта на соответствие их с документами, наличие границ и правильное их определение, качество и соответствие со схемой разрешенного проекта возведенного строительства. Для этого из отдела местной администрации будут приглашены собственником – здесь участвуют разные отрасли, придется даже пройти проверку инспектора службы пожарной безопасности. Если на деле все соответствует документам, комиссия выдаст соответствующую разрешительную документацию.
- В зависимости от ситуации, возможно, придется пройти публичные слушания.
- На заключительном этапе при наличии всех подтверждающих документов собственник участка подает документы на регистрацию нового статуса.
Нередко собственники не соблюдают не только последовательность, но и правильность и точность составленной документации – эти ошибки могли быть допущены ранее.
К примеру, дом для проживания возведен вследствие полученного разрешения, но соответствующий ввод в эксплуатацию собственник не оформил. В таком случае можно получить отказ уже на этапе регистрации нового статуса.
Возможность и условия перевода
Вопрос перевода земли из ИЖС на коммерческую цель использования регламентируется статьей 37 ГрК РФ, Приказом Минэкономразвития РФ №540, а также нормативно-правовыми актами муниципалитетов.
Правовой статус земельного участка определяется согласно его принадлежности к какой-либо категории в соответствии с зонированием территории. Так как ПЗЗ района, градостроительные планы разрабатывают и утверждают органы местного самоуправления (администрации поселений), то о возможности смены назначения земли узнавать нужно именно там.
https://www.youtube.com/watch?v=9qALmt2L7CE\u0026pp=ygVi0J_RgNCw0LLQuNC70YzQvdGL0Lkg0J_QtdGA0LXQstC-0LQg0JjQttGBINCX0LXQvNC70Lgg0JIg0JrQvtC80LzQtdGA0YfQtdGB0LrRg9GOINCSIDIwMjMg0JPQvtC00YM%3D
Градостроительный кодекс РФ гарантирует возможность самостоятельного выбора ВРИ земли каждому гражданину, при этом нужно учитывать, что в некоторых случаях потребуется проведение публичных слушаний.
Согласно действующему законодательству, один и тот же участок земли может иметь основной вид использования, а также условно-разрешенный и вспомогательный. Если ваша недвижимость помимо основного ВРИ «ИЖС» имеет предусмотренные законом предпринимательские цели, то смена разрешенного использования земли сильно упрощается.
Подготовка документов
Нет универсального списка документов, на основании которых принимается такого рода решение. Поэтому будет разумным шагом обратиться в местное самоуправление и уточнить такую информацию.
При этом есть список документов, которые наверняка будут нужны:
- копия свидетельства о праве собственности;
- копия кадастрового паспорта;
- копия кадастрового плана участка;
- документы, удостоверяющие личность;
- заявление о получении соответствующего вида разрешённого использования земли.
В последнем из перечисленных документов нужно не только указать идентификационные данные заявителя, кадастровый номер рассматриваемого участка, но и привести обоснование своего заявления.
Порядок процедуры
Если на участке ИЖС располагается жилой дом, дальнейшее проживание в котором не планируется, в первую очередь необходимо осуществить перевод здания в категорию нежилого.
В случае, когда предполагается разделение участка, а также сохранение за домом статуса жилого помещения, проводится межевание земли с постановкой на кадастровой учет полученных частей. Здесь следует учитывать, что к участкам ИЖС предъявляются требования по минимальному размеру.
Подробнее читайте в тематической статье.
При смене на вспомогательный вид
Если ПЗЗ территории и техрегламенты не запрещают присвоение земельному владению коммерческой цели использования, то составляется декларация, уведомляющая Кадастровую палату о намерении использовать участок для новых целей.
Приложением к декларации будет являться межевой план земли. Копия ПЗЗ направляется в ведомство администрацией поселения при осуществлении межведомственного взаимодействия.
На условно-разрешенную коммерческую цель
Структурой, ответственной за прием заявлений и принятие решений о разрешении смены цели использования земли на условно-разрешенный вид в черте населенного пункта, является администрация поселения.
Направить ходатайство об изменении ВРИ земли имеют право собственники участков, а так же арендаторы, при условии пользования наделом свыше 5 лет. Для арендаторов обязательным является предоставление письменного согласия собственника земли.
Глава администрации назначает проведение публичных слушаний, принять участие в которых могут все владельцы соседних земельных наделов. Во время обсуждения предполагаемых изменений выясняется мнение людей, заслушиваются их возражения.
Как показывает практика, чаще всего несогласие выражается при планировании разместить на земле объекты, оказывающие негативное воздействие на природу – автомойку, реммастерскую, а также постройки, предполагающие массовое скопление народа, ввиду возможного нарушения общественного порядка.
Положительное решение главы администрации о смене ВРИ земли направляется в Кадастровую палату, которая фиксирует изменение статуса надела в Госкадастре.
Когда это необходимо?
- Понадобиться такой перевод может в случае, если хозяин участка (либо уже имеющегося строения) не хочет использовать его как жилое здание, а желает открыть на его месте какое-либо учреждение с целью дальнейшего получения дохода — магазин, торговый центр, спортзал…
- Правда стоит сразу учесть, что при принятии подобного решения администрация будет руководствоваться не только своим мнением, но и мнением соседей, проживающих рядом с тем зданием/участком, которое решено перевести в коммерческое пользование.
- Если большинство из них будут не против открытия магазина, то решение об изменении статуса скорее всего будет положительным, в противном же случае изменить категорию земли может не получиться.
Следует сразу отметить и такой вариант, как изменение назначения не всей площади участка, а только его части. Например, гражданин имеет в своей собственности дом и примыкающий к нему гараж, в котором он хочет открыть местный автосервис и зарабатывать таким образом деньги. Для того, чтобы начать подобный бизнес, совершенно необязательно переводить всю землю в коммерческую, достаточно только поменять статус гаража.
И если решение будет положительным, то владелец участка получит документы со следующим статусом: жилое строительство + коммерческое использование (в большинстве случаев для небольшого бизнеса такой вариант, пожалуй, будет самым оптимальным).
Причины отказа
Отказ удовлетворения ходатайства может быть обжалован в судебной инстанции. Но до подачи заявления в суд убедитесь, не явился ли отказ следствием:
- Ненадлежащего оформления ходатайства.
- Неполного пакета требуемых документов.
- Отсутствия прав на инициирование административной процедуры.
Все эти недочеты легко устранимы, после чего заявление может быть подано повторно.
Сколько стоит выделить земельный участок под коммерцию
Перевод участка в данную категорию осуществляется не на безвозмездной основе. Данная услуга является весьма дорогой.
На размер денежной суммы, которую придется выплатить, влияют следующие факторы:
- Необходимость донести до сведения граждан, проживающих на данной территории, информацию о публичных слушаниях, которые будут проводиться – оплатите размещение объявления в местном СМИ;
- Подача запроса в Департамент архитектуры, в ведении которого находится данная территория – оплатите услуги главного архитектора, которые стоят довольно дорого;
- Обращение в Земельный комитет и другие органы власти.
Перед тем, как начать процесс перевода земель в данную категорию, оцените все плюсы и минусы данного мероприятия.
Если есть возможность, сделайте бизнес-план коммерческой деятельности, которую планируется произвести. Сразу станет понятно, через какое время все затраты на возведение необходимых сооружений и перевод земель окупятся.
Можно ли организовать бизнес на участке ИЖС?
Многие решают заниматься коммерческой деятельностью, практически не выходя из дома. Использовать участок ИЖС для бизнеса кажется перспективным. Но не стоит спешить возводить магазин или кафе на своей территории.
На деле для ведения коммерческой деятельности не получится использовать участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства.
Чтобы решить эту проблему придется официально выделить часть участка под коммерческую деятельность или полностью изменить назначение территории. Но в последнем случае на такой земле нельзя будет проживать.
Таким образом, при приобретении коммерческого участка необходимо учитывать многие факторы. От того, насколько детально вы проработали все моменты на соответствие бизнес-плану зависит, как быстро начнет работать бизнес.
Видео сюжет расскажет, как оформить коммерческую недвижимость, если земля в аренде