Налог

Незаконная Постройка Основания Для Сноса В 2023 Году

Объект недвижимости вдруг признали самовольной постройкой. Но его не снесут, если собственник знает, как отстаивать свои права

Незаконная Постройка Основания Для Сноса В 2023 Году

Объект недвижимости, даже когда он значится в ЕГРН, может быть признан самовольной постройкой, если его строительство или реконструкция осуществлены без разрешительной документации или в нарушение правового режима земельного участка (ст. 222 ГК РФ).

В случае выявления самовольной постройки контролирующий орган обращается в суд с иском о сносе объекта самовольного строительства полностью или в реконструированной части.

Например, может быть предъявлен иск о сносе объекта, который построен на основании разрешения, но не введен в эксплуатацию из-за выхода части здания за границы зоны допустимого размещения.

Другая причина – объект надлежаще введен в эксплуатацию, но находится в зоне с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).  

В иске о сносе самовольной постройки может быть отказано при наличии одного из следующих оснований:

  • имеется разрешительная документация на строительство или реконструкцию спорного объекта;
  • реконструкция не проводилась, а площадь объекта увеличилась в результате перепланировки или капитального ремонта;
  • объект возведен до 1995 г. Статья 222 ГК РФ о самовольной постройке применяется с 1 января 1995 г. (п. 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС РФ 16 ноября 2022 г.).

Если эти обстоятельства отсутствуют, то способом защиты может быть обоснование того, что объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан и истек срок исковой давности. Так можно добиться того, что суд откажется удовлетворять иск о сносе спорного объекта.

Также учитывайте, что ввод объекта, в том числе реконструированного, в эксплуатацию уполномоченным органом снимает вопрос о его самовольности (постановления Арбитражного суда Московского округа от 4 марта 2021 г. по делу № А40-297349/2019, от 31 января 2022 г. по делу № А40-70414/2020).

Отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан устанавливается в ходе судебного разбирательства по иску о сносе самовольной постройки посредством судебной экспертизы.

В ходе судебной экспертизы объект может быть признан создающим угрозу, если эксперты выявят нарушение требований безопасности, в частности пожарных правил. К примеру, размеры ступеней лестниц могут не соответствовать увеличившейся площади объекта.

В таких случаях результаты судебной экспертизы можно «скорректировать» путем вызова в суд и опроса эксперта, рецензиями на экспертизу, обоснованием необходимости назначения повторной или дополнительной экспертизы.

Также инициирование дополнительной экспертизы может быть обусловлено вопросом о возможности устранения выявленных нарушений и угрозы жизни и здоровью граждан (Определение Шестого КСОЮ от 19 сентября 2022 г.

по делу № 88-19750/2022, Определение Четвертого КСОЮ от 18 августа 2022 г. по делу № 88-20363/2022).

Как правило, перед экспертами ставится вопрос о капитальности объекта. Если объект не является капитальным, то зарегистрированное право на него может быть признано отсутствующим, и в итоге объект снесут.

На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

Срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, не создающей угрозу жизни и здоровью граждан, но возведенной без необходимых разрешений, составляет три года.

Этот срок исчисляется с даты, когда о самовольности объекта стало известно контролирующему органу (п. 14 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС РФ 16 ноября 2022 г.).

Контролирующими являются органы, имеющие полномочия на:

  • проверку соответствия объекта строительства обязательным требованиям;
  • проверку соответствия использования участка целевому назначению;
  • выявление самовольных построек;
  • принятие мер по пресечению незаконного строительства, в том числе путем подачи иска о сносе самовольной постройки.

Обратите внимание на то, что контролирующих органов больше, чем тех органов, которые уполномочены подавать иски о сносе самовольных построек.

Например, в Москве контролирующими органами являются Госинспекция по недвижимости, Мосгорстройнадзор, Департамент городского имущества (ДГИ), префектуры административных округов, управы районов и др. При этом в суде интересы Москвы как истца представляют ДГИ г. Москвы и Правительство Москвы.

Это важно учитывать, поскольку истцы пытаются сузить круг контролирующих лиц в целях определения начала течения срока исковой давности. Но суды их не поддерживают, чем законно облегчают защиту ответчикам.

Исчисление срока исковой давности зависит от обстоятельств. Рассмотрим варианты. Этот срок можно исчислять:

  • с даты регистрации права на самовольную постройку и проведения технического учета (Определение ВС РФ от 25 декабря 2019 г. № 305-ЭС19-18665).

Такой подход согласуется с правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 4 сентября 2012 г. № 3809/12, поскольку органы, контролирующие соответствие строительства требованиям, могут получать сведения о техническом учете и регистрации прав на спорный объект.

В частности, органы имеют доступ к информационной системе Реестра единых объектов недвижимости (ИС РЕОН).

Данный реестр содержит информацию о характеристиках объекта недвижимости (в том числе об увеличении его площади, фиксируемой органами БТИ) и используется для выявления объектов самовольного строительства (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 8 февраля 2022 г. по делу № А40-38143/2021);

  • с даты осведомленности уполномоченного органа, выдавшего разрешение на строительство или реконструкцию объекта;
  • с даты, указанной в акте приемки законченного строительством объекта и в разрешении органа строительного надзора о вводе объекта в эксплуатацию (постановления Арбитражного суда Московского округа от 31 января 2022 г. по делу № А40-233269/2020, от 24 сентября 2020 г. по делу № А40-134618/2018);
  • с даты согласования перепланировки спорного объекта.

Например, префектуры административных округов Москвы уполномочены на выявление самовольных построек. Также они уполномочены на согласование перепланировок, для чего им предоставляются сведения о площади объекта (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 9 ноября 2020 г. по делу № А40-254569/2018);

  • с даты осведомленности о спорном объекте ДГИ или его правопредшественников.

Например, о спорном объекте ДГИ может узнать с даты принятия распоряжения о перераспределении земельных участков или с даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 9 ноября 2020 г. по делу № А40-254569/2018);

  • с даты привлечения собственника спорного объекта к административной ответственности по факту незаконного возведения объекта (Определение ВС РФ от 25 декабря 2019 г. по делу № А40-116882/2017, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12 июля 2022 г. по делу № А40-64597/2021);
  • с даты осведомленности органа строительного надзора о спорном объекте.

Например, спорный объект уже могла проверить Госинспекция по недвижимости, в том числе для определения вида фактического использования (постановления Арбитражного суда Московского округа от 20 января 2022 г. по делу № А40-77828/2020, от 10 марта 2022 г. по делу № А40-77864/2020).

К тому же в актах Госинспекции по недвижимости могут быть указаны письма Мосгорстройнадзора, на основании которых проведена проверка. Как раз даты таких писем учитываются для определения начала течения срока исковой давности (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 9 февраля 2022 г.

по делу № А40-163706/2020).

Также нужно иметь в виду следующие особенности:

  • довод о применении срока исковой давности к некапитальному объекту обычно не используется, поскольку размещение временного объекта и тем более самовольное занятие публичных земель не являются обоснованием владения земельным участком;
  • собственник объекта, расположенного на земельном участке, предоставленном в аренду (с правом эксплуатации такого объекта или строительства), признается владеющим им и потому имеющим право на применение срока исковой давности по требованиям о сносе такого объекта;
  • срок исковой давности о сносе объекта, размещенного на земельном участке, предоставленном в аренду без права строительства (например, для размещения временных объектов), начинает течь не ранее предъявления арендодателем требования о возврате участка.

фотобанк Freepik/@storyset

Эксперты рассказали о нюансах «потопных» споров и объяснили, что делать потерпевшему и виновнику Незаконная Постройка Основания Для Сноса В 2023 Году

Верховный суд прояснил правила сноса самостроя

Незаконная Постройка Основания Для Сноса В 2023 Году

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и для согласия на ее снос, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки / Евгений Разумный / Ведомости

Верховный суд (ВС) разъяснил особенности рассмотрения дел, связанных с самовольным строительством: президиум ВС обобщил судебную практику и утвердил новый обзор, в котором разъясняет, в каких случаях постройка не подлежит сносу и как получить признание права на собственность.

ВС указывает, что в случае, если объект возведен с нарушением, указанным в п. 1 ст. 222 ГК, наличие регистрации права собственности не спасает его от признания самовольной постройкой. При этом суд отмечает, что снос такого сооружения является крайней мерой гражданско-правовой ответственности.

Например, если суд придет к выводу, что установленные нарушения не создают угрозу жизни и здоровью граждан, а также не нарушают интересы третьих лиц, то их можно признать незначительными.

«Устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков», – считает ВС.

Кроме того, в документе говорится, что понятие «самовольная постройка» в контексте положений ст. 222 ГК распространяется на объекты недвижимости, не являющиеся индивидуальными жилыми домами с 1 января 1995 г.

, и указанная норма применяется к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие. Следовательно, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 1 января 1995 г.

, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками.

Суд напомнил, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и для согласия на ее снос, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

Таким образом, согласно позиции ВС, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.

«В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан», – подчеркивает суд.

Читайте также:  Моральный Вред За Незаконные Действия В 2023 Году

Отказать в признании права собственности на самовольную постройку (ст.

 10 ГК) суд может, если будет установлено недобросовестное поведение застройщика, который обращается в уполномоченный орган за выдачей разрешения на строительство лишь для вида – понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы.

В случае легализации самостроя, как отметил ВС, согласно п. 1 и 3 ст. 222 ГК право собственности на самовольную постройку признается за лицом, владеющим на определенном праве земельным участком, на котором расположен этот объект.

Супруги же, как следует из позиции ВС, имеют равные права на совместно нажитое имущество, включая имущество, созданное в результате реконструкции принадлежащего одному из них недвижимого имущества, повлекшей значительное увеличение его стоимости.

«Иное противоречило бы существу семейных отношений», – отмечает суд.

«Законодатель, действительно, дает возможность легализации самовольных построек, возведенных с нарушением законодательства, но в то же время дает четкое определение для того, чтобы легализация самовольных построек не стала альтернативой получению права собственности, и в связи с этим вводит ряд ограничений», – заявил «Ведомостям» адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев. Адвокат убежден, что суд будет очень внимательно проверять, принимались ли какие-нибудь меры к легализации постройки.

«Была ли попытка получить разрешение, если не была, то с чем она связана, и только в случае объективности вот этих обстоятельств суд может использовать признание в судебном порядке прав собственности, но использовать этот порядок только в качестве исключительного», – отметил юрист. «Надо понимать, что суд очень внимательно борется с тем, чтобы люди не пытались использовать судебный порядок как упрощенную процедуру для получения прав на ненадлежащие объекты», – заключил он.

Какие документы нужны для сноса здания в 2023 году – Ериковское сельское поселение

Объект недвижимости необходимо снимать с кадастрового учета в случае уничтожения здания. Причиной уничтожения объекта является и добровольный снос, и разрушение в результате стихийного бедствия.

Если сведения об объекте остаются в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), то объект продолжает облагаться налогом.

Кроме того, на месте прекратившего существование объекта нельзя зарегистрировать в ЕГРН новый объект недвижимости.

https://www.youtube.com/watch?v=yWIdwFeyMWo\u0026pp=ygVd0J3QtdC30LDQutC-0L3QvdCw0Y8g0J_QvtGB0YLRgNC-0LnQutCwINCe0YHQvdC-0LLQsNC90LjRjyDQlNC70Y8g0KHQvdC-0YHQsCDQkiAyMDIzINCT0L7QtNGD

Необходимо знать, что согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации установлен уведомительный порядок сноса ОКС .

Это значит, что если вам необходимо осуществить снос здания, то сначала, до осуществления работ по сносу, необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом сносе строения, а также результаты и материалы обследования, проект организации работ по сносу объекта капитального строительства. После завершения работ в орган местного самоуправления направляется уведомление о завершении сноса.

При этом в случае разрушения индивидуального гаража, садового или жилого дома, хозяйственных построек, расположенных на садовом земельном участке, объекта индивидуального жилищного строительства, строений вспомогательного использования, достаточно направить в орган местного самоуправления только уведомление о планируемом сносе объекта незавершенного строительства. После направления уведомления о завершении работ по ликвидации строения, представлять дополнительные документы не потребуется.

Уведомления о планируемом сносе, а также уведомления о завершении сноса объекта капитального строительства необходимо присылать по форме, утвержденной приказом Минстроя России от 24.01.2019 № 34/пр.

Далее заявителю необходимо направить документы в орган местного самоуправления. Это можно сделать несколькими способами:

  • посредством личного обращения в орган местного самоуправления;
  • через многофункциональный центр;
  • посредством почтового отправления в орган местного самоуправления;
  • через единый портал государственных и муниципальных услуг.

Чтобы снять с учета объект капитального строительства (ОКС), собственнику, либо его представителю с документом, подтверждающим его полномочия необходимо подать заявление о снятии с государственного кадастрового учёта и необходимые документы, в форме и порядке, установленным Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» :

  • посредством личного обращения в орган регистрации прав;
  • посредством личного обращения в многофункциональный центр;
  • посредством почтового отправления в орган регистрации прав;
  • через единый портал государственных и муниципальных услуг.

При этом в отдельных случаях, предусмотренных статьей 15 Закона о регистрации, заявление может подать собственник земельного участка, например, если собственник объекта, который снесен, умер, и на такой объект невозможно вступить в наследство ввиду того, что строение фактически не существует.

К заявлению необходимо приложить акт обследования объекта. Обращаем внимание, что акт обследования в соответствии со статьей 21 Закона о регистрации представляется в орган регистрации прав только в электронном виде.

В случае отсутствия в ЕГРН сведений о зарегистрированном праве заявителя на объект недвижимости, потребуется копия правоустанавливающего документа.

Подготовку акта обследования осуществляет кадастровый инженер на основании документов, подтверждающих прекращение существования объекта недвижимости. К таким документам могут быть отнесены:

  • решения уполномоченных органов о признании объекта недвижимости ветхим или аварийным;
  • решения собственника недвижимости в случае добровольного сноса;
  • документы уполномоченных органов, подтверждающие факт стихийных бедствий или других чрезвычайных ситуаций в случае прекращения существования объекта по причинам, не зависящим от воли собственника.

Все документы, необходимые для подготовки акта обследования, предоставляются кадастровому инженеру, так как непредставление указанных документов при подготовке акта обследования может стать причиной, препятствующей осуществлению процедуры снятия с государственного кадастрового учета.

Также стоит отметить, что уведомительный порядок сноса распространяется не на все случаи.

Так, в случае сноса объекта капитального строительства в целях строительства нового объекта недвижимости снос будет осуществляться на основании документов, которые подготавливаются для строительства нового объекта.

Соответственно акт обследования будет подготовлен на основании иных, предусмотренных действующим законодательством и приказом Минэкономразвития России от 20.11.2015 №861 документов.

Аналитика Публикации

Градостроительный кодекс РФ (далее – ГрК РФ) с 4 августа 2018 года был дополнен новой главой 6.4, посвященной сносу объектов капитального строительства (далее – ОКС).

  • В настоящей статье проанализируем ранее действовавший порядок регулирования сноса ОКС, остановимся на вновь установленных правилах сноса, в том числе особенностях сноса самовольных построек и объектов, расположенных в зонах с особыми условиями использования территорий (далее – ЗОУИТ).
  • Регулирование сноса ОКС до введения новой главы ГрК РФ
  • Правовое регулирование сноса ОКС до внесения последних изменений носило крайне фрагментарный характер, позволявший говорить о наличии пробела в праве в рассматриваемой сфере.
  • При этом основным являлся вопрос необходимости получения разрешительной документации на снос.

Из буквального толкования положений градостроительного законодательства следует, что работы по сносу зданий, сооружений прямо не отнесены к работам по строительству или реконструкции, для осуществления которых по смыслу ст. 51 ГрК РФ необходимо получать разрешение на строительство.

https://www.youtube.com/watch?v=yWIdwFeyMWo\u0026pp=YAHIAQE%3D

Аналогичная позиция нашла отражение в судебной практике. Так, например, Верховный Суд РФ отказал в привлечении организации, осуществившей снос здания без разрешения на строительство, к административной ответственности по ч. 1 ст. 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях, устанавливающей ответственность за строительство, реконструкцию ОКС без данного разрешения.

В своем постановлении по делу Верховный Суд РФ отразил, что проведенные обществом работы по демонтажу (сносу) нежилого здания к строительным не относятся и, следовательно, не требуют получения разрешения на строительство.

При этом доказательств того, что работы по демонтажу (сносу) нежилого здания произведены на начальном этапе строительства либо в составе работ по реконструкции объекта капитального строительства, надзорным органом, просившим привлечь организацию к ответственности, не представлено[1].

Таким образом, разрешение на строительство для производства работ по сносу ОКС требуется только в том случае, если снос объектов производится в составе работ по строительству ОКС, то есть их созданию, в том числе на месте сносимых объектов (п. 13 ст. 1 ГрК РФ).

  1. Данная позиция представляется спорной, поскольку фактически работы по сносу (демонтажу) объектов могут быть не менее сложными и опасными, чем непосредственно работы по строительству, реконструкции.
  2. При этом подготовительные работы по сносу отражались в самостоятельном разделе проектной документации на строительство – проекте организации работ по сносу объектов капитального строительства, их частей (с 1 июля 2019 года с учетом изменений требований к содержанию проектной документации работы по сносу включаются в единый раздел «Проект организации строительства» (ПОС)).
  3. Вместе с тем, на уровне регионального законодательства действовал ряд актов, устанавливавших обязанность получать некие иные разрешения государственных органов субъектов РФ или органов местного самоуправления на снос ОКС.

Такие правила были установлены, например, ранее действовавшим Постановлением Правительства Москвы от 07.12.

2004 № 857-ПП «Об утверждении Правил подготовки и производства земляных работ, обустройства и содержания строительных площадок в городе Москве». При этом за самовольный снос зданий, сооружений в г.

Москве предусмотрена административная ответственность по ч. 2 ст. 8.18 Кодекса г. Москвы об административных правонарушениях.

Незначительность нарушений, допущенных в процессе самовольного строительства, как основание неприменения санкции по ст. 222 ГК РФ в виде сноса: что учесть и о каком оценочном понятии идет речь?

Президиум ВС РФ  в п. 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, от 16.11.2022 указал, что «снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующих возможности сохранения самовольной постройки».

Читайте также:  Как Оформляется Бухгалтерская Справка На Удержание Алиментов Образец И Нюансы Заполнения В 2023 Году

Для иллюстрации ВС РФпривел примеры, когда суды посчитали не критичным для признания права собственности на жилую постройку факт отступления от параметров разрешенного строительства (нормативный отступ относительно границ смежного земельного участка и нарушение площади застройки на 4 кв м.), при том, что угрозы безопасности граждан и  права третьих лиц оно не создало.

Основной аргумент ВС РФ  в пользу  важности оценки значительности допущенного нарушения– то, что любая гражданская санкция должна быть соразмерна нарушению.

Это означает, что  примененная санкция не должна  приводить к дисбалансу публичных и частных интересов,   который выражается в нарушении устойчивости хозяйственного оборота, когда убытки, связанные со сносом, несоразмерны  и неоправданны, то есть являются большим злом, чем допущенное нарушение (что следует также из позиций КС от 29 января 2015 г. № 101-О, от 24 марта 2015 г. № 658-О, от 27 сентября 2016 г. № 1748-О, от 28 марта 2017 г. № 609-О).

Однако…

И «незначительность» нарушения, и «соразмерность»  последствий применения санкции существу допущенного нарушения и созданным  «неудобствам» для третьих лиц  — категории оценочные.  

Тем не менее, конкретных критериев оценки «незначительности» нарушений  для целей оценки соразмерности  санкции по ст. 222 ГК РФ ВС не привел.

В  п.

7 Обзора подтверждена вроде бы правильность позиций нижестоящих инстанций о том, что для целей оценки значительности допущенных при возведении строения нарушений судом приняты во внимание положения статьи 10 ГК РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также их соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.

Вместе с тем, вряд ли корректно отождествлять  правила  оценки «незначительности» нарушения и «несоразмерности»  санкции с общими запретом злоупотреблять правами.

Ведь злоупотребление может привести как к значительным нарушениям, так и незначительным.

Не говоря  уже о том, что  затронутые оценочные понятия характеризуют качественный (содержательный) аспект самого по себе нарушения и реакции на него,  и не связаны с характеристикой поведения субъекта. 

Кроме того, обращает на себя внимание то, что  указание на незначительность нарушения  в п. 7 Обзора используется наряду с указанием на необходимость проверки того, что самовольная  постройка не представляет собой угрозы жизни и здоровью и не нарушает права третьих лиц.

Такой словесный оборот, как представляется, предполагает  многоаспектную оценку нарушения, так сказать, в абсолютном и относительном выражении.

 То есть  значительность или незначительность нарушения должна оцениваться не только  с точки зрения того, что конкретно представляет собой нарушение (какие правила не соблюдены), но и относительно того,   какие интересы третьих лиц могут быть затронуты и какие угрозы безопасности и здоровью граждан могут возникнуть, и насколько это существенно.

  Суд не обозначил, что можно противопоставить «незначительности» — только значительность, то есть существенность, или может быть еще что-то промежуточное.   И вообще не  пояснил, почему оперирует именно термином «незназчительность», а не «несущественность».

Не спасает ситуацию и  общая оговорка в п.

7 Обзора применительно к другому примеру с негаторным требованием, что «выбор конкретных формы и способа устранения … нарушений относится к компетенции суда, который не связан в этой части требованиями истца, указывающего на необходимость применения тех или иных способа или формы устранения фактического препятствия или угрозы». Однако выбор адекватного способа защиты как раз предопределен оценкой характера нарушения и  определением такого вида санкции, которая будет наиболее соразмерна.

Соответственно,  идейно ВС поддержать можно, но вот применять выработанную позицию, только глядя в п. 7 Обзора, вряд ли возможно.

 Тем более, что сам по себе  термин «(не)значительность» представляется не самым удачным, если учесть, что  в законодательстве и практике более известно и  лучше разработано такое оценочное понятие, как «существенность», и противопоставляемая ему по остаточному принципу «несущественность». Так что  без обращения к выработанным практикой в целом подходам к  оценочным понятиям (соразмерность, существенность  и т.п. ) не обойтись.      

Снос самостроев в 2023 году — судебная практика по сносу самовольных построек в Москве

Признание постройки объектом самовольного строительства ведет к серьезным мерам. Во-первых, на застройщика накладываются штрафы — для юридических лиц они могут превышать несколько миллионов рублей.

Во-вторых, деятельность предприятия может быть приостановлена на срок до 90 суток. Но самое серьезное наказание в 2023 году — снос самостроя.

В этой статье эксперты компании «Хэлп Девелопмент» расскажут о порядке демонтажа незаконных построек в Москве, судебной практике и вариантах сохранения объектов.

В каких случаях возможен снос самостроя в 2023 году

Под понятие «самовольная постройка» попадает широкий перечень объектов, которые возведены без получения разрешительной документации, при отсутствии прав собственности на земельный участок, с нарушением градостроительных норм и правил. Также признать самовольной постройкой и подать иск о сносе администрация может, если территория строительства имеет иные цели, либо возведение такого рода сооружений невозможно из-за ограничений, наложенных на земельный участок.

Комментарий Александра Васильева, управляющего партнера компании «Хэлп Девелопмент»:

«Частая ситуация — выявление признаков самовольного строительства. Это может произойти, например, в результате реконструкции законно возведенного объекта.

Например, собственник решил расширить площадь здания за счет надстройки или расширения входной группы, не согласовав с контролирующими органами проектную документацию или нарушив регламенты в ходе реконструкции.

При обнаружении подобных нарушений будет принято решение не о сносе незаконной постройки, а о приведении в соответствие с проектной документацией, т.е. устранении нарушений путем демонтажа надстройки или входной группы».

Выявлением незаконных построек занимается Мосгосстройнадзор: эта инстанция как проводит собственные проверки, так и использует материалы других ведомств: прокуратуры, жилищной инспекции и т.д.

Задача выявления самостроев является одной из приоритетных для администрации Москвы, поэтому работа ведется эффективно: например, за первые три квартала 2022 года было выявлено около 3 тысяч незаконных объектов общей площадью свыше 1 млн кв. м.

Чтобы избежать сноса незаконных построек в Москве, лучше не ждать, пока их обнаружит Мосгосстройнадзор, а предпринять предупредительные действия по узакониванию. Узнать, как легализовать самострой в административном или судебном порядке, вы можете на бесплатной консультации с сотрудником компании «Хэлп Девелопмент».

Судебная практика относительно сноса незаконных построек

В конце 2022 года Верховный Суд РФ (ВС) дал разъяснения относительно методики рассмотрения дел, связанных с самовольным строительством. В обзоре перечисляются случаи, когда постройка подлежит сносу, а в каких ситуациях возможно признание права собственности.

Основной статьей, которой должен руководствоваться судья, является ст. 222 ГК РФ. В ней, в частности, сказано, что наличие права собственности на объект никак не влияет на возможность признания его самовольно возведенным. При этом Верховный Суд подчеркивает, что снос — это крайняя мера.

В качестве примера приводится следующая ситуация: нарушения, выявленные у здания, не могут нанести вред жизни и здоровью граждан и никак не затрагивают интересы третьих лиц.

В этом случае можно признать нарушения незначительными и дать возможность владельцу получить право собственности на недвижимость, если оно не было получено ранее.

Относительно судебной практики сноса самовольных построек ВС отметил, что последствия нарушения должны быть соразмерны самому нарушению. Нельзя допускать ситуации, когда причиняются несоразмерные убытки.

Суд напомнил, что отсутствие право собственности не является само по себе причиной для сноса самостроя в 2023 году. Есть несколько ключевых факторов, которые дают возможность признать права собственности и сохранить сооружение:

  • отсутствие разрешения на строительство является единственным признаком самостроя;
  • лицо, построившее объект, предпринимало попытки урегулировать правовые вопросы;
  • строение не нарушает права и интересы третьих лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан;
  • лицо владеет правом на земельный участок.

Вместе с тем, отказать в праве собственности и удовлетворить иск о сносе незаконной постройки суд вправе, если застройщик предпринимал попытки получить разрешение на строительство лишь для вида, например, не приложив необходимые документы.

Еще одно важное уточнение касается сноса самостроев, которые не относятся к объектам жилой недвижимости. В обращении ВС указано, что строения и сооружения нежилого назначения, возведенные до 1 января 1995 года, попадают под положения ст. 222 ГК и не могут быть признаны самовольными.

Комментарий Александра Васильева, управляющего партнера компании «Хэлп Девелопмент»:

«Верховный Суд дает возможность легализовать самовольные постройки и избежать сноса, вместе с тем предъявляя четкие требования к объекту и предыдущим действиям собственника.

Важно понимать, что обращение в суд для легализации самостроя не является альтернативой получению права собственности. Более того: при отсутствии мер по легализации суд не встанет на сторону застройщика.

Будут проанализированы и причины отказа/неудачи — достаточно ли обстоятельства объективные, чтобы использовать порядок признания права собственности в судебном порядке».

Основания для сноса незаконной постройки

До 2018 года снос незаконных построек в Москве мог осуществляться как по решению суда, так и по инициативе администрации, однако 3.08.2018 был принят Федеральный закон № 339-ФЗ, который серьезно ограничил полномочия муниципальных властей. Также были расширены возможности легализации. В 339-ФЗ перечислены основания для сноса незаконных построек:

  • Объект невозможно привести в соответствие с установленными градостроительными требованиями.
  • Сооружение невозможно привести соответствие с разрешительной документацией.
  • Строение угрожает жизни и здоровью граждан либо нарушает права третьих лиц.
  • Строение возведено на участке, права на которые у застройщика отсутствуют.
Читайте также:  До Открытия Наследства Или Одновременно В 2023 Году

У собственника участка есть выбор — выполнить демонтаж незаконной постройки самостоятельно в сроки от 3 до 12 месяцев, либо привести объект в соответствие с установленными градостроительными требованиям в срок от 6 месяцев до 3 лет, если это возможно и предусмотрено судебным решением. Важно, что снос самостроя в 2023 году застройщики выполняют за свой счет. Если этого не сделать в указанный промежуток времени, то работы выполнит ГБУ «Автомобильные дороги», а собственнику предъявят счет и штраф.

Комментарий Александра Васильева, управляющего партнера компании «Хэлп Девелопмент»:

«Ст. 222 ГК РФ предусматривает несколько исключений в правилах признания объекта самостроем.

Во-первых, оно касается собственников, которые не знали о существующих ограничениях, наложенных на земельный участок, и о запретах на строительство определенного типа сооружений.

Во-вторых, касается самовольных построек на землях ИЖС и садовых участках для ведения личного хозяйства, права на которые зарегистрированы до 1.09.2018».

Можно ли избежать сноса незаконных построек в Москве

При признании здания самостроем у владельца есть несколько вариантов действий:

  • Провести процедуру узаконивания в административном порядке, доказав соответствие нормам безопасности и градостроительным требованиям и выплатив штраф.
  • Выполнить реконструкцию и привести недвижимость в соответствие с нормами безопасности.
  • Обратиться в суд с целью признать сооружение собственностью заявителя либо обжаловать административный акт с отказов в легализации самостроя.

Оптимальный путь узаконивания объекта самовольного строительства в Москве — сначала обратиться в Департамент градостроительной политики и получить разрешение на легализацию самострой в Москве через комиссию ГЗК, а случае отказа — подать исковое заявление в суд.

Основная цель собственника — доказать, что постройка соответствует градостроительным и строительным нормам и требованиям безопасности, не нарушает права третьих лиц и не наносит вреда экологии.

Для этого потребуется выполнить градостроительную или строительную экспертизу, обратиться за согласованиями в Мосстройнадзор, префектуру административного округа, ДГИ и другие инстанции.

https://www.youtube.com/watch?v=yWIdwFeyMWo\u0026t=29s

Исполнительные департаменты и службы анализируют возможность сохранения объекта в текущих границах, и при отсутствии нарушений выносят вопрос на заседание комиссии ГЗК. После принятия положительного решения собственник может получить новый паспорт БТИ и выписку из ЕГРН, а также перезаключить договор с ДГИ при необходимости.

Процедуру защиты объекта самовольного строительства от сноса невозможно автоматизировать, поскольку каждый случай будет отличаться исходными данными, длительностью взаимодействия с контролирующими органами, уже предпринятыми попытками легализации и т.д.

Именно поэтому прежде, чем подписать договор и дать клиенту гарантии, сотрудники компании «Хэлп Девелопмент» проводят тщательный аудит, который включает в том числе консультации с представителями государственных органов. Так формируется эффективный план узаконивания объекта, который позволяет добиться результата за 2-6 месяцев.

«Хэлп Девелопмент» специализируется только на коммерческих объектах коммерческой. Получите бесплатную консультацию по телефону и узнайте, какие опции есть для узаконивания вашей недвижимости!

Как отстоять право на самовольную постройку

В статье рассказали, что относят к самовольной постройке и как ее легализовать. Узнаете, какой перечень документов придется собрать, кто может добиться сноса  постройки через суд и как избежать такого исхода. 

Что такое самовольная постройка

Самовольная постройка – это объект недвижимого имущества, возведенный там, где строительство было запрещено или ограничено.

Например, это пристройка к частному жилому дому, возведенная без необходимого согласования с уполномоченным органом.

Нарушения уже должны были существовать на момент начала строительства и сохраняться на дату выявления самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ, п. 1.1 ч. 17 ст. 51, ч. 1, 7 ст. 51.1 ГрК РФ).

Ситуация: Как узаконить самовольную постройку

Постройка не считается  самовольной, если на момент ее возведения правообладатель не знал и не должен был знать о каких-либо ограничениях. Речь прежде всего идет о тех же самых зонах с особыми условиями использования территории. По ним исключения касаются только трех случаев.

Первый — наличие опасности для жизни. Заметьте: не здоровья, а только жизни. Второй случай, когда исключается амнистия, — если речь идет о зонах, установленных для безопасности воздушных полетов.

Слово «безопасность» говорит нам, что под исключение подпадают только подзоны 1–6 на приаэродромных территориях. Подзона 7 устанавливается не для безопасности, а для охраны здоровья населения от негативного воздействия самолетов. И в этой, 7-й, подзоне тоже установлена амнистия.

Третий случай — не амнистированы зоны, установленные для безопасности самих объектов. Как правило, это военные объекты, объекты электроэнергетики.

Данные незаконные постройки можно узаконить в административном внесудебном порядке.

Интервью: Последовательные и простые законодательные решения обеспечат защиту прав и имущественных интересов граждан

Как легализовать самовольную постройку в административном порядке

Административный порядок легализации означает, что вопрос о сохранении постройки, которая имеет признаки самовольного строительства, может быть решен не через суд, а через органы местного самоуправления.

Если самовольная постройка уже возведена, то ее можно узаконить, путем приведения согласно установленным требованиям на основания решения органа местного самоуправления, когда он вправе принять такое решение (пп. 3, 4 ст. 222 ГК РФ).

Решение принимается в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 55.32 ГрК РФ.

Общая схема действий после получения решения органа местного самоуправления о сносе постройки или приведении в соответствие с установленными требованиями выглядит так:

  • представить в орган местного самоуправления необходимую документацию;
  • в установленный срок провести реконструкцию объекта;
  • зарегистрировать право собственности на объект (но только если вы являетесь лицом, которое приобретает это право на самовольную постройку в соответствии с п. 3.2 ст. 222 ГК РФ).

Какие документы нужны

Необходимо представить в орган, принявший решение, утвержденную проектную документацию на реконструкцию постройки в целях приведения постройки в соответствие с установленными требованиями (подп. 3 ч. 11 ст. 55.32 ГрК РФ). Представлять какие-либо еще документы, оформленные в ходе реконструкции или после ее завершения, в орган, принявший решение, закон не требует.

Проектная документация разрабатывается и утверждается в соответствии с правилами гл. 6 ГрК РФ. В частности, в ряде случаев в отношении нее может понадобиться провести экспертизу. Проектная документация должна обеспечить соответствие объекта требованиям, указанным в п. 2 ст. 222 ГК РФ.

Вы должны реконструировать постройку в соответствии с утвержденной проектной документацией в срок, установленный решением органа местного самоуправления о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями (от трех до шести месяцев). Обязанность сделать это лежит на том, кто ее построил, а если он не известен — на правообладателе земельного участка под ней. Или это делается за счет таких лиц (п. 2 ст. 222 ГК РФ, ч. 6, 10 ст. 55.32 ГрК РФ).

Получение всех необходимых разрешений на реконструкцию, на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию осуществляется в порядке, установленном градостроительными нормами.

Учтите, если вы получите право собственности на постройку, которую возвели не вы, а иное лицо на вашем участке, придется возместить этому лицу расходы на постройку за вычетом расходов на приведение ее в соответствие с требованиями (п. 3.2 ст. 222 ГК РФ).

Не получится узаконить самовольную постройку по решению органа местного самоуправления в следующих ситуациях:

  1. Если у вас нет правоустанавливающих документов на участок под постройкой, которые были необходимы, когда вы начинали строительство. В этом и еще в ряде случаев орган местного самоуправления может принять только решение о сносе (без альтернативы). Это решение можно обжаловать в суде. Но даже если постройку по итогам судебного разбирательства сохранят и дадут возможность привести в надлежащий вид, право собственности на нее по общему правилу сможет приобрести только собственник участка или обладатель ряда других прав на него. Построившее объект лицо вправе рассчитывать только на компенсацию расходов на постройку за минусом расходов собственника постройки на приведение ее в соответствие с установленными требованиями (п. 3.2 ст. 222 ГК РФ).
  2. Если местные власти в принципе не вправе принимать какие-либо решения в отношении постройки. Тогда решения принимаются судом в том числе по иску органа местного самоуправления (п. 3.1 ст. 222 ГК РФ, подп. 2 ч. 2 ст. 55.32 ГрК РФ).

Кто имеет право обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки

Иск о сносе самовольной постройки может быть предъявлен любым лицом, полагающим, что сохранение постройки нарушает его права. Право на предъявление такого иск, принадлежит лицу, которому право владения и пользования земельным участком, на котором возведена постройка, принадлежит на законном основании.

Готовое решение: Как легализовать самовольную постройку

Самовольные постройки должны быть снесены или приведены в соответствие с установленными требованиями, за исключением случаев признания их законными. Право собственности на самовольную постройку может быть признано в том числе в судебном порядке (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

В ряде случаев вы можете признать через суд право собственности на самовольную постройку. Для этого подготовьте и подайте иск в суд.

Вам потребуется доказать ряд обстоятельств, в частности, то, что ваш участок мог использоваться для строительства, постройка отвечает обязательным требованиям и не угрожает жизни и здоровью людей.

Если суд вынесет решение в вашу пользу, зарегистрируйте право собственности на постройку в установленном законом порядке.

Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ 

Чтобы суд удовлетворил иск, вам нужно доказать следующие обстоятельства в совокупности:

  1. объект является самовольной постройкой по смыслу закона (при строительстве нарушены требования, которые были установлены на дату начала создания (возведения) постройки и действовали на дату ее выявления) (п. 1 ст. 222 ГК РФ);